土地掛牌條件設置匯總參考

1、土地掛牌條件設置匯總土地桂牌條件設置，主要目的是利用公司自身的條件優(yōu)勢和談判技巧，與政府充分溝誦， 發(fā)揮人無我有的長處，增設排他性條件，確保我方獲得目標土地。第一部分可采用的部分掛牌條件一、利用龍湖優(yōu)勢1、競買人或控股公司必須是總資產不低于人民幣xxx億元、凈資產不低于人民幣xx億 元、資產負債率不高于xx%的上市企業(yè)。2、競買人或控股公司必須具有操作過或正在開發(fā)的國內總建筑面積不少于xxx萬平米 單個項目的經驗。3、競買人或控股公司必須具有操作過國內總規(guī)模不少于x0萬平方米的城市商業(yè)綜合體 項目的經驗，其中的購物中心面積不小于x0萬平方米。4、競買人或控股公司應具有全資投資過國內建筑高度超過

2、x00米超高層五星級酒店的 經驗。5、商業(yè)捆綁住宅，結合天街、星悅會、高星級酒店等，捆綁住宅地塊，爭取更多的優(yōu) 勢資源。此外，綜合利用資質、開發(fā)業(yè)績、注冊資本、外資、商業(yè)酒店開發(fā)等方式的組合，可以 有針對性的設置諸多條件以規(guī)避一定程度的競拍風險。二、利用談判技巧結合龍湖的優(yōu)勢，有時候也不能完全將對手拒之門外，特別是純住宅地塊，在一些經濟 發(fā)達地區(qū)很難設置合適的條件，這時候就體現出談判技巧的重要性。1、例如獨家的明暗協(xié)議，政府承諾我們可以協(xié)調解決各種關鍵事宜，但在公開出讓中對于其它競爭對手則不能享受相關優(yōu)惠。前階段華潤在唐山運作掛牌的一幅土地，政府與其 協(xié)議中政府協(xié)調解決所有的拆遷問題，但在公告

3、中卻說明“競買人須以書面形式承諾配合政 府協(xié)調解決唐山市西郊熱電廠的整體搬遷，異地重建及企業(yè)人員安置等相關工作。”這樣， 一定程度的減少了競爭對手的威脅。（唐國土資告字201049號 發(fā)布時間：2010-8-26）。2、目前很多城市由于不能現狀毛地掛牌，土地上市時可采用一次定價上市分期交地的 手法，以規(guī)避政府自身的風險。例如：由于A地塊尚未完成拆遷安置，故該宗地為整體規(guī)劃 分期出讓，本次出讓的地塊為A地塊，出讓面積XX平方米。B地塊面積為XX平方米，在 完成拆遷安置手續(xù)后不再競價，按A地塊掛牌成交價格協(xié)議出讓給A地塊的受讓人，地塊 土地使用權終止日期與A地塊保持一致。第二部分江蘇采用過的掛牌條

4、件門檻及參考案例【拆遷分期交地類】該區(qū)域分為S1、S2地塊，總面積為40664平方米，由于S1地塊尚未完成拆遷安置，故 該宗地為整體規(guī)劃分期出讓，本次出讓的地塊為S1地塊，出讓面積39315平方米。S2地塊 面積為1349平方米（詳見用地紅線圖），在完成拆遷安置手續(xù)后不再競價，按S1地塊掛牌 成交價格協(xié)議出讓給S1地塊的受讓人，地塊土地使用權終止日期與S1地塊保持一致。有意 受讓S2地塊的意向受讓人在報名時須承諾對S2地塊受讓意向，并參照S1地塊起始價支付 保證金120萬元。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=6378 /web/Affiche view.

5、aspx?id=6378該區(qū)域分為S1、S2地塊，總面積為65188.3平方米，由于S2地塊尚未完成拆遷安置， 故該宗地為整體規(guī)劃分期出讓，本次出讓的地塊為S1地塊，出讓面積63492.9平方米。S2 地塊面積為1695.4平方米（詳見用地紅線圖），在完成拆遷安置手續(xù)后不再競價，按S1地 塊掛牌成交價格協(xié)議出讓給S1地塊的受讓人，地塊土地使用權終止日期與S1地塊保持一致。 有意受讓S1地塊的意向受讓人在報名時須承諾對S2地塊受讓意向，并參照S1地塊起始價 支付保證金40萬元。競得人須沿孔巷路建設50間2層共計4100平方米的建筑面積商鋪無償提供給陸家鎮(zhèn)政 府用于動遷安置。商業(yè)建筑沿孔巷路集中布

6、置，其建筑面積不超過總建筑面積的10%，且商 業(yè)與住宅建筑應分離。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=8632 /web/Affiche view.aspx?id=8632【注冊資本類】競買者注冊資本金不得低于40億元人民幣。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10676 /web/Affiche view.aspx?id=10676申請競買632號地塊的競買人必須是已經在揚州市工商行政管理部門注冊登記的公司， 且實收注冊資本不少于10億元人民幣，方可申請參與競買。 HYPERLINK /web/Affiche_vie

7、w.aspxfidH10341 /web/Affiche view.aspxfidH10341【開發(fā)資質類】地塊競買申請人須為具有房地產開發(fā)資質二級以上（不含暫定二級）的企業(yè)。聯合競買 的，聯合各方均須具有上述相應條件。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10590 /web/Affiche view.aspx?id=10590【外資類】澄地2010-C-37號地塊的競買對象為已在江陰市顧山鎮(zhèn)注冊的外資房地產企業(yè)。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10409 /web/Affiche view.aspx?id=104

8、09澄地2010-C-01號宗地競買對象為已在江陰市云亭街辦注冊的外資房地產企業(yè)或競得土 地后在江陰市云亭街辦注冊的外資房地產企業(yè)，且注冊資金不得低于300萬美元。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=8751 /web/Affiche view.aspx?id=8751澄地2010-C-42號地塊的競買對象必須是取得民政部門頒發(fā)的社會福利機構籌備批準 書”的外商獨資企業(yè)（含港、澳投資）。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10183 /web/Affiche view.aspx?id=10183【特殊開發(fā)資格類】凡競買

9、單位或其全資子公司須具投資或建設符合綠色建筑評價標準三星級水平項目 的實際經驗，同時須具有兆瓦級屋頂太陽能并網發(fā)電項目的實施經驗的中華人民共和國境內 外的公司、企業(yè)、其他組織均可參加競買，報名時須提交相關證明文件。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspxfich10439 /web/Affiche view.aspxfich10439【開發(fā)業(yè)績及能力類】競買資格：凡競買人或其控股子公司或其控股人是須在直轄市或省會城市投資、開發(fā)經 營過包括商業(yè)、酒店、辦公等功能的城市綜合體項目，總建筑面積不少于20萬平方米、已 開發(fā)完成不少于一個商業(yè)面積10萬平方米的自主經營項目的中華

10、人民共和國境內外的公 司、企業(yè)均可參加競買。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=9878 /web/Affiche view.aspx?id=98781、旅游功能設施由開發(fā)商自主經營管理；2、關聯公司或母公司或參股公司擁有五星 級酒店開發(fā)運營經驗；3、關聯公司或母公司或參股公司擁有文化創(chuàng)意產業(yè)園開發(fā)運營經驗， 相關部門有確認證明；4、關聯公司或母公司或參股公司擁有國家級美術館開發(fā)運營經驗; 5、關聯公司或母公司或參股公司擁有大型文藝演出編導、演出運行等資質和經驗。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=9728 /web/

11、Affiche view.aspx?id=9728競買資格：1、澄地2009-C-100號宗地競買對象為08-09年連續(xù)兩年位列中國房地產百 強的房地產開發(fā)企業(yè)、08-09年連續(xù)兩年位列中國房地產百強企業(yè)運營效率TOP10企業(yè)”并 具有一級房地產開發(fā)資質、公司注冊資金達到人民幣4億元以上的房地產開發(fā)企業(yè)。（查詢 網址： HYPERLINK /top_research/top_htmfile09bq.html%ef%bc%89 /top_research/top_htmfile09bq.html） http：/web/Affiche view.aspx?id=8633競買單位需為中國500強企業(yè)

12、；具有中國房地產企業(yè)一級資質；具有商業(yè)、5A級寫字 樓等現代服務業(yè)綜合能力項目開發(fā)經驗（需提供符合條件的案例及文件證明）；具有大型綜 合商業(yè)運營管理經驗（需提供與國際知名品牌商家戰(zhàn)略合作協(xié)議）。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=7611 /web/Affiche view.aspx?id=7611中華人民共和國境內外注冊資本7億元人民幣以上，具有房地產開發(fā)一級資質、屬于中 國企業(yè)500強的企業(yè)（以中國企業(yè)聯合會、中國企業(yè)家協(xié)會公布的2008中國企業(yè)500強名 單為準）。并且具有在昆山市范圍內已開發(fā)單個項目建筑面積不少于70萬平方米以上的開發(fā) 經驗（須提交

13、項目竣工文件證明供審核）。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=5056 /web/Affiche view.aspx?id=5056【綜合類】競買人須具備以下條件方可申請競買：具有國家一級房地產開發(fā)資質；注冊資本金 達10億元人民幣或10億元以上人民幣；近三年累計開發(fā)面積不低于500萬平方米；所 開發(fā)項目曾獲得建設部頒發(fā)的綠色三星獎項。622號地塊的競買人還須持有與國際一線品 牌酒店管理公司的合作協(xié)議書或合作意向書。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10432 /web/Affiche view.aspx?id=10

14、432競買資格：CR10017地塊競買申請人須具有房地產開發(fā)二級及以上資質（不含暫定二級），注冊資本金12億元（含12億元）以上的法人或其他組織；競買申請人須持有已經開 業(yè)的商業(yè)物業(yè)建筑面積在10萬平方米以上。聯合競買的，聯合各方均須具有上述相應條件。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspxfich9924 /web/Affiche view.aspxfich9924競買資格：1、中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)，符合條件的，除法律另有規(guī)定者 外，均可參加競買，可以獨立競買，也可以聯合競買。2、地塊競買人須具備國家房地產開 發(fā)二級及以上資質。3、地塊競買人累計竣工商業(yè)

15、項目建筑面積不低于50萬平方米，以建 設主管部門頒發(fā)的竣工證明（原件）為準。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=9738 /web/Affiche view.aspx?id=9738競買資格：1、中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)和個人，符合條件的，除法律另有 規(guī)定者外，均可參加競買，可以獨立競買，也可以聯合競買。（詳見競買須知）2、蘇園土 掛（2010）01號地塊競買人須在地塊上設立金融機構蘇州地區(qū)總部，并在報名前提供金融 機構總部關于在該地塊設立金融機構蘇州地區(qū)總部的批準文件。蘇園土掛（2010）01號地 塊上建筑建成后，計容積率的建筑面積中至少60%以

16、上的建筑面積須用于金融機構蘇州總 部，并由競得人長期持有，不得出售、出租或作其他用途。3、蘇園土掛（2010） 02、03 號地塊競買人須具有國家房地產開發(fā)一級資質。蘇園土掛（2010） 02、03號地塊競買人須 在地塊上引入一家金融機構蘇州地區(qū)總部，并在報名前提供該金融機構蘇州地區(qū)總部關于入 駐該地塊的意向書。4、蘇園土掛（2010） 04號地塊競買人注冊資本須不少于人民幣10億 元，且須具備五星級酒店的經營業(yè)績（須提供證明）。蘇園土掛（2010） 04號地塊競買人競 得地塊后，自土地出讓合同簽訂之日起5年內，須在該地塊上建成一所白金五星級酒店。自 地塊竣工之日起至少15年內，該酒店須由競得

17、人自有經營，不得出售。5、蘇園土掛（2010） 05號地塊競買人注冊資本須不少于人民幣10億元。蘇園土掛（2010） 05號地塊上須建設 酒店。自地塊竣工之日起至少15年內，該酒店須由競買人自有經營，不得出售。蘇園土掛 （2010） 05號地塊上有部分在建工程（具體要求詳見競買須知）。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=9057 /web/Affiche view.aspx?id=90572009-055、2009-056、2009-057號地塊的競買人須為公司注冊地在銅山縣、且注冊資金 不低于1億元人民幣的房地產開發(fā)公司。2009-056號地塊中建設的園

18、林式酒店，要求在2011 年5月1日前竣工開業(yè)，開業(yè)兩年內評定掛牌五星，地塊競得人持有經營時間不低于8年（自 竣工驗收之日起），并引進洲際、萬豪、希爾頓或同類檔次國內外知名酒店品牌進行經營管 理。http：/web/Affiche view.aspx?id=8504該區(qū)域總面積為72623平方米，分為S1地塊和S2地塊，由于S2地塊內有部分建筑尚 未完成拆遷安置，該S1.S2地塊為整體規(guī)劃分期出讓，公告首期出讓的地塊為S1地塊，面 積61814.8平方米。S2地塊面積為10808.2平方米（詳見用地紅線圖），在昆山開發(fā)區(qū)管委 會完成拆遷安置手續(xù)后不再競價，按S1地塊掛牌成交價格協(xié)議出讓給S1地

19、塊的受讓人，S2 地塊土地使用權終止日期與S1地塊保持一致。有意受讓S1地塊的意向受讓人在報名時須承 諾對S2地塊受讓意向，并參照S1地塊起始價支付保證金1000萬元。競得人該地塊內必須建一個大型商業(yè)中心，建筑面積不低于15萬平方米，不得分割銷 售。住宅建筑面積不得超過地塊總建筑面積的40%。大型商業(yè)中心內必須設置一家建筑面積 不小于50000平方米的大型百貨；配套一定規(guī)模的超市、院線影院文化娛樂健身等設施。競 得人必須在成交后半年內進場動工建設，大型商業(yè)中心必須成交后二年內開業(yè)。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspxfich7278 /web/Affiche view.aspxfich7278【綜合類經典案例】1、該區(qū)域分為S1、S2、S3、S4、S5、S6地塊，總面積為214916平方米，由于S3、S4、 S5、S6地塊尚未完成拆