第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主課件

1、第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主2022/7/25第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)與綜合利用分析以土地資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate我國(guó)土地資源概況項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)為例土地管理、征地拆遷與移民安置案例分析第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主理 論 篇我國(guó)土地資源概況第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction M

2、anagement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地資源概念三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地資源是指已經(jīng)被人類所利用和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)能被人類利用的土地。 一、土地資源概念土地資源既包括自然范疇，即土地的自然屬性，也包括經(jīng)濟(jì)范疇，即土地的社會(huì)屬性，是人類的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)對(duì)象。財(cái)富之母第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我

3、國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀 1、我國(guó)土地資源分類第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 21010-2007)土地利用現(xiàn)狀分類國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、56個(gè)二級(jí)類。耕地、園地、林地、草地、商

4、服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。此處一級(jí)、二級(jí)是土地資源分類，與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)屬于不同的概念。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate

5、背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 2、我國(guó)土地資源的四個(gè)基本特點(diǎn)我國(guó)內(nèi)陸土地總面積約144億畝，居世界第三位，但人均占有土地面積約為12畝，不到世界人均水平的1/3。 1）絕對(duì)數(shù)量大，人均占有少第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇2）類型復(fù)雜多樣，耕地比重小地形錯(cuò)綜復(fù)雜，地貌類型多樣山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中國(guó)沙質(zhì)荒漠、戈壁占國(guó)土總面積的12%以上，改造、利用的難度很大。對(duì)中國(guó)農(nóng)

6、業(yè)生產(chǎn)至關(guān)重要的耕地，所占比重僅略高于10%，且耕地生產(chǎn)力普遍較低第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇東部地區(qū)：13.9%的土地面積，養(yǎng)活41.2%的人口，人均耕地0.074公頃中部地區(qū)： 29.6%的土地面積，人均耕地0.129公頃，全國(guó)的糧棉油生產(chǎn)基地西部地區(qū)： 56.5%的土地面積，人均耕地0.132公頃，是全國(guó)重要的牧區(qū)和礦 產(chǎn)基地 3）利用情況復(fù)雜，生產(chǎn)力地區(qū)差異明顯 4）地區(qū)分布不均，保護(hù)和開(kāi)發(fā)問(wèn)題

7、突出第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 3、我國(guó)土地利用方面存在的四大問(wèn)題1）土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理這在北方半農(nóng)牧區(qū)、黃土高原區(qū)以及南方山區(qū)尤為突出，農(nóng)林牧用地安排不當(dāng)，爭(zhēng)地矛盾較為突出。2）土地利用率和生產(chǎn)率較低低產(chǎn)耕地面積大，這類包括澇洼地、鹽堿地、風(fēng)沙干旱地、坡耕地等；林地中有林地比重小，尚有大面積宜林荒山荒地及沙荒地為充分利用；牧草地質(zhì)量較差，載畜量低。3）土地破壞嚴(yán)重全國(guó)水土流失面積達(dá)35600萬(wàn)公頃

8、，退化、沙化、堿化草地面積達(dá)13500萬(wàn)公頃。一些地區(qū)產(chǎn)業(yè)用地布局混亂，土地污染嚴(yán)重，城市周邊和部分交通主干道以及江河沿岸耕地的重金屬與有機(jī)污染物嚴(yán)重超標(biāo)。4）土地管理不善非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地盲目擴(kuò)大，工業(yè)用地增長(zhǎng)過(guò)快，城鄉(xiāng)建設(shè)用地效率低下，加劇了人地矛盾怎么破第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略1、耕地保護(hù)戰(zhàn)略2、土地整理戰(zhàn)略3、“三個(gè)集中”戰(zhàn)略4、生態(tài)保護(hù)和建設(shè)戰(zhàn)略5、土地市場(chǎng)建設(shè)戰(zhàn)略6、利

9、用國(guó)際資源戰(zhàn)略第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 1、耕地保護(hù)戰(zhàn)略1）合理確定基本農(nóng)田的保護(hù)比例、提高基本農(nóng)田的質(zhì)量 全面推行農(nóng)用土地分等定級(jí)，將其作為劃分基本農(nóng)田保 護(hù)區(qū)的重要依據(jù)。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。2）加大土地用途管制的力度國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃、規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)

10、土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020年），對(duì)未來(lái)15年土地利用的目標(biāo)和任務(wù)提出6項(xiàng)約束性指標(biāo)和9大預(yù)期性指標(biāo)。6項(xiàng)約束性指標(biāo)集中在耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、新增建設(shè)占用耕地規(guī)模、整理復(fù)墾開(kāi)發(fā)補(bǔ)充耕地義務(wù)量、人均城鎮(zhèn)工礦用地等主要調(diào)控指標(biāo)中。其核心是確保18億畝耕地紅線中國(guó)耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝堅(jiān)守18億畝耕地紅線第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以

11、土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 2、土地整理戰(zhàn)略土地整理是補(bǔ)充耕地的重要途徑，可以有效緩解用地矛盾，有利于改善生態(tài)環(huán)境，是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用戰(zhàn)略的必然選擇。農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中農(nóng)田向適度經(jīng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中3、“三個(gè)集中”戰(zhàn)略三個(gè)集中有利于調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)集約高效用地。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Ma

12、nagement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 4、土地生態(tài)保護(hù)和建設(shè)戰(zhàn)略土地既是人類賴以生存和發(fā)展的重要自然資源，又是自然環(huán)境的主體，保護(hù)和改善土地生態(tài)環(huán)境是土地資源優(yōu)化利用戰(zhàn)略的重要組成部分 三北防護(hù)林工程、平原綠化工程第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇在國(guó)家宏觀調(diào)控引導(dǎo)下，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置作用，是土地資源優(yōu)化利用的基礎(chǔ) 5、土地市場(chǎng)建設(shè)戰(zhàn)略重慶農(nóng)村土地交易所第11組

13、投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略1、耕地保護(hù)戰(zhàn)略2、土地整理戰(zhàn)略3、“三個(gè)集中”戰(zhàn)略4、生態(tài)保護(hù)和建設(shè)戰(zhàn)略5、土地市場(chǎng)建設(shè)戰(zhàn)略6、利用國(guó)際資源戰(zhàn)略第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Manag

14、ement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。按照用途分類，商業(yè)地產(chǎn)主要由以下四類組成：(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)。包括商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、獨(dú)立門市房等。(2)辦公用物業(yè)。包括寫(xiě)字樓、商住兩用樓(SOHO式辦公)對(duì)外出租的政府辦公樓等。(3)餐飲酒店類物業(yè)。包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。(4)倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)。作為物流網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，這一類型的物業(yè)聯(lián)結(jié)了生產(chǎn)和消費(fèi)，包括倉(cāng)庫(kù)、存儲(chǔ)罐、標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)園區(qū)、物流中心等。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及

15、綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇商業(yè)地產(chǎn)特征區(qū)位對(duì)物業(yè)價(jià)值起關(guān)鍵性作用商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)公共空間在商業(yè)建筑中的地位重要商業(yè)地產(chǎn)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的特點(diǎn)第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇什么是項(xiàng)目選址？項(xiàng)目用地選址

16、是指擬建項(xiàng)目選擇的地理位置和在選擇的地理位置上的具體應(yīng)用,在進(jìn)行建設(shè)用地選址時(shí),不僅要考慮擬建項(xiàng)目的最佳經(jīng)濟(jì)效益,還應(yīng)考慮到擬建項(xiàng)目的環(huán)境、土地、交通、取水、排污等諸多因素的影響,以滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目選址的基本原則（1）符合國(guó)家、地區(qū)和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求、（2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水、和人力的供應(yīng)，生產(chǎn)工藝和營(yíng)銷要求。（3）節(jié)約和效益的原則，盡力做到降低建設(shè)投資，節(jié)省運(yùn)費(fèi)，減少成本，提高利潤(rùn)。（4）安全的原則，防洪、防震、防地質(zhì)災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)危害。（5）節(jié)約項(xiàng)目用地，盡量不占或少占農(nóng)田。（6）注意環(huán)境保護(hù)，以人為本，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)

17、目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇項(xiàng)目選址的重要性從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性，商業(yè)房地產(chǎn)的位置是形成差異化經(jīng)營(yíng)的重要條件。從工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，選址也是項(xiàng)目決策階段的重要一環(huán)，對(duì)后期的投資具有關(guān)鍵性影響。從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度講，由于項(xiàng)目決策階段投資的影響程度非常高，而處理風(fēng)險(xiǎn)的成本卻相對(duì)較低，要降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，就必須做好項(xiàng)目選址的決策與論證。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶

18、大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇現(xiàn)行的主要決策方法定性方法定量方法德?tīng)柗品▽哟畏治龇ɑ疑到y(tǒng)理論將選址問(wèn)題轉(zhuǎn)換成一個(gè)多項(xiàng)式并求得其在約束條件下的最優(yōu)解按照某種方式，在狀態(tài)空間中對(duì)每一個(gè)要搜索的位置進(jìn)行評(píng)估，得到最優(yōu)位置后再?gòu)倪@個(gè)位置進(jìn)行搜索直到達(dá)到目標(biāo)第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)

19、篇購(gòu)物中心選址用地狀況基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素交通條件自然條件開(kāi)發(fā)面積視覺(jué)可見(jiàn)性基礎(chǔ)設(shè)施條件城市規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)政府和相關(guān)政策支持人口數(shù)量和人口密度購(gòu)買力消費(fèi)習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)程度交通條件購(gòu)物中心選址評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況自然條件 自然因素包括地形、地貌與水文等自然條件，也包括礦產(chǎn)資源和旅游資源等。這些是形成和決定土地區(qū)位的最基本的因素。用地的

20、地形特征、用地的規(guī)模、形狀以及可達(dá)性對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有著重要的影響，這種影響會(huì)體現(xiàn)在建設(shè)成本和后期運(yùn)營(yíng)成本中。首先，應(yīng)盡量選在工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件較好的地段，地下水位應(yīng)盡可能低于地下建筑物的基準(zhǔn)面。其次，應(yīng)選擇建設(shè)在地勢(shì)較高、較平坦之處，較高的地勢(shì)有利于排水，而平坦的地勢(shì)則可以減少土方搬運(yùn)量，降低建設(shè)成本。如果地勢(shì)稍有坡度或起伏的話，應(yīng)保證高差的變化控制在一定范圍內(nèi)，否則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來(lái)不必要的問(wèn)題。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還要求用地的形狀比較規(guī)則、長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，考慮到購(gòu)物中心的體量一般很大，用地不能過(guò)于狹長(zhǎng)或不規(guī)則，否則將不適合用于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以

21、土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況開(kāi)發(fā)面積 開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)，國(guó)土管理部門已經(jīng)對(duì)出讓地塊的用途、面積、容積率等進(jìn)行了限制，開(kāi)發(fā)商能對(duì)一塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的面積是有上限的。 從目前的情況來(lái)看，出于最小化土地成本和樹(shù)立品牌等考慮，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)物中心建設(shè)中存在貪大求全的趨勢(shì)。但是，購(gòu)物中心并非面積越大越好。首先，更大的開(kāi)發(fā)面積意味著更多開(kāi)發(fā)資金，而“只租不售”的資金回籠方式，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條形成巨大的考驗(yàn)。其次，更大的規(guī)模，需要更多的品

22、牌和店鋪來(lái)填充。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況視覺(jué)可見(jiàn)性 如果周圍的道路明顯高于購(gòu)物中心，那么在道路上只能看到的是購(gòu)物中心的屋頂。另一方面，如果周圍的道路低于購(gòu)物中心，那么樹(shù)木和其他建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購(gòu)物中心，讓駕車者忽略了購(gòu)物中心的存在。可見(jiàn)性不好可能會(huì)帶來(lái)很大的不利，雖然可以通過(guò)廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及

23、綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施條件 給排水、電力、天然氣、通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)，是任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都必須具備的基本條件，不僅為項(xiàng)目建成后正常運(yùn)營(yíng)提供基本的保障，還將對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)和顧客的使用產(chǎn)生影響。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要相應(yīng)的配送系統(tǒng)，這就需要良好的道路和順達(dá)的通訊系統(tǒng)來(lái)保證有效地配送?？紤]到后期客流量的迅速增加，如果擬建設(shè)地塊周圍有便利的停車場(chǎng)地，將會(huì)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較好的影響。因此，在選址時(shí)一定要對(duì)基

24、礎(chǔ)設(shè)施的狀況和未來(lái)技術(shù)設(shè)施的擴(kuò)容空間做出充分的估計(jì)。 社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施主要指區(qū)域內(nèi)的公共文化設(shè)施、體育設(shè)施、旅游設(shè)施等。這些公共設(shè)施憑借其特定的功能特點(diǎn)，可帶來(lái)一定數(shù)量的消費(fèi)人群。在選址時(shí)，需要對(duì)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施帶來(lái)的特定人群的規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)行分析，并考慮將其作為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素城市規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須要滿足城市總體發(fā)展的要求，與城市建設(shè)的總體規(guī)劃相適應(yīng)，

25、與城市人口分布、消費(fèi)需求、交通體系與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，并與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃相配合，通過(guò)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)。購(gòu)物中心在選址時(shí)，應(yīng)以一個(gè)城市的總體規(guī)劃和布局為依據(jù)，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為指導(dǎo)，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和空間布局的要求，與城市相應(yīng)區(qū)域的功能定位和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 一線城市如北京、上海等城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸進(jìn)入相對(duì)飽和狀態(tài)，在

26、這些城市的成熟區(qū)域獲得土地將會(huì)變得相對(duì)困難。開(kāi)發(fā)商在已有的商圈內(nèi)選址，可能面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)、更高的地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本，以及相對(duì)更加不理想的地塊。在這種情況下，在一線城市尋找新的、可能在未來(lái)發(fā)展為新商圈的區(qū)域，或者選擇到二三線城市拿地，將會(huì)是比較可能的選擇。特別是在一些經(jīng)濟(jì)起步較晚的內(nèi)地城市，通過(guò)員工工資等體現(xiàn)人口紅利，相對(duì)沿海城市更為明顯。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素政府和相關(guān)政策的支持

27、 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展盡管可以在一定程度上規(guī)避國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，但是仍然無(wú)法擺脫與地方政府有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。一個(gè)項(xiàng)目能否順利、高效率地實(shí)施和完成，城市的政策環(huán)境也是需要考慮的因素之一。政策環(huán)境也被稱為“軟性基礎(chǔ)設(shè)施”，這類因素在選址中常常是被忽視的。一般而言，政策環(huán)境的因素可以被總結(jié)為下表: 第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素人口數(shù)量和人口密度 區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量越多、密度越大，消費(fèi)需

28、求就越大，商業(yè)利潤(rùn)就越豐厚，越有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。在人口密度比較高的地區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，因?yàn)橹苓呌旋嫶蟮幕A(chǔ)消費(fèi)群體支撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目要取得成功也就相對(duì)比較容易，這樣就大大降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，這類的區(qū)域多為城市的中心區(qū)域。 另一方面，一定區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)力的數(shù)量是與人口數(shù)量成正比的。區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量大，就能為商品的經(jīng)營(yíng)提供豐富而廉價(jià)的勞動(dòng)力，從而降低經(jīng)營(yíng)成本。歐美等國(guó)家的購(gòu)物中心選址，一般都把人口密度作為一個(gè)著重考慮的因素。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction

29、 Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)因素購(gòu)買力 購(gòu)買力是人們支付貨幣購(gòu)買商品或勞務(wù)的能力。一個(gè)城市發(fā)展購(gòu)物中心能否成功，很大程度上取決于這個(gè)城市居民的購(gòu)買力水品。而這一水平可以通過(guò)人均GDP等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)反映。經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度在一定程度上就制約了一個(gè)城市居民的購(gòu)買力，使得購(gòu)物中心的發(fā)展存在更大的風(fēng)險(xiǎn)性。 購(gòu)買力還需要結(jié)合其他一些指標(biāo)來(lái)評(píng)判，比如城市家庭汽車擁有率、區(qū)域消費(fèi)總量等。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management

30、 and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)因素消費(fèi)習(xí)慣 相對(duì)于大城市而言，多數(shù)中小城市在生活方式上更加趨向于保守，受外來(lái)文化影響較少。這些地區(qū)的居民在消費(fèi)中一般更多關(guān)注產(chǎn)品本身是否質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，對(duì)精神消費(fèi)的需求并不顯著，因而很可能會(huì)忽視大型購(gòu)物中心所提供的精神層面的環(huán)境與服務(wù)的價(jià)值。 同時(shí)，由于消費(fèi)群體范圍的局限性，商家在進(jìn)行大規(guī)模促銷活動(dòng)時(shí)，可能會(huì)使付出的成本達(dá)不到相應(yīng)的收益，從而放棄一些宣傳活動(dòng)，這就是對(duì)購(gòu)物中心的形象和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提升產(chǎn)生影響。因此在選擇開(kāi)發(fā)地點(diǎn)時(shí)，需要對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行考察，以保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源

31、為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素競(jìng)爭(zhēng)程度 對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，因?yàn)槟骋簧虡I(yè)設(shè)施對(duì)區(qū)域內(nèi)銷售額的吸納是有限的。一方面，區(qū)域中存在一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，可以帶來(lái)大量的人流，提高購(gòu)物中心的消費(fèi)數(shù)額;另一方面，過(guò)于激烈的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)形成較大的壓力。 如果一定區(qū)域內(nèi)有同樣類型的購(gòu)物中心，彼此之間的經(jīng)營(yíng)效果必將受到影響，很容易形成兩敗俱傷的局面。在這種情況下，與已有項(xiàng)目實(shí)施差異化的競(jìng)爭(zhēng)是比較可取的策略。是否要在這種情況下投資、如果投資建

32、設(shè)，能否獲得預(yù)期的回報(bào)，是開(kāi)發(fā)商在選址時(shí)需要慎重考慮的問(wèn)題。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇交通條件 購(gòu)物中心的交通條件主要表現(xiàn)在兩方面:一是公共交通設(shè)施條件，包括地鐵或輕軌、公共交通汽車線路、火車站或汽車站等交通樞紐等;二是道路條件，包括四通八達(dá)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目地段與重要交通干道相連等。購(gòu)物中心項(xiàng)目如果缺乏便利的公共交通條件，比如缺乏地鐵輕軌等直達(dá)性的交通設(shè)施，則將至少影響30%以上的人流。第

33、11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項(xiàng)目選址以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及的影響因素眾多。其中一些因素是可以觀察的，比如用地的地質(zhì)水文情況、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度、擬選地塊周邊的道路情況等。還有一些因素是需要通過(guò)調(diào)查分析才能確定的，比如擬選地塊所在城市的居民購(gòu)買力情況、城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的空間等。言而總之，項(xiàng)目選址的過(guò)程就是對(duì)以上這些影響因素的一個(gè)綜合權(quán)衡過(guò)程。以商業(yè)地產(chǎn)選址為研究對(duì)象的意義不同類別房

34、地產(chǎn)項(xiàng)目選址的選擇方法和程序有很大的通性。其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是可以借鑒這種指標(biāo)體系及影響因素，從而選出最合適的項(xiàng)目選址。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理相關(guān)制度二、征地拆遷三、移民安置規(guī)劃第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重

35、慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理相關(guān)制度(1) 土地產(chǎn)權(quán)與登記制度土地管理法實(shí)施條例第三條規(guī)定：國(guó)家依法 實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán) 和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得 侵犯。土地登記資料可以公開(kāi)查詢。 對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，包括劃撥、出讓、租賃、 作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，均應(yīng)進(jìn)行登記。對(duì)于農(nóng) 民集體所有土地，其所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用 權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)均應(yīng)進(jìn)行登記。 土地登記的種類包括初始土地登記(總登記)和變 更土地登記。最重要土地登記文

36、件資料有：（1）土地登記卡；（2）土地證書(shū)。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇(2)土地用途管制制度嚴(yán)格土地的規(guī)劃管理 國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。 由國(guó)務(wù)院審批全國(guó)土地利用總體

37、規(guī)劃綱要、省、自治區(qū)、直轄市、省會(huì)城市、大城市、計(jì)劃單列市等的土地利用規(guī)劃；由省級(jí)人民政府審批市級(jí)、縣級(jí)土地利用規(guī)劃；由省級(jí)政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府審批鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)土地利用規(guī)劃。加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)依法報(bào)批土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇(三)耕地保護(hù)制度1、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度2、占用耕地補(bǔ)償制度3、基本農(nóng)田保護(hù)制度4、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度5、土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾

38、制度（四）國(guó)有土地使用權(quán)出讓政策概念：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓的方式包括：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利

39、用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地政策的調(diào)整趨勢(shì)1、地根緊縮，土地管理更加主動(dòng)參與宏觀調(diào)控控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序 控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與供地政策適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。停止、放緩建設(shè)用地審批與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策相協(xié)調(diào)(鋼鐵、水泥、電解鋁等)第11組投資項(xiàng)目

40、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇2、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 國(guó)務(wù)院28號(hào)文件要求：各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制訂并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院31號(hào)文件明確：國(guó)家要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。3、建立土地督察制度，嚴(yán)格土地管理行為監(jiān)督檢查2006年7月13日，國(guó)務(wù)

41、院辦公廳印發(fā)了關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知，明確了國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)土資源部代表國(guó)務(wù)院對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市，以及計(jì)劃單列市人民政府土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；明確了國(guó)家土地督察的機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能配置和人員編制；明確了國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查方式和具體工作要求。強(qiáng)化事前和事中監(jiān)督第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地：國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地

42、轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，并依法給予被征用土地的單位和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)男袨椤２疬w：拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。二、征地拆遷第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇兩級(jí)審批制度： 國(guó)務(wù)院審批 省、自治區(qū)、直轄市人民政府兩級(jí)人民政府審批。 國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限： 基

43、本農(nóng)田； 基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的； 其他土地超過(guò)70公頃的。省級(jí)人民政府的審批權(quán)限：征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）；低于70公頃面積的其他土地。（其他土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。包括除耕地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地、牧草地等）、建設(shè)用地和未利用土地等。）土地征收審批制度第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地拆遷的程序征地的批

44、準(zhǔn)程序征地拆遷的實(shí)施程序第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇預(yù)報(bào)預(yù)審 申請(qǐng)用地 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 委托統(tǒng)征，下達(dá)測(cè)量通知書(shū) 擬定一書(shū)四方案 （ 建設(shè)用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案；補(bǔ)充耕地方案；征用土地方案；供地方案。） 上報(bào)審批 批復(fù) 預(yù)審原則：符合國(guó)家供地政策符合土地利用總體規(guī)劃保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田合理集約利用土地征地的批準(zhǔn)程序建設(shè)用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補(bǔ)充耕地方案征用土地方案

45、供地方案第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 江西省永修至武寧高速公路 東起福銀高速，途徑兩縣十三鄉(xiāng)，西連大廣高速全長(zhǎng)104.487公里本項(xiàng)目屬省重點(diǎn)項(xiàng)目，由省發(fā)改委核準(zhǔn) 工程于2009年7月開(kāi)工建設(shè)，2011年8月建成通車第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Constructio

46、n Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇指導(dǎo)思想 以確保項(xiàng)目如期開(kāi)工為目標(biāo)，堅(jiān)持思想統(tǒng)一、廣泛宣傳、依法行政、按章辦事、精心組織、扎實(shí)工作的原則，在征地拆遷工作中以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，創(chuàng)新工作思路，探索方式方法，總結(jié)各項(xiàng)目征地拆遷經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，研究解決問(wèn)題的措施和方法，建立“專業(yè)化、規(guī)范化、法制化”的征地拆遷管理機(jī)制和運(yùn)做模式，確保征地拆遷工作任務(wù)順利完成。 征遷目標(biāo)確保工程建設(shè)和工程進(jìn)度的需要；確保征遷對(duì)象按政策及時(shí)得到補(bǔ)償；確保工程建設(shè)的安全；確保生態(tài)環(huán)境盡量不破壞。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃

47、方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地范圍 地理角度：永修縣軍山分廠莊上自然村、燕坊鎮(zhèn)、八角嶺墾殖場(chǎng)、虬津鎮(zhèn)、白槎鎮(zhèn)、梅棠鎮(zhèn)、三溪橋鎮(zhèn)、江上鄉(xiāng)，武寧縣的官蓮鄉(xiāng)、巾口鄉(xiāng)、宋溪鎮(zhèn)、甫田鄉(xiāng)，于澧溪鎮(zhèn)兩縣十三鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。工程角度：主線邊線在填方路段為兩側(cè)排水溝（或分隔墻）外邊緣以外1米。挖方路段為兩側(cè)路塹坡口（或坡頂截水溝）外邊緣以外3米。橋梁用地按兩側(cè)正投影線以外1米征用?；ネㄓ玫貫楦髟训劳膺吘壦?。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民

48、安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征遷內(nèi)容征地內(nèi)容：征用土地：包括主線工程、互通立交、連接線、交通工程、分離立交、支線工程、改溝、改路工程等工程用地。臨時(shí)用地、租用地：包括取土場(chǎng)、棄土場(chǎng)、預(yù)制場(chǎng)、黑白站、施工場(chǎng)地等公路用地。拆遷內(nèi)容：拆遷建筑物：包括征、租用土地范圍內(nèi)的所有建筑物拆遷。拆遷電力、電訊及其它管線設(shè)施：包括征、租用土地范圍的所有電力、電訊及其它管線設(shè)施拆遷。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶

49、大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征遷準(zhǔn)備階段 建立征地拆遷協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組 成立全職的征地拆遷辦公室 下設(shè)土地核查小組、房屋丈量小組、矛盾糾紛協(xié)調(diào)小組準(zhǔn)備征地拆遷使用的各種表格及工具、用具等編制項(xiàng)目征地拆遷實(shí)施預(yù)案召開(kāi)征地拆遷動(dòng)員大會(huì)第11組

50、投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇宣傳動(dòng)員階段形式：公告、網(wǎng)絡(luò)等多種方式內(nèi)容：宣傳項(xiàng)目的重要性和征地拆遷政策、計(jì)劃安排目的：爭(zhēng)取公路沿線被征單位和個(gè)人積極配合、參與、支持。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背

51、景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇勘察核實(shí)階段主要任務(wù)：為開(kāi)展征遷補(bǔ)償提供數(shù)據(jù)指標(biāo)。工作內(nèi)容： 紅線放樣：以紅線圖為依據(jù) 項(xiàng)目辦、地方征遷辦共同參與勘測(cè)界定：以施工圖為依據(jù)，正式確定公路用地范圍。實(shí)物指標(biāo)調(diào)查：對(duì)紅線內(nèi)土地、建筑物、地面附著物等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地丈量、清點(diǎn)、登記，調(diào)查登記結(jié)束后及時(shí)統(tǒng)計(jì)、核算、匯總并上報(bào)確認(rèn)。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地拆遷階段簽訂協(xié)議與市（縣）征地拆遷部門簽訂

52、征遷協(xié)議及項(xiàng)目管理責(zé)任書(shū)、征遷管理資金管理協(xié)議。與被占地的單位、個(gè)人簽訂征地和房屋征遷補(bǔ)償協(xié)議。與沿線電力、通訊、水利等部門及其它設(shè)施的權(quán)屬單位按實(shí)物指標(biāo)調(diào)查結(jié)果簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。實(shí)施征地拆遷按照征地拆遷實(shí)施辦法，拆除征地紅線范圍內(nèi)的各類構(gòu)筑物、地面附著物等，滿足交地、施工條件。督促沿線電力、通訊、水利等部門履行協(xié)議，滿足施工單位進(jìn)場(chǎng)施工要求。 第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇資金兌

53、付階段依據(jù)征遷勘察、調(diào)查核實(shí)實(shí)物指標(biāo)、核算征遷補(bǔ)償資金，按照協(xié)議按比例分期支付補(bǔ)償資金，保證征遷對(duì)象及時(shí)足額得到補(bǔ)償。電力、通訊、廣播、水利等部門專業(yè)設(shè)施的拆遷補(bǔ)償撥付比例按補(bǔ)償協(xié)議的約定辦理。按照規(guī)定、進(jìn)度分期撥付地方征遷辦的管理費(fèi)用拆遷安置階段在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)因修建高速公路搬遷的廠礦、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、學(xué)校、個(gè)體工商戶、集體和個(gè)人的原有生產(chǎn)、工作、生活秩序安置途徑： 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 重新?lián)駱I(yè)安置 入股分紅安置 異地移民安置國(guó)土資源部于2004年11月下發(fā)了關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)。該文件提出新的法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，如果仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有

54、生活水平，當(dāng)?shù)卣仨毥y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇工程建設(shè)階段對(duì)前階段工作進(jìn)行全面的清理和回顧，好本項(xiàng)目征拆的各種遺留問(wèn)題，使之滿足施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工的要求；服務(wù)協(xié)調(diào)階段加強(qiáng)與各部門的聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目辦及各參建單位與各個(gè)部門的關(guān)系。施工過(guò)程中需二次征地：設(shè)計(jì)單位、業(yè)主、監(jiān)理單位、當(dāng)?shù)卣藛T現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)補(bǔ)簽征地手續(xù)。竣工通車階段涵

55、洞通道接水是否通暢，并經(jīng)地方征遷辦、項(xiàng)目辦工程處驗(yàn)收。督促施工單位履行合同，恢復(fù)施工便道原貌。督促施工單位對(duì)臨時(shí)用地實(shí)行相應(yīng)的綠化等措施恢復(fù)植被。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇驗(yàn)收總結(jié)階段處理征地拆遷的各種遺留問(wèn)題，辦齊各種批文和證照，使?jié)M足工程交工驗(yàn)收要求。對(duì)征地拆遷的資料進(jìn)行收集、整理、匯總、歸檔、移交。征地拆遷竣工驗(yàn)收總結(jié)工作：纂寫(xiě)項(xiàng)目征地拆遷工作總結(jié)聘請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)征地拆遷工

56、作進(jìn)行全面檢查或驗(yàn)收，做出結(jié)論性評(píng)價(jià)對(duì)先進(jìn)單位和個(gè)人進(jìn)行表彰。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇三、移民安置規(guī)劃的編制（一）安置補(bǔ)償規(guī)劃內(nèi)容框架 項(xiàng)目概況描述 ；移民安置規(guī)劃目標(biāo) 潛在移民拆遷影響 ；法律框架； 制度框架 ；社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查 ；損失評(píng)估和補(bǔ)償安排； 獲得補(bǔ)償和其他援助的資格 ；移民安置措施； 收入恢復(fù)方案和相應(yīng)的支持。（二）收入恢復(fù)計(jì)劃的編制收入恢復(fù)計(jì)劃是使受影響人得以妥善

57、安置、生產(chǎn)生活水平得以恢復(fù)和逐步提高的基礎(chǔ)，因此收入恢復(fù)計(jì)劃應(yīng)包括受影響人原來(lái)的收入水平，征地拆遷后對(duì)受影響人收入的影響程度，采取何種切實(shí)可行的收入恢復(fù)措施，資金上有無(wú)保障，實(shí)施后的效果等內(nèi)容。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主征土地管理制度、地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇（三）移民安置點(diǎn)的選擇在移民安置點(diǎn)的選擇，農(nóng)村移民要做到有利生產(chǎn)、方便生活，節(jié)約用地，供水方便。居民點(diǎn)選擇要考慮移民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)距離的遠(yuǎn)近，對(duì)外交通的便捷程度，

58、要考慮適度集中，以降低供電、供水、通訊、廣播、電視、道路、環(huán)境衛(wèi)生等公共設(shè)施建設(shè)的成本，同時(shí)也有利于學(xué)生就學(xué)、就醫(yī)及一些公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和利用。居民點(diǎn)建設(shè)用地盡量占用閑散的非農(nóng)業(yè)用地或低產(chǎn)農(nóng)田，降低土地占用成本。在移民廣泛參與的前提下，對(duì)移民宅基地進(jìn)行分配。移民居民點(diǎn)選擇合理與否，對(duì)移民安置實(shí)施成功與否關(guān)系重大。在移民安置實(shí)踐中移民居民點(diǎn)選擇(含城(集)鎮(zhèn)新址選擇)尤為重要。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estat

59、e背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇（四）擬定移民安置方案在選定移民安置點(diǎn)后，應(yīng)該編制移民安置方案，根據(jù)移民生產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案確定移民進(jìn)點(diǎn)人數(shù)，進(jìn)行移民生產(chǎn)安置人口平衡，移民搬遷安置人口平衡。房屋重建是移民家庭中最重要的活動(dòng)，關(guān)系到移民安置的成敗。移民安置區(qū)應(yīng)具有必要的公共設(shè)施和生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)考慮遷入地居民的影響。因?yàn)橐泼襁w入導(dǎo)致的社區(qū)學(xué)校、衛(wèi)生院、村委會(huì)、道路、供水、供電、通訊、排水、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等公共設(shè)施和服務(wù)體系所需要的費(fèi)用都應(yīng)該列入移民預(yù)算，而不應(yīng)該由移民或者安置地社區(qū)來(lái)承擔(dān)。第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主專 題 篇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)第11組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析(以土地

60、資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇第一部分 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述1.概念 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府通過(guò)下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者委托具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再將該宗土地推入國(guó)有土地交易市場(chǎng)進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 對(duì)存量國(guó)有建設(shè)用地，土地一