設(shè)計階段中海、綠地都這樣控成本

1、引言工程成本占到房地產(chǎn)項目成本的大頭， 而設(shè)計決定了工程成本的70%；上，那么, 在設(shè)計階段進行成本控制與優(yōu)化的重要性就不言而喻了。當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)成本占比，一線城市與二三線城市的比例分布情況如下: 一線城市:費資本化利息三費前期費用開發(fā)間接要叱九.1-3% 土地成本資本化利息三菱前期費用開發(fā)間接要其中，一線城市與二三線城市在土地成本和工程成本上有較大差別。從圖表中可以看到降低工程成本的重要性， 一般共識下，設(shè)計決定了工程成本的70%；上,那么在設(shè)計階段進行成本控制與優(yōu)化的重要性就不言而喻了。有資料顯示2014年以來許多房企凈利潤率降至10犯下，不論準(zhǔn)確與否，以前 躺著掙錢的時代應(yīng)該不復(fù)存在

2、了，如何增加利潤？降低工程成本是重要的一個手 段，設(shè)計優(yōu)化也就是一個重要武器。 在設(shè)計階段對成本的控制與優(yōu)化， 提高設(shè)計 附加值等方面，應(yīng)該引起甲乙方的真正重視并加以實踐。No.1設(shè)計階段控成本，先搞清楚這 3個問題第一，主體是誰？房企：有無專業(yè)系統(tǒng)有效的成本控制體系？有無相應(yīng)經(jīng)驗與能力的設(shè)計管理者？設(shè)計院：是否有很強的成本意識、有無相應(yīng)經(jīng)驗與能力的設(shè)計師？優(yōu)化公司：能否提供切實可行的優(yōu)化方案，能產(chǎn)生多大的價值及附加值？ 第二，動力何在？房企：老板的意識、設(shè)計管理者的動力何在？設(shè)計院：時間和費用是否允許？領(lǐng)導(dǎo)是否支持？優(yōu)化公司：業(yè)主是否需要？能否相互信任？第三，阻力在哪？房企：內(nèi)因一一管理者心

3、態(tài)、制度流程、工期壓力外因一一設(shè)計院配合度、審批制度 設(shè)計院：內(nèi)因一一管理者心態(tài)、能力 外因一一時間、費用優(yōu)化公司：房企、設(shè)計院 中海歷年設(shè)計人員占比（單位： % :中海設(shè)計人員歷年人均管控面積:中海設(shè)計人員建筑專業(yè)人員占比:上面3張圖是中海2004到2010年人員配置情況，設(shè)計人員占公司人員比例達到12%No.2設(shè)計階段控成本的多重阻力2014年110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，其中住宅投資完成額 52464 億元。總投資（億元）工程成本工程成本優(yōu)化 占比 （億元）比例住宅 5246440%20985.65%算上公共建筑、工業(yè)建筑等全年的投資額，理想狀態(tài)下全年可優(yōu)化工程成本約200

4、0億元，這還只是一個粗略測算。也有朋友認為，設(shè)計的選擇是第一關(guān)，如果要采用優(yōu)化公司，在方案階段就得讓 優(yōu)化公司參加進過，過程中要加大方案造價分析，優(yōu)選方案，不能讓設(shè)計師隨便 設(shè)計，方案階段對外立面的造型應(yīng)有一定的分析。受設(shè)計費及設(shè)計周期影響，設(shè)計院普遍缺乏主動為甲方控制成本及精細化設(shè)計的 意識和動力，普遍缺乏做成本控制與優(yōu)化的設(shè)計人才這里的人才的能力結(jié)構(gòu)，為：豐富的方案設(shè)計能力與經(jīng)驗+豐富的施工圖設(shè)計能 力與經(jīng)驗+強烈且敏銳白成本意識+整合協(xié)調(diào)各專業(yè)資源的能力+深度研發(fā)的精 神。而即便有了控制成本及精細化設(shè)計的意識、動力和人才，但如果甲方?jīng)]有系統(tǒng)有 效的控制措施，再加上周期短等因素，本著設(shè)計師

5、的職業(yè)道德，明顯不合理的地 方會主動修改，其余的如果甲方不提，大部分設(shè)計院也會選擇忽略。房企對成本的控制有強有弱，多數(shù)房企在設(shè)計階段的成本控制更多依賴于設(shè)計院 的實力或被動修改，也更多運用壓低設(shè)計費和狠扣結(jié)構(gòu)含鋼量等后患多多的控制 手段，缺乏在全設(shè)計周期成本控制和精細化設(shè)計的深入研究與實踐。據(jù)統(tǒng)計，2014年全國有項目開發(fā)的房產(chǎn)商 20000多家，就算前500強具有專業(yè) 系統(tǒng)有效的設(shè)計成本管理體系，占比也僅 2.5%!兩相結(jié)合，可以理解為什么設(shè)計階段成本控制難以達到滿意的效果。No.3設(shè)計階段控成本的優(yōu)秀案例案例1:中海一一從施工圖審圖出發(fā)施工圖審圖，一來可確保工程量計算的準(zhǔn)確性，二來可確保施

6、工圖編制內(nèi)容與標(biāo) 段和承包合同相一致；三來可確保計價標(biāo)準(zhǔn)與合同約定相一致；四來可確保物料 選用標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位相適應(yīng)。首先，對比、統(tǒng)一施工圖建筑面積的不同口徑。審核工作開始前應(yīng)對施工圖紙與預(yù)算的對應(yīng)性進行檢查，如不對應(yīng)，則要及時告知造價咨詢單位及承包商及時修正。而審核施工圖建筑面積應(yīng)進行統(tǒng)一。建筑師會用CAM件計算建筑面積并標(biāo)示圖上，但有些計算規(guī)則與開發(fā)商不同, 比如地下車庫坡道、陽臺、幕墻放出尺寸、中廳、避難層、屋面機房等，所以預(yù) 算編制人事先應(yīng)自行計算建筑面積，與建筑師計算的面積逐層比對。如果建筑師在圖紙上標(biāo)明的面積不同于預(yù)算書，應(yīng)要求其就面積差異取得一致。而建筑面積一旦調(diào)整，審核人應(yīng)及時檢

7、查機電專業(yè)預(yù)算相關(guān)數(shù)據(jù)，進行相應(yīng)調(diào)整。其次，預(yù)算項歸口明確，別漏計也別多計 審圖時要考量預(yù)算編制中不應(yīng)計入和應(yīng)計入而未計入的項不應(yīng)計入的項，常因設(shè)計圖紙所表述內(nèi)容超過標(biāo)段或承包合同范圍，或是承包合同約定的工程量計算規(guī)則與常規(guī)的認識不同。因此在具體檢查預(yù)算前應(yīng)仔細閱讀 承包合同及工程量計算規(guī)則，確保預(yù)算內(nèi)容與承包合同所述工作內(nèi)容與計算規(guī)則 一致。常見的多計項包括：已約定須含在鋼筋單價中的基礎(chǔ)大底板之架立筋；已約定須含在土方開挖單價中的1m的的碎塊料，若采用定額的則含在制作損耗內(nèi)，采用 綜合單價的則含在單價或措施費用內(nèi)； 墻地面內(nèi)粉刷、洗手間防水層等（土建總 包與二次裝修分包工作界面）；電氣排管排

8、線、開關(guān)插座、空調(diào)風(fēng)口、冷熱給水 排管、弱電排管排線等（機電與二次裝修分包工作界面）；穿管、預(yù)埋件、設(shè)備 基礎(chǔ)（土建總包與機電分包配合界面）；預(yù)埋件（土建總包與幕墻分包的配合界 面）。而常見的漏計項包括：施工措施費，人防設(shè)施，幕墻之擦窗機，大樓泛光照明， 大跨度鋼結(jié)構(gòu)，室內(nèi)二次精裝修，景觀綠化和藝術(shù)擺設(shè)，游泳池濾水設(shè)備，酒店 及酒店式公寓的廚房、洗衣、設(shè)備和電子插卡鎖，遠程會議系統(tǒng)和特殊音響處理 的弱電，總體土方回填，標(biāo)識系統(tǒng)，機械式停車裝置，地下車庫、大型商場、自 動扶梯處的防火卷簾門等。再次，工程量與價格復(fù)核，過程中動態(tài)比較。以工程量為例，有4種方法可同步交叉復(fù)核。一是利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)驗，對

9、主要工程量每平米含量先進行一次初步的核準(zhǔn)，確定其是否在合理區(qū)間內(nèi)；二是利用統(tǒng)籌法，審核平面和垂直面相關(guān)數(shù)據(jù)的合理性、正確性。平面包括建筑 面積與樓板、裝飾面層、大棚、吊平頂，垂直面包括外立面與其飾面、窗、陽臺 門、幕墻、外腳手等；三是逐層或選擇典型樓層如地庫、 裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面層等，復(fù)核柱、梁、樓板、 剪刀墻的碎、鋼筋建面含量；四是抽查、測量典型柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)硅含量和鋼筋含量。如中海蘇州某項目地下停車庫凈高考慮合理安排設(shè)備管線與結(jié)構(gòu)梁、 板、柱關(guān)系， 盡量降低層高以節(jié)省造價；半地下車庫和全地下車庫頂板采用井字梁結(jié)構(gòu)， 注意 盡量減少車庫的高度，滿足使用要求即可。案例2:綠地一一從找準(zhǔn)優(yōu)化點出發(fā)綠地

10、的規(guī)劃階段成本控制囊括的范圍有：開發(fā)時序、停車指標(biāo)、公建配套、交通 組織、場地豎向、綜合管線、小區(qū)景觀、建筑高度、樣板區(qū)等。下面以開發(fā)時序、 停車指標(biāo)、公建配套、場地豎向、樣板區(qū)為例。第一，開發(fā)時序 以綠地蘇南某項目為例，其開發(fā)時序考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規(guī) 模和高度）、開工規(guī)模（規(guī)模和標(biāo)段）、土方挖填（挖填結(jié)合）、首期到位（管 線設(shè)備）、 交付時序（交叉投入）、分期規(guī)劃（規(guī)劃層次）等。比如該項目中（如下圖），考慮到首期資金和首期速度，先開發(fā) 1期B區(qū)位置中 等板塊，待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格，最后開3期A區(qū)位置最差。與此同時，樣板 區(qū)無地庫周期短，1期小高層區(qū)周期短、規(guī)模較小打造形

11、象。3期A高層+小高層+別墅小高層別壁； *考慮到開工規(guī)模，招標(biāo)約10萬褶，標(biāo)段約56萬褶，標(biāo)段清晰，避免交叉；在 土方上挖填結(jié)合，如下圖，B1地塊小高層規(guī)模9.7萬nf, B2地塊的別墅規(guī)模4.7 萬褶，與招標(biāo)、施工標(biāo)段規(guī)模匹配。理想的土方平衡是，小高層地塊挖土，抬高 別墅區(qū)場地。B區(qū)3標(biāo).!nl1 l-wlrr: J rH 1I ,CT B區(qū)海 上 |I 小高層例墅1廠 * IQ篇G月區(qū)1標(biāo)I B區(qū)2標(biāo)!”考慮首期到位，設(shè)備、管網(wǎng)、用房、及智能化等進行分期和提前投入。在交付時序上，避免重復(fù)、交叉投入。在土地價值利用上，成本部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計、 營銷提出專 業(yè)建議。在同一地

12、塊內(nèi)不同位置的土地所擁有的景觀資源及受交通、空氣、噪音、日照等方面的影響而價值有所不同，這是客戶所關(guān)注的，因而在擁有最優(yōu)價值的土地上 排布更多數(shù)量的可售產(chǎn)品有利于獲取更高的盈利能力。第二，停車指標(biāo) 在土地利用上，在項目停車位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下， 地下與地面停車位是 此消彼漲的關(guān)系，而前者建造成本遠高于后者，因此合理安排地面停車，可大幅 的節(jié)約成本。一方面，地面露天車位應(yīng)最大化，另一方面，地面停車應(yīng)按照最大 邊線的原則來布置。在停車方式上，一方面車位平面布置應(yīng)最優(yōu)化，即限定面積內(nèi)停放量最大；另一 方面，車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位-首層架空車位-地上獨 立車庫-半地下車位-地

13、下車位。具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。在停車位體形控制上，降低停車位高度，減少單個車位面積。在車庫設(shè)置上，集中設(shè)置地下室可節(jié)約地下室基坑和自身建造費用、減少車庫出入口設(shè)置，還能更有效地組織停車。一方面車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本；另 一方面，機械車位及地下車庫進行高度預(yù)留。綠地的地下車庫面積與地上建筑面積之比控制在 20%25%在機動車停車上減少 邊角場地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停車上沒有地下 配比，盡量地面解決。第三，公建配套。一是控制配套面積。對于同一項目而言，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代 價差之千萬。而這些成本都要由可銷售

14、產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配 套成本的最關(guān)鍵點。面積滿足土地規(guī)劃要求即可，提升附加值而多建面積需要注 意避免政策風(fēng)險，合理確定商業(yè)面積?？蓛?yōu)化的面積包括會所、學(xué)校、物業(yè)用房、架空層等。二是優(yōu)化商業(yè)面積和布局。建造的商業(yè)面積過多同時無法實現(xiàn)完全銷售無疑是成本的浪費而且會帶來后期 長期的維護費用支出，建造的商業(yè)面積過少顯然不利于實現(xiàn)項目利潤的最大化。 同樣的商業(yè)面積采用何種格局來布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨立商業(yè)、 底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來其建造成本的差異。因此要 控制商業(yè)面積，優(yōu)化商業(yè)布局。配套商業(yè)：比例和位宜爸用房；位直和規(guī)模物管成本：規(guī)劃和運駕居委合：位置

15、和規(guī)模小區(qū)變：位置，數(shù)1組團大堂:形式和規(guī)模組團大堂的形式與規(guī)模以綠地常州項目為例，如下圖，左為一期B區(qū)組團大堂,右為三期A區(qū)組團大堂：第四，場地豎向。在于最優(yōu)化土方量控制。一是要按原有地勢排布產(chǎn)品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室， 使動土量最小。二是場內(nèi)土方平衡。盡可能使場地土方挖填平衡，減少外運（購）土量三是規(guī)劃場地標(biāo)高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，盡可能減少擋土墻、護壁等，根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場區(qū)標(biāo)高。四是關(guān)注排水坡度和水泵站。大量填土地塊，考慮降低排水坡度減少填土量，考 慮排水泵站的長短期成本與土方回填成本比選。第五，樣板區(qū)。在于適當(dāng)?shù)氖蹣翘幰?guī)模、樣板區(qū)規(guī)模。以綠地某項目為例：售樓處投入成本：6000+4000元/ nf ,維護人員有810人；樣板區(qū)投入成本：景觀成本為8001000元/ % 維護人員有46人，維護成本為4.05.0萬元/人/年。小區(qū)規(guī)模10 1