偉業(yè)顧問-上海外灘明珠一期地產(chǎn)項目價格細案-26ppt課件

1、外灘明珠一期價錢細案偉業(yè)顧問外灘明珠工程組/2007/8 Contents 目 錄市場調(diào)查部分價錢制定優(yōu)惠與漲價一期價錢表現(xiàn)推盤戰(zhàn)略與方案市場調(diào)查部分8月15日價 位 需 求樓 座 需 求樓 層 需 求戶 型 需 求競爭工程調(diào)查前期積累客戶調(diào)查 價 格 情 況優(yōu) 惠 情 況同類競爭產(chǎn)品價錢表現(xiàn)8月15日同類競爭產(chǎn)品市場均價為4046元/，較上半年有一定幅度的提升，整體市場情況良好。近期部分工程調(diào)整了優(yōu)惠政策，因此，本階段同類競爭產(chǎn)品優(yōu)惠促銷政策不明顯，但鑒于我工程初步入世，保管一定幅度的優(yōu)惠。 項目階段總房源熱銷戶型銷售率價格（元/）價差（元/）優(yōu)惠樓座套數(shù)最高最低均價垂直景觀（水平）一次性按

2、揭贈品濱河國際427013065%44002770410010030099折無無開元上城880015660%51003300415070700-80097折99折無東方花苑4580130、15840%52402980378060500無無生日送蛋糕蘭亭水岸434413090%57003200415765450無無無總/均20199413064%51103063404674500989959%客戶可以接受36004200元/價位。 前期積累客戶價風(fēng)格查8月15日 類別3600元/以下36013900元39014200元42014500元4501元以上總計客戶需求77691468119412226

3、87比例29%34%25%7%5%前期積累客戶戶型調(diào)查8月15日 類別ABCDEABFGH總計數(shù)量4871634934286251094545265272687比例18%6%18%16%23%4%2%2%10%1%關(guān)注較高戶型A、E、G、C、D；關(guān)注普通戶型B、B；關(guān)注較低戶型F、H，客戶對景觀優(yōu)勢明顯的戶型和兩居室比較青睞。1#ABCDE總計233100269239341118220%8%23%20%29%100%2#ABCDE1096322418928486913%7%26%22%32%100%3#ABFGH25445452652763640%7%7%42%4%100%價位需求 樓座需求樓

4、層需求戶型關(guān)注度34%-36003900元/的價位。25%-3900-420012%-4200以上41%：11-20層。30%客戶-20層以上28.6%客戶-10層以下關(guān)注較高戶型A、A、E、G、C、D關(guān)注普通戶型B、B關(guān)注較低戶型F、H44%客戶-1#32%客戶-2#23.7%客戶-3#11-20層最為客戶接受，可作部分預(yù)留銷控。59%客戶可以接受3600-4200元/平方米價位三樓座市場接受力較平均，可減少樓座價差優(yōu)勢戶型需求明顯，符合市場需求的調(diào)整價錢前期積累客戶調(diào)查8月15日 價錢制定部分價錢構(gòu)成要素產(chǎn)品外部環(huán)境產(chǎn)品內(nèi)部質(zhì)量產(chǎn)品附加值規(guī)模園林景觀戶型設(shè)計社區(qū)配套入住時間裝修規(guī)范施工進度

5、智能配套物業(yè)效力位置景觀區(qū)位現(xiàn)狀未來城市規(guī)劃生活配套品牌影響力價值決議價錢-用同樣的規(guī)范衡量市場和我們，客觀復(fù)原產(chǎn)品價錢。產(chǎn)品總結(jié)與價錢影響產(chǎn)品優(yōu)勢市場抗性地段潛力、配套、景觀產(chǎn)品規(guī)模與內(nèi)部設(shè)計開發(fā)周期長入住時間晚品牌影響力弱具備行業(yè)指點者潛質(zhì)與實力，但工程現(xiàn)狀不如成熟大盤穩(wěn)定。客觀復(fù)原市場價位4100元/平方米中開高走 高調(diào)入市市場抗性周邊現(xiàn)狀差 開發(fā)周期長 內(nèi)部規(guī)劃尚不完善 入住時間較晚 品牌影響力較弱 市場接受才干不穩(wěn)定定價原那么低開高走 項目名稱外灘明珠東方花苑蘭亭水岸開元上城濱河國際清水灣平均價格？37804157415041003500權(quán)重（100%）13%38%18%22%9%產(chǎn)

6、品外部環(huán)境位置14%131013121110生態(tài)環(huán)境（水域、人文、景觀）9%858775未來規(guī)劃10%969786生活配套7%656655產(chǎn)品內(nèi)部品質(zhì)整體規(guī)劃9%877987園林景觀7%655766戶型設(shè)計12%109910118社區(qū)配套8%766876入住時間6%354554裝修標準5%444444物業(yè)服務(wù)8%765765附加值開發(fā)商影響力5%344543綜合8274798782704107元/平方米外部競爭與價錢復(fù)原樓座分析1#與沂河只有一路之隔，觀景效果好東、南兩側(cè)臨路，噪音大。南側(cè)為運輸公司家屬院，環(huán)境差。3#位于小區(qū)中部，符合群眾居中心思。緊鄰小區(qū)中心花園與沂河只臨一路，觀景好，可遠

7、看三河樓間距密2#位于小區(qū)中心位置離濱河大道稍遠、南側(cè)樓間距大西側(cè)臨路確定價錢系數(shù)樓座系數(shù)戶型系數(shù)區(qū)外景觀區(qū)內(nèi)園林交通樓間距噪音景觀戶型規(guī)劃客廳通透臥室明衛(wèi)戶型稀缺面積與功能閱歷值復(fù)式等垂直系數(shù)采光景觀花園吉利數(shù)樓層單元系數(shù)樓座系數(shù)位置（園區(qū)中心）觀景樓間距交通出行噪音綜合33%17%23%11%16%1#111111.00 2#0.90.91.10.91.050.973#1.11.051111.04 樓座均價面積最低價均價最高價總價1#25139.614151.59 104369408.22#24222.734003.48 96975207.413#25487.354141.38 10555

8、2925.274849.694100.18 306897540.9一期開盤均價：4100元/戶型系數(shù)類別面積景觀戶型設(shè)計密度稀缺采光綜合權(quán)重23%20%26%9%7%15%100%1#A11.11.111.11.11.06 B0.91.05110.90.90.97 C1111111D10.9510.951.051.050.99 E1.10.91.111.051.11.05 2#A11.11.1111.11.05 B0.91.05110.90.90.97 C1111111.00 D10.9510.951.051.050.99 E1.10.91.111.051.11.05 3#A1.11.11.1

9、11.11.11.09 B11.0511111.01 F0.910.910.90.90.93 G1.10.95111.051.051.03 H0.90.90.910.90.90.91 戶型價錢1#ABCDE起價3897.90 3397.25 3516.17 3490.13 3450.63 均價4504.92 3927.18 4059.17 4044.11 3998.34 最高價5068.04 4417.10 4571.72 4609.50 4557.33 平均總價948871.53 655956.31 623163.41 417109.91 538936.53 2#ABCDE起價3700.73

10、 3335.51 3384.07 3334.50 3414.76 均價4277.39 3855.93 3911.97 3863.78 3956.78 最高價4811.68 4336.83 4399.97 4403.95 4509.95 平均總價757525.35 614674.18 618247.86 412883.43 542039.10 3#ABFGH起價4101.33 3458.36 3304.09 3603.46 3304.09 均價4729.61 3997.69 3828.54 4175.43 3828.54 最高價5278.37 4496.55 4363.78 4759.17 43

11、63.78 平均總價982528.32 717425.50 609005.66 365391.86 601654.87 價差1#ABCDE水平價差-577.74 131.99 -15.05 -45.77 垂直價差37.75 32.90 34.05 36.11 35.70 2#ABCDE水平價差-421.46 56.04 -48.19 93.00 垂直價差35.84 32.30 32.77 34.50 35.33 3#ABFGH水平價差-731.92 -169.15 346.89 -346.89 垂直價差37.97 33.49 34.18 37.28 34.18 優(yōu)惠折扣方案類別折扣比例2007年10月至12月2008年1月以后付款方式折扣0.02VIP客戶0.02總計折扣0.01-0.040.01-0.02第一次推盤價錢4100元/平方米，對外公布價錢上升4點，4300元/平方米漲價方案前40%40%-70%70%-100%均價：4230均價：4350均價：4100一期全程均價：4215元/平方米上