房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略項(xiàng)目管理和涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略項(xiàng)目管理和涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷(xiāo)售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動(dòng)固定權(quán)益負(fù)債銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用利潤(rùn)建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)二、不規(guī)范行業(yè)三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)四、獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的行業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程可行性研究取得土地國(guó)有土地使用證立項(xiàng)審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)施工管理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目預(yù)售與銷(xiāo)售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)一、以項(xiàng)目為核心二、獨(dú)特的成本科目土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓?zhuān)?/p>

2、轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙?；配套費(fèi)、契稅等稅費(fèi)；拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用。前期工程費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用建安工程費(fèi)建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所、車(chē)庫(kù)、幼兒園、物業(yè)用房等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)三、獨(dú)特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨(dú)特的稅收體系營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)五、獨(dú)特的資金體系與財(cái)務(wù)杠桿1、現(xiàn)金流的不平衡2、高財(cái)務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建安施工銷(xiāo)售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)六、納稅管理的難度與潛力共存1、經(jīng)營(yíng)收入透明2、嚴(yán)酷的監(jiān)管形勢(shì)和稅收形勢(shì)3、無(wú)處不在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、超重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)財(cái)稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)

4、險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)；二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購(gòu)買(mǎi)土地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_(kāi)發(fā)模式（合作建房）城中村改造買(mǎi)賣(mài)樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、購(gòu)買(mǎi)土地模式1、國(guó)家土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋亟灰滓患?jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會(huì)計(jì)處理：（4）憑證后附：國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。案例：某房

5、地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)區(qū)以每畝100萬(wàn)元取得出讓綜合用地100畝，出讓金共計(jì)1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個(gè)月后開(kāi)發(fā)區(qū)返還地款2000萬(wàn)元，但財(cái)政收據(jù)為1億元，請(qǐng)問(wèn)土地成本為多少？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ恋亟灰锥?jí)市場(chǎng)）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工

6、業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅（3）會(huì)計(jì)處理（4）憑證附件營(yíng)業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù)土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。風(fēng)險(xiǎn)之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一

7、塊土地，繳納出讓金后自行開(kāi)發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進(jìn)行開(kāi)發(fā)。請(qǐng)問(wèn)營(yíng)業(yè)稅是否可以差額征收？國(guó)家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)2、在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)了其他公司一項(xiàng)已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷(xiāo)售,營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是否應(yīng)等于銷(xiāo)售收入減我公司購(gòu)買(mǎi)的在建工程原價(jià)? 國(guó)家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)3、上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠

8、差額征收？案例我公司兩年前通過(guò)法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時(shí)以法院相關(guān)判決與法律文書(shū)入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)能否享受營(yíng)業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)4、投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司2008年接受股東以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1000萬(wàn)，以評(píng)估報(bào)告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其以1500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)是否可以營(yíng)業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)5、營(yíng)業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目問(wèn)題案例我公司于2009年購(gòu)

9、買(mǎi)寫(xiě)字間2000平方米，總價(jià)為3000萬(wàn)元，契稅3%為90萬(wàn)元，各項(xiàng)交易費(fèi)用共40萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)再次轉(zhuǎn)讓時(shí)營(yíng)業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請(qǐng)問(wèn)在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)能否進(jìn)行加計(jì)扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問(wèn)題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項(xiàng)目再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)土地增值稅清算能否計(jì)算加計(jì)扣除？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（4）契稅征收

10、風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補(bǔ)償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5000萬(wàn)，補(bǔ)償協(xié)議為2000萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲公司繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格為5000萬(wàn)還是7000萬(wàn)？案例后來(lái)，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補(bǔ)繳出讓金5000萬(wàn)元，是否還需要再次補(bǔ)繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個(gè)平方建筑面積150元的市政配套費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求就配套費(fèi)部分補(bǔ)充繳納契稅，請(qǐng)問(wèn)是否合理？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（5）土地使用稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例我公司2010年從另一家企業(yè)取得國(guó)有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為2010年5

11、月8日簽署，但7月25日才實(shí)際拿到地，最終8月12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時(shí)間作為土地使用稅繳納起點(diǎn)，是否可以？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割

12、，雙方直接簽署了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付6000萬(wàn)元（評(píng)估報(bào)告中土地4000萬(wàn)元，地面建筑物2000萬(wàn)元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地30畝。土地過(guò)戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。請(qǐng)問(wèn)：廠房和辦公樓部分的2000萬(wàn)元能否進(jìn)入土地成本？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例國(guó)有企業(yè)甲經(jīng)營(yíng)不善，面臨改制，拿出企業(yè)的一塊土地（劃撥性質(zhì)）尋求合作。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付2000萬(wàn)元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。由于是劃撥用地，實(shí)際操作中先由政府收回劃

13、撥用地，再通過(guò)招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)有企業(yè)甲的2000萬(wàn)元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補(bǔ)償安置費(fèi)？甲企業(yè)是否需要開(kāi)具發(fā)票？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買(mǎi)土地模式3、購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)拆一還一涉稅處理問(wèn)題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)土地上的原住戶進(jìn)行安置，共20戶，每戶按照90平方進(jìn)行安置；同時(shí)對(duì)原土地的商戶也進(jìn)行安置，由于本項(xiàng)目無(wú)合適商鋪，甲企業(yè)同原10戶商戶商議決定用另一項(xiàng)目的商鋪進(jìn)行安置，每戶安置標(biāo)準(zhǔn)為40平方。請(qǐng)問(wèn)，這兩部分安置如何進(jìn)行稅務(wù)處理？該安置部分是否需要視同銷(xiāo)售？土地獲取階段財(cái)稅處理拆一還一涉稅處理問(wèn)題拆一還一的

14、補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對(duì)20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過(guò)程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場(chǎng)價(jià)格以每平方8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)款共計(jì)56萬(wàn)，另外7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款42萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？土地獲取階段財(cái)稅處理二、合作開(kāi)發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢(qián)，一方出地，合作開(kāi)發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮

15、的因素：是否設(shè)立項(xiàng)目公司？土地是否過(guò)戶？真投資還是假投資？分享利潤(rùn)還是取得固定收益？取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開(kāi)發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財(cái)稅處理的巨大差異。土地獲取階段財(cái)稅處理合作開(kāi)發(fā)模式全系分類(lèi)設(shè)立項(xiàng)目公司模式項(xiàng)目公司模式真假投資之分利益分享合作開(kāi)發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤(rùn)投資模式二出地方假投資取得固定收益賣(mài)地取得固定比例收益賣(mài)地分得商品房賣(mài)地模式三出錢(qián)方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買(mǎi)商品房土地獲取階段財(cái)稅處理合作開(kāi)發(fā)模式全系分類(lèi)合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開(kāi)發(fā)主體利益分享合作開(kāi)發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資

16、金方為開(kāi)發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣(mài)地分得商品房賣(mài)地模式二資金方投資到出地方，出地方為開(kāi)發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買(mǎi)商品房土地獲取階段財(cái)稅處理合作開(kāi)發(fā)模式全系分類(lèi)設(shè)立項(xiàng)目部模式設(shè)立項(xiàng)目部模式土地變更與開(kāi)發(fā)主體利益分享合作開(kāi)發(fā)本質(zhì)模式一土地不過(guò)戶，出地方為開(kāi)發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益賣(mài)地分得商品房賣(mài)地模式二土地過(guò)戶，出資方為開(kāi)發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買(mǎi)商品房土地獲取階段財(cái)稅處理三、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)重組直接將土地持有方收購(gòu)，如被收購(gòu)單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基

17、礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲以1億元收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)乙100%股權(quán)，繼續(xù)開(kāi)發(fā)乙所持有的200畝開(kāi)發(fā)用地，請(qǐng)問(wèn)土地成本可否按照1億元人民幣重新入賬？假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為5000萬(wàn)元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)乙公司原股東是否需要繳納個(gè)人所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）1、什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？2、城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？3、城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn)拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷(xiāo)售案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目總用地300畝，安置面積20萬(wàn)平方，開(kāi)

18、發(fā)面積40萬(wàn)平方。項(xiàng)目完工，甲公司將安置部分通過(guò)城改辦分給村民，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷(xiāo)售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。請(qǐng)問(wèn)是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)五、代建代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價(jià)款2個(gè)億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項(xiàng)，請(qǐng)問(wèn)乙公司是否為代建？丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開(kāi)發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項(xiàng)目總投入5%代建管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)丁公司是否為代建？房地產(chǎn)企業(yè)土地

19、獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)五、代建案例3：甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門(mén)委托建設(shè)一個(gè)廣場(chǎng)，甲公司取得劃撥土地，開(kāi)始立項(xiàng)、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以2億元回購(gòu)。請(qǐng)問(wèn)甲公司如何進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？BT(即“建設(shè)-移交”)投融資建設(shè)模式(以下簡(jiǎn)稱BT模式)是國(guó)際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中得到了廣泛應(yīng)用。實(shí)行BT模式的政府投資項(xiàng)目，一般由各級(jí)地方政府授權(quán)確定項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)招標(biāo)方式選擇投融資人(以下簡(jiǎn)稱融資人)，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和項(xiàng)目建設(shè)，并在項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格后立即移交給項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主按合同約定分次支付回購(gòu)價(jià)款。因此，BT

20、是通過(guò)融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。六、買(mǎi)賣(mài)樓花房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，常常會(huì)因資金等原因無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或?qū)で蠛献?。常常采取樓花的形式?lái)進(jìn)行合作。案例一：以項(xiàng)目的局部作為樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目A區(qū)項(xiàng)目B區(qū)項(xiàng)目C區(qū)房地產(chǎn)公司乙房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)六、買(mǎi)賣(mài)樓花案例房地產(chǎn)公司甲取得一塊開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì)20萬(wàn)平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約10萬(wàn)平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格2000元人民幣。乙公司支付樓花款2億元后進(jìn)駐項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)。最終乙公司花費(fèi)建設(shè)費(fèi)用、期間費(fèi)用等共計(jì)3億元。該部分最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入8

21、億元人民幣。請(qǐng)問(wèn)：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)六、買(mǎi)賣(mài)樓花案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。請(qǐng)問(wèn)：?jiǎn)栴}一：乙公司的錢(qián)怎么進(jìn)來(lái)？問(wèn)題二：甲公司要賺的錢(qián)怎么拿走？問(wèn)題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？問(wèn)題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？問(wèn)題五？乙公司賺的錢(qián)怎么拿走？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司甲樓花出售方房地產(chǎn)公司乙樓花接手方我們的觀點(diǎn)：1、土地取得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見(jiàn)的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預(yù)示的開(kāi)發(fā)主體和土地交易均有較大差異，

22、開(kāi)發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷(xiāo)售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過(guò)種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購(gòu)合并資產(chǎn)收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、債務(wù)重組（1）債

23、務(wù)重組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷(xiāo)售公允價(jià)值重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額50%以上，可在5個(gè)納稅年度平均分配。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、股權(quán)收購(gòu)（1）股權(quán)收購(gòu)本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷(xiāo)售、公允價(jià)值、重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠股權(quán)置換中，收購(gòu)股權(quán)不低于75%；股權(quán)支付不低于85% 。（4）個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函2009285號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核

24、定問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第27號(hào)關(guān)于加強(qiáng)稅務(wù)工商合作 實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知國(guó)稅發(fā)2011126號(hào)（5）股權(quán)投資入股股權(quán)出資提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、資產(chǎn)收購(gòu)（1）資產(chǎn)收購(gòu)本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷(xiāo)售公允價(jià)值重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%（4）個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納個(gè)人所得稅？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)2005319號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)

25、于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知2008115號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)文件全文失效廢止文件第524條房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、企業(yè)合并（1）企業(yè)合并本質(zhì)吸收合并（A+B=A）；新設(shè)合并（A+B=C）資產(chǎn)換取股權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷(xiāo)售公允價(jià)值重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)5、企業(yè)分立（1）企業(yè)分立本質(zhì)存續(xù)分立（A=A+B）與新設(shè)分立 （A=B+C）資產(chǎn)換取股

26、權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷(xiāo)售公允價(jià)值重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠所得稅：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時(shí)利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計(jì)重組和投資方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)

27、資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) 控股模式與參股模式 控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（1/3；1/2；2/3） 控股與參股 案例 子公司與分公司模式 直接經(jīng)營(yíng)分公司子公司 子公司與分公司 案例 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) 資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷(xiāo)的問(wèn)題 土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題 城市綜合體項(xiàng)目之酒店經(jīng)營(yíng)案例 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國(guó)有企業(yè)分拆上市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)

28、群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)多元戰(zhàn)略架構(gòu) 某集團(tuán)公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地供應(yīng)方國(guó)家或其他企業(yè)拆遷公司中介機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)公司建筑企業(yè)安裝企業(yè)裝修企業(yè)銷(xiāo)售公司廣告公司物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（1）股本架構(gòu) 單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) 股本架構(gòu)簡(jiǎn)單原則 股本架構(gòu)的演變歷程 股本架構(gòu)可控原則 國(guó)有股東問(wèn)題 股東的價(jià)值是什么 我們應(yīng)該選擇什么

29、樣的股東？ 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問(wèn)題 特殊事項(xiàng)的股本架構(gòu)調(diào)整 土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu) 長(zhǎng)期投資：請(qǐng)別的企業(yè)代為賺錢(qián)的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：買(mǎi)賣(mài)收付過(guò)程中會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：近期需要償還的債務(wù)長(zhǎng)期負(fù)債：一年內(nèi)不需要償還的債務(wù)股本公司登記時(shí)投入的資本額未分配利潤(rùn)以前的稅后利潤(rùn)，未拿走公積金以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu) a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流

30、動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu)流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)輕資產(chǎn)方向 萬(wàn)科天地源金融街流動(dòng)資產(chǎn)1526億65.4億383.24億存貨1115億35.75億276.55億非流動(dòng)資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負(fù)債架構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿香港地產(chǎn)四大天王：低于40%負(fù)債率 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于70%負(fù)債率 思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？ 負(fù)債的稅收風(fēng)險(xiǎn)利息 企業(yè)經(jīng)常取得來(lái)自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來(lái) 銀行 股東 高管與員工 其

31、他企業(yè)和個(gè)人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) 未分配利潤(rùn)、法定公積、盈余公積問(wèn)題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類(lèi)型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略 資產(chǎn)評(píng)估增值問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以4000萬(wàn)元收購(gòu)乙房地產(chǎn)企業(yè)，乙房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)為一塊土地，原賬面價(jià)值2000萬(wàn)元，現(xiàn)價(jià)值為4000萬(wàn)元，于是甲企業(yè)將乙企業(yè)的土地進(jìn)行評(píng)估，發(fā)生評(píng)估增值2000萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本 2000萬(wàn)元貸：資本公積資產(chǎn)評(píng)估增值 2000萬(wàn)元然后再將該部分資本公積轉(zhuǎn)增股本，賬務(wù)處理如下：借：資本公積資產(chǎn)評(píng)估增值 2

32、000萬(wàn)元貸：實(shí)收資本 2000萬(wàn)元請(qǐng)問(wèn)這樣操作是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門(mén)的協(xié)作架構(gòu) 計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控采購(gòu)部門(mén)工程部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)行政、人力資源等支持部門(mén)決策部門(mén)財(cái)務(wù)部門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、單一企業(yè)架構(gòu)（4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 保障房開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)模式 住宅開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 （5）地域架構(gòu)注冊(cè)地納稅環(huán)境差異項(xiàng)目地與注冊(cè)地統(tǒng)一運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)某企業(yè)分支機(jī)構(gòu)選擇所得稅繳納地 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算

33、制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。全面預(yù)算管理中，以財(cái)務(wù)部門(mén)為核心，覆蓋企業(yè)所有部門(mén)、人員和業(yè)務(wù)行為，對(duì)企業(yè)一定時(shí)間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)奠定實(shí)施控制的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)架構(gòu)組成架構(gòu)明細(xì)收入架構(gòu)銷(xiāo)售收入視同銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)成本架構(gòu)土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用架構(gòu)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用納稅架構(gòu)營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)

34、生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)本章觀點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個(gè)層次；2、房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見(jiàn)的有債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對(duì)待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)；3、房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中必須考慮企業(yè)架構(gòu)問(wèn)題，包括企業(yè)群架構(gòu)和單一企業(yè)架構(gòu)兩個(gè)層次；4、房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)的核心考慮因素有產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)三大要素；5、房地產(chǎn)單一企

35、業(yè)架構(gòu)的核心考慮要素有股本架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、組織架構(gòu)和地域架構(gòu)五大要素。6、在投資中進(jìn)行預(yù)先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)、單一企業(yè)架構(gòu)，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，尤其是納稅戰(zhàn)略至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)1、資金需求量大、占用周期長(zhǎng)2、運(yùn)營(yíng)資金流嚴(yán)重不平衡3、資金來(lái)源三分天下房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源基本是以自有資金、國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略1、通過(guò)精細(xì)化管理，提高資金利用效率2、建立立體型融資平

36、臺(tái)，擺脫單一依靠銀行存款的模式3、嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補(bǔ)效應(yīng)4、積極尋求項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，解決資金難題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、股東投入資金1、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)2、股東分紅風(fēng)險(xiǎn)3、股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）、實(shí)質(zhì)為分紅的股東借款案例甲企業(yè)大股東兼董事長(zhǎng)張先生2011年年底累計(jì)在公司借款120萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為公司購(gòu)買(mǎi)奧迪車(chē)一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個(gè)人名下，因此財(cái)務(wù)處理為個(gè)人借款；其余70萬(wàn)元有40萬(wàn)元為張先生實(shí)際個(gè)人及家

37、庭消費(fèi)，30萬(wàn)元用于公司異地經(jīng)營(yíng)，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個(gè)人賬戶，因此也暫處理為個(gè)人借款。請(qǐng)問(wèn)這120萬(wàn)元借款有何涉稅風(fēng)險(xiǎn)？（2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款（3）、驗(yàn)資后抽逃資金形成的股東借款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、支付給個(gè)人的利息稅前扣除問(wèn)題2、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問(wèn)題3、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題案例甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金2000萬(wàn)元，約定借款期限為2月7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時(shí)，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅

38、風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問(wèn)題5、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問(wèn)題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。2011年通過(guò)企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸5000萬(wàn)元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為9%。請(qǐng)問(wèn)：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？6、資本利息的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)7、銀行罰息、滯納金和超過(guò)貸款期限的利息扣除問(wèn)題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6

39、月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè)150萬(wàn)元滯納金。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？8、借款是否可以無(wú)利息房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)9、利息與顧問(wèn)費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得1億元借款，約定利息為8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)，1%作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)10、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問(wèn)題（1）、利息資本化的起止時(shí)間與中斷項(xiàng)目中斷問(wèn)題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)利

40、息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除。請(qǐng)問(wèn)是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？11、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金2000萬(wàn)元，雙方約定通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何操作？具體分析：貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？委托貸款有何價(jià)值？委托貸款究竟價(jià)值何在？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn)1

41、、信托要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目四證齊全；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金達(dá)到35%以上；房地產(chǎn)企業(yè)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2、信托資金成本：15%18%3、借款數(shù)額：幾千萬(wàn)到幾億元4、類(lèi)型：貸款型和股權(quán)型5、風(fēng)險(xiǎn)控制6、涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)借款投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)投資投資還款歸還投資投資其他股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)歸還投資房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（五）、房地產(chǎn)融資性售后回租案例某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運(yùn)營(yíng)的2萬(wàn)平方米自有商鋪進(jìn)行售后回租。預(yù)定以每平方米萬(wàn)元價(jià)格進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)

42、轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉?億元資金。同時(shí)再將商鋪?zhàn)饣剡\(yùn)營(yíng)，時(shí)間10年，每年支付租金4000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（六）、房地產(chǎn)融資性售后回購(gòu)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署20套房子的售后回購(gòu)協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，甲企業(yè)以2000萬(wàn)元將20套房子先出售給乙企業(yè)，6個(gè)月后甲企業(yè)再以2400萬(wàn)元進(jìn)行回購(gòu)。請(qǐng)問(wèn)甲企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問(wèn)題，在取得預(yù)售許可證前針對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，約定以每平方6000元的較低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開(kāi)盤(pán)后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子

43、或者以每平方8000元價(jià)格將商品房回購(gòu)給企業(yè)。請(qǐng)問(wèn)甲企業(yè)如何就此業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道抽逃注冊(cè)資本風(fēng)險(xiǎn)資金往來(lái)混亂風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人公司資金不分風(fēng)險(xiǎn)資金管理失控風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具資金池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動(dòng)撥付與收款成員企業(yè)上存下借計(jì)息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之

44、道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具資金池資金池作用：1、利息成本降低2、獲取最大資金回報(bào)3、改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平名義資金池房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具資金預(yù)算管理投資方案融資方案進(jìn)度方案資金計(jì)劃成本費(fèi)用計(jì)劃融資計(jì)劃施工進(jìn)度計(jì)劃資金計(jì)劃實(shí)施資金計(jì)劃調(diào)控資金計(jì)劃修改項(xiàng)目進(jìn)度控制資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、資金預(yù)算管理三大要點(diǎn)要多少錢(qián)？錢(qián)從哪里來(lái)？用多長(zhǎng)時(shí)間？2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度

45、2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預(yù)計(jì)流入預(yù)計(jì)流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建設(shè)施工銷(xiāo)售移交入駐項(xiàng)目清算房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用業(yè)務(wù)部門(mén)資金使用監(jiān)控財(cái)務(wù)部門(mén)資金使用監(jiān)控審計(jì)部門(mén)資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)（1）可行性研究階段（2）取得土地階段（3）設(shè)計(jì)階段（4）施工階段（5）銷(xiāo)售與入駐項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)本章觀點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的獨(dú)特特點(diǎn)要求企業(yè)決策者必須注重資金戰(zhàn)略，并善于在新的形勢(shì)下調(diào)整戰(zhàn)略，求得生存和發(fā)展。2、房

46、地產(chǎn)企業(yè)資金管理過(guò)程中，無(wú)論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且往往容易被決策者忽視。3、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的售后回購(gòu)模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風(fēng)險(xiǎn)極大。4、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實(shí)踐中問(wèn)題較多，存在種種誤區(qū)，值得決策者警惕。5、資金池是解決資金管理問(wèn)題的一個(gè)重要工具，不同規(guī)模企業(yè)可以尋求適合自己的資金池模式。6、資金預(yù)算管理是解決資金管理問(wèn)題的另一個(gè)重要手段，資金計(jì)劃的制定和實(shí)施，資金使用的監(jiān)控，項(xiàng)目進(jìn)度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)公司設(shè)立階段 獲取土

47、地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷(xiāo)售 階段 項(xiàng)目清算 階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)成本形成的重要階段劃分成本對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計(jì)算單位成本調(diào)整后續(xù)成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說(shuō)取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。（1）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目。面積120畝，規(guī)劃

48、為多層10棟，高層2棟，高層共計(jì)28層，14層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，獨(dú)立規(guī)劃地面車(chē)庫(kù)一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？可否銷(xiāo)售原則；分類(lèi)歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分特殊情況項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)問(wèn)題如何界定分期？分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期清算？成本對(duì)象中的商鋪問(wèn)題商鋪是否作為獨(dú)立成本對(duì)象？能否獨(dú)立歸集成本？可售與不可售的轉(zhuǎn)化問(wèn)題地下車(chē)位賣(mài)還是不賣(mài)？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納

49、稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、土地成本歸集出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？契稅契稅計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定？市政配套費(fèi)耕地占用稅土地閑置費(fèi)土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、前期工程費(fèi)歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

50、、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、前期工程費(fèi)歸集勘察、測(cè)繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？七通一平費(fèi)用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路?接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、

51、裝飾費(fèi)用。預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（3）、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門(mén)窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中

52、所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專(zhuān)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，常見(jiàn)的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停

53、車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車(chē)棚等公共設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集五類(lèi)配套設(shè)施核算盈利性配套設(shè)施非盈利型配套設(shè)施固定資產(chǎn)型配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施與國(guó)家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共200萬(wàn)元，建成后以100萬(wàn)元有償移交給郵政部門(mén)。如何進(jìn)行財(cái)稅處理？會(huì)計(jì)核算？所得稅？營(yíng)業(yè)稅？土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段

54、納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類(lèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（7）、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用案例某

55、房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟高層，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？會(huì)計(jì)處理所得稅處理土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（7）、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟高層和一棟會(huì)所，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？會(huì)計(jì)處理所得稅處理土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納

56、稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國(guó)稅函2009342號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日12月30

57、日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、土地成本分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元。一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓兩棟（占地面積畝），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（占地面積畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積2畝），非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)（占地面積畝

58、），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì)10畝。請(qǐng)計(jì)算各開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽７康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積4000平方米，非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建

59、設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（3）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒ń杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開(kāi)發(fā)或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（4）、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面

60、積4000平方米，非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元，發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（假定無(wú)利息）254萬(wàn)元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為400萬(wàn)，物業(yè)管理場(chǎng)所為100萬(wàn)。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本公共配套設(shè)