中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢戴德梁行

1、日期(rq)地點，微軟雅黑16號中國(zhn u)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點與趨勢絕對保密外部報告精選之共四十四頁2商業(yè)寫字樓住宅 投資(tu z)較少 政策支持 穩(wěn)健增值 引言(ynyn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)下一塊蛋糕？國家宏觀調控從嚴從緊，未來幾年活躍程度將持續(xù)降溫；市場開發(fā)較為成熟，同時，尤其一線城市用地供應有限;受宏觀調控影響較小，是目前比較活躍的地產(chǎn)板塊之一；共四十四頁 3如何打造(dzo)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4案例(n l)分享 2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢 1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)3目錄共四十四頁 1什么是產(chǎn)業(yè)(chny)地產(chǎn)4共四十四頁定義(dngy)5工業(yè)工業(yè)園科技園商務花園物流倉儲物流商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前尚未

2、有明確的行業(yè)公認定義。從市場操作實務角度，指的是：以產(chǎn)業(yè)為基礎、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型(lixng)為載體，開發(fā)服務于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園（Business Park ）、倉儲/商貿(mào)物流園及相關的生產(chǎn)配套設施等產(chǎn)品。從發(fā)展意義上，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力；幫助產(chǎn)業(yè)提供集聚發(fā)展平臺，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度；幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等；如高新科技園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型專

3、業(yè)市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；共四十四頁價值(jizh)曲線6工業(yè)園工業(yè)廠房1525元/ 商務花園總部基地 / 科技園區(qū) 40100元/ 物流園倉庫 3050元/ 商貿(mào)物流專業(yè)市場 50300元/ 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益預期一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的價值軌跡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更高的價值實現(xiàn)在于(ziy)支撐產(chǎn)業(yè)的上游（研發(fā)設計）及其下游（終端市場）。共四十四頁主體(zht)構成7政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地(td)一級開發(fā)前期進行土地開發(fā)，中前期建設與招商，負責后期服務運營終端用家，企業(yè)運營參與者，通過有償方式使用開發(fā)者管理服務在實際操作中政府、開發(fā)商與

4、進駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發(fā)中政府實際扮演著開發(fā)商的角色。共四十四頁開發(fā)(kif)模式8開發(fā)模式園區(qū)綜合模式地產(chǎn)商模式企業(yè)自用基金模式政府模式共四十四頁價值實現(xiàn)(shxin)方式9土地增值土地基礎設施配套建設與完善及營銷推廣開展會帶來土地自身的升值物業(yè)租售通過部分或者全部出資/出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建成后，通過針對性招商以及提供運營管理服務帶來收益資產(chǎn)融資資產(chǎn)融資是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值另一途徑，可分為債務性融資和權益性融資四種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(dchn)價值實現(xiàn)方式共四十四頁 2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)特點及趨勢10共四十四頁產(chǎn)業(yè)(chny)演變軌跡11

5、產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)網(wǎng)橫向發(fā)展縱向發(fā)展整合發(fā)展 土地 廠房 產(chǎn)業(yè)樓 多元物業(yè) 起步工業(yè)區(qū) 成熟工業(yè)區(qū) 起步產(chǎn)業(yè)區(qū) 成熟產(chǎn)業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè)的點式發(fā)展(fzhn)向著網(wǎng)狀發(fā)展(fzhn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的重要的特征表現(xiàn)。共四十四頁總體發(fā)展歷程(lchng)及趨勢工業(yè)：產(chǎn)業(yè)綜合體12動因(dn yn)存量先進制造業(yè)倉儲物流標準的產(chǎn)業(yè)樓研發(fā)總部經(jīng)濟業(yè)務整合政府和功能區(qū)開發(fā)商 私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主本地和國外綜合性開發(fā)商開發(fā)商參與度后臺服務研發(fā)2000s1980s1990s未來時間類別工業(yè)園（如蛇口工業(yè)區(qū)）科技園(如深圳高新園）商務花園 （如北京豐臺ABP）產(chǎn)業(yè)綜合體（融合研發(fā)設計，商務辦公，高端制

6、造制造，綜合配套等復合功能）產(chǎn)業(yè)集群制造研發(fā)功能現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集群共四十四頁總體發(fā)展(fzhn)歷程及趨勢物流：供應鏈集成園區(qū)132000s1980s1990s未來(wili)時間類別倉庫區(qū)現(xiàn)代物流園商貿(mào)物流園（如深圳筍崗物流園）供應鏈集成園區(qū)功能倉儲配送等第三方物流等商貿(mào)功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，國際采購，第三/四方物流，物流金融等于一體的綜合園區(qū)物流園商貿(mào)園共四十四頁發(fā)展趨勢14四大趨勢功能產(chǎn)品服務理念共四十四頁發(fā)展趨勢15第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關系第四代：產(chǎn)業(yè)綜合體/企業(yè)綜合社區(qū)基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結合部規(guī)模較大，交

7、通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)功能(gngnng)綜合化，社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能發(fā)展階段(jidun)比較發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品服務理念共四十四頁16發(fā)展問題商務花園 產(chǎn)業(yè)綜合體/企業(yè)綜合社區(qū)產(chǎn)業(yè)/房

8、地產(chǎn)功能單一項目規(guī)模（商務）園區(qū)規(guī)模（商務 + 新產(chǎn)業(yè)）發(fā)展周期長產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 + 多元房地產(chǎn)人口不足、位置偏遠產(chǎn)業(yè)人口導入產(chǎn)業(yè) + 綜合功能導入配套不足商務配套休閑配套交通壓力、潮汐現(xiàn)象配套班車休閑、生活物業(yè)綠地、環(huán)境維護公園概念生態(tài)概念收益能力差單一商務研發(fā)產(chǎn)品多元產(chǎn)品營運管理困難物業(yè)管理物業(yè)管理 + 產(chǎn)業(yè) + 金融服務平臺 商務(shngw)花園與產(chǎn)業(yè)綜合體的比較共四十四頁發(fā)展趨勢17生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視的問題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求(zhuqi)的價值核心。理念生態(tài)(shngti)、

9、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展等發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品服務理念共四十四頁發(fā)展趨勢18附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價值外，相應(xingyng)的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。產(chǎn)品硬件(yn jin)附加價值配套服務附加價值服務體系附加價值 提高產(chǎn)品技術含量，增加產(chǎn)品品質； 高復合度項目開發(fā)，包括功能復合及產(chǎn)品復合； 完善配套，建設可循環(huán)體系； 突出社會影響，強化區(qū)域及高品質的環(huán)境景觀建設； 建立對客戶的完善營銷服務體系和標準 采用先進的物業(yè)、商業(yè)服務標準及水平 與配套產(chǎn)品建設保持同步的服務措施 為客戶提供政策支持體系 實現(xiàn)的內(nèi)部服務交流平臺 完備的企業(yè)服務

10、體系產(chǎn)品更高的附加值產(chǎn)品增值的三個維度發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品服務理念共四十四頁發(fā)展趨勢19核心功能外的服務(fw)功能、服務(fw)設施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強企業(yè)進駐欲望的重要驅動力。服務(fw)社區(qū)化服務體系模式服務體系企業(yè)俱樂部企業(yè)外交官網(wǎng)絡社區(qū)秘書室智能化體系個性化服務模式政策體系員工生活配套稅收優(yōu)惠無費區(qū)融資交流平臺一站通關社區(qū)化服務體系兩種模式發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品服務理念共四十四頁 3如何(rh)打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)20共四十四頁21滿足(mnz)產(chǎn)業(yè)/企業(yè)需求 園區(qū)可及性 （區(qū)位(q wi)交通等）科學合理的定位園區(qū)環(huán)境品質 政府支持（優(yōu)惠政策等）園區(qū)服務品質 產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的七大關鍵因素

11、建筑規(guī)劃、設計與質量共四十四頁開發(fā)思路(sl)的轉變22“蓋物業(yè)”向“造平臺”轉變傳統(tǒng)的“蓋物業(yè)”的思維，轉向為入住相關企業(yè)(qy)、員工等提供產(chǎn)業(yè)服務，打造產(chǎn)業(yè)服務平臺。 “做產(chǎn)品”向“創(chuàng)服務”轉變產(chǎn)品觀念突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務體系?！皢我还δ堋毕颉熬C合功能”轉變功能方面突破單一功能開發(fā)的運營模式，轉向集商務辦公、商貿(mào)展示、商務公寓、商務配套、產(chǎn)業(yè)服務于一體的產(chǎn)業(yè)綜合配套區(qū)開發(fā)。 共四十四頁產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)前需要考慮(kol)的問題23產(chǎn)業(yè)分析與選擇？研究合適(hsh)的開發(fā)定位？項目潛在的客戶在哪里？客戶的需求特點是什么？產(chǎn)品開發(fā)組合、

12、形式及合理配比？對各物業(yè)類型進行合理布局、設計？選擇合適的開發(fā)時序及規(guī)模？合適的財務安排？共四十四頁解決(jiju)定位問題科學合理的發(fā)展定位24宏觀經(jīng)濟(hn un jn j)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析規(guī)劃定位概念、開發(fā)方案開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)研究物業(yè)研究產(chǎn)業(yè)定位客戶需求分析企業(yè)需求調研目標客戶定位用地平衡項目功能/形象定位總體規(guī)劃方案建議開發(fā)戰(zhàn)略財務可行性分析共四十四頁解決產(chǎn)業(yè)(chny)問題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的靈魂25產(chǎn)業(yè)定位可行性世界發(fā)展趨勢中國發(fā)展趨勢所處地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展競爭優(yōu)劣勢人才情況人文生活產(chǎn)業(yè)發(fā)展支

13、持區(qū)位優(yōu)劣勢經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟微觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展?jié)摿?jīng)濟產(chǎn)出政策支持配套服務需求用地需求社會效應共四十四頁解決產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品(chnpn)：理清產(chǎn)業(yè)與園區(qū)開發(fā)的關系自然(zrn)形成產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)鏈研究政府中長期規(guī)劃導向土地需求（工業(yè)/物流/產(chǎn)業(yè)/住宅/商業(yè)/公建）人口研究（年齡/收入/家庭結構）工業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)酒店、工業(yè)商業(yè)、文教住宅、商業(yè)辦公物業(yè)開發(fā)商開發(fā)背景/目標營運模式/實力經(jīng)驗/團隊靜態(tài)分析內(nèi)部邏輯性產(chǎn)業(yè)布局尋找未來定位開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)需求經(jīng)濟效應土地需求資金投入量經(jīng)濟效應融資條件資金計劃投資收益資產(chǎn)戰(zhàn)略基礎建設道路要求共四十四頁27服務外包面積(min j)需求支付(zhf)能力電子信

14、息文化產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能支付能力和面積需求都因公司規(guī)模而差異較大行業(yè)聚集效應明顯，對項目氛圍要求很高面積需求一般 支付能力較弱為人力密集型行業(yè)，需要豐富的配套設施面積需求根據(jù)企業(yè)規(guī)模而定，金融外包需求面積較大 支付能力較高 為人力密集型行業(yè)，需要大量配套設施 面積需求較大承租能力一般行業(yè)目前還處于發(fā)展初期，因而面臨著大量企業(yè)的規(guī)模都較小主力租戶群體次主力租戶群體戰(zhàn)略租戶群體示例：某產(chǎn)業(yè)園項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略共四十四頁解決產(chǎn)品問題(wnt)“客戶為本”的產(chǎn)品組合28政府(zhngf)政策及規(guī)劃物業(yè)發(fā)展規(guī)律市場競爭環(huán)境本體地塊解析獨棟 總部SOHO辦公企業(yè)孵化器研發(fā)辦公生產(chǎn)制造配套酒店配套宿舍配套商業(yè)獨棟總

15、部基地配套宿舍孵化器/SOHO研發(fā)辦公物業(yè)類型示例共四十四頁把握不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(dchn)類別的關鍵指標29不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細分類別下的關鍵(gunjin)指標工業(yè)園區(qū)物流園區(qū)商務花園商貿(mào)物流共四十四頁 4案例(n l)分享30共四十四頁工業(yè)(gngy)31金地“門道”，珠海項目概況：位于珠海市香洲區(qū)南屏鎮(zhèn)洪灣工業(yè)片區(qū)，占地面積約70萬 。產(chǎn)品特色：全國具有代表性的花園式商務花園項目，作為(zuwi)香洲區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一個載體，在珠海率先引進了EOD的概念，營造綠色生態(tài)研發(fā)辦公區(qū)。DTZ服務內(nèi)容：項目前期策劃、營銷策劃、招商代理等全程發(fā)展顧問。共四十四頁32金地門道(mndo)共四十四頁33金地門

16、道(mndo)共四十四頁34金地門道(mndo)共四十四頁35金地門道(mndo)共四十四頁36TCL國際E城，深圳項目概況：位于(wiy)深圳留仙洞高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，占地26萬,建筑面積約44萬產(chǎn)品特色：項目分期進行開發(fā)，產(chǎn)品涵括產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓，產(chǎn)業(yè)商務樓等多物業(yè)類型，在運營模式方面進行了創(chuàng)新性的探討。DTZ服務內(nèi)容：前期策劃服務。共四十四頁37華南城，深圳項目概況(gikung)：位于深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃總建筑面積為220萬 。產(chǎn)品特色：紡織服裝、皮革皮具、印刷紙品包裝、五金化工塑膠、電子、建材、家具、小商品、電器等工業(yè)原料及商品交易中心，提供相關產(chǎn)品與原料的物流倉儲配送及制造業(yè)集成服

17、務。商貿(mào)物流DTZ服務內(nèi)容：前期(qinq)招商策劃服務。共四十四頁38產(chǎn)業(yè)(chny)地產(chǎn)華南城華南城共四十四頁39產(chǎn)業(yè)(chny)地產(chǎn)華南城華南城共四十四頁40長城國際采購中心項目，深圳項目概況：位于深圳羅湖筍崗物流園區(qū)，原長城貨代市場，總占地約9萬 ，擬規(guī)劃總建筑面積約30萬 。產(chǎn)品特色：規(guī)劃通過(tnggu)通過(tnggu)升級改造發(fā)展成為國際物流總部基地、大宗商品交易市場、現(xiàn)代物流公共信息平臺，形成新的城市中心區(qū)。 DTZ服務內(nèi)容(nirng)：前期策劃與可行性研究服務。共四十四頁41產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(dchn)長城國際采購中心共四十四頁倉儲(cngch)物流42普洛斯國際(guj)物流園，深圳鹽田港項目概況：位于鹽田港后方陸域西北片區(qū)，園區(qū)占地面積為18.2萬 ，總建筑面積為30萬 ，共分三期開發(fā)建設。產(chǎn)品特色：功能定位為出口監(jiān)管和保稅倉。該項目是深圳第一個采取先進的盤旋車道設計，使車輛能直接到達各層裝卸貨物。DTZ服務內(nèi)容：項目可行性研究及招商代理服務。共四十四頁43感謝聆聽，歡迎(hunyng)交流！共四十四頁內(nèi)容摘要日期地點，微軟雅黑16號?？偛炕?/ 科技園區(qū)。土地基礎設施配套建