房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)_secret

1、PAGE 偉業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目管理手冊(cè)（管理級(jí)別）PAGE PAGE 130 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載房商網(wǎng) - 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全聯(lián)系QQ：1053527879 營(yíng)銷(xiāo)代理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)（管理級(jí)別）偉業(yè)顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)管理中心前言隨著偉業(yè)全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施，偉業(yè)代理的項(xiàng)目已立足北京，走向全國(guó)，管理幅度和復(fù)雜程度隨之加大。營(yíng)銷(xiāo)代理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱手冊(cè)）旨在提出偉業(yè)特色的、標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)操作和管理規(guī)范，從而進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率、保證客戶滿意度，使我們?cè)谖磥?lái)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)高速發(fā)展。適用范圍手冊(cè)所提出的操作流程及流程中每一節(jié)點(diǎn)所應(yīng)遵循的操作規(guī)范是所有營(yíng)銷(xiāo)代理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、管理

2、的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是各級(jí)操作者必須遵守的規(guī)范，是公司管理者進(jìn)行監(jiān)督、管理、檢驗(yàn)的依據(jù)。保密要求本手冊(cè)為偉業(yè)顧問(wèn)公司之內(nèi)部資料，嚴(yán)禁除偉業(yè)顧問(wèn)公司授權(quán)之外的任何單位、個(gè)人進(jìn)行復(fù)印、拷貝等泄露商業(yè)機(jī)密的行為發(fā)生，違者追究其法律責(zé)任。偉業(yè)顧問(wèn)員工對(duì)手冊(cè)負(fù)有保密義務(wù)。名詞解釋流程：是指以發(fā)生的時(shí)間順序或者邏輯順序先后排列的一系列事件、動(dòng)作，體現(xiàn)為流程圖。節(jié)點(diǎn)：是指工作事件、工作任務(wù)、業(yè)務(wù)動(dòng)作，即流程圖中的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。高一級(jí)節(jié)點(diǎn)可分解為多個(gè)次級(jí)節(jié)點(diǎn)，組成某一高一級(jí)節(jié)點(diǎn)的所有相應(yīng)次級(jí)節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的順序關(guān)系又稱上一級(jí)節(jié)點(diǎn)的子流程。節(jié)點(diǎn)操作規(guī)范：是指完成每一操作節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范總和，包括A.工作描述及總體要求

3、、B.負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人、C.時(shí)限要求、D.具體步驟、審批流程和E.工具箱（其中包含模板、公司相應(yīng)具體制度文本、該節(jié)點(diǎn)操作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等）。結(jié)構(gòu)說(shuō)明手冊(cè)以公司現(xiàn)有的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理、項(xiàng)目操作為依據(jù)，梳理出了營(yíng)銷(xiāo)代理項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)流程，同時(shí)做了適當(dāng)優(yōu)化，在每一操作節(jié)點(diǎn)都配備了標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范，由總流程圖和相應(yīng)節(jié)點(diǎn)操作規(guī)范兩部分構(gòu)成，涵蓋了從接案到結(jié)案的項(xiàng)目生命周期全過(guò)程。流程圖中的節(jié)點(diǎn)流程圖表現(xiàn)了各節(jié)點(diǎn)之間的系統(tǒng)關(guān)系，其中的節(jié)點(diǎn)共分三級(jí)：級(jí)節(jié)點(diǎn)是最高一級(jí)節(jié)點(diǎn)，共四個(gè)，編號(hào)為“1”、“2”、“3”、“4”，可進(jìn)而分解為級(jí)節(jié)點(diǎn)。級(jí)節(jié)點(diǎn)是指級(jí)節(jié)點(diǎn)中包含的工作事件，是對(duì)級(jí)節(jié)點(diǎn)的分解，編號(hào)為“1.1”、“1.

4、2”、“2.1”等以此類(lèi)推； 級(jí)節(jié)點(diǎn)是將級(jí)節(jié)點(diǎn)中所包含的工作事件進(jìn)一步分解為具體業(yè)務(wù)動(dòng)作。為便于掌握，級(jí)節(jié)點(diǎn)一般不再進(jìn)一步分解，如確實(shí)包含可分解的細(xì)節(jié)操作步驟和流程，一般在相應(yīng)規(guī)范中的D具體流程和關(guān)鍵審批中予以體現(xiàn)。編號(hào)為“1.1.1”、“3.2.1”等以此類(lèi)推。節(jié)點(diǎn)操作規(guī)范手冊(cè)為所有級(jí)節(jié)點(diǎn)配備了相應(yīng)操作規(guī)范（除個(gè)別操作規(guī)范配備給了級(jí)節(jié)點(diǎn)），用以規(guī)范該節(jié)點(diǎn)的操作和管理，包括從A到E五個(gè)方面：A是工作描述及總體要求，包含描述總體工作的性質(zhì)、與其他工作節(jié)點(diǎn)的轉(zhuǎn)承關(guān)系、重要輸入輸出、不可或缺的內(nèi)容要點(diǎn)或要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；B是對(duì)負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人的明確，包含明確該節(jié)點(diǎn)的主要負(fù)責(zé)人、執(zhí)行人或者重要

5、的其他參與人、合作人，并強(qiáng)調(diào)的上述人員的責(zé)任要點(diǎn)；C是時(shí)限要求，即不可延誤的時(shí)限要求；D是具體流程和關(guān)鍵審批，用于明確、或者進(jìn)一步分解該節(jié)點(diǎn)的具體流程（子流程），或者用于強(qiáng)化關(guān)鍵審批流程；E是支持該三級(jí)節(jié)點(diǎn)工作的工具箱，包括用于完成該節(jié)點(diǎn)工作需使用的模板、可借鑒的制度范本或者必須遵守的制度、以及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，現(xiàn)規(guī)范為三類(lèi)：必須嚴(yán)格執(zhí)行的公司制度和規(guī)范，輸入輸出模板，及供參考使用的輔助工具。需特別指出的是：鑒于個(gè)別級(jí)節(jié)點(diǎn)包含業(yè)務(wù)動(dòng)作（即級(jí)節(jié)點(diǎn)）較多，為了方便使用者，對(duì)個(gè)別級(jí)節(jié)點(diǎn)也配備了總體操作規(guī)范（A-E）。流程圖中顯示的只是各事件的一般時(shí)間順序或者邏輯順序，在實(shí)際工作中，一些節(jié)點(diǎn)可能同時(shí)并行或者合

6、并執(zhí)行，但每一節(jié)點(diǎn)的規(guī)范都應(yīng)得到有效遵守?？蛻絷P(guān)系管理通過(guò)各種方式與客戶，即開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵對(duì)接人建立友好往來(lái)關(guān)系，深入了解并掌握開(kāi)發(fā)商需求，挖掘更深層次的客戶關(guān)系，力求建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，是項(xiàng)目正常運(yùn)作，公司可持續(xù)性發(fā)展的重要基礎(chǔ)；鑒于溝通工作應(yīng)貫穿于運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)階段，手冊(cè)中特在每個(gè)級(jí)節(jié)點(diǎn)最后，增加“客戶關(guān)系管理”節(jié)點(diǎn)，詳細(xì)闡述該階段，客戶關(guān)系維護(hù)的側(cè)重點(diǎn)、溝通方式、具體執(zhí)行人等內(nèi)容。 最后，向在編寫(xiě)手冊(cè)過(guò)程當(dāng)中給予我們支持的領(lǐng)導(dǎo)、同事表示由衷的謝意！目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc249413897 1.接案 PAGEREF _Toc249413897

7、h 77 HYPERLINK l _Toc249413898 1.1獲取項(xiàng)目信息 PAGEREF _Toc249413898 h 77 HYPERLINK l _Toc249413899 1.2項(xiàng)目信息匯總 PAGEREF _Toc249413899 h 88 HYPERLINK l _Toc249413900 1.3項(xiàng)目分配及判斷 PAGEREF _Toc249413900 h 99 HYPERLINK l _Toc249413901 1.3.1項(xiàng)目分配 PAGEREF _Toc249413901 h 99 HYPERLINK l _Toc249413902 1.3.2信息調(diào)研及資料整理 P

8、AGEREF _Toc249413902 h 1010 HYPERLINK l _Toc249413903 1.4項(xiàng)目分類(lèi) PAGEREF _Toc249413903 h 1111 HYPERLINK l _Toc249413904 1.5團(tuán)隊(duì)搭建 PAGEREF _Toc249413904 h 1212 HYPERLINK l _Toc249413905 1.6執(zhí)行反饋 PAGEREF _Toc249413905 h 1414 HYPERLINK l _Toc249413906 1.6.1起草提案報(bào)告 PAGEREF _Toc249413906 h 1414 HYPERLINK l _Toc

9、249413907 1.6.2提案預(yù)匯報(bào)及商務(wù)標(biāo)確定 PAGEREF _Toc249413907 h 1515 HYPERLINK l _Toc249413908 1.7評(píng)估結(jié)果 PAGEREF _Toc249413908 h 1616 HYPERLINK l _Toc249413909 1.8簽訂代理合同 PAGEREF _Toc249413909 h 1717 HYPERLINK l _Toc249413910 1.8.1項(xiàng)目概算 PAGEREF _Toc249413910 h 1717 HYPERLINK l _Toc249413911 1.8.2簽約 PAGEREF _Toc24941

10、3911 h 1818 HYPERLINK l _Toc249413912 1.9客戶關(guān)系管理 PAGEREF _Toc249413912 h 2222 HYPERLINK l _Toc249413913 2.項(xiàng)目籌備 PAGEREF _Toc249413913 h 2323 HYPERLINK l _Toc249413914 2.1制訂項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 PAGEREF _Toc249413914 h 2323 HYPERLINK l _Toc249413915 2.2團(tuán)隊(duì)組建 PAGEREF _Toc249413915 h 2424 HYPERLINK l _Toc249413916 2.2

11、.1分公司獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建 PAGEREF _Toc249413916 h 2424 HYPERLINK l _Toc249413917 2.2.2分公司間合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建 PAGEREF _Toc249413917 h 2727 HYPERLINK l _Toc249413918 2.3項(xiàng)目交底 PAGEREF _Toc249413918 h 2828 HYPERLINK l _Toc249413919 2.4排定時(shí)間計(jì)劃大表 PAGEREF _Toc249413919 h 3030 HYPERLINK l _Toc249413920 2.5制定項(xiàng)目預(yù)算 PAGEREF _Toc2494

12、13920 h 3131 HYPERLINK l _Toc249413921 2.5.1項(xiàng)目預(yù)算起草、審批 PAGEREF _Toc249413921 h 3131 HYPERLINK l _Toc249413922 2.5.2日常支出管理 PAGEREF _Toc249413922 h 3535 HYPERLINK l _Toc249413923 2.6進(jìn)場(chǎng) PAGEREF _Toc249413923 h 3737 HYPERLINK l _Toc249413924 2.6.1辦公家具、設(shè)備、用品配備 PAGEREF _Toc249413924 h 3737 HYPERLINK l _Toc

13、249413925 2.6.2營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)配備 PAGEREF _Toc249413925 h 4040 HYPERLINK l _Toc249413926 2.6.3工服配備 PAGEREF _Toc249413926 h 4343 HYPERLINK l _Toc249413927 2.6.4后勤保障 PAGEREF _Toc249413927 h 4444 HYPERLINK l _Toc249413928 2.7確定銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理制度 PAGEREF _Toc249413928 h 4646 HYPERLINK l _Toc249413929 2.7.1確定銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理細(xì)則 PAGERE

14、F _Toc249413929 h 4646 HYPERLINK l _Toc249413930 2.7.2組織銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn) PAGEREF _Toc249413930 h 4848 HYPERLINK l _Toc249413931 2.8全案營(yíng)銷(xiāo)策劃總體方案 PAGEREF _Toc249413931 h 4949 HYPERLINK l _Toc249413932 2.8.1市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc249413932 h 5050 HYPERLINK l _Toc249413933 2.8.2產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc249413933 h 5353 HYPERLINK

15、 l _Toc249413934 2.8.3客戶定位 PAGEREF _Toc249413934 h 5454 HYPERLINK l _Toc249413935 2.8.4形象定位 PAGEREF _Toc249413935 h 5555 HYPERLINK l _Toc249413936 2.8.5價(jià)格定位 PAGEREF _Toc249413936 h 5656 HYPERLINK l _Toc249413937 2.8.6.制定營(yíng)銷(xiāo)策略 PAGEREF _Toc249413937 h 5757 HYPERLINK l _Toc249413938 2.8.7開(kāi)發(fā)商要求的專題報(bào)告 PAGE

16、REF _Toc249413938 h 5858 HYPERLINK l _Toc249413939 2.9配合開(kāi)發(fā)商與其他乙方公司的工作 PAGEREF _Toc249413939 h 5959 HYPERLINK l _Toc249413940 2.9.1與廣告公司的合作 PAGEREF _Toc249413940 h 5959 HYPERLINK l _Toc249413941 2.9.2與制作公司的合作 PAGEREF _Toc249413941 h 6060 HYPERLINK l _Toc249413942 2.9.3與設(shè)計(jì)公司的合作 PAGEREF _Toc249413942 h

17、 6162 HYPERLINK l _Toc249413943 2.9.4與物業(yè)公司的合作 PAGEREF _Toc249413943 h 6263 HYPERLINK l _Toc249413944 2.10銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作 PAGEREF _Toc249413944 h 6464 HYPERLINK l _Toc249413945 2.10.1制定開(kāi)盤(pán)計(jì)劃 PAGEREF _Toc249413945 h 6464 HYPERLINK l _Toc249413946 2.10.2起草、確定答客問(wèn)和銷(xiāo)售說(shuō)辭 PAGEREF _Toc249413946 h 6667 HYPERLINK l _To

18、c249413947 2.10.3制作、管理銷(xiāo)售物料 PAGEREF _Toc249413947 h 6869 HYPERLINK l _Toc249413948 2.10.4制定價(jià)格表 PAGEREF _Toc249413948 h 6970 HYPERLINK l _Toc249413949 2.10.5制作、管理銷(xiāo)售道具 PAGEREF _Toc249413949 h 7071 HYPERLINK l _Toc249413950 2.11項(xiàng)目傭金制度的制定、審批 PAGEREF _Toc249413950 h 7172 HYPERLINK l _Toc249413951 2.12合規(guī)性準(zhǔn)

19、備及落實(shí) PAGEREF _Toc249413951 h 7374 HYPERLINK l _Toc249413952 2.13客戶關(guān)系管理 PAGEREF _Toc249413952 h 7576 HYPERLINK l _Toc249413953 3項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行 PAGEREF _Toc249413953 h 7879 HYPERLINK l _Toc249413954 3.1營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行 PAGEREF _Toc249413954 h 7879 HYPERLINK l _Toc249413955 3.1.1階段性營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的總結(jié)及調(diào)整 PAGEREF _Toc249413955 h 7

20、879 HYPERLINK l _Toc249413956 3.1.2制定、落實(shí)媒體執(zhí)行計(jì)劃 PAGEREF _Toc249413956 h 7980 HYPERLINK l _Toc249413957 3.1.3落實(shí)公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃 PAGEREF _Toc249413957 h 8182 HYPERLINK l _Toc249413958 3.1.4落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng) PAGEREF _Toc249413958 h 8384 HYPERLINK l _Toc249413959 3.2銷(xiāo)售過(guò)程管理 PAGEREF _Toc249413959 h 8485 HYPERLINK l _Toc249

21、413960 3.2.1接電 PAGEREF _Toc249413960 h 8586 HYPERLINK l _Toc249413961 3.2.2接訪 PAGEREF _Toc249413961 h 8788 HYPERLINK l _Toc249413962 3.2.3認(rèn)購(gòu) PAGEREF _Toc249413962 h 8889 HYPERLINK l _Toc249413963 3.2.4簽約/合同 PAGEREF _Toc249413963 h 9293 HYPERLINK l _Toc249413964 3.2.5退房 PAGEREF _Toc249413964 h 9597 H

22、YPERLINK l _Toc249413965 3.2.6換房 PAGEREF _Toc249413965 h 9799 HYPERLINK l _Toc249413966 3.2.7按揭 PAGEREF _Toc249413966 h 99100 HYPERLINK l _Toc249413967 3.2.8交房 PAGEREF _Toc249413967 h 102103 HYPERLINK l _Toc249413968 3.2.9與開(kāi)發(fā)商各部門(mén)的對(duì)接 PAGEREF _Toc249413968 h 104105 HYPERLINK l _Toc249413969 3.3銷(xiāo)售數(shù)據(jù)管理

23、PAGEREF _Toc249413969 h 105106 HYPERLINK l _Toc249413970 3.3.1數(shù)據(jù)的記錄、匯總、傳遞 PAGEREF _Toc249413970 h 105106 HYPERLINK l _Toc249413971 3.3.2數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc249413971 h 107109 HYPERLINK l _Toc249413972 3.4代理費(fèi)結(jié)算管理 PAGEREF _Toc249413972 h 108109 HYPERLINK l _Toc249413973 3.4.1應(yīng)收代理費(fèi)核算 PAGEREF _Toc249413973

24、 h 108109 HYPERLINK l _Toc249413974 3.4.2應(yīng)收代理費(fèi)催收 PAGEREF _Toc249413974 h 111112 HYPERLINK l _Toc249413975 3.5銷(xiāo)售傭金管理 PAGEREF _Toc249413975 h 112113 HYPERLINK l _Toc249413976 3.5.1傭金制度的傳達(dá) PAGEREF _Toc249413976 h 112113 HYPERLINK l _Toc249413977 3.5.2傭金的核算與發(fā)放 PAGEREF _Toc249413977 h 113114 HYPERLINK l

25、_Toc249413978 3.6客戶關(guān)系管理 PAGEREF _Toc249413978 h 114115 HYPERLINK l _Toc249413979 4.項(xiàng)目結(jié)案 PAGEREF _Toc249413979 h 116117 HYPERLINK l _Toc249413980 4.1簽署結(jié)案確認(rèn)書(shū) PAGEREF _Toc249413980 h 116117 HYPERLINK l _Toc249413981 4.2撤場(chǎng) PAGEREF _Toc249413981 h 118119 HYPERLINK l _Toc249413982 4.2.1資產(chǎn)處置 PAGEREF _Toc24

26、9413982 h 119120 HYPERLINK l _Toc249413983 4.2.2財(cái)務(wù)結(jié)算 PAGEREF _Toc249413983 h 120121 HYPERLINK l _Toc249413984 4.2.3人員安置 PAGEREF _Toc249413984 h 121122 HYPERLINK l _Toc249413985 4.2.4資料整理 PAGEREF _Toc249413985 h 122123 HYPERLINK l _Toc249413986 4.3撰寫(xiě)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告 PAGEREF _Toc249413986 h 124125 HYPERLINK l _

27、Toc249413987 4.4客戶關(guān)系管理 PAGEREF _Toc249413987 h 1251261.接案1.1獲取項(xiàng)目信息A、工作描述及總體要求工作描述：獲取項(xiàng)目信息是指公司員工通過(guò)老客戶延續(xù)、業(yè)內(nèi)介紹、員工推薦、主動(dòng)拓展、客戶主動(dòng)上門(mén)等方式獲取項(xiàng)目信息，進(jìn)行信息的初步整理填報(bào)。要點(diǎn)要求：在當(dāng)日收集到準(zhǔn)確、有效的項(xiàng)目信息后，填寫(xiě)項(xiàng)目接洽記錄表；以上相關(guān)表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱。轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目接案提供信息源，同時(shí)是1.2項(xiàng)目信息匯總的信息來(lái)源。輸入輸出：輸入：開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目信息。輸出：項(xiàng)目接洽記錄表。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：信息主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)獲取項(xiàng)目信息的公司員工對(duì)

28、項(xiàng)目信息進(jìn)行收集、整理、填報(bào)。執(zhí)行人：公司所有員工通過(guò)各種方式及渠道獲取項(xiàng)目信息，并加以收集、整理、填報(bào)。C、時(shí)限要求隨時(shí)記錄信息，隨時(shí)上報(bào)。D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱規(guī)范類(lèi)輸入輸出模板：1.2項(xiàng)目信息匯總A、工作描述及總體要求工作描述：信息匯總是對(duì)獲得的項(xiàng)目信息進(jìn)行初步判斷、匯總與上報(bào)。項(xiàng)目信息由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心統(tǒng)一進(jìn)行管理。要點(diǎn)要求：1、從公司各部門(mén)收集項(xiàng)目接洽記錄表，監(jiān)督、指導(dǎo)填報(bào)人完善信息；2、初步判斷、匯總項(xiàng)目信息后，上報(bào)至營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心副總經(jīng)理；3、項(xiàng)目較多時(shí)需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行排序，對(duì)需要立即回復(fù)客戶的項(xiàng)目要第一時(shí)間上報(bào)；以上相關(guān)表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱。轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)

29、點(diǎn)為項(xiàng)目接案提供信息匯總及初步判斷，同時(shí)是1.3項(xiàng)目分配及判斷的重要參考依據(jù)。輸入輸出：輸入：公司各部門(mén)人員上報(bào)項(xiàng)目接洽記錄表。輸出：偉業(yè)拓展項(xiàng)目周報(bào)B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心（副）總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)并及時(shí)查看跟進(jìn)信息主管匯總上報(bào)的拓展項(xiàng)目信息。執(zhí)行人：信息主管收集公司各部門(mén)人員獲得的項(xiàng)目信息，并加以判斷、匯總及上報(bào)。C、時(shí)限要求每日12：00前收集各部門(mén)的項(xiàng)目接洽記錄表；15：00前匯總報(bào)至營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心副總經(jīng)理；每周一12：00前整理上周項(xiàng)目信息，填寫(xiě)偉業(yè)拓展項(xiàng)目周報(bào)報(bào)至營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心副總經(jīng)理。D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱

30、規(guī)范類(lèi)輸入輸出模板：1.3項(xiàng)目分配及判斷1.3.1項(xiàng)目分配A、工作描述及總體要求工作描述：項(xiàng)目分配是指營(yíng)銷(xiāo)策劃中心（副）總經(jīng)理按照初步獲得的項(xiàng)目基本信息，綜合考慮各部、各分公司情況后，安排負(fù)責(zé)部門(mén)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。要點(diǎn)要求：應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目情況（如區(qū)位、項(xiàng)目體量、客戶需求、業(yè)務(wù)類(lèi)型等）、各部門(mén)各分公司情況，進(jìn)行合理分配；轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)根據(jù)1.2偉業(yè)拓展項(xiàng)目周報(bào)中初步了解的項(xiàng)目基本信息、客戶信息以及對(duì)項(xiàng)目的初級(jí)分析判斷進(jìn)行分配，其分配結(jié)果為確定1.3.2信息調(diào)研及整理工作的執(zhí)行人；輸入輸出：輸入：偉業(yè)拓展項(xiàng)目周報(bào)輸出：分配的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：控股公司執(zhí)行總經(jīng)理 負(fù)責(zé)對(duì)分

31、配結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目分配原則，合理分配負(fù)責(zé)人；C、時(shí)限要求無(wú)D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱無(wú)1.3.2信息調(diào)研及資料整理A、工作描述及總體要求工作描述：信息調(diào)研及資料整理是指項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通過(guò)約見(jiàn)、拜訪開(kāi)發(fā)商、搜索網(wǎng)絡(luò)資源、整合業(yè)緣關(guān)系以及利用公司自由資源等方式有效地掌握并分析開(kāi)發(fā)商信息、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息后制定投標(biāo)策略、明確投標(biāo)方案框架及風(fēng)格；要點(diǎn)要求：1、開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目信息調(diào)研應(yīng)注意信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，將調(diào)研結(jié)果填寫(xiě)項(xiàng)目接案判斷分析表；2、了解開(kāi)發(fā)商決策級(jí)別及關(guān)鍵人，重點(diǎn)公關(guān)工作請(qǐng)公司高管直接出面溝通；3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研應(yīng)針對(duì)最有威脅性的對(duì)手，充分調(diào)查

32、了解其背景、投標(biāo)策略后分析優(yōu)劣勢(shì)；4、填寫(xiě)項(xiàng)目接案判斷分析表上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理；（表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱）。轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)為衡量與判斷開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的可操作性即1.4項(xiàng)目分級(jí)做準(zhǔn)備。輸入輸出：輸入：經(jīng)過(guò)調(diào)研得到的開(kāi)發(fā)商信息、項(xiàng)目信息及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息。輸出：項(xiàng)目接案判斷分析表B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、配合、監(jiān)督項(xiàng)目負(fù)責(zé)人調(diào)研開(kāi)發(fā)商信息、項(xiàng)目信息及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息；審核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定的投標(biāo)策略、投標(biāo)方案框架及風(fēng)格；執(zhí)行人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人掌握并分析開(kāi)發(fā)商信息、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息后制定投標(biāo)策略、明確投標(biāo)方案框架及風(fēng)格。重要合作人：公司高管協(xié)助項(xiàng)目

33、負(fù)責(zé)人對(duì)開(kāi)發(fā)商公司決策級(jí)別關(guān)鍵人公關(guān)。C、時(shí)限要求無(wú)D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱規(guī)范類(lèi)輸入輸出模板：1.4項(xiàng)目分類(lèi)A 、工作描述及總體要求工作描述：項(xiàng)目分級(jí)是指通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研與分析，綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的知名度、實(shí)力、專業(yè)度，項(xiàng)目的規(guī)模、所在城市及區(qū)域、以及開(kāi)發(fā)商的合作意向等因素，將項(xiàng)目按重要程度分成A、B、C、D四級(jí)。要點(diǎn)要求：項(xiàng)目分類(lèi)應(yīng)按照如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分后填寫(xiě)項(xiàng)目接案分類(lèi)表。（表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱）1、A類(lèi)全國(guó)性大國(guó)企或品牌開(kāi)發(fā)商(如中化、萬(wàn)科、招商地產(chǎn))；地方性龍頭企業(yè)或上市公司(如:北科建，天津泰達(dá))；項(xiàng)目類(lèi)型填補(bǔ)公司空白(如:寫(xiě)字樓、大型商業(yè)、頂級(jí)毫宅、工業(yè)地產(chǎn)等)

34、；項(xiàng)目規(guī)模大或影響力大(如:龍灣別墅，建面在40萬(wàn)平米以上住宅。)；代理?xiàng)l件優(yōu)越，效易高(如:國(guó)信淺山)；以上條件具備一條并同時(shí)跟進(jìn)時(shí)間在3個(gè)月內(nèi)有結(jié)果。2、B類(lèi)A類(lèi)型客戶，但跟進(jìn)時(shí)間需3-6個(gè)月；一般性項(xiàng)目，代理?xiàng)l件正常（如代理費(fèi)在0.8%1.2%之間）；小開(kāi)發(fā)商做的較大型常規(guī)項(xiàng)目(如:亦莊北岸)；小開(kāi)發(fā)商做的特殊類(lèi)型或特殊位置的項(xiàng)目(如:NAGA上院、山上的別墅)；小開(kāi)發(fā)商做的一般性項(xiàng)目，但可以在一個(gè)月內(nèi)進(jìn)場(chǎng)操作(如榮尊堡豪宅)；同時(shí)具備以上條件2-4條，并3個(gè)月內(nèi)出結(jié)果。3、C類(lèi)A或B類(lèi)型項(xiàng)目，但跟進(jìn)時(shí)間在6個(gè)月以上；一般性開(kāi)發(fā)商，低收費(fèi)項(xiàng)目，代理費(fèi)在0.7%以下（限制條件：市場(chǎng)占有率需

35、要、曾合作過(guò)的開(kāi)發(fā)商、后期有較大可跟進(jìn)項(xiàng)目。)4、D類(lèi)未滿足C類(lèi)限制條件的項(xiàng)目。轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)建立在1.3.2信息調(diào)研及資料整理的基礎(chǔ)上，影響1.5團(tuán)隊(duì)搭建，乃至2.5.1項(xiàng)目預(yù)算起草、審批，一旦被確定為A級(jí)的重要項(xiàng)目，在后續(xù)運(yùn)作過(guò)程中的投入、負(fù)責(zé)人和監(jiān)督人級(jí)別、管理等方面都可能提高或加強(qiáng)。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目接案判斷分析表輸出：項(xiàng)目接案分類(lèi)表B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)所有項(xiàng)目評(píng)估分類(lèi)進(jìn)行審批。執(zhí)行人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)根據(jù)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目信息調(diào)研結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，擬定、上報(bào)分類(lèi)建議。C、時(shí)限要求無(wú)D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱規(guī)范類(lèi)輸入輸出模板：

36、1.5團(tuán)隊(duì)搭建工作描述及總體要求工作描述：團(tuán)隊(duì)搭建是根據(jù)項(xiàng)目分類(lèi)評(píng)定結(jié)果，按照不同等級(jí)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的要求搭建團(tuán)隊(duì)，以完成項(xiàng)目公關(guān)、操作方向、提案構(gòu)架、風(fēng)格、提案策略、商務(wù)條件等；團(tuán)隊(duì)搭建是項(xiàng)目接案全面啟動(dòng)的前提，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)搭建要求可使人源配備架構(gòu)與項(xiàng)目需求相符，是項(xiàng)目成功接案的前提條件。要點(diǎn)要求：團(tuán)隊(duì)搭建要求：1、A類(lèi)高管負(fù)責(zé)高層公關(guān)及項(xiàng)目操作方向及商務(wù)條件；負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)商投標(biāo)方案架構(gòu)及風(fēng)格和提案策略；調(diào)動(dòng)控股各部門(mén)資源。2、B類(lèi)高管只負(fù)責(zé)高層公關(guān)；負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作方向、提案架構(gòu)、風(fēng)格、提案策略、商務(wù)條件；原則上只設(shè)主做部門(mén)和輔助部門(mén)，必要時(shí)可臨時(shí)借調(diào)。3、C類(lèi)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)全部提案工作；只確定主做

37、和輔助部門(mén)，其它部門(mén)不參與。4、D類(lèi)原則上放棄，只由營(yíng)策中心或相關(guān)部門(mén)拓展人員與開(kāi)發(fā)商保持聯(lián)系，了解項(xiàng)目進(jìn)展情況。轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)建立在1.4項(xiàng)目分類(lèi)的基礎(chǔ)上，按照不同分類(lèi)搭建不同等級(jí)團(tuán)隊(duì)；確定1.6執(zhí)行反饋中項(xiàng)目提案等工作的執(zhí)行人。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目接案分類(lèi)表負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：控股主管營(yíng)策副總、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理監(jiān)督審批團(tuán)隊(duì)搭建相關(guān)事項(xiàng)，協(xié)調(diào)人力資源調(diào)配。執(zhí)行人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理結(jié)合項(xiàng)目分類(lèi)結(jié)果，按要求搭建團(tuán)隊(duì)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)。重要合作人：公司高管、控股各資源部門(mén)公司高管負(fù)責(zé)高層公關(guān)、項(xiàng)目操作方向及商務(wù)條件控股各資源部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司資源，配合項(xiàng)目運(yùn)作。時(shí)限要求項(xiàng)目

38、分類(lèi)后。具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)工具箱無(wú)1.6執(zhí)行反饋1.6.1起草提案報(bào)告工作描述及總體要求工作描述：起草提案報(bào)告是指在明確開(kāi)發(fā)商需求之后，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，概括性分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及本項(xiàng)目的優(yōu)劣，找出本項(xiàng)目的突破點(diǎn)，給出可行性操作建議，以及初步營(yíng)銷(xiāo)推廣策略構(gòu)想，同時(shí)了解、分析其他同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的提案策略，最終形成提案思路并在其指導(dǎo)下完成提案演示文稿的過(guò)程。要點(diǎn)要求：1、在公司資料庫(kù)中提煉可用素材，參考提案綱要模板，完成提案演示文稿；2、要形成清晰、有針對(duì)性、便于客戶理解和接受、有特色或者競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的提案主體思路，繼而在提案思路的指導(dǎo)下完成內(nèi)容全面而又重點(diǎn)突出的整體提案文稿。切忌沒(méi)有有效思路指導(dǎo)的大而全、無(wú)重

39、點(diǎn)、無(wú)層次的堆砌。（表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱）轉(zhuǎn)承關(guān)系：此節(jié)點(diǎn)建立在1.3項(xiàng)目分析判斷的基礎(chǔ)上，豐富項(xiàng)目信息，深入了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，調(diào)整確定投標(biāo)策略，完成提案文稿；是1.6.2提案預(yù)匯報(bào)及商務(wù)標(biāo)確定的基礎(chǔ)。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目接案判斷分析表輸出：提案報(bào)告負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理組織協(xié)調(diào)提案報(bào)告的起草，調(diào)動(dòng)公司資料庫(kù)。執(zhí)行人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)人員分配，確定提案報(bào)告初稿。時(shí)限要求按照開(kāi)發(fā)商規(guī)定的提報(bào)日期之前一周具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)工具箱1.6.2提案預(yù)匯報(bào)及商務(wù)標(biāo)確定工作描述及總體要求工作描述：提案預(yù)匯報(bào)及商務(wù)標(biāo)確定是指在向開(kāi)發(fā)商正式提案前，在公司內(nèi)部模擬提案現(xiàn)

40、場(chǎng)由已確定的提案人模擬提案，并由高管層審核給出修改意見(jiàn)，并最終確定提案報(bào)告的過(guò)程，同時(shí)由高管最終確定商務(wù)標(biāo)內(nèi)容。要點(diǎn)要求：1、應(yīng)在充分了解開(kāi)發(fā)商主要人員喜好的基礎(chǔ)上確定提案人。2、提案報(bào)告、商務(wù)標(biāo)內(nèi)容應(yīng)由高管或控股主管副總做最終審定轉(zhuǎn)承關(guān)系：本節(jié)點(diǎn)是以1.6.1起草提案報(bào)告為基礎(chǔ)，直接影響最終提案結(jié)果；輸入輸出：輸入：提案報(bào)告輸出：由高管修改確定后提案報(bào)告負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：高管或控股主管副總聽(tīng)取提案預(yù)匯報(bào)，給出修改意見(jiàn)，并最終確定提案報(bào)告。執(zhí)行人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理、部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理、提案人營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負(fù)責(zé)確定提案人；部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助模擬提

41、案現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)高管意見(jiàn)協(xié)助修改提案報(bào)告；提案人負(fù)責(zé)提案預(yù)匯報(bào)，根據(jù)高管意見(jiàn)協(xié)助修改提案報(bào)告；時(shí)限要求初稿完成之后，正式提報(bào)前1天。具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)。工具箱無(wú)1.7評(píng)估結(jié)果工作描述及總體要求工作描述：評(píng)估結(jié)果是指項(xiàng)目提案完成后根據(jù)提案結(jié)果，各級(jí)人員對(duì)整個(gè)接案過(guò)程進(jìn)行評(píng)估，以提煉成功法則，匯總經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為形式，以共享項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)為過(guò)程，達(dá)到公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的。要點(diǎn)要求：一級(jí)評(píng)估：自評(píng)；由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自評(píng)，填寫(xiě)項(xiàng)目投標(biāo)總結(jié)表格，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)；參考結(jié)案總結(jié)模板；二級(jí)評(píng)估：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心；由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理對(duì)各部門(mén)配合情況及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表現(xiàn)，高管層在提案中的態(tài)度和作用進(jìn)行評(píng)估；三級(jí)評(píng)估：決策層；

42、決策層對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作進(jìn)行評(píng)估；評(píng)級(jí)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)參考工具箱；（表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱）轉(zhuǎn)承關(guān)系：評(píng)估結(jié)果與項(xiàng)目接案成果密切相關(guān)。輸入輸出：輸出：項(xiàng)目接案評(píng)估表。負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：決策層對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作進(jìn)行最終評(píng)估。執(zhí)行人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理、部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表現(xiàn)、各部門(mén)配合情況進(jìn)行評(píng)估。部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行自評(píng)時(shí)限要求項(xiàng)目投標(biāo)結(jié)果公布后；具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)工具箱1.8簽訂代理合同1.8.1項(xiàng)目概算工作描述及總體要求工作描述：項(xiàng)目概算是指在初步獲得代理權(quán)后依據(jù)初始階段的項(xiàng)目分級(jí)確認(rèn)、結(jié)合技術(shù)提案的結(jié)果，制定項(xiàng)目評(píng)估概算，概算

43、應(yīng)包含預(yù)估總代理費(fèi)、項(xiàng)目基本情況介紹、財(cái)務(wù)預(yù)算、人員配備及相關(guān)費(fèi)用。要點(diǎn)要求：代理費(fèi)的預(yù)估應(yīng)參考過(guò)去操作的同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，以減少預(yù)估偏差；預(yù)算周期是項(xiàng)目簽約日至結(jié)案日；預(yù)計(jì)費(fèi)用應(yīng)與總代理費(fèi)保持合理的比例關(guān)系；外地項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目要求及利潤(rùn)情況合理確定派出人員級(jí)別、數(shù)量、相關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)承關(guān)系：項(xiàng)目概算與1.8.2簽約緊密聯(lián)系，同時(shí)2.5制定項(xiàng)目預(yù)算要參照項(xiàng)目概算。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目情況介紹、總代理費(fèi)預(yù)估。輸出：項(xiàng)目概算和核心商務(wù)條件。負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目概算合理性評(píng)估、審核。執(zhí)行人：項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)起草項(xiàng)目概算。重要合作人：北京綜合管理部、控股運(yùn)營(yíng)管

44、理中心 負(fù)責(zé)出具審核意見(jiàn)、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、存檔。時(shí)限要求與提交合作建議書(shū)保持一致，在簽訂代理合同之前。具體流程和關(guān)鍵審批外地分公司新接項(xiàng)目概算審批視分公司成熟程度由控股公司授權(quán)管理，未授權(quán)的外地分公司按關(guān)于各分公司制定新接項(xiàng)目評(píng)估概算的暫行規(guī)定中規(guī)定的流程進(jìn)行審批，已授權(quán)的外地分公司可自行制定概算審批流程，但須向控股運(yùn)營(yíng)管理中心上報(bào)備案概算審批流程及新接項(xiàng)目概算復(fù)印件。工具箱制度模板1.8.2簽約A、工作描述及總體要求工作描述：簽約是指按照公司規(guī)范要求完成代理合同起草、審核、審批、換簽、存檔的全過(guò)程。代理合同是甲乙雙方共同簽署的，明確雙方責(zé)任和義務(wù)的書(shū)面合同，一經(jīng)雙方簽字蓋章認(rèn)可，即成為合作雙方之間

45、在法律上生效的契約，具有法定約束力。其內(nèi)容涉及合作方式、合作時(shí)限、責(zé)任義務(wù)范圍、權(quán)利范圍、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、違約懲罰等，是后續(xù)公司提供所有服務(wù)、取得代理費(fèi)的根本依據(jù)。要點(diǎn)要求：1、合同中的商務(wù)條件、團(tuán)隊(duì)擬定人員等應(yīng)參考合作建議書(shū)相關(guān)內(nèi)容；2、注意項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，避免公司承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)；3、了解公司代理合同執(zhí)行過(guò)程中曾經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題，避免同類(lèi)問(wèn)題再次發(fā)生；4、注意明晰項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中開(kāi)發(fā)商和公司分別應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用；5、嚴(yán)格按照公司制定的合同審批流程執(zhí)行；6、合同條款重點(diǎn)關(guān)注保證金的風(fēng)險(xiǎn)，代理費(fèi)收取的風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的賠償風(fēng)險(xiǎn)；7、所有分公司合同，控股公司有授權(quán)安排的按書(shū)面授權(quán)書(shū)執(zhí)行，同時(shí)向控股運(yùn)營(yíng)管理中心上

46、報(bào)備案合同復(fù)印件，未授權(quán)的按照分公司合同管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 8、對(duì)已簽署合同的變更視同新合同簽署進(jìn)行管理；9、合同到期后續(xù)簽，視同新合同簽署進(jìn)行管理； 10、合同簽署后須根據(jù)合同內(nèi)容填制偉業(yè)控股公司經(jīng)營(yíng)月報(bào)根據(jù)公司要求上報(bào)。轉(zhuǎn)承關(guān)系：通常提案成功后簽署代理合同，代理合同簽訂后進(jìn)入項(xiàng)目籌備和執(zhí)行階段，是項(xiàng)目執(zhí)行的依據(jù)。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目概算、提案內(nèi)容和商務(wù)談判成果。輸出：甲乙雙方已簽署的代理合同。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人最終批準(zhǔn)人：公司高管 負(fù)責(zé)最終簽批；監(jiān)督人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心、運(yùn)營(yíng)管理中心 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)審核商務(wù)條款的可行性，給出修改意見(jiàn)； 運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)在商務(wù)條款下核算項(xiàng)目操作利

47、潤(rùn)的可行性、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（如高額違約金、高任務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)）；負(fù)責(zé)人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核把關(guān)。執(zhí)行人：項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理；負(fù)責(zé)起草合同和審批過(guò)程中的修訂。重要合作人：財(cái)務(wù)部、綜合管理部/運(yùn)營(yíng)管理中心、部長(zhǎng)助理/分公司運(yùn)營(yíng)管理部助理財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司名稱審核、蓋章、及后續(xù)按合同收款。綜合管理部/運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)存檔合同部長(zhǎng)助理/分公司運(yùn)營(yíng)管理部助理負(fù)責(zé)收集匯總各部簽約項(xiàng)目月報(bào)上報(bào)控股公司運(yùn)營(yíng)管理中心。C、時(shí)限要求按照開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)行合同起草及簽訂。每月5日根據(jù)新簽約合同內(nèi)容填制并上報(bào)上月簽約項(xiàng)目月報(bào)。D、具體流程和關(guān)鍵審批E、工具箱制度模板：規(guī)范類(lèi)輸入輸出

48、模板：1.9客戶關(guān)系管理A、工作描述及總體要求工作描述：通過(guò)有效的電話溝通、主動(dòng)拜訪，及邀約等方式與客戶，即開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵對(duì)接人建立友好往來(lái)關(guān)系，深入了解并掌握開(kāi)發(fā)商需求及決策機(jī)制，挖掘更深層次的客戶關(guān)系，投其所好、因地置宜，為接案及后續(xù)合作打基礎(chǔ)。同時(shí)，對(duì)重要客戶、大客戶，爭(zhēng)取建立全面型的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以保證項(xiàng)目的可持續(xù)性合作。要點(diǎn)要求：掌握好溝通頻率，溝通完畢將溝通要點(diǎn)及情報(bào)填寫(xiě)客戶溝通情況信息表，交負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的分公司拓展專員整理開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況調(diào)研表。重要客戶、大客戶成立專門(mén)的工作組，組員填寫(xiě)客戶溝通情況信息表，并將該表隨時(shí)以郵件方式共享組內(nèi)成員。根據(jù)溝通情況與項(xiàng)目進(jìn)展信息每周填寫(xiě)項(xiàng)目

49、跟進(jìn)情況周報(bào)表，每月填報(bào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況跟進(jìn)表。以上表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)工具箱。轉(zhuǎn)承關(guān)系：客戶關(guān)系管理貫穿接案、準(zhǔn)備、執(zhí)行、結(jié)案的始終，各階段有不同側(cè)重，此階段的工作主要致力于為爭(zhēng)取項(xiàng)目順利簽約、及后續(xù)合作打好基礎(chǔ)。輸入輸出：輸入：經(jīng)溝通得到的開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目信息。輸出：客戶溝通情況信息表、開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況調(diào)研表、項(xiàng)目跟進(jìn)情況周報(bào)表、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況跟進(jìn)表。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理與開(kāi)發(fā)商重要對(duì)接人、決策人進(jìn)行多頻次溝通，深入了解開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況，有效部署、組織包括項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)、策劃、銷(xiāo)售經(jīng)理等不同人員實(shí)施多層次、不同側(cè)重的客戶對(duì)接、溝通系統(tǒng)，保證及時(shí)、準(zhǔn)確獲取開(kāi)

50、發(fā)商關(guān)鍵信息、對(duì)我們的評(píng)價(jià)、行動(dòng)取向等信息，并積極采取必要應(yīng)對(duì)措施。執(zhí)行人：項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)、策劃、銷(xiāo)售經(jīng)理、控股及分公司拓展專員主動(dòng)溝通、及時(shí)反饋、準(zhǔn)確執(zhí)行相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。重要合作人：公司高管、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理負(fù)責(zé)配合分公司各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、拓展專員了解開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況。C、時(shí)限要求根據(jù)需要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通。分公司拓展部門(mén)專員、業(yè)務(wù)部拓展人員在拿到首次項(xiàng)目接洽信息后3個(gè)工作日內(nèi)完成開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況調(diào)研表；每周四下班前匯總上一周項(xiàng)目跟進(jìn)情況填寫(xiě)項(xiàng)目跟進(jìn)情況周報(bào)表，由部長(zhǎng)助理/分公司運(yùn)營(yíng)管理部助理匯總后發(fā)送部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理，同時(shí)發(fā)送高管共享； D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱

51、2.項(xiàng)目籌備2.1制訂項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃A、工作描述及總體要求工作描述：為了加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃性，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)公司對(duì)下屬各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況的監(jiān)控，特要求各項(xiàng)目制訂年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃要點(diǎn)要求： 項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中應(yīng)包括：年度項(xiàng)目銷(xiāo)售額達(dá)成計(jì)劃；年度項(xiàng)目應(yīng)收款回款計(jì)劃；年度項(xiàng)目成本控制計(jì)劃；年度項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃；年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路；年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案；項(xiàng)目具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃闡述；轉(zhuǎn)承關(guān)系：依據(jù)1.8.2簽訂的銷(xiāo)售代理合同、以及提案報(bào)告中提及的運(yùn)作策略制定項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)2.4排定時(shí)間計(jì)劃大表及2.5制定項(xiàng)目預(yù)算。輸入輸出：輸入：銷(xiāo)售代理合同、提案報(bào)告輸出：項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃B

52、、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，匯總形成分公司年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行人： 項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān) 負(fù)責(zé)起草項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃；C、時(shí)限要求 簽訂銷(xiāo)售代理合同后一個(gè)月內(nèi)D、具體流程和關(guān)鍵審批無(wú)E、工具箱無(wú)2.2團(tuán)隊(duì)組建2.2.1分公司獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建A、工作描述及總體要求工作描述：分公司獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建是指根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模結(jié)合開(kāi)發(fā)商及公司要求組建項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，完成分公司內(nèi)部人事審批手續(xù)的全過(guò)程。團(tuán)隊(duì)組建是項(xiàng)目正式啟動(dòng)的前提，人才的選用是保證項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行的關(guān)鍵。要點(diǎn)要求：依據(jù)開(kāi)發(fā)商要求、合作建議書(shū)、合同約定、項(xiàng)目體人員編制上報(bào)審批管理制度

53、確定團(tuán)隊(duì)人員數(shù)量；項(xiàng)目人員的層級(jí)設(shè)置、人員編制直接影響項(xiàng)目成本，應(yīng)當(dāng)按照控股的項(xiàng)目體人員配備標(biāo)準(zhǔn)、以高效運(yùn)營(yíng)為目標(biāo)合理配備；團(tuán)隊(duì)組建或者通過(guò)招聘外部人員或者通過(guò)內(nèi)部調(diào)配，公司鼓勵(lì)內(nèi)部人員調(diào)配和人員選拔。（表單詳見(jiàn)本節(jié)點(diǎn)E工具箱）轉(zhuǎn)承關(guān)系：通過(guò)1.3.1項(xiàng)目分配，項(xiàng)目分配到某一部或某一分公司，項(xiàng)目成功接案后，由該部/分公司組建團(tuán)隊(duì)；團(tuán)隊(duì)編制是2.5.1起草項(xiàng)目預(yù)算的依據(jù)之一。輸入輸出：輸入：提案報(bào)告、項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)商對(duì)團(tuán)隊(duì)要求、項(xiàng)目體人員編制上報(bào)審批管理制度等。輸出：項(xiàng)目人員編制申請(qǐng)表、已批準(zhǔn)的人事單據(jù)。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人監(jiān)督人：分公司主管運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理、分公司主管人力行政副總經(jīng)理 分

54、公司主管運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、審批是否符合人員編制，控制項(xiàng)目人員架構(gòu)。分公司主管人力行政副總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、審批人事事項(xiàng)，高級(jí)別人員面試。負(fù)責(zé)人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)商需求等確定項(xiàng)目架構(gòu)。執(zhí)行人：項(xiàng)目總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目體人員編制上報(bào)審批管理制度申報(bào)項(xiàng)目人員編制申請(qǐng)表；根據(jù)審批后的人員編制，填寫(xiě)員工招聘申請(qǐng)表或人員變動(dòng)審批表。重要合作人：控股運(yùn)營(yíng)管理中心、分公司人力資源部控股運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)商要求等方面，分析項(xiàng)目人員編制是否合理，可否優(yōu)化，出具人員編制意見(jiàn)。分公司人力資源部負(fù)責(zé)按照公司相關(guān)制度統(tǒng)籌管理人員招聘、調(diào)配、面試、及入職手續(xù)辦理等

55、工作。C、時(shí)限要求在向控股人力資源中心上報(bào)招聘申請(qǐng)前15天向控股運(yùn)營(yíng)管理中心上報(bào)項(xiàng)目人員編制申請(qǐng)表。項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)在簽訂銷(xiāo)售代理合同后一周內(nèi)組建；銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)最晚在進(jìn)場(chǎng)前三個(gè)月組建。D、具體流程和關(guān)鍵審批E、工具箱輔助工具模板制度模板招聘、錄用管理制度員工招聘申請(qǐng)表調(diào)崗調(diào)薪管理制度以北京公司人事變動(dòng)審批表（入職）為例，僅作參考；實(shí)際應(yīng)以各分公司制定格式為準(zhǔn)2.2.2分公司間合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建A、工作描述及總體要求工作描述：分公司間合作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建是指當(dāng)項(xiàng)目由兩個(gè)或兩個(gè)以上不同專業(yè)的分公司或不同地域的分公司合作時(shí)，需要跨公司組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在控股公司此前已經(jīng)確定的合作項(xiàng)目分配基礎(chǔ)上，由控股公司總體協(xié)調(diào)

56、，完成相應(yīng)公司內(nèi)部人事手續(xù)的全過(guò)程。在多公司合作的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，業(yè)務(wù)人員之間的緊密配合，共同協(xié)作是完成開(kāi)發(fā)商任務(wù)，達(dá)到開(kāi)發(fā)商滿意的關(guān)鍵。要點(diǎn)要求：對(duì)于對(duì)偉業(yè)顧問(wèn)整體具有重要性的分公司間合作項(xiàng)目，其總負(fù)責(zé)人和關(guān)鍵崗位人選由控股公司統(tǒng)籌決定；其他各分公司內(nèi)部的參與部門(mén)、團(tuán)隊(duì)人選由各公司按程序自行確定，但應(yīng)報(bào)控股公司備案。轉(zhuǎn)承關(guān)系： 應(yīng)當(dāng)按照1.3.1項(xiàng)目分配的結(jié)果進(jìn)行團(tuán)隊(duì)組建，團(tuán)隊(duì)編制是2.5.1起草項(xiàng)目預(yù)算的依據(jù)。輸入輸出：輸入：項(xiàng)目情況、開(kāi)發(fā)商需求、各公司職能界定、控股公司意見(jiàn)。輸出：已批準(zhǔn)的人事單據(jù)。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理、分公司總經(jīng)理按照公司程序、控股公司意

57、見(jiàn)（如需要）完成團(tuán)隊(duì)組建所需人事審批流程。執(zhí)行人：部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)提出團(tuán)隊(duì)組建意見(jiàn)，提報(bào)所需相關(guān)人事單據(jù)。重要合作人：控股運(yùn)營(yíng)管理中心、人力資源中心、控股公司運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目人員編制審核；控股公司人力資源中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、調(diào)配、招聘、面試。C、時(shí)限要求在向控股人力資源中心上報(bào)招聘申請(qǐng)前15天向控股運(yùn)營(yíng)管理中心上報(bào)項(xiàng)目人員編制申請(qǐng)表。項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)在簽訂銷(xiāo)售代理合同后一周內(nèi)組建；銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)最晚在進(jìn)場(chǎng)前三個(gè)月組建。D、具體流程和關(guān)鍵審批具體流程參照2.2.1分公司獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建D相關(guān)流程和關(guān)鍵審批；E、工具箱相關(guān)人事制度詳見(jiàn)2.2.1分公司獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建E工具

58、箱中制度模板。2.3項(xiàng)目交底A、工作描述及總體要求工作描述：項(xiàng)目交底是指接案團(tuán)隊(duì)與營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)就項(xiàng)目相關(guān)的各種資料、合同、與開(kāi)發(fā)商的往來(lái)文件、項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商背景情況、關(guān)鍵信息等進(jìn)行交接的全過(guò)程。交接主要內(nèi)容包含：各種項(xiàng)目資料、合同、開(kāi)發(fā)商往來(lái)文件、開(kāi)發(fā)商情況（決策機(jī)制及關(guān)鍵人、需求計(jì)劃等）、重要項(xiàng)目背景情況、關(guān)鍵信息等。要點(diǎn)要求：1、交接雙方應(yīng)主動(dòng)配合，及時(shí)進(jìn)行完整交接；2、所有交接資料必須有書(shū)面簽字確認(rèn)；3、非書(shū)面交接的內(nèi)容要當(dāng)面進(jìn)行溝通、做好會(huì)議記錄。轉(zhuǎn)承關(guān)系：在項(xiàng)目簽訂代理合同和2.2項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建完成后進(jìn)行項(xiàng)目交接，完成項(xiàng)目交接后開(kāi)始2.4排定項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃大表。輸入輸出：輸入：接案過(guò)程中形

59、成的項(xiàng)目資料、合同、各種往來(lái)文件、其他背景情況、關(guān)鍵信息等。輸出：交接雙方信息對(duì)稱并簽字確認(rèn)的項(xiàng)目交接單，會(huì)議記錄。B、負(fù)責(zé)人/執(zhí)行人/重要合作人：負(fù)責(zé)人：營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理、部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理對(duì)交底過(guò)程進(jìn)行把控，對(duì)項(xiàng)目交接單進(jìn)行審核，保證交接質(zhì)量。執(zhí)行人：項(xiàng)目總監(jiān)/策劃總監(jiān)/銷(xiāo)售總監(jiān)、策劃、策劃助理、項(xiàng)目經(jīng)理整理各種往來(lái)文件、合同、項(xiàng)目資料，保證資料完整、無(wú)缺失，填制項(xiàng)目交接單，接收人一一進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)，交接雙方在項(xiàng)目交接單上簽字。積極交流其他背景情況、關(guān)鍵信息。C、時(shí)限要求簽訂銷(xiāo)售代理合同后一周內(nèi)。D、具體流程和關(guān)鍵審批項(xiàng)目接案階段策劃人員整理各種往來(lái)文件、合同、項(xiàng)目資料等，填制項(xiàng)

60、目交接單，與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策劃進(jìn)行交接后，雙方在項(xiàng)目交接單上簽字確認(rèn)，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理、部長(zhǎng)/分公司總經(jīng)理確認(rèn)后在項(xiàng)目備案。E、工具箱交接內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容文件形式1與發(fā)展商各期會(huì)議紀(jì)要WORD2與開(kāi)發(fā)商往來(lái)傳真FAX3與開(kāi)發(fā)商往來(lái)郵件E-Mail4營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告及其關(guān)聯(lián)報(bào)告PPT/WORD5營(yíng)銷(xiāo)代理合同及補(bǔ)充文件WORD6已取得證件復(fù)印件文本文件7前期規(guī)劃圖文本文件8總平面圖及施工圖文本文件9園林設(shè)計(jì)方案與理念說(shuō)明PPT/WORD10建筑設(shè)計(jì)理念說(shuō)明PPT/WORD11建材及設(shè)備選型PPT/WORD12投資顧問(wèn)公司簡(jiǎn)介PPT/WORD13廣告（或外部廣告公司）公司簡(jiǎn)介PPT/WORD14