別墅會所研究分析報告課件

1、別墅會所研究分析報告2012.12.03Contents:3一、國內(nèi)高端會所經(jīng)營現(xiàn)狀一、國內(nèi)會所種類劃分 國內(nèi)會所最初源于港臺地區(qū)，較為成熟的會所分為3類，此分類也不同程度地引入到國內(nèi)的各大城市：個性會所：個性會所也被稱為特色會所，是伴隨著市場產(chǎn)品細分而產(chǎn)生的，它的目標(biāo)客戶指向非常明確。例如，網(wǎng)羅幾十種運動項目的運動主題會所，交給業(yè)主經(jīng)營的所謂“私會所”，把圖書館搬進來的文化會所，等等。專業(yè)會所： 為了解決會所經(jīng)營管理人才短缺的問題，發(fā)展商聘請專業(yè)的會所管理公司對會所進行系統(tǒng)科學(xué)的管理與經(jīng)營，使業(yè)主可以享受到高檔次、高品質(zhì)的會所服務(wù)，而這些會所因為“專業(yè)外腦”而在運營上更加專業(yè)化。生活會所：

2、也有的物業(yè)項目把業(yè)主最普遍關(guān)心的生活問題，作為會所設(shè)置的出發(fā)點和基礎(chǔ)。例如，會所設(shè)有健康、醫(yī)療、教育等幾個分會所。二、國內(nèi)會所功能劃分三、國內(nèi)會所功能劃分四大類會所功能及其核心客戶群需求縱覽目前國內(nèi)會所成功經(jīng)營的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活動，女士休閑美容，男士商務(wù)休閑等多種實際功能需求為主，采用多功能復(fù)合經(jīng)營的模式，有利于風(fēng)險控制。商務(wù)主題美容養(yǎng)生健身休閑三重復(fù)合休閑娛樂健身休閑雙重復(fù)合。四、國內(nèi)會所功能劃分多重功能復(fù)合，滿足不同核心群體的需求五、國內(nèi)會所經(jīng)營模式劃分 會所的經(jīng)營沒有一定固有的經(jīng)營模式，而且在實踐中也不時會有新穎的模式出現(xiàn)，給人們提供了新的思路，下面列出了四種主要的經(jīng)

3、營模式。 會員制會所： 由專業(yè)的會所服務(wù)商為會所提供服務(wù)，業(yè)主購買“會員卡進行消費，會所為會員所專有；且會員除享受本社區(qū)會所服務(wù)外，也可享受同一會員制體系下的其他會所所提供的資源。會員制會所將成為一種主流發(fā)展。委托經(jīng)營式會所： 將會所經(jīng)營委托給其他服務(wù)商，實現(xiàn)運營的社會化與市場化，接納來自市場的公共消費。對業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償消費權(quán)。獨立運營式會所： 會所的獨立運營商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨立的法律地位、自負盈虧的經(jīng)濟責(zé)任承接會所的運營。加盟運營型會所： 即一個樓盤有多個會所加盟，一個會所服務(wù)于多個樓盤。業(yè)主憑一張卡就可在多個不同類型、遠近距離不等的會所享受優(yōu)惠

4、服務(wù)。六、國內(nèi)會所經(jīng)營模式劃分 除上述四種主要經(jīng)營模式外，在檔次稍微略低的會所經(jīng)營模式中，也有如下幾種：(1)7+1模式：一個項目有一個主會所：另有7個分會所分散在社區(qū)各處，每個分會所都是對主會所的補充。 (2)泛會所概念：將會所與社區(qū)剝離，全部對外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一個樓盤共享多個會所的“區(qū)域會所聯(lián)盟模式”等。(3)主題體驗式會所：為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，會所經(jīng)營以體驗為主題進行經(jīng)營嘗試。(4)聯(lián)合式會所：不同發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)項目之間進行聯(lián)合，實行會所資源共享。(5)外聯(lián)式會所：小區(qū)會所與周邊的社會設(shè)施實行橫向聯(lián)合經(jīng)營，憑會員證可享有優(yōu)惠待遇。二、重慶別墅會所

5、經(jīng)營現(xiàn)狀及案例研究一、重慶高端別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀目前重慶高端別墅會所經(jīng)營的主流方向是僅對業(yè)主內(nèi)部的經(jīng)營模式。數(shù)據(jù)來源：對會所經(jīng)營人員和現(xiàn)場銷售人員訪談得來目前會所的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在運動健身、商務(wù)接待；使用頻率最多的主要為運動健身；使用人群主要為業(yè)主。一、重慶高端別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：對會所經(jīng)營人員訪談得來一、重慶高端別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀重慶高端別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀小結(jié)： 目前重慶高端別墅會所主要經(jīng)營的主流方向為對內(nèi)經(jīng)營。在會所經(jīng)營面積的設(shè)置上，主要集中在3000-10000平方米之間。重慶高端別墅會所目前主要分為運動、休閑、商務(wù)主題為主。重慶高端別墅會所在功能設(shè)置上包括有健身房、咖啡館、酒吧、游泳

6、館、溫泉、餐飲、住宿等形式，主要集中于運動健身。 會所經(jīng)營模式上以非會員制消費為主，少量俱樂部會員制形式。目前重慶高端別墅的會所使用頻率最高的是運動健身，而餐飲、SPA等業(yè)態(tài)潛在需求較高，雖然在會所中設(shè)置不多，但凡有則經(jīng)營良好。二、重慶高端別墅會所案例研究重慶棕櫚泉國際花園沿襲北京棕櫚泉一貫對高品質(zhì)生活的追求，由萬豪酒店集團簽約設(shè)計師以及北京國際俱樂部主設(shè)計擔(dān)綱設(shè)計的多功能棕櫚泉國際會所。會所總計4層，建筑面積達1萬平方米。B + C + D會所體系類型養(yǎng)生功能體育健身功能商務(wù)功能1、棕櫚泉頂級私人會所養(yǎng)生功能：康體中心、水療SPA館體育功能：恒溫泳池、健身會館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，沙龍

7、，會務(wù)、展覽、雪茄紅酒吧，咖啡吧二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負一層一層二層二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究古典與時尚結(jié)合的康體中心、SPA水療房、恒溫游泳池、紅酒雪茄吧、多功能廳、運動會館等休閑運動設(shè)施滿足客戶頂尚生活需求 。實景拍攝 棕櫚泉紅酒/雪茄吧實景拍攝 棕櫚泉室內(nèi)恒溫泳池二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究實景拍攝 棕櫚泉會所入戶廣場實景拍攝 棕櫚泉會所大堂二、重慶高端

8、別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒： 會所選址：會所的選址設(shè)在景觀視野好、內(nèi)外出入方便的位置，方便使用。 建筑打造：會所建筑的打造在重慶樹立了標(biāo)桿，為項目開發(fā)運營提升了形象和檔次，推動項目整體銷售。 專業(yè)管理：會所由具有酒店管理經(jīng)驗的專業(yè)團隊進行管理和經(jīng)營，經(jīng)營過程中根據(jù)銷售和業(yè)主入住情況逐步啟動經(jīng)營內(nèi)容，并在正式經(jīng)營一年后實現(xiàn)保本運營的良好狀況。 經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置：經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置合理，其運動健身和SPA經(jīng)營良好。二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所常青藤會所，會所總計5層，建筑面積達5000平

9、方米。會所設(shè)計了室內(nèi)恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館、咖啡廳、五星客房、圖書室等運動休閑配套設(shè)施。A + C + D會所體系類型體育健身功能商務(wù)功能休閑娛樂功能：圖書室體育健身功能：恒溫泳池、壁球館、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館商務(wù)功能：休息廳、大堂接待，咖啡吧、五星客房休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究負一層一層二層二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負三層二

10、、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究入會方式客戶或業(yè)主可通過以下方式申請入會：客戶可于常青藤營銷中心索取書面入會申請表格，按要求填寫后交予營銷中心或郵寄、傳真至常青藤俱樂部；已經(jīng)購買常青藤的業(yè)主無需另行申請，辦理確認手續(xù)后可自動獲得會員資格，享受會員權(quán)益。 積分條件及標(biāo)準(zhǔn)二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒： 建筑打造：會所建筑打造上與別墅區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。 經(jīng)營模式：由業(yè)主會員帶動外向消費，拉動會所經(jīng)營。 品質(zhì)打造：會所高端品質(zhì)打造對于提升會所的形象與檔次上起到了決定性作用，而目前會所所提供的品質(zhì)服務(wù)

11、也提升了常青藤的生活品質(zhì)。二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖藍湖郡重慶龍湖藍湖郡的體育中心是較為典型的運動主題會所，主要功能設(shè)置也圍繞在社區(qū)運動健身這一主題展開。A + C 會所體系類型體育健身功能體育功能：恒溫泳池、壁球室、籃球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球場、棋牌室補充功能：清吧、棋牌室休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖藍湖郡二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖藍湖郡案例借鑒： 會所定位：以運動健身為主題的會所定位，服務(wù)范圍輻射整個藍湖大社區(qū)。 經(jīng)營路

12、線：定位檔次上偏向大眾化標(biāo)準(zhǔn)，可增加客群量，保證正常的收支平衡。二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖藍湖郡三、國內(nèi)別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究1、華僑城波托菲諾會所A + B + C + D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能養(yǎng)生功能波托菲諾擁有兩大會所：天鵝堡會所 + 純水岸會所 國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究建筑面積約6600平方米為上下兩層；分業(yè)主、華僑城會員及嘉賓三檔進行收費經(jīng)營。體育功能：所配有四季恒溫泳池、桑拿房、健身房、羽毛球館、保齡球室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場功能補充：多功能會議室、閱覽室純水岸會所：主要是健康運動設(shè)施配套功能國內(nèi)高端別墅

13、會所案例研究1、華僑城波托菲諾會所三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究天鵝堡會所建筑面積約6000平方米；體育功能：設(shè)有羽毛球場、兒童游樂場、健身房、跳操房、游泳池養(yǎng)生功能：瑪莎纖體商務(wù)功能：會議室、多功能廳用于商務(wù)會議、研討會、新品發(fā)布會；紅酒西餐廳、酒窖、咖啡廳天鵝堡會所主要是商務(wù)、休閑、美容綜合配套設(shè)施國內(nèi)高端別墅會所案例研究1、華僑城波托菲諾會所三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究會所選址：在社區(qū)人群集中區(qū)域，而且對外開放，景觀環(huán)境和氛圍營造舒適。品牌引入：將丹桂軒、夢圓皇宮等高端品牌引入，提升會所經(jīng)營檔次，與客群身份匹配。專業(yè)管理：由華僑城的專業(yè)酒店團隊管理和經(jīng)營，保證會所的專業(yè)運營。經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置：

14、以餐飲、休閑娛樂、商務(wù)為主營，復(fù)合一定配套性設(shè)施，起到較好的聯(lián)動經(jīng)營效果。案例借鑒：國內(nèi)高端別墅會所案例研究1、華僑城波托菲諾會所三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究2、成都金林半島A + B + C + D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能休閑功能：棋牌室體育功能：設(shè)有羽毛球場、健身房、網(wǎng)球場、游泳池養(yǎng)生功能：SPA、桑拿室商務(wù)功能：雪茄吧、紅酒窖、咖啡廳養(yǎng)生功能國內(nèi)高端別墅會所案例研究三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究建筑面積約3000平方米共分為三層；分業(yè)主、半島會會員進行收費經(jīng)營。半島會所：主要是針對滿足業(yè)主需求而設(shè)置體育健身功能、商務(wù)功能及休閑功能各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布國內(nèi)高端別墅會所案例研究2、成都金林半島三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究 0304年，金林半島以1.8萬元單價入市（當(dāng)時成都市面豪宅均價1.2萬元），前期投入大，香港團隊全面打造，做成了小而全的會所，對于整體項目的銷售及提高項目品質(zhì)起到了重要支撐作用。在項目入住后，由于使用功能的轉(zhuǎn)變，使得經(jīng)營情況不佳，后來開發(fā)商將會所功能聚焦，以服務(wù)女人與兒童及利民方向為主，努力扭轉(zhuǎn)目前虧損的局面。國內(nèi)高端別墅會所案例研究2、成都金林半島三、國內(nèi)高端別墅會所案例研究成都第一個采用高端會所支撐別墅銷售的項目，項目推出時，受到客戶及界內(nèi)人士的強烈關(guān)注。會所