工程項(xiàng)目管理思考_secret

1、工程項(xiàng)目管理思考2010年12月24日 工程項(xiàng)目管理思考摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在1998年以后，隨著國(guó)家固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，獲得了前所未有的發(fā)展。成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)國(guó)家GDP增長(zhǎng)的重要內(nèi)容。特別是2005年后，全國(guó)各地相繼涌現(xiàn)出一些全國(guó)知名的房地產(chǎn)項(xiàng)目和全國(guó)知名的房地產(chǎn)公司，這些項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)使我們的工程項(xiàng)目管理水平有了很大的提高。因此在未來中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，工程項(xiàng)目的管理水平將是衡量一個(gè)房地產(chǎn)實(shí)力的重要標(biāo)志，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高企業(yè)的資源利用能力和項(xiàng)目管理水平來適應(yīng)行業(yè)的飛速發(fā)展，是本文主要論述的問題以供參考。 關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目 項(xiàng)目管理 問題及解決辦法目 錄引言 4項(xiàng)目管理中

2、存在的問題 4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)策 5強(qiáng)化計(jì)劃工作的系統(tǒng)性與合理性 5完善合同管理，細(xì)化合同內(nèi)容 5創(chuàng)立品牌產(chǎn)品，建立百年“住宅”6縮短產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)過程，提高資金的利用效率7加強(qiáng)施工單位選擇取優(yōu)棄劣，確保項(xiàng)目施工要求8結(jié)束語9引 言21世紀(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的世紀(jì)，我們居住的房屋、使用的各種電器、各種日用品的生產(chǎn)制造都是通過項(xiàng)目的形式來運(yùn)行的，因此，有專家指出，人類的活動(dòng)有1/2是通過項(xiàng)目的形式來開展的。根據(jù)我國(guó)十二五規(guī)劃綱要中提出的促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路，未來五年中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r(shí)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加殘酷無情，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的管理水平，提升

3、開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)來贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目的品質(zhì)通過項(xiàng)目管理水平的提高來實(shí)現(xiàn)，一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)項(xiàng)目通過項(xiàng)目管理最終成為優(yōu)質(zhì)的品牌產(chǎn)品，項(xiàng)目和工程項(xiàng)目管理正是一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)和駕馭變化，持續(xù)發(fā)展的必備手段。一、項(xiàng)目管理中存在的問題我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)每天所面臨不僅僅是幾個(gè)純粹的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者是項(xiàng)目銷售，而是處理成百上千個(gè)不斷發(fā)生和變化的與工程項(xiàng)目相關(guān)事件或者是對(duì)紛繁復(fù)雜的各種資源進(jìn)行整合，管理眾多不斷變化的因素的系統(tǒng)性平臺(tái)。項(xiàng)目相關(guān)事件不斷變化的原因是多種多樣的，但是最根本的原因是房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策及社會(huì)生活密不可分。在這樣一個(gè)高速發(fā)展、快速變化、資源有限的前提下，失敗與挫

4、折是經(jīng)常發(fā)生的，每個(gè)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目都有質(zhì)量差、返修率高、延期交房、缺乏與客戶溝通等問題。這表明當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理人員匱乏，管理水平低下。要解決這些問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要在管理模式的創(chuàng)新上下功夫，加強(qiáng)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法、高效的項(xiàng)目管理模式應(yīng)用到項(xiàng)目管理中。提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)的跨越式發(fā)展，將是企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)策一） 強(qiáng)化計(jì)劃工作的系統(tǒng)性與合理性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，離不開計(jì)劃的制定工作，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到項(xiàng)目的建設(shè)與投入使用，都離不開系統(tǒng)的計(jì)劃與合理的計(jì)劃。這就要強(qiáng)化項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)

5、劃的編制工作，包括項(xiàng)目的前期策劃階段、項(xiàng)目實(shí)施階段中項(xiàng)目主體的開、竣工時(shí)間；配套工程的開、竣工時(shí)間及項(xiàng)目竣工后各項(xiàng)手續(xù)的辦理時(shí)間；交房時(shí)間等。通過編制系統(tǒng)的計(jì)劃，各部門依據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，二）完善合同管理，細(xì)化合同內(nèi)容在名人國(guó)際項(xiàng)目中存在的問題是分包項(xiàng)目過多（該項(xiàng)目合同多達(dá)七十多份），分包單位之間的工程內(nèi)容界限不清，各施工單位之間在合同內(nèi)容的銜接中存在著真空，許多的工程內(nèi)容由于合同內(nèi)容的缺失而造成各施工單位相互扯皮推逶。給項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)造成了大量的工作與困難。如內(nèi)裝合同里沒有提出具體的工程內(nèi)容，只是以一句話來說明工程內(nèi)容，就是要保證“合格交工”。而低于900mm的外窗根據(jù)規(guī)范必須要有防護(hù)欄，裝飾

6、工程合同里沒有提出這項(xiàng)內(nèi)容，但是合同里又有一句模棱兩可的話看似包括了這項(xiàng)目工程，但是裝修公司又因合同里沒有明確這項(xiàng)內(nèi)容而不實(shí)施，造成項(xiàng)目部在多方協(xié)調(diào)不成的情況下，又找專人進(jìn)行施工。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，要最大限度的對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化與完善，確保施工內(nèi)容的完整銜接，不留死角。給項(xiàng)目部的管理提供精細(xì)的合同管理依據(jù)，可以更好的完成項(xiàng)目目標(biāo)。 三）創(chuàng)立品牌產(chǎn)品，建立百年“住宅”在剛剛結(jié)束的由銀川萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司與華夏時(shí)報(bào)聯(lián)合舉辦的“智論方圓，策贏天下-2010年中國(guó)銀川資本市場(chǎng)及投資發(fā)展高峰論壇”上，國(guó)家住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任，研究員秦虹女士做的題為負(fù)責(zé)任、有品牌的企業(yè)一定會(huì)搶占市場(chǎng)

7、的精彩演講認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的需求量不僅是簡(jiǎn)單的數(shù)字增長(zhǎng)，更重要的是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的品牌、品質(zhì)等要求的提高，好的品牌、好的服務(wù)、好的口碑是大企業(yè)要承擔(dān)的責(zé)任。因此在面對(duì)當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策及管理手段不斷完善加強(qiáng)之時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更要加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高產(chǎn)品品牌知名度。通過建設(shè)名牌產(chǎn)品提升企業(yè)的社會(huì)影響力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。而目前公司所開發(fā)的項(xiàng)目，往往在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)都有很高的要求。但是當(dāng)將這個(gè)方案變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品時(shí)，就會(huì)以成本控制為目的而不惜選擇用一些品質(zhì)不高的部品部件，而恰恰部品部件又是最直接的反映建筑產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)的元素。因此在今后的工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，一定要

8、加強(qiáng)成本控制的合理性管理。根據(jù)部品的使用功能要求保證用最優(yōu)的價(jià)格選擇最優(yōu)的產(chǎn)品部件，提升產(chǎn)品品質(zhì)。這將是實(shí)現(xiàn)公司“給業(yè)主一個(gè)滿意的家”的承諾最好途徑。試問哪家百年老店不是將產(chǎn)品質(zhì)量的提升作為企業(yè)發(fā)展、生存的根本任務(wù)來進(jìn)行管理的。公司要想在未來的銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)中有一席之地，成為一家在寧夏地區(qū)有影響力的公司，成為百年老店。一定要加強(qiáng)產(chǎn)品品牌建設(shè)力度，以“做一個(gè)項(xiàng)目，樹一座豐碑”的氣魄與胸懷，認(rèn)真做好每個(gè)項(xiàng)目的品牌建設(shè)。建設(shè)品牌產(chǎn)品，提升企業(yè)社會(huì)知名度，正如秦虹女士據(jù)說的“負(fù)責(zé)任、有品牌的企業(yè)一定會(huì)搶占市場(chǎng)”。四）縮短產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)過程，提高資金的利用效率碧桂園地產(chǎn)作為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其產(chǎn)品從

9、策劃到交付業(yè)主使用，最長(zhǎng)的時(shí)間不超過一年。其主要做法在全國(guó)各地大量的復(fù)制其成熟的項(xiàng)目，以工廠化的生產(chǎn)方式大量的在全國(guó)各地生產(chǎn)產(chǎn)品。這樣就縮短產(chǎn)品研發(fā)過程與生產(chǎn)制造過程，最大限度的提高了資金的利用效率。當(dāng)然我們這樣的企業(yè)是不能與碧桂園相比的。但是我們可以在項(xiàng)目的實(shí)施過程中學(xué)習(xí)其成熟的經(jīng)驗(yàn)，提高產(chǎn)品的研發(fā)水平，縮短新項(xiàng)目的研發(fā)時(shí)間，加快產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。比如我們公司今年的幾個(gè)新項(xiàng)目的在研發(fā)階段，就耗費(fèi)了大量的時(shí)間。方案反復(fù)評(píng)審，反復(fù)修改。造成時(shí)間成本與經(jīng)濟(jì)成本極大的浪費(fèi)。同時(shí)也會(huì)因產(chǎn)品的不能及時(shí)投入市場(chǎng)而喪失占領(lǐng)市場(chǎng)的先機(jī)。工業(yè)產(chǎn)品提高企業(yè)生產(chǎn)效率最直接的辦法是建立工廠化的生產(chǎn)模式，產(chǎn)品生產(chǎn)過程及工

10、藝流程全部的程序化、流水線化。而房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程是不能程序化和流水線化的。但是其研發(fā)的過程是可以提高效率的，如公司可以建立自己的標(biāo)準(zhǔn)戶型庫，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，在標(biāo)準(zhǔn)戶型庫中選擇適合項(xiàng)目的戶型進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及建筑立面、平面、剖面設(shè)計(jì)組合，這樣就可以縮短方案評(píng)審時(shí)間，提高生產(chǎn)效率。提高了生產(chǎn)效率，縮短了生產(chǎn)周期進(jìn)而也提高了資金的利率效率。五）加強(qiáng)施工單位選擇取優(yōu)棄劣，確保項(xiàng)目施工要求在名人國(guó)際項(xiàng)目工程的施工過程中，由于所選擇的施工單位的人力資源、物力資源等遠(yuǎn)不能滿足施工要求而嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度實(shí)施的例子不用細(xì)數(shù)。在公司選擇這些隊(duì)伍時(shí)可能考慮了成本及其它因素后將這些施工單位引入到寧夏住宅來做工程。

11、但是由于其中很多的企業(yè)不具備一定的生產(chǎn)能力更是無從管理。造成名人國(guó)際項(xiàng)目的工程進(jìn)度一拖再拖，以致最終沒有按要求完成施工任務(wù)。這與我們公司的施工單位選擇機(jī)制有關(guān)，在招標(biāo)過程中以成本控制為最終的目標(biāo)，結(jié)果造成很多不具備條件的、但是價(jià)低的施工單位進(jìn)入了項(xiàng)目承包隊(duì)伍。而這些隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)后，由于其自身的技術(shù)、管理水平低下、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，計(jì)劃不能很好的執(zhí)行，生產(chǎn)任務(wù)不能按期完成。最終導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，給公司造成了不可估量的經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)信譽(yù)損失。這種看似低價(jià)的中標(biāo)實(shí)際上是加大項(xiàng)目管理的成本，大量占用的項(xiàng)目管理資源，間接成本增加，同時(shí)也因?yàn)檫x擇的施工隊(duì)伍技術(shù)、管理等素質(zhì)不高，致使產(chǎn)品質(zhì)量無法保證，企業(yè)信譽(yù)度降低，間接損失將是不可估量的。為此今后公司的項(xiàng)目施工單位招標(biāo)過程