資產(chǎn)評估案例分析例題

1、資產(chǎn)評估案例成本法（一）重置核算法例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000 元， 運雜費 5000 元， 安裝成本為20000 元， 其中原材料 6000 元、人工成本13000 元、其他費用1000 元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000 （元）例 2： 被評估資產(chǎn)為一

2、臺2 年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查， 該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8 萬元，運雜費1.6 萬元，安裝費中直接成本0.4 萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2 年前上漲20%， 運雜費上漲80%， 安裝費中直接成本上漲40%， 間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（ 1 ）計算直接成本購買價=8X （1+20%） =9.6 （萬元）運雜費=1.6X （1+80%） =2.88 （萬元）安裝費中的直接成本 =0.4 X （1+40%） =0.56 （萬元）直接成本=購買價+運雜費+安裝費中的直

3、接成本=9.6+2.88+0.56=13.04 （萬元）（ 2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率=0.2+ （8+1.6+0.4） = 2%間接成本=13.04X2% = 0.26 （萬元）（ 3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（二）物價指數(shù)法例題某機床于1994 年購置安裝，賬面原值為16 萬元。 1996 年進行一次改造，改造費用為4 萬元； 1998 年又進行一次改造，改造費用為2 萬元。若定基價格指數(shù)1994 年為1.05， 1996年為1.28， 1998 年為1.35， 1999 年為 1.60。要求：計算該機床1999 年的重置成

4、本重置成本計算表時間投資費用物價指數(shù)物價變動指數(shù)重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X 1.52199641.281.60/1.28=1.254X 1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X 1.1919991.601.60/1.60=1合計31.7實體性貶值及其估算方法例1:被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為 500000元，其殘值為2000元，尚可使用5 年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作 5小時。該設(shè)備的實體性貶值為

5、：資產(chǎn)利用率=5 X 360 X 5/5 X 360 X 8=62.5%實際已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）總使用年限=3.125+5=8.125 （年）資產(chǎn)的實體性貶值 =（5000002000） X 3.125/8.125=191538.46例2:被評估設(shè)備購建于 1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造， 主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進行評估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價格上升率為10%,該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實體性貶值率如下。估算過程：估算設(shè)備復(fù)原重

6、置成本投資日期原始投資額價格變動系數(shù)復(fù)原重置成本1992 年300002.60 (1 + 10 % )10780001997 年30001.61 (1+10 % )548302000 年20001.21(1+10 % )22420合計85250計算匯（復(fù)原重置成本X投資年數(shù)）投資日期復(fù)原重置成本投資年限復(fù)原重置成本X投資年數(shù)1992 年78000107800001997 年48305241502000 年合計24202484085250808990計算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=808990 + 85250 =9.5 (年)計算實體性貶值率實體性貶值率=9.5+ (9.5+6) X 100% =

7、61%功能性貶值及其估算方法例： 某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6 名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3 名。 假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000 元，被評估控制裝置尚可使用3 年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。(1)計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本：(6-3) X 6000=18000(元)(2)估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額：18000X (1-33%)=12060(元)( 3)將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每

8、年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:12060X (P/A , 10%, 3) =12060 X 2.4869=29992 (元)經(jīng)濟性貶值的估算例1： 某電視機生產(chǎn)廠家，其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10 萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7 萬臺 (銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變。請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷，電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率為：經(jīng)濟性貶值率=1- (70000/100000) 0.6X 100%=19%例 2： 如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降

9、低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為 2000 元 /臺，經(jīng)測算每年完成10 萬臺的銷售量，售價需降至1900 元 /臺，即每臺損失毛利 100 元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3 年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。計算過程如下：經(jīng)濟性貶值=(100 X 100000) X ( 1-33%) x ( P/A, r, n) =16662230(元)例 3： 某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000 個 /月 ,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為 15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在75

10、0 個 /月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000 元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù) X=0.7。估算此生產(chǎn)線運行于750個/月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。計算過程如下：( 1 )更新重置成本=1000000 元(2)實體性貶值 =1000000 X 15%=150000(元)( 3)功能性貶值=0(4)經(jīng)濟性貶值率 =1- (750/1000) 0.7X100%=18.5%(5)經(jīng)濟性貶值 =(1000000-150000) X 18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評估價值=1000000-150000-154700=695300( 元 )例 4： 被評估設(shè)備建于19

11、86 年， 帳面價值100000 元， 1991 年對設(shè)備進行了技術(shù)改造，追加技改投資50000 元， 1996 年對該設(shè)備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)：（ 1 ）從 1986 年至 1996 年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（ 2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（ 3） 被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%， 規(guī)模效益指數(shù)為0.7， 所得稅率為33%；（ 4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用 5 年，在未來5 年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。要求： 估算被評估設(shè)備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值

12、、經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的評估值。（ 1 ）計算重置成本重置成本=100000 X （ 1+10） 10 + 50000 X （ 1+10） 5=339894.75 （元）（ 2）計算實體性貶值加權(quán)投資年限=（259374.25X 10+80520.5 X5） + 339894.75 X 50%=4.41實體性貶值率=4.41 + （4.41+5） =46.87%實體性貶值=339894.75 X46.87%=159291.81 （元）（ 3）計算功能性貶值年超額運營成本 =12X 1000=12000 （元）年超額運營成本凈額 =12000 X （ 1-33%） =8040功能性貶值=804

13、0 X （P/A ,10%, 5）=8040 X 3.7908=30478.03（ 4）計算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=0（ 5）計算被評估設(shè)備評估值評估值 =339894.75-159291.81-30478.03=150124.91市場法案例 1： 某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150 噸。評估基準(zhǔn)日為2003 年 2 月 1 日。評估人員收集的信息：（ 1 ）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210 噸，市場成交價格為160 萬元。（ 2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（ 3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該

14、類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析： 由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160X 150/210=114.29（萬元）案例2： 某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58 平方米，建筑時間為1989 年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003 年 5 月 1 日。在待估房屋附近，于 2001 年 12 月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000 元。 經(jīng)調(diào)查和分析， 評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。

15、分析： 由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003 年居住用房價格與2001 年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000 X (1+9.3 % )=63394(元)案例3： 某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、 新舊程度基本相同，成交時間為2002 年 6 月，成交價格為365.2 萬元。評估基準(zhǔn)日為2002 年 8月。分析： 待估資產(chǎn)與參照資

16、產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2X(1 30 % )=255.64 (萬元)案例4： 待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990 年，評估基準(zhǔn)日為2003 年 1 月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002 年 12月，交易價格為124000 元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995 年。分析： 資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，

17、可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13 年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/(待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限)X100%=13 +(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為8 年，尚可使用年限為15 年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率 =15+(8+15) X 100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格X (評估對象成新率/參照物成新率)該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000 X (63%+ 65%)=120184.62(元)收益法應(yīng)用案例：例 1 ： 假設(shè)某

18、企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200 萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000 (萬元)例 2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6 年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6 年預(yù)期收益軍為900 萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P= (900/8%) 1-1/ (1+8%) 6=900 X 4.6229=4160.59 (萬元)機器設(shè)備評估例1:被評估資產(chǎn)為一臺 2年前購置的機器設(shè)備。 據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。 經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為 8萬元，運雜費1.

19、6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為 0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格 比2年前上漲20%,運雜費上漲80%,安裝費中直接成本上漲40%,間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？(1)計算直接成本購買價=8X (1+20%) =9.6 (萬元)運雜費=1.6X (1+80%) =2.88 (萬元)安裝費中的直接成本 =0.4 X (1+40%) =0.56 (萬元)直接成本=購買價+運雜費+安裝費中的直接成本= 9.6+2.88+0.56=13.04 (萬元)(2)計算間接成本間接成本占直接成本的百分率= 0.2+ (8+1.6 + 0.4) = 2%間

20、接成本=13.04X2% = 0.26 (萬元)(3)計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30 (萬元)例2:某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造， 改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05, 1996 年為 1.28, 1998 年為 1.35, 1999 年為 1.60。要求：計算該機床 1999年的重置成本重置成本計算表時間投資費用物價指數(shù)物價變動指數(shù)重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X 1.52199641.281.60/1.28=1.2

21、54X 1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X 1.1919991.601.60/1.60=1合計31.7機器設(shè)備貶值1997年1月實體性貶值及其估算方法例：被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為 800000元，其殘值為6000元，尚可使用6 年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作 5小時。估算該設(shè)備的實體性貶值資產(chǎn)利用率=5X 360X5/ （5X 360X 8） =62.5%實際已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）總使用年限=3.125+6=9.1

22、25 （年）資產(chǎn)的實體性貶值 =（8000006000） X 3.125/9.125=271917.81功能性貶值及其估算方法例：被評估對象為甲企業(yè)于 2000年12月31日購入的一臺設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計使用年限為 10年，當(dāng)時的設(shè)備價格為 120萬元。甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)。評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲知， 目前該種設(shè)備已經(jīng)改型， 與改型后的設(shè)備相比， 被評估設(shè)備在設(shè) 計生產(chǎn)能力相同的條件下， 需增加操作工人2人，在達到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè) 備運轉(zhuǎn)能耗費用4萬元。同時，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品

23、市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報廢。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8,評估基準(zhǔn)日之前 5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增4%,行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費用為每人每月1200元（含工資、保險費、福利費等）行業(yè)適用折現(xiàn)率為 10%,企業(yè)正常納稅。求該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值。.設(shè)備重置成本：120X (1+4%) 3=134.98(1 分).設(shè)備實際可利用率：80 + 100X 100% =80% （1分）.功能性貶值4 80%) (1 33%) 4.07(3分)2 1200 12(100004.070.1(110)(

24、1 10%)40.7 0.6144 254.經(jīng)濟性貶值率=1 (-80-)0.8100% 16.35%100(2分)(2分)5.評估值=(134.98-25) X (1-16.35%)=109.98 X 0.8365=92 (萬元)(1 分)或評估值=134.98 X ( 1-16.35%) -25=87.91 (萬元)例：評估對象為某機器廠的一條國產(chǎn)I型機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬件，賬面原值為150萬,評估人員于2001年5月20日（評 估基準(zhǔn)日）對該機組進行評估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)：（1）從1996年5月至2001年5月，設(shè)

25、備類價格指數(shù)情況是：1997年5月比1996年5月上升 了 2%,1998年5月比1997年5月上升了 1%,1999年5月比1998年5月下降了 1%,2000年5 月與1999年5月價格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了 2%。( 2)經(jīng)評估人員在I 型機組生產(chǎn)廠家詢價,I 型機組的現(xiàn)行出廠價格為100 萬元,運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價的25%,據(jù)廠家介紹,更為新型的H 型機組已經(jīng)面世,售價較I 型機組有 TOC o 1-5 h z 較大提高;( 3)被評估機組從投產(chǎn)到評估基準(zhǔn)日,由于市場競爭的原因,利用率僅為設(shè)計能力的60%,估計評估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動會使被評估機組的利用

26、率達到設(shè)計要求:( 4)被評估I 型機組經(jīng)檢測尚可使用7 年 ;被評估 I 型機組與相同生產(chǎn)能力的H 型機組相比,年運營成本超支額大約在4 萬元左右;( 6)假定折現(xiàn)率為10%。評估過程：(一 )運用市場重置方式(詢價法)評估 I 型機組的過程及其結(jié)果.重置成本=100 X ( 1 + 25%) = 125 (萬元).實體有形損耗率 =5X 60%/(5X 60%+ 7)X 100%=30%.評估值=125 X (1-30%)=87.5(萬元)(二 )運用價格指數(shù)法評估I 型機組的過程及其結(jié)果.重置成本=150 X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元).實體有

27、形損耗率 =5X 60%/(5X 60%+ 7)X 100%=30%.功能性貶值=4X (1-33%)(P/A,10%,7)=2.68X4.8684=13.05 萬元.評估值=156.04 X (1-30%)-13.05=96.18(萬元)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。 因為,此方法是利用了市場的判斷,更接近于客觀事實,而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛,評估精度可能會受到影響,故不能以該評估方法和評估結(jié)果為主,或平分秋色。房地產(chǎn)評估例： 某地塊面積為80,000 平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取

28、得的，出讓金為20 萬元/畝，拆遷費 30 萬元 /畝，開發(fā)費3 億元/平方公里，其他費用(包括稅費)5 萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%， 目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本=出讓金+拆遷費=20+30= 50萬元/畝=750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=開發(fā)費+其他費用=3億元/平方公里+ 5萬元/畝=300元/平方米+ 75元/平方米=375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息=750

29、X (1 + 6%) 2-1 + 375X 40% X (1 + 6%) 1.5-1+375X 60% X (1 + 6%) 0.5-1 =92.70+ 13.70+6.65= 113.05 元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)禾1潤=(750+ 375) X 10%= 112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價=750+375 + 113.05+ 112.5=1,350.55 元/平方米土地總價=1,350.55 X 80,000 = 108,044,000 元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000 元。例： 待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000 平方米，土

30、地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4,覆蓋率W 50%, 土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000 平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500 平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000 平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000 平方米。3、估算建設(shè)周期預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2 年。4、預(yù)計售樓價經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商

31、業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1 年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500 元，住宅的平均售價為每平方米6,500 元。5、估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000 萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來 2 年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用求取地價過程如下：確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價=8,500X 5,000/ (1 + 8%) 2+6,500X 15,000/(1 +8%) 2X 30%/ (1 + 8%) 0+50%/ (1 + 8%) 0.5+20%/ (1 + 8%) 1 = 11,721.14 萬元建筑費=4,000X60%/ (1+8%) 0.5 + 4,000X40%/ (1 + 8%) 1.5 = 3,734.96 萬元注 : 各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5 和1.5。專業(yè)費用=3,734.96X6% = 224.10 萬元租售費用及稅費=11,721.14X4%=