房地產(chǎn)是絕對的高風(fēng)險行業(yè)

1、房地產(chǎn)是絕對的高風(fēng)險行業(yè)英銘資本董事長馮玉光最近兩年，身邊不斷有朋友加入房地產(chǎn)商的大軍，動因是看到這些年房地產(chǎn)的紅紅火火，野火燒盡，春分吹又生，壓都壓不住的旺盛需求，調(diào)也調(diào)不住的價格上漲，如果再有機(jī)會獲得價格合適的土地，旁邊朋友一忽悠，一腳就踏進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)。我們必須承認(rèn)這樣事實(shí)：近15年，房地產(chǎn)幾乎全行業(yè)盈利，公司規(guī)模突飛猛進(jìn)。幾年間，一家公司就可以做到幾十億、上百億，而且不只一家、兩家企業(yè)能夠做到這樣的規(guī)模，而是很多房地產(chǎn)企業(yè)都能夠做到，也說明這個行業(yè)的機(jī)會和誘惑力。任何行業(yè)都有周期性，有高潮，就有低谷，當(dāng)大家一窩蜂地涌進(jìn)來，行業(yè)風(fēng)險一定在集聚，究竟能走多遠(yuǎn)，我不知道，但我深深知道只是個高

2、風(fēng)險的行業(yè)！首先，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，至少按照億來計(jì)算投資，幾個億的資本玩地產(chǎn)，絕對是小微地產(chǎn)商，土地、資金和人才等資源獲取能力很弱，騰挪空間小，更加禁不起行業(yè)的波動。年銷售額在20億以下的地產(chǎn)商，一個錯誤的拿地項(xiàng)目需要2年左右能夠換過勁，如果連續(xù)拿錯兩塊地，基本上被淘汰出局，甚至所有的歷史盈利歸零。其次，房地產(chǎn)行業(yè)利益相關(guān)者眾多，影響面廣，最大的利益相關(guān)者是政府、金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者。也許，房地產(chǎn)行業(yè)是涉及政府部門最多的行業(yè)！所以，品牌地產(chǎn)商都有自己的報批報建手冊，而且各地都不盡相同。自身產(chǎn)業(yè)政策和金融政策的每次調(diào)整，都牽動全社會的心弦，更讓房地產(chǎn)商寢食難安，然而直至今日，大家仍在猜謎語

3、，政府如何調(diào)控房地產(chǎn)？第三，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，管理復(fù)雜。我曾經(jīng)服務(wù)精細(xì)化工行業(yè)，當(dāng)時覺得那是個管理比較復(fù)雜的行業(yè)，可當(dāng)我深入房地產(chǎn)行業(yè)時發(fā)現(xiàn)，這是一個管理更加復(fù)雜的行業(yè)。近五年，房地產(chǎn)商、特別是一線品牌開發(fā)商的管理水平大幅度提升，但整個行業(yè)的管理水平總體仍然低于制造業(yè)，這其中有行業(yè)發(fā)展時間短的原因，更重要的是其管理確實(shí)比較復(fù)雜。我們都知道，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目要蓋100多個政府各部門的公章，也許你不知道，一個普通的住宅項(xiàng)目要簽訂100個左右的合同（不含銷售合同），商業(yè)辦公項(xiàng)目的合約會更多，幾乎每個合同都有嚴(yán)格的招標(biāo)流程，更重要的是要有效執(zhí)行這些合同不走樣，保證產(chǎn)品和服務(wù)的內(nèi)容滿足標(biāo)書要求，最后順

4、利結(jié)算，涉及的管理界面和專業(yè)眾多。以上三點(diǎn)和造船業(yè)很相似，曾幾何時，風(fēng)光的造船業(yè)一夜間風(fēng)雨飄搖！第四，房地產(chǎn)行業(yè)影響的產(chǎn)業(yè)鏈條長，受產(chǎn)業(yè)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)影響顯著。當(dāng)然產(chǎn)業(yè)鏈條上下游行業(yè)也反過來影響房地產(chǎn)行業(yè)，這幾年房地產(chǎn)受鋼材、水泥、人工價格波動影響比較大，再加之建造規(guī)范要求不斷提高，建造成本已經(jīng)比過去高出了很多，大家的直觀感受就是產(chǎn)品品質(zhì)的提升。按理說，經(jīng)濟(jì)繁榮時，居民收入增加，對未來的預(yù)期樂觀，消費(fèi)能力和意愿都提高，可在中國有個比較奇怪的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的繁榮指數(shù)似乎是反經(jīng)濟(jì)周期的，甚至是無周期的！這也許是有形的手把他扭曲了吧。第五，中國房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿普遍比較高，財(cái)務(wù)比較激進(jìn)。很多企業(yè)權(quán)益乘數(shù)都在4-8之間，投資銷售比為1:2，即50%的銷售回款用于土地購置，我們假設(shè)公司整體營業(yè)凈利率為15%，銷售款里面屬于股東盈利的只有15%，即使不考慮分紅等因素，用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的限額也只有15%，那么房地產(chǎn)商是如何做到50%甚至更高的銷售回款用于購置土地呢？我分析，一是預(yù)售房款，延期支付。房屋預(yù)售實(shí)現(xiàn)時，很多成本費(fèi)用還沒有發(fā)生，即使發(fā)生還可以在一定程度上通過合約延期支付，給了地產(chǎn)商騰挪的空間。二是融資，一線品牌開發(fā)商融資額可以做到項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值的70%，至少是50%。不管是延期支付、還是融資收入，隨著時間的向后推移，將變成剛性支付，如果房屋銷售沒有按照預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)