個人如何投資房地產（23頁）

1、個人如何投資房地產2022/7/25108財政 3115房地產投資概述在目前眾多個人投資項目中，房地產已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃中。房地產投資的概念 房地產投資是指人們?yōu)閷崿F某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。2022/7/25208財政 3115房地產屬于實業(yè)的范疇，一般認為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。房地產

2、投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。2022/7/25308財政 3115房地產投資的類型從房地產的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產投資的用途角度：地產投資、住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資等。從房地產投資經營方式角度：出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。 2022/7/25408財政 3115從房地產投資形式的角度直接投資 投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程并參與有關的管理工作。 包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形

3、式。間接投資 將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。 具體投資形式包括：購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。2022/7/25508財政 3115從房地產投資的用途角度地產投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經營來獲取投資收益。住宅房地產投資 投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。商業(yè)房地產投資 主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等。工業(yè)房地產投資 我國目前工業(yè)房地產投資主要集中于開

4、發(fā)區(qū)建設中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。2022/7/25608財政 3115從房地產投資的經營角度出售型房地產項目 以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。出租型房地產項目 以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的?；旌闲头康禺a項目 以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。2022/7/25708財政 3115房地產投資的目的：就是為了通過開發(fā)和經營等過程獲取未來收益。 個人購買房地產動機現金流量收益避稅收入銷售收益2022/7/25消

5、費2022/7/25808財政 3115房地產投資的風險市場風險交易風險自然風險購買力風險52342022/7/25流動性風險1 資金流動性差，變現性也較差購買力水平下降，會影響對房地產的消費水平受到社會經濟發(fā)展趨勢和國家相關政策影響信息不對稱所造成的風險908財政 3115房地產投資注意事項 1、個人資金實力及租賃市場分析 房地產投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產。 其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定的把握，避免投資的盲目性。市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租

6、賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。 2022/7/251008財政 3115房地產投資注意事項2、房產投資品種的選擇 目前供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等； 一般來說，當一個地區(qū)的經濟出現繁榮和快速增長時，投資商業(yè)用房甚至是公寓都會有較好的回報； 與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠，升值也會比較穩(wěn)定。2022/7/251108財政 3115購買住宅基本因素： 位置、環(huán)境、配套、開發(fā)商的實力和信譽、小區(qū)規(guī)劃、房地產管理、朝向、樓層、住房檔次、售價、戶型設計商鋪投資基本因素： 了解城市以及道路規(guī)劃、考察商鋪具體位置的特性、計算投資回報

7、率、進行適度風險投資、堅持長期投資、檢查商鋪品質寫字樓投資基本因素： 地段要好，最好是市中心的黃金區(qū)域、計算投資回報率、瞄準客戶群、調查入戶率、檢查配套 2022/7/251208財政 3115房地產投資注意事項3、購置投資型房產時應考慮全面 綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。2022/7/251308財政 3115房地產投資注意事項4、購置房產后如何進行投資操作 即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合

8、適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。 隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。 2022/7/251408財政 3115房地產投資注意事項5、個人投資房產承擔的風險問題 如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。 因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40。 2022/7/251508財政 3115房地產投資中

9、規(guī)避風險、獲得收益的建議1、審時度勢，把握時機 樓市的發(fā)展存在周期性，加強對市場的調查研究，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準確商機。在合適的時機，以相對較低的價格介入有升值潛力的房產。 就那棟房，我要了！2022/7/251608財政 3115房地產投資中規(guī)避風險、獲得收益的建議2、考察地段，充分了解 在落實投資前，對目標房產所在地段進行考察非常重要，考察內容包括三個方面： 第一、了解目標房產所在地段未來的規(guī)劃； 第二、了解目標房產的升值潛力； 第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。 2022/7/251708財政 3115房地產投資中規(guī)避風險、獲得收益的建議

10、3、保障收益，避免空置 如寫字樓投資者均以租金回報作為獲利手段，但其較容易受市場大環(huán)境影響，如金融危機、住宅泡沫爆破、股市大幅波動等。這些現象容易導致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至會引發(fā)只租不售局面的逆轉。因而具有長期持有物業(yè)的強烈心態(tài)，保障收益、避免空置最為關鍵。2022/7/251808財政 3115房地產投資中規(guī)避風險、獲得收益的建議 也可向房地產投資方面的專家咨詢，獲取專業(yè)意見，可以有效地維護投資者投資的穩(wěn)健性，降低風險，獲得較高的收益。4、審慎選房，咨詢專家 投資樓市除時機和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產品種，例如房改房、拍賣房，不同的品種有不同的升值空間。 2022/7/251908財政 3115房地產投資中規(guī)避風險、獲得收益的建議“不要將雞蛋放在一個籃子里”，通過投資組合來分散非系統(tǒng)性風險。5、平衡投資，長短結合 投資樓市收益豐厚但資金回收周期長，因此投資者要正確評估自己的投資承受能力，可以選擇長線投資和短線操作并行。 2022/7/252008財政 3115房地產投資中規(guī)避風險、獲得收益的建議6、合理選擇區(qū)域回避樓市過熱區(qū)域，止步于熱點城市、熱點片區(qū)，房價升速過快、升幅過大、投資者比例過高、“炒房炒股”成為一種城市文化和生活時尚的城市，遠離那些城市基礎設