《商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告終稿》PPT課件(PPT 62頁)

1、商 業(yè) 地 產(chǎn) 報(bào) 告中南集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部 2005年7月第1頁，共62頁。何 為 商 業(yè) 地 產(chǎn) 第2頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)的定義 商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)的分類 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異第3頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義： 指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心和商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性場所。 狹義： 專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等，它們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等其他物業(yè)類型。商業(yè)地產(chǎn)定義第4頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營： 指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資

2、估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營運(yùn)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費(fèi)場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)定義第5頁，共62頁。 商業(yè)和地產(chǎn)的一種復(fù)合型態(tài)，以商業(yè)為基礎(chǔ)建立的建筑形式。從開發(fā)模式上來說它具有房地產(chǎn)的增值性，從構(gòu)成和開發(fā)周期來說，它具有商業(yè)的經(jīng)營性和持續(xù)性。 地產(chǎn)是商業(yè)的載體，商業(yè)經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)達(dá)到目的； 商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn)，但核心和靈魂是商業(yè)運(yùn)營； 地產(chǎn)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)要通過商業(yè)經(jīng)營來完成； 商業(yè)地產(chǎn)的操作需符合商業(yè)規(guī)律； 商業(yè)與地產(chǎn)要相匹配商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系第6頁，共62

3、頁。商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)街、購物中心、 專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)：寫字樓、SOHO、商住樓旅游地產(chǎn)：休閑廣場、酒店、主題公園、綜合性地產(chǎn)：商業(yè)廣場、SHOPPINGMALL商業(yè)地產(chǎn)的廣義分類第7頁，共62頁。商業(yè)街區(qū) ：中心商業(yè)街區(qū)、次商業(yè)街區(qū)、 鄰里商業(yè)街區(qū)、專業(yè)性商業(yè)街區(qū)；批發(fā)市場 ：綜合性批發(fā)市場、和專業(yè)性批發(fā)市場；物流中心 ：集貨中心、分貨中心、配送中心、 轉(zhuǎn)運(yùn)中心、加工中心；購物中心 ：鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、 區(qū)域購物中心、巨型購物中心商業(yè)地產(chǎn)的狹義分類第8頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異住宅商業(yè)面對客戶消費(fèi)者三個(gè)層級的客戶： 投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者盈利模式項(xiàng)目開發(fā)銷售，獲取

4、銷售利潤部分出售獲取銷售利潤；部分出租收取租金，獲取經(jīng)營收益并充分享受物業(yè)的增值收益周期短長。由商業(yè)模式?jīng)Q定，一般為十至二十年。運(yùn)作程序開發(fā)銷售開發(fā)招商出售和出租營運(yùn)管理第9頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是如何實(shí)現(xiàn)的第10頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)構(gòu)成 商業(yè)地產(chǎn)主體的價(jià)值鏈模型 開發(fā)商與其他商業(yè)主體的關(guān)系第11頁，共62頁。商鋪的投資回報(bào)可分為前期投資回報(bào)和后期投資回報(bào)。 （商業(yè)氛圍的形成） （市場發(fā)展成熟、商業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)） 一次性收益商鋪售價(jià) 穩(wěn)定租金收益 商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)構(gòu)成養(yǎng)鋪階段旺鋪階段前期投資回報(bào)后期投資回報(bào)土地增值商業(yè)氛圍提升物業(yè)增值第12頁，共62頁。各主體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)：發(fā)展商通過

5、租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化；業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào)取得投資收益；商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤；消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體驗(yàn)和一定的滿足；商業(yè)地產(chǎn)利益?zhèn)鲃渔準(zhǔn)窃陂_發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者之間的進(jìn)行巡回式流動的。商業(yè)地產(chǎn)主體的價(jià)值鏈模型開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)獲取投資收益承租物業(yè)獲取經(jīng)營利潤購買產(chǎn)品或體驗(yàn)消費(fèi)第13頁，共62頁。消費(fèi)者是這個(gè)鏈條上最終一環(huán)，是所有商業(yè)環(huán)節(jié)中最根本的動因，是各個(gè)期段與環(huán)節(jié)的核心單元 。遵循價(jià)值鏈內(nèi)部消費(fèi)者帶動經(jīng)營者，打動投資者的利益?zhèn)鲗?dǎo)模式，通過三級客戶之間的連動作用，逐步的來推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)主體的價(jià)值鏈模型消費(fèi)者需求經(jīng)營者利益投資

6、者利益開發(fā)商利益第14頁，共62頁。做投資者的“保姆”經(jīng)營者是“上帝” 牽引消費(fèi)者的眼光開發(fā)商與其他商業(yè)主體的關(guān)系開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者營 銷招 商營運(yùn)管理第15頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)是如何運(yùn)作的第16頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作流程 商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式 商業(yè)地產(chǎn)采取不同運(yùn)作模式的原因 商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式的成功案例第17頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作流程選址定位開發(fā)建設(shè)銷 售出 租主力店招商營運(yùn)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)營 銷第18頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式 產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售，返租回報(bào) 將物業(yè)分割成若干產(chǎn)權(quán)，通過全部零售產(chǎn)權(quán)的方式將物業(yè)變現(xiàn)。物業(yè)的后期營運(yùn)，由開發(fā)商或聘請管理

7、公司統(tǒng)一管理，在一定期限內(nèi)，對投資者返回租金的模式。第19頁，共62頁。優(yōu)點(diǎn) 可快速回籠資金；規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)后期的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn) 不能獲得后期的物業(yè)升值價(jià)值； 時(shí)間上對商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商要求比較高； 由于多業(yè)主的出現(xiàn)，在招商和經(jīng)營上缺乏整體性，易對商業(yè)后期氛圍 培育造成影響，從而造成物業(yè)貶值和商業(yè)環(huán)境衰敗，有損品牌形象； 除個(gè)別案例外，如萬通小商品批發(fā)市場，絕大多數(shù)都以失敗告終。第20頁，共62頁。失敗案例巨庫 由首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司投資開發(fā)的巨庫，位于安定門外大街蔣宅口東南角。其客戶定位于北京35歲以下時(shí)尚青年，號稱北京首家體驗(yàn)式大賣場。 巨庫的包裝在戰(zhàn)術(shù)營銷上非常成功，根據(jù)其定位來看，在概念設(shè)

8、計(jì)、貓頭標(biāo)志、產(chǎn)品的細(xì)分策略以及商場內(nèi)的裝修設(shè)計(jì)等上花費(fèi)了心思。其中最成功的要屬它的銷售廣告和推廣活動，曾經(jīng)一段時(shí)間鋪天蓋地。 但04年4月火爆開業(yè)，賣場在運(yùn)作半年后，首創(chuàng)就宣布巨庫失敗，沒有收到承諾租金的業(yè)主們在集體維權(quán) 。第21頁，共62頁。 采取產(chǎn)權(quán)店鋪的銷售運(yùn)作方式，包租包管理，售后包租承諾回報(bào) 。賣場的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開出售小產(chǎn)權(quán)，每家小商鋪的面積都在七八平米到二三十平米之間，這樣的商鋪總數(shù)共有近千家之多。 失敗原因：產(chǎn)權(quán)分割出售增加了管理的難度。巨庫銷售時(shí)就是“太自信”，沒有想清楚事后統(tǒng)一管理的難度，巨庫曾經(jīng)一度管理失控，原本市場定位較高，可賣的卻是地?cái)?/p>

9、貨。 開發(fā)商進(jìn)行管理，缺乏專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，難以保證物業(yè)長期的穩(wěn)定營運(yùn)。第22頁，共62頁。租售結(jié)合，招商先行 銷售是不得以而采取的方式，是企業(yè)在一定情況下為了促進(jìn)資金的快速回 流而采取的策略； 目前國內(nèi)很多開發(fā)企業(yè)采取此模式。實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)可以把銷售的比 例控制在30%以內(nèi)，甚至是15%以內(nèi)； 銷售策略采取只售外鋪，不售內(nèi)鋪；只售功能區(qū)，不售中心區(qū)；只售獨(dú)立 區(qū)，不售整體區(qū)的策略。 商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中采取部分出租、部分出售的營銷方式。對于主力店、次主力店采取招商出租的方式，對于其他部分店鋪采取零售的方式。 第23頁，共62頁。只租不售，長期經(jīng)營整體出租模式分散出租模式分層或分片出租模式層與

10、散結(jié)合的出租模式 開發(fā)商自身持有商業(yè)物業(yè)，通過招商、經(jīng)營管理來獲得租金的提升，從而獲得長期的投資回報(bào)。 這種以租金升值為主要盈利手段的方式，適合于有較好融資平臺的、有資金實(shí)力的開發(fā)商。包括四種模式：第24頁，共62頁。優(yōu)點(diǎn)：可獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益，充分享受物業(yè)升值所帶來的價(jià)值。缺點(diǎn)： 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)提高，承擔(dān)物業(yè)后期的招商與營運(yùn)管理壓力；對開發(fā)商資金儲備量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求很高；盈利周期長，資金回籠速度慢。第25頁，共62頁。成功案例天河城 中國內(nèi)地最早的MALL，卻是最賺錢的MALL。天河城購物中心（TEEMALL）是由天貿(mào)集團(tuán)開發(fā)和管理的。1992年開始建設(shè)，到1996年建成投入使用，在經(jīng)歷了大約

11、兩年的虧損后，1998年，天河城進(jìn)入了利潤高速增長期。天河城開業(yè)至今，日平均客流量都保持在25萬人次以上。進(jìn)入盈利期的今天，天河城的租金已經(jīng)成為全國SHOPPING MALL中最高的。第26頁，共62頁。 天河城的成功經(jīng)營除選址外，最重要的原因就是遵循購物中心的特點(diǎn)，堅(jiān)持一寸都不賣，堅(jiān)持只租不售。 雖然只租不售為天河城帶來了比較大的資金壓力，但其好處在于，只租不售能夠?qū)崿F(xiàn)可調(diào)整的長線盈利。出租型商鋪與出售型相比，出售型商鋪很難管理；而出租型商鋪則可以根據(jù)物業(yè)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。對于一個(gè)運(yùn)營成功的SHOPPINGMALL而言，每年都會有10左右的調(diào)整空間。成功原因：第27頁，共62頁。

12、資金壓力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高投入性 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次投資建成，才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累。而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)采取不同運(yùn)作模式的原因第28頁，共62頁。 融資渠道有限，融資產(chǎn)品單一 開發(fā)商自有資金有限，商業(yè)貸款比重大?，F(xiàn)在國內(nèi)沒有專門用于商業(yè)地產(chǎn)的基金，全國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。資金壓力第29頁，共62頁。融資審批嚴(yán)格 03年6月13日 央行121號文件 借款人申請個(gè)人商業(yè)用

13、房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。 04年4月 嚴(yán)格控制向高檔住房和商業(yè)用房建設(shè)發(fā)放貸款。要求開發(fā)商擁有較高比例的自有資金，一般不低于40 04年10月提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款基準(zhǔn)利率6.12第30頁，共62頁。開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律的理解及操作水平的不同住宅操作模式直接套用到商業(yè)地產(chǎn)上只售不租；寫字樓經(jīng)營開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開發(fā)傾向于租售結(jié)合；對商業(yè)流通規(guī)律不理解，不關(guān)注零售商的需求；專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有相對較成熟的資金、管理、操作方式。 第31頁，共62頁?！暗禺a(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭”的運(yùn)作模式 房地產(chǎn)商在取得土地開發(fā)權(quán)后，需對項(xiàng)目進(jìn)行商圈分析，從而確定市場

14、定位和業(yè)態(tài)組合；按業(yè)態(tài)組合方案與符合條件的商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；在項(xiàng)目建成之前，完成非主力店的招商或鋪位預(yù)售。 這種戰(zhàn)略聯(lián)盟一般設(shè)定為具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)固性和排他性。緩解資金及壓力的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式第32頁，共62頁。地產(chǎn)商與商家的合作關(guān)系類型:購買關(guān)系：指商業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)商提前訂購所需要的商業(yè)物業(yè)；租賃關(guān)系：指商業(yè)企業(yè)以相對固定租金的形式向房地產(chǎn)商租用商 業(yè)物業(yè)；營業(yè)額或利潤分成：指房地產(chǎn)商從商業(yè)企業(yè)經(jīng)營的銷售額或保底 利潤中提取一定的比例作為收益。 第33頁，共62頁。優(yōu)點(diǎn)： 可減少各種資源的浪費(fèi)，使企業(yè)的資源效用最大化； 商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了項(xiàng)目經(jīng)營的穩(wěn)定性；房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌

15、效應(yīng)提高鋪位售價(jià)和加快非主力店的招商進(jìn)度；新模式使對項(xiàng)目建設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素減少，使投資估算更準(zhǔn)確、資金統(tǒng)籌更順利；缺點(diǎn)： 容易受市場或企業(yè)情況變化影響；要求房地產(chǎn)商具備雄厚的資金實(shí)力和較強(qiáng)的融資能力。第34頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)的租賃信托模式 隨著我國信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，主力店信托化將取代“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。主力店租賃收益轉(zhuǎn)讓模式 一般由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權(quán)委托信托公司由信托公司按照開發(fā)商的意愿和市場的實(shí)際情況，將收益權(quán)分割成若干份轉(zhuǎn)讓給中小投資者。在一定期限后，委托方再回購收益權(quán)。 第35頁，共62頁。購入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式 中小投資者將合

16、法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的名義向開發(fā)商購入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回購商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 第36頁，共62頁。 大連萬達(dá)訂單式地產(chǎn) 銅鑼灣百貨聯(lián)手商業(yè)地產(chǎn) 品牌經(jīng)營輸出商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的成功案例第37頁，共62頁。 萬達(dá)集團(tuán)目前已成為以住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、大型百貨連鎖店為三大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。2003年大連萬達(dá)集團(tuán)著手開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，并在全國首創(chuàng)了商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的全新模式訂單式地產(chǎn)。目前，萬達(dá)集團(tuán)已和多家世界500強(qiáng)及世界知名商業(yè)企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建

17、設(shè)“萬達(dá)商業(yè)廣場” 項(xiàng)目。計(jì)劃到2005年建設(shè)30個(gè)商業(yè)廣場,2010年建設(shè)70個(gè)購物中心。 大連萬達(dá)訂單式地產(chǎn)第38頁，共62頁?！坝唵蔚禺a(chǎn)”的核心理念： 與世界大型商業(yè)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。根據(jù)戰(zhàn)略合作方的要求為其定做符合自身要求的物業(yè)形式，最大限度上滿足戰(zhàn)略合作方的個(gè)性化需求，保證了商業(yè)物業(yè)的供需平衡。同時(shí)知名商業(yè)的薈萃使得萬達(dá)廣場在商業(yè)地產(chǎn)市場中具有不可復(fù)制的核心競爭力。 要點(diǎn)： 先招商，再根據(jù)商家及不同商品的需要，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃； 通過與多家商家進(jìn)行租賃的方式，統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營。第39頁，共62頁。 萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、

18、歐倍德、百盛百貨、歐尚、百安居、 HOLA、華納電影城、新世界百貨、第一食品廣場、國美、等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個(gè)項(xiàng)目均有5-8家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。第40頁，共62頁。 企業(yè)簡介： 銅鑼灣集團(tuán)是一家專業(yè)性大型零售企業(yè)，主營現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)中的SHOPPING MALL和大型綜合百貨店兩大業(yè)態(tài)，擁有“CMALL銅鑼灣廣場”和“銅鑼灣百貨”兩大品牌以及39家SHOPPING MALL（美式購物中心）和25家大型綜合百貨店（DEPARTMENT STORE）。 銅鑼灣百貨聯(lián)手商業(yè)地產(chǎn)、品牌經(jīng)營輸出理念： 銅鑼灣不直接開發(fā)自建物業(yè)，而是采取租用開發(fā)商物業(yè)的模式。投資加經(jīng)營，把整個(gè)購物中心租下來，自己

19、經(jīng)營一部分，然后再把沃爾瑪、家樂福等零售、娛樂、餐飲等各方商家招進(jìn)來，統(tǒng)一經(jīng)營管理。第41頁，共62頁。具體操作方式：向開發(fā)商租用，或者合資，直接向開發(fā)商下一訂單，對項(xiàng)目形態(tài)和結(jié)構(gòu)提出要求；向開發(fā)商提供全程服務(wù)，包括定位策劃、招商和后期的營運(yùn)管理。第42頁，共62頁。小結(jié)： 銅鑼灣的這種專業(yè)全程策劃輸出、承擔(dān)招商經(jīng)營及管理功能的租賃模式，對開發(fā)商而言具有非常多的好處。 這種開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)合作的方式尤為適合缺乏商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，無力顧及商業(yè)物業(yè)后期管理的開發(fā)商。 對順馳在操作流程上有一定的借鑒意義。 第43頁，共62頁。成功商業(yè)地產(chǎn)的 必備四要素！第44頁，共62頁。 選址和定位 商店和商品元

20、素的組合 招商與規(guī)劃先行 經(jīng)營管理第45頁，共62頁。選址和定位的重要性 商業(yè)項(xiàng)目的選址和定位是項(xiàng)目成功與否的首要條件。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的好壞與區(qū)域消費(fèi)者的需求直接相關(guān)，而一定區(qū)域消費(fèi)需求是特定的，來不得半點(diǎn)虛假。因此，一旦項(xiàng)目選址定位錯(cuò)誤，商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒有挽回的余地了。 選址和定位 第46頁，共62頁。選址定位所需分析的因素宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析市場分析地塊判斷區(qū)域市場供應(yīng)狀況分析區(qū)域商圈的調(diào)查分析當(dāng)?shù)叵M(fèi)者行為分析地理位置評估 :與城市商業(yè)、就業(yè)、教育、行政區(qū)距離環(huán)境資源評估 ：周邊人口、金融、零售、娛樂、服務(wù)業(yè)情況市場價(jià)值評估 ：周邊住宅、寫字嘍、商業(yè)物業(yè)租售情況財(cái)務(wù)測算 ： 成本價(jià)值測算、

21、現(xiàn)金流測算等區(qū)域基本情況分析宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃分析行業(yè)政策分析第47頁，共62頁。商業(yè)地產(chǎn)的核心在商業(yè)，地產(chǎn)是商業(yè)的承載：對于單個(gè)商業(yè)物業(yè)而言，商店和商品的規(guī)劃決定商業(yè)地產(chǎn)的升值情況和資金回流。 不同商店的合理組合，能提高商家在競爭中的比較效益，又可以吸引不同層面的消費(fèi)者。頂尖的高檔名店、娛樂場、書店、家私、家居、超市、圖書等組合越多，比較效益就會越明顯。 現(xiàn)代商業(yè)劃分有3種業(yè)態(tài)： 物品、服務(wù)、體驗(yàn)。 商業(yè)物業(yè)的商店和商品不僅要滿足購物和服務(wù)的需求，還要在一定程度上滿足消費(fèi)者體驗(yàn)的需求。如要吸引顧客，必須應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)文化、娛樂、教育、服務(wù)、展示等各種功能所占的比例，才能使商業(yè)物業(yè)富有強(qiáng)大的生命

22、力與成長性。 商店和商品元素的組合 第48頁，共62頁。規(guī)劃與招商的先行，有助于確定物業(yè)建成后的商業(yè)需求 有利于減少資金的浪費(fèi)招商和規(guī)劃先行商店商品的組合項(xiàng)目定位主力店招商商業(yè)建筑規(guī)劃第49頁，共62頁。招商： 可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。 主力店招商先行的好處在于：有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營業(yè)面積，提前招商減少資金浪費(fèi)的同時(shí)，也為日后穩(wěn)定資金回流提供了保障。知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可幫助項(xiàng)目在日后的營運(yùn)中，能在保持一定量的客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效

23、用。主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體的租金收入。第50頁，共62頁。商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)劃：對規(guī)模的控制應(yīng)有依據(jù)；停車方式對大型與郊區(qū)項(xiàng)目至關(guān)重要；車、客、貨、污流的組織是規(guī)劃的關(guān)鍵；平面布局中遵循環(huán)路和可視原則；縱向規(guī)劃注意分流和高限；通過創(chuàng)造有吸引力的體驗(yàn)空間；新材料、新工藝帶來新的商業(yè)外觀時(shí)代感；商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分滿足不同商家對建筑形態(tài)、空間布局等的需求。第51頁，共62頁。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在于后期管理。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，主要原因更多的不是在招商上，而是在后期的商業(yè)管理上。后期經(jīng)營管理不到位，只是商業(yè)環(huán)境無法形成或難以持續(xù)，是最終造成項(xiàng)目經(jīng)營失敗的原因。

24、 良好的經(jīng)營管理，可以使商業(yè)物業(yè)不斷地適應(yīng)外界的環(huán)境變化，并不斷地增強(qiáng)自身的競爭力，從而使商業(yè)物業(yè)能夠長期保持較高的租用率，使商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營獲得成功。 經(jīng)營管理第52頁，共62頁。 商業(yè)物業(yè)除了保證硬件的正常使用的物業(yè)管理外，還要加上商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理還需要采用各種營銷手段，并根據(jù)市場環(huán)境的變化不斷地調(diào)整營銷策略，使商業(yè)物業(yè)充分適應(yīng)商圈消費(fèi)者的購物消費(fèi)需求。 物業(yè)管理營銷管理租戶管理經(jīng)營管理第53頁，共62頁。 經(jīng)營管理是對商業(yè)物業(yè)長期維護(hù)及營運(yùn)的一個(gè)過程。由于工作的專業(yè)性，開發(fā)商往往心有余而力不足，聘請專業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行管理已經(jīng)成為趨勢。經(jīng)營公司可分以下三種：開發(fā)商全權(quán)委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作獨(dú)立組建聘請專業(yè)公司作為顧問合資組建第54頁，共62頁。 華南MALL地處東莞城市中心區(qū)的組成部分萬江區(qū)，占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，其中商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個(gè)，總投資額超過25億元人民幣，亞洲乃至世界上規(guī)模最大的MALL商業(yè)建筑群之一。 華南MALL案例第55頁，共62頁?；拘陨倘?半徑30公里范圍，覆蓋東莞、廣州黃埔、廣州增城35個(gè)鎮(zhèn)，人口800-900萬，GDP近1600億人民幣；經(jīng)常性商圈 半徑60公里范圍，覆蓋廣州、深圳兩個(gè)國際大都市及佛