山東日照某項目投資分析報告_secret

1、PAGE - PAGE 9 -日照市*基地投資分析報告工程概況：*基地位于日照環(huán)湖路西側(cè)濱海地帶，南接燈塔風(fēng)景區(qū)，北鄰萬平口風(fēng)景區(qū)，區(qū)域位置十分優(yōu)越。該項目由擬建的*基地賓館和已建的水上控制中心、五星級酒店構(gòu)成。擬建*基地賓館由南北相聯(lián)的兩段錯落式建筑B、C樓及一棟單層建筑A樓組合而成，規(guī)劃建筑面積44752 m（不含地下室及技術(shù)層部分，地下室共1層，建筑面積4608 m，技術(shù)層建筑面積3502 m）。具體為：北段B樓為酒店式公寓，共25層，建筑面積19097 m，其中1層為五星級酒店公共部分，建筑面積2368 m，2-7層為五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，共84套客房，建筑面積6630 m，8-23層為商

2、務(wù)辦公，建筑面積9431 m，24-25層為設(shè)備層，建筑面積668 m；南段C樓為酒店式公寓，共23層，建筑面積23596 m，1層為酒店式公寓公共部分，建筑面積2271 m，2-23層為酒店式公寓，共279套，建筑面積21325 m；A樓為單層建筑，功能為酒店大堂、報告廳及休閑區(qū)，建筑面積2059 m；已建水上控制中心建筑面積5400 m，4層；已建酒店建筑面積7300 m，3層。各單體建筑面積如下：序號項目層數(shù)建筑面積m功能備注1擬建項目南段C樓, 23596 m，279套公寓1層2271公寓公共部分經(jīng)營2-23層21325酒店式公寓出售2擬建項目北段B樓，19097 m，其中產(chǎn)權(quán)式酒店共

3、84套1層2368五星級酒店公共部分經(jīng)營2-7層6630產(chǎn)權(quán)式酒店客房出售8-23層9431商務(wù)辦公出售24-25層668設(shè)備間公攤3擬建項目公共部分 A樓，2059 m1層2059五星級酒店經(jīng)營4小計447525已建南樓45400寫字樓6已建北樓37300五星級酒店7小計127008合計57452投資分析：成本構(gòu)成一覽表：1、擬建南段C樓酒店式公寓，2-23層建筑面積21325 m，共279套公寓，設(shè)地板采暖，無中央空調(diào)。1層為公寓管理用房。成本構(gòu)成造價（元/ m）備注土建1400安裝600含電梯、消防精裝修400建設(shè)手續(xù)費50配套、管理費、設(shè)計費等300小計2750投資額：21325 m*

4、2750元/ m=58643750元（0.586億元）2、擬建北段B樓五星級產(chǎn)權(quán)式酒店部分，建筑面積6630m，共84套，2-7層。土建1400安裝900含電梯、消防、空調(diào)豪華裝修2000建設(shè)手續(xù)費50配套、管理費等300小計4650 投資額：6630 m*4650元/ m=30829500元（0.308億元）3、擬建北段B樓商務(wù)辦公部分，建筑面積9431m，8-23層。每層建筑面積330-940m，設(shè)中央空調(diào)，無精裝修。土建1400安裝900含電梯、消防、空調(diào)建設(shè)手續(xù)費50配套、管理費等300小計2650投資額：9431 m*2650元/ m=24992150元（0.25億元）4、擬建北段B

5、樓酒店公共部分，1層，五星級標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積2368 m，功能為大堂、泳池、休閑等。 土建1400安裝900含電梯、消防、空調(diào)豪華裝修2000建設(shè)手續(xù)費50配套、管理費等300小計4650 投資額：2368 m*4650元/ m=11011200元（0.11億元）5、擬建南段C樓酒店式公寓公共部分，1層，建筑面積2271 m，功能為大堂、管理辦公、會議、休閑等。土建1400安裝900含電梯、消防、空調(diào)豪華裝修1500建設(shè)手續(xù)費50配套、管理費等300小計4150 投資額：2368 m*4150元/ m=9827200元（0.098億元）6、擬建A樓大堂：建筑面積2059 m，含報告廳。 投資額：

6、2059 m*6000元/ m=12354000元（0.12億元）7、地下室及技術(shù)層、設(shè)備層等：建筑面積8768 m，地下室建筑面積4608 m，技術(shù)層建筑面積3502 m，設(shè)備層668 m。 投資額：8768 m*3000元/ m=26304000元（0.263億元） 擬建工程投資合計：173961800元（1.74億元）8、已建南樓：建筑面積5400 m，4層。 投資額：30000000+8000000=38000000元9、已建北樓：建筑面積7300 m，3層。投資額：40000000元+14000000元（裝修）=54000000元 已建工程投資合計：92000000元（0.92億元）

7、10、 投資總額：265961800元（2.66億元）（一）、擬建項目投資分析： 1、擬建項目南段C樓酒店式公寓：建筑面積21325m，共279套，精裝修標(biāo)準(zhǔn)400元/ m，安裝含電梯、消防，無中央空調(diào)，設(shè)地板采暖，售價按6000元/ m計，考慮全部售出。銷售收入：21325 m*6000元/ m=127950000元（1.28億元）成本：21325 m*2750元/ m=58643750元 銷售費用：127950000元*1%=1279500元投資利息：21325 m*130元/ m=2772250元稅金：127950000元*5.5%=7037250元毛利潤：127950000-58643

8、750-1279500-2772250-7037250=58217250元2、擬建項目北段B樓五星級產(chǎn)權(quán)式酒店：建筑面積6630m，共約84套。產(chǎn)權(quán)式酒店售價按8000元/ m計，考慮全部售出。銷售收入：6630 m*8000元/ m=53040000元成本：6630 m*4650元/ m=30829500元銷售費用：53040000*1%=530400元投資利息：6630*130=861900元稅金：53040000*5.5%=2917200元毛利潤：53040000-30829500-530400-861900-2917200=17901000元3、擬建項目北段B樓商務(wù)辦公部分：建筑面積9

9、431m，8-23層，每層建筑面積330-940 m，設(shè)中央空調(diào)，無精裝修。商務(wù)辦公用房售價按5000元/ m計，考慮全部售出。銷售收入：9431 m*5000元/ m=47155000元成本：9431 m*2650元/ m=24992150元銷售費用：47155000*1%=471550元投資利息：9431*130=1226030元稅金：47155000*5.5%=2593525元毛利潤：47155000-24992150-471550-1226030-2593525=17871745元4、擬建項目北段B樓酒店公共部分：1層，五星級標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積2368m，該公共部分為經(jīng)營用房，不考慮出售。

10、投資額：11011200元（未計投資利息）。5、擬建項目南段C樓酒店式公寓公共部分：1層，建筑面積2271m，該公共部分為配套用房，不考慮出售。投資額：9827200元（未計投資利息）。6、擬建項目A樓大堂：五星級標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積2059 m，含報告廳，為經(jīng)營用房，不考慮出售。投資成本：12354000元（未計投資利息）。7、擬建項目地下室、技術(shù)層、設(shè)備層等：建筑面積8768 m，為配套用房，不出售。 投資成本：26304000元（未計投資利息）。（二）、已建項目投資分析1、已建南樓：建筑面積5400 m，4層，按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)裝修，寫字樓售價按4000元/ m估算，考慮全部售出。投資額：38000

11、000元銷售收入：5400*4000=21600000元（0.216億元）已建北樓：建筑面積7300 m，3層，按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修。 投資額：54000000元三、綜述：1、擬建工程及已建工程投資總額：173961800+92000000=265961800元（2.66億元）其中：（1）、擬建工程投資總額為173961800元（1.74億元）（2）、已建工程投資總額為92000000元（0.92億元）以上投資額包含土建及安裝成本（酒店式公寓安裝成本計入電梯、消防、地板采暖系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)辦公及酒店公共部分安裝成本計入電梯、消防及新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)）、精裝修、建設(shè)手續(xù)費用、室外配套及管理費

12、用，未含投資利息、銷售費用、稅金等（可銷售部分的投資利息、銷售費用、稅金合計為19689605元，即約0.2億元）。2、擬建工程及已建工程可銷售部分的銷售收入總額：127950000+53040000+47155000+21600000=249745000元（2.5億元）其中：（1）、擬建南段C樓酒店式公寓銷售收入127950000元（2）、擬建北段B樓產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入53040000元（3）、擬建北段B樓商務(wù)辦公銷售收入47155000元（4）、已建工程南樓（寫字樓）銷售收入21600000元3、擬建工程投資總額為173961800元（1.74億元），擬建工程可銷售部分銷售收入為22814