資產(chǎn)評(píng)估案例分析例題

1、資產(chǎn)評(píng)估案例成本法（一）重置核算法例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000 元， 運(yùn)雜費(fèi) 5000 元， 安裝成本為20000 元， 其中原材料 6000 元、人工成本13000 元、其他費(fèi)用1000 元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買(mǎi)價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本=180000+5000+20000=205000 （元）例 2： 被評(píng)估資產(chǎn)為一

2、臺(tái)2 年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查， 該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為8 萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6 萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4 萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比2 年前上漲20%， 運(yùn)雜費(fèi)上漲80%， 安裝費(fèi)中直接成本上漲40%， 間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（ 1 ）計(jì)算直接成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)=8X （1+20%） =9.6 （萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6X （1+80%） =2.88 （萬(wàn)元）安裝費(fèi)中的直接成本 =0.4 X （1+40%） =0.56 （萬(wàn)元）直接成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)中的直

3、接成本=9.6+2.88+0.56=13.04 （萬(wàn)元）（ 2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率=0.2+ （8+1.6+0.4） = 2%間接成本=13.04X2% = 0.26 （萬(wàn)元）（ 3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（二）物價(jià)指數(shù)法例題某機(jī)床于1994 年購(gòu)置安裝，賬面原值為16 萬(wàn)元。 1996 年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4 萬(wàn)元； 1998 年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2 萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)1994 年為1.05， 1996年為1.28， 1998 年為1.35， 1999 年為 1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床1999 年的重置成

4、本重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用物價(jià)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X 1.52199641.281.60/1.28=1.254X 1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X 1.1919991.601.60/1.60=1合計(jì)31.7實(shí)體性貶值及其估算方法例1:被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購(gòu)進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為 500000元，其殘值為2000元，尚可使用5 年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作 5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為

5、：資產(chǎn)利用率=5 X 360 X 5/5 X 360 X 8=62.5%實(shí)際已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）總使用年限=3.125+5=8.125 （年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（5000002000） X 3.125/8.125=191538.46例2:被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造， 主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%,該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過(guò)程：估算設(shè)備復(fù)原重

6、置成本投資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù)復(fù)原重置成本1992 年300002.60 (1 + 10 % )10780001997 年30001.61 (1+10 % )548302000 年20001.21(1+10 % )22420合計(jì)85250計(jì)算匯（復(fù)原重置成本X投資年數(shù)）投資日期復(fù)原重置成本投資年限復(fù)原重置成本X投資年數(shù)1992 年78000107800001997 年48305241502000 年合計(jì)24202484085250808990計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=808990 + 85250 =9.5 (年)計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.5+ (9.5+6) X 100% =

7、61%功能性貶值及其估算方法例： 某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6 名操作人員。目前同類(lèi)新式控制裝置所需的操作人員定額為3 名。 假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000 元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3 年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。(1)計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本：(6-3) X 6000=18000(元)(2)估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額：18000X (1-33%)=12060(元)( 3)將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每

8、年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:12060X (P/A , 10%, 3) =12060 X 2.4869=29992 (元)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算例1： 某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線(xiàn)年生產(chǎn)能力為10 萬(wàn)臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷(xiāo)售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7 萬(wàn)臺(tái) (銷(xiāo)售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1- (70000/100000) 0.6X 100%=19%例 2： 如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降

9、低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷(xiāo)售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷(xiāo)售價(jià)格為 2000 元 /臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10 萬(wàn)臺(tái)的銷(xiāo)售量，售價(jià)需降至1900 元 /臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利 100 元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線(xiàn)還可以繼續(xù)使用3 年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。計(jì)算過(guò)程如下：經(jīng)濟(jì)性貶值=(100 X 100000) X ( 1-33%) x ( P/A, r, n) =16662230(元)例 3： 某生產(chǎn)線(xiàn)額定生產(chǎn)能力為1000 個(gè) /月 ,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為 15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線(xiàn)為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前只能運(yùn)行在75

10、0 個(gè) /月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000 元，這類(lèi)設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=0.7。估算此生產(chǎn)線(xiàn)運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。計(jì)算過(guò)程如下：( 1 )更新重置成本=1000000 元(2)實(shí)體性貶值 =1000000 X 15%=150000(元)( 3)功能性貶值=0(4)經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1- (750/1000) 0.7X100%=18.5%(5)經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000) X 18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=1000000-150000-154700=695300( 元 )例 4： 被評(píng)估設(shè)備建于19

11、86 年， 帳面價(jià)值100000 元， 1991 年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000 元， 1996 年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：（ 1 ）從 1986 年至 1996 年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（ 2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（ 3） 被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%， 規(guī)模效益指數(shù)為0.7， 所得稅率為33%；（ 4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用 5 年，在未來(lái)5 年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求： 估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值

12、、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。（ 1 ）計(jì)算重置成本重置成本=100000 X （ 1+10） 10 + 50000 X （ 1+10） 5=339894.75 （元）（ 2）計(jì)算實(shí)體性貶值加權(quán)投資年限=（259374.25X 10+80520.5 X5） + 339894.75 X 50%=4.41實(shí)體性貶值率=4.41 + （4.41+5） =46.87%實(shí)體性貶值=339894.75 X46.87%=159291.81 （元）（ 3）計(jì)算功能性貶值年超額運(yùn)營(yíng)成本 =12X 1000=12000 （元）年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額 =12000 X （ 1-33%） =8040功能性貶值=804

13、0 X （P/A ,10%, 5）=8040 X 3.7908=30478.03（ 4）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=0（ 5）計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值評(píng)估值 =339894.75-159291.81-30478.03=150124.91市場(chǎng)法案例 1： 某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150 噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003 年 2 月 1 日。評(píng)估人員收集的信息：（ 1 ）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210 噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160 萬(wàn)元。（ 2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（ 3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該

14、類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析： 由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160X 150/210=114.29（萬(wàn)元）案例2： 某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58 平方米，建筑時(shí)間為1989 年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003 年 5 月 1 日。在待估房屋附近，于 2001 年 12 月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000 元。 經(jīng)調(diào)查和分析， 評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。

15、分析： 由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003 年居住用房?jī)r(jià)格與2001 年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000 X (1+9.3 % )=63394(元)案例3： 某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、 新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002 年 6 月，成交價(jià)格為365.2 萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002 年 8月。分析： 待估資產(chǎn)與參照資

16、產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2X(1 30 % )=255.64 (萬(wàn)元)案例4： 待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990 年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003 年 1 月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002 年 12月，交易價(jià)格為124000 元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995 年。分析： 資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，

17、可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13 年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/(待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限)X100%=13 +(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為8 年，尚可使用年限為15 年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率 =15+(8+15) X 100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格X (評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率)該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000 X (63%+ 65%)=120184.62(元)收益法應(yīng)用案例：例 1 ： 假設(shè)某

18、企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)刚?qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000 (萬(wàn)元)例 2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6 年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6 年預(yù)期收益軍為900 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P= (900/8%) 1-1/ (1+8%) 6=900 X 4.6229=4160.59 (萬(wàn)元)機(jī)器設(shè)備評(píng)估例1:被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái) 2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。 據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。 經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.

19、6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為 0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 比2年前上漲20%,運(yùn)雜費(fèi)上漲80%,安裝費(fèi)中直接成本上漲40%,間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？(1)計(jì)算直接成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)=8X (1+20%) =9.6 (萬(wàn)元)運(yùn)雜費(fèi)=1.6X (1+80%) =2.88 (萬(wàn)元)安裝費(fèi)中的直接成本 =0.4 X (1+40%) =0.56 (萬(wàn)元)直接成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)中的直接成本= 9.6+2.88+0.56=13.04 (萬(wàn)元)(2)計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率= 0.2+ (8+1.6 + 0.4) = 2%間

20、接成本=13.04X2% = 0.26 (萬(wàn)元)(3)計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30 (萬(wàn)元)例2:某機(jī)床于1994年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；1998年又進(jìn)行一次改造， 改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05, 1996 年為 1.28, 1998 年為 1.35, 1999 年為 1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床 1999年的重置成本重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用物價(jià)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X 1.52199641.281.60/1.28=1.2

21、54X 1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X 1.1919991.601.60/1.60=1合計(jì)31.7機(jī)器設(shè)備貶值1997年1月實(shí)體性貶值及其估算方法例：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備購(gòu)進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為 800000元，其殘值為6000元，尚可使用6 年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作 5小時(shí)。估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值資產(chǎn)利用率=5X 360X5/ （5X 360X 8） =62.5%實(shí)際已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）總使用年限=3.125+6=9.1

22、25 （年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（8000006000） X 3.125/9.125=271917.81功能性貶值及其估算方法例：被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于 2000年12月31日購(gòu)入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬(wàn)件，設(shè)計(jì)使用年限為 10年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為 120萬(wàn)元。甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新?tīng)顟B(tài)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知， 目前該種設(shè)備已經(jīng)改型， 與改型后的設(shè)備相比， 被評(píng)估設(shè)備在設(shè) 計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下， 需增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè) 備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)用4萬(wàn)元。同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品

23、市場(chǎng)需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬(wàn)件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報(bào)廢。該類(lèi)設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8,評(píng)估基準(zhǔn)日之前 5年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增4%,行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)等）行業(yè)適用折現(xiàn)率為 10%,企業(yè)正常納稅。求該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。.設(shè)備重置成本：120X (1+4%) 3=134.98(1 分).設(shè)備實(shí)際可利用率：80 + 100X 100% =80% （1分）.功能性貶值4 80%) (1 33%) 4.07(3分)2 1200 12(100004.070.1(110)(

24、1 10%)40.7 0.6144 254.經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 (-80-)0.8100% 16.35%100(2分)(2分)5.評(píng)估值=(134.98-25) X (1-16.35%)=109.98 X 0.8365=92 (萬(wàn)元)(1 分)或評(píng)估值=134.98 X ( 1-16.35%) -25=87.91 (萬(wàn)元)例：評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國(guó)產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬(wàn)件，賬面原值為150萬(wàn),評(píng)估人員于2001年5月20日（評(píng) 估基準(zhǔn)日）對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：（1）從1996年5月至2001年5月，設(shè)

25、備類(lèi)價(jià)格指數(shù)情況是：1997年5月比1996年5月上升 了 2%,1998年5月比1997年5月上升了 1%,1999年5月比1998年5月下降了 1%,2000年5 月與1999年5月價(jià)格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了 2%。( 2)經(jīng)評(píng)估人員在I 型機(jī)組生產(chǎn)廠家詢(xún)價(jià),I 型機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100 萬(wàn)元,運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)的25%,據(jù)廠家介紹,更為新型的H 型機(jī)組已經(jīng)面世,售價(jià)較I 型機(jī)組有 TOC o 1-5 h z 較大提高;( 3)被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日,由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因,利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%,估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使被評(píng)估機(jī)組的利用

26、率達(dá)到設(shè)計(jì)要求:( 4)被評(píng)估I 型機(jī)組經(jīng)檢測(cè)尚可使用7 年 ;被評(píng)估 I 型機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的H 型機(jī)組相比,年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在4 萬(wàn)元左右;( 6)假定折現(xiàn)率為10%。評(píng)估過(guò)程：(一 )運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢(xún)價(jià)法)評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果.重置成本=100 X ( 1 + 25%) = 125 (萬(wàn)元).實(shí)體有形損耗率 =5X 60%/(5X 60%+ 7)X 100%=30%.評(píng)估值=125 X (1-30%)=87.5(萬(wàn)元)(二 )運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果.重置成本=150 X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬(wàn)元).實(shí)體有

27、形損耗率 =5X 60%/(5X 60%+ 7)X 100%=30%.功能性貶值=4X (1-33%)(P/A,10%,7)=2.68X4.8684=13.05 萬(wàn)元.評(píng)估值=156.04 X (1-30%)-13.05=96.18(萬(wàn)元)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢(xún)價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò)51%即算為主)。 因?yàn)?此方法是利用了市場(chǎng)的判斷,更接近于客觀事實(shí),而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛,評(píng)估精度可能會(huì)受到影響,故不能以該評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)果為主,或平分秋色。房地產(chǎn)評(píng)估例： 某地塊面積為80,000 平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取

28、得的，出讓金為20 萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi) 30 萬(wàn)元 /畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3 億元/平方公里，其他費(fèi)用(包括稅費(fèi))5 萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40%， 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本土地取得成本=出讓金+拆遷費(fèi)=20+30= 50萬(wàn)元/畝=750元/平方米2、估算土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本=開(kāi)發(fā)費(fèi)+其他費(fèi)用=3億元/平方公里+ 5萬(wàn)元/畝=300元/平方米+ 75元/平方米=375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息=750

29、X (1 + 6%) 2-1 + 375X 40% X (1 + 6%) 1.5-1+375X 60% X (1 + 6%) 0.5-1 =92.70+ 13.70+6.65= 113.05 元/平方米4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)禾1潤(rùn)=(750+ 375) X 10%= 112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)=750+375 + 113.05+ 112.5=1,350.55 元/平方米土地總價(jià)=1,350.55 X 80,000 = 108,044,000 元即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108,044,000 元。例： 待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開(kāi)發(fā)空地，土地面積為5,000 平方米，土

30、地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4,覆蓋率W 50%, 土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000 平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500 平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000 平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000 平方米。3、估算建設(shè)周期預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2 年。4、預(yù)計(jì)售樓價(jià)經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商

31、業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1 年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500 元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500 元。5、估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000 萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在未來(lái) 2 年的建設(shè)周期中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用求取地價(jià)過(guò)程如下：確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價(jià)=8,500X 5,000/ (1 + 8%) 2+6,500X 15,000/(1 +8%) 2X 30%/ (1 + 8%) 0+50%/ (1 + 8%) 0.5+20%/ (1 + 8%) 1 = 11,721.14 萬(wàn)元建筑費(fèi)=4,000X60%/ (1+8%) 0.5 + 4,000X40%/ (1 + 8%) 1.5 = 3,734.96 萬(wàn)元注 : 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5 和1.5。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=3,734.96X6% = 224.10 萬(wàn)元租售費(fèi)用及稅費(fèi)=11,721.14X4%=