土地一級開發(fā)案例

1、“地王”潛規(guī)則：土地出讓金返還貓膩2011 年 03 月 26 日 12:16 來源：經(jīng)濟觀察報3月底“大限”迫近，從國土部出臺文件至今，北京掛出的一級開發(fā)實施主體招標預(yù)公告僅有4宗，其中僅去年12 月掛出的一宗確定了實施主體，而另3宗均于3月22日掛出公告，目前仍處于招標預(yù)登記階段。去年9月，國土資源部下達了文件，要求各地土地儲備機構(gòu)必須在今年3月底前與下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān) 業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。“現(xiàn)在北京的土地一級開發(fā)工作已重新下放給企業(yè)，由政府招標確定一級開發(fā)商?！北本┩恋叵到y(tǒng)一位人士表示。 從表面來看，這一政策非常有

2、利于民營企業(yè)擴大一級開發(fā)業(yè)務(wù)，帶動該市場領(lǐng)域的繁榮發(fā)展。不過，從4個月掛出4宗 待一級開發(fā)地塊的進度來看，地方政府和開發(fā)商的熱情都不高。昔日風光“以北京為例，像房山、通州、門頭溝這些邊遠地區(qū)，地方政府要吸引開發(fā)商，往往采取地方政府和土地一級開發(fā) 企業(yè)分成的一級開發(fā)收益分配模式。地王很多時候就是這么產(chǎn)生的?！币晃粯I(yè)內(nèi)知名開發(fā)商向記者透露，在幾年前 郊區(qū)地王頻出的時代，人們對郊區(qū)出現(xiàn)樓面價高于周邊房價的“地王”感到不可思議，但實際上，這往往是土地一級開 發(fā)商和地方政府合謀推動的結(jié)果，從表面看來，這些從二級市場拿到地的一級開發(fā)商花了高價，消化起來難度很高，但 其拿地的實際成本遠遠沒有那么高。原因就在

3、于，一級開發(fā)商在參與二級市場招拍掛時，和地方政府私下達成了協(xié)議， 土地出讓獲得的溢價部分收益雙方分成，在土地拍賣款到位后，地方政府將協(xié)議歸屬于開發(fā)商的部分返還。這樣，一級 開發(fā)商足以承擔比參與招拍掛的競爭對手高得多的土地溢價?！袄纾渲幸环N操作方式是，地方政府保底出讓價在2000元/平方米，多出部分補給開發(fā)商，如果賣到2100元/ 平方米，就補給開發(fā)商100元/平方米，如果賣到4000元/平方米，就補給一級開發(fā)商2000元/平方米。或者剔除成本 后，雙方分成，比如一級開發(fā)成本為1000元/平方米，地方政府和一級開發(fā)商協(xié)議的分成比例為6:4,而最終地塊拍賣 價格為2000元/平方米，那么溢價的

4、1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一級開發(fā)商得到400元/平方 米。如果該一級開發(fā)商以這一價格拿地，實際拿地價格是1400元/平方米。假設(shè)賣到3000元/平方米，返還給一級開發(fā) 商的收益是800元/平方米，那么其實際拿地價格為2200元/平方米。假設(shè)賣到5000元/平方米，一級開發(fā)商拿地的實 際價格為3400元/平方米。甚至有的地方政府承諾一級開發(fā)商，以某個約定價格成交，拍賣價格高出該約定價格部分全 部返還。這樣，一級開發(fā)商就擁有比其他競拍企業(yè)高得多的競爭優(yōu)勢，他們?yōu)榱四玫?，就可以大膽抬高地價，不惜創(chuàng)造 一塊又一塊新的地王?！痹撊耸勘硎?，以某個郊區(qū)地塊為例，由一家在該區(qū)域有

5、產(chǎn)業(yè)的央企負責土地一級開發(fā)，民營企業(yè)負責出資，和央企 合作拿地，樓面地價為6000多元/平方米，其中底價2000多元/平方米，溢價4000多元/平方米，返還給央企2000多 元/平方米。該公司將地塊開發(fā)銷售后，首期平均售價為1萬余元。而在剛拿地時，該地塊周邊區(qū)域的平均房價僅五六 千元，看似該地塊成交價格很高，開發(fā)利潤率很低，但實際成本比公開成本低2000多元/平方米。一位土地一級開發(fā)規(guī)劃咨詢?nèi)耸恳蚕蛴浾咦C實，土地出讓金返還的情況一般是出現(xiàn)在發(fā)展欠佳、土地不好賣的地區(qū)， 在一線城市和二、三線城市都存在，因為“一線城市也有郊區(qū)、新區(qū)”。他表示，“這主要是針對一些戰(zhàn)略性的客戶， 通過返利，給開發(fā)商一

6、部分讓利。還有一種情況，就是為了前期造勢而返利，是一種營銷策略。就是前期找好了買家， 雙方事先談好了價格。如果成交價格超過了這個價格，政府就將超出的這部分返還，或者投資建一些配套設(shè)施。”盛況難再這樣的一級開發(fā)操作模式，在全國各地均有出現(xiàn)。天津一位土地一級開發(fā)商表示，在天津，這種分成方式較為普遍。 在貴陽，中天城投的一個一級開發(fā)地塊開發(fā)合同約定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。而關(guān)于分成比例，上述知 名開發(fā)商表示：“二八開到五五開都有，關(guān)鍵看開發(fā)難度，如果地段比較偏，或者拆遷難度大，政府為了吸引一級開發(fā) 商，就會把分給開發(fā)商的比例提高?！倍鴮^(qū)域地價炒熱后，開發(fā)商可以炒高房價，地方政府后續(xù)出

7、讓的地塊價格也水 漲船高，一箭雙雕?！昂茈y說這樣做是合規(guī)還是違規(guī)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，2006年財政部出臺土地出讓收支兩條線的管理辦法，規(guī)定任 何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行 “零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。在這一規(guī)定下，土地出讓收益如何合法地返還至一級開發(fā)企業(yè)？上海城投公司在為上海新江灣城做一級開發(fā)的過程 中，與地方政府的約定是“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%和上海城投簽訂土地一級開發(fā)補償合 同”?！捌髽I(yè)分成比例過高和土地出讓收支管理辦法是有沖突

8、的，一級開發(fā)商需要做好市場進一步規(guī)范時收益收窄的準 備。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅說。而今年2月后，宏觀調(diào)控影響逐步深化，對土地市場形成了顯著影響。從二級土地市場的反饋來看，開發(fā)商不約而 同地踩下了土地儲備的剎車。保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、金地、雅居樂、金融街等公司均 未公告2月新增土地儲備，中海、萬科、綠城的拿地速度也已明顯放緩。尤其是在北京等一線城市，這一局勢更為明顯。 而國土資源部3月11日下發(fā)的要求各地堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)“樓面地價超過同類地價歷史最高”的通知，更是直 接切斷了地王出現(xiàn)的可能性。二級市場的供求直接關(guān)系到一級市場，買地放緩，地王不再

9、，由此可以想見土地一級市場的冷清?！艾F(xiàn)在的最大問題是缺錢，不管是地方政府還是投資人，就是一個字：難?！币患夐_發(fā)規(guī)劃咨詢?nèi)耸空f。他表示，由于大家對房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期把握不準，開發(fā)商都還在觀望，等著形勢明朗化，所以拿地意愿很低。而對于 地方政府來說，現(xiàn)在也不是一個賣地的好時機?！俺鞘姓际呛苈斆鞯?，現(xiàn)在各個地方政府規(guī)劃中，都開始把房地產(chǎn)項目弱化。過去都是在推土地，現(xiàn)在改成推 項目，產(chǎn)業(yè)類的項目，例如旅游地產(chǎn)、商業(yè)，或者是一些純產(chǎn)業(yè)類的項目。這是一個很明顯的變化?！币患夐_發(fā)規(guī)劃人 士說，“房地產(chǎn)投資人也在做調(diào)整，比如說開始從節(jié)能、環(huán)保等方面做文章。總之，大家都在轉(zhuǎn)型?！痹谶@一操作模式中，企業(yè)還要測算拿

10、地成本和政府分成及圭地增值稅之間的平衡點，如果拿地價格低，意味著今后 建房銷售時要支付的土地增值稅相應(yīng)水漲船高，但拿地價格高則增值部分中有一部分將根據(jù)分成比例被當?shù)卣迷仆妒录c墜下云端的城投債2011 年 08 月 02 日 13:40來源：財新網(wǎng)作者：付濤市場的糾偏和監(jiān)管部門的規(guī)范，并沒有使城投債自拔于非理性的泥潭；瘋狂的是，地方政府對于多高的利率都無所 謂，城投債投資者對于平臺公司里面裝什么資產(chǎn)并不真正關(guān)心【財新網(wǎng)】（記者付濤）地方政府隱形債務(wù)一城投債引爆的一系列信用違約擔憂，早已為7月的中國債市鋪陳灰暗 的底色，被視為此次風暴的策動之源。今年3月間還紛紛宣布地方平臺貸款風險可控的商業(yè)

11、銀行，4月份就遭遇了地方融資平臺的違約通知函，云南省公 路開發(fā)投資有限公司向債權(quán)銀行發(fā)函，表示“即日起，只付息不還本”。該公司在建行、國開行、工行等十幾家銀行貸 款余額接近千億元。雖經(jīng)政府協(xié)調(diào)此事放到了臺面下解決，“皇上沒有穿新衣”還是被說了出來（參見違約開始了？）。上述云投事件于7月初經(jīng)媒體曝光后（參見違約在蔓延？），當即成為機構(gòu)集體拋售城投債的拐點（參見云投 事件沖擊債市）。目前五年期信用債收益率，已從本月初的6.5%最高上行了 100個基點（相當于1%），在7%-7.5%之間 震蕩盤整。投資者心態(tài)已如履薄冰，債市一直跌跌不休，機構(gòu)投資者紛紛用腳投票。資金面緊張、通脹預(yù)期抬頭、信用 利差拉

12、大，幾乎所有的利空都已經(jīng)釋放出來，過度反應(yīng)使得各品種收益率均出現(xiàn)大幅度抬升。（參見云投債遲到的公 告）這樣的狀況在城投債現(xiàn)身之初，是無法被想象的。當年，浦東新區(qū)獲中央批準1992年至1995年每年發(fā)行5億元的 浦東新區(qū)建設(shè)債券，成為國內(nèi)第一只城投債。（參見城投債勃興）城投債期限長、成本低，又常常成為子公司的項目資本金，轉(zhuǎn)而可撬動數(shù)以萬億計的銀行貸款，成為地方政府“空 手套白狼”的工具。城投債發(fā)債主體均為地方政府投資的國有企業(yè)，經(jīng)近年大規(guī)模注資，總資產(chǎn)動輒上百億元，云投事 件的主角云投集團便是典型例子。由于發(fā)行利率大約為國債的2倍到3倍，城投債吸引了大量城商行、農(nóng)信社、基金和各種小機構(gòu)購買，幾乎

13、都是首 發(fā)當日銷售一空。一些私募基金甚至曾像“打新股”一樣投資城投債，賺取一、二級市場利差。城投債的發(fā)行自2009年進入連續(xù)兩年的井噴期，發(fā)行數(shù)量不斷增加，而整體信用狀況卻在不斷下降。2009年幾乎 所有的省級區(qū)域和省會城市都發(fā)行過城投債，2010年發(fā)行城投債的大部分都是地級市，目前城投債的發(fā)行群體大多集中 于中西部的地市級，信用評級一般為AA-。（參見債市兇猛城投債再度活躍）云投事件的曝光，使得地方融資平臺一城投企業(yè)風險可控的神話，仿佛在一夜之間破滅，國內(nèi)各大商業(yè)銀行和城投 債投資者一躍而被推到了地方融資平臺違約風險的前崖。（債市失信劇透）市場對城投債企業(yè)償債能力的擔憂由來已久。2009年5

14、月中央國債登記結(jié)算有限公司暫停了湖南岳陽市城市建設(shè)投 資有限公司（下稱岳城建）發(fā)行的“09岳城建99.35 0.00%債”（代碼098071）估值。原因是投資者質(zhì)疑岳城建可能并未 實質(zhì)持有或控制發(fā)債文件中公布的兩家重要子公司。事實上，各地一些城投債平臺亦是岳城建的翻版，其凈資產(chǎn)的一半 甚至三分之二均為評估而來的無形資產(chǎn)。（參見5萬億之憂）岳城建事件曾一石激起千層浪。城投債發(fā)行境況與發(fā)行量曾轉(zhuǎn)而向下，2009年下半年累計發(fā)債融資370億元，只是 上半年的六成多。2010年4月至7月，城投債甚至一度停發(fā)。（參見城投債的春天能有多長？）其間，有關(guān)部門試圖在國務(wù)院清理地方融資平臺的大背景下進一步規(guī)范城

15、投債發(fā)行，新的規(guī)范包括：不能由政府直 接或間接擔保，注入資產(chǎn)要做實，公園、醫(yī)院等公益性資產(chǎn)不能注入到城投公司等。（參見城投債重啟）市場的糾偏和監(jiān)管部門的規(guī)范，并沒有使城投債自拔于非理性的泥潭。瘋狂的故事反復(fù)上演：對于地方政府而言， 只要能發(fā)債，多高的利率都無所謂；對于城投債投資者而言，只要確認發(fā)債平臺公司與政府的關(guān)系，平臺公司里面裝什 么資產(chǎn)并不真正關(guān)心。盡管2010年城投債重啟發(fā)行后一度火熱，但市場上空的陰霾并未消散。今年4月曝出的川高速事件再次挑戰(zhàn)了城 投債投資者的底限。2010年4月16日，成渝高速在港交所發(fā)布公告稱，川高速持有其股權(quán)將被劃轉(zhuǎn)給川交投，這塊是 川高速的核心資產(chǎn)。但川高速并

16、未在銀行間市場進行任何形式的公告和提示。遲至2011年4月26日，川高速才發(fā)布股 權(quán)劃轉(zhuǎn)公告，川高速中票債權(quán)人的憤怒可想而知?？杉幢忝鎸Υǜ咚賰敻赌芰Υ蠓陆?0%的風險，大部分債權(quán)人還是 忍了，他們認為平臺風險是可控的，要從長計議（參見川高速城投債杯中風暴）。川高速事件正是一場地方政府資產(chǎn)騰挪的游戲。城投企業(yè)先裝點資產(chǎn)搞個平臺發(fā)債，等舉債太多再把核心資產(chǎn)劃撥 到新的平臺公司，又可以再發(fā)債融資。上述云投事件中的云投集團也正打算通過重組進行類似操作，只是經(jīng)媒體曝光之 后，其重組方案發(fā)生了戲劇性變化，增加一系列保護債券投資人利益的安排。這類平臺公司的資產(chǎn)騰挪游戲加劇了機構(gòu)的擔憂，投資者開始用腳投票

17、。7月初以來，以10渝交通94.98 0.00% 為拋售標志的城投債拋售風潮并未止息，近期絕大部分城投債券種僅有賣盤報出，基本無買盤需求。城投債的拋壓，甚 至波及中央代發(fā)的地方債。此類地方債，由財政部代理發(fā)行并代辦還本付息和支付發(fā)行費，其信用等級與國債相同。然 而，7月11日一些機構(gòu)由于擔心地方融資平臺債務(wù)問題而沒參與地方債發(fā)行投標。此次三年期地方債竟未能招滿，中標 利率為3.93%，遠高于3.53%的市場預(yù)測均值；同時招標的五年期地方債，中標利率為3.84%，也高于3.64%的預(yù)測均值。 （參見云投事件沖擊債市）這也為央行等部門倡導(dǎo)并尚在討論中的地方自主發(fā)行市政債的設(shè)想蒙上陰影。多數(shù)市政債倡

18、導(dǎo)者的初衷是，將目前 急劇膨脹的地方政府隱性債務(wù)（例如城投債）顯性化，從而倒逼地方政府增加財政透明和預(yù)算約束。（參見周小川建議 允許地方發(fā)行市政債）然而，在目前制度環(huán)境中，這一設(shè)想的實現(xiàn)顯然不易。（參見央行建議研究論證市政債券管理 辦法）-國土資：各級部門不得變身開發(fā)商插手土地拆遷從明年4月開始，土地儲備機構(gòu)將不再直接從事土地一級開發(fā)工作。國土資源部近日發(fā) 文明確，在2011年3月底前，土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù) 的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。 按照規(guī)定，土地儲備機構(gòu)具有從事土地一級開發(fā)的權(quán)力，但同時進行土地開發(fā)和土地

19、收儲， 容易留下腐敗空間，這也被業(yè)界詬病為“左手倒右手”。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，土地儲備機 構(gòu)退出一級開發(fā)，有利于一級開發(fā)市場的公開透明運作?！巴恋匾患夐_發(fā)”還給市場土地儲備機構(gòu)從事土地一級開發(fā)有其制度支持。按照國土部、財政部和央行于2007年 聯(lián)合印發(fā)的土地儲備管理辦法規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、 管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。事實上，不少地方的土地一 級開發(fā)工作正是由土地儲備部門完成。據(jù)了解，除直接從事一級開發(fā)之外，一些土地儲備部 門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”，進行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運作” 一位 不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向每日經(jīng)濟

20、新聞記者表示，在很多地方，政府插手一級開發(fā)市場的 力度較大，有些地方的土地儲備機構(gòu)甚至壟斷了一級開發(fā)市場，這很容易造成腐敗。他表示， 退出一級開發(fā)，意味著土地儲備部門將只能進行土地收儲工作，一級開發(fā)將完全由企業(yè)按照 市場規(guī)律進行操作，相當于“切斷了一只手”。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向記 者表示，土地儲備部門的退出，有利于壓縮腐敗空間，并使一級開發(fā)市場的運作更加公開透 明。華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則認為，個別地方政府存在刻意提高一級開發(fā)成本，從而推漲地 價的行為。上述規(guī)定將對此有所遏制。事實上，與土地買賣相比，一級開發(fā)的利潤非常低。 按照北京市的規(guī)定，企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過8%；貸款進行 一級開發(fā)的，利潤不超過