房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及相關(guān)知識

1、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)知識解析 序言 改革開放30年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐、人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)要求越來越高，有房不愁賣的時(shí)代將一去不復(fù)返；對我們房地產(chǎn)銷售行業(yè)和設(shè)計(jì)行業(yè)提出來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)對我們的職業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。一.規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的階段和內(nèi)容二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念所包含的內(nèi)容三.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注重的幾個(gè)方面四.規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)如何評定優(yōu)劣五.建筑風(fēng)格和建筑設(shè)計(jì)六.規(guī)劃和建筑相關(guān)知識七.報(bào)批項(xiàng)目的流程八.風(fēng)水知識在建筑規(guī)劃中的運(yùn)用九.經(jīng)典案例賞析一.規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的階段和內(nèi)容1.規(guī)劃設(shè)計(jì)主要分以下三個(gè)階段： 1.1 總體規(guī)劃階段 1.2 控制性詳細(xì)規(guī)劃階段 1.3 修建

2、性詳細(xì)規(guī)劃階段 第1部分 1.1 總體規(guī)劃階段 總體規(guī)劃階段主要規(guī)定了城市建設(shè)用地的性質(zhì)： R(居住用地)、C（公共設(shè)施用地）、M（工業(yè)用地）、W（倉儲用 地）、T（對外交通用地）、S（道路廣場用地）、U（市政公用設(shè)施用地）、G（綠地）、P（特殊用地）、E（水域用地） 對用地性質(zhì)的了解有助于我們對于周邊未建設(shè)的情況提前預(yù)知，有利于我們對項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位。 第1部分 1.2 控制性詳細(xì)規(guī)劃階段 控制性詳細(xì)劃階段主要對規(guī)劃地塊提出更具體的技術(shù)要求，為項(xiàng)目報(bào)審的基本依據(jù)，具有法律效力。 主要內(nèi)容：建筑退地界或道路紅線的距離、建筑容積率上下限、建筑限高、 綠地率、停車位、公共配套的要求（學(xué)校、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、

3、社區(qū)中心等）、兼容用地。 控規(guī)是詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)，一般情況下所提的條件是不可更改的。 第1部分 1.3 修建性詳細(xì)規(guī)劃階段 修建性詳細(xì)劃是具體施工落實(shí)的前期工作，既要滿足報(bào)審要求，又是實(shí)施方案； 主要內(nèi)容包括：規(guī)劃文本、說明書、技術(shù)圖紙（鳥瞰圖、單體透視圖、總平面圖、規(guī)劃分析圖：道路等級分析、消防分析、交通與停車分析、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、空間分析、綠化景觀分析、公共服務(wù)配套和工程關(guān)系圖）三個(gè)方面 第1部分二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念所括哪些？ 2.1 人車分流 2.2 以人為本 2.3 文化傳承 2.4 科技智能化 2.5 景觀 第2部分 2.1 人車分流 人車分流包括兩種模式和基本的處理方法： 2.1.1 完

4、全人車分流 ：機(jī)動(dòng)車輛不在小區(qū)內(nèi)部穿行，完全進(jìn)入地下車庫或者 地面集中停車場，地下車庫和停車場出入口直接對外，和內(nèi)部人流無 交叉。 2.1.2 半人車分流：在小區(qū)內(nèi)部局部無機(jī)動(dòng)車穿行，人和車在道路和入口處 有局部交叉。 第2部分 2.2 以人為本 所有的建筑和環(huán)境都是以為人的服務(wù)為基本前提的， 如何讓使用的人更加舒適、生活更加方便，服務(wù)設(shè) 施（如：社區(qū)中心、體育活動(dòng)、文化娛樂、商業(yè)配 套、公廁、垃圾收集等，以及治安和醫(yī)療），都是 以人為本的具體體現(xiàn)。 第2部分 2.3 文化傳承 2.3.1 建筑文化： 建筑符號來表達(dá)文化，如秦漢時(shí)期的斗拱（兵馬 俑博物館）、唐宋時(shí)期建筑的大緩坡頂（陜西博物館、

5、 大唐芙蓉園）；南方傳統(tǒng)建筑的輕巧和北方傳統(tǒng)建筑 的恢弘大氣；皇家建筑金碧輝煌的大氣和民居灰白相間 的安逸等都是歷史文化積淀后通過建筑表現(xiàn)出來的。 第2部分 2.4 科技智能化 隨著科技進(jìn)步、人們生活水平的提高，高科技產(chǎn)品逐漸走 進(jìn)了普通民眾的生活，太陽能、保溫材料、中空玻璃窗、電子 監(jiān)控系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、地?zé)豳Y源利用系統(tǒng)等已經(jīng)越來 越應(yīng)用于現(xiàn)代化社區(qū)中，將來生活智能化程度還會快速提高， 科技智能化社區(qū)是未來的發(fā)展必然趨勢。 智能化應(yīng)用于社區(qū)，也是我們銷售宣傳內(nèi)容的一個(gè)重要組 成部分。 第2部分 2.5 景觀 小區(qū)景觀是樓盤品質(zhì)的一個(gè)重要決定因素，景觀設(shè)計(jì)的風(fēng) 格、特色、手法、文化內(nèi)涵等

6、與樓盤緊密結(jié)合，發(fā)掘樓盤亮點(diǎn) 推出賣點(diǎn)是我們銷售一個(gè)重要手段。 如何能讓客戶身如其景，感同身受？ 第2部分三.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注重的幾個(gè)方面？ 3.1 規(guī)劃地塊的區(qū)域位置 3.2 項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢分析 3.3 同區(qū)域樓盤的類比 3.4 準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位 3.5 制定切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書 3.6 如何選擇高水平的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 第3部分四.規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)如何評定優(yōu)劣？ 4.1 規(guī)劃思路 4.2 交通組織 4.3 空間布局 4.4 配套是否齊全 4.5 建筑效果 4.6 景觀空間營造 4.7 戶型設(shè)計(jì)合理性 第4部分 4.1 規(guī)劃思路：主要看規(guī)劃設(shè)計(jì)有沒有思想和特點(diǎn)。 4.2 交通組織：主要看機(jī)動(dòng)車線路組織的合理性

7、和人行道 路系統(tǒng)組織的方便性以及是否符合人的 生活習(xí)性。 4. 3 空間布局：空間層次是否合理，天際線是否豐富， 開敞空間半開敞空間規(guī)劃死否合理。 4.4 配套設(shè)施：配套設(shè)施是否齊全決定了居民生活的 方便程度，更是以人為本的具體體現(xiàn)。 4.5 建筑效果：和要求的風(fēng)格是否符合，建筑立面細(xì)節(jié) 是否到位，立面處理是否和 風(fēng)格匹配。 第4部分 4.6 景觀空間營造：前期規(guī)劃是否給后續(xù)的景觀設(shè)計(jì)留出 足夠的發(fā)揮空間。 4.7 戶型設(shè)計(jì)的合理性：通風(fēng)、采光、動(dòng)靜空間分離、 干濕空間分離、廚房門、衛(wèi)生間 門、臥室門和入戶門對開關(guān)系。 第4部分五.建筑風(fēng)格和建筑設(shè)計(jì) 5.1 現(xiàn)代風(fēng)格 5.2 新古典主義風(fēng)格

8、5.3 地中海風(fēng)格 5.4 新中式風(fēng)格 5.5 戶型設(shè)計(jì)合理性 第5部分 5.1 現(xiàn)代風(fēng)格 風(fēng)格特征：都市感、現(xiàn)代感 基本元素：平屋頂、靈活布局、玻璃窗、簡潔檐口處理、 較少或無線腳處理 第5部分第5部分 5.2 新古典主義風(fēng)格 風(fēng)格特征：追求構(gòu)圖規(guī)則、延續(xù)傳統(tǒng)經(jīng)典符號 基本元素：檐口、柵花、線條，在建筑比例上符合人本的 黃金分割 （復(fù)古于古希臘和古羅馬時(shí)期的文化） 第5部分第5部分第5部分第5部分 5.3 地中海風(fēng)格 風(fēng)格特征：閑適、浪漫卻不乏寧靜 基本元素：線條，色彩，門廊圓拱和鏤空 第5部分第5部分 5.4 新中式風(fēng)格 風(fēng)格特征：平和含蓄 基本元素：圍合墻院、覆瓦坡頂、青磚黛瓦粉墻、 馬

9、頭墻、飛檐 主色調(diào)： 黑、白、灰 第5部分第5部分第5部分 5.5 建筑設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑設(shè)計(jì)包括：戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)、地下空間設(shè)計(jì)、 配套服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì) 。 5.5.1 戶型設(shè)計(jì)： 傳統(tǒng)經(jīng)典戶型：建筑空間利用程度最大化、功能合理化、 充分考慮通風(fēng)采光，實(shí)用至上的原則。 創(chuàng)新型戶型：進(jìn)入式衣帽間、入戶花園、超大陽臺、Z字 廳空間、單電梯入戶等。 第5部分六.規(guī)劃和建筑相關(guān)知識 6.1 地域差異對建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響 6.2 建筑和規(guī)劃常用規(guī)范的注解 6.3 景觀和室外場地設(shè)計(jì)的答疑 第6部分七.報(bào)批項(xiàng)目的流程 7.1 規(guī)劃方案報(bào)批 7.2 施工圖報(bào)批（圖紙審查、消防報(bào)批、人防報(bào)批） 7.3 竣工驗(yàn)收

10、圖報(bào)批（建委、安檢、質(zhì)檢） 第7部分八.風(fēng)水知識在建筑規(guī)劃中的運(yùn)用 8.1 風(fēng)水與建筑的淵源 8.2 風(fēng)水在規(guī)劃中的應(yīng)用 8.3 室內(nèi)設(shè)計(jì)與風(fēng)水的關(guān)系 第8部分 8.1 風(fēng)水與建筑的淵源 堪輿風(fēng)水在古代被稱為一門自然科學(xué)，是我們的先祖屢次總結(jié)自 然現(xiàn)象而形成的一門學(xué)科，在古代部落選址、喪葬、祭祀等活動(dòng)中得 以應(yīng)用。 風(fēng)水學(xué)發(fā)展至今又被稱之為行為心理學(xué)。 第8部分 8.2 風(fēng)水在規(guī)劃中的應(yīng)用 8.2.1 五行：木、火、土、金、水，相鄰相生、相間相克。 五行和四星象的關(guān)系：左青龍（東土）、右白虎（西金）， 前朱雀（南火）、后玄武（北水）、中土。 8.2.2 風(fēng)水結(jié)合規(guī)劃：東高西低、北高南低，自由式

11、規(guī)劃 盡量避免弓背最高點(diǎn)方向布置建筑，在生財(cái)位布置商業(yè)等。 第8部分 8.3 室內(nèi)設(shè)計(jì)與風(fēng)水的關(guān)系 8.3.1 入戶不對衛(wèi)生間門 8.3.2 廚房門不對衛(wèi)生間門 8.3.3 衛(wèi)生間和廚房門不對臥室門 8.3.4 室內(nèi)擺放植物注意事項(xiàng)（過量擺放植物容易造成室內(nèi)缺氧） 8.3.5 浴缸擺放的注意事項(xiàng) 8.3.6 主人臥室如何選擇 第8部分長葛 清華園第9部分新中式建筑風(fēng)格，空間開合有度，架空層設(shè)計(jì)巧妙，克服了三角形地塊的弊端；主打文化牌，周邊教育資源充足。第9部分環(huán)形道路合理解決交通和消防問題，部分人車分流，空間連續(xù)性較強(qiáng)，形成良好的景觀空間序列。長葛 清華園第9部分原陽 公園世紀(jì)第9部分原陽 公園世紀(jì)第9部分原陽 公園世紀(jì)設(shè)計(jì)理念：外方內(nèi)圓第9部分原陽 公園世紀(jì)地中海式建筑風(fēng)格第9部分原陽 公園世紀(jì)售樓部設(shè)計(jì)第9部分原陽 公園世紀(jì)四星級園林式酒店第9部分金山意境第9部分滑縣 華美新都城第9部