全球主要奧特萊斯OUTLETS薈萃課件

1、奧特萊斯OUTLETSOutlet引領(lǐng)商業(yè)藍(lán)籌地產(chǎn)新方式 一個(gè)可以把全世界品牌都賣光的地方【關(guān)鍵詞】Outlet，在英文中的原意是“出口、出路、排出口”的意思，做了商店的代名詞，則有“清理庫(kù)存，廉價(jià)出售”之意。在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，簡(jiǎn)稱名牌折扣店。OUTLET首創(chuàng)于美國(guó)，至今已有上百年歷史，是目前歐美發(fā)展最為強(qiáng)勁的零售業(yè)態(tài)，并逐漸風(fēng)靡盛行歐美、東南亞等諸多國(guó)家。最初OUTLET為工廠直銷店，后慢慢形成類似SHOPPINGMAIL的OUTLET購(gòu)物中心，繼而發(fā)展成獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。 OUTLET進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，到本世紀(jì)初美國(guó)境

2、內(nèi)已建立了300多家OUTLET購(gòu)物中心，歐洲、東南亞也開始盛行。 OUTLET是通過諸多品牌經(jīng)營(yíng)，極大滿足消費(fèi)者的需求，并采取與百貨業(yè)、大賣場(chǎng)、超市等錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的方針，以自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)個(gè)性而存在，百分百地迎合了消費(fèi)者的需求及心態(tài)，所以發(fā)展尤為迅速。在名牌價(jià)格高高在上的時(shí)代，在各行各業(yè)激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，何以O(shè)UTLET能夠如此移居泰山之位呢？首先吸引人們的當(dāng)然是其難以想象的物超所值的世界名品，為時(shí)尚人士找到了購(gòu)買名品的窗口，致使消費(fèi)者都趨之如鶩；其次，匯集眾多世界名品的OUTLET，場(chǎng)內(nèi)全年折扣，方便消費(fèi)者選擇品牌購(gòu)物；再次，它又給過季、斷碼的名品找到了一個(gè)賣場(chǎng)，不但為廠家解決了與正價(jià)商品的沖突。

3、如果品牌新品總是與過季折扣商品混淆在一起，勢(shì)必會(huì)使消費(fèi)者降低對(duì)這個(gè)品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消費(fèi)者的歡迎，無限商機(jī)厚蘊(yùn)勃發(fā)，前景無限遠(yuǎn)大。【上海的Outlets】 這個(gè)最早誕生于美國(guó)的Outlets，終于蒞臨上海，上海華聯(lián)商廈股份有限公司將在青浦建造上海首個(gè)銷售世界名牌的折扣商場(chǎng)OUTLETS（奧特萊特），該商場(chǎng)總占地面積10萬平方米。整個(gè)商業(yè)區(qū)五分A、B、C三部分，A區(qū)多是阿瑪尼這類昂貴的奢侈品，而B區(qū)集中了眾多休閑時(shí)尚品牌，CK、Levis 、the north face、Miss sixty 、Nike基本都是五折以內(nèi)，而和市內(nèi)商場(chǎng)不同的是，打折不代表是過季或者Out D

4、ate. 據(jù)介紹，上海OUTLET里服飾品牌的折扣幅度絕大多數(shù)是原價(jià)的一到五折。但是進(jìn)入澳特來銷售的品牌將被嚴(yán)格限定在于上海頂級(jí)商場(chǎng)連卡佛、美美百貨、梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等銷售的品牌檔次上。店里已有一部分世界頂級(jí)品牌如GUCCI、DIOR、VERSACE、BURBERRY、FENDI，有二線品牌比如SISLEY、DKNY和GAP，也有NIKE和ADIDAS等運(yùn)動(dòng)品牌。一些品牌擔(dān)心其折扣貨品會(huì)影響到正品的銷售，因此OUTLETS基本都開設(shè)在郊外，盡管如此，商家仍舊在存貨發(fā)放數(shù)量上十分小心謹(jǐn)慎。不過上海澳特來并沒有對(duì)此表現(xiàn)出多少困擾：“如果沒有足夠數(shù)量的貨品跟進(jìn)，我們會(huì)勸這個(gè)品牌一年只營(yíng)業(yè)比如三個(gè)月，然后

5、第二年再回來。這樣一方面能夠保持澳特來品牌的流動(dòng)更新，另外也不會(huì)造成雙方的損失?！憋@然澳特來對(duì)于自己的招商吸引力充滿了信心。 Outlet好比是一個(gè)擁有大商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境的長(zhǎng)期特賣會(huì)。它的目標(biāo)消費(fèi)定位是收入較好、有一定文化素養(yǎng)、名牌認(rèn)知程度高、品牌意識(shí)強(qiáng)的消費(fèi)者。這些顧客不一定是非得購(gòu)買當(dāng)季時(shí)尚名牌，即使是稍微過季，只要是貨真價(jià)實(shí)的名牌，仍然會(huì)成為他們的首選。另外比起一般特賣會(huì)，OUTLET能夠提供更完善更專業(yè)的服務(wù)：有三百五十個(gè)免費(fèi)泊車位，有寬敞的店鋪環(huán)境，在中山公園地鐵站有二十分鐘一班的免費(fèi)班車。關(guān)于退換商品的問題，澳特來承諾的是一旦有質(zhì)量問題，保證退換。開Outlet的條件是：商品必須是消費(fèi)

6、者耳熟能詳?shù)拿疲簧痰晖庖写笮屯＼噲?chǎng)；并兼具飲食、休憩等功能，總之最好是一個(gè)可供全家大小共游的地方。 上海澳特來比起市中心SHOPPING MALL的購(gòu)物環(huán)境，的確有種別樣的味道。它主體商場(chǎng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格很有“LOFT”的感覺，它保留了工業(yè)化痕跡的倉(cāng)庫(kù)風(fēng)格敞開無間隔式的兩層結(jié)構(gòu)，各種粗大的管道裸露在灰黑的天花板上，停車庫(kù)更是本來就是由廠房改建而成。這種LOFT建筑風(fēng)格既迎合了時(shí)下流行，又節(jié)約了商場(chǎng)的投入成本，倒是十分討巧。澳特來廣場(chǎng)的邊緣還靠河畔，走累了可以到廣場(chǎng)內(nèi)咖啡店和小食店買些東西去河邊坐坐。以后商場(chǎng)會(huì)陸續(xù)安設(shè)兒童游樂室、書店、沙狐球設(shè)備，周末一家三口去澳特來的話，很有可能各得其所噢。 “

7、死要面子”的品牌擁護(hù)者如何購(gòu)物在Outlet？去OUTLET購(gòu)物，一定先要核算成本，如果僅是途經(jīng)順便購(gòu)物，基本沒有額外支出，如果特意前去購(gòu)物，那就一定要把路費(fèi)做個(gè)估算，最好的辦法是搭乘公共交通工具，或者幾個(gè)人一起租車，減低成本。OUTLET不能講價(jià)，一切明碼標(biāo)價(jià)，所以要看清楚價(jià)格再下手，否則到了收銀時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤會(huì)，就會(huì)面臨尷尬境地。OUTLET SHOPPING是比拼眼力，體力和財(cái)力的一項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。所以應(yīng)盡力安排好充足時(shí)間。在這里，還真是“心急吃不了熱豆腐”。不要委屈自己買下小一號(hào)的鞋子；也不要貪圖一時(shí)的便宜而買下自己并不100%中意的東東，拒絕干花錢給自己柜子買庫(kù)存的傻事。在外貿(mào)小店都能買到的東西

8、，就不必在OUTLET買了。其實(shí)OUTLET里的東西倒是蠻適合男士選購(gòu)的，比如，皮具、休閑服、鞋等，千萬不要忘了男士衣柜噢?！窘庾xOUTLET歷史】 OUTLET最早是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlet購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。它在美國(guó)真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。它的發(fā)展分三個(gè)階段： 1970年1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉(cāng)庫(kù)銷售訂單尾貨開始在他們的倉(cāng)庫(kù)建立起Outlet Store，基本上是一家工廠一個(gè)Outlet Store，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價(jià)格低廉，所以吸

9、引了大批顧客。 1988年1996年：Factory Outlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購(gòu)買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時(shí)的購(gòu)物中心一般都是真正的“工廠直銷”，雖然以名牌和低價(jià)吸引顧客，但沒有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠(yuǎn)，一般在6080英里（100150公里）左右，開車要一個(gè)多小時(shí)。 1997年2001年：進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代，Outlets業(yè)態(tài)在美國(guó)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭。這種營(yíng)銷形態(tài)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，首先是供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑

10、購(gòu)物一體化。最后是開始講究購(gòu)物環(huán)境并向城市靠近。目前，在美國(guó)、歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，這種業(yè)態(tài)均呈蓬勃發(fā)展勢(shì)頭。第一部分：國(guó)內(nèi)外奧特萊斯的發(fā)展與分析 國(guó)外奧特萊斯的發(fā)展與分析國(guó)外奧特萊斯的歷史演進(jìn)國(guó)外奧特萊斯的發(fā)展特點(diǎn)國(guó)外奧特萊斯的經(jīng)驗(yàn)與趨勢(shì) 國(guó)內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展與分析國(guó)內(nèi)奧特萊斯的引入國(guó)內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展特點(diǎn)國(guó)內(nèi)奧特萊斯的成功要素北京燕莎奧特萊斯經(jīng)典分析上海青浦奧特萊斯經(jīng)典分析國(guó)外奧特萊斯的歷史演進(jìn) 奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生于美國(guó)美國(guó)奧特萊斯的發(fā)展分為三個(gè)階段： 1970年-1987年：工廠利用倉(cāng)庫(kù)銷售尾貨1988年-1996年：商業(yè)地產(chǎn)商開發(fā) “工廠直銷中心”20世紀(jì)九十年代：“

11、奧特萊斯”成為新型業(yè)態(tài)，規(guī)模化發(fā)展 “休閑購(gòu)物一體化” 進(jìn)入21世紀(jì)：奧特萊斯列為購(gòu)物中心類型之一美國(guó)美國(guó)是“奧特萊斯”發(fā)源地美國(guó) 是全球“奧特萊斯” 最多、最發(fā)達(dá)的國(guó)家（320家奧特萊斯）美國(guó)奧特萊斯特點(diǎn)：建設(shè)形式：賣場(chǎng)式、SHOPPING MALL式、奧特萊斯村式 經(jīng)營(yíng)方式：一線品牌多采用廠家直銷 分布特征：大城市或接近中心城市，或旅游城市美國(guó)“奧特萊斯”發(fā)展的最大特點(diǎn)是大集團(tuán)壟斷切爾西、第一零售、丹吉爾、地平線、新計(jì)劃優(yōu)越不動(dòng)產(chǎn)國(guó)際一線及知名品牌資源壟斷、具有成熟技術(shù)/流程、跨國(guó)物流管理 美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，奧特萊斯非?；鸨ㄕ及儇洏I(yè)銷售57%）美國(guó)奧特萊斯的發(fā)展，影響歐洲、進(jìn)入亞洲 1

12、999年，切爾西進(jìn)入日本美國(guó)美國(guó)排名前五的Outlets（2005年數(shù)據(jù)）發(fā)展商美國(guó)Outlet 中心的數(shù)量Outlet GLA (平方英尺) 每平方英尺平均銷售每平方英尺基本租金出租率Chleasea Property Group(切爾西地產(chǎn)集團(tuán))5312,138,096 $379 $20.38 (額外)98%（其它）91%Prime Retail(第一零售)4211,943,531 $241 $13.27 90.30%Tanger Factory Outlet Centers(丹吉爾工廠奧萊中心)295,141,744 $294 $14.22 96%Horizon Group Proper

13、ties(地平線地產(chǎn)集團(tuán))91,791,383 NA$9.57 76%New Plan Excel Realty Trust(新計(jì)劃優(yōu)越不動(dòng)產(chǎn)信托公司) 61,899,000 NA$16.48 86%總計(jì)13932,913,756 切爾西、第一零售所擁有奧特萊斯占全美68%Premium Outlet Centers 在美國(guó)的區(qū)域分布美國(guó)俄亥俄州奧特萊斯美國(guó)圣地牙哥奧特萊斯美國(guó)華盛頓D.C奧特萊斯美國(guó)拉斯維加斯奧特萊斯美國(guó)拉斯維加斯奧特萊斯廣告牌美國(guó)舊金山奧特萊斯美國(guó)西雅圖奧特萊斯歐洲奧特萊斯在20世紀(jì)90年代中期傳入歐洲 ，英國(guó)首先發(fā)展兩種不同形式：會(huì)員制品牌俱樂部：德國(guó)SNB郊外花園式奧萊

14、村：英國(guó)BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING 大集團(tuán)壟斷： 麥克阿瑟格列（Mc Arthur Glen）是歐洲最大的“奧特萊斯”擁有者、經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商。除英國(guó)外，奧特萊斯在法國(guó)、意大利、西班牙等國(guó)的發(fā)展也很迅速。至2006年，歐洲14個(gè)國(guó)家有66家奧特萊斯。Designer Outlets在歐洲的區(qū)域分布英國(guó)：ASHFORD倫敦：Bicester village Outlets倫敦：Bicester village Outlets法國(guó)：MAG巴黎：La_Vallee Village意大利：Barberino意大利：Barberino意大利：Barberino意大利：Barberin日本日本奧特萊斯始于1993年，橫濱Bayside Marina Outlet引發(fā)熱潮，2000年日本奧萊發(fā)展和開店達(dá)到高峰 大集團(tuán)壟斷特征明顯：切爾西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）日本三井不動(dòng)產(chǎn)?；谇袪栁髟谄放瀑Y源和運(yùn)營(yíng)技術(shù)支持，使合作的奧特萊斯經(jīng)營(yíng)較好日本奧特萊斯在經(jīng)濟(jì)不景氣狀況下逆勢(shì)上揚(yáng)，顯示強(qiáng)勁爆發(fā)力 日本 Premium Outlets 的區(qū)位分布日本：橫濱OUTLETS日本橫濱海