第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主課件

1、第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主2022/7/25第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主投資項目資源開發(fā)與綜合利用分析以土地資源為主重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate我國土地資源概況項目選址以商業(yè)地產為例土地管理、征地拆遷與移民安置案例分析第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主理 論 篇我國土地資源概況第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction M

2、anagement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇一、土地資源概念三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略二、我國土地資源現(xiàn)狀第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇土地資源是指已經被人類所利用和可預見的未來能被人類利用的土地。 一、土地資源概念土地資源既包括自然范疇，即土地的自然屬性，也包括經濟范疇，即土地的社會屬性，是人類的生產資料和勞動對象。財富之母第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我

3、國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇二、我國土地資源現(xiàn)狀 1、我國土地資源分類第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇土地利用現(xiàn)狀分類標準(GB/T 21010-2007)土地利用現(xiàn)狀分類國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類。耕地、園地、林地、草地、商

4、服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。此處一級、二級是土地資源分類，與土地一級開發(fā)、二級開發(fā)屬于不同的概念。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate

5、背景篇理論篇專題篇經濟篇 2、我國土地資源的四個基本特點我國內陸土地總面積約144億畝，居世界第三位，但人均占有土地面積約為12畝，不到世界人均水平的1/3。 1）絕對數(shù)量大，人均占有少第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇2）類型復雜多樣，耕地比重小地形錯綜復雜，地貌類型多樣山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中國沙質荒漠、戈壁占國土總面積的12%以上，改造、利用的難度很大。對中國農

6、業(yè)生產至關重要的耕地，所占比重僅略高于10%，且耕地生產力普遍較低第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇東部地區(qū)：13.9%的土地面積，養(yǎng)活41.2%的人口，人均耕地0.074公頃中部地區(qū)： 29.6%的土地面積，人均耕地0.129公頃，全國的糧棉油生產基地西部地區(qū)： 56.5%的土地面積，人均耕地0.132公頃，是全國重要的牧區(qū)和礦 產基地 3）利用情況復雜，生產力地區(qū)差異明顯 4）地區(qū)分布不均，保護和開發(fā)問題

7、突出第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 3、我國土地利用方面存在的四大問題1）土地利用結構不盡合理這在北方半農牧區(qū)、黃土高原區(qū)以及南方山區(qū)尤為突出，農林牧用地安排不當，爭地矛盾較為突出。2）土地利用率和生產率較低低產耕地面積大，這類包括澇洼地、鹽堿地、風沙干旱地、坡耕地等；林地中有林地比重小，尚有大面積宜林荒山荒地及沙荒地為充分利用；牧草地質量較差，載畜量低。3）土地破壞嚴重全國水土流失面積達35600萬公頃

8、，退化、沙化、堿化草地面積達13500萬公頃。一些地區(qū)產業(yè)用地布局混亂，土地污染嚴重，城市周邊和部分交通主干道以及江河沿岸耕地的重金屬與有機污染物嚴重超標。4）土地管理不善非農業(yè)建設用地盲目擴大，工業(yè)用地增長過快，城鄉(xiāng)建設用地效率低下，加劇了人地矛盾怎么破第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略1、耕地保護戰(zhàn)略2、土地整理戰(zhàn)略3、“三個集中”戰(zhàn)略4、生態(tài)保護和建設戰(zhàn)略5、土地市場建設戰(zhàn)略6、利

9、用國際資源戰(zhàn)略第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 1、耕地保護戰(zhàn)略1）合理確定基本農田的保護比例、提高基本農田的質量 全面推行農用土地分等定級，將其作為劃分基本農田保 護區(qū)的重要依據(jù)。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。2）加大土地用途管制的力度國家編制土地利用總體規(guī)劃、規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國

10、土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020年），對未來15年土地利用的目標和任務提出6項約束性指標和9大預期性指標。6項約束性指標集中在耕地保有量、基本農田保護面積、城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、新增建設占用耕地規(guī)模、整理復墾開發(fā)補充耕地義務量、人均城鎮(zhèn)工礦用地等主要調控指標中。其核心是確保18億畝耕地紅線中國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝堅守18億畝耕地紅線第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以

11、土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 2、土地整理戰(zhàn)略土地整理是補充耕地的重要途徑，可以有效緩解用地矛盾，有利于改善生態(tài)環(huán)境，是我國社會經濟發(fā)展和土地利用戰(zhàn)略的必然選擇。農民居住向城鎮(zhèn)集中工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中農田向適度經規(guī)模經營集中3、“三個集中”戰(zhàn)略三個集中有利于調整土地利用結構和布局，促進集約高效用地。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Ma

12、nagement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 4、土地生態(tài)保護和建設戰(zhàn)略土地既是人類賴以生存和發(fā)展的重要自然資源，又是自然環(huán)境的主體，保護和改善土地生態(tài)環(huán)境是土地資源優(yōu)化利用戰(zhàn)略的重要組成部分 三北防護林工程、平原綠化工程第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇在國家宏觀調控引導下，充分發(fā)揮市場對土地資源的配置作用，是土地資源優(yōu)化利用的基礎 5、土地市場建設戰(zhàn)略重慶農村土地交易所第11組

13、投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主我國土地資源概況重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略1、耕地保護戰(zhàn)略2、土地整理戰(zhàn)略3、“三個集中”戰(zhàn)略4、生態(tài)保護和建設戰(zhàn)略5、土地市場建設戰(zhàn)略6、利用國際資源戰(zhàn)略第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Manag

14、ement and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇什么是“商業(yè)地產”？商業(yè)地產是商業(yè)房地產的簡稱，是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。按照用途分類，商業(yè)地產主要由以下四類組成：(1)商業(yè)經營類物業(yè)。包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房等。(2)辦公用物業(yè)。包括寫字樓、商住兩用樓(SOHO式辦公)對外出租的政府辦公樓等。(3)餐飲酒店類物業(yè)。包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。(4)倉儲、廠房類物業(yè)。作為物流網(wǎng)絡的重要組成部分，這一類型的物業(yè)聯(lián)結了生產和消費，包括倉庫、存儲罐、標準廠房、工業(yè)園區(qū)、物流中心等。第11組投資項目資源開發(fā)及

15、綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇商業(yè)地產特征區(qū)位對物業(yè)價值起關鍵性作用商業(yè)地產開發(fā)周期比較長公共空間在商業(yè)建筑中的地位重要商業(yè)地產具有高投資、高風險和高回報的特點第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇什么是項目選址？項目用地選址

16、是指擬建項目選擇的地理位置和在選擇的地理位置上的具體應用,在進行建設用地選址時,不僅要考慮擬建項目的最佳經濟效益,還應考慮到擬建項目的環(huán)境、土地、交通、取水、排污等諸多因素的影響,以滿足項目建設需要。項目選址的基本原則（1）符合國家、地區(qū)和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求、（2）滿足項目對原材料、能源、水、和人力的供應，生產工藝和營銷要求。（3）節(jié)約和效益的原則，盡力做到降低建設投資，節(jié)省運費，減少成本，提高利潤。（4）安全的原則，防洪、防震、防地質災害、戰(zhàn)爭危害。（5）節(jié)約項目用地，盡量不占或少占農田。（6）注意環(huán)境保護，以人為本，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項

17、目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇項目選址的重要性從房地產的屬性來看，房地產本身具有不可移動性，商業(yè)房地產的位置是形成差異化經營的重要條件。從工程經濟學的角度來說，選址也是項目決策階段的重要一環(huán)，對后期的投資具有關鍵性影響。從風險控制的角度講，由于項目決策階段投資的影響程度非常高，而處理風險的成本卻相對較低，要降低房地產開發(fā)投資的風險，就必須做好項目選址的決策與論證。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶

18、大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇現(xiàn)行的主要決策方法定性方法定量方法德爾菲法層次分析法灰色系統(tǒng)理論將選址問題轉換成一個多項式并求得其在約束條件下的最優(yōu)解按照某種方式，在狀態(tài)空間中對每一個要搜索的位置進行評估，得到最優(yōu)位置后再從這個位置進行搜索直到達到目標第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟

19、篇購物中心選址用地狀況基礎設施社會因素經濟因素交通條件自然條件開發(fā)面積視覺可見性基礎設施條件城市規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展趨勢政府和相關政策支持人口數(shù)量和人口密度購買力消費習慣競爭程度交通條件購物中心選址評價指標體系層次結構圖目標層準則層指標層第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇用地狀況自然條件 自然因素包括地形、地貌與水文等自然條件，也包括礦產資源和旅游資源等。這些是形成和決定土地區(qū)位的最基本的因素。用地的

20、地形特征、用地的規(guī)模、形狀以及可達性對商業(yè)地產項目的開發(fā)有著重要的影響，這種影響會體現(xiàn)在建設成本和后期運營成本中。首先，應盡量選在工程地質和水文地質條件較好的地段，地下水位應盡可能低于地下建筑物的基準面。其次，應選擇建設在地勢較高、較平坦之處，較高的地勢有利于排水，而平坦的地勢則可以減少土方搬運量，降低建設成本。如果地勢稍有坡度或起伏的話，應保證高差的變化控制在一定范圍內，否則會給設計和施工帶來不必要的問題。最后，商業(yè)地產項目還要求用地的形狀比較規(guī)則、長寬比例適當，考慮到購物中心的體量一般很大，用地不能過于狹長或不規(guī)則，否則將不適合用于商業(yè)地產的開發(fā)。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以

21、土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇用地狀況開發(fā)面積 開發(fā)商在獲得土地時，國土管理部門已經對出讓地塊的用途、面積、容積率等進行了限制，開發(fā)商能對一塊土地進行開發(fā)的面積是有上限的。 從目前的情況來看，出于最小化土地成本和樹立品牌等考慮，開發(fā)商在購物中心建設中存在貪大求全的趨勢。但是，購物中心并非面積越大越好。首先，更大的開發(fā)面積意味著更多開發(fā)資金，而“只租不售”的資金回籠方式，將對開發(fā)商的資金鏈條形成巨大的考驗。其次，更大的規(guī)模，需要更多的品

22、牌和店鋪來填充。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇用地狀況視覺可見性 如果周圍的道路明顯高于購物中心，那么在道路上只能看到的是購物中心的屋頂。另一方面，如果周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他建筑或設施可能會遮擋購物中心，讓駕車者忽略了購物中心的存在?？梢娦圆缓每赡軙砗艽蟮牟焕m然可以通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢時才考慮選用。第11組投資項目資源開發(fā)及

23、綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇基礎設施基礎設施條件 給排水、電力、天然氣、通信、網(wǎng)絡設施等基礎建設，是任何一個建設項目都必須具備的基本條件，不僅為項目建成后正常運營提供基本的保障，還將對未來運營和顧客的使用產生影響。購物中心的運營需要相應的配送系統(tǒng)，這就需要良好的道路和順達的通訊系統(tǒng)來保證有效地配送?？紤]到后期客流量的迅速增加，如果擬建設地塊周圍有便利的停車場地，將會對未來的經營產生較好的影響。因此，在選址時一定要對基

24、礎設施的狀況和未來技術設施的擴容空間做出充分的估計。 社會性基礎設施主要指區(qū)域內的公共文化設施、體育設施、旅游設施等。這些公共設施憑借其特定的功能特點，可帶來一定數(shù)量的消費人群。在選址時，需要對區(qū)域內公共設施帶來的特定人群的規(guī)模和特點進行分析，并考慮將其作為項目的目標消費者。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇社會因素城市規(guī)劃 商業(yè)地產的開發(fā)必須要滿足城市總體發(fā)展的要求，與城市建設的總體規(guī)劃相適應，

25、與城市人口分布、消費需求、交通體系與環(huán)境保護相協(xié)調，并與商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃相配合，通過地產的開發(fā)帶動城市綜合開發(fā)建設。購物中心在選址時，應以一個城市的總體規(guī)劃和布局為依據(jù)，以商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃為指導，順應城市產業(yè)結構的調整和空間布局的要求，與城市相應區(qū)域的功能定位和遠景發(fā)展目標相協(xié)調。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇社會因素城市商業(yè)發(fā)展趨勢 一線城市如北京、上海等城市的商業(yè)地產開發(fā)逐漸進入相對飽和狀態(tài)，在

26、這些城市的成熟區(qū)域獲得土地將會變得相對困難。開發(fā)商在已有的商圈內選址，可能面臨更激烈的競爭、更高的地價和開發(fā)成本，以及相對更加不理想的地塊。在這種情況下，在一線城市尋找新的、可能在未來發(fā)展為新商圈的區(qū)域，或者選擇到二三線城市拿地，將會是比較可能的選擇。特別是在一些經濟起步較晚的內地城市，通過員工工資等體現(xiàn)人口紅利，相對沿海城市更為明顯。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇社會因素政府和相關政策的支持

27、 商業(yè)地產的發(fā)展盡管可以在一定程度上規(guī)避國家對于房地產市場的調控措施，但是仍然無法擺脫與地方政府有著千絲萬縷的聯(lián)系。一個項目能否順利、高效率地實施和完成，城市的政策環(huán)境也是需要考慮的因素之一。政策環(huán)境也被稱為“軟性基礎設施”，這類因素在選址中常常是被忽視的。一般而言，政策環(huán)境的因素可以被總結為下表: 第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇社會因素人口數(shù)量和人口密度 區(qū)域內人口數(shù)量越多、密度越大，消費需

28、求就越大，商業(yè)利潤就越豐厚，越有利于商業(yè)地產的發(fā)展。在人口密度比較高的地區(qū)開發(fā)的商業(yè)地產項目建成開業(yè)后，因為周邊有龐大的基礎消費群體支撐項目的運營，項目要取得成功也就相對比較容易，這樣就大大降低項目開發(fā)和運營的風險，這類的區(qū)域多為城市的中心區(qū)域。 另一方面，一定區(qū)域內勞動力的數(shù)量是與人口數(shù)量成正比的。區(qū)域內人口數(shù)量大，就能為商品的經營提供豐富而廉價的勞動力，從而降低經營成本。歐美等國家的購物中心選址，一般都把人口密度作為一個著重考慮的因素。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction

29、 Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇經濟因素購買力 購買力是人們支付貨幣購買商品或勞務的能力。一個城市發(fā)展購物中心能否成功，很大程度上取決于這個城市居民的購買力水品。而這一水平可以通過人均GDP等統(tǒng)計數(shù)據(jù)來反映。經濟發(fā)展程度在一定程度上就制約了一個城市居民的購買力，使得購物中心的發(fā)展存在更大的風險性。 購買力還需要結合其他一些指標來評判，比如城市家庭汽車擁有率、區(qū)域消費總量等。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management

30、 and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇經濟因素消費習慣 相對于大城市而言，多數(shù)中小城市在生活方式上更加趨向于保守，受外來文化影響較少。這些地區(qū)的居民在消費中一般更多關注產品本身是否質優(yōu)價廉，對精神消費的需求并不顯著，因而很可能會忽視大型購物中心所提供的精神層面的環(huán)境與服務的價值。 同時，由于消費群體范圍的局限性，商家在進行大規(guī)模促銷活動時，可能會使付出的成本達不到相應的收益，從而放棄一些宣傳活動，這就是對購物中心的形象和經營績效的提升產生影響。因此在選擇開發(fā)地點時，需要對當?shù)叵M者的消費習慣進行考察，以保證后續(xù)經營的可持續(xù)性。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源

31、為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇社會因素競爭程度 對于商業(yè)經營者來說，競爭是不可避免的，因為某一商業(yè)設施對區(qū)域內銷售額的吸納是有限的。一方面，區(qū)域中存在一定規(guī)模的商業(yè)設施，可以帶來大量的人流，提高購物中心的消費數(shù)額;另一方面，過于激烈的競爭也會形成較大的壓力。 如果一定區(qū)域內有同樣類型的購物中心，彼此之間的經營效果必將受到影響，很容易形成兩敗俱傷的局面。在這種情況下，與已有項目實施差異化的競爭是比較可取的策略。是否要在這種情況下投資、如果投資建

32、設，能否獲得預期的回報，是開發(fā)商在選址時需要慎重考慮的問題。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇交通條件 購物中心的交通條件主要表現(xiàn)在兩方面:一是公共交通設施條件，包括地鐵或輕軌、公共交通汽車線路、火車站或汽車站等交通樞紐等;二是道路條件，包括四通八達的路網(wǎng)結構，項目地段與重要交通干道相連等。購物中心項目如果缺乏便利的公共交通條件，比如缺乏地鐵輕軌等直達性的交通設施，則將至少影響30%以上的人流。第

33、11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主項目選址以商業(yè)地產項目為例 重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 商業(yè)地產的開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，它涉及的影響因素眾多。其中一些因素是可以觀察的，比如用地的地質水文情況、基礎設施的完備程度、擬選地塊周邊的道路情況等。還有一些因素是需要通過調查分析才能確定的，比如擬選地塊所在城市的居民購買力情況、城市發(fā)展商業(yè)地產的空間等。言而總之，項目選址的過程就是對以上這些影響因素的一個綜合權衡過程。以商業(yè)地產選址為研究對象的意義不同類別房

34、地產項目選址的選擇方法和程序有很大的通性。其他類型的房地產項目還是可以借鑒這種指標體系及影響因素，從而選出最合適的項目選址。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇一、土地管理相關制度二、征地拆遷三、移民安置規(guī)劃第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重

35、慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇一、土地管理相關制度(1) 土地產權與登記制度土地管理法實施條例第三條規(guī)定：國家依法 實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權 和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得 侵犯。土地登記資料可以公開查詢。 對于國有土地使用權，包括劃撥、出讓、租賃、 作價入股、授權經營等，均應進行登記。對于農 民集體所有土地，其所有權、集體建設用地使用 權和農民宅基地使用權均應進行登記。 土地登記的種類包括初始土地登記(總登記)和變 更土地登記。最重要土地登記文

36、件資料有：（1）土地登記卡；（2）土地證書。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇(2)土地用途管制制度嚴格土地的規(guī)劃管理 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。 嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。 使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 嚴格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。 由國務院審批全國土地利用總體

37、規(guī)劃綱要、省、自治區(qū)、直轄市、省會城市、大城市、計劃單列市等的土地利用規(guī)劃；由省級人民政府審批市級、縣級土地利用規(guī)劃；由省級政府授權設區(qū)的市級人民政府審批鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用規(guī)劃。加強土地利用計劃管理 農用地轉為建設用地應依法報批土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇(三)耕地保護制度1、耕地總量動態(tài)平衡制度2、占用耕地補償制度3、基本農田保護制度4、耕地保護目標責任制度5、土地開發(fā)整理復墾

38、制度（四）國有土地使用權出讓政策概念：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權出讓的方式包括：協(xié)議、招標、拍賣。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利

39、用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇土地政策的調整趨勢1、地根緊縮，土地管理更加主動參與宏觀調控控制建設用地供應總量、結構和時序 控制建設用地供應總量、結構和時序房地產市場宏觀調控與供地政策適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。停止、放緩建設用地審批與國家產業(yè)政策和區(qū)域政策相協(xié)調(鋼鐵、水泥、電解鋁等)第11組投資項目

40、資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇2、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度 國務院28號文件要求：各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制訂并公布協(xié)議出讓土地最低價標準。國務院31號文件明確：國家要建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度。工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和。3、建立土地督察制度，嚴格土地管理行為監(jiān)督檢查2006年7月13日，國務

41、院辦公廳印發(fā)了關于建立國家土地督察制度有關問題的通知，明確了國務院授權國土資源部代表國務院對各省、自治區(qū)、直轄市，以及計劃單列市人民政府土地利用和管理情況進行監(jiān)督檢查；明確了國家土地督察的機構設置、職能配置和人員編制；明確了國家土地督察機構的監(jiān)督檢查方式和具體工作要求。強化事前和事中監(jiān)督第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征地：國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序將農民集體所有的土地

42、轉變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征用土地的單位和個人一定補償?shù)男袨椤２疬w：拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨?。二、征地拆遷第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇兩級審批制度： 國務院審批 省、自治區(qū)、直轄市人民政府兩級人民政府審批。 國務院的審批權限： 基

43、本農田； 基本農田以外的耕地超過35公頃的； 其他土地超過70公頃的。省級人民政府的審批權限：征收除國務院審批權限以外土地的低于35公頃面積的耕地（不包括基本農田）；低于70公頃面積的其他土地。（其他土地是指耕地（含基本農田）以外的土地。包括除耕地以外的農用地（包括園地、林地、牧草地等）、建設用地和未利用土地等。）土地征收審批制度第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征地拆遷的程序征地的批

44、準程序征地拆遷的實施程序第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇預報預審 申請用地 組織現(xiàn)場踏勘 委托統(tǒng)征，下達測量通知書 擬定一書四方案 （ 建設用地呈報說明書；農用地轉用方案；補充耕地方案；征用土地方案；供地方案。） 上報審批 批復 預審原則：符合國家供地政策符合土地利用總體規(guī)劃保護耕地，特別是基本農田合理集約利用土地征地的批準程序建設用地呈報說明書農用地轉用方案補充耕地方案征用土地方案

45、供地方案第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇 江西省永修至武寧高速公路 東起福銀高速，途徑兩縣十三鄉(xiāng)，西連大廣高速全長104.487公里本項目屬省重點項目，由省發(fā)改委核準 工程于2009年7月開工建設，2011年8月建成通車第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Constructio

46、n Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇指導思想 以確保項目如期開工為目標，堅持思想統(tǒng)一、廣泛宣傳、依法行政、按章辦事、精心組織、扎實工作的原則，在征地拆遷工作中以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，創(chuàng)新工作思路，探索方式方法，總結各項目征地拆遷經驗教訓，研究解決問題的措施和方法，建立“專業(yè)化、規(guī)范化、法制化”的征地拆遷管理機制和運做模式，確保征地拆遷工作任務順利完成。 征遷目標確保工程建設和工程進度的需要；確保征遷對象按政策及時得到補償；確保工程建設的安全；確保生態(tài)環(huán)境盡量不破壞。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃

47、方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征地范圍 地理角度：永修縣軍山分廠莊上自然村、燕坊鎮(zhèn)、八角嶺墾殖場、虬津鎮(zhèn)、白槎鎮(zhèn)、梅棠鎮(zhèn)、三溪橋鎮(zhèn)、江上鄉(xiāng)，武寧縣的官蓮鄉(xiāng)、巾口鄉(xiāng)、宋溪鎮(zhèn)、甫田鄉(xiāng)，于澧溪鎮(zhèn)兩縣十三鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。工程角度：主線邊線在填方路段為兩側排水溝（或分隔墻）外邊緣以外1米。挖方路段為兩側路塹坡口（或坡頂截水溝）外邊緣以外3米。橋梁用地按兩側正投影線以外1米征用?；ネㄓ玫貫楦髟训劳膺吘壦?。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民

48、安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征遷內容征地內容：征用土地：包括主線工程、互通立交、連接線、交通工程、分離立交、支線工程、改溝、改路工程等工程用地。臨時用地、租用地：包括取土場、棄土場、預制場、黑白站、施工場地等公路用地。拆遷內容：拆遷建筑物：包括征、租用土地范圍內的所有建筑物拆遷。拆遷電力、電訊及其它管線設施：包括征、租用土地范圍的所有電力、電訊及其它管線設施拆遷。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶

49、大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征遷準備階段 建立征地拆遷協(xié)調領導小組 成立全職的征地拆遷辦公室 下設土地核查小組、房屋丈量小組、矛盾糾紛協(xié)調小組準備征地拆遷使用的各種表格及工具、用具等編制項目征地拆遷實施預案召開征地拆遷動員大會第11組

50、投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇宣傳動員階段形式：公告、網(wǎng)絡等多種方式內容：宣傳項目的重要性和征地拆遷政策、計劃安排目的：爭取公路沿線被征單位和個人積極配合、參與、支持。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背

51、景篇理論篇專題篇經濟篇勘察核實階段主要任務：為開展征遷補償提供數(shù)據(jù)指標。工作內容： 紅線放樣：以紅線圖為依據(jù) 項目辦、地方征遷辦共同參與勘測界定：以施工圖為依據(jù)，正式確定公路用地范圍。實物指標調查：對紅線內土地、建筑物、地面附著物等進行現(xiàn)場實地丈量、清點、登記，調查登記結束后及時統(tǒng)計、核算、匯總并上報確認。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇征地拆遷階段簽訂協(xié)議與市（縣）征地拆遷部門簽訂

52、征遷協(xié)議及項目管理責任書、征遷管理資金管理協(xié)議。與被占地的單位、個人簽訂征地和房屋征遷補償協(xié)議。與沿線電力、通訊、水利等部門及其它設施的權屬單位按實物指標調查結果簽訂拆遷補償協(xié)議。實施征地拆遷按照征地拆遷實施辦法，拆除征地紅線范圍內的各類構筑物、地面附著物等，滿足交地、施工條件。督促沿線電力、通訊、水利等部門履行協(xié)議，滿足施工單位進場施工要求。 第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇資金兌

53、付階段依據(jù)征遷勘察、調查核實實物指標、核算征遷補償資金，按照協(xié)議按比例分期支付補償資金，保證征遷對象及時足額得到補償。電力、通訊、廣播、水利等部門專業(yè)設施的拆遷補償撥付比例按補償協(xié)議的約定辦理。按照規(guī)定、進度分期撥付地方征遷辦的管理費用拆遷安置階段在規(guī)定的時間內恢復因修建高速公路搬遷的廠礦、企事業(yè)單位、機關、學校、個體工商戶、集體和個人的原有生產、工作、生活秩序安置途徑： 農業(yè)生產安置 重新?lián)駱I(yè)安置 入股分紅安置 異地移民安置國土資源部于2004年11月下發(fā)了關于完善征地補償安置制度的指導意見。該文件提出新的法定補償標準：土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，如果仍不足以使被征地農民保持原有

54、生活水平，當?shù)卣仨毥y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇工程建設階段對前階段工作進行全面的清理和回顧，好本項目征拆的各種遺留問題，使之滿足施工單位進場開工的要求；服務協(xié)調階段加強與各部門的聯(lián)絡，協(xié)調好項目辦及各參建單位與各個部門的關系。施工過程中需二次征地：設計單位、業(yè)主、監(jiān)理單位、當?shù)卣藛T現(xiàn)場核實補簽征地手續(xù)?？⒐ねㄜ囯A段涵

55、洞通道接水是否通暢，并經地方征遷辦、項目辦工程處驗收。督促施工單位履行合同，恢復施工便道原貌。督促施工單位對臨時用地實行相應的綠化等措施恢復植被。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇驗收總結階段處理征地拆遷的各種遺留問題，辦齊各種批文和證照，使?jié)M足工程交工驗收要求。對征地拆遷的資料進行收集、整理、匯總、歸檔、移交。征地拆遷竣工驗收總結工作：纂寫項目征地拆遷工作總結聘請有關部門對征地拆遷工

56、作進行全面檢查或驗收，做出結論性評價對先進單位和個人進行表彰。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇三、移民安置規(guī)劃的編制（一）安置補償規(guī)劃內容框架 項目概況描述 ；移民安置規(guī)劃目標 潛在移民拆遷影響 ；法律框架； 制度框架 ；社會經濟調查 ；損失評估和補償安排； 獲得補償和其他援助的資格 ；移民安置措施； 收入恢復方案和相應的支持。（二）收入恢復計劃的編制收入恢復計劃是使受影響人得以妥善

57、安置、生產生活水平得以恢復和逐步提高的基礎，因此收入恢復計劃應包括受影響人原來的收入水平，征地拆遷后對受影響人收入的影響程度，采取何種切實可行的收入恢復措施，資金上有無保障，實施后的效果等內容。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主征土地管理制度、地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇（三）移民安置點的選擇在移民安置點的選擇，農村移民要做到有利生產、方便生活，節(jié)約用地，供水方便。居民點選擇要考慮移民從事農業(yè)生產距離的遠近，對外交通的便捷程度，

58、要考慮適度集中，以降低供電、供水、通訊、廣播、電視、道路、環(huán)境衛(wèi)生等公共設施建設的成本，同時也有利于學生就學、就醫(yī)及一些公共服務設施的建設和利用。居民點建設用地盡量占用閑散的非農業(yè)用地或低產農田，降低土地占用成本。在移民廣泛參與的前提下，對移民宅基地進行分配。移民居民點選擇合理與否，對移民安置實施成功與否關系重大。在移民安置實踐中移民居民點選擇(含城(集)鎮(zhèn)新址選擇)尤為重要。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主土地管理制度、征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estat

59、e背景篇理論篇專題篇經濟篇（四）擬定移民安置方案在選定移民安置點后，應該編制移民安置方案，根據(jù)移民生產開發(fā)方案確定移民進點人數(shù)，進行移民生產安置人口平衡，移民搬遷安置人口平衡。房屋重建是移民家庭中最重要的活動，關系到移民安置的成敗。移民安置區(qū)應具有必要的公共設施和生產性基礎設施。應考慮遷入地居民的影響。因為移民遷入導致的社區(qū)學校、衛(wèi)生院、村委會、道路、供水、供電、通訊、排水、環(huán)境衛(wèi)生設施等公共設施和服務體系所需要的費用都應該列入移民預算，而不應該由移民或者安置地社區(qū)來承擔。第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地資源為主專 題 篇土地一級開發(fā)第11組投資項目資源開發(fā)及綜合利用分析(以土地

60、資源為主重慶大學建設管理與房地產學院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經濟篇第一部分 土地一級開發(fā)概述1.概念 土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政基礎設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再將該宗土地推入國有土地交易市場進行有償出讓或轉讓的過程。 對存量國有建設用地，土地一