AC0502-資產(chǎn)評(píng)估-房地產(chǎn)評(píng)估

1、第5章 房地產(chǎn)評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述第5章 房地產(chǎn)評(píng)估 第八節(jié) 路線價(jià)法第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法第九節(jié) 在建工程評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。 在房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象一般有三種基本存在形態(tài)：土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱，

2、包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。（二）房地產(chǎn)的特征土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性決定決定（一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動(dòng)性 （3）效用的持久性價(jià)格具上升趨勢(shì) （4）效用的差異性（不可替代性） 2、土地的人文特性 （1）用途的廣泛性 （2）供給的稀缺性 （3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性 （4）可壟斷性 3、建筑物的特點(diǎn) （1）建筑物是不能脫離土地而存在的 （2）建筑物的使用壽命是有限的 （3）建筑物屬可再生性社會(huì)資源（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性 1、位置固定性 2、使

3、用長(zhǎng)期性 3、投資大量性 4、影響因素多樣性和復(fù)雜性 5、保值增值性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 1、合法原則：合法取得、合法使用、合法交易、合法處分 2、最高最佳使用原則：法律上允許、技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行，能給被評(píng)估對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。 3、房地綜合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型 房地產(chǎn)評(píng)估的基本目的就是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)或交易提供價(jià)值參考，其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，考慮不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和制約。 一般情況下需要評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但也會(huì)涉及非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng) 1、明確評(píng)估對(duì)象 2

4、、明確評(píng)估目的 3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日 4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 作業(yè)計(jì)劃：合理安排評(píng)估的日程進(jìn)度 技術(shù)方案：選擇和確定評(píng)估的基本技術(shù)思路和方法（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。此外，在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。 在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特

5、性很重要。（一）土地價(jià)格的特殊性主要有： 1、土地價(jià)格構(gòu)成的特殊性：地價(jià)是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值。 2、價(jià)格機(jī)制決定的特殊性：地價(jià)主要由地租或收益所決定，即由土地的使用價(jià)值決定。影響土地使用價(jià)值的因素很多。 3、市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性：土地的供給彈性小，土地價(jià)格主要受需求方面影響。 4、價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì) 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性 1. 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有復(fù)雜性：包括地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分，地價(jià)是使用權(quán)價(jià)格，包括土地作為自然資源的價(jià)格和對(duì)土地開發(fā)所投入的資金。房?jī)r(jià)是所有權(quán)價(jià)格。 2

6、. 房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性：房地產(chǎn)價(jià)格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。 3. 房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性：政府的干預(yù)二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1. 土地價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)（2）標(biāo)定地價(jià) 政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)的價(jià)格（3）出讓底價(jià) 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價(jià)格（5）其他價(jià)格 上述13屬土地一級(jí)

7、市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。45屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。2. 建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格3. 房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)稱（二）總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)1. 總價(jià)格：房地產(chǎn)的整體價(jià)格2. 單位價(jià)格：房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格3. 樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑總面積或 樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格1. 所有權(quán)價(jià)格2. 使用權(quán)價(jià)格3. 其他權(quán)益價(jià)格（四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 1. 市場(chǎng)價(jià)格：房地產(chǎn)在市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格。 2. 評(píng)估價(jià)格：對(duì)市場(chǎng)可能交易價(jià)格的模擬。三

8、、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本1.土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種： (1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土

9、地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。2.開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。

10、3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。4.投資利息此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。5.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素 1、社會(huì)因素 2、經(jīng)

11、濟(jì)因素 3、行政因素 4、自然因素（二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達(dá)度 3、交通便捷度 4、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況 6. 規(guī)劃限制對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。（三）個(gè)別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素（1）位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)（2）形狀、寬度、深度（3）臨街狀況（4）規(guī)劃用途、容積率、使用年限（5）生熟程度 2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（1）面積、結(jié)構(gòu)（構(gòu)造）、材料（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備（3）施工質(zhì)量（4）樓層、朝向 （5）新舊程度 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思

12、路及基本公式 評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 步驟：1. 收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 2. 估算重新購(gòu)建價(jià)格 3. 估算建筑物貶值 4. 確定評(píng)估值 因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍 1. 新開發(fā)建造、計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 2. 既無(wú)收益又很少有交易的房地產(chǎn)評(píng)估 3. 單純的建筑物評(píng)估三、新開發(fā)土地評(píng)估的操作步驟（1）新開發(fā)土地價(jià)值取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 1、從農(nóng)村取得土地 （1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用

13、，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本 1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本注意： （1）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （2）計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用 （3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若土地取得成本一次投入，土地取得成本計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為三種情況： a. 當(dāng)期初一次性投入時(shí)，全期

14、計(jì)息； b. 當(dāng)均勻投入時(shí)，計(jì)息期=開發(fā)期1/2； c. 當(dāng)分段均勻投入時(shí)（如第一年投入30%，第二年投入70%），本段計(jì)息期=本段開發(fā)期1/2+剩余開發(fā)期。（五）估算稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 例題 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15,000平方米， 該地土地征用費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為10萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)2億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的35%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，該地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)

15、開發(fā)后的價(jià)格。（1 公頃=10000 平方米=100 公畝=15 市畝 1 公畝=100 平方米 1平方米=0.0015畝 1畝=666.67平方米 ） 1、估算土地取得成本 土地取得成本10萬(wàn)元/畝150元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本2億元/平方公里 200元/平方米3、估算資本成本 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 土地取得成本資金成本150（16%）21 =18.54（元/平方米） 土地開發(fā)成本資金成本=20035%（16%）1.5 1 20065%（16%）0.51 6.393.84 10.23（元/平方米）4、估算開發(fā)利潤(rùn) 開

16、發(fā)利潤(rùn)（1）（2）10% 35（元/平方米）5、計(jì)算土地價(jià)值 土地單價(jià)（1）+（2）+（3）+（4） （1+15%） （150+200+18.54+10.23+35）1.15=475.84（元/平方米） 土地總價(jià)475.8415,0007137600（元）即該地塊經(jīng)開發(fā)后單價(jià)475.84元/平方米，總價(jià)為7137600元。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物 建造成本+ 管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

17、1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3、建安工程費(fèi) 4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi) 1、銷售費(fèi)用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格 1.重新構(gòu)建價(jià)格估算的思路：房地分估 建筑物的重置成本 (1) 復(fù)原（Repro

18、duction cost）重新購(gòu)建價(jià)格（復(fù)原重置全價(jià)） (2) 更新（Replacement cost）重新購(gòu)建價(jià)格（更新重置全價(jià)） 在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。2. 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的估算 方法：成本法、市場(chǎng)法、工程造價(jià)法等。根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中建筑安裝工程費(fèi)的不同，具體有下列方法： (1) 單位比較法(比較單價(jià)法) 以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格和成本密切相關(guān)的某種單位作為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法，主要有單位面積法和單位體積法。（2）分部分項(xiàng)法 以建筑物的各個(gè)獨(dú)立部分的單位價(jià)格或成本為基

19、礎(chǔ)來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 典型的建筑部分包括：基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖和電氣等工程部分。 作為計(jì)算成本的基本方法，分部分項(xiàng)法尤其適合對(duì)工業(yè)建筑的成本進(jìn)行估算。 3. 工料測(cè)量法（工料估算法） 先估算建筑物所需的各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 4. 指數(shù)調(diào)整法 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。（二）建筑物的貶值 建筑物的貶值是建筑物在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。 1.實(shí)體性貶值：包括可修復(fù)

20、貶值和不可修復(fù)貶值 2.功能性貶值：由建筑效用相對(duì)損失所致 3. 經(jīng)濟(jì)性貶值：由評(píng)估房地產(chǎn)以外原因?qū)е?. 建筑物貶值的估算方法（1）年限法（直線法） 建筑物的貶值率=建筑物的已使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命*100% 建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命*100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題（2）觀察法 也稱評(píng)分法，是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率或貶值率。 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)備部分合計(jì)得分*B 為結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；為裝修部分的評(píng)分

21、修正系數(shù)；為設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)（）成新率折扣法建筑物的現(xiàn)值建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格成新率（）銷售資料法或市場(chǎng)法 依據(jù)原則：價(jià)值損失是市場(chǎng)上買方和賣方?jīng)Q定的。在銷售資料中，要分析許多銷售實(shí)例（從銷售價(jià)格中減去土地的估算值）以求得建筑物在銷售價(jià)格中所占的份額，然后用這個(gè)金額與一個(gè)新建筑物的現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行比較，其差額就是價(jià)值損失。（5）資本化收益法或租金損失法例某專用倉(cāng)庫(kù)總建筑面積6500平方米，建成于1985年10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)建筑物與2003年10月31日的價(jià)格。（1）估算建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評(píng)估基準(zhǔn)日）與評(píng)估對(duì)象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積120

22、0元（含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評(píng)估對(duì)象高10厘米，估計(jì)影響造價(jià)5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為1140元，以此作為被評(píng)估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： 被評(píng)估建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格=1140*6500=7410000(元)（2）估算建筑物的貶值 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評(píng)估人員判斷，該倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，該倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)使用了18年，則： 被評(píng)估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元)（3）估算建筑物的評(píng)估價(jià)格 建筑物評(píng)估價(jià)格=7410000-2223000=5187000（元） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟（一）基本思路 收益法又

23、稱還原法，是求取評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種主要方法，主要用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估。（二）步驟1. 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2. 估算潛在毛收入3. 估算有效毛收入4. 估算營(yíng)運(yùn)費(fèi)用5. 估算凈收益6. 選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7. 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式 （三）公式（假定每期收益等額）：無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格純收益/資本化率（1）有限期： （2） a年純收益 r折現(xiàn)率二、適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化。三、各參數(shù)

24、的估算（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。 客觀凈收益是房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律允許的最佳利用方向上的凈收益。 凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（二）資本化率 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的期望報(bào)酬率（收益率）。 求取方法： 1、市場(chǎng)提取法尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。2、累加法 +資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（三）收益期的確定 1. 單獨(dú)評(píng)房建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命2. 單獨(dú)評(píng)地土

25、地使用權(quán)剩余年限3. 房地合一（1）先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期，在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。四、收益法的運(yùn)用（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該

26、大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)4,80012,0001.5% 864,0

27、00元（3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)104,434,67112,000 8,703元5、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004

28、年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2

29、，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110）486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用486

30、00073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625008165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)3358836.15/5006717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為335883

31、6.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 （二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法） 土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，在用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從而估算土地價(jià)值的方法。其中：L為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值所占比率；rB為建筑物資本化率；B為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值中建筑物價(jià)值所占比率，rl為土地資本化率；a為土地和地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；d為折舊年限。 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20001200240（

32、萬(wàn)元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬(wàn)元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬(wàn)元）（4）土地的價(jià)格為：31.210312（萬(wàn)元）（假定土地收益無(wú)限期） 單方土地價(jià)格為：31230001040（元/m2）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方

33、法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。例題 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。 年房租總收入48001257600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12計(jì)）57600126912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）2002400（元）管理費(fèi)（按年租金3計(jì)）5760031728（元）修繕費(fèi)（按年租金4計(jì)）5760042304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年576（元）年總費(fèi)用

34、2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元）建筑物折舊率1/251004建筑物價(jià)格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622 165498.4（元）（注建筑物收益有限期）建筑物每平方米價(jià)格為：165498.4240689.58（元） 第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路

35、及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)合理價(jià)值。合理價(jià)值是指在一定的評(píng)估目的下，被估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。計(jì)算公式： （1）被估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例單價(jià)（1 交易實(shí)例差異因素調(diào)整率）（1 期間房地產(chǎn)價(jià)格上漲率） 被估房地產(chǎn)面積 （2）被估房地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)時(shí)間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被估房地產(chǎn)

36、用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同、籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）選取可供比較參照的交易實(shí)例（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五）被估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間差異因素的比較和修正估算調(diào)整系數(shù)1、 2、交易日期修正系數(shù) 3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法： 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例4、個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。例題(p.142) 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為3,000平方米

37、，要求評(píng)估其2002年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實(shí)例比較交易ABC待估對(duì)象坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2001年10月 2001年12月 2002年5月 2002年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備

38、完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.551、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2001年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)114/1001.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)112/1001.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)107/1001.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法。待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因

39、素修正系數(shù)100/861.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.0754、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的

40、關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù) 1.030.96951.00.999 交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù) 1.031.01.11.133 交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù) 1.030.96951.11.0985.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A1,5501.01.141.00.9991,765（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0981,768（元/ M2 ）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)

41、果 因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）（1,7651,7711,768）/3 1,768（元/ M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）1,7683,0005,304,000元 第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路和計(jì)算公式假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除正常開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤(rùn)，以倒推出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價(jià)值。基本公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 現(xiàn)實(shí)中的計(jì)算公式： 地價(jià)預(yù)期樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用銷售費(fèi)用利息稅費(fèi)利潤(rùn)

42、二、適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于： （1）待開發(fā)的土地的價(jià)格評(píng)估 （2）待拆遷改造土地的價(jià)格評(píng)估 （3）未開發(fā)完工的房地產(chǎn)（在建工程）的評(píng)估 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （2）正確預(yù)期銷售價(jià)格 （3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，將發(fā)生在各個(gè)時(shí)期的收入或費(fèi)用統(tǒng)一化為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 該方法主要用于待開發(fā)土地價(jià)值的評(píng)估。預(yù)期價(jià)值可以通過市場(chǎng)法或收益法得到。三、操作步驟（一）調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況（二）選擇最佳開發(fā)利用方式比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。（三）估算開發(fā)周期（四）預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，即賣樓價(jià)1.對(duì)于出售的房產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)（1）先用市場(chǎng)法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（現(xiàn)金口徑，不能扣除折舊費(fèi)用）；（2）再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的