長沙水岸天際裙樓商業(yè)街項(xiàng)目定位招商策略方案

1、福鑫營銷商業(yè)街招商方案水岸天際裙樓商業(yè)街招商方案2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:690317891福鑫營銷商業(yè)街招商方案市場分析項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目概況對手分析招商策略21.1 雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商圈領(lǐng)舞 財(cái)涌雨花“湖南市場在長沙，長沙商業(yè)看雨花” ，這是廣大客商的心里話，更是雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展和商業(yè)繁榮的有力見證。雨花區(qū)的發(fā)展史也是一部商業(yè)繁榮史，商業(yè)的發(fā)展迅速，極大地繁榮了經(jīng)濟(jì)，豐富了人民生活，消費(fèi)能力不斷提升，有效擴(kuò)大了市場空間。商業(yè)發(fā)展為“實(shí)力雨花，活力雨花，魅力雨花”添上了濃墨重彩筆畫，描繪了中部地區(qū)率先發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)

2、濟(jì)強(qiáng)區(qū)的美好藍(lán)圖。 福鑫營銷商業(yè)街招商方案2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:690317893福鑫營銷商業(yè)街招商方案一、商賈云集，增強(qiáng)輻射能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 雨花區(qū)商業(yè)的逐步繁榮，相繼打造了一批商業(yè)巨子。2005年末營業(yè)收入過億元單位近30家，通程集團(tuán)、家潤多、友誼商城等老商業(yè)單位英姿不減； 步步高、全洲醫(yī)藥等民營企業(yè)茁壯成長； 沃爾瑪、新一佳、國美電器等國際國內(nèi)知名商業(yè)巨頭紛紛搶灘； 本田雨花店、鵬馳等汽車4S店如雨后春筍般涌現(xiàn)； 知名品牌商業(yè)紛紛為雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大活力。 二、商業(yè)布局日趨合理，商業(yè)業(yè)

3、態(tài)多元化發(fā)展 隨著人們生活水平提高，超市、百貨、商場、4S店等全面興起，消費(fèi)不斷擴(kuò)大，業(yè)態(tài)多元化發(fā)展，雨花區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已是百花齊放，超級市場、連鎖經(jīng)營、專賣店、便利店等紛紛出現(xiàn)。 現(xiàn)已形成以百貨商城和超級市場為骨架、各種專賣為補(bǔ)充、連鎖和便利店為基石的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:690317894福鑫營銷商業(yè)街招商方案三、優(yōu)勢突出，特色明顯，商業(yè)發(fā)展前景廣闊 長沙商業(yè)競爭力在全國同類城市中一直排名靠前，2010年排名16位，相比去09年28位上升12個(gè)名次，力壓大武漢。雨花區(qū)通過十多年的快速發(fā)展

4、，已成為長沙商業(yè)重地，商圈集聚，優(yōu)勢突出，商業(yè)強(qiáng)區(qū)地位逐漸形成。 雨花區(qū)各類大小市場林立，地區(qū)輻射和影響力突出，商品齊全，熱點(diǎn)紛呈，新興消費(fèi)生機(jī)無限。 四、商業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇 雨花區(qū)在長沙市內(nèi)五區(qū)輻射能力有一定優(yōu)勢，一是雨花區(qū)地處以長株潭為中心的“3+5”城市群建設(shè)前沿地帶，具有一定位置優(yōu)勢；雨花區(qū)市場發(fā)展基礎(chǔ)較好，在中部及中南地區(qū)形成了一定影響力；加上武廣客運(yùn)站及城市輕軌站落戶雨花區(qū)，其交通樞紐作用大大加強(qiáng)，極大地增強(qiáng)了雨花區(qū)的輻射能力。 因此，雨花區(qū)輻射能力未來還有較大上升空間，為提高商業(yè)流通和輻射能力提供了平臺。隨著雨花區(qū)大規(guī)模城市建設(shè)的率先完成，政府即將加快現(xiàn)代物流業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

5、產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和完整，產(chǎn)業(yè)集群的培育和發(fā)展，將為雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對接和融合，起到帶動(dòng)和促進(jìn)作用。 5雨花區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃商業(yè)體系規(guī)劃：3個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心和黎托商業(yè)中心；7個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心；構(gòu)建3條特色商業(yè)街：大都市地下商業(yè)街、萬家麗路汽車展示街、鴻銘商業(yè)街；大型批發(fā)市場規(guī)劃：共規(guī)劃大型批發(fā)市場15處，經(jīng)營內(nèi)容以汽車配件、機(jī)電、食品、蔬菜、圖書音像、農(nóng)資產(chǎn)品為主；主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃為：大型購物中心2座、百貨商場5處、倉儲式商場1處、大型綜合超市12個(gè)、超市若干、專業(yè)商場32處、專賣店若干、便利店若干、生鮮超市50個(gè)；物流配送中心規(guī)劃：雨花區(qū)規(guī)

6、劃專業(yè)物流區(qū)，即長株潭專業(yè)物流區(qū)，占地1.6平方公里。福鑫營銷商業(yè)街招商方案2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:690317896福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.2 湘府東路紅星商圈發(fā)展現(xiàn)狀紅星商圈 刷新湖湘商業(yè)地理紅星商圈正在捕捉長株潭一體化、省府南遷的機(jī)遇，隨著路網(wǎng)的暢達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個(gè)以產(chǎn)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人才齊聚的復(fù)合型現(xiàn)代商圈“紅星商圈”以銳不可擋之勢迅速崛起長沙城南，成為長株潭第一商圈。商圈內(nèi)約20萬的湖南國際汽車城、12萬平方米的標(biāo)志長沙商務(wù)中心、長沙奧林匹克花園

7、約6萬的購物公園、 總建筑面積約5000的托斯卡納商業(yè)廣場近百萬平方米的紅星商業(yè)巨艦已轟然開動(dòng)。2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:690317897福鑫營銷商業(yè)街招商方案市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況對手分析招商策略8福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.1 托斯卡納商業(yè)廣場信息托斯卡納商業(yè)廣場，總建筑面積約5000，是一個(gè)定位于“符合商品和服務(wù)的高檔次，滿足目標(biāo)群體的消費(fèi)需求”，集生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大型高端商業(yè)街區(qū)。街內(nèi)商鋪獨(dú)立臨街，商鋪之間可自由分合，以280大型生活超市和982 m中西美食廣場為核心業(yè)態(tài)，

8、娛樂休閑吧、生活服務(wù)商店、前期居住配套商店等為輔助業(yè)態(tài)，以服務(wù)托斯卡納社區(qū)及周邊傳統(tǒng)高檔住宅社區(qū)為宗旨，并與托斯卡納成熟的意大利風(fēng)情社區(qū)氛圍融為一體，形成一個(gè)豐富、多元、高檔的商業(yè)投資環(huán)境和居民生活環(huán)境。9福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.2 標(biāo)志長沙商務(wù)中心 標(biāo)志長沙商務(wù)中心是一座集商務(wù)辦公、商業(yè)、金融、賓館、公寓為一體的新型城市CBD商務(wù)中心，標(biāo)志廣場由一棟16層五星級賓館和辦公樓綜合體（A座）、一棟3層商業(yè)樓（B座）、一棟18層公寓（C座）以及一棟18層辦公樓（D座）組成，總用地面積為 30015，總建筑面積為82559。 它采取目前國際上先進(jìn)的一種商業(yè)模式“豪布斯卡”概念是HOTEL（酒店）、

9、OFFICE（辦公樓）、PARKING（停車場）、SHOPPING（購物）、CONVENTION（集會）、ARTMENT（公寓），即擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店、辦公樓、停車場、購物空間、娛樂空間、公寓等多項(xiàng)商業(yè)組合的開發(fā)模式。 2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 8 QQ:6903178910福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.3 奧林匹克花園湘天廣場 長沙奧林匹克花園“商業(yè)航母”湘天置業(yè)廣場，項(xiàng)目定位奧林匹克城市綜合體購物中心，打造長株潭地區(qū)首家集合購物、休閑娛樂、餐飲、奧林匹克文化運(yùn)動(dòng)中心、五星級酒店

10、等多元功能為一體的奧林匹克文化體驗(yàn)式主題購物公園，業(yè)態(tài)經(jīng)營主要為主題百貨、廠商直營商店與購物街的建設(shè)。11福鑫營銷商業(yè)街招商方案 綜上可見，紅星商圈領(lǐng)域已被各大龍頭商業(yè)快速占領(lǐng)，自天心橫跨至雨花，從湘府中路延及東路地段，商業(yè)業(yè)態(tài)層出不窮，市場趨勢發(fā)展難分勝算。 橫瞰宏觀大環(huán)境，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展迅速；縱觀捕捉競爭對手瞬息萬變的動(dòng)態(tài)，對我們的決策都是至關(guān)重要的信息，我們將要選擇一條什么樣的路來走，是解決招商的當(dāng)務(wù)之急！12福鑫營銷商業(yè)街招商方案 本案如何能在這艘百萬平方米商業(yè)巨艦上熠熠發(fā)光，閃耀屬于它的輝芒？ 當(dāng)周圍充斥著集生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大型高端商業(yè)街區(qū)時(shí)，如何從傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)

11、域這一重圍突圍而出？答案只有一個(gè)：走一條特色的，與眾不同的路！13福鑫營銷商業(yè)街招商方案市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況對手分析招商策略14福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，不僅享有省府、區(qū)府的配套利好，同時(shí)雙享優(yōu)越的自然景觀。緊鄰140公頃森林形成的天然氧吧天際嶺國家森林公園;同時(shí)與長沙的唯一的200米內(nèi)陸河風(fēng)光帶圭塘河相伴。項(xiàng)目地處長沙高鐵片區(qū)內(nèi)兩條重要道路之一的湘府東路，隨著湘府東路的通車，高鐵片區(qū)內(nèi)“四橫兩縱一軸一環(huán)”道路方格網(wǎng)體系中最重要的一“橫”將勾畫圓滿，由京廣高鐵、滬昆高鐵進(jìn)出長沙將變得更為便捷。圭塘河生態(tài)景觀效果圖天際嶺國家森林公園15此外，項(xiàng)目還緊

12、鄰位于湖南省森林植物園的文景高爾夫球場場,毗鄰鬧市,曲徑通幽。 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，加上無可比擬的外部條件，把本項(xiàng)目打造成與之相匹配的高檔休閑商業(yè)有了可能。16福鑫營銷商業(yè)街招商方案 1F：主樓998平方米 裙樓1225.88平方米 2F：主樓1394.58平方米 裙樓1071.60平方米 3F：主樓1556.63平方米 裙樓1045.23平方米 本案商業(yè)裙樓共三層，1-3F的商業(yè)面積分別為2223.88、2466.19、2601.86，是集倉儲、體驗(yàn)、展示于一體、能滿足多方位需求的多功能物業(yè)。 本案物業(yè)最大的特點(diǎn)在于一站式功能齊全，適合投入運(yùn)作于頗具規(guī)模的大型陳列、展示類消費(fèi)行業(yè)。17福鑫營

13、銷商業(yè)街招商方案 從項(xiàng)目概況得知，本案1-3F的商業(yè)裙樓是集倉儲、體驗(yàn)、展示于一體，能滿足多方位需求、一站式功能齊全的物業(yè)，特別適合運(yùn)作具有規(guī)模性、專業(yè)性的消費(fèi)市場。項(xiàng)目1#棟商業(yè)裙樓的面積分別為2223.88、2466.19、2601.86，我們建議將每層每間商鋪的入口取消，以層為單位，在一樓設(shè)立可直達(dá)三樓的入口，形成一至三層的所有商鋪，統(tǒng)一從1F直接入口的設(shè)計(jì)。1.2 規(guī)劃建議劍有所指，如魚得水，方能意氣風(fēng)發(fā)！18福鑫營銷商業(yè)街招商方案放眼星城的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，建材、家居等市場已日趨成熟，相應(yīng)的市場份額也接近飽和，尋找一條怎樣的出路決定了市場運(yùn)作得以壯大的根本保證。根據(jù)市調(diào)，本案立足于打造一個(gè)全

14、新的獨(dú)特、個(gè)性化的商業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目集倉儲、體驗(yàn)、展示于一體的物業(yè)特色，將其做成一個(gè)專業(yè)性與規(guī)模性并重的特色主題商業(yè)市場，前景遠(yuǎn)為可觀。 眾觀天下，我們發(fā)現(xiàn)：把項(xiàng)目打造成長沙最浪漫的、最具潛力的紅酒消費(fèi)街區(qū)是項(xiàng)目的必然使命。項(xiàng)目也有能力、有實(shí)力承載起這個(gè)使命。19中國即將成為第六大葡萄酒消費(fèi)國 中國葡萄酒銷量從2005年到2009年翻了一番，并有望與2014年前再增長一20%。 據(jù)葡萄酒及烈酒展覽會統(tǒng)計(jì)，2009年中國內(nèi)地和香港地區(qū)共計(jì)消費(fèi)11.56億瓶葡萄酒，比2005年增加了104%。 該展覽會的統(tǒng)計(jì)指出，香港和中國內(nèi)地葡萄酒市場的規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，到2014年市場總量將躍至全贈(zèng)31.5%，達(dá)到

15、60億美元。 一切數(shù)據(jù)表明：中國是一個(gè)巨大的紅酒消費(fèi)市場，而且正在實(shí)現(xiàn)爆炸式的增長，同時(shí)也將改變?nèi)蛳M(fèi)市場的結(jié)構(gòu)。1.3 紅酒市場環(huán)境分析20福鑫營銷商業(yè)街招商方案在多數(shù)人眼中，紅酒一直是浪漫、高貴的代名詞，如今更是平常百姓即可享受到的生活高度。隨著生活品質(zhì)的日益提高，人們對紅酒的消費(fèi)需求逐漸增強(qiáng)。近幾年，市面上的進(jìn)口紅酒也越來越多。2006年底，葡園紅酒坊現(xiàn)身長沙，兼售國產(chǎn)、進(jìn)口紅酒；2007年9月，艾華酒匯也隨之加入，專售進(jìn)口紅酒。然而，它們的存在似乎并不能滿足整個(gè)市場的需求。2009年4月，中糧君頂入駐長沙，開啟其在長沙乃至全國的第一家酒坊。長沙，走在內(nèi)地紅酒消費(fèi)的最前沿21福鑫營銷商

16、業(yè)街招商方案據(jù)了解，葡園紅酒坊所賣的進(jìn)口紅酒有200多種，而君頂手筆更大，進(jìn)口紅酒的品種是葡園的兩倍以上，有來自16個(gè)不同國家的六七百多種進(jìn)口紅酒，并且價(jià)格選擇的余地也更大，既有50多塊錢的低端品牌，也有高達(dá)2萬多元的拉菲等高端品牌。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，長沙一年消費(fèi)的酒類銷售額近72億，其中紅酒比例占到20%-30%，而且進(jìn)口紅酒的市場越來越大。據(jù)葡園相關(guān)人員介紹，自開業(yè)以來，所引進(jìn)的進(jìn)口紅酒的數(shù)量每年以10%-20%的份額上升，其中法國紅酒最受紅酒“粉絲”青睞，銷量占到近60%。長沙市場份額近20億 長沙，走在內(nèi)地紅酒消費(fèi)的最前沿22福鑫營銷商業(yè)街招商方案進(jìn)口紅酒與張?jiān)?、長城等國產(chǎn)紅酒同時(shí)出現(xiàn)在

17、專賣店，這之間的競爭是不言而喻的，國內(nèi)紅酒市場也一度出現(xiàn)“狼來了”的威脅論。和進(jìn)口紅酒相比，國產(chǎn)紅酒起步很晚。法國、意大利、智利等國有成百上千年的傳統(tǒng)，每個(gè)國家、每個(gè)莊園出產(chǎn)的酒風(fēng)格又完全不一樣，它們的進(jìn)入極大地豐富了國內(nèi)紅酒市場，消費(fèi)者也會有更廣泛的選擇余地。放眼長沙，喜來登、皇冠、豪廷、小天鵝等國際化酒店?duì)I造的大都市氛圍，香格里拉、希爾頓和美國溫德姆等亦將落戶長沙。它們給長沙帶來的不僅僅是一種象征，而是在潛移默化中影響著這里的生活方式、消費(fèi)品位。一種更現(xiàn)代、更時(shí)尚的品位標(biāo)準(zhǔn)隨之建立，這對我們開拓、引導(dǎo)紅酒高端市場是非常有利的。這個(gè)時(shí)候需要一股牽引力量出頭，整合資源、規(guī)劃行業(yè)、統(tǒng)一市場，無論

18、是進(jìn)口紅酒還是國產(chǎn)紅酒，將其品牌競爭最小化、行業(yè)利益最大化，在紅酒這片廣袤的市場上獲得最終勝利。23福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.4 紅酒消費(fèi)者習(xí)慣在現(xiàn)階段，個(gè)體消費(fèi)是最主要的消費(fèi)群體。據(jù)了解，類似君頂華悅美酒薈這樣的酒坊都是通過最簡單的渠道直接與經(jīng)銷商合作，減少了代理商、酒店進(jìn)場等中間加價(jià)環(huán)節(jié)，所以在價(jià)格上占很大的優(yōu)勢。自08年以來，長沙已三次榮膺“中國最具幸福感城市”，居住在此，生活的質(zhì)感與日俱增。長沙的消費(fèi)意識也很超前，每逢過節(jié)日的時(shí)候，紅酒銷量更會突飛猛漲，有買去送禮的也有請客的，送紅酒已經(jīng)成為一種身份檔次的體現(xiàn)。經(jīng)調(diào)查，價(jià)格在150元之間的紅酒銷量最好。24福鑫營銷商業(yè)街招商方案僅僅幾年

19、前，長沙紅酒的銷售渠道還只有超市和酒店兩種。超市主打低廉的國產(chǎn)紅酒；而在各大星級飯店、酒店，賣的就是“面子”，一瓶動(dòng)輒上千元。于是，紅酒市場逐漸演變成了兩種極端。長沙地區(qū)現(xiàn)有的紅酒行，看重的就是這兩個(gè)極端的中間市場，但是相比城市發(fā)展的速度對于紅酒市場的強(qiáng)大需求，這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。紅酒行業(yè)是一個(gè)仍有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，無論是國產(chǎn)品牌還是進(jìn)口品牌，都吃不完這塊大蛋糕。有消息透露，中糧集團(tuán)旗下的君頂酒業(yè)預(yù)計(jì)近兩年在湖南開到10家左右，在全國開啟300家左右的紅酒直營店。我們的使命也就應(yīng)運(yùn)而生開拓打造一個(gè)獨(dú)一無二的、品質(zhì)與品位并重的專業(yè)“紅酒商業(yè)街”，更是刻不容緩，長沙的紅酒市場即將迎來一個(gè)全新的消費(fèi)

20、格局！25福鑫營銷商業(yè)街招商方案2.1 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S)劣勢（W)地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，享有省府、區(qū)府的配套利好 周邊均為大中型高檔社區(qū)，輻射20萬人口，人氣旺盛項(xiàng)目開發(fā)是全省乃至全國市場首例個(gè)性化、規(guī)模化、系統(tǒng)化的特色商業(yè)街開發(fā)商公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好目前周邊淡薄的商業(yè)氛圍，影響投資者對片區(qū)商業(yè)的信心項(xiàng)目定位高端，總價(jià)和價(jià)格必然偏高，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)客戶，讓其認(rèn)同體量較小, 商業(yè)規(guī)劃的空間有限機(jī)會（O)威脅（T)周邊居民陸續(xù)入住，消費(fèi)力將逐步體現(xiàn)同類市場暫處于虛位階段，項(xiàng)目可填補(bǔ)市場空白，競爭少，消費(fèi)分流小，市場前景遠(yuǎn)大同等價(jià)位的比較，市區(qū)中心商業(yè)性價(jià)比的直接威脅26福鑫營

21、銷商業(yè)街招商方案分析總結(jié)：附近已有成熟的商業(yè)街區(qū)，地理位置最近威脅最大的托斯卡納商業(yè)廣場是集生活、美食、購物、休閑等主題為一體的大型商業(yè)街區(qū)，再加之項(xiàng)目本身體量及結(jié)構(gòu)限制，局限業(yè)態(tài)的取向。通過針對紅酒市場的深入調(diào)查，與期望中商業(yè)形態(tài)不謀而合，我們要做就做無可比肩的、前所未有的高端特色商業(yè)街區(qū)，這也是目前最可行的出路！27福鑫營銷商業(yè)街招商方案世界上很多成功的商業(yè)項(xiàng)目如美國的第五大道、Faneuil hill、倫敦的Convent Garden等，都具備一些優(yōu)越的條件，如核心的地理位置、高標(biāo)準(zhǔn)的定位、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念、強(qiáng)大的消費(fèi)力支撐和商業(yè)輻射，水岸天際商業(yè)裙樓同樣具備這些條件，并且更加充滿活力和

22、特色。28福鑫營銷商業(yè)街招商方案通過上述分析說明，本案的市場首例獨(dú)特性優(yōu)勢明顯，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長避短，并制定強(qiáng)有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營銷傳播策略，建立個(gè)性化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成招商，必將確保項(xiàng)目做旺做強(qiáng)。 29福鑫營銷商業(yè)街招商方案市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況對手分析招商策略30福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位基于對產(chǎn)品定位之開發(fā)模式思考，結(jié)合市場環(huán)境分析，本著實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、樹立品牌形象、營造市場亮點(diǎn)的原則，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向?yàn)椋杭t酒館藏、選購、品鑒、陳列于一體的宜居社區(qū)法蘭西波爾多風(fēng)情紅

23、酒奢享商業(yè)街31福鑫營銷紅酒商業(yè)街招商方案深海魅影醇街32福鑫營銷商業(yè)街招商方案33福鑫營銷商業(yè)街招商方案法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街的建設(shè)，爭取成為市級紅酒消費(fèi)中心，搶占商業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營的制高點(diǎn)。項(xiàng)目具有長沙的唯一性、權(quán)威性及不可復(fù)制性。建成以后將輻射長株潭三市1小時(shí)范圍居住人群，成為長株潭地區(qū)最具特色的區(qū)域商業(yè)中心。 恢宏鉅制 奢華尊享 異國情調(diào) 不同凡響34法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街 項(xiàng)目獨(dú)具匠心打造全城開創(chuàng)性的集紅酒館藏、選購、品鑒、陳列于一體的法式風(fēng)情紅酒街區(qū)，將營造以法式街道為主題的商業(yè)街，并全部以法式風(fēng)格進(jìn)行情景再現(xiàn)，包括建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、雕塑物、街區(qū)路燈等，呈現(xiàn)法式建筑原汁原味

24、的風(fēng)貌，使其成為蘊(yùn)涵濃郁法式風(fēng)情的紅酒商務(wù)街區(qū)。整個(gè)街區(qū)以充滿異國情調(diào)的建筑形式及業(yè)態(tài)功能分布，形成獨(dú)具特色且相互映襯的法式主題風(fēng)情區(qū)。35 將現(xiàn)今龐大的、無序的紅酒消費(fèi)市場統(tǒng)一吸納，在專屬樓層引進(jìn)紅酒中高檔品牌、國內(nèi)外品牌的進(jìn)駐，酒窖、酒吧、專賣、VIP俱樂部、私人會所商務(wù)休閑等功能一應(yīng)俱全。商于此，共享優(yōu)化資源，專屬頂尖的交際舞臺，全新的空間商務(wù)洽談概念，豐富的視野景觀，品位奢享的時(shí)尚生活圈。法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街36福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.2 項(xiàng)目形象定位 紅酒風(fēng)情商業(yè)街作為填補(bǔ)長沙紅酒消費(fèi)聚集市場空白的商業(yè)； 地處融城核心央?yún)^(qū)，高鐵片區(qū)內(nèi)重要道路之一的湘府東路； 臨近山水熙園、托

25、斯卡納等大型宜居社區(qū)； 本身就具有了前所未有、獨(dú)一無二等自身優(yōu)勢； 同時(shí)其龐大的資金投入和個(gè)性化的物業(yè)構(gòu)成也決定了它的核心地位； 讓法蘭西波爾多紅酒風(fēng)情商業(yè)街成為引領(lǐng)星城生活風(fēng)尚的第一街，是我們對于項(xiàng)目的責(zé)任和使命，是我們的必然選擇。37福鑫營銷商業(yè)街招商方案拔高品牌調(diào)性拔高項(xiàng)目調(diào)性，更能突出項(xiàng)目的特色與招商優(yōu)惠政策！“稀缺的，才使人感覺好?！币?guī)模宏大、定位高端打造法式氛圍風(fēng)情街區(qū)，異國情調(diào)彰示品位非凡。規(guī)劃超前、國際視野理念先進(jìn)，突破傳統(tǒng)，以國際的視野和高度運(yùn)作項(xiàng)目。38福鑫營銷商業(yè)街招商方案1、創(chuàng)建“核心區(qū)的風(fēng)尚中心”本案地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃前景更是不可估量。而相比起

26、時(shí)尚和潮流，風(fēng)尚是在社會中流行的風(fēng)氣和習(xí)慣，它更是個(gè)包羅萬象的概念，紅酒風(fēng)情商業(yè)街也立志于此。紅酒更意味著是一種習(xí)慣。紅酒風(fēng)尚帶給人們的更是一種愉悅的心情與不凡的感受，更能體現(xiàn)人們不凡的生活品位，展露個(gè)性。長沙的潮流在美美百貨，在友誼名店，在金色家族；在王府井，在平和堂，在即將開幕的樂活城LOHAS而長沙的風(fēng)尚中心在哪里？它必須能：充分表達(dá)社會當(dāng)代生活特征，體現(xiàn)品位與價(jià)值，彰顯實(shí)力，比潮流更耐經(jīng)時(shí)間的沉淀內(nèi)涵與底蘊(yùn)在此體現(xiàn)，這就是“核心區(qū)風(fēng)尚中心”所能帶來的。39福鑫營銷商業(yè)街招商方案2、打造城市地標(biāo)式“奢享街區(qū)”于長沙城市繁華商圈打造視野天際線，形成城市風(fēng)光最浪漫、最尊貴、最優(yōu)雅的視線走廊。

27、這個(gè)將成為我們下一步著重需要打造的概念，這也將成為本案價(jià)格重要的支撐點(diǎn)之一。法蘭西風(fēng)情紅酒主題街的落成，對拉動(dòng)星城乃至省級及全國紅酒市場的消費(fèi)，將起到不容小覷的強(qiáng)勁力量，它集中猛力吸納紅酒的館藏、消費(fèi)、陳列于一體的無可比擬的優(yōu)勢，即將成為長沙城商業(yè)街新一輪的地理標(biāo)識。40福鑫營銷商業(yè)街招商方案3、實(shí)現(xiàn)贏利，外樹形象，創(chuàng)造雙贏 這是本案的企業(yè)目標(biāo)。在長沙雨花區(qū)標(biāo)志性的區(qū)段上開發(fā)如此標(biāo)志性的項(xiàng)目，務(wù)必肩負(fù)著前瞻超越、振興片區(qū)商業(yè)，繁華社區(qū)的重大使命。 可以想象： 項(xiàng)目商業(yè)部分開業(yè)對于整個(gè)片區(qū)的影響力何其巨大，獲得利潤固然重要，而能夠持續(xù)經(jīng)營、長久運(yùn)營才是項(xiàng)目立足的根本。41福鑫營銷商業(yè)街招商方案項(xiàng)

28、目形象：國際規(guī)模、長沙頂尖的特色商業(yè)體現(xiàn)主題：代表長沙城市，融合國際商務(wù)，湘府路上的標(biāo)志、震撼性的產(chǎn)品引領(lǐng)城市視野思 路：核心地段，尊貴奢華，為巨大的紅酒消費(fèi)獨(dú)辟出專業(yè)、高端、領(lǐng)先的商務(wù)市場，并足以讓城市相信其頂尖的地位和創(chuàng)新勇氣。42福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.3 形象包裝思路 以主打紅酒消費(fèi)為鮮明特色的商業(yè)是商業(yè)街的亮點(diǎn)，商業(yè)街須作為一個(gè)整體來規(guī)劃、使用、經(jīng)營。 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質(zhì)高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所有的業(yè)態(tài)都是為了打造法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街而服務(wù)。 盡快完善現(xiàn)場包裝、引入商業(yè)配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。對商業(yè)街現(xiàn)場進(jìn)行包裝，整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃為法式風(fēng)格，將商業(yè)打造為

29、充滿異國情調(diào)的風(fēng)情街，以體驗(yàn)式營銷方式繁榮現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目的整體營銷提供支持。43福鑫營銷商業(yè)街招商方案商業(yè)街風(fēng)格：充滿異國情調(diào)的法蘭西波爾多風(fēng)情整體規(guī)劃設(shè)計(jì)：法式風(fēng)情波爾多建筑設(shè)計(jì)商鋪包裝：原汁原味的法式風(fēng)格裝修其他包裝：建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、雕塑物、街區(qū)路燈整條街區(qū)呈現(xiàn)風(fēng)情、氣派、浪漫、品味的格調(diào)，將本案的高端性在包裝上體現(xiàn)得淋漓盡致。44福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.4 業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層：1F：展示區(qū)紅酒（國際、國內(nèi)）品牌專賣，主題紅酒吧、會所等；2F：體驗(yàn)區(qū)主題紅酒吧、會所等；3F：倉儲區(qū)紅酒（國際、國內(nèi)）品牌館藏。對于紅酒商家進(jìn)駐，招商側(cè)重在于中高檔的知名品牌和國際品牌

30、。以會所、沙龍、俱樂部等高端模式入駐為主；娛樂休閑模式入駐為輔。45福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.5 賣點(diǎn)整合賣點(diǎn)一：交通便利四通八達(dá)，享有省府配套利好 地處融城央?yún)^(qū)，地理位置絕佳，商圈發(fā)展不能脫離地利這個(gè)優(yōu)勢，本案位于雨花區(qū)的繁榮地段，構(gòu)成了其最大的地段價(jià)值體系。這里有四通八達(dá)的交通，有規(guī)劃在建的地鐵，有五花八門的商業(yè)，有形形色色的文化，有人氣聚集的居住區(qū)等，更得天獨(dú)厚享有省府、市府的配套利好。 賣點(diǎn)二：商業(yè)特色獨(dú)一無二，無可比擬本案獨(dú)具全城首例的特色商業(yè)思路，在本質(zhì)上決定了俯瞰同類等市場中，暫無法比擬的競爭對手，在市場份額的占領(lǐng)上雄勢先行，商業(yè)建設(shè)后續(xù)發(fā)展緊跟其上，穩(wěn)健的奠定了項(xiàng)目獨(dú)一無二、大

31、好優(yōu)勢的開創(chuàng)局面。46福鑫營銷商業(yè)街招商方案賣點(diǎn)三：雨花商區(qū)集中火力，共同升級核心商業(yè)圈本案即將為紅星商圈及雨花區(qū)域的商業(yè)發(fā)展再次帶來騰飛的引擎，成為雨花商圈升級的發(fā)令槍，成為整個(gè)長沙的商業(yè)地標(biāo)。 賣點(diǎn)四：產(chǎn)品創(chuàng)新高端，奢華尊享區(qū)域，盡顯格調(diào)本案精準(zhǔn)的紅酒商業(yè)區(qū)域劃分，從館藏區(qū)到體驗(yàn)區(qū)，滿足不同層次的客戶需求，商鋪設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，法式風(fēng)情濃郁，締造一個(gè)國際的、一流的現(xiàn)代消費(fèi)空間。47福鑫營銷商業(yè)街招商方案賣點(diǎn)五：絕佳的財(cái)智投資、高額的投資回報(bào)率、觸手可及的保值與增值由于沿海產(chǎn)業(yè)向湖南轉(zhuǎn)移，以及武廣高鐵的開通，縮短了長沙與廣東、武漢的時(shí)空距離，越來越多的人將來長沙工作、生活、置業(yè)。許多外來的和本地

32、的投資客在目前一線城市房價(jià)高得離譜、股市低迷的情況之下，將目光投向長沙，本項(xiàng)目將是他們的首選。 賣點(diǎn)六：樓市新政“商品房第二套首付不低于60%”一面是宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)格的住宅地產(chǎn)，一面是在政策調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，可謂一半是海水，一半是火焰。調(diào)控政策對于商業(yè)地產(chǎn)而言無疑是一個(gè)利好，個(gè)人二套房按揭貸款首付比例提高到五成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，購買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于買商鋪。眾多的投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了全線飄紅的商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪進(jìn)而成為投資新契機(jī)。住宅限貸限購又提首付，買房不如投資買鋪，本案也將吸引更多的投資目光聚集。48福鑫營銷商業(yè)街招商方案 商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作，

33、不能僅僅以開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)收益和租金高低為衡量標(biāo)準(zhǔn)，更要以商業(yè)的準(zhǔn)確定位、成功入市以及可持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營為核心目標(biāo)。這也是我們?yōu)榧t酒街區(qū)注入的管理模式和經(jīng)營理念。 49福鑫營銷商業(yè)街招商方案市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況對手分析招商策略50福鑫營銷商業(yè)街招商方案一個(gè)能夠推動(dòng)行業(yè)變革的主題性商業(yè)：其宣傳造勢，必須高屋建瓴，高瞻遠(yuǎn)矚，跳出項(xiàng)目推項(xiàng)目。本案是即將引爆紅酒市場引擎發(fā)展的巨型航母，是帶領(lǐng)紅酒消費(fèi)迅速走上飛速道路的主題商業(yè)街，整個(gè)紅酒市必將迎來新的突破！51福鑫營銷商業(yè)街招商方案以形象定位理念為宗旨，進(jìn)行一系列的整合推廣，遵循ADAIS原理： Attention 吸引注意， Desire 產(chǎn)生欲望，

34、Action 促使購買行為， Introduce 轉(zhuǎn)介紹給行業(yè)其他客戶， Satisfaction達(dá)到滿意。通過整合傳播，保持整個(gè)營銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在推廣的同時(shí)樹立起自己的品牌。（1）強(qiáng)化商業(yè)主題形象，以項(xiàng)目價(jià)值和無限升值前景為核心賣點(diǎn)；（2）突出本案優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；（3）本案以天縱之姿出世，更應(yīng)該以雷霆之勢從市場脫穎而出。1.1 營銷總策略52福鑫營銷商業(yè)街招商方案1.2 營銷目標(biāo)本案捆綁行業(yè)價(jià)值、城市價(jià)值、商圈價(jià)值，拔高形象，并轟動(dòng)性實(shí)現(xiàn)形象價(jià)值突圍；提煉不可類比概念，強(qiáng)化升值概念，進(jìn)行行業(yè)概念、集中市場式營銷推廣， 形成熱銷局面；發(fā)布各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)信息（包含活動(dòng)、優(yōu)惠、認(rèn)籌、開盤等）；制造行業(yè)話題，引導(dǎo)輿論，讓項(xiàng)目始終處于動(dòng)態(tài)新聞之中。53高調(diào)定位，強(qiáng)勢炒作，以商帶商 定位引爆：以