某年河南新密市場調(diào)研報告范本

1、WORD.57/57目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc82068628第一部分宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 PAGEREF _Toc82068628 h 2HYPERLINK l _Toc82068629一、新密經(jīng)濟發(fā)展狀況分析 PAGEREF _Toc82068629 h 2HYPERLINK l _Toc82068630二、城市總體規(guī)劃對零售業(yè)的影響 PAGEREF _Toc82068630 h 10HYPERLINK l _Toc82068631第二部分項目SWOT分析 PAGEREF _Toc82068631 h 13HYPERLINK l _Toc8206863

2、2一、項目地塊基本情況 PAGEREF _Toc82068632 h 13HYPERLINK l _Toc82068633二、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc82068633 h 16HYPERLINK l _Toc82068634第三部分商業(yè)市調(diào) PAGEREF _Toc82068634 h 19HYPERLINK l _Toc82068635一、新密市商業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc82068635 h 19HYPERLINK l _Toc82068636二、項目競爭商場比較分析 PAGEREF _Toc82068636 h 38HYPERLINK l _Toc82068637

3、三、項目所在區(qū)域商業(yè)分析 PAGEREF _Toc82068637 h 39HYPERLINK l _Toc82068638第三部分消費者調(diào)研 PAGEREF _Toc82068638 h 41HYPERLINK l _Toc82068639一、調(diào)查基本情況 PAGEREF _Toc82068639 h 41HYPERLINK l _Toc82068640二、調(diào)查問卷情況 PAGEREF _Toc82068640 h 42HYPERLINK l _Toc82068641三、訪談總結 PAGEREF _Toc82068641 h 56第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研新密宏觀經(jīng)濟背景與地產(chǎn)狀況分析一、新

4、密經(jīng)濟發(fā)展狀況分析（一）、新密市基本概況新密市地處中原腹地的嵩麓，雙洎河上游，東臨新，西接登封，南傍，北依滎陽，東北與搭界，西北與鞏義相連。距省會40公里，地勢西高東低，西、北、南三面環(huán)山，中部丘壑相間，東部地勢較為平坦。新密總面積1001平方公里，下轄3個鄉(xiāng)、12個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、304個行政村，總人口80萬，其中城區(qū)人口14.4萬。1、自然環(huán)境新密市屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫14.3，四季分明。地勢西高東低，除東部平坦，其余三面多為山地丘陵。一般海拔350825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。境水系200公里，常年有流水河流30余條，山泉、湖泊散布各處，水量充盈。2、礦

5、產(chǎn)資源新密市資源富蘊，已探明的主要礦藏有煤炭、石灰石、鋁礬石、耐火土、耐火土、天然油、 石英鐘、磷礦石、石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。煤炭地質(zhì)儲量達50億噸，煤田遍與全境，被譽為“烏金之鄉(xiāng)”。鋁礬土儲量4億噸，氧化鋁含量在40-80%之間。工業(yè)硅儲量10億噸，氧化硅含量均在98%以上。石灰石儲量50億噸，氧化鈣含量50%以上。特別是以堅硬、質(zhì)細、色鮮、美觀為特點的密玉馳名中外，儲量在百萬噸以上，是全國著名的玉礦基地之一，玉雕產(chǎn)品暢銷美國、西歐和東南亞。3、旅游資源悠久的歷史，燦爛的文化給新密留下了豐富的人文景觀。全市擁有國家和省市重點文物保護單位79處，其中國家級重點文物保護單位2處。軒轅

6、黃帝宮、打虎亭漢墓、神仙洞、業(yè)祠、雪蓮宮、天仙廟、古城寨等名勝古跡，吸引大量游客。地處至少林寺國際旅游熱線中段，距少林寺55公里，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。4、交通狀況境鐵路、公路兼?zhèn)?，密新、宋大兩條鐵路緊密相連，杞密地方鐵路和臨、靈永兩條省級公路橫貫全境，密榮、密新等4條干線公路和28條市鄉(xiāng)公路縱橫交錯，形成了以市區(qū)為中心，聯(lián)結省會、全國各地的四通八達的交通網(wǎng)絡。公路總里程921.571公里（不含村道101條269.433公里）。其中省道5條113.036公里，縣道8條118.542公里，鄉(xiāng)道73條679.993公里，專用道2條10公里。公路網(wǎng)密度92.07公里/百平方公里，名列全省前茅。

7、（二）、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、新密市國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長2003年全市完成生產(chǎn)總值98.4億元，人均GDP1.3萬元RMB，全市民用車輛擁有量：2.2萬輛。據(jù)初步測算，2004年1-6月份全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值58.02億元，同比增長14.7%（扣除價格因素），其中第一產(chǎn)業(yè)增加2.39億元，同比增長1.8；第二產(chǎn)業(yè)增加值35.58億元，同比增長17.0；第三產(chǎn)業(yè)增加值20.58億元，同比增長12.9。2001年，規(guī)模工業(yè)增加值完成19.05億元，原煤產(chǎn)量達到750噸，居省第一位；造紙業(yè)年產(chǎn)量95萬噸，尤其是大隗鎮(zhèn)，被譽為全國造紙第一鎮(zhèn)，耐火材料工業(yè)年產(chǎn)150萬噸，成為全國八大耐火材料生產(chǎn)基礎之一。2004

8、年1-6月份，規(guī)模工業(yè)增加值累計完成16.79億元，同比增長31.2%。1-6月，原煤產(chǎn)量380萬噸，比去年同期增長10.9%；紙漿70.2噸，比去年同期增長26.7%；耐火材料65.6噸，比去年同期增長41.7%。2、民營經(jīng)濟新密市經(jīng)濟發(fā)展的主力軍至2004年6月底，新密市非公有制經(jīng)濟戶數(shù)為12萬余家，其中私營企業(yè)1218家，個體工商戶11萬家，民營經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量的80以上，成為新密市財源主導力量。3、消費品零售市場狀況1-6月份，全市社會消費品零售總額達21.22億元，同比增長17.1。按銷售地區(qū)分：市區(qū)零售額為8.25億元，同比增長24.3；市以下零售額為13.96億元，同比增長12

9、.9。按行業(yè)銷售分：批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)為18.16億元，同比增長17.9；餐飲業(yè)為2.03億元，同比增長13.3；其他行業(yè)為1.03億元，同比增長11.0。社會消費品零售總額持續(xù)增長，消費市場穩(wěn)中趨活。4、新密房地產(chǎn)住宅市場新密市的房地產(chǎn)發(fā)展基本處于剛剛起步階段，市場上沒有形成具有一定規(guī)模和檔次的住宅產(chǎn)品。目前僅有三個較有小區(qū)規(guī)模的住宅小區(qū)，其基本情況如下：新密市在售樓盤調(diào)查表項目名稱凱悅園邸鑫苑花園棲霞花園公司名稱東森房地產(chǎn)壟鑫房開個人位置長安路與青屏路交匯處西大街青屏廣場西側長樂路與嵩山路交匯處規(guī)模總建筑面積：34萬左右9棟七層住宅300余戶4棟六層住宅樓100余戶建筑結構別墅、聯(lián)排、疊加、

10、多層多層（七層）一層車庫多層戶型面積（）二房：108三房：130-160四房：150-182聯(lián)排：220疊加：200-230別墅：327-347二房：100三房：130-140四房：180-200二房：約100三房：130-170四房：170復式：200左右住宅價格（元/）多層：1200沿街多層：1100疊加：1420聯(lián)排：1620別墅：1900左右9001160二、三、四層：950五層：750六層：650層差價（元/）100100左右100-200商鋪價格（元）一層商鋪：3800二層商鋪：2800沿西大街36間商鋪，基本空置3500元左右物業(yè)管理價格未定0.30元左右/未定銷售率（%）907

11、060新密商品房主要集中在惠豐街以西、雪花路以東、嵩山大道以北區(qū)域，開發(fā)規(guī)模小，樓盤檔次較低，多以自建房為主。由此可見，新密房地產(chǎn)開發(fā)處于初級階段。新密的房地產(chǎn)主要表現(xiàn)出以下幾個方面的特點：（1）、規(guī)模有限自建房基本是單體建筑，而所開發(fā)的住宅小區(qū)，規(guī)模都比較小，凱悅花園、鑫苑花園目前開發(fā)面積都不到5萬平方米，很難體現(xiàn)出規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢。（2）、沒有高層建筑，歐式建筑風格為主。建筑形態(tài)以多層、別墅為主，建筑風格也多為歐式。房地產(chǎn)市場產(chǎn)品單一，可供選擇的余地很小。（3）、園林景觀單一除新開發(fā)的凱悅園邸、鑫苑花園規(guī)劃有園景觀外，其他以自建形式的樓盤基本沒有園林景觀概念。作為新密目前最高檔的小區(qū)凱悅花園

12、，小區(qū)設有園林景觀，但別墅區(qū)密度過大，都沒有設置前后私家花園，依然有比較理想的銷售業(yè)績。（4）、由于缺乏投資理念，房價相對較低在新密房地產(chǎn)投資僅限于自建房形式，商鋪也以出租為主。房產(chǎn)投資理念沒有形成，還有待進一步引導。由于房地產(chǎn)開發(fā)還處于初級狀態(tài)，房地產(chǎn)價格也相對較低。（5）、房地產(chǎn)市場渴望高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)從凱悅花園的銷售與客戶了解到，新密有大量的潛在客戶群，只是還處于有市場無產(chǎn)品的階段。就凱悅花園與鑫苑花園比較看出，消費者更看好品質(zhì)較高的產(chǎn)品。（6）、基本沒有物業(yè)管理意識在所調(diào)查的樓盤中，只有凱悅花園有物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，其他小區(qū)基本是值班室形式出現(xiàn)。按城市發(fā)展規(guī)劃的要求，規(guī)模開發(fā)逐步增

13、加，對物業(yè)管理水平要求也越來越高。5、零售業(yè)市場未來預測在對新密商業(yè)調(diào)查結果顯示，零售商業(yè)分布主要在農(nóng)業(yè)路、行政路與東大街交匯區(qū)域為核心向四周延展。商業(yè)形態(tài)較普通，多以沿街商業(yè)形式存在。（1）、存在問題A、業(yè)態(tài)分布零亂，缺乏整體規(guī)劃雖然部分業(yè)態(tài)分布相對集中，但多為自然形成。從總體上看，業(yè)態(tài)分布缺乏整體規(guī)劃，各種業(yè)態(tài)長期處于混雜經(jīng)營狀態(tài)，相互間在形象上、經(jīng)營上都受到一定影響。 B、規(guī)模較小 沿街商鋪面積一般在100平方米以，商場、超市面積一般在1000-3000平方米之間。受規(guī)模的限制，無法提供高檔次的購物環(huán)境。C、檔次不高整體檔次不高，由于受規(guī)模、經(jīng)營理念等各方面的約束，難以提供高品位、高檔次

14、的購物環(huán)境，只限于一般的售賣形式。而消費者的消費理念也有待正確引導。D、缺乏商業(yè)配套沿街商業(yè)基本上沒有商業(yè)配套，商場、超市由于規(guī)模較小，商業(yè)配套設施簡單，一般只提供簡單照明所需，基本不設專用停車場、電動扶梯也處于停滯狀態(tài)。（2）、未來分析隨著新密城市規(guī)模的進一步擴展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，逐漸形成具有規(guī)?；?、多元化、集約化、檔次高、配套齊、管理體制完善的新型商業(yè)形態(tài)。A、商業(yè)功能化分明顯，業(yè)態(tài)分布科學有序。B、檔次有所提升。無論是經(jīng)營商品檔次，購物環(huán)境檔次還是服務管理水平都有較大提升。C、完善的商業(yè)配套將成為未來商業(yè)的基本所需。D、服務品種多樣化：一站式購物、訂購、網(wǎng)絡購物等各種形式陸續(xù)出現(xiàn)，諸

15、如24小時便利店之類的新型經(jīng)營模式，將引起市場的更多關注。E、純商業(yè)步行街吸引更多消費者關注。F、集購物、餐飲、文化娛樂、運動休閑于一體的大型購物廣場出現(xiàn)，不但改變了人們的生活體驗、提高了人們生活檔次，同時也是城市形象的展示。6、城市總體規(guī)劃對零售業(yè)的影響二、城市總體規(guī)劃對零售業(yè)的影響（一）、總體規(guī)劃A、城鎮(zhèn)化水平（2005年2020年）城市規(guī)劃人口（萬）城鎮(zhèn)化水平2005年3038.52010年3746.32020年5058.8至2005年城區(qū)人口將達到18.8萬；居住用地525.5萬，占城市總建筑面積25.5。B、規(guī)劃結構以新密市城區(qū)為中心，以超化、大傀、白寨、曲梁等四鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)，沿北、南

16、、西城鎮(zhèn)發(fā)展，東面適當集中發(fā)展。C、城市職能（地位和作用）衛(wèi)星城市礦業(yè)管理城市：煤礦、建材等礦產(chǎn)資源開發(fā)管理、利用和服務中心。新密政治經(jīng)濟文化中心D、城市發(fā)展方向調(diào)整完善中心城區(qū)組團、老城組團和城東組團；重點發(fā)展城西組團、科技園組團和城北組團；重點向西發(fā)展，兼顧向北發(fā)展，控制向東、南發(fā)展。空間布局“一橫、三縱、二中心、六組團”城西組團以行政與文化娛樂、體育、商業(yè)為主，用地面積6.0平方公里，人口規(guī)模9萬。以近、中期為開發(fā)重點，在青屏山以南，安排一類居住用地（2.43平方公里）。成片開發(fā)新居住區(qū)，以中檔多層為主，綜合解決道路、水、電等市政基礎設施和公共服務設施建設，完善社區(qū)服務，形成一定的吸引力

17、，引導中心城區(qū)人口向新區(qū)轉移。（2）、影響隨著城鎮(zhèn)水平的提升，城市人口不斷增加，零售商業(yè)需求量逐步提高。老城區(qū)商業(yè)趨于飽和，商業(yè)重心西移，逐漸形成新城區(qū)與老城區(qū)東、西兩大商圈。東、西大街依然作為新密市最重要、最繁華的商業(yè)大街，發(fā)展方向向西延伸。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)將得到進一步帶動。第二部分 項目SWOT分析一、項目地塊基本情況（一）、地塊描述項目地塊南臨西大街，與新密市唯一市政廣場青屏廣場一路之隔，西接長樂路，北靠青屏大街，東面待建10米寬的雪花街與農(nóng)民自建房相隔離?？傉嫉孛娣e6.46萬平方米。（二）、地形地貌特征1、地塊形狀：呈較規(guī)整的長方形，北面與青屏大街路面有1-2米落差。2、地貌特征：屬嵩山低山丘

18、嶺區(qū)，北靠青屏山。3、地塊高差：地勢北高南低，最高海撥301.1米，最低海撥290.0米，最大高差達到11米。4、地塊現(xiàn)狀：地塊南面和北面已拆遷完畢，中部有部分在種植農(nóng)田與原生樹木，西側會涉與少量拆遷，其余均有自然植被覆蓋。（三）、土地七通一平描述位于項目西北面的天然氣工程加緊建設，近期有望開通。水、電等基礎設施齊備（四）、周邊環(huán)境特征項目位于老城區(qū)西側邊緣，是規(guī)劃中的城市中心區(qū)域。占地近90畝的青屏廣場與東面沿街商業(yè)為本區(qū)域聚集相當人氣。東、西大街以開陽路為界，由東至西，路面寬度從60米擴大到65米，交通便利。長樂路以西大量土地均規(guī)劃為住宅用地，在開發(fā)小區(qū)有凱悅園邸、鑫苑花園等。電信大廈、新

19、華書店辦公大樓、檢察院、稅務局等與項目隔路相望。在建的四星級賓館京威賓館，距項目以西近800米處。北面：新改建青屏大街，沿街多為自建房，檔次較低，一般6-7層，一、二樓設為商鋪，商鋪、住宅空置率高。西面：長樂路，雙向四車道與西大街、嵩山大道相貫通。南面：正對青屏廣場，東南角與新密最大的餐飲酒店金海港酒店相對。東面：緊鄰農(nóng)民自建房，無規(guī)劃，顯得雜亂無章。二、項目SWOT分析（一）、優(yōu)勢1、優(yōu)越的地理位置項目地處規(guī)劃中的新密市中心區(qū)域，正對是占地近90畝的新密唯一的廣場青屏廣場，地理位置優(yōu)越。2、新密最具規(guī)模的商業(yè)購物廣場新密市現(xiàn)有商業(yè)比較發(fā)達，但由于規(guī)劃落后，僅是沿街商業(yè)與小型超市，真正的大型商

20、業(yè)在新密還沒有出現(xiàn)，項目以超前的規(guī)劃，打造新密最具規(guī)模的大型購物廣場，在新密首屈一指。3、獨有的購物環(huán)境首創(chuàng)集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物廣場，優(yōu)雅的購物環(huán)境、完備的商業(yè)配套以與先進的管理模式，都會給消費者帶來全新的生活方式。4、便利的交通條件項目地塊四面鄰路，且道路標準高，多為雙向四車道，設有人行道。國際旅游熱線少高速公路項目北部穿過，而每10分鐘一班新密至的長途班車，更縮短了新密與的距離。5、城市公共配套逐步完善作為新城區(qū)，規(guī)劃布局的起點高，基礎設施、生活配套、教育設施將逐步成熟完善，一應俱全。6、利用地塊自然高差，建筑錯落有致；地塊方正，易于開發(fā)。（二）、劣勢1、作為商業(yè)項目，

21、遠離老城區(qū)成熟商圈，相鄰住宅用地雖然有開發(fā)，但開發(fā)量較小，速度也比較緩慢，周邊人氣不夠旺盛。2、項目東面緊鄰的農(nóng)民自建房，有礙項目整體形象。3、項目地價相對較高，在保證項目高檔次定位的同時降低建設成本，開發(fā)性價比優(yōu)良的房產(chǎn)品種，難度提高。4、城區(qū)成熟商業(yè)圈在人們心目中根深蒂固，對新的商業(yè)圈、新型商業(yè)形態(tài)有一段認知過程。5、本地人缺少住宅、商鋪等物業(yè)投資理念，在營銷推廣上有一定難度。（三）、機會1、政府政策的大力支持。2、位于建設中的新密新城與老城結合部，從新密未來城市規(guī)劃方向看，發(fā)展前景十分看好，增值潛力巨大。3、項目的區(qū)位與規(guī)模，都具有成為城市標志性物業(yè)的先天質(zhì)素，同時也達到了政府對該地塊的

22、開發(fā)要求。4、政府規(guī)定不允許在新區(qū)私自建房，對新經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展，具有利好作用。5、金成地產(chǎn)的品牌效應與大力投入，同致業(yè)公司與其他社會資源的專業(yè)支持，確保項目的價值創(chuàng)造和提升，并以實現(xiàn)區(qū)域第一品牌項目作為項目起步標高，共創(chuàng)區(qū)域高端市場格局。（四）、威脅1、周邊原有高檔消費場所在新密都有較高知名度，已形成穩(wěn)定的客戶群。如金海港酒店、百樂門酒店、浪淘沙休閑廣場、正弘名店等等，都會給本項目運作帶來一定的威脅。2、項目800米左右在建的四星級賓館京威賓館，無論在檔次上還是規(guī)模上都有是新密第一，是本項目在新密打造新型商務公寓的主要競爭對手。3、萬客隆超市、屏峰商場、商場等，雖然規(guī)模相對較小，商業(yè)配套不齊備，

23、但在新密已有一定的口碑,同樣會與本項目形成較強的競爭態(tài)勢。4、由于項目距市只有40公里，交通十分便利，很難避免部分高端消費群分流，同時也會減弱部分投資者、經(jīng)營者信心。5、政府西遷無疑將給項目帶來利好，但西遷時限的不確定，導致部分人對新區(qū)開發(fā)持觀望態(tài)度，加大項目的營銷推廣難度。第三部分 商業(yè)市調(diào)一、新密市商業(yè)現(xiàn)狀為了了解新密市的商業(yè)現(xiàn)狀，我們調(diào)研小組一行6人，在新密市展開了為期五天的市場調(diào)研。在商業(yè)市調(diào)的過程中，我們采取掃蕩的形式對新密的9條街，9個大型商場與411個相對上規(guī)模的鋪位進行了綜合性調(diào)查，詳細的記錄了這些商鋪的位置、鋪位面積、租金水平、經(jīng)營狀況與相應街道的繁華程度。下面是我們對新密商

24、業(yè)現(xiàn)狀的詳細分析。（一）、商圈分析商業(yè)分布綜述新密市作為一個新型的縣級城市，它的商業(yè)發(fā)展有其自身的特色，主要是以核心商圈的形式輻射整個城市。 其中主要以農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街區(qū)域為核心商圈，向周邊輻射，東到五四廣場，南至嵩山大道，西到長樂路，北至北環(huán)路。商圈分布著各種商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足新密市與周邊縣市不同消費者的需求。商圈商業(yè)狀態(tài)（1）、核心商圈商業(yè)狀態(tài) 農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街這一核心區(qū)域，目前為新密市商業(yè)最為集中，人流量最大的區(qū)域。這里集中了7個大中型商場與大量的通訊器材專營店、品牌服飾專營店、摩托車專賣店等，營業(yè)狀況較好，但總體檔次不高。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每到下午五點半之后，在東大街與農(nóng)業(yè)路交匯處

25、會出現(xiàn)很多服裝攤點沿街擺設，檔次較低，嚴重影響了市容市貌，也降低了核心商圈的總體檔次。（2）、商圈其他商業(yè)主干道概述 商圈其他主要街道有：青屏路、青屏大街、西大街、北環(huán)路、嵩山大道。青屏路以餐飲業(yè)為主，這里集中了8家裝修講究的大中型飯店，與部分精品、玉器店；青屏大街集中了大量的餐飲、娛樂、休閑項目，且屬于中高檔此外這一路段上集中的美容美發(fā)店檔次也較高；西大街集中了大量的建筑飾材專營店與部分規(guī)模較大的餐飲、休閑業(yè)；北環(huán)路的主要業(yè)態(tài)為汽配、汽修，集中分布在北環(huán)路與北密新路交匯處區(qū)域，其次餐飲娛樂業(yè)在這里也分布較多；嵩山大道商業(yè)業(yè)態(tài)較為繁雜，其中嵩山大道和開陽路交匯區(qū)域集中分布了部分建筑飾材專營店，

26、此外百樂門酒店和凱利萊賓館也分布在附近區(qū)域。商業(yè)分布業(yè)態(tài)調(diào)查結果表明，新密市商業(yè)分布呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特征，一樣、相似業(yè)態(tài)分布相對集中，下面依據(jù)我們的調(diào)查結果劃分6個商業(yè)集中帶：（1）、大中型商場、百貨集中帶大中型商場、百貨主要集中在東大街和農(nóng)業(yè)路交匯區(qū)域。這里集中了屏峰商場、亞太商場、銀河商場、商業(yè)大樓、密州商場、大廈、商廈等大中型商場。由于商場的集中分布，這一區(qū)域成為新密市人流最為密集的區(qū)域。大型商場的具體情況請見下表：商場名稱租售情況配套業(yè)態(tài)分布商場概述屏峰商場全部租出無一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞

27、太商場全部租出無服裝與少量鞋類、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想密州商場全部租出無全部服裝，檔次低分布凌亂，衛(wèi)生差銀河商場全部租出無服裝、鞋類與提箱同上商業(yè)大樓全部租出無一樓鞋類與少量服裝，二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想商廈全部租出電梯停用一樓家電，電子產(chǎn)品，首飾、鞋類等，二樓服裝部布局相對合理，經(jīng)營狀況良好，衛(wèi)生狀況不理想大廈空置較多電梯停用一樓百貨，二樓部分鞋類與品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進駐，多數(shù)商鋪處于招商階段目前這些商場的經(jīng)營狀況普遍較為理想，這與其地理位置和集中效應是密切相關的。從大中型商場、百貨的調(diào)查中

28、可以看出，新密市目前的商場綜合素質(zhì)偏低，遠遠不能滿足這樣一個城市的消費需求，一個管理嚴格、環(huán)境舒適、專業(yè)化水平高的一站式購物中心呼之欲出。（2）、品牌服裝專賣店集中帶品牌服裝主要集中在行政路與農(nóng)業(yè)南路之間的美食街，這里集中了26家品牌服飾專賣店，有趣的是這里的服飾品牌幾乎都是在中央一臺打廣告的大家耳熟能詳?shù)钠放啤Ｆ浯芜€有部分品牌服飾專營店集中在行政路南段與東大街西段，這里的服裝品牌相比服裝街就更加上檔次，而且由于地段的緣故，這里平時人流較為密集，租金水平也相對更高。（3）、餐飲、娛樂、休閑集中帶 餐飲、娛樂、休閑主要集中在青屏大街西段，青屏路東段與青屏廣場東南角、北環(huán)大道東段。這類集中帶的特點

29、就是平時人流不多，但到了就餐時間或晚上休閑的時間，這里會集量的車流，說明這些業(yè)態(tài)的高端消費群較多，市場潛力無限。（4）、汽修、汽配、汽車美容集中帶 汽修、汽配、汽車美容主要集中在北密新路與北環(huán)路交匯處區(qū)域。這里集中了大量的汽修、汽配專業(yè)店，這在民用車擁有量高達2.2萬量的縣級市來說，是商圈分布的一大特色，也是汽車供應與維護達到平衡的一種表現(xiàn)。但是上檔次的汽車美容專業(yè)店就比較缺乏，這與新密私家車擁有量與新密人對生活品質(zhì)的追不相符的，說明新密市的汽車美容市場還存在較大的潛力。（5）、特色餐飲集中帶 新密市的特色餐飲當屬燒烤大排擋，這類餐飲集中分布在東大街五四廣場東側。這里每到夜幕降臨的時候就熱鬧非

30、凡，集量的人流、車流。從一片繁榮的景象可以看出，當?shù)厝撕芟矚g這類餐飲，但是從現(xiàn)場看來，衛(wèi)生狀況實在令人擔憂。倘若把這類餐飲規(guī)化，適當提高檔次，勢必將吸引更多的消費者。（6）、建筑飾材、室裝飾材料集中帶這類裝飾材料主要集中在西大街與開陽路交匯處區(qū)域，新密市裝飾材料批發(fā)市場就位于這一區(qū)域，此外這類業(yè)態(tài)在嵩山大道與開陽路交匯處區(qū)域也有一定數(shù)量的分布。4、城市商業(yè)特點（1）、商鋪數(shù)量多 所有沿街的建筑底層全部做商業(yè)，大量的建設導致商鋪空置現(xiàn)象較為嚴重。以青屏大街為例，目前青屏大街西段已建成但尚未出租或出售的建筑就有9棟之多。（2）、檔次低 整個城市商業(yè)的總體檔次偏低。除了少部分高檔品牌服裝專營店，如正

31、弘名店以外，其它街鋪無論是外部裝修還是部管理，都還處于較低的水平。但中高檔餐飲、娛樂業(yè)的外部裝修與部環(huán)境，相對處于較高水平。（3）、購物環(huán)境差 從購物環(huán)境來看，核心商圈沒有設置任何公共休息場所，購物環(huán)境嘈雜，這令消費者感到不滿。僅從核心商圈的大中型商場來看，商場部的布局和衛(wèi)生環(huán)境都不理想，更沒有休息場地和共享空間，不能滿足消費者的需求。（4）、商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中 從前面劃分的六個商業(yè)集中帶可以明顯的看出，商業(yè)分布呈現(xiàn)區(qū)域性。這說明新密市的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定的程度，就目前來看商業(yè)市場反映良好。（5）、注重品牌 從市場上出現(xiàn)的大量的品牌專營店與他們的營業(yè)狀況可以看出，當?shù)叵M者比較注重品牌。由于當

32、地消費者具有較強的虛榮心理與從眾心理，他們在服裝上尤其注重品牌，服裝品牌這里出現(xiàn)比較多的是家喻戶曉的國品牌與部分國外知名品牌。但在新密的品牌服裝專營店里存在部分的假貨與水貨，致使很多消費者在選擇品牌服裝時更加謹慎了，所以很多高端消費者選擇去購買服飾。而從家電的品牌來看，當?shù)厥袌錾铣霈F(xiàn)較多的是國品牌。（6）價位的分化 新密市商品價位分化現(xiàn)象明顯，相比之下這里的品牌服裝價格偏高，且服裝品質(zhì)值得懷疑，此外當?shù)馗邫n休閑業(yè)價位也偏高，基本可以與持平。至于賓館住宿，目前新密市稍上檔次的賓館只有二星級的青屏賓館和三星級的百樂門大酒店，基本上不存在市場競爭，價格偏高。但是這里的餐飲價格實惠，尤其是中型飯店物美

33、價廉。所以不同業(yè)態(tài)價位分化明顯。（二）、主要大型商場分析基本商場情況表基本商場租金(元/月)租售情況付款方式配套布 局管理水平經(jīng)營面積()業(yè)態(tài)分布商場概述屏峰商場90全部租出先交一年的租金，無較亂，功能分區(qū)不明確有商場管理辦公室，衛(wèi)生較差2500一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場80全部租出先交一年租金無較亂衛(wèi)生較差1800服裝與少量鞋類、飾品，業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想銀河商場80全部租出無較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1800服裝、鞋類與提箱同上密州商場全部租出先交一年的租無同上衛(wèi)生較差2

34、000同上同上商場87全部租出先交一年租金電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確有商場管理處，衛(wèi)生較差3000一樓百貨二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想大廈96空置較多先交一年租金、租金中含管理費稅費電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1500一樓百貨，二樓部分鞋類與品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進駐，多數(shù)商鋪處于招商階段新密市屬縣級城市規(guī)模，但由于近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)、文化、娛樂的總體現(xiàn)狀在的縣級城市中名列前茅，具有很好的發(fā)展前景。綜合上面六個商場的基本情況，新密市商場具有如下特點：（1）、分布區(qū)域：新密市比較大的商場有9家，其型的商場主

35、要集中在東大街、農(nóng)民南路沿線。專賣店、超市、零售店則集中在農(nóng)業(yè)路、行政路和東大街為中心的周邊區(qū)域。詳情見下表分布圖。（2）、現(xiàn)狀特點：東大街作為新密市主要交通干道，人流、車流量大，沿線商場整體經(jīng)營狀況較好，但管理水平差，攤位分布不合理，交通組織混亂，個別商場安全疏散通道少，沒有達到相關消防部門的要求。如：亞太商場、密周商場。（3）、經(jīng)營模式：商場的經(jīng)營模式多以攤位為主，也有店中店的形式，總體的布局很亂，沒有形成規(guī)模，檔次不高。（4）、租售情況：屏峰商場、密州商場、亞太商場、銀河商場主要采用出租形式，出租率較高，基本沒有空位出現(xiàn)，商場整體運營狀況較好。（5）、裝修情況：商場裝修檔次低，細部裝飾基

36、本沒有，幾個大的商場2、3層正在裝修施工之中，如：屏峰商場、大廈?，F(xiàn)場噪音較大，環(huán)境比較惡劣。6）、配套情況：配套設施不齊全，配置電梯的商場僅有大廈、商廈、金漢商場三家，但都處于停用狀態(tài)；所有商場都沒設置停車場，機動車隨意停靠現(xiàn)象比較嚴重,沒有休息的座椅和通訊設施,消防配套設施配置不完善，如疏散通道、消防自動報警、噴淋系統(tǒng)都存在不符合規(guī)問題；購物環(huán)境比較差，僅有金漢商場一家設置中央空調(diào)。從新密市的消費水平來看，現(xiàn)有的商業(yè)設施不能很好的滿足市場的需求，新密市需要一個檔次較高、品種齊全、商品性價比較好、集娛樂休閑于一體的購物中心。2、業(yè)態(tài)分析 據(jù)調(diào)查的商場來看，新密市大型商場主要業(yè)態(tài)依次為服裝、百

37、貨、家電、家具、通訊。商場一層基本以百貨、家電、通訊器材為主，二層主要經(jīng)營服裝、家具用品，三層以上主要是家居用品居多。 具體商場業(yè)態(tài)分析：（1）、屏峰商場 其商場主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝類一層主要以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、保健藥品、首飾、文具、體育用品和各類電子產(chǎn)品。二層主要為服裝、布藝、家居用品。三層主要為針織、床上用品。（2）、大廈 其商場主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝。一層以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、藥品、珠寶首飾用品。二層為服裝、鞋類。三、四層現(xiàn)在還在招租，目前暫時沒有店鋪入駐。（3）、密州商場 以服裝、鞋類、精品飾物為主。（4）、銀河商場 以提箱、鞋類、服裝為主。（5）、商業(yè)大樓服裝

38、廣場 其主體業(yè)態(tài)主要為服裝。一層以服裝、鞋類為主。二層以服裝為主，少量店面仍在裝修。（6）、商場 其主要業(yè)態(tài)為服裝、家用電器為主。一層百貨為主，包括家用電器、服裝、鞋類、首飾、文具二層以服裝為主。三、四層暫時沒有店鋪入駐。3、存在問題 新密市的商業(yè)現(xiàn)狀尚處于一個商業(yè)市場相對比較初級的階段，消費水平較高，市場缺乏高端的購物場所，具體存在的問題有如下幾點：（1）、現(xiàn)有的商場布局混亂，沒有形成規(guī)?；?jīng)營。（2）、裝修檔次較低、中低檔次的店鋪比比皆是。（3）、購物環(huán)境較差，大部分商場沒有安裝中央冷暖空調(diào)，商場缺乏休息所用的休息座椅。（4）、配套設施存在諸多問題。如安全疏散口的設置達不到相關規(guī)要求，商場

39、外沒有設置停車場、缺乏與之相配套的通訊設施。（5）、現(xiàn)有商場購物集中在一、二兩層，三、四層以上鋪位大量空置。（三）、主要街道商鋪現(xiàn)狀基本資料所調(diào)查街道列表如下：路名主要業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)其它業(yè)態(tài)裝修檔次平均規(guī)模面積（）租金（月租）元/經(jīng)營狀況繁華度青屏大街大型飯店、美容美發(fā)休閑中心、煙酒專賣干洗店中高檔飯店、休閑中心550其它2540好一般青屛路中、大型飯店、精品店珠寶店、美容美發(fā)店、服裝專賣店干洗、藥店、小型超市主要業(yè)態(tài)中高 檔飯店規(guī)模80240、美容美發(fā)60左右較好較好北環(huán)路汽車美容、修理、飯店、休閑中心干洗店、小百貨店中檔80160私人建房為主一般較差東大街服裝專賣、大、小型百貨店(商場)、家

40、電專賣、超市飯店、通信器材、美容美發(fā)、攝影藥房、音響、書店、家居中檔商場面積一般為6001200其它為2050之間店鋪商場店鋪85沿街店鋪68好繁華西大街大型飯店、休閑中心家居用品、裝飾材料超市、服裝專賣、煙酒專賣主要業(yè)態(tài)中高檔主要業(yè)態(tài)：8001200好繁華美食街服裝精品、美容美發(fā)、鞋類日雜店、快餐、文化用品服裝中檔服裝：4570公用:50私用:52一般較好農(nóng)業(yè)北路小型飯店、文化用品糕點復印、超市中低檔飯店：1240較好繁華農(nóng)業(yè)南路摩托專賣、家電專賣煙酒、服飾、五金、日雜店、鐘表眼鏡、茶店、糕點、超市中低檔主要業(yè)態(tài)：60靠近東大街60其它地段25一般繁華行政路文印社、美容美發(fā)、通訊、廣告、百貨

41、珠寶、藥店、快餐旅行社中低檔文?。?0、珠寶：45、美容店：110、廣告：54靠近清屏路：22靠近東大街：60較好較好注：（本次調(diào)查主要針對有一定規(guī)模的店鋪展開）從上面的調(diào)查表中可以總結出新密市的商業(yè)主體業(yè)態(tài)主要為餐飲娛樂休閑類、服裝專賣、商場超市、汽車美容修理中心。各商業(yè)業(yè)態(tài)相對比較集中。A、青屏大街和青屏路上以型飯店、休閑娛樂中心為主。飯店分布比較集中，檔次規(guī)模較大。如：項目附近的舒來喜老火鍋、添喜順火鍋店、三和涮鍋總店、潤足坊休閑城等。主要業(yè)態(tài)的商業(yè)面積約占該路段總商業(yè)面積的50%；美容美發(fā)占10%；此外煙酒專賣、玉器店、服裝店各占10%；其余業(yè)態(tài)為西餐、咖啡店，小型百貨等，但面積都較小

42、。B、北環(huán)路上汽車美容、修理店比較多，集中在北環(huán)路與北密新路交叉路口附近1000米圍。經(jīng)營面積占該路段商業(yè)面積的35%。較大規(guī)模的店鋪有悅達起亞、志誠小汽車修配中心、經(jīng)典汽車服務專店。北環(huán)路以西主要以洗浴休閑娛樂與型飯店為主。如：金海港灣KTV、天河雨浴池、約旦河浴池、二力涮鍋總店、大清花酒店等。這類業(yè)態(tài)的面積較大，約占總面積的55%。剩余的10%為精品店、酒吧、洗衣中心等。C、東大街主要以大型商場零售業(yè)居多，較大規(guī)模的商場如屏峰商場、亞太商場、密州商場、金漢商場、五交化大樓等。主要以服裝銷售為主，根據(jù)調(diào)查所掌握的資料可推測服裝占商業(yè)面積的50%；百貨、電器超市所占的商業(yè)面積占40%；剩余10

43、%為通信器材、美容美發(fā)、鐘表眼鏡等。D、西大街的主要業(yè)態(tài)為飲食、休閑、與建筑飾材。飲食休閑店鋪數(shù)量不大但是由于其規(guī)模相對較大，占該路段商業(yè)面積的40%；家居裝飾店鋪數(shù)量較多，但普遍規(guī)模不大，約占路段商業(yè)面積30%；其余30%的商業(yè)業(yè)態(tài)則較為繁雜，包括服裝、超市、藥店等。業(yè)態(tài)分析以下為新密市主要街道的業(yè)態(tài)比例分析（1）、北環(huán)路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，北環(huán)路主要以服務業(yè)為主、其次以餐飲娛樂居多。其中汽車美容修理20家、中型飯店9家、洗浴休閑中心8家，分別占店鋪總數(shù)的46.5%、20.9%、18.6%。（2）、東大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，東大街的業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，其次是服務業(yè)和

44、餐飲業(yè)。其中服裝專賣18家、百貨19家、超市9家，分別占店鋪總數(shù)的18.6%、19.6%、9.2%。（3）、西大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，西大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為服務業(yè)、餐飲娛樂業(yè)。其中洗浴休閑中心8家、酒店飯館8家、家居裝飾4家，分別占店鋪總數(shù)的18.7%、18.7%、12.5%。（4）、青屏路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，青屏路的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為餐飲娛樂業(yè)、服務業(yè)。其中飯店8家、玉器精品8家、服裝5家、美容美發(fā)4家，分別占店鋪總數(shù)的21.6%、21.6%、13.5%、10.8%。、青屏大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖 從以上圖表中可以看出，青屏大街的主要業(yè)態(tài)

45、是零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、服務業(yè)。其中飯店18家、休閑中心10家、玉器精品店10家，分別占店鋪總數(shù)的30%、16.7%、16.7%。、農(nóng)業(yè)南北路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，農(nóng)業(yè)南北路的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主、其次餐飲娛樂和服務業(yè)。其中摩托專賣10家、家電熱水器店鋪9家，分別占店鋪總數(shù)的13.6%、12.3%。3、存在問題從調(diào)查的情況來看，新密市主干道的路況較好，交通較順暢，基本無塞車情況發(fā)生。但道路配套設施存在一定問題，具體表現(xiàn)如下：、沿街停車現(xiàn)象嚴重青屏路和青屏大街沿路飯店較多，但是路邊沒有設置相應面積的機動車停車位，路邊停車現(xiàn)象較為嚴重。餐飲高峰時間沿路停車竟達80多輛。（2）、核心

46、商業(yè)圈路邊擺攤設點現(xiàn)象突出農(nóng)民南路沿路擺攤設點現(xiàn)象嚴重，經(jīng)營圍竟占據(jù)道路路寬一半面積，人車混行現(xiàn)象嚴重，容易引起交通事故。（3）、路邊配套設施嚴重缺乏新密市所有道路幾乎沒有設置相應的配套設施，如休息所用的座椅、路邊IP機、垃圾桶的設置相距距離較遠，部分已被損害無法使用。北環(huán)路東段路燈沒有安裝，晚上行路不方便。（4）、路口交通混亂眾多交叉路口斑馬線不明顯，人們隨意穿越街道現(xiàn)象較為普遍。（5）、街道衛(wèi)生狀況較差大部分道路塵土飛揚，行人道路面衛(wèi)生狀況不理想，行人紙屑等物品隨手丟棄現(xiàn)象較普遍。二、項目競爭商場比較分析（一）、現(xiàn)有競爭物業(yè)1、屏風商場、大廈、商場位于核心商圈中心，其商業(yè)規(guī)模較大、交通便利

47、、人流量大，對項目形成較大威脅。2、美食街沿街專賣店，集中了國知名服裝品牌，商品以中高檔次品牌為主，對項目有一定影響。3、項目周邊幾個大型餐飲、娛樂中心如：金海港酒店、大滇園美食廣場、浪淘沙休閑俱樂部、百樂門大酒店，因其經(jīng)營規(guī)模較大，檔次較高，給項目造成一定程度的壓力。 （二）、潛在競爭物業(yè)1、 當?shù)厮男羌壘┩频暌呀?jīng)完成主體工程的1/3,預計明年年底竣工。此酒店的建成對新密現(xiàn)有的酒店產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生強烈的沖擊。2、項目以西鑫苑花園底層店鋪現(xiàn)正以每平方米35003600的價格出售，如果該底層店鋪全部銷售完畢，會分流部分項目目標客戶群。三、項目所在區(qū)域商業(yè)分析（一）、項目所處區(qū)域商業(yè)集中帶的分布如圖所示

48、項目地塊北面的青屏大街與青屏廣場東南方向分別集中了部分大中型餐飲、娛樂業(yè)。項目西南側即青屏廣場西側零星分布了一些汽配、汽車修理中心，檔次不高。（二）、項目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、集中分布烘托商業(yè)氛圍 項目地塊周邊集中分布了大量上檔次的餐飲與休閑場所。如項目地塊東南角的大滇園美食廣場、浪淘沙休閑俱樂部、歐鄉(xiāng)咖啡餐廳。這些都屬于當?shù)乩吓聘邫n次的消費場所。此外，項目地塊東北角還分布了潤足坊、添喜順火鍋、吉祥燕翅鮑、舒來喜老火鍋、京福華等中高檔次的餐飲、休閑項目。這些項目共同的特點就是，部環(huán)境考究，尤其注重包廂環(huán)境。如此之多的中高檔次餐飲、休閑業(yè)集中在此處分布，勢必產(chǎn)生集中效應烘托商業(yè)氛圍。2、供應基

49、本飽和，市場空間不寬裕從上座率來看，周一至周五基本上座率不到70%，節(jié)假日滿座。新密市的餐飲娛樂業(yè)一直以來都呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，但是隨著大中型飯店與休閑、洗浴中心數(shù)量的大幅度增加，消費群供應基本飽和，市場空間逐漸減小。（三）、項目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)展預測1、特色餐飲、特色休閑將大有可為從目前市場上現(xiàn)有的休閑業(yè)態(tài)來看，雖然部分項目上規(guī)模、上檔次，但毫無特色、情調(diào)可言。所以在餐飲、休閑業(yè)中我們只要適當尋求產(chǎn)品的差異化，結合新密人消費習慣與跟風心理可以知道，特色餐飲、休閑將大有可為。2、高檔次、綜合性娛樂項目市場前景看好從新密人的消費習慣來看，他們一向對高檔次消費場所趨之若騖，但目前市場上真正意義上的

50、高檔次、綜合性的消費場所除百樂門以外別無其它。浪淘沙這樣的休閑俱樂部雖然上檔次，但是綜合性又不強，不能很好的滿足消費者的需求。所以綜合性的娛樂項目存在一定的市場空白，集吃、喝、玩、樂于一體的高檔綜合性休閑場所必定能吸引消費者眼球。3、西點、西餐將逐漸提上日程目前新密現(xiàn)有的西餐廳不多，典型的是項目東南角的歐鄉(xiāng)咖啡餐廳。據(jù)了解，歐鄉(xiāng)咖啡餐廳生意十分火暴，幾乎天天滿座，可見新密人崇尚西式消費，接受新事物能力較強。從歐鄉(xiāng)咖啡餐廳的部環(huán)境來看，屬于新密市高檔水平，不過異國情調(diào)不濃。隨著新密人生活情趣的逐漸提高，他們對西餐、西點的要求也將逐漸提高，上檔次的西式餐飲將受到市場的歡迎。第四部分 消費者調(diào)研消費

51、習慣與生活習慣分析一、調(diào)查基本情況我公司于2004年8月22-29日對省新密市民的消費現(xiàn)狀與購物習慣進行了街頭訪問和問卷調(diào)查。 1、調(diào)查方式：街頭隨機抽樣問卷調(diào)查；特定人員代表入戶訪談。 2、調(diào)查人員：高端消費人群、中高端消費人群、普通消費者，年齡區(qū)間1860歲。 3、調(diào)查數(shù)量：問卷53份入戶訪談20人（時間30分鐘以上人）合計：73人二、調(diào)查問卷情況（一）、問卷調(diào)查基本情況1、時間：8月24日-8月27日2、問卷發(fā)放地點：青屏大街、青屏路、農(nóng)業(yè)路、東大街、西大街、新密市圖書館、青屏賓館、青屏廣場與周邊、美食街3、有效問卷：共散發(fā)問卷53份，有效問卷53份，有效率100%。4、說明：(1)、本

52、問卷除了少數(shù)問題必須單選外，大部分允許被訪者作多項選擇，并且對于被訪者不愿意回答的問題，允許其不作答。(2)、由于此次53份問卷調(diào)查全部由調(diào)研工作者親自1:1地進行，并對作答方式不正確者與時給予糾正指導，故53份問卷作答結果全部真實有效。5、結果綜述：在省新密市，人們最常去的購物場所是綜合性超市，在當?shù)乇容^有名望的超市有萬客隆、思達和雙匯，而萬客隆則受到了絕大多數(shù)消費者的歡迎，其原因很大部分是由于相對當?shù)仄渌C合性超市而言，其空間大，商品相對種類多，但更重要的是它的隔壁有一家西餐速食店可供消費者在購物的期間休息和進行餐飲。在目前新密人都盼望著能有一個類似丹尼斯的大型購物中心出現(xiàn)，有著舒適的環(huán)境

53、，寬敞的公共休息處，品種齊全、質(zhì)量可靠的商品可供選擇，且功能齊全，集購物、吃、喝、玩、樂為一體。大家均表示倘若在青屏廣場附近建成這么一家購物中心，只要消費合理，一定會經(jīng)常前往購物。新密人的工作生活節(jié)奏較慢，大多數(shù)人幾乎每隔2-3天就會與親人、朋友外出就餐聚會，但總體上來看，他們的消費檔次不是太高，以100元以下的中低檔消費為主。但新密普通消費者在衡量價格能夠承受的基礎上，他們的品牌意識和攀比意識都較為強烈。在服飾方面，只要在央視廣告上出現(xiàn)過的品牌這兒都有，其中夢特嬌最受當?shù)啬惺康南矚g；而在電器方面，當?shù)卮蠖鄶?shù)人崇尚國品牌，如海爾，TCL等，進口品牌對于他們來說價格太高，難以承受。新密人獲取信息

54、的途徑主要是通過電視和報紙，在當?shù)貨]有自己的報紙，人們?？吹氖谴蠛訄蟆Ｓ捎谠谛旅芡顿Y型的物業(yè)還沒有出現(xiàn)，使新密人的投資意識暫時還比較薄弱，當人們有多余資金時，大多數(shù)人都首先考慮用來購車，或者存入銀行，考慮用來做商鋪投資的人比較少。但新密人具有很強的投資潛力，只要我們加以正確的引導，相信我們一定能在新密市成功建立起這樣一個投資型物業(yè)。(二)、問卷調(diào)查結果1、平時購物時最常去的購物場所類型49.09%的被訪者選擇綜合性超市，29.09%的人選擇大型的購物中心，10.91%的人選擇品牌專賣店，9.09%的人選擇商業(yè)街，另外有1.82%的人表示以就近的原則選擇購物場所。以上比例分布說明綜合性超市和大型

55、綜合性購物中心近兩年在新密的迅速發(fā)展，也已在消費者心目中建立起較深刻的印象，成為大家普遍接受的購物方式。傳統(tǒng)商業(yè)街的地位有所下降，但也有一部分消費者仍然保留商業(yè)街情結。2、選擇以上購物場所的原因是什么被訪者中36.62%表示主要是由于商品的品種齊全，29.58%的人覺得價格實惠，14.09%的人認為環(huán)境較為舒適，其次依次為選擇“離家或單位近”的占9.86%，選擇“交通方便”的占7.04%，選擇其他的比例比較小，僅占2.82%。3、最經(jīng)常去購物的地方96.36%的被訪者表示最經(jīng)常去萬客隆購物，3.64%的被訪者表示不確定，就近選取購物地點。以上數(shù)據(jù)說明萬客隆是目前新密人最受歡迎的購物超市，在訪談

56、中得知萬客隆受大眾歡迎的一個很重要原因是它具有可以餐飲休息的地方，而當調(diào)研工作者實地考察后發(fā)現(xiàn)，大眾所謂的餐飲休息的地方就是超市隔壁的一家小型西式速食店，兩間鋪位僅一門之隔。4、目前新密的大型購物中心做得不完善的地方被訪者中認為公共休息、休閑空間太小的占45.07%，認為娛樂設施太少的占36.62%，認為環(huán)境不夠舒適的占7.04%，其次依次為認為交通不方便的占5.63%，認為美食空間、品種少的占2.82%,認為還有其他原因的，如：綠化少，占2.82%。說明較多消費者認為大型購物中心應在公共休息、休閑空間方面加強，其次是娛樂設施方面等，這對于我們興建新的購物中心有一定指導作用。5、在新密最喜歡的

57、大型超市選擇萬客隆超市的占72.31%，選擇雙匯超市的占9.23%,選擇思達超市的占6.15%,選擇其他超市（如：天都、天基、文峰、就近前往、很少進超市）占12.31%6、外出購物的頻率消費者中選擇2至3天外出購物一次的占30.77%，選擇47天外出購物一次的占23.08%，回復“不一定，看需要”的占19.22%，選擇1至2周外出購物一次的占13.46%，選擇每天和2周至1個月外出購物一次的各占5.77%，選擇一個月以上外出購物一次的占1.92%。7、一次外出購物消費的通常金額在外出購物中消費“100元以下”的占42.59%，消費“100200元”的占25.93%，消費“300400”元的占9

58、.26%，表示不確定的占9.26%，拒絕填寫此項的占7.41%，消費“200300元”的占3.70%，消費“400元以上”的占1.85%；可看出新密的普通消費者消費水平基本維持在中低檔的水平，普通消費者中高消費的比例相對比較小。8、近3年，個人或家庭可能會增加的費用類型被訪者中選擇“電器、電子”的占22.58%，其次是“流行飾品”占14.52%，住房12.90%, 其他（汽車或再投資）12.90%，“娛樂、休閑”占11.29%，選擇“家具”的占9.68%，選擇“美食”的占8.06%，選擇“裝修”的占8.06%。 9、是否喜歡到專業(yè)市場進行購物訪談者持肯定態(tài)度的占58.82%，持否定態(tài)度的占33

59、.33%，表示不確定的占7.84%。10、外出就餐的頻率（酒樓、餐廳、餐館）選擇平均4-7天外出就餐的訪談者占43.14%，選擇2-3天外出就餐的訪談者占35.29%，選擇每天都外出就餐的人數(shù)占11.76%，而選擇其他（包含了不確定和通常都習慣在家吃）的人數(shù)占訪談人數(shù)的9.8%。從以上數(shù)據(jù)比例可以看出新密當?shù)厝说纳罟ぷ鞴?jié)奏比較慢，外出和朋友吃飯聊天的頻率比較高。11、外出就餐時的平均花費外出就餐平均花費在100元以下的人占被訪人數(shù)的57.69%，其次依次為100-200元的占25%，200-300元的占9.62%，300-400元的占1.92%，拒絕作答此項的占5.77%；從以上比例可以看出

60、新密的餐飲消費比較低，當?shù)仄胀ㄏM者的消費檔次屬于中低檔，從拒絕作答此項的比例可看出，當?shù)厝溯^為保守，仍存在著相當?shù)乃矫苄孕睦怼?2、外出逛街或逛商場的動因被訪者中選擇“有現(xiàn)實生活需求”的占50.85%，其次分別為“沒事就會去逛逛”占20.34%，“近一段時間有需求”占11.86%，“有優(yōu)惠和折扣活動”占11.86%，拒絕作答此項的占5.08% 。說明大部分新密消費者（50.85%的被訪者）由于工作、生意繁忙或其他原因，在有現(xiàn)實需求時才外出逛商場或商業(yè)街，但也有不少消費者（20.34%的被訪者）將逛街作為自己娛樂和休閑的重要方式。13、決定購買商品的最關鍵因素被訪者當中選擇“價格”的占31.1