個(gè)人理財(cái)課件 第五章 房產(chǎn)理財(cái)計(jì)

1、第五章 房產(chǎn)投資(tu z)策劃（Real Estate）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房產(chǎn)投資的品種和方式房產(chǎn)貸款房產(chǎn)投資的成本和收益房產(chǎn)投資的政策(zhngc)房產(chǎn)投資的影響因素房產(chǎn)投資的流程房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)信息來源共三十三頁思考題買房是投資(tu z)還是自住？共三十三頁自住是要自己喜歡(x huan)投資是要?jiǎng)e人喜歡共三十三頁置業(yè)的基本(jbn)法則首次置業(yè)結(jié)婚前后 有歸屬感，有一定積累，職業(yè)生涯長，提升空間大，積極利用銀行貸款。二次置業(yè)中年 提高生活品質(zhì)，職業(yè)生涯基本(jbn)到頂，財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)，應(yīng)多考慮退休養(yǎng)老。共三十三頁房產(chǎn)投資(tu z)優(yōu)點(diǎn)高收益率經(jīng)營收益率（Operating Yiel

2、d）=來自財(cái)產(chǎn)的息前、折舊前凈經(jīng)營收益/財(cái)產(chǎn)的購買價(jià)格可大幅利用財(cái)務(wù)杠桿（Financial Leverage）有利的現(xiàn)金流（Cash-Flow）防范通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（Inflection）稅收(shushu)優(yōu)惠（Tax-shelter）折舊作為非現(xiàn)金費(fèi)用扣減應(yīng)稅收入共三十三頁房產(chǎn)(fngchn)投資缺點(diǎn)市場性和流動性較差買賣房產(chǎn)費(fèi)時(shí)，交易費(fèi)用較高需要大筆首期投資高風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿比率高，風(fēng)險(xiǎn)加大）交易風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)周期難以(nny)控制管理成本高共三十三頁案例(n l)如果一套房子價(jià)格為50萬元，首付20%一年后上漲20%，其收益率為多少？下跌20%，其收益率又為多少？有利(yul)杠桿

3、（Favorable Levergage）不利杠桿（Unfavorable Levergage ）共三十三頁房產(chǎn)投資(tu z)的品種住宅公寓(gngy)酒店式公寓、度假村別墅商鋪共三十三頁房產(chǎn)投資(tu z)的方式轉(zhuǎn)讓買賣(mi mai)付清轉(zhuǎn)按揭炒“樓花”：購房權(quán)證（預(yù)定卡）出租房地產(chǎn)投資信托（Investment Trusts）房地產(chǎn)證券（Securities）共三十三頁房產(chǎn)(fngchn)貸款 貸款方式公積金貸款商業(yè)貸款（按揭(n ji)貸款）組合貸款 還款方式等額還款等本還款移動按揭還款（中國民生銀行） 共三十三頁思考題等額還款還是(hi shi)等本還款合算？共三十三頁房產(chǎn)(fng

4、chn)投資的成本貸款利息稅費(fèi)契稅：成交價(jià)的1.5%印花稅：成交價(jià)的0.03%擔(dān)保費(fèi)：與保費(fèi)相當(dāng)（公積金貸款）公共維修基金：2%買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的0.25%房屋測量登記費(fèi)：100元/件產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)：4元/件房屋產(chǎn)權(quán)證印花：5元/件律師代理費(fèi)：購房款的0.5-1%公證費(fèi)：購房款的0.5-1%中介費(fèi)：買賣各1%保險(xiǎn)費(fèi)：商業(yè)貸款額的0.5左右(zuyu)（每年）共三十三頁房產(chǎn)(fngchn)投資的收益出租租金 折舊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 維修費(fèi)5-8%差價(jià)(chji)出售價(jià)格 稅費(fèi) 利息 購買價(jià)格共三十三頁思考題家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)(fngchn)價(jià)值如何確定？歷史成本法收益法市場價(jià)值法共三十三頁房產(chǎn)(fng

5、chn)投資的政策首付20%公積金貸款最高10萬元，補(bǔ)充公積金貸款3萬元貸款期限最長30年買房退稅（1998/62003/5）購房貼息（2003/6）契稅0.75% 、1.5%、3% 期房(q fn)限轉(zhuǎn)征收物業(yè)稅共三十三頁思考題物業(yè)稅征收對樓市(lu sh)的影響？共三十三頁專欄上海房產(chǎn)調(diào)控(dio kn)政策上海市商品房銷售合同(h tong)網(wǎng)上備案和登記辦法2004年3月30日共三十三頁專欄(zhunln)南京關(guān)于加強(qiáng)商品房市場管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展(fzhn)的意見2004.3杭州：對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收所得稅共三十三頁思考題買房還是租房？買大房子還是買小房子？買新房還是買二手房？買期房

6、(q fn)還是買現(xiàn)房？買毛坯房還是買裝修房？共三十三頁專欄(zhunln)上海房產(chǎn)(fngchn)全裝修時(shí)代的到來2001年3000套2002年3.2萬套2003年10萬套2004年30萬套2005年基本全裝修？共三十三頁影響房產(chǎn)(fngchn)投資的因素房價(jià)收入比：國際1：6，中國1：10甚至1：20供求貸款利率地段、環(huán)境、配套設(shè)施、交通(jiotng)、房型、朝向、容積率、樓層、質(zhì)量、物業(yè)管理政策因素：購房退稅、契稅、期房限轉(zhuǎn)、征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅（杭州）、轉(zhuǎn)按揭停止人均居住面積：是否超過30平米 共三十三頁房產(chǎn)投資(tu z)三條黃金定律地段(ddun)（Location）地段（Loca

7、tion）地段（Location）共三十三頁房產(chǎn)(fngchn)投資流程新房接受預(yù)約登記簽訂“認(rèn)購書”，預(yù)定（定金2萬元）簽預(yù)售合同，首付（20%）辦理貸款辦理合同登記備案手續(xù)辦理入住手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)(chn qun)過戶手續(xù)（小產(chǎn)證）共三十三頁二手房簽訂協(xié)議（定金2萬元）簽訂商品房買賣合同，首付（30%）房產(chǎn)交易中心辦理(bnl)過戶手續(xù)領(lǐng)取產(chǎn)證辦理交房手續(xù)共三十三頁房產(chǎn)(fngchn)投資涉及部門開發(fā)商銀行保險(xiǎn)公司擔(dān)保(dnbo)公司房產(chǎn)交易中心公積金管理中心律師中介共三十三頁房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)付款風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議條款零首付中介(zhngji)違規(guī)共三十三頁房產(chǎn)信息來源(liyun)報(bào)刊房

8、地產(chǎn)時(shí)報(bào)、美家房地周刊、今日房產(chǎn)雜志上海樓市、理財(cái)(l ci)周刊網(wǎng)絡(luò)房展交易會中介太平洋、中原、萬科、21世紀(jì)、智恒、泛城、美聯(lián)拍賣上海國際商品拍賣有限公司共三十三頁投資拍賣(pimi)房產(chǎn)拍賣價(jià)通常低20-30%關(guān)注起拍價(jià)對目標(biāo)樓盤實(shí)地考查，確定心理價(jià)位(ji wi)保證金2萬元準(zhǔn)備好足夠資金考慮傭金，通常為房屋成交價(jià)的1.5%共三十三頁思考題你對未來上海房價(jià)的走勢如何判斷？你對未來松江房價(jià)的走勢如何判斷？“期房限制轉(zhuǎn)讓”政策(zhngc)對房價(jià)帶來了什么影響？“轉(zhuǎn)按揭停止”政策對上海房產(chǎn)帶來了什么影響？ 異地投資可行嗎？要考慮哪些因素？共三十三頁案例社會(shhu)新人的購房計(jì)劃小張外地

9、大學(xué)畢業(yè)，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近兩年房價(jià)高漲，小張正在考慮是否購房，請為其提供一些購房建議。人力資本投資是關(guān)鍵申請信用(xnyng)卡，建立良好信用(xnyng)先租后買（積極利用銀行貸款）先小后大共三十三頁附：專業(yè)術(shù)語期房現(xiàn)房(xin fn)預(yù)訂容積率綠化率得房率套內(nèi)面積公攤面積共三十三頁建筑面積使用面積大產(chǎn)證小產(chǎn)證按揭毛坯房裝修(zhungxi)房訂金和定金共三十三頁內(nèi)容摘要第五章 房產(chǎn)投資策劃（Real Estate）。第五章 房產(chǎn)投資策劃（Real Estate）。結(jié)婚前后 有歸屬感，有一定積累，職業(yè)生涯長，提升空間大，積極利用(lyng)銀行貸款。中年 提高生活品質(zhì)，職業(yè)生涯基本到頂，財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)，應(yīng)多考慮退休養(yǎng)老。經(jīng)營收益率（Operating Yield）=來自財(cái)產(chǎn)的息前、折舊前