房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2009-6-18 10:37【大 中 小】【打印】一、基本規(guī)定1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。2、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本4、企業(yè)對尚未出

2、售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。5、企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。二、特殊規(guī)定1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與

3、地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。2、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。4、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品

4、的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。5、企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。6、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。7、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為

5、計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。8、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。國稅發(fā)200991號：土地增值稅清算新政策解析2009-6-17 16:3曾國萍 千里馬【大 中 小】【打印】5月12日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號），這是國家稅務(wù)總局在原來下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）和土地增值稅清算業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)2007132號）基礎(chǔ)上，總結(jié)完善的最新的清算政策，新政策從2009年6月1日起施行。筆者認(rèn)為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以

6、下幾個(gè)方面：清算前管理力度加大一是實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。二是關(guān)注會計(jì)核算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。三是實(shí)施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行專用預(yù)售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。

7、清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時(shí)間和要求主動清算；對于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下，再按規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)

8、售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)或在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。明確規(guī)定項(xiàng)目清算單位以什么為清算單位是涉及稅收負(fù)擔(dān)大小的關(guān)鍵。如果將增值額較大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負(fù)；如果分開清算，則增值額較

9、大的開發(fā)項(xiàng)目納稅多，總的納稅負(fù)擔(dān)會增加。稅法還規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開核算，否則不能免稅?！纠磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬元，合計(jì)1000萬元。營業(yè)稅金及附加55萬元。（1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目土地成本房屋開發(fā)成本費(fèi)用扣除10加計(jì)扣除20稅金120600（120600）10（120600）205599

10、1（萬元）。增值額收入扣除項(xiàng)目（500500）9919（萬元）。增值率增值額扣除項(xiàng)目1009991100%0.9。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9302.7（萬元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為1205000600060050006000（100500）30%27.5807.5（萬元）。增值額500807.5307.5（萬元），無增值額不納稅。商業(yè)扣除項(xiàng)目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（萬元）；增值額500183.5316.5（萬元）；增值率316.518

11、3.5100%172%，適用50%的稅率；商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅316.550%183.515%130.725（萬元）。計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7萬元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130多萬元。在實(shí)踐中，對于同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項(xiàng)目和不同審批備案的項(xiàng)

12、目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。解決了扣除項(xiàng)目的五個(gè)模糊點(diǎn)（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對有些成本費(fèi)用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。（3）要求正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。由于計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，所以，有的納稅人希望加大開發(fā)成本，可能將在期間費(fèi)用中列支的開發(fā)費(fèi)用也計(jì)入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)大扣除金額，少計(jì)算增值額從而少納稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。（4）采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建筑業(yè)勞務(wù)在施工地納稅原則，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，便于控制虛假的支出。同時(shí)審核建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否