房地產(chǎn)項目管理(34頁)

1、第七章 房地產(chǎn)項目管理主要內(nèi)容 7.1 房地產(chǎn)項目管理概述 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制 7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 7.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理7.1 房地產(chǎn)項目管理概述7.1.1 房地產(chǎn)項目特點 房地產(chǎn)項目，是指在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。 房地產(chǎn)項目具備以下幾個特征： 知識的密集性 組織的層次性 系統(tǒng)性7.1.2 房地產(chǎn)項目管理的概念 房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個項目的開發(fā)建設過程中，通過計劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進行質(zhì)量

2、、進度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會各相關部門進行聯(lián)絡、協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程一項重要管理內(nèi)容。 一套完整、規(guī)范和科學的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標的根本保證。7.1.3 房地產(chǎn)項目管理的目標與職能房地產(chǎn)項目管理的目標是尋找項目成本、時間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設 有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是

3、指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|(zhì)量、進度和成本進行控制，以獲得最大綜合 效益。協(xié)調(diào)是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。7.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標（1）招標方式 招標是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎。 招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開放項目的建設規(guī)模和復雜程度選擇

4、招標方式。 公開招標，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標人在指定的報刊、電子網(wǎng)絡或其他媒體上發(fā)布招標公告，吸引眾多的投標人參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。公開招標是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標和國內(nèi)競爭性招標。 邀請招標，也稱選擇性招標或有限競爭招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標程序 按照一般做法，投標程序如下：申請招標。編制招標文件。編制招標工程標底。確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。投標人資格審查。招標工程交底及答疑。開標、評標和決標。簽訂合同。7.2 房

5、地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及合同中對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指項目管理機構以國家標準、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質(zhì)量目標及質(zhì)量保證、改進措 施，對項目決策階段、設計階段和施工階段進行全程質(zhì)量監(jiān)督和管理的活動。7.2.1 房地產(chǎn)項目特點房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括： 質(zhì)量影響因素眾多 質(zhì)量波動大 質(zhì)量離散 質(zhì)量隱藏性強 竣工檢驗局限大7.2.2 質(zhì)量控制的內(nèi)容質(zhì)量控制的主要內(nèi)容包括：（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設備檢驗（4）程序與工藝

6、檢驗（5）施工階段質(zhì)量控制（6）建立質(zhì)量控制檔案制度（7）竣工質(zhì)量驗收7.2.3 施工階段質(zhì)量控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測量（3）試驗（4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段施工階段質(zhì)量控制是質(zhì)量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進行質(zhì)量控制：7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制是指根據(jù)開發(fā)項目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時間和銜接關系編制項目進度計劃，并以此計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間進行控制，保證項目能在滿足其時間約束的前提下實現(xiàn)總體目標。進度控制的最終目的是確保項目進度目標的實現(xiàn)，其核

7、心內(nèi)容是建設工期控制。7.3.1 進度控制工作的內(nèi)容在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，進度控制工作的主要內(nèi)容包括：（1）項目建設總周期目標的論證與分析；（2）編制項目建設工程進度計劃；（3）編制其他配套進度計劃；（4）監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析；（6）進度計劃調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進度控制不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項目，也逐步應用于房地產(chǎn)投資領域，其核心是控制投資工作進度，包括談判進度控制、資金籌集進度控制、資金支付控制、法律材料辦理進度控制等。7.3.2 影響項目進度的因素分析影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素，施工機械設備因素，資金因素

8、，水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產(chǎn)、資金保障、圖紙設計匹配性等等，還包括關聯(lián)人員之外的社會因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進度計劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災害等。7.3.3 進度控制的手段項目進度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調(diào)，主要措施包括組織措施、技術措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理措施等內(nèi)容。（1）組織措施組織措施主要包括：落實項目進度管理部門的技術人員，以及具體的控制任務和管 理職責；進行項目分

9、解，如按項目結構、進展階段、合同結構分解，并 建立編碼體系；確定進度協(xié)調(diào)工作制度，如確定每星期協(xié)調(diào)會議舉行的時間， 協(xié)調(diào)會議的參加人員等；分析影響進度目標實現(xiàn)的干擾因素。（2） 技術措施 技術措施主要是采用技術手段加快施工進度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進的施工工藝、工法、新材料和新設備。（3）合同措施 合同措施主要包括合同期限與項目開發(fā)進度計劃協(xié)調(diào)、合同分類進度監(jiān)督等內(nèi)容。（4）經(jīng)濟措施 經(jīng)濟措施則主要是通過經(jīng)濟手段保證資金供給，以確保項目工期，同時也采用經(jīng)濟措施懲罰延誤進度的合同方，保證合同進度計劃的落實。（5）信息管理措施 信息管理措施主要是利用項目計劃進度與實際進度的動態(tài)比較定期提

10、供進度比較報告等。7.3.4 進度計劃的編制程序房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制程序一般分為四個步驟，包括：（1）將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序。 （2）統(tǒng)計或計算每項工程內(nèi)容的工作量。 （3）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。 （4）按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。 7.3.5 進度計劃的編制方法進度計劃的編制方法主要有橫道圖法、網(wǎng)絡圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網(wǎng)絡圖法是最

11、常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。用橫道圖表示的進度計劃，應包括兩個基本部分，左側是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側是橫道線部分。（1）橫道圖法（2）網(wǎng)絡圖法網(wǎng)絡圖法是以網(wǎng)絡圖的形式來表達項目的進度計劃。在網(wǎng)絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關系，并可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關鍵工作和關鍵線路。關鍵線路是指在該項目中，直接影響項目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網(wǎng)絡計劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網(wǎng)絡計劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網(wǎng)絡計劃等。

12、（3）里程碑法 里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網(wǎng)絡圖上標示出一些關鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認，反映進度計劃執(zhí)行中各個階段的目標，一般是處于關鍵線路上的一些關鍵項目，這些事項對項目進度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。 通過這些關鍵事項在一定時間內(nèi)的完成情況可反映項目進度計劃的進展情況，這些關鍵事項被稱為“里程碑”。（4）進度曲線法該方法以時間為橫軸，以完成的累計工程量（該工作量的具體衡量內(nèi)容可以是投資額、實物工程量的完成情況、人工工時消耗、形象工程等）為縱軸，按計劃時間累計完成任務量的曲線作為預定的進度計劃。從整個項目的實施進度來看，由于項目后期收尾工程的實際工程完成量比較

13、小，因此，該進度曲線一般是S形的。7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目進度與質(zhì)量的前提下，依據(jù)投資預算，對項目實施全過程的資金支出進行合理確定和有效控制的管理活動。在房地產(chǎn)投資活動中，投資者為了保證資金盈利安全和得到預定盈利目標，嚴格進行投資預算、資金財務成本控制、交易成本控制、交易額談判結果控制等。7.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成及其估算方法（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成房房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由開發(fā)成本和銷售成本兩部分組成。開發(fā)成本主要包括土地置購費、前期工程款、基礎設施建設費、建安工程費、配套公建建設費、間接費以及上述費用產(chǎn)生的財務費用。

14、銷售成本主要包括廣告費、銷售代理費、營銷部門管理費以及人員工資。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算 項目成本估算的主要依據(jù)包括項目工作分解結構、資源需求計劃、資源價格、工作的延續(xù)時間、歷史資料等。成本估算的方法很多，比較常用的有經(jīng)驗估算法、參數(shù)模型法、自下而上估算法。 經(jīng)驗估算法又稱類比估算法、自上而下估算法，是指利用以前類似項目的實際成本作為估算當前項目成本的基本數(shù)據(jù)。這種方法可以在較短的時間內(nèi)獲得大致的成本數(shù)據(jù)，但誤差較大。 參數(shù)模型法是一種比較科學的方法，它立足于過去對成本產(chǎn)生影響的各種因素在現(xiàn)在和將來仍然起作用的這一前提，以過去建設同類項目的資料為基礎，運用一定的數(shù)學方法進行加工處理和推理，

15、借以估算項目成本。主要分為指數(shù)估算法和系數(shù)估算法。 自下而上估算法就是先算出各個單位的獨立成本，然后將各個工作的估算自下而上地匯總，從而估算出項目總成本。這種方法估算結果比較精確，但耗用時間長，費用支出大。7.4.2 成本控制的原則 設置科學的投資成本管理目標 設計階段成本控制是重點 變被動控制為主動控制 經(jīng)濟與技術結合是成本管理最有效的手段7.4.3 成本控制的主要工作內(nèi)容編制成本計劃，確定成本控制的目標成本計劃可分解為五個方面：材料設備成本計劃；施工機械費用計劃；人工費成 本計劃；臨時工程成本計劃；管理費成本計劃。審查施工組織計劃和施工方案控制工程款的動態(tài)結算建筑安裝工程款的支付方式，包括

16、按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。控制工程變更工程變更引起的工程量變化和承包商索賠，都有可能使項目建設成本支出超出原來的預算成本。7.4.4 成本控制的主要措施 在房地產(chǎn)開發(fā)全程中，成本控制的主要措施包括以下四個方面： 強化成本意識，加強全免管理 (最基本做法) 確定成本控制的對象 (成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用) 完善成本控制制度 (編制一系列標準的報表，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關系和具體權責劃分) 制定有效的獎勵措施 (物質(zhì)獎勵，精神獎勵，提供專業(yè)進修、職業(yè)晉升和國內(nèi)外考察機會) 7.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理7.5.1 合同管理概

17、述合同管理是指房地產(chǎn)投資主體或房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，對項目全程進行合同規(guī)劃、分析、簽訂、解釋，并對合同實施過程進行控制的管理工作。合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目“三控兩管”中至關重要的一環(huán)。合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有很強的必要性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要規(guī)范市場交易行為手段 規(guī)范市場主體的行為 規(guī)范開發(fā)市場的價格合同履行的保證 通過合同約定，強化彼此的權利與義務關系，加強雙方的相互 監(jiān)督，明確違約責任。開拓國際市場的需要7.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目主要合同關系 合同關系是當事人通過合同所產(chǎn)生的一系列法律關系，合同關系由主體、內(nèi)容和客體三個要素構成。房地產(chǎn)開發(fā)項

18、目的主要合同關系包括：開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中與政府、設計單位、銀行等其他主體簽署一系列合同。 這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或者房地產(chǎn)轉讓合同。（1）以開發(fā)商為主體的合同關系承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包（或施工）合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關系。 承包商的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同。（2）以承包商為主體的合同關系7.5.3 合同管理的主要內(nèi)容 合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目各項管理措施的基本工作點，合同管理直接關系到開發(fā)項目能否順利、高效的完成。 合同管理的主要內(nèi)容包括以下七個方面： 建立健全合同管理制度 合同范本庫的建立與管理 建立合同交底制度 合同擬定、談判與簽約 合同分析 合同實施控制 合同解釋7.5.4 安全管理 安全問題是影響工程建設進度、質(zhì)量和成本的重要方面，加強安全管理，對提高開發(fā)項目的總體經(jīng)濟效益和社會效益有著重要的意義。 工程建設中安全管理的原則