房地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理課件

1、第一講 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理 基本理論與方法主講人：黃有亮東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理 基本理論與方法1 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“是”什么？2 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“管”什么？3 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)“是”什么？4 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理？ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)21房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理“是”什么房地產(chǎn)開發(fā)（企業(yè)）財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)城市土地和房屋的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中的價(jià)值方面進(jìn)行管理的一種理財(cái)活動(dòng)，是按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，利用價(jià)值指標(biāo)對(duì)企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理由此引起的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系而實(shí)施的管理活動(dòng)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)32 房

2、地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理管什么2.1 資金籌集管理2.2 資金使用管理2.3 成本費(fèi)用管理2.4 收入與分配管理 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)4資金籌集管理（1）預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營資金需要量；（2）編制開發(fā)企業(yè)籌資計(jì)劃；（3）計(jì)算籌資成本；（4）選擇籌資渠道和方式；（5）確定最佳籌資結(jié)構(gòu)。Return一句話：合理籌集資金 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)5資金使用管理（1）核定資金需要量；（2）編制資金需要量計(jì)劃；（3）考核資金的使用效果；（4）控制資金占用量和占用時(shí)間；（5）尋找提高資金利用效率的措施和途徑。Return一句話：提高資金使用效果 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)6成本費(fèi)用管理（1）確定資金消耗定額；（2）確定成本費(fèi)用開支范圍；（3）進(jìn)行成

3、本費(fèi)用預(yù)測(cè)；（4）編制成本費(fèi)用計(jì)劃；（5）進(jìn)行成本費(fèi)用控制和分析；（6）尋求降低成本的途徑。Return一句話：控制資金耗費(fèi) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)7收入與利潤管理（1）資金回收管理確定收入的實(shí)現(xiàn)；制定開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；編制銷售計(jì)劃；分析銷售計(jì)劃完成情況；經(jīng)營收入盈虧分析。（2）利潤分配管理Return一句話：盡快收回資金 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)83 企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是什么有三種觀點(diǎn)：（1）利潤最大化傳統(tǒng)的觀點(diǎn)（2）企業(yè)價(jià)值最大化（3）股東財(cái)富最大化 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)9利潤最大化目標(biāo)的缺陷Return已不再作為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不同時(shí)期的報(bào)酬具有不同的價(jià)值利潤最大化沒能對(duì)此加以區(qū)分即沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；沒有考慮獲

4、取利潤與所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小，因?yàn)椋@取的利潤的多少往往與其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是成正比的關(guān)系；沒有考慮獲取利潤與所投資金的關(guān)系，因而不利于不同資本規(guī)模的企業(yè)之間的比較；追求利潤最大化常常導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期行為的發(fā)生，從而影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)10企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)Return考慮了貨幣的時(shí)間因素，以資金的時(shí)間價(jià)值為基礎(chǔ)來計(jì)算企業(yè)價(jià)值；考慮了利潤與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，能有效地克服財(cái)務(wù)人員不顧風(fēng)險(xiǎn)大小片而追求利潤的行為；企業(yè)的價(jià)值不僅取決于短期利潤的大小，也取決于企業(yè)長期的獲利能力，該目標(biāo)能有效克服企業(yè)一味追求利潤最大化的短期行為；企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)充分反映了企業(yè)資產(chǎn)保值增值的基本要求；有利

5、于社會(huì)資源的合理配置，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的增加。缺點(diǎn)：企業(yè)價(jià)值計(jì)量的困難 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)11股東財(cái)富最大化目標(biāo)Return優(yōu)點(diǎn)：（1）每股市場(chǎng)價(jià)格可觀測(cè)性；（2）為融資方案選擇提供了明確的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)。即，股東所持股票的每股市場(chǎng)價(jià)格最高化。與企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)相比：缺點(diǎn)：（1）股票價(jià)格不穩(wěn)定，受非市場(chǎng)因素影響，不能真實(shí)反應(yīng)企業(yè)價(jià)值；（2）只適用上市企業(yè)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)124 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理資金籌集管理資金使用管理成本費(fèi)用管理收入與分配管理房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理這四個(gè)方面的內(nèi)容不是相互獨(dú)立的，而是相互聯(lián)系的統(tǒng)一體 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)134 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理第二講房地產(chǎn)開發(fā)資金的計(jì)劃、籌

6、集與運(yùn)作第三講開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)性分析第四講房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅務(wù)籌劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)144 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理怎么理財(cái)務(wù)管理工具：資金時(shí)間價(jià)值理論 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)151 資金的時(shí)間價(jià)值1.1 資金時(shí)間價(jià)值的含義1.2 資金等值原理1.3 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)161.1 資金時(shí)間價(jià)值的含義1.1.1 資金時(shí)間價(jià)值概念1.1.2 利息和利率1.1.3 利息的計(jì)算 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)171.1.1資金時(shí)間價(jià)值概念很古的時(shí)候，一個(gè)農(nóng)夫在開春的時(shí)候沒了種子，于是他問鄰居借了一斗稻種。秋天收獲時(shí)，他向鄰居還了一斗一升稻谷。資金的時(shí)間價(jià)值利息利潤紅利分紅股利收益表現(xiàn)形式 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)181.1.1資

7、金時(shí)間價(jià)值概念貨幣作為社會(huì)生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)過程，就會(huì)帶來資金的增值，這就是資金的時(shí)間價(jià)值。300年前，甲先生的老祖宗給后代子孫們留下了10kg的黃金。這筆財(cái)富，一直遺傳到甲先生。300年前，乙先生的老祖先將10元錢進(jìn)行投資，他的后代子孫們并沒有消費(fèi)這筆財(cái)產(chǎn)，而是將其不斷進(jìn)行再投資。這筆財(cái)富一直遺傳到乙先生。誰更有錢呢？Return 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)191.1.2 利息與利率1利息(interest)在工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“利息”廣義的含義是指投資所得的利息、利潤等，即投資收益。2利率(interest rate)在工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“利率”廣義的含義是指投資所得的利息率、利潤率等，即投資收益率。用什么來

8、衡量資金時(shí)間價(jià)值(the time value of money)的大??？Return 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)201.1.3 利息計(jì)算P本金(principal)i 利率n 計(jì)息周期(interest periods)數(shù)F本利和 (principal plus interest/compound-amount)I 利息1單利法(simple interest)I=Pi nFP(1+i n)2復(fù)利法(compound interest)FP(1+i ）nI=P(1+i ）n -1 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)211.1.3 利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？年末單利法FP(1+i n

9、)復(fù)利法FP(1+i ）n 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)221.1.3 利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？年末單利法FP(1+i n)復(fù)利法FP(1+i ）n1F11000+100010% =1100F11000(1+10% ）=1100 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)231.1.3 利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？年末單利法FP(1+i n)復(fù)利法FP(1+i ）n1F11000+100010% =1100F11000(1+10% ）=11002F21100+100010% =1000(1+10%2)=1200F21100+110010% =1000

10、(1+10%) 2=1210 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)241.1.3 利息計(jì)算例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？年末單利法FP(1+i n)復(fù)利法FP(1+i ）n1F11000+100010% =1100F11000(1+10% ）=11002F21100+100010% =1000(1+10%2)=1200F21100+110010% =1000 (1+10%) 2=12103F31200+100010% =1000(1+10%3)=1300F31210+121010% =1000 (1+10%) 3=1331 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)251.1.3 利息計(jì)算例：1000元存銀行3年

11、，年利率10，三年后的本利和為多少？年末單利法FP(1+i n)復(fù)利法FP(1+i ）n1F11000+100010% =1100F11000(1+10% ）=11002F21100+100010% =1000(1+10%2)=1200F21100+110010% =1000 (1+10%) 2=12103F31200+100010% =1000(1+10%3)=1300F31210+121010% =1000 (1+10%) 3=1331注意工程經(jīng)濟(jì)分析中，所有的利息和資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算均為復(fù)利計(jì)算。Return 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)261.2 資金等值原理1.2.1 等值原理1.2.2 資金等值的

12、三要素1.2.3 等值原理公式1.2.4 現(xiàn)金流量圖Return 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)271.2.1 資金等值原理兩個(gè)不同事物具有相同的作用效果，稱之為等值。(Two things are said to be equivalent when they have the same effect)如：100N2m1m200N兩個(gè)力的作用效果力矩，是相等的 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)281.2.1 資金等值原理例：現(xiàn)在擁有1000元，在i10的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。兩個(gè)不同事物具有相同的作用效果，稱之為等值。(Two things are said to be equivalent when t

13、hey have the same effect) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)29資金等值(economic equivalence /the equivalence of money)，是指由于資金時(shí)間的存在，使不同時(shí)點(diǎn)上的不同金額的資金可以具有相同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。1.2.1 資金等值原理例：現(xiàn)在擁有1000元，在i10的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)301.2.2 資金等值的三要素1金額(the amounts of the sums)2時(shí)間(the times of occurrence of the sums)3利率(the interest rate)例：現(xiàn)在擁有1000

14、元，在i10的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。311.2.3 等值原理公式i 利率n 計(jì)息周期數(shù)P一筆資金現(xiàn)在的價(jià)值（本金）F一筆資金n計(jì)息期后的價(jià)值（本利和）FP(1+i ）n或PF（1+i ）-n例：現(xiàn)在擁有1000元，在i10的情況下，和3年后擁有的1331元是等值的。32資金時(shí)間價(jià)值含義的理解貨幣作為社會(huì)生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)過程，就會(huì)帶來資金的增值，這就是資金的時(shí)間價(jià)值。300年前，甲先生的老祖宗給后代子孫們留下了10kg的黃金。這筆財(cái)富，一直遺傳到甲先生。300年前，乙先生的老祖先將10元錢進(jìn)行投資，他的后代子孫們并沒有消費(fèi)這筆財(cái)產(chǎn)，而是將其不斷進(jìn)行再投資。這筆財(cái)富一直遺傳到

15、乙先生。10(1+5%)300=22739961只要長壽就成富翁33資金時(shí)間價(jià)值含義的理解1812年美國南北戰(zhàn)爭時(shí)期，紐約市曾借給首都華盛頓100萬美元。1975年，紐約市發(fā)生金融危機(jī)時(shí)，要求華盛頓特區(qū)歸還這筆舊帳及利息。按每年6的復(fù)利計(jì)算，發(fā)現(xiàn)這債務(wù)增加到112億美元Return341.2.4 現(xiàn)金流量圖例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為1331元。時(shí)間的進(jìn)程(over time)1032一個(gè)計(jì)息周期第一年年初第一年年末，也是第二年年初cash flow diagram351.2.4 現(xiàn)金流量圖例：1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為1331元。103210

16、001331現(xiàn)金流入inflow現(xiàn)金流出outflowi10cash flow diagram361.2.4 現(xiàn)金流量圖10321000存款人的現(xiàn)金流量圖103210001331i10銀行的現(xiàn)金流量圖i101331同一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流的方向依分析所處的角度不同而不同。Since there two parties to every transaction, it is important to note that the cash flow diagrams depend upon the point of view taken.371.3 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式1.3.1 幾個(gè)概念1.3.2

17、 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式1.3.3 系數(shù)符號(hào)與利息表1.3.4 公式應(yīng)用示例1.3.5 其它類型公式Return38例：一、幾個(gè)概念現(xiàn)值（P）指一筆資金在某時(shí)間序列起點(diǎn)處的價(jià)值。(a present principal amount)終值（F）又稱為未來值，指一筆資金在某時(shí)間序列終點(diǎn)處的價(jià)值。(a future amount ,n annual interest periods hence)10321000i10133139例：一、幾個(gè)概念10321000i101331等額支付系列（A）又稱為等額年金或年金(annuity），指某時(shí)間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（a single pa

18、yment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period)40一、幾個(gè)概念例：零存整取1000i2103210001000100012（月）等額支付系列（A）又稱為等額年金或年金(annuity），指某時(shí)間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period)41一、幾個(gè)概念例：零存整取100010321000100012（月）

19、i21000等額支付系列（A）又稱為等額年金或年金(annuity），指某時(shí)間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period)42一、幾個(gè)概念例：零存整取1032100012（月）i2等額支付系列（A）又稱為等額年金或年金(annuity），指某時(shí)間序列中每期末都連續(xù)發(fā)生的數(shù)額相等資金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of

20、annual interest period)43i利率，廣義指投資收益率（rate of investment return)。n計(jì)算周期數(shù)(the number of annual interest periods) ，廣義指方案的壽命期(life cycle)。一、幾個(gè)概念例：零存整取1032100012（月）i2Return441一次支付的復(fù)利（終值）公式(single-payment compound-amount)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例： 1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？1032P1000i10F？FP(1+i ）n已知：P，求：F？FP(1+i

21、 ）n=1000 (1+10% ）3=1331Interest formulas452一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-payment present-worth)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例： 1000元存銀行3年，年利率10，三年后的本利和為多少？1032P1000i10F？已知：F，求：P？FP(1+i ）n=1000 (1+10% ）3=1331Interest formulas46例： 3年末要從銀行取出1331元，年利率10，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式2一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-payment present-

22、worth)已知：F，求：P？Interest formulas472一次支付的現(xiàn)值公式（復(fù)利現(xiàn)值公式）(single-payment present-worth)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例： 3年末要從銀行取出1331元，年利率10，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1032P？i10F1331PF(1+i ）-n=1331 (1+10% ）-3=1000已知：F，求：P？Interest formulas483等額支付的終值公式（年金終值公式）(equal-payment-series compound-amount)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例： 3年末要從銀行取出1331元，年利率10

23、，則現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？1032P？i10F1331已知：A，求：F？PF(1+i ）-n=1331 (1+10% ）-3=1000Interest formulas493等額支付的終值公式（年金終值公式）(equal-payment-series compound-amount)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：零存整取1032A100012（月）i2F？已知：A，求：F？Interest formulas504償債基金公式(equal-payment-series sinking-fund)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：零存整取已知：F，求：A？1032A100012（月）i2F？I

24、nterest formulas514償債基金公式(equal-payment-series sinking-fund)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：存錢結(jié)婚1032A？4i10F30000元520歲25歲已知：F，求：A？Interest formulas525資本（資金）回收公式(equal-payment-series capital-recovery)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：存錢結(jié)婚已知：P，求：A？1032A？4i10F30000元520歲25歲Interest formulas535資本（資金）回收公式(equal-payment-series capital-r

25、ecovery)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：借錢結(jié)婚1032A？4i10P30000元525歲30歲已知：P，求：A？Interest formulas546等額支付現(xiàn)值公式（年金現(xiàn)值公式）(equal-payment-series present-worth)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：借錢結(jié)婚已知：A，求：P？1032A？4i10P30000元525歲30歲Interest formulas556等額支付現(xiàn)值公式（年金現(xiàn)值公式）(equal-payment-series present-worth)1.3.2 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式例：養(yǎng)老金(retirement pensi

26、on)問題1032A2000元20i10P？60歲80歲Return已知：A，求：P？Interest formulas561.3.3 系數(shù)符號(hào)與利息表FP(1+i ）n公式系數(shù)（因子）(factor)(F/P,i,n)(P/F,i,n)(F/A,i,n)(A/F,i,n)(A/P,i,n)(P/A,i,n)系數(shù)符號(hào)公式可記為F=P(F/P,i,n)P=F(P/F,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)A=P(A/P,i,n)P=A(P/A,i,n)571.3.3 系數(shù)符號(hào)與利息表例：養(yǎng)老金問題1032A2000元20i10P？查利息表(interest tables)（復(fù)利

27、系數(shù)表）=300008.514=17028Return581某預(yù)售商品房三年后竣工交付使用，房價(jià)為W。付款方式：定金為房價(jià)的30，一年后付房價(jià)的30，兩年后付20，三年后交付時(shí)付余款。問：現(xiàn)在如一次性付清房款，優(yōu)惠折扣可定為多少？1.3.4 應(yīng)用示例解：設(shè)利率為i591某預(yù)售商品房三年后竣工交付使用，房價(jià)為W。付款方式：定金為房價(jià)的30，一年后付房價(jià)的30，兩年后付20，三年后交付時(shí)付余款。問：現(xiàn)在如一次性付清房款，優(yōu)惠折扣可定為多少？1.3.4 應(yīng)用示例解：（1）從購房人的角度，假設(shè)其投資收益率為10（2）從房產(chǎn)商的角度，假設(shè)其投資收益率為2060P=62某住宅樓正在出售，購房人可采用分期付

28、款的方式購買，付款方式：每套24萬元，首付6萬元，剩余18萬元款項(xiàng)在最初的五年內(nèi)每半年支付0.4萬元，第二個(gè)5年內(nèi)每半年支付0.6萬元，第三個(gè)5年內(nèi)每半年內(nèi)支付0.8萬元。年利率8，半年計(jì)息。該樓的價(jià)格折算成現(xiàn)值為多少？1.3.4 應(yīng)用示例解：+0.4(P/A,4%,10)+0.6(P/A,4%,10)(P/F,4%,10)+0.8(P/A,4%,10)(P/F,4%,20)6=15.49(萬元）P=61P=6一個(gè)男孩，今年11歲。5歲生日時(shí)，他祖父母贈(zèng)送他4000美元，該禮物以購買年利率4（半年計(jì)息）的10年期債券方式進(jìn)行投資。他的父母計(jì)劃在孩子1922歲生日時(shí)，每年各用3000美元資助他讀

29、完大學(xué)。祖父母的禮物到期后重新進(jìn)行投資。父母為了完成這一資助計(jì)劃，打算在他1218歲生日時(shí)以禮 物形式贈(zèng)送資金并投資，則 每年的等額投資額應(yīng)為多少？（設(shè)每年的投資利率為6）1.3.4 應(yīng)用示例解：4000(F/P,2%,20)(F/P,6%,3)+x(F/A,6%,7)= 3000(P/A,6%,4)以18歲生日為分析點(diǎn)（當(dāng)前期）得，X=395(美元)設(shè)1218歲生日時(shí)的等額投資額為x美元，則62P=64某人有資金10萬元，有兩個(gè)投資方向供選擇：一是存入銀行，每年復(fù)利率為10；另一是購買五年期的債券，115元面值債券發(fā)行價(jià)為100元，每期分息8元，到期后由發(fā)行者以面值收回。試計(jì)算出債券利率，比

30、較哪個(gè)方案有利。1.3.4 應(yīng)用示例解：100=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)用試算的方法，可得到P(10%)= 8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5)101.73P(12%)= 8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5)94.09 設(shè)債券利率為i令P(i)= 8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)63P=64某人有資金10萬元，有兩個(gè)投資方向供選擇：一是存入銀行，每年復(fù)利率為10；另一是購買五年期的債券，115元面值債券發(fā)行價(jià)為100元，每期分息8元，到期后由發(fā)行者以面值收回。試計(jì)算出債券利率，比較哪個(gè)方案有利。1.3.4 應(yīng)用示例解：用試算的方法

31、，可得到P(10%)= 8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5)101.73P(12%)= 8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5)94.09用線性內(nèi)插法645某人于今年年初一次性存入銀行30000元，打算從今年始每年末取出5000元。銀行年復(fù)利率為10。問幾年內(nèi)他將會(huì)取完這筆錢？1.3.4 應(yīng)用示例解：設(shè)n年取完30000=5000(P/A,10%,n)(P/A,10%,n)=6通過試算或查表，有取n=9,(P/A,10%,9)=5.7590取n=10,(P/A,10%,10)=6.1446用線性內(nèi)插法Return65例：某人考慮購買一塊尚末開發(fā)的城市土地，價(jià)格為什200

32、0萬美元，該土地所有者第一年應(yīng)付地產(chǎn)稅40萬美元，據(jù)估計(jì)以后每年地產(chǎn)稅比前一年增加4萬元。如果把該地買下，必須等到10年才有可可能以一個(gè)好價(jià)錢將土地出賣掉。如果他想取得每年15的投資收益率，則10年該地至少應(yīng)該要以多少價(jià)錢出售？1.3.5 其它類型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor200040444872760123910售價(jià)？661.3.5 其它類型公式01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)GG梯度量（或梯度因子）FG=?（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Facto

33、r671.3.5 其它類型公式01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor681.3.5 其它類型公式01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor691.3.5 其它類型公式01234n-1n2GG3G(n-2)G(n-1)GFG=?G梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Ser

34、ies Factor701.3.5 其它類型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor711.3.5 其它類型公式梯度支付終值系數(shù)，符號(hào)：（F/G,i,n)梯度系數(shù)，符號(hào)：（A/G,i,n)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor72例：某人考慮購買一塊尚末開發(fā)的城市土地，價(jià)格為什2000萬美元，該土地所有者第一年應(yīng)付地產(chǎn)稅40萬美元，據(jù)估計(jì)以后每年地產(chǎn)稅比前一年增加4萬元。如果把該地買下，必須等到10年才有可可能以一個(gè)好價(jià)錢將土地出賣掉。如果他想取得每年15的投資收益率，則10年

35、該地至少應(yīng)該要以價(jià)錢出售？1.3.5 其它類型公式200040444872760123910售價(jià)？2000(F/P,15%,10)+40(F/A,15%,10)+4(F/G,15%,10)=9178.11(美元)（一）等差型公式（均均梯度支付系列）Uniform-Gradient-Series Factor73例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價(jià)上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5 其它類型公式例：養(yǎng)老金問題A2000元P？60歲80歲i=10%10322017028（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Fac

36、tor）74例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價(jià)上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5 其它類型公式例：養(yǎng)老金問題P？60歲80歲i=10%10322017028A2000元（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）75例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價(jià)上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5 其它類型公式2160P？i=10%1032202000S=8%23332000(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series

37、 Factor）761.3.5 其它類型公式A(1+s)P？i=利率1032nAS=通脹率A(1+s)2A(1+s)n-12.當(dāng)i=s的情況下3.當(dāng)s=o的情況下（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）77例：上例中，假設(shè)第一年需要的養(yǎng)老金為2000元，以后每年隨物價(jià)上漲而增加，設(shè)通貨膨脹率s=8，則養(yǎng)老基金需要多少？1.3.5 其它類型公式2160P？i=10%1032202000S=8%23332000(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）781.3.5 其它類型公式例：某人現(xiàn)擬以萬元

38、的價(jià)格購入某預(yù)售寫字樓樓盤的一層用于出租經(jīng)營。已知樓價(jià)款在年內(nèi)分次支付（年初、年末、年未），比例分別為、和。第年初投入萬元裝修后即可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年的毛租金收入為萬元，經(jīng)營成本為萬元，并在此后的年內(nèi)毛租金收入與經(jīng)營成本的平均上漲率均為。他準(zhǔn)備在年末重新裝修后再可轉(zhuǎn)售，估計(jì)裝修費(fèi)用為萬元，轉(zhuǎn)售價(jià)格為萬元，另要發(fā)生萬元的轉(zhuǎn)售成本。他的投資收益率為。問：他的這項(xiàng)投資是否分合算？Return（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）79 第二講 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作黃有亮東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系80房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)

39、作03年6月：央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知(一般稱為“121號(hào)文件”)發(fā)布，04年10月央行9年來首次加息，至今加息7次（2007加息4次），貸款利率由5.31%提高到7.02%。05年3月16日中國人民銀行把商業(yè)銀行個(gè)人放貸利率從5.31%上調(diào)到6.12%，同時(shí)個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提升至30%。81房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作05年3月26日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的俗稱關(guān)于國八條的切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，要求地方政府及相關(guān)部門采取土地、財(cái)稅、金融等綜合手段，控制不合理等需求，抑制房價(jià)過快上漲。05年4月27日，國務(wù)院出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施及新國八條，通

40、過土地、稅收、金融等關(guān)鍵措施強(qiáng)行遏制惡性炒作土地，調(diào)節(jié)樓市。82房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作05年8月15日，央行建議取消房屋預(yù)售制度。05年9月初，銀監(jiān)會(huì)“212號(hào)”文 ，規(guī)定房地產(chǎn)信托貸款最新條件，即項(xiàng)目自有資金須超過35、“四證”齊全、具有二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)，這實(shí)際上比商業(yè)銀行發(fā)放貸款的條件更高。 83房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作06年7月24日，建設(shè)部等六部委聯(lián)合簽發(fā)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見（簡稱171號(hào)文件），對(duì)外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營、投資行為進(jìn)行了一系列規(guī)范，在購買物業(yè)、住房等方面，也都做出了比較嚴(yán)格的限制。 如，該文件規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企

41、業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%，而此前的標(biāo)準(zhǔn)為40%。影響更大的是，文件規(guī)定不準(zhǔn)用離岸公司來購買內(nèi)地物業(yè)，而要來華設(shè)立外資獨(dú)資企業(yè)或者中外合資企業(yè)，這項(xiàng)規(guī)定基本上杜絕了外資以直接購買物業(yè)的方式進(jìn)入房市。 84房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作2007年3月1日， 實(shí)施中國銀監(jiān)會(huì)修訂后的信托公司管理辦法和信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法（通常簡稱“新兩規(guī)”），今后信托公司的業(yè)務(wù)主要分為兩類：一類是面向高端客戶群及機(jī)構(gòu)客戶的信托產(chǎn)品；一類是標(biāo)準(zhǔn)化、可流通、證券化的公募產(chǎn)品，如REITs 85房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作2007年9月27日，中國人

42、民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，該通知將第二套住房的首付提高到四成。從近幾年來的一系列國家出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策來看，真正起到調(diào)節(jié)作用的是強(qiáng)化社會(huì)住房保障措施和銀行信貸這兩項(xiàng)措施 。86房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資金的計(jì)劃、籌集與運(yùn)作1 投資費(fèi)用的組成及估算2 投資資金使用計(jì)劃的編制3 融資基本知識(shí)4 房地產(chǎn)融資操作實(shí)務(wù)5 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新871 投資費(fèi)用的組成及計(jì)算1.1 開發(fā)成本1.2 開發(fā)費(fèi)用例：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用計(jì)算881.1 開發(fā)成本1.1.1 土地使用權(quán)出讓金1.1.2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（生地）1.1.3 前期工程費(fèi)1.1.4 建安工程費(fèi)

43、1.1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.1.6 公共配套設(shè)施費(fèi)1.1.7 不可預(yù)見費(fèi)1.1.8 開發(fā)期間稅費(fèi)1.1.9 其他費(fèi)用Return891.1.3前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)（一般可按建筑工程費(fèi)的0.2-1%計(jì)算）(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（一般為建安工程費(fèi)的3%左右）(3)地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)（一般為建筑工程費(fèi)的0.5%左右）(4)場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)(包括原有建筑物和構(gòu)筑物拆除，場(chǎng)地平整，通水、通電和臨時(shí)道路等)(5)籌建開辦費(fèi)（一般為建筑工程費(fèi)2.5%左右） Return901.1.4 建安工程費(fèi)可按概算指標(biāo)、工程量近似匡算法或類似工程估算法(1)土建工程費(fèi)(2)設(shè)備及安裝工程費(fèi) Return911.1.5 基礎(chǔ)設(shè)

44、施費(fèi)建筑物2米以外、規(guī)劃紅線以內(nèi)各種管線和道路工程費(fèi)，包括供電、供水、供氣、電信、綠化、道路、排污、排洪、路燈、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 Return921.1.6 公共配套設(shè)施費(fèi)小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的不能有償轉(zhuǎn)讓的各種非營利性的公共配套設(shè)施，如托兒所、學(xué)校、理發(fā)店、變電房、公廁、自行車庫、垃圾站等。Return931.1.7 不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格的上漲預(yù)備費(fèi)）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。一般為16項(xiàng)的3%5% 。Return941.1.8 開發(fā)期間稅費(fèi)土地使用稅城市（紅線外）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)和分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)），按建

45、筑面積征收供電增容費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)、供電貼費(fèi)）綠化建設(shè)費(fèi)Return951.1.9 其他費(fèi)用Return臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)占道費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等可一并計(jì)入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算961.2 開發(fā)費(fèi)用1.2.1管理費(fèi)用1.2.2銷售費(fèi)用1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用Return（廣告費(fèi)、代理費(fèi)等，可按銷售收入的4%6%）（開發(fā)成本的3%左右）（為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括借款利息、籌資費(fèi)等）97982投資資金使用計(jì)劃的編制2.1 編制投資資金使用計(jì)劃的依據(jù)2.2 資金使用計(jì)劃表的形式2.3 資金使用計(jì)劃編制

46、方法 992.1 編制投資資金使用計(jì)劃的依據(jù)編制資金使用計(jì)劃的主要依據(jù)有下面幾個(gè)：開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃開發(fā)商與承包商簽訂的工程承包合同中的工程價(jià)款支付款額、支付方式和時(shí)間的要求業(yè)主方供應(yīng)工程材料和設(shè)備的時(shí)間及訂貨的價(jià)款支付時(shí)間銷售進(jìn)度計(jì)劃Return1002.2 資金使用計(jì)劃表的形式Return1012.2 資金使用計(jì)劃表的形式在初始計(jì)劃階段（如投資分析和策劃階段）可按年或季編制。在項(xiàng)目實(shí)施階段，可分別按年、季、月來編制，通常是上一個(gè)周期末提出下個(gè)周期的計(jì)劃。有些房產(chǎn)開發(fā)商甚至要求每個(gè)項(xiàng)目按周來提出資金使用計(jì)劃，每周末提出下周需要的資金量及用途。計(jì)劃表中的時(shí)間可從項(xiàng)目開始動(dòng)工建設(shè)開始。 Re

47、turn1022.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法土地費(fèi)用可按土地出讓合同的規(guī)定計(jì)算，通常一般可計(jì)在項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)的第一年1032.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法前期工程費(fèi)，通?？扇坑?jì)在動(dòng)工開發(fā)的第一年。1042.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法建安工程費(fèi)（包括甲供材料和設(shè)備）可先按單位工程的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，確定單位工程的施工用款計(jì)劃 ， 再計(jì)算總的各年度建安工程投資資金額。1052.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法按基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度確定1062.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法開發(fā)期間稅費(fèi)可根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行分期匯總計(jì)算。 1072.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法管理費(fèi)用按施工進(jìn)度計(jì)劃，按

48、估算時(shí)采用的比例和各期開發(fā)成本進(jìn)行計(jì)算。 1082.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法銷售費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃 ，按估算時(shí)采用的比例和各期銷售收入進(jìn)行計(jì)算。1092.3 資金使用計(jì)劃表的編制方法財(cái)務(wù)費(fèi)用可按借款還本付息表中的各年利息計(jì)入。 Return1103 融資基本理論3.1 資金投入方式與來源渠道3.2 項(xiàng)目的融資組織形式3.3 負(fù)債融資與信用保證措施3.4 籌（融）資方案分析1113.1 資金投入方式與來源渠道在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入方式：資本金（股東權(quán)益資金）借入資金（債務(wù)資金）Return112資本金項(xiàng)目資本金是指由項(xiàng)目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金。對(duì)于提供債

49、務(wù)融資的債權(quán)人來說，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)。根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金應(yīng)占項(xiàng)目總投資的35%及以上。Return113債務(wù)資金債務(wù)資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國政府貸款國際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃Return1143.2 項(xiàng)目的融資組織形式3.2.1 既有項(xiàng)目法人融資3.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return1153.2.1 既有項(xiàng)目法人融資又稱為公司融資。不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。建立單一項(xiàng)目子公司非子公司式投資多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資1163.2.

50、1 既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集來自于公司的自有資金，包括：企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴(kuò)股1173.2.1 既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時(shí)候認(rèn)為人們是賤賣，其實(shí)恰恰理解錯(cuò)了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時(shí)候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個(gè)公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。Return1183.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資又稱為項(xiàng)目融資。由項(xiàng)目發(fā)起人及

51、其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。1193.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return項(xiàng)目融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入。有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款。資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資。1203.3 負(fù)債融資與信用保證一般的負(fù)債融資的資金來源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國政府

52、貸款國際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目債務(wù)資金來源主要是上市開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要是信托機(jī)構(gòu)1213.3 負(fù)債融資與信用保證Return貸款有無擔(dān)保品劃分信用貸款：憑信用，無需抵押品或擔(dān)保擔(dān)保貸款：保證貸款（第三人擔(dān)保）、抵押貸款和質(zhì)押貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用保證票據(jù)貼現(xiàn)：未到期的商業(yè)票據(jù)賣給銀行而取得貸款122信用保證當(dāng)借款人的資信不足時(shí)，可用其它的信用保證措施，如： 財(cái)產(chǎn)抵押動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押政府保證投資方擔(dān)保第三方保證股東承諾帳戶監(jiān)管123信用保證(1)抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，是指抵押人以其擁有的財(cái)產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同

53、的擔(dān)保。124信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時(shí)作價(jià)抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時(shí)作價(jià)抵押。125信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同期權(quán)抵押。購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押。126信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同在建工程項(xiàng)目或企業(yè)未來的收益和現(xiàn)金流公司擁有的其他財(cái)產(chǎn)，

54、如機(jī)器、運(yùn)輸工具等127信用保證Return（2）質(zhì)押貸款質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保?？梢再|(zhì)押的權(quán)益包括：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、股票、股份、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、公路收費(fèi)權(quán)。 1283.4 籌（融）資方案分析 融資方案分析，就是比選并推薦資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案3.4.1 資金（融資）成本分析3.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析3.4.3 融資風(fēng)險(xiǎn)分析3.4.4 資金來源計(jì)劃表3.4.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案案例1293.4.1 融資成本分析融資成本是指開發(fā)項(xiàng)目為籌集和使用資金

55、而支付的費(fèi)用。包括兩部分：資金籌集費(fèi)資金占用費(fèi) 資金籌集費(fèi)是指資金籌集過程中支付的一次性費(fèi)用 資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用，如股票的分紅派息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等 1303.4.1 融資成本分析（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析（2）債券融資成本及分析（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析（4）綜合融資成本項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率來表示 131（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析式中，R1為長期借款利率 F1資金籌集費(fèi)用率 T所得稅稅率132（2）債券融資成本及分析式中，Kb債券資金成本 Ib債券年利息 T所得稅率 B債券融資額 Fb債券融資費(fèi)用率 133（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分

56、析Ks普通股資金成本Dc預(yù)期年股利額Pc普通股融資額Fc普通股融資費(fèi)用率普通股優(yōu)先股Kp優(yōu)先股資金成本D年支付優(yōu)先股股利PF企業(yè)實(shí)收股金f -優(yōu)先股融資費(fèi)用率134（4）綜合融資成本Kw綜合資金成本Kj第j種個(gè)別資金成本W(wǎng)j第j種個(gè)別資金占全部資金的比重（權(quán)數(shù)） 1353.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析融資結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目所占用各種資金的構(gòu)成或其比例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志：綜合融資成本最低投資者的財(cái)富最大化 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)136投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)137投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)1383.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析融資結(jié)構(gòu)分析：（1）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析（2）股本結(jié)構(gòu)分析（3）債務(wù)結(jié)構(gòu)

57、分析政府規(guī)定為35。項(xiàng)目資本金比例過低，債務(wù)比例過高，會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營帶來潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及主要股東方參股意愿，合理確定參 股各方的出資比例。項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例。1393.4. 3 融資風(fēng)險(xiǎn)分析（1）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)（2）利率風(fēng)險(xiǎn)（3）匯率風(fēng)險(xiǎn)1403.4.4 資金來源計(jì)劃表141某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措方案分析（見講義最后）1424 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)4.1 短期資金籌措4.2 中長期資金籌措4.3 開發(fā)各階段融資方案4.4 資金回籠與資金管理Return1434.1 短期資金籌措短期籌資具有期限短（36個(gè)月，最長不超過一年）、用于彌補(bǔ)短期資金周轉(zhuǎn)需要、金融

58、工具具有較強(qiáng)的貨幣性等特點(diǎn)。常見的形式有： 1444.1 短期資金籌措(1)商業(yè)信用指企業(yè)之間以延期付款、預(yù)收貸款等方式進(jìn)行產(chǎn)品的購銷所形成的借貸關(guān)系 。賒購期票預(yù)收貨款1454.1 短期資金籌措Return(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)本票與匯票(3)短期貸款1464.2 中長期資金籌措（1）開發(fā)企業(yè)自有資金一般開發(fā)商應(yīng)有占項(xiàng)目總投資35%以上的自有資金投入開發(fā)。自有資金包括：現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)（立即可以兌現(xiàn)的商業(yè)票據(jù)（本票、匯票）、股票、債券，立即可出售的建成的樓盤，其他項(xiàng)目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓），以及在近期內(nèi)可收回的出售各類物業(yè)的回款等。1474.2 中長期資金籌措（2）銀行抵押貸款房地

59、產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他財(cái)產(chǎn)抵押貸款開發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款土地使用權(quán)證抵押貸款在建工程抵押貸款按揭貸款1484.2 中長期資金籌措（3）信托貸款（4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā)（5）預(yù)售回款與定金房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達(dá)7395.34億元,分別是國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險(xiǎn),而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴及占用。 Return1494.2 中長期資金籌措（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴(kuò)股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券

60、（11）銀團(tuán)貸款Return1504.3 開發(fā)各階段融資方案4.3.1 土地競投與購地4.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)和場(chǎng)地準(zhǔn)備4.3.3 0以下工程4.3.4 主體結(jié)構(gòu)工程4.3.5 多層主體封頂（高層主體2/3)Return1514.3.1 土地競投與購地（1）資金投入量競投保證金地價(jià)款1524.3.1 土地競投與購地Return（2）資金來源企業(yè)自有資金：合作開發(fā)成立新的項(xiàng)目法人進(jìn)行資本金的籌集1534.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與場(chǎng)地準(zhǔn)備（1）資金需求規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用三通一平費(fèi)用（2）資金來源土地使用權(quán)抵押貸款（向信托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)過橋貸款）Return1544.3.3 0以下工程（1）資金需求工程款工程材料款開發(fā)期