《商廈招商方案》word版

1、 Page PAGE 26 of NUMPAGES 26商廈招商方案目 錄招商執(zhí)行方案基本原則。方向?qū)嵤┰瓌t。各樓層業(yè)態(tài)方向說明。價格策略。招商條件。基礎(chǔ)傳播信息。招商計劃實施的基礎(chǔ)板塊策略?；A(chǔ)板塊策略說明。板塊劃分。目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。階段一。階段二。階段三。招商執(zhí)行方案基本原則。方向?qū)嵤┰瓌t。維護業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容的平衡原則，令零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容在商場內(nèi)得到平衡發(fā)展。維護商場的統(tǒng)一主題形象原則，杜絕招進有違于商場經(jīng)營主題的經(jīng)營商。注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補原則，禁止盲目招進同一類型的經(jīng)營商，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)與種類的同質(zhì)化。招商順序主力店先，輔助店后的原則。圍繞經(jīng)營

2、規(guī)劃亮點及核心主力店而制定的招商版塊布局原則。放水養(yǎng)魚的招商價格原則。經(jīng)營方式的選擇原則，同類經(jīng)營商中合作條件更佳者優(yōu)先。特殊經(jīng)營商招商優(yōu)惠原則。各樓層業(yè)態(tài)方向說明。2F/時尚生活館。核心業(yè)態(tài)：品牌生活超市/品牌零食超市/品牌餐飲。普遍業(yè)態(tài)：品牌時尚服飾/品牌時尚精品/鞋/鐘表/皮鞋/皮具。主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客。品牌商家：Theme、百絲、百圖、Swatch、古川琦、70/30、2%、達芙妮、A-look、時間廊、眼鏡88、信步、百麗、鄉(xiāng)村路、美的鞋。3F/時尚休閑館。核心業(yè)態(tài)：特色餐飲/兒童樂園/電臺直播室/發(fā)廊普遍業(yè)態(tài)：時尚雜志/音像/品牌兒童精品/文具/玩具/

3、休閑品牌服飾。主力商家：Qoo游樂園、食尚引、金牛角、傲發(fā)社品牌商家：Qoo、Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森馬、三福、Hello kitty。4F/流行生活館。核心業(yè)態(tài)：零食超市/女性精品/廣州主題館。普遍業(yè)態(tài)：品牌潮流服飾/潮流精品/飾品/表/圍巾/帽/首飾/牛仔/化妝品。主力商家：哎呀呀、春之花、頂好、桃園、沙芭哇。品牌商家：VAF、馬可、le-paco、A-one、360o、JOJO、香水加油站、訊馳時尚手機、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木。5F/流行體驗館。核心業(yè)態(tài)：特色餐飲/特色主題街區(qū)。普遍業(yè)態(tài)：動漫/網(wǎng)游/街頭文化/軍事/戶外用品。主力商

4、家：湯飽寶、許留山、真功夫、文廟坪、無賴制造。普遍商家：戶外用品/運動服裝/極限運動用品/軍事用品/動漫/網(wǎng)游/大頭貼/發(fā)廊/DIY/美容美甲。項目總體的價格策略。制定價格策略的依據(jù)。價格的制定前提是根據(jù)發(fā)展商所要求的月租金收益而制定：第一年月租金收益為￥780,000元。第二年月租金收益為￥960,000元。第三年月租金收益為￥1,200,000元。根據(jù)目前的平面規(guī)劃圖而制定，若平面圖有所改動，也需要做出調(diào)整?；镜膬r格政策。項目的二至五層，于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作形式，以此帶動招商以及整個項目的經(jīng)營（由于與該些主力商家的最終合作形式還未正式確定，所以用以合作部分面積的

5、租金將暫設(shè)為“零”，以便于日后進行調(diào)整操作）。除以上之外，還將于每層抽取部分面積實施租金優(yōu)惠政策，以進一步加強項目的招商及經(jīng)營效果（實施優(yōu)惠政策部分的面積以底線租金出租）。以上面積之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。項目整體租金制定標準。制定第三年的月租金收益標準作為租金基準（100%）。第二年月租金標準相當于租金基準的80%，第一年月租金標準相當于租金基準的65%。除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同發(fā)展商愿意在商家的經(jīng)營培養(yǎng)期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠意。商鋪租金制定原則。面積小。接近中庭或店面面向中庭。擁有雙門面。交通條件優(yōu)越。符合以上條件的商鋪租金單價要求較高，

6、相反，租金單價要求相對較低。各層商鋪數(shù)量及建筑面積明細。2F：商鋪總數(shù)114間，建筑面積3,022m，實用率50%。3F：商鋪總數(shù)141間，建筑面積3,018m，實用率50%。4F：商鋪總數(shù)140間，建筑面積2,857m，實用率50%。5F：商鋪總數(shù)158間，建筑面積2,964m，實用率50%。各層擬讓利優(yōu)惠及合作部分的面積統(tǒng)計。2F：讓利部分面積1,113 m，合作部分面積262m，占2F總建筑面積的45.5%。3F：讓利部分面積430 m，合作部分面積529m，占3F總建筑面積的31.8%。4F：讓利部分面積為零，合作部分面積782m，占4F總建筑面積的31.8%。5F：讓利部分面積398

7、 m，合作部分面積172m，占5F總建筑面積的19.2%。2F5F讓利部分總面積1,941m，合作部分面積1,745m，總讓利優(yōu)惠及合作部分的面積3,686m，占2F5F總建筑面積的31%。各層租金基準單價設(shè)計。2F：92-154-185-200-231-277-292-308-4623F：62-123-138-154-185-2154F：62-77-92-100-108-123-138-1545F：31-46-62-77-85-92-108-123各年各層月租金總價和月租金均價（合作部分面積除外）。樓層首年（65%）第二年（80%）第三年（100%）租金總價均價租金總價均價租金總價均價2F

8、298,490 99367,372122459,2151523F214,85071264,43188330,5381104F134,79047165,89558207,369735F117,98040145,20649181,50861合計766,110-942,904-1,178,639-發(fā)展商期望的租金收益與本計劃租金收益對比。年度發(fā)展商期望租金收益現(xiàn)計劃租金收益租金收益差額首年780,000元766,110元13,890元第二年960,000元942,904元17,096元第三年1,200,000元1,178,630元21,370元租金收益差額回收方式的組成部分。通過與各主力商家采取多種

9、形式的合作所收取的營業(yè)性收入。通過經(jīng)營亮點構(gòu)建及有效的推廣支持，令招商態(tài)勢形成主動從而有可能在招商中后期提升剩余商鋪的租金標準，增加租金收益。招商條件。入場費。由于將會為每一層引入主力商家，形成各層不同的經(jīng)營亮點，而主力商家也能帶來大量人流，為其他散戶的經(jīng)營形成有力的支持，致使項目整體的價值得到大大提高，更為商家?guī)碓诖私?jīng)營必定成功的信念和信心，所以應(yīng)根據(jù)各層的具體情況制定商鋪的入場費。2F面積入場費間數(shù)1375 m20（暫免）共34間10m以下5,000元/間10間12 m13m10,000元/間4間14m15m12,000元/間9間16m14,000元/間4間17m19m15,000元/間

10、18間20m22m16,000元/間5間25m30m21,000元/間18間30m以上30,000元/間12間合共：1,342,000元3F面積入場費間數(shù)959m20（暫免）共29間10m以下4,000元/間7間10m14m8,000元/間38間15m9,000元/間2間16m18m10,000元/間8間19m20m12,000元/間22間22m28m15,000元/間30間30m32m18,000元/間2間35m以上25,000元/間3間合共：1,255,000元4F面積入場費間數(shù)782m0（暫免）2710m以下2,500元/間710m20m5,000元/間6420m以上8,000元/間42

11、合共：673,500元5F面積入場費間數(shù)570 m0（暫免）2310m以下2,000元/間2610m20m3,000元/間4820m以上5,000元/間61合共：501,000元預(yù)期入場費總收入：3,771,500元二、三層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。兩種繳付方式：一季度或半年一繳。按季度繳付租金：首年租金優(yōu)惠68%、第二年租金優(yōu)惠83%。一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%。四、五層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。兩種繳付方式：半年一繳或一年一繳。一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠68%、第二年租金優(yōu)惠83%。一次性繳付一年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%。成交條

12、件。簽定認租書收取RMB5,000元定金，5天內(nèi)簽定正式合同。簽定合同時收取入場費和2個月租金作為合同押金，在約定之交鋪日必須按照繳付方式交齊應(yīng)付租金，辦理收鋪手續(xù)。管理費RMB15元/ m。能源費用分攤RMB10/m。免租期為2個月。招商方式。方式一。一般品牌商家或散戶。正常收取租金及入場費。方式二。品牌商家特色商家（時尚數(shù)碼、時尚發(fā)廊、特色餐飲等）。租金給予優(yōu)惠免入場費。方式三。主力核心商家（桂林人、屈臣氏、千色店、必勝客等）。租金保底（樓層年均租金的50%保底），免入場費合作分成，服飾百貨類 按1520%計取，餐飲類按58%計取，保底分成或兩者取其高。方式四。主力核心商家（屈臣氏、千色店

13、、必勝客、食尚引、VAF、70/30、馬可等）。免租金免入場費合作分成，服飾百貨類按1525%計取，餐飲類按510%計取。主力核心商家（酷兒兒童游樂場、春之花零食、廣州流行館等）。免租金免進場費，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按2030%計取，餐飲類按815%計取。項目的基礎(chǔ)傳播信息。硬件規(guī)劃。在首層?xùn)|、北方向設(shè)置以電動手扶梯及步行梯組成的往二層、M層的醒目的項目主體出入口。由觀光梯、雙向電動手扶梯及步行梯組成的立體垂直交通組織系統(tǒng)。近200平方米的中庭，及由二層直通四層的長沙首創(chuàng)的快速扶手電梯。近300個停車位的機械智能化設(shè)計的負一層停車場。五層樓頂?shù)拈L沙首創(chuàng)的戶外運動公園。嶄新的彩虹步

14、梯、液晶飛碟及室內(nèi)環(huán)境裝飾設(shè)計。眩目亮麗的建筑外觀設(shè)計。由首層外廣場、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺。商家進駐。項目的主力經(jīng)營商由廣州及沿海地區(qū)引進，大部分為長沙地區(qū)首次亮相的潮流品牌。每一樓層、每一區(qū)域都將由具有強號召力的主力經(jīng)營商引領(lǐng)經(jīng)營，確保商場內(nèi)每一區(qū)域足夠的客流和人氣。主力經(jīng)營商囊括吃、喝、玩、購等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，不但有最潮流的服裝、精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機鋪、網(wǎng)游站、游樂場和社交會所。潮流文化與廣州之間的互動關(guān)系。由于商場的策劃、招商及運營管理均由來自廣州的資深商場管理公司負責，因此商場將體現(xiàn)更多的與廣州及沿海地區(qū)流行文化的互動和溝通。這些互動包括將

15、引進廣州及沿海地區(qū)的流行品牌經(jīng)營商入場經(jīng)營，同時亦將在商場經(jīng)營期間不斷推出與廣州地區(qū)潮流文化、藝術(shù)、資訊的交流或合作，營造及引領(lǐng)長沙地區(qū)真正的潮流文化。經(jīng)營模式。發(fā)展商投入巨資全力打造商場亮麗的硬件設(shè)施和運營亮點，并傾力引進眾多有實力和號召力的品牌經(jīng)營商入場，充分反映了發(fā)展商與眾商家共同及長遠發(fā)展商場的經(jīng)營的誠意和信心。商場的運營管理由來自廣州的資深商場管理公司負責，將體現(xiàn)有別于目前長沙地區(qū)商業(yè)管理水平的專業(yè)標準，具體將在推動商場大眾傳播形象、促進商場整體經(jīng)營、幫助眾商家提升經(jīng)營業(yè)績上著力，主動運用有效的推廣手段營造互動的消費與流行文化氣氛，促成消費者的到達和消費，并促進商家間的多贏互利。舉例

16、來說，商場經(jīng)營公司將投入資金與資源，實施商場會員制，以贈品、明星、流行文化活動等為焦點吸引會員加盟以奠立商場的基礎(chǔ)與忠實消費群，并促進他們的慣常到達及消費。招商計劃實施的基礎(chǔ)版塊策略?；A(chǔ)版塊策略說明。所謂的基礎(chǔ)版塊策略，即是以點帶面、以面推動整體而產(chǎn)生極具影響力的效應(yīng)策略。具體而言，是指以商場的主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點為核心，將商場分割為多個局部區(qū)域，而每一個區(qū)域?qū)⒂梢粋€或多個主力品牌經(jīng)營商或硬件亮點帶動經(jīng)營提升，并相應(yīng)地影響招商執(zhí)行。招商實施的版塊策略為根據(jù)主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點的準備進度，分階段地向市場推出與該主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點相對應(yīng)的局部面積進行目標性招商，并支持予相對應(yīng)的傳播

17、信息及推廣計劃，該區(qū)域面積招商完成后再進行下一個區(qū)域的目標性招商。策略的執(zhí)行規(guī)避慣常的全面招商、傳播信息全面發(fā)布的一般做法。版塊劃分。版塊一。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F23間1113m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-23間542m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌零食超市、品牌餐飲、生活超市。屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客等。版塊二。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F2間62m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-14間262m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌時尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品。巴克閃冰、JOJO、SWATCH、眼鏡88等。版塊三。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F3間104m2合作分成商鋪數(shù)量總

18、面積-20間317m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌時尚品牌服飾。古川琦、70/30等。版塊四。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍2F6間96m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-23間526m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌時尚服飾、鞋。百絲、百圖、信步、百麗、鄉(xiāng)村路等。版塊五。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F17間359m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-22間518m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌兒童游樂場。Qoo。版塊六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F5間110m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-20間324m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌兒童品牌主力商家。迪士尼、酷兒等。版塊七。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F1間138m2保底分成

19、商鋪數(shù)量總面積-16間370m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌時尚發(fā)廊。傲發(fā)社等。版塊八。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F2間69m2經(jīng)營亮點配套商鋪數(shù)量總面積-15間278m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌電臺直播室。版塊九。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍3F4間292m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-39間569m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌特色餐飲。版塊十。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F15間308m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-31間669m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌廣州潮流街。VAF、馬可等。版塊十一。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F10間130m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-22間414m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌

20、主力品牌商家。le-paco、A-one、360o等。版塊十二。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F1間52m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-21間455m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌音像制品。版塊十三。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍4F1間292m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-39間537m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌音像制品。版塊十四。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F4間108m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-59間1155m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。文廟坪。版塊十五。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F7間145m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-26間513m2目標核心業(yè)態(tài)/品

21、牌潮流發(fā)廊。無賴制造。版塊十六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F5間253m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-27間376m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。文廟坪。版塊十七。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射范圍5F4間64m2合作分成商鋪數(shù)量總面積-23間352m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。文廟坪。目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。階段一。階段時間。2006年12月21日25日?？缍?天。階段目標。項目招商階段的正式啟動（并非招商信息的正式發(fā)布）。項目定位與形象概念的正式發(fā)布。制造在長沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，營造非一般

22、化的項目亮相的傳播效果。為正式招商與相關(guān)信息的發(fā)布制造強勢的支持平臺，有力影響社會公眾與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。階段執(zhí)行方案。版塊組合。暫不公開招商標的。傳播信息。四大基礎(chǔ)傳播信息。主題推廣活動潮盟匯。招商手法及主要工作內(nèi)容。利用主題推廣活動所制造的輿論強勢及現(xiàn)場人氣，積極邀請目標主力商家到營銷中心洽談。針對小型商家的來訪及咨詢，配合項目各樓層的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，登記其樓層、經(jīng)營內(nèi)容等資料的登記。推廣支持計劃。主題推廣活動：潮盟匯。創(chuàng)造性地在招商階段啟動時（并項目尚未正式營業(yè)時）向社會公開招募商場未來會員（創(chuàng)始會員預(yù)期3,000名）。用以下條件吸引潮流青少年參與：免費獲贈全中國最潮流而長沙地區(qū)尚未

23、發(fā)行的雜志1626。有機會獲得潮流派對的入場券，與馬可及歌星面對面。通過抽獎形式有機會獲得由廣州及沿海地區(qū)引進的潮流品牌所提供的豐富潮流獎品，包括手機、服裝、精品、手表、背囊、鞋帽、飾物等。商場開業(yè)后獲得各種特權(quán)性質(zhì)的消費優(yōu)惠、活動參與、潮流信息交流及交友。傳達為經(jīng)營商帶來的利益：以3,000名會員為基礎(chǔ)的忠實消費客源。與眾多從廣州及沿海地區(qū)引進的潮流品牌同場經(jīng)營。商場對經(jīng)營推廣的投入誠意。主要透過以下渠道傳播主題推廣活動：長沙地區(qū)主流報紙、電臺、網(wǎng)站。大學(xué)校園網(wǎng)站、海報。覆蓋青少年聚集地、中小學(xué)的宣傳單張。營銷中心及項目工地現(xiàn)場裝飾。透過主題推廣活動傳播渠道預(yù)告性傳播潮流派對活動。借助“潮盟

24、匯”活動而策動的軟性傳播攻勢。宣告長沙潮流文化的真正到臨。商場與廣州潮流文化的融合和互動。加入“潮盟匯”的眾多利益。其他配合與準備工作。招商現(xiàn)場、項目工地、招商人員形象的革新。項目視覺標識系統(tǒng)及宣傳品形象的革新。項目招商宣傳手冊。平面設(shè)計公司協(xié)作。主題推廣活動的代理執(zhí)行公司協(xié)作。軟性傳播的編輯發(fā)布執(zhí)行公司協(xié)作。項目部分室內(nèi)外裝修效果圖樣。營銷中心示范店鋪完成。營銷中心辦公功能應(yīng)因活動的局部調(diào)整。階段二。階段時間。2006年12月26日2007年1月25日。跨度30天。階段目標。項目招商信息的正式發(fā)布。針對項目的主力核心商家實施招商工作。持續(xù)制造在長沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，及有力影響社會公眾與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。階段執(zhí)行方案。版塊組合。所有版塊中的核心主力商家目標面積。傳播信息。四大基