住房反向抵押貸款課件

1、以房養(yǎng)老發(fā)展探討中國保監(jiān)會海南監(jiān)管局 王小平2014年4月12日以房養(yǎng)老起源于歐洲，并在美國、日本等發(fā)達(dá)國家快速發(fā)展，迄今已有數(shù)十年實(shí)踐歷程近十年來，隨著我國老齡化危機(jī)的逼近，以房養(yǎng)老逐漸進(jìn)入了國人視野，并在部分地區(qū)自發(fā)進(jìn)行了試點(diǎn)探索2013年9月6日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號），明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”2以房養(yǎng)老是什么售后返租遺囑托養(yǎng)住房反向抵押貸款或反向抵押養(yǎng)老保險以房養(yǎng)老反向抵押貸款資產(chǎn)釋放機(jī)制反向年金共同特征是老年人通過抵押房產(chǎn)換取養(yǎng)老資金或服務(wù)，并保留居住權(quán)直至去世售房換養(yǎng)租房換養(yǎng)以大換小3各國/地區(qū)反向抵押貸款的組織模式

2、政府開辦型，如：臺灣地區(qū)政府支持型，如：香港地區(qū)私人開辦型，如：英國、加拿大、澳大利亞、法國等 美國、日本等國兼有多種模式4國際反向抵押貸款發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒美國：政府主導(dǎo)和市場化運(yùn)作相結(jié)合，形成多層次產(chǎn)品體系，但政府主導(dǎo)產(chǎn)品占主流英國：純商業(yè)化運(yùn)作，走過彎路但終獲發(fā)展，行業(yè)組織在其中發(fā)揮重要作用新加坡：純商業(yè)化運(yùn)作，但試點(diǎn)失利5美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之一） 1960s1980s少量出現(xiàn)，發(fā)展緩慢學(xué)界開展大量研究，奠定理論基礎(chǔ)1981年，美國成立獨(dú)立的非盈利組織國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC），主要職責(zé)是進(jìn)行反向抵押貸款的宣傳與國民理財教育 6美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之二） 1987年美國國

3、會通過房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）保險示范計(jì)劃，1998年上升成為政府永久項(xiàng)目 借款人 FHA 保費(fèi)住房資不抵債時，補(bǔ)償貸款機(jī)構(gòu)損失保證借款人能得到貸款給付；貸款機(jī)構(gòu)不能向借款人或其繼承人追償損失（無追索權(quán)保證）財政兜底7美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之三） 1995年起，聯(lián)邦抵押協(xié)會(房利美)設(shè)計(jì)并推廣住房持有人計(jì)劃(Home Keeper) ，滿足了中端客戶群體的貸款需求，并建立了反向抵押貸款二級市場。私營反向抵押貸款品種陸續(xù)出現(xiàn)，不少已停辦，現(xiàn)存的為老年財務(wù)自由基金公司提供的財務(wù)獨(dú)立計(jì)劃（Financial Freedom Plan），滿足了高端客戶群體的貸款需求。1999年，率先實(shí)現(xiàn)資

4、產(chǎn)證券化8美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之四）高端產(chǎn)品-私營的財務(wù)獨(dú)立計(jì)劃（Financial Freedom Plan）中端產(chǎn)品-半官方的住房持有人計(jì)劃(Home Keeper)基礎(chǔ)、主流產(chǎn)品-政府主導(dǎo)的房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）政府保險二級市場資產(chǎn)證券化替代產(chǎn)品，如遞延償還貸款(DPLs)9美國HECM發(fā)展情況（財政年度） 10美國老齡委（NCOA）報告稱，住房是反向抵押借款人最主要的家庭資產(chǎn)；2000年至2003年，有76%的借款人年收入低于美國65歲及以上老年家庭年平均收入。接近半數(shù)（46%）借款人的住房資產(chǎn)價值在10萬到20萬（不含）美元之間，而老年人群住房資產(chǎn)價值在這一區(qū)間內(nèi)的平

5、均比例僅為34%。在多數(shù)情況下，HECMs借款人往往沒有其他可利用的金融資產(chǎn)，HECM成為了這些人最后的求助手段。借款人：房子富人，現(xiàn)金窮人11美國反向抵押貸款政策支持體系（之一） 完善法制環(huán)境修改相關(guān)法規(guī)、出臺專門法案 注重對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)（如貸款機(jī)構(gòu)信息披露義務(wù)、貸前法定咨詢程序、“猶豫期”規(guī)定、利率浮動范圍限制、“無追索權(quán)保證”，等）建立風(fēng)險分擔(dān)和規(guī)避機(jī)制 推出政府示范項(xiàng)目，建立保險基金，對借貸雙方的可能損失進(jìn)行補(bǔ)償；保險基金不足時，由政府兜底。實(shí)踐中，該保險基金運(yùn)作總體比較穩(wěn)健，僅在2013年首次向財政申請?jiān)?。由半官方機(jī)構(gòu)主導(dǎo)建立二級市場，改善貸款機(jī)構(gòu)的資金流動性。12美國住房反向

6、抵押貸款政策支持體系（之二）注重宣傳教育在政府示范項(xiàng)目推出前，便已成立專門宣教組織國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC)培養(yǎng)、認(rèn)證大批獨(dú)立于貸款機(jī)構(gòu)的咨詢機(jī)構(gòu) ，完善咨詢制度 編制專門的HECM手冊，用于宣傳教育和人員培訓(xùn)13美國住房反向抵押貸款政策支持體系（之三）優(yōu)惠政策扶持 對借款人財產(chǎn)稅等方面的稅收優(yōu)惠 對長期護(hù)理保險等配套機(jī)制的鼓勵措施監(jiān)管規(guī)范 高額的遺產(chǎn)稅制度對反向抵押貸款的推廣也起到了推動作用 14美國住房反向抵押貸款取得的成效2006年，美國有關(guān)部門調(diào)查顯示：58%的借款人-完全滿足財務(wù)需求25%的借款人-滿足大部分12%的借款人-部分滿足2%的借款人-完全不能滿足需求2%的借款人未

7、作回答1990年-2013年一季度（財年），美國共發(fā)行80.8萬份HECM，占老年家庭數(shù)不到2%。 ，15問題和障礙交易服務(wù)成本高 成本費(fèi)用包括：利息+保險費(fèi)+給貸款機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)+評估、法律服務(wù)等第三方費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用可能占到整筆可貸金額的10%-15% （案例） 75歲擁有10萬美元房產(chǎn)的老人，大概需要支付6500美元的總貸款費(fèi)用，而能獲得的凈貸款額不會超過4.1萬美元客戶群范圍有限小眾化、改善型產(chǎn)品 16問題和障礙公眾接受度有限老年人不容易接受新業(yè)務(wù)，接受速度也較慢 產(chǎn)品初衷是讓老人繼續(xù)居住在自己的房屋里，因此條款設(shè)計(jì)中也體現(xiàn)了對居住權(quán)的保護(hù)和對搬遷的限制，但并不是所有的老人都適合居

8、家養(yǎng)老外部因素影響大-受房價和利率變動影響大 2002到2005年，美國10年期債券利率保持在相對較低水平波動，而房產(chǎn)價格指數(shù)保持了較高的增長率，兩個因素的共同作用下，反向抵押貸款的退出率較高 17英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之一）1960s-1980s：由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷以及監(jiān)管的缺位，公眾對該類業(yè)務(wù)缺乏信心1991年，6家開辦資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)建了行業(yè)組織 “SHIP”，2006年成員數(shù)達(dá)到20家 SHIP從保護(hù)消費(fèi)者利益的角度，對產(chǎn)品應(yīng)包含的關(guān)鍵要素作了界定，并出臺了自律準(zhǔn)則 SHIP擴(kuò)充成為英國資產(chǎn)釋放理事會，成員不僅包括貸款機(jī)構(gòu)，還包括咨詢顧問、律師、中介和房產(chǎn)評估人。18英

9、國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之二）資產(chǎn)釋放理事會為消費(fèi)者提供了六個方面的保證：允許消費(fèi)者終身居住于房產(chǎn)內(nèi)，但須作為主要居所；對消費(fèi)者提供公正、簡單易懂和完整的產(chǎn)品信息披露，即對消費(fèi)者所享有產(chǎn)品的利益、限制及義務(wù)都必須明示；消費(fèi)者如需搬遷或換新居，可將資產(chǎn)釋放合同轉(zhuǎn)移到另一合適居所，并且不必支付違約金；消費(fèi)者可自選獨(dú)立律師，為其進(jìn)行貸前咨詢等服務(wù)；律師簽署的咨詢證書應(yīng)保證客戶已充分了解產(chǎn)品細(xì)節(jié)及影響；提供“無追索權(quán)保證”，即抵押房產(chǎn)資不抵債的損失部分，貸款機(jī)構(gòu)無權(quán)向消費(fèi)者或其家人追討。19英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之三）目前英國市場上有英杰華（AVIVA）等十余家資產(chǎn)釋放機(jī)構(gòu)，合計(jì)占英國在售并接受政

10、府監(jiān)管的資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)量的八成以上，同時占英國抵押貸款業(yè)務(wù)量的比重約為1%產(chǎn)品主要包括兩類終身抵押貸款（Liftime Mortgage）和住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃（Home Reversion Plan）2004年、2007年，兩類主要產(chǎn)品先后被納入政府監(jiān)管范圍20英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之四）至2011年的20年間，SHIP成員提供了27萬份資產(chǎn)釋放合同、總金額達(dá)121億英鎊金融危機(jī)后，業(yè)務(wù)萎縮，但市場運(yùn)作依然良好據(jù)SHIP測算，英國55歲以上人群坐擁1.9兆英鎊的房產(chǎn)價值，相信未來市場仍有增長潛力據(jù)SHIP20年發(fā)展報告調(diào)查，從貸款實(shí)際用途看，59%的消費(fèi)者有將部分貸款用于改善居住環(huán)境；51%有用于

11、償還舊債，16%有用于日常開支；30%有用于假期游玩；23%有用于資助家人或招待朋友；1%的客戶則出于規(guī)避遺產(chǎn)稅目的21新加坡發(fā)展經(jīng)驗(yàn)之一1997年1月，新加坡職總英康保險合作社(NTUC INCOME) 推出了住房反向抵押貸款產(chǎn)品，當(dāng)時只針對私人房產(chǎn)，不包括政府組屋。2006年3月開始，擴(kuò)大到政府組屋市場。 2006年8月，華僑銀行（OCBC）推出類似的住房反向抵押貸款計(jì)劃2008年，兩家機(jī)構(gòu)相繼停辦該類業(yè)務(wù)22新加坡發(fā)展經(jīng)驗(yàn)之二 遇冷的主要原因：在2006年之前，該產(chǎn)品只面向私人商品房，而在新加坡，80以上的公民都居住在政府組屋里。純商業(yè)化運(yùn)作條件下，開辦機(jī)構(gòu)優(yōu)先考慮保護(hù)自身利益，條款費(fèi)率

12、設(shè)計(jì)不利于老年借款人。例如，合約缺乏“無追索權(quán)保證” ，貸款期限往往不是終身，老年房主害怕“人活著，房子沒了”；對申請人的資格條件、給付額度等方面控制嚴(yán)格，產(chǎn)品對老年人缺乏足夠吸引力。23各國發(fā)展以房養(yǎng)老的基本規(guī)律 政府部門等有公信力的機(jī)構(gòu)介入政府的重視與支持，不等同于政府大包大攬機(jī)制設(shè)計(jì)得當(dāng)發(fā)達(dá)成熟的相關(guān)產(chǎn)業(yè) 相對完善的外部環(huán)境 公眾的理解和認(rèn)同 24國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的做法和經(jīng)驗(yàn) 保險公司并非唯一的參與者，甚至不是主要的參與者 一方面，加強(qiáng)同政府部門、銀行、房產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等的業(yè)務(wù)合作，不同程度地介入以住房反向抵押貸款為主的以房養(yǎng)老運(yùn)作流程另一方面，結(jié)合老齡社會發(fā)展需求，積極開發(fā)與

13、養(yǎng)老相關(guān)的商業(yè)人壽、健康保險產(chǎn)品，為以房養(yǎng)老順利運(yùn)作起到重要的助推與配套補(bǔ)充作用 25國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之一）保險公司作為開辦機(jī)構(gòu)，推出反向抵押產(chǎn)品 英國英杰華（Aviva plc）集團(tuán)的終身抵押貸款業(yè)務(wù)從1998年啟動以來，為超過13.9萬消費(fèi)者提供了總額45億英鎊的業(yè)務(wù)市場“領(lǐng)頭羊” 保險公司與貸款機(jī)構(gòu)合作推出反向抵押貸款產(chǎn)品 美國Hartford模式：與美國老年財務(wù)自由基金公司（私營反向抵押貸款機(jī)構(gòu)）合作，貸款資金不直接付給客戶，而是向保險公司購買年金保險，由保險公司來承擔(dān)定期支付義務(wù) 26國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之二）保險公司為反向抵押貸款借貸雙方提供保險保障

14、 其中：長期護(hù)理保險養(yǎng)老需要護(hù)理照料1999年，美國有20%的反向抵押貸款客戶購買了長期護(hù)理保險對使用反向抵押貸款資金購買長期護(hù)理保險的，免除反向抵押貸款保險費(fèi)；部分州政府與保險公司合作， 為長期護(hù)理費(fèi)用提供最終擔(dān)保27國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之三）投資養(yǎng)老地產(chǎn)（開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)） 直接投資 間接投資 間接投資更普遍投資房地產(chǎn)信托基金(REITs)和養(yǎng)老住宅綜合運(yùn)營商等方式保險公司為其他機(jī)構(gòu)的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供受托經(jīng)辦服務(wù) 發(fā)揮機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)人才隊(duì)伍優(yōu)勢 28我國開展以房養(yǎng)老的必要性現(xiàn)有社會保障體系壓力劇增傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重探索多元化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展路徑老年人口規(guī)模巨大人口老齡化發(fā)展迅

15、速未富先老特征明顯農(nóng)村老齡化程度超越城市無子女和失獨(dú)群體養(yǎng)老問題凸顯老年相對貧困問題突出29年份總?cè)丝?0歲總?cè)丝?0歲人口比例65歲總?cè)丝?5歲人口比例0-14歲人口老齡化指數(shù)19535674541547.3225044.412058412.1719646945842256.0824583.54280678.7619829176647.6349284.913372514.6119901196978.5862995.573130020.1220001242611299810.4688277.12845331.0220101332811775913.32118898.912213253.71中國

16、歷次人口普查人口老齡化的發(fā)展變動情況 單位：萬人、%數(shù)據(jù)來源：歷次人口普查資料 未來50年世界總?cè)丝谂c老年人口發(fā)展趨勢年份2025205060歲以上人口比重世界（%）15.0（%）21.1發(fā)達(dá)28.233.5欠發(fā)達(dá)12.619.3中國24.634.0美國24.826.9日本35.142.3法國28.732.7印度12.520.665歲以上人口比重世界（%）10.4（%）15.6發(fā)達(dá)21.326.8欠發(fā)達(dá)8.414.0中國14.326.0美國18.521.1日本28.936.4法國22.226.7印度8.314.8資料來源：World Population Ageing，UNSD2004。31國

17、別10%-20%（60歲以上）間隔年數(shù)10%-20%（65歲以上）間隔年數(shù)法國1850-19901401865-1980115瑞典1890-1970801890-197585意大利1911-1990791921-198867美國1937-2015791944-201066荷蘭1930-2005751940-200565加拿大1940-2010701994-200864丹麥1911-1980691921-198059瑞士1930-1995651930-198555西班牙1950-2000501950-199040中國2000-2027272000-202828日本1970-1995251970-

18、199525印度2015-2040252000-203030韓國1997-2020232000-202020資料來源：中國人口老齡化：變化與挑戰(zhàn)，鄔滄萍等著，中國人口出版社2006年出版。中國與部分國家老年人口比例倍增時間比較32國家（年份）人均GDP（美元，購買力平價）老齡化程度（%）60歲及以上人口比例65歲及以上人口比例世界（2000）744610.06.9中國（2000）397610.467.1中等收入國家（2000）57346.6美國（1950）1064512.58.3日本（1970）1157910.67.1以色列（1975）1227011.87.8韓國（2000）1738011.0

19、7.1新加坡（2000）2335610.57.2資料來源：人均GDP（2000）數(shù)據(jù)來自人類發(fā)展報告（2002）或推算，日本數(shù)據(jù)來自UN System-Wide Earth watch Website；美國數(shù)據(jù)來自IndurM.Goklamy，Economic Growth and the State of Humanity，PERC，2001；老齡化數(shù)據(jù)來自World Population Prospect，2002進(jìn)入老年型社會時人均GDP國際比較33我國開展以房養(yǎng)老的可行性經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，為以房養(yǎng)老奠定物質(zhì)基礎(chǔ)住房制度的改革，為以房養(yǎng)老提供基本條件相關(guān)政策的逐步明朗，為以房養(yǎng)老提供良好環(huán)

20、境 公眾觀念的轉(zhuǎn)變，為以房養(yǎng)老提供動力支持 34以房養(yǎng)老試點(diǎn)在我國逐步起航 2011年10月起，中信銀行開辦養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù) 上海銀行為“以房養(yǎng)老”提供一站式的 “房屋管家”專屬優(yōu)惠服務(wù)2007年10月，北京壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)2007年5月，上海市公積金管理中心推出以房自助養(yǎng)老業(yè)務(wù)2005年4月，南京市湯山“溫泉留園”老年公寓推出以房換養(yǎng)業(yè)務(wù)中國人壽、平安集團(tuán)、泰康人壽、合眾人壽等保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，成為現(xiàn)階段保險公司間接介入以房養(yǎng)老的主要形式35已往試點(diǎn)不成功原因華東師大課題組總結(jié)：缺乏政府等有公信力的機(jī)構(gòu)介入，無法取信于廣大老年人項(xiàng)目實(shí)施者的利益導(dǎo)向使得與其處于博弈關(guān)系的廣大老年人望而卻步無法滿足老年人的收益預(yù)期不適應(yīng)中國老年人的社會心理不能有效規(guī)避風(fēng)險沒有考慮老年人的生命因素，使實(shí)施者與參與者雙方都面臨巨大風(fēng)險， 等等36問題和障礙（之一）法律障礙未消除 最突出：70年產(chǎn)權(quán)限制優(yōu)惠政策未出臺 最關(guān)心：稅收政策相關(guān)行業(yè)不成熟 金融、地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù) 中介監(jiān)管協(xié)調(diào)跟不上37問題和障礙（之二）風(fēng)險因素多 房價貶值風(fēng)險 樓市“泡沫”+樓房質(zhì)量差+拆遷進(jìn)程快 +人口老齡化對住房供求關(guān)系的影響 利率風(fēng)險 流動性風(fēng)險 長壽風(fēng)險 道德