公共經(jīng)濟(jì)學(xué)課件ppt

1、 案例分析：“公共住房的發(fā)展商” 英國政府在房地產(chǎn)市場中的作用 英國是世界上最早實行政府干預(yù)住房市場的國家。從1890年至今，它保障的目標(biāo)群由中低階層逐漸轉(zhuǎn)向低收入階層。英國100多年的經(jīng)驗表明，政府需要直接介入居民住房問題，并作為公共住房的供應(yīng)商。1公共住房的發(fā)展商英國是世界上最早實行政府干預(yù)住房市場的國家。有趣的是，這個以自由市場的鼻祖亞當(dāng)斯密而聞名的國家，在中低收入階層住房保障問題上，政府卻大量干預(yù)市場。同美國和歐洲大陸的其他國家相比，英國的住房系統(tǒng)是以“雙高”高自有住房比率和高公共住房比率而著稱。目前，它的自有住房家庭的比率達(dá)到70%，這一比率與美國不相上下。而它的公共住房系統(tǒng)，盡管經(jīng)

2、歷了1980年代以來的私有化浪潮的沖擊，仍然服務(wù)于500萬個家庭，占全國住房總量的四分之一。2公共住房的發(fā)展在19世紀(jì)末，作為工業(yè)革命發(fā)展的伴隨物，工薪階層的住房呈現(xiàn)出集體化管理的形式。英國政府著手建立公共住房系統(tǒng)。1890年，英國政府通過立法，要求地方政府為工薪階層建造經(jīng)濟(jì)適用房。1896年，倫敦縣政府在倫敦近郊劃地15英畝，建造了第一個供5700人居信的住宅區(qū)。到一戰(zhàn)時，全國已建成大約2.4萬個公共住宅單位。3盡管如此，住房短缺與私人房屋租金的飆升引發(fā)的社會動亂，促使英國政府實行租金管制和資助地方政府大規(guī)模地擴(kuò)張公共住宅建設(shè)。到第二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)時，公共住宅迅速增加到200萬個單位，占全國

3、住宅部量的10%。二戰(zhàn)后到1970年的30年是英國公共住宅發(fā)展的高峰時期，地方政府又增建了400萬個住宅單位。到1979年，公共住宅已達(dá)到近650萬個單位，占全國住房總量的三分之一。政府用于房屋建設(shè)的開支達(dá)到52億英磅，占政府開支約8%。4公共住房的私有化進(jìn)入20世紀(jì)80年代，撒切爾夫人領(lǐng)導(dǎo)下的政府改變了長期奉行的住房福利政策，推行公共住房私有化，目的是提高中產(chǎn)階級的自有房的比重，縮減公共住房開支。從1981年到2001年，政府出售了近190萬個單位，自有住房家庭的比重從56%上升到近70%。與此同時，政府縮減住房建設(shè)開支，地方政府的建房從20世紀(jì)70年代的每年10萬個單位下降到80年代中期的

4、不足3個萬單位，到了90年代中期幾乎為零。5公房私有化進(jìn)程中直關(guān)鍵作用的是1980年通過的住房法，其中最重要的條款是“購買權(quán)”即凡是公共住宅的租戶，在住滿兩年以后就有權(quán)折價購買其所住的公屋。優(yōu)惠價起點為房屋市價的30%，折價的幅度依居住的期限而定。居住期越長，折價越多，直至到房價70%的上限。6公共住房的前景1公共住房的比重趨于下降雖然上個世紀(jì)80年代的大規(guī)模的住房私有化浪潮已過，但由于政府削減新建住宅的資金和舊房維修基金，使公共住宅的建設(shè)處于停滯狀態(tài)。與此同時，政府有意識地扶植非營利組織的住房協(xié)會，強(qiáng)調(diào)由它提供低成本的社會住房，取代地方政府的住宅所有權(quán)和管理權(quán)。特別是1988年的住房法，允許

5、租房通過自愿投票，將其居住的公房整體轉(zhuǎn)移給住房協(xié)會。這使住房協(xié)會在公共住宅私有化的過程得到很大的發(fā)展，僅英格蘭就有2000多家住房協(xié)會。政府在分類上將公共住宅和住房協(xié)會擁有的住宅歸在一起統(tǒng)稱為社會住房。目前，全國共有社會住房520萬個單位，其中地方政府的公房占三分之二。其余三分之一歸住房協(xié)會所有。72住房資金渠道多樣化地方政府的公共住房建設(shè)資金嚴(yán)于中央政府。在英格蘭，地方政府每年編制住房計劃。在蘇格蘭，地方政府每四年編制一次“住房投資項目”。住房計劃通常包括兩個部分：地方政府解決住房問題的戰(zhàn)略；列舉住房需求、狀況和投資項目的各種細(xì)節(jié)。從技術(shù)上講這些住房計劃是地方政府向中央提出的投標(biāo)。中央政府通

6、過對計劃書下達(dá)指導(dǎo)原則，并用這些原則來評估和篩選地方政府提交的項目。在目前政府公共住房建設(shè)資金緊縮的條件下，這些計劃是有效地控制住房資金的工具。相比之下，住房協(xié)會更多地利用房屋抵押在私人資本市場上借入資金。這在一定程度上緩解了政府投入的不足。但也提高了借入成本。83住房補償轉(zhuǎn)向“人頭”為主在英國，住房建設(shè)資金和住房補貼來自兩個不同的政府部門。勞動和社會保障部制定住房補貼政策，地方政府的相關(guān)部門負(fù)責(zé)審核和執(zhí)行。住房補貼的基本原則是，租戶在支付房租后的收入不應(yīng)低于社會補助收入的水平。因此，住房補貼支出完全取決于住房需求。任何人，只要其收入低于政府設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，支付較高的租金和符合條件，都可申請住房補

7、貼。對于那此完全依賴于社會補助或收入不超過社會補助水平的窮人，他們的房貼等于支付的租金。9顯然，政府在削減住房建設(shè)資金的同時，并不能控制對低入家庭的住房補貼。近年來隨著房租不斷上漲，英國政府的住房補貼也水漲船高，在西方國家中首屈一指。2003年，它的住房補貼支出為126億英鎊，占國內(nèi)生產(chǎn)總值1.2%。同時，優(yōu)惠的住房福利也降低了低收入家庭就業(yè)的積極性。英國政府?dāng)M從2008年起實行新的房貼政策，將補貼與當(dāng)?shù)氐钠骄孔馑綊煦^，希望能節(jié)約開支。104公共住房的功能轉(zhuǎn)變?yōu)橐缘褪杖爰彝閷ο蟮纳鐣Ｕ洗俪蛇@一轉(zhuǎn)變的力量來自兩個方面。一方面是私有化的過程中那些地區(qū)好，質(zhì)量高的住宅首先被私有化，而剩下的公

8、房大多處于邊遠(yuǎn)地區(qū)，居住條件差，住房質(zhì)量低環(huán)境惡劣，使社會住房趨于窮人化。另一方面，中央政府削減對地方政府的補貼，迫使它們大幅度提高租金。高租金并沒有對依賴政府補貼度日的窮人帶來影響，卻加重了高上入租戶的負(fù)擔(dān)，促使他們放棄租房，選擇購買公房。這也加速了公房向低收入階層的過渡。目前，公房的住戶是以低收入家庭為主，有一半的住戶是沒有工作的窮人和老弱病殘。租者平均收入僅為那些購買公房家庭收入的四分之一。11為鼓勵窮人實現(xiàn)自有信房的夢想，而又可以留在原來的社區(qū)，英國政府于2006年4月推出一種被稱為“購買社會住房”的計劃。這是為那些沒有資格參與或沒有能力先行使“購買權(quán)”條款的住戶而設(shè)計。按照這一方案，購房者會得到一種類似于“購買權(quán)”條款的優(yōu)惠價格購買他們租屋的所有權(quán)。租戶可最低購買住房25%的所有權(quán)，其余部分的所有權(quán)仍舊業(yè)主所有，但需要支付2.75%-3%的費用。等收入增加后，他們再購買整套住房的所有權(quán)。12英國100多年的經(jīng)驗表明，政府需要直接介入居民住房問題，并作為公共住房的供應(yīng)商。它保障的目標(biāo)群由中低收入階層逐漸轉(zhuǎn)向低收入階層，值我們借鑒。目前，我國低收入居民的住房問題正成為日益突出的社會問題。政府在人力、物力和財力的制約的