富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式總結(jié)

1、 富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式總結(jié)一、十三年跨入百億大關(guān)（企業(yè)介紹）廣州富力地產(chǎn)股份有限公司成立于 1994 年，是中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè) 之一。注冊(cè)資金 5.5 億元人民幣，并獲得由國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資 質(zhì)證書(shū)。從第一個(gè)項(xiàng)目的破土動(dòng)工到如今累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá) 500 萬(wàn)平方米，2006年銷(xiāo)售 額達(dá) 101.87億元人民幣， 純利為人民幣 21.45 億元。 2006 年底，富力地產(chǎn)總市值已超 500 億港元。十多年來(lái)，企業(yè)滿(mǎn)載榮譽(yù)，獲得由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的 2003 年度全國(guó)房地產(chǎn)綜合 實(shí)力第三名的榮譽(yù)；連續(xù)多年獲得“廣州市房地產(chǎn)類(lèi)綜合實(shí)力第一名” ；榮獲 2003 年 度廣東省百?gòu)?qiáng)

2、民營(yíng)企業(yè)前五強(qiáng)、雄踞房地產(chǎn)行業(yè)第一名；榮獲 2004 年廣州市“百?gòu)?qiáng) 民營(yíng)企業(yè)”第一名；榮膺 2003 年度廣州地稅貢獻(xiàn)第八名，雄踞“民營(yíng)企業(yè)納稅第一 名”；連續(xù)多年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱(chēng)號(hào)；廣東地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)在內(nèi)的多項(xiàng)榮譽(yù)。 2005、2006 年，富力連續(xù)獲得由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)選的 “年度中國(guó)建筑與房地產(chǎn)企業(yè) 500 強(qiáng)”綜合實(shí)力冠軍，在廣州富力開(kāi)發(fā)了包括富力廣場(chǎng)、富力桃園、富力盈隆廣場(chǎng)、廣州富力麗思卡 爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店等 30 余個(gè)商住項(xiàng)目。 在全國(guó)富力地產(chǎn)積極拓展北京、 天津等市場(chǎng)容量較大的經(jīng)濟(jì)中心城市，將富力品牌向全國(guó)滲透。 2002 年，富力地產(chǎn) 斥資 32 億元，在

3、北京投得中國(guó)有史以來(lái)公開(kāi)招標(biāo)的最大地塊廣渠門(mén)外東五廠地 塊，建設(shè)北京富力城， 2004年獲得超出 30 億的銷(xiāo)售佳績(jī)。 2004年，富力正式進(jìn)入天 津市場(chǎng)，取得了天津市西 57 北部南開(kāi)區(qū)中心地塊，并命名為天津富力城，并于 2005 年下半年投入市場(chǎng)。截至 2006 年 12 月 31 日止，富力地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備的總建筑面 積達(dá) 1789萬(wàn)平方米， 可售面積約 1605萬(wàn)平方米， 分別位于北京、 天津、西安、重慶、 廣州、海南。同時(shí)，富力開(kāi)始了國(guó)際化的進(jìn)程。 2004 年富力地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)， 在廣州一 舉拿下包括富力中心地塊在內(nèi)的八個(gè)地塊。并在廣州的 CBD 地區(qū)珠江新城規(guī)劃建設(shè) 了兩家

4、超五星級(jí)酒店富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。 在北京世界著名企業(yè)摩 根士丹利整棟購(gòu)買(mǎi)富力“雙子座”寫(xiě)字樓u。十多年來(lái) ,富力的發(fā)展與廣州的城市發(fā)展、 規(guī)劃連為一體， 作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)， 各 類(lèi)慈善捐贈(zèng)遍及文教、衛(wèi)生、治安、敬老、扶貧等多個(gè)領(lǐng)域，累計(jì)超過(guò) 6800 萬(wàn)元人 民幣。繼往開(kāi)來(lái)，富力積攢著渾身的力量，向著國(guó)際化大型企業(yè)的目標(biāo)邁進(jìn)。1、分階段發(fā)展策略從第一個(gè)項(xiàng)目的破土動(dòng)工到如今累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 500萬(wàn)平方米， 富力人憑著獨(dú) 到的眼光、準(zhǔn)確的決策、良好的資金運(yùn)作能力、穩(wěn)打穩(wěn)扎的工作態(tài)度使富力成立后的 十年一直保持高速而穩(wěn)健的發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展史上的典范。（1）1994199

5、5年，涉足地產(chǎn)、確立方向上世紀(jì) 90 年代初，富力正式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。良好的銷(xiāo)售及收益讓集團(tuán)看到 了未來(lái)的發(fā)展方向， 1995 年完成了富力新居項(xiàng)目，其熱烈的市場(chǎng)反映更堅(jiān)定了公司 今后的發(fā)展方向：搬遷老城工廠，建設(shè)宜居社區(qū)。（2）19962001年，夯實(shí)基礎(chǔ)、壯大實(shí)力廣州市中八路富力廣場(chǎng)項(xiàng)目是富力地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它不但奠定了富力地產(chǎn)在廣州的地位，還創(chuàng)造了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上最快的征地、建設(shè)、銷(xiāo)售記錄。1998年富力 地產(chǎn)進(jìn)入了迅猛發(fā)展的快車(chē)道，年內(nèi)動(dòng)工了盈澤苑、富力半島花園、富力環(huán)市四苑三 個(gè)樓盤(pán)。2000 2001年一舉開(kāi)發(fā)了天朗明居、富力千禧花園、富力陽(yáng)光美居、順意花 園等多個(gè)樓盤(pán)。這一系

6、列樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成功，使富力連續(xù)三年成為廣州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠 軍，為集團(tuán)邁向新的高峰奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(3) 2002 2005年布局全國(guó)、飛速邁進(jìn)2002年3月，富力地產(chǎn)以32億元投得中國(guó)有史以來(lái)最大的公開(kāi)招標(biāo)地塊項(xiàng)目一 北京富力城，從而開(kāi)始了向全國(guó)邁進(jìn)的步伐。2003年北京富力城開(kāi)盤(pán)首戰(zhàn)告捷，僅 當(dāng)年就創(chuàng)下了 18億元的驕人銷(xiāo)售佳績(jī)。然后富力地產(chǎn)在廣州拿下珠江新城八個(gè)地塊， 全力進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域。并在天津推出天津富力城，進(jìn)一步向北方市場(chǎng)滲透。天津富 力城位于天津市西北部南開(kāi)區(qū)，總占地面積 21萬(wàn)多平方米，具有極佳的項(xiàng)目建設(shè)和 投資效益前景。富力的全國(guó)布局廣州口 m廠:h C卜禾肄 星頸區(qū)積超四亦

7、平方的 西安次*旗艦題目重慶._.2、企業(yè)文化與品牌建設(shè)特色一一富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高（1）“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高”是富力地產(chǎn)品牌的核心價(jià)值內(nèi)涵。 與中國(guó)城市化進(jìn)程齊頭并進(jìn)， 富力地產(chǎn)努力為喜歡城市居住生活的大眾消費(fèi)者不 斷提供產(chǎn)品性?xún)r(jià)比最高、 生活成本最優(yōu)化， 生活便利性最大化的樓盤(pán)。 無(wú)論是在廣州， 還是在全國(guó)，富力都以獨(dú)到的眼光與經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)出適應(yīng)不同消費(fèi)群體的產(chǎn)品，品牌忠 誠(chéng)度逐年上升，將富力地產(chǎn)從年銷(xiāo)售二千萬(wàn)推向了超百億?，F(xiàn)在，富力地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān) 持“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高”的品牌精神，不斷超越自己，挑戰(zhàn)顛峰。（2）“以人為本”的人居建設(shè)理念 從富力早期以實(shí)用率高著稱(chēng)的產(chǎn)品如富力半島到現(xiàn)今綜合素質(zhì)

8、整體提升的產(chǎn)品 如北京富力城，富力地產(chǎn)一直深諳“以人為本”的人居建設(shè)理念，不僅從戶(hù)型設(shè)計(jì)、 園林綠化、配套設(shè)施等方面體現(xiàn)了高性?xún)r(jià)比的特質(zhì)，更從大自然環(huán)境的營(yíng)造、社區(qū)交 通、教育配套、生活配套等方面提高產(chǎn)品的附加值。而在社區(qū)居住文化和物業(yè)服務(wù)管 理上更融合了現(xiàn)代的居住理念與傳統(tǒng)的人文精華，實(shí)現(xiàn)了人性與個(gè)性的統(tǒng)一。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解業(yè)主的需求， 順應(yīng)了城市發(fā)展的需要， 通過(guò)舊城區(qū)改造所獲得的發(fā)展機(jī)會(huì)，迅速成長(zhǎng)。富力從細(xì)節(jié)出績(jī)效，才換來(lái)客戶(hù)的認(rèn) 同與贊賞，從而建立了自己的金質(zhì)品牌。（3）勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任十幾年來(lái)，富力在保持高速發(fā)展的同時(shí)， 積極回報(bào)社會(huì)。 2003 年，在非典疫情

9、席 卷全國(guó)之際，富力地產(chǎn)捐贈(zèng) 200 萬(wàn)元，成為第一家捐贈(zèng)抗擊“非典”醫(yī)務(wù)人員的房地 產(chǎn)企業(yè)。隨后，富力地產(chǎn)又率先在“希望工程民營(yíng)企業(yè)助學(xué)基金”下增設(shè)“富力地產(chǎn) 希望工程助學(xué)基金”，捐出 1500 萬(wàn)幫助失學(xué)學(xué)生完成學(xué)業(yè)。2004年 6 月 5 日，在廣州慈善會(huì)十周年慶典現(xiàn)場(chǎng)， 富力現(xiàn)場(chǎng)捐出 100萬(wàn)后，又追 加 1000萬(wàn)元捐贈(zèng)給廣州市兒童福利院。 2005年 1 月，富力向廣州市見(jiàn)義勇為基金會(huì) 捐贈(zèng) 100 輛警用巡邏車(chē)。隨后，富力地產(chǎn)又向東南亞海嘯受災(zāi)群眾捐款 100萬(wàn)，幫助 災(zāi)民重建家園。2005 年 3 月富力地產(chǎn)又向廣州市慈善會(huì)捐款 105 萬(wàn)用于慈善醫(yī)院的建 設(shè)。富力的一系列慈善

10、活動(dòng)，成為業(yè)內(nèi)積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的典范。3、面向未來(lái)的發(fā)展策略做“一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”是富力 2005 提出來(lái)的企業(yè)口號(hào)，通過(guò)中國(guó)十多年地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的深刻體會(huì)，前瞻未來(lái)全球地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，富力不斷整合自身實(shí)力，在高速穩(wěn)健 的發(fā)展中邁進(jìn)中國(guó)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新紀(jì)元。（1）集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)富力憑借十多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，組建了一支高素質(zhì)、高效率的執(zhí)行隊(duì)伍，從項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)建設(shè)到銷(xiāo)售，每個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化程度和規(guī)?；潭仍跇I(yè)內(nèi)都是佼佼者。 隨著企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大， 富力還將繼續(xù)完善相關(guān)各個(gè)子公司和部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力 求最大化地降低經(jīng)營(yíng)成本，成為具有行業(yè)頂級(jí)素養(yǎng)的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。（2）專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā) 與其他地產(chǎn)企業(yè)四面出擊不同，富力

11、走的不是大而全的路子，而是大而精。擯棄 華而不實(shí)的所謂多元化發(fā)展，將企業(yè)的力量與資金集中起來(lái)，專(zhuān)心致志，一心一意做 好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)主業(yè)，并通過(guò)不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)水平，成為行業(yè)內(nèi)的扛旗者，成為 一個(gè)具有國(guó)際視野和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代企業(yè)。精品品牌戰(zhàn)略作為一個(gè)迅速成長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)，富力正通過(guò)各種渠道樹(shù)立自己的品牌。品牌的宣 傳需要單一化，需要整合，這樣才能確保品牌信息和品牌形象的有效傳達(dá)。在2005年，富力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)品牌建設(shè)和推廣的力度，將分散在富力產(chǎn)品中的品牌優(yōu)勢(shì)集 中起來(lái)，使富力成為一個(gè)個(gè)性鮮明、風(fēng)格統(tǒng)一，極具個(gè)性和內(nèi)涵的知名企業(yè)。全國(guó)化發(fā)展隨著富力地產(chǎn)走出廣州，南拓北進(jìn)。全國(guó)一盤(pán)棋已經(jīng)成為富力今

12、后的發(fā)展戰(zhàn)略。 在立足廣州的同時(shí)，富力將會(huì)繼續(xù)培養(yǎng)并完善全國(guó)各地的分公司，并從企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 上，將全國(guó)市場(chǎng)作為一個(gè)完整的主體進(jìn)行研究。市場(chǎng)化導(dǎo)向從2004年開(kāi)始，富力已經(jīng)逐步開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，隨著富力產(chǎn)品線(xiàn)的不斷豐富 和完善，富力將會(huì)在一個(gè)集商用、住宅、租賃等一體化的大市場(chǎng)中建立自己的領(lǐng)導(dǎo)地 位。國(guó)際化道路而國(guó)際化的第一步就是資本化。富力地產(chǎn)在資金控制方面一向?yàn)闃I(yè)內(nèi)人士及銀行 界所稱(chēng)道。隨著富力地產(chǎn)股份有限公司已于 2005年7月在香港上市，富力國(guó)際化的 道路將更加穩(wěn)健。、富力的贏利模式一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道1、一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道富力地產(chǎn)2005全年業(yè)績(jī)顯示，營(yíng)業(yè)額為 58.12億元，其中純利

13、達(dá)到12.64億元， 同比上升132%。相比之下，萬(wàn)科公布的年銷(xiāo)售收入達(dá)到139.5億元人民幣，幾乎是富力的2倍還要多，但其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率僅為 53.8%。這正是富力值得自豪之處。2006 年，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額達(dá)到101.87億元，增幅達(dá)74%，純利為人民幣21.45億元，毛利潤(rùn)和 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)分別暴漲110%和135%“規(guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)”是富力多年來(lái)的拓展模式，成功的發(fā)展策 略使富力的每一個(gè)項(xiàng)目都成為城市發(fā)展的坐標(biāo)。富力地產(chǎn)在不斷擴(kuò)大企業(yè)實(shí)體的同 時(shí)，更形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。而占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀?、確保速度的一個(gè)重要因 素。富力在專(zhuān)注發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行科學(xué)地管理，使其更

14、為流暢并行 之有效。富力地產(chǎn)通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資源的整合，從選址、購(gòu)地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售、 售后服務(wù)都制定出一套嚴(yán)格的程序，真正地實(shí)現(xiàn)了一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道，為客戶(hù)提 供完美周到的產(chǎn)品和服務(wù)，創(chuàng)造出真正的和諧人居。拿地富力一向注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而具備充足的土地儲(chǔ)備則是發(fā)展的關(guān)鍵。一體化 運(yùn)營(yíng)模式中眼光獨(dú)到的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍負(fù)責(zé)選址、購(gòu)地工作.富力在購(gòu)入土地之前均會(huì)做出一 系列可行性研究， 每年都會(huì)根據(jù)資金情況儲(chǔ)備足夠 3到5年之用的土地，并保證每 年有足夠項(xiàng)目運(yùn)作。規(guī)劃設(shè)計(jì)富力還擁有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，其中一級(jí)注冊(cè)建筑師和一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師數(shù)十 人，專(zhuān)業(yè)配備齊全，設(shè)備先進(jìn)，在積極拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)不斷提升設(shè)計(jì)

15、水平，創(chuàng)作出包 括大型居住區(qū)、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓等綜合型高品質(zhì)的作品，致力創(chuàng)造新時(shí)代一 流的建筑與環(huán)境藝術(shù)。透過(guò)內(nèi)部進(jìn)行大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)及市內(nèi)設(shè)計(jì)工作，富力能夠更有 效控制成本，并確保產(chǎn)品的質(zhì)量。（3）施工 在富力地產(chǎn)：“質(zhì)量是企業(yè)的生命，沒(méi)有質(zhì)量就沒(méi)有效益”的企業(yè)精神指引下， 技術(shù)力量雄厚的工程部始終把工程質(zhì)量放在第一位， 同時(shí)建立科學(xué)管理架構(gòu)，確保責(zé) 任到人，在確保質(zhì)量的前提下還注重控制施工進(jìn)度及施工安全。（4）銷(xiāo)售策劃 產(chǎn)品質(zhì)量的過(guò)硬獲得客戶(hù)的認(rèn)同與贊賞，不斷提升富力的金質(zhì)品牌。富力地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)模式還包括自行銷(xiāo)售及策劃。富力擁有超過(guò) 100人的訓(xùn)練有素的職業(yè)銷(xiāo)售策劃隊(duì) 伍，自行培訓(xùn)及調(diào)

16、配忠誠(chéng)及專(zhuān)業(yè)的隊(duì)伍為客戶(hù)服務(wù)，藉此富力能夠有效的控制銷(xiāo)售及 市場(chǎng)推廣成本，專(zhuān)業(yè)快速的操盤(pán)速度確保了富力銷(xiāo)售業(yè)績(jī)每年不斷上升。（5）物業(yè)管理為了進(jìn)一步提升樓盤(pán)的含金量，富力在物業(yè)管理方面也投入了大量精力 , 積極進(jìn) 行社區(qū)文化的建設(shè)和培育。 擁有一級(jí)管理資質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為客戶(hù)提供了優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)， 確保富力品牌忠誠(chéng)度逐年上升。一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使得富力地產(chǎn)能有效地進(jìn)行成本控制及全程監(jiān)控， 達(dá)到 質(zhì)量過(guò)硬、價(jià)格合理。 在此基礎(chǔ)上 ,富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都深受市場(chǎng)歡迎，住 宅項(xiàng)目預(yù)售率高達(dá) 90以上。富力的成功上市不僅標(biāo)志著一個(gè)本土房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó) 際化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式的正式形成，也宣告富力地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了

17、一個(gè)全新的發(fā)展階段， 正 式從資金運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)為資本運(yùn)營(yíng)的高效集成企業(yè)。2、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)尋求持續(xù)發(fā)展后勁2006年，宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，地產(chǎn)界風(fēng)起云涌。在市場(chǎng)變革下，競(jìng)爭(zhēng)在悄然加 劇，每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)都在謀求新的突破發(fā)展，已經(jīng)站在地產(chǎn)第一梯隊(duì)的富力地產(chǎn)同樣無(wú) 法回避。與大多數(shù)企業(yè)選擇的縱深發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)不同的是， 富力地產(chǎn)選擇了商業(yè)地產(chǎn)， 以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)的成功轉(zhuǎn)型。（1）富力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)富力雖然是以發(fā)展住宅項(xiàng)目為主，但在北京近期啟動(dòng)的三個(gè)項(xiàng)目說(shuō)明富力在商業(yè) 地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)全面展開(kāi)。作為上市公司，出于對(duì)盈利的考慮，公司也需要一些持有 型物業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收入。”2006年年內(nèi)，富力在北京啟動(dòng)三個(gè)項(xiàng)目，均

18、為寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓的商住綜合體， 分別位于南緯路、白家莊和宋家莊。近日，又在廣州珠江新城購(gòu)入兩幅地塊，也將分 別建設(shè)為商業(yè)辦公綜合項(xiàng)目和金融辦公項(xiàng)目。在富力還沒(méi)有走出廣東時(shí)，就已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括兩間五星級(jí)酒店和一棟 甲級(jí)寫(xiě)字樓，只不過(guò)因?yàn)槠煜碌淖≌看?，?duì)于商用物業(yè)又沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模地開(kāi)發(fā)， 所以商業(yè)地產(chǎn)部分一直被外界忽略。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉為富力制定的三年策略是：在營(yíng)業(yè)收入中， 75%來(lái)自樓盤(pán)銷(xiāo)售， 25%將來(lái)自租金收入。也就是說(shuō)，要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例。持有型物業(yè)計(jì)劃將在商業(yè)地產(chǎn)中占大部分。在北京，富力的重點(diǎn)是東三環(huán)商務(wù)綜 合體項(xiàng)目。富力希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，和現(xiàn)有的富力城、富力雙

19、子座、富力星光大道等 項(xiàng)目形成“富力城商圈”。鑒于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要的資金量和時(shí)間都比較多，富力內(nèi)部也進(jìn)行了相應(yīng)地調(diào) 整，以應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模啟動(dòng)。富力新成立了招商部和一個(gè)商貿(mào)公司，分別負(fù)責(zé) 前期的招商工作和后期的運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，公司也為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作了人才儲(chǔ)備。（2）、蓄謀已久“到了 2010 年，我的目標(biāo)就是：把這些商業(yè)資產(chǎn)分拆上市。 ”一貫以投資眼光獨(dú) 到、處事理性著稱(chēng)的富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力此前說(shuō)到富力商務(wù)地產(chǎn)布局時(shí)表示。而作 為這段話(huà)的最強(qiáng)注腳，北京富力集超 5A 級(jí)智能寫(xiě)字樓、大型綜合商業(yè)、星級(jí)酒店為 一體的富力地產(chǎn)東三環(huán)商務(wù)綜合體項(xiàng)目正在建設(shè)中， 2007年底即將上市。 富力信然廣

20、場(chǎng)、富力愛(ài)丁堡廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目也正在建設(shè)中。富力地產(chǎn)對(duì) “塑造商務(wù)地產(chǎn)新高度 ”蓄謀已久。這幾年住宅地產(chǎn)不斷遭到調(diào)控，富 力開(kāi)始對(duì)另一個(gè)市場(chǎng)給予了更多關(guān)注： 以寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)正 在穩(wěn)步漸進(jìn)。從國(guó)內(nèi)外大環(huán)境以及中國(guó)快速發(fā)展的前景，以及人民幣升值、寫(xiě)字樓價(jià) 值低估、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、 外資進(jìn)入、需求長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)、 退出機(jī)制的建立 （如 境外REITs）等因素來(lái)看，商務(wù)地產(chǎn)正成為內(nèi)資、外資、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)的 新的投資關(guān)注點(diǎn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。在這樣的背景下，富力地產(chǎn)選擇 商業(yè)作為突破口，勢(shì)在必行。（3）、全力出擊2004 年以來(lái)，富力地產(chǎn)就開(kāi)始全面進(jìn)軍

21、商業(yè)地產(chǎn)， 逐步整合旗下的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目， 在布點(diǎn)、規(guī)劃、建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)上進(jìn)行優(yōu)化梳理，完善富力地產(chǎn)在非住宅不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的形 象。在廣州， 2003年 9 月富力地產(chǎn)以 7.7 億元的巨資投向廣州珠江新城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)甲 級(jí)寫(xiě)字樓、 五星級(jí)酒店和公寓等商業(yè)領(lǐng)域。 迄今為止， 富力地產(chǎn)在珠江新城已取得 13 個(gè)地塊，規(guī)劃建設(shè)兩家超五星級(jí)酒店，并且已于 2004 年 7 月 22 日與全球著名連鎖酒 店管理集團(tuán) 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)和凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)簽訂了管理協(xié)議。 2004年，富力 地產(chǎn)在廣州珠江新城的 6 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)全部順利開(kāi)工。 2006年，富力地產(chǎn)將有兩棟 寫(xiě)字樓在廣州珠江新城面市。在北京，北京富力城 1

22、.8 萬(wàn)平方米的六星級(jí)會(huì)所和富力 “雙子座 ”寫(xiě)字樓都已交付 使用；國(guó)內(nèi)最大連鎖企業(yè) 聯(lián)華超市也已經(jīng)進(jìn)駐富力城 “星光大道 ”商業(yè)街，作為 其在華北地區(qū)的形象店和北京的旗艦店； 富力“雙子座 ”兩幢寫(xiě)字樓的租務(wù)工作正在進(jìn) 行中。以商業(yè)為主的大型綜合業(yè)態(tài)建筑群 “富力信然廣場(chǎng) ”和集寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)為 一身的 “富力愛(ài)丁堡公館 ”也在建設(shè)銷(xiāo)售中。而在北京建設(shè)中的富力地產(chǎn)東三環(huán)商務(wù)綜合體項(xiàng)目， 則在項(xiàng)目伊始便成為富力地 產(chǎn)發(fā)展史上又一里程碑。 項(xiàng)目是富力地產(chǎn)根據(jù)數(shù)年對(duì)該區(qū)域操盤(pán)心得以及深刻研究基礎(chǔ)上的商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品，將憑借差異性和專(zhuān)業(yè)性成為泛 CBD 區(qū)域最具銷(xiāo)售力的產(chǎn)品。（ 4）、 悄然成勢(shì)富力

23、上市后，董事長(zhǎng)李思廉為富力制定的三年策略是：在營(yíng)業(yè)收入中， 75%來(lái)自 樓盤(pán)銷(xiāo)售， 25%將來(lái)自租金收入。也就是說(shuō)，要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例，并適當(dāng) 持有。在北京，富力的重點(diǎn)則是東三環(huán)商務(wù)綜合體項(xiàng)目，希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，和現(xiàn)有 的富力城、富力雙子座、富力星光大道等項(xiàng)目形成一個(gè)影響力巨大的 “富力城商圈 ”。 這一構(gòu)想，也非常吻合北京市規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖對(duì)雙井地區(qū)的定位上：未來(lái)的雙井區(qū)域不 僅要保證其經(jīng)濟(jì)活力，還要發(fā)展成為綜合居住區(qū)在內(nèi)的商務(wù)區(qū)。從項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀考慮，泛 CBD 區(qū)域中高檔商業(yè)設(shè)施不足、缺乏高品位餐飲 設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)施、人均商業(yè)面積匱乏的現(xiàn)狀越來(lái)越顯現(xiàn)出來(lái)， “富力城商圈 ”的形成，

24、應(yīng)該是水到渠成。在富力看來(lái)，在所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)值中，商務(wù)地產(chǎn)的價(jià)值最大，因?yàn)樗麄兊挠眉乙垣@ 利為目的，而非以消費(fèi)為目的。所以，其價(jià)值是嚴(yán)格按市場(chǎng)供需來(lái)衡量的，而非成本 加利潤(rùn)決定，所以是利潤(rùn)金字塔的頂層。 “只有商務(wù)地產(chǎn)，才能創(chuàng)造財(cái)富，成就經(jīng)濟(jì) 核心區(qū)的價(jià)值，并最終成為絕對(duì)城市的主流物業(yè)，以帶動(dòng)其它類(lèi)物業(yè)諸如住宅、停車(chē) 和道路等物業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)綜合效應(yīng)。因此，富力地產(chǎn)精心打造東三環(huán)商務(wù)綜合體項(xiàng) 目就是要借助商務(wù)地產(chǎn)這一龍頭效應(yīng)，在北京締造屬于富力自己的巨型 MALL 連鎖 物業(yè)品牌，形成一個(gè)與國(guó)際商業(yè)品牌互補(bǔ)的商業(yè)生態(tài)。多元化的產(chǎn)品策略無(wú)疑能夠降低富力所面臨的商業(yè)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 從富力的中期報(bào) 告看

25、出，近期商業(yè)物業(yè)中的寫(xiě)字樓、公寓等項(xiàng)目的銷(xiāo)售做出了重大貢獻(xiàn)，同時(shí)，富力 擬將具有優(yōu)越地理位置的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為投資物業(yè)長(zhǎng)期持有， 并預(yù)期這些投資物業(yè) 將會(huì)在近期為集團(tuán)帶來(lái)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收入。三、面向未來(lái)，穩(wěn)健創(chuàng)新仍為企業(yè)成功之道13 年，并不是一段很長(zhǎng)的時(shí)間， 而銷(xiāo)售額過(guò)百億則是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)不成文 “門(mén)檻”，過(guò)了這個(gè)門(mén)檻，就會(huì)被認(rèn)為是地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，成為這樣 的領(lǐng)跑者整整用了 12 年的時(shí)間。管理學(xué)大師彼得德魯克說(shuō)：“當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而 是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，決定了其對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗 跌性, 決定了其能否持續(xù)發(fā)展。富力地產(chǎn)一

26、直矢志成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，在十余 年的發(fā)展歷程中，根據(jù)外部環(huán)境變化，不斷把握市場(chǎng)的機(jī)遇，充分利用公司內(nèi)外部的 優(yōu)勢(shì)。十二年的發(fā)展中，富力地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的遵從走過(guò)了從自發(fā)到自覺(jué)的過(guò)程，在 對(duì)客戶(hù)心理和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究把握中，建立和堅(jiān)守了自己的價(jià)值觀，形成了自己的產(chǎn) 品線(xiàn)，從而造就了富力穩(wěn)健而快速的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。1、穩(wěn)健創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力憑借 13 年的建造、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，富力地產(chǎn)在“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高”的企業(yè)精神 指引下，打造了一支“富有戰(zhàn)斗力，富有創(chuàng)新力，富有凝聚力，富有生命力”的精英 團(tuán)隊(duì)。 2006 年，一系列國(guó)家調(diào)控政策的加強(qiáng)，讓大多數(shù)地產(chǎn)商感受到了久違的寒意。 面對(duì)日益嚴(yán)峻的宏觀形勢(shì)， 富力

27、地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)化的基礎(chǔ)上走向精細(xì)化，并且在商務(wù)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)領(lǐng)域創(chuàng)造了新高度，公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工建造、銷(xiāo)售等各方面協(xié)調(diào)、 銜接得當(dāng)，多年來(lái)富力的運(yùn)作呈現(xiàn)了十分良性的循環(huán)，從而締造了百億輝煌。2、土地儲(chǔ)備成未來(lái)決戰(zhàn)關(guān)鍵地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地是根本，隨著富力地產(chǎn)走出廣州，南拓北進(jìn)，全國(guó)一盤(pán)棋已 經(jīng)成為富力今后的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，作為新的“百億豪門(mén)”，富力的雄心與其說(shuō)來(lái)自 于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)增長(zhǎng)， 毋寧說(shuō)來(lái)自地產(chǎn)行業(yè)的整合機(jī)遇。比如近年土地轉(zhuǎn)讓制度 實(shí)行“招、拍、掛”的根本性的轉(zhuǎn)變，由此推動(dòng)了大型房地產(chǎn)企業(yè)由局促一隅的地域 性企業(yè)向面向國(guó)內(nèi)主要城市的全國(guó)性的企業(yè)轉(zhuǎn)變。 業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，富力之所以在調(diào)控下取 得

28、迅速發(fā)展，得益于其珠三角和華北戰(zhàn)略布局，而巨大的土地儲(chǔ)備也成為其未來(lái)決戰(zhàn) 的制勝法寶。截至 2006 年底，富力地產(chǎn)已在廣州、北京、天津、重慶、西安、海南等六地布 局，擁有約 60 個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。富力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備約 2000萬(wàn)平方米，在建面積約 4 00 萬(wàn)平方米。在富力進(jìn)軍西北的第一站古城西安， 總規(guī)模達(dá) 110 萬(wàn)平米的西安富力城已于 06 年 9 月開(kāi)盤(pán)，熱銷(xiāo)勢(shì)頭持續(xù)火暴， 在西安城市復(fù)興大潮中大顯身手， 圓滿(mǎn)完成西安 地產(chǎn)市場(chǎng)的檢閱。 而在西南的重慶， 富力地產(chǎn)一直動(dòng)作不斷， 06 年 8 月以來(lái)已經(jīng)使富 力在重慶的土地儲(chǔ)備達(dá)到近 700 萬(wàn)平米。在渤海之濱的天津，天津富力城，憑借其

29、深 厚的文化底蘊(yùn)、高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁，天津富力另外兩個(gè)項(xiàng) 目也將于 07 年推盤(pán)。富力目前雖然不會(huì)像萬(wàn)科等地產(chǎn)集團(tuán)那樣全面布局， 但在六個(gè)核心地區(qū)深挖做透之后，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將逐步向省會(huì)城市等二線(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展。富力之所以有底氣南征北戰(zhàn)、 六地布局，一個(gè)很重要的原因是有充足的資金來(lái)源。 除了快速拿地、快速推盤(pán)、快速回籠資金的優(yōu)勢(shì)之外，富力地產(chǎn)很重要的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn) 是上市。 2005年 7 月 14日富力地產(chǎn)在香港上市， 上市時(shí)每股 10.8 港元。此后，富力 地產(chǎn)一口氣買(mǎi)下了價(jià)值數(shù)十億元的土地，進(jìn)行大規(guī)模的土地儲(chǔ)備；同時(shí)，其股價(jià)從 1 0.8 港元一路攀升， 截止 2006年 1

30、2 月 31 日，完成分拆計(jì)劃后， 一拆四后的股價(jià)已達(dá) 17 港元，富力地產(chǎn)總市值位居內(nèi)地港股房地產(chǎn)上市公司前列。3、 綜合實(shí)力奠定富力勝局作為百億豪門(mén)的新秀，此前不久，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)部門(mén)公布的2006 年度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合排名顯示， 富力地產(chǎn)從南北眾多地產(chǎn)巨頭當(dāng)中脫穎而出，憑籍其 穩(wěn)健強(qiáng)勁的綜合實(shí)力素質(zhì)，再次登上了“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力”冠軍寶座。據(jù)國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司數(shù)據(jù)顯示： 富力地產(chǎn)綜合實(shí)力位居全國(guó)第一位；完成投資額第一位；竣工面積第一位； 銷(xiāo)售面積第二位； 總資產(chǎn)第二位及經(jīng)營(yíng)總收入第四位， 在權(quán)威的數(shù)據(jù)面前，獲此榮譽(yù)可謂實(shí)至名歸。目前超百億地產(chǎn)企業(yè)集中于華南區(qū)域，

31、雖然銷(xiāo)售額不是評(píng)定企業(yè)成功的唯一標(biāo) 準(zhǔn)，但是卻從一個(gè)側(cè)面上反映了企業(yè)的成功之處，這種成功或許來(lái)自于企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的 敏感，或許來(lái)自于企業(yè)靈活的發(fā)展策略，或許源自于企業(yè)對(duì)品牌的追求、資源的整合 以及成本的合理控制。 富力地產(chǎn)可以說(shuō)是華南眾多民營(yíng)房企的縮影，走的是一條近乎 直線(xiàn)上升的路，成為目前的百億領(lǐng)跑者僅用了 12 年的時(shí)間，而這一成就的獲得同其 他南方民營(yíng)地產(chǎn)巨頭一向在成本控制和資金運(yùn)作方面的超強(qiáng)能力如出一轍。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉對(duì)富力快速增長(zhǎng)之謎的解釋可謂道盡其中奧妙： 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè) 鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒ǎ?即使是后期的物業(yè)管理、二手房買(mǎi)賣(mài)等環(huán)節(jié)也會(huì)增加富力 利潤(rùn)。千錘百煉終成真金，富力地產(chǎn)在不

32、斷擴(kuò)大企業(yè)實(shí)體的同時(shí)，已經(jīng)形成了一條完整 的產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)在專(zhuān)注發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了更科學(xué)地管理，使其更 為流暢并行之有效。占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀?、確保速度的一個(gè)重要因素，為此富力地 產(chǎn)通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資源的整合，從選址、購(gòu)地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售、售后服務(wù)都制 定出一套嚴(yán)格的程序，并協(xié)助業(yè)主辦理銀行按揭、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)服務(wù)，真正的實(shí)現(xiàn) 了一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道， 為消費(fèi)者提供完美周到的貼心服務(wù)，創(chuàng)造出真正的和諧人 居。四、富力管理模式的隱憂(yōu)2006年 6 月 9 日北京富力城開(kāi)發(fā)有限集團(tuán) （以下簡(jiǎn)稱(chēng)富力） 在京建設(shè)項(xiàng)目被主管 部門(mén)全面喊停。直接原因是 富力又一城 施工工地因管理混亂導(dǎo)致一

33、名工人死亡。北 京市建委隨后宣布， 北京富力城開(kāi)發(fā)有限集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目施工許可審批被全面暫停，施 工單位廣州天力建筑集團(tuán)將被停止在北京參與投標(biāo) 90 天。這段時(shí)間內(nèi)，別的企業(yè)也發(fā)生了施工安全事故，也死了人，為什么單獨(dú)富力所有 在京項(xiàng)目會(huì)被叫停？北京富力項(xiàng)目為何被全面叫停？事故發(fā)生后， 承擔(dān)責(zé)任的應(yīng)該是 建筑商廣州天力建筑公司，而不應(yīng)該是富力。1、關(guān)聯(lián)交易引致安全管理不規(guī)范事實(shí)上，天力和富力雖然是各自獨(dú)立的公司，但屬于同一控制人，雙方的關(guān)聯(lián)交 易非常緊密。1993年,現(xiàn)任廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)李思廉和聯(lián)席董事長(zhǎng)張力共同投 資 2000 萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦廣州天力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。可以說(shuō)富力的前身就是天力

34、。雖然前兩 年天力從富力集團(tuán)剝離出去，但富力的多數(shù)項(xiàng)目仍承包給天力。而富力引以為傲的 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游 的做法，從另一個(gè)角度證明天力與富力具 有關(guān)聯(lián)性。不幸的是，被富力視為手足的天力進(jìn)京后，一直不斷惹禍。2004年，天力施工的富力城，連續(xù)發(fā)生 3起安全事故，導(dǎo)致 3人死亡； 2005年， 天力施工的富力又一城 A 區(qū)在沒(méi)有辦理施工許可手續(xù)的情況下擅自開(kāi)工，罰款 65 萬(wàn) 元；2006年5月，富力又一城B區(qū)在沒(méi)有辦理施工許可手續(xù)的情況下再一次擅自開(kāi) 工。即便發(fā)生了這些違法、違規(guī)事件，但由于關(guān)聯(lián)交易，天力仍能在富力建設(shè)項(xiàng)目招 標(biāo)時(shí)繼續(xù)中標(biāo)。但紙包不住火。日前，富力在京項(xiàng)目終因安全事故被全面叫停。

35、6月 6日下午， 由廣州天力公司施工的北京富力又一城施工工地發(fā)生模板倒塌， 導(dǎo)致一員工死亡。事 故發(fā)生時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理在廣州，執(zhí)行經(jīng)理沒(méi)有上崗證，總監(jiān)理工程師在場(chǎng)，但沒(méi)有上崗 資格，甚至連死者姓名和身份都沒(méi)有查清楚。2、運(yùn)營(yíng)管理缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃接二連三地重復(fù)同樣的錯(cuò)誤，導(dǎo)致企業(yè)安全性受到威脅。富力在京項(xiàng)目被全面叫 停，說(shuō)明企業(yè)存在重大管理問(wèn)題。這與富力肥水不流外人田的贏利模式不無(wú)關(guān)系。這 種贏利模式的優(yōu)勢(shì)是成本控制嚴(yán)格， 但這種模式潛在的隱患帶給企業(yè)的傷害也可能是 致命的。公司穩(wěn)定性、安全性差，是企業(yè)缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)的結(jié)果。從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度來(lái) 看，很多管理專(zhuān)業(yè)人員感到富力雖然是規(guī)模超百億的上市公司，但在管理上還處在一 個(gè)項(xiàng)目公司的階段， 很難從他們的產(chǎn)品歸納出系列的產(chǎn)品線(xiàn)特征來(lái)，也很難準(zhǔn)確描述 公司的對(duì)未來(lái)的規(guī)劃和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 從這一角度來(lái)看，富力在對(duì)企業(yè)價(jià)值觀的描 繪、規(guī)劃企業(yè)遠(yuǎn)景目標(biāo)方面還有待加強(qiáng)。附：富力主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總匯:序號(hào)名稱(chēng)城市地址物業(yè)價(jià)格占地面積（平方）建筑面積（平方）1富力尚溢居廣州海珠濱江東路與怡樂(lè)路交匯處普通住宅6500元/平方米4300280212廣州富力城廣州白云機(jī)場(chǎng)快速干線(xiàn)平沙出入口處普通住宅4500元/平方米38000034000003富力貴苑廣州海珠南村路與越秀區(qū)一橋之隔普通住宅不詳4190264834富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓廣州天河珠江新城C