北朝青項目總體的方案報告

1、朝青項目總體的方案報告 匯報框架第一部分 核心定位結(jié)論第二部分 項目分析第三部分 綜合分析第四部分 專題研究第五部分 定位結(jié)論第六部分 經(jīng)濟(jì)測算第七部分 概念設(shè)計第一部分 核心定位結(jié)論我司建議本項目地塊適宜作住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓兩種物業(yè)類型，具體的定位有兩種：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓酒店式服務(wù)公寓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓酒店式服務(wù)公寓開發(fā)相對穩(wěn)妥，操作難度相對小，市場空白點要求性價比高，利潤空間有限，預(yù)售性較差高標(biāo)準(zhǔn)客房，酒店式服務(wù)，統(tǒng)一管理，利潤較大引入酒店管理公司，經(jīng)營風(fēng)險第二部分 項目分析項目特性用地分析規(guī)劃條件分析開發(fā)商分析成本分析市場分析項目概況本項目位于東三環(huán)外團(tuán)

2、結(jié)湖公園北側(cè)，農(nóng)業(yè)部東側(cè)東臨朝陽高爾夫俱樂部，西臨農(nóng)業(yè)部，北臨農(nóng)業(yè)部宿舍樓，南臨農(nóng)展館南路 本項目占地面積公頃，總建筑面積約萬平方米 北側(cè)小盤，規(guī)模小可支持“新、奇、怪”的產(chǎn)品位于“高檔”區(qū)域項目成本較高，檔次較高交通方便支持商務(wù)功能緊鄰城市主干道形象價值高，有一定噪音影響有一定景觀優(yōu)勢（高爾夫球場）支持打景觀概念的產(chǎn)品，戶型上能做出相應(yīng)的亮點周邊建筑物遮擋北側(cè)、西側(cè)均有建筑物遮擋，對形象有負(fù)面影響項目特性區(qū)域成熟涉外性強(qiáng)景觀較好特點“模糊”區(qū)位分析用地分析東三環(huán)、東四環(huán)農(nóng)展館南路、朝陽北路地鐵10號線多條公交站線長虹橋堵車問題較嚴(yán)重農(nóng)展館南路朝陽北路朝外大街朝陽路東二環(huán)東三環(huán)東四環(huán)用地分析交

3、通分析農(nóng)展館南路由西向東需調(diào)頭長虹橋堵車問題較嚴(yán)重地塊東側(cè)規(guī)劃路修通到北側(cè)北側(cè)小區(qū)的入口問題用地分析交通分析A區(qū)景觀好，相對安靜B區(qū)開放性強(qiáng)，形象價值高，有噪音影響，適宜偏商物業(yè)C區(qū)私密性差，北側(cè)、西側(cè)形象差， C區(qū)不適宜擺放建筑，而適于作內(nèi)部園林用地分析地塊分析位于幾大商圈間，區(qū)域特征相對“模糊”交通方便，鄰城市主干道，形象價值好私密性差，有噪音影響東側(cè)有較好的景觀條件北側(cè)、西側(cè)的現(xiàn)狀保留建筑有遮擋影響，形象較差地塊較方正用地分析小結(jié)規(guī)劃建設(shè)用地面積：10716平方米代征道路：2800平方米總建筑面積：70459平方米（地上51572平方米）建筑限高：60米容積率：（容積率變化對利潤敏感）規(guī)

4、劃條件分析規(guī)劃條件分析 根據(jù)日照分析，項目可以統(tǒng)一作成61米按首層米，標(biāo)準(zhǔn)層3米計算，可以做到19層。多種物業(yè)可能性的考慮利潤/快速回收資金以銷售為主品牌開發(fā)商分析土地開發(fā)費用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費用按地上建筑面積分?jǐn)倿?790元/平方米加上前期費用、建安費用、以及其他相關(guān)費用，地上建筑面積的單方造價在10000元/平方米左右成本分析 中高檔次的產(chǎn)品居住類物業(yè)大戶型 一般戶型 小戶型偏商類物業(yè)寫字樓 商住公寓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)市場分析朝陽公園 朝外工體 CBD 三元橋宏觀市場分析區(qū)域市場分析細(xì)分市場分析2004年上半年，加強(qiáng)宏觀調(diào)控已取得明顯成效預(yù)計下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)

5、增長業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢政策變化多，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的影響房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲宏觀市場分析全國宏觀市場分析北京房地產(chǎn)總體市場純居住為主主打景觀概念容積率較高單價高戶型面積相對偏大精裝修有一定的投資客戶有一定的外籍客戶區(qū)域市場分析朝陽公園區(qū)域綜合項目多居住物業(yè)類型多樣均價較高戶型多樣大戶型公寓市場表現(xiàn)較差投資客戶比例較大外籍客戶比例較大區(qū)域市場分析朝外工體區(qū)域區(qū)域市場分析CBD商圈綜合性項目較多純居住概念商住公寓檔次高投資高檔純居住公寓的客戶占一定比例精裝修區(qū)域市場分析三元橋區(qū)域商住為主均價在10000元/左右精裝修高容積率外立面仿寫字樓涉外性強(qiáng)投資客戶比例較大朝陽公園西側(cè)、北側(cè)東四環(huán)以東地區(qū)棕

6、櫚泉國際公寓以南呼家樓區(qū)域市場分析潛在土地供應(yīng)南湖公寓九號國際公寓鴻翔花園美國公寓白家莊項目湖南衛(wèi)視萬通朝外項目首創(chuàng)呼家樓富力青印廠潛在項目 萬通朝外項目（在談）日壇北側(cè)，寫字樓約4萬平米，住宅約5萬平米。另有綜合體（SOHO、寫字樓、底商）約15萬平方米居住類競爭：公寓未確定：酒店公寓或商住辦公類競爭：商住及寫字樓南湖公寓規(guī)模約5萬平方米，大戶型項目，均價預(yù)計14000元/平方米。白家莊項目規(guī)模約11萬平方米，均價預(yù)計在12000-13000元/平方米之間， 富力青印廠項目位于東三環(huán)里的白家莊，占地4公頃，12萬平米的寫字樓和6萬平米公寓首創(chuàng)呼家樓總規(guī)模約130萬平方米（未定），目前確定的是

7、20萬平方米寫字樓和10萬平方米的公寓（含商務(wù)公寓），其中商務(wù)公寓預(yù)計均價在13000-14000元/平方米之間。，區(qū)域市場分析規(guī)劃潛在項目集中在三環(huán)沿線及三環(huán)內(nèi)房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付！2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！ ：69031789項目周邊的潛在項目數(shù)量較多，涵蓋了從公寓、辦公、商業(yè)到公建的各種物業(yè) 總規(guī)模上百萬，一方面加劇競爭，另一方面也促進(jìn)了區(qū)域的成熟細(xì)分市場分析居住類物業(yè) 大戶型 一般戶型 小戶型偏商物業(yè) 寫字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)總供應(yīng)量約160萬平方米產(chǎn)品檔次高，高單價、高總價戶型舒適，精裝修朝陽公園、CBD

8、的表現(xiàn)比較好，工體、朝外商圈的表現(xiàn)相對較差客戶為自用和投資相結(jié)合，外籍客戶占一定比例細(xì)分市場分析居住類物業(yè)大戶型居住類型多樣價格水平差別較大市場表現(xiàn)不溫不火居住類物業(yè)一般戶型總供應(yīng)量約60萬平方米類型多樣總體市場表現(xiàn)較好總價敏感單價沒有高過同區(qū)域內(nèi)大戶型單價投資價值較大，因此客戶中投資客戶所占比例較大居住類物業(yè)小戶型大戶型供應(yīng)量最多，一般戶型和小戶型供應(yīng)量較少大戶型高單價、高總價；小戶型總價上比較敏感，較高單價（也低于大戶型）大戶型以純住高檔豪宅為主；表現(xiàn)不錯，但競爭也激烈 一般戶型類型多樣，有一定量商住公寓，表現(xiàn)一般； 小戶型投資性較強(qiáng)，表現(xiàn)不錯，但容量有限細(xì)分市場分析居住類物業(yè)特點細(xì)分市場

9、分析偏商物業(yè) 寫字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)周邊寫字樓檔次不高出租率高主要租住客戶是：外國小公司旅行社、航空公司農(nóng)業(yè)部相關(guān)的公司文化傳播類公司通廣大廈偏商類物業(yè)寫字樓總供應(yīng)量約為130萬平方米周邊相對空白綜合體項目多單價高接近寫字樓配置總體的市場表現(xiàn)較好區(qū)域涉外性較強(qiáng)有一定比例的投資客戶偏商類物業(yè)商住公寓周邊酒店檔次高酒店市場經(jīng)營情況較好酒店需求量較大區(qū)域成熟度比較高區(qū)域涉外性強(qiáng)區(qū)域認(rèn)可度高偏商類物業(yè)酒店服務(wù)式公寓特點高標(biāo)準(zhǔn)客房適量的配套酒店管理公司提供統(tǒng)一酒店式管理服務(wù)居家感強(qiáng)面向中長期租住客戶偏商類物業(yè)服務(wù)式公寓區(qū)域商業(yè)特點屬周邊商圈的輻射區(qū)項目周邊商業(yè)供應(yīng)量較小小型的配套商業(yè)朝陽公

10、園西門有大量餐飲偏商類物業(yè)商業(yè)寫字樓檔次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的辦公需求商住物業(yè)稀缺 （呼家樓有潛在的競爭項目售價13000-14000元/平方米）酒店檔次較高，經(jīng)營情況相對較好服務(wù)式公寓雖然供應(yīng)量不大，周邊的高檔公寓分流了一部分長期租賃客戶偏商市場分析小結(jié)周邊項目檔次高，純居住多，潛在供應(yīng)量大，市場風(fēng)險較大 項目周邊純寫字樓檔次較低，租金較低，出租率較高，商住市場相對空白 服務(wù)式公寓的性價比較高，市場表現(xiàn)較好，但存在經(jīng)營風(fēng)險 周邊區(qū)域內(nèi)項目容積率較高，產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓、高層塔樓、小高層圍合板樓等為主，產(chǎn)品檔次高，精裝修為主 純居住物業(yè)客戶自用較多；商住物業(yè)客戶自用與投

11、資各占一定比例；服務(wù)式公寓、小戶型項目投資客戶較多 市場分析小結(jié)第三部分 綜合分析大戶型純居住公寓 小戶型純居住公寓 商住公寓 服務(wù)式公寓 基本假設(shè)各類物業(yè)優(yōu)劣勢分析寫字樓、酒店等公建由于涉及到用地性質(zhì)變更及對開發(fā)商前期資金占用等問題，建議不考慮A區(qū)適宜作豪宅，B、C區(qū)不適宜私密性差，噪音影響東西向北側(cè)、西側(cè)形象差規(guī)模小，自身景觀、配套相對不足容積率高市場同類產(chǎn)品競爭強(qiáng)，劣勢比較明顯高單價、高總價，單價和總價均不敏感作高性價比產(chǎn)品不太可行，作高品質(zhì)產(chǎn)品可行ABC豪宅純居住大戶型變現(xiàn)性、預(yù)售性較好大區(qū)位條件較好，有一定景觀支持風(fēng)險大建議不作總價敏感單價受限總價單價*面積，面積有下限，因此單價也受

12、限使用者（面積）：極端小、功能不完善的戶型已不受歡迎產(chǎn)品進(jìn)深大，通透戶型面積大，總價高；內(nèi)廊式（零居室，單向采光），品質(zhì)差供應(yīng)量市場競爭大，市場容納量有限，車位有一定壓力小戶型公寓市場表現(xiàn)相對較好區(qū)域接受度較好A、B區(qū)都適宜（對朝向、景觀不敏感）ACB利潤相對低市場容量有限建議盡量不作市場潛在供應(yīng)的競爭小交通（自西向東）有一定影響預(yù)售性相對較差市場價格接受度待考驗，利潤空間有限商住公寓交通方便，形象好周邊有辦公需求市場相對空白對產(chǎn)品規(guī)劃條件不嚴(yán)格可作性價比較高產(chǎn)品車位尚可滿足要求ACB適宜作商住操作難度較大小業(yè)主購買問題經(jīng)營風(fēng)險/引入酒店管理集團(tuán)難度周邊有一定競爭（高檔公寓出租率較高）對發(fā)展商

13、的要求高天鴻集團(tuán)有自身經(jīng)營酒店的經(jīng)驗規(guī)模受限服務(wù)式公寓A、B都適宜作公寓式酒店差異化產(chǎn)品，市場細(xì)分，空白市場表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男枨蠖葏^(qū)域相對成熟（商務(wù)、涉外性）有一定景觀條件利潤空間較大ACB適宜作但不宜全作規(guī)模受限豪宅小戶型商住服務(wù)式公寓建議不作建議盡量不作適宜作適宜，但規(guī)模受限商住公寓式酒店物業(yè)類型定位結(jié)論商住服務(wù)式公寓物業(yè)類型定位結(jié)論 組合產(chǎn)品？由于進(jìn)深較大，因此建議將核心筒作成一個狹長形狀的，布置在中間，這樣周邊的進(jìn)深可以控制在9米左右 總體布局 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計方案二：在原規(guī)劃控制線內(nèi)進(jìn)行局部的調(diào)整 根據(jù)日照分析，項目可以統(tǒng)一作成61米，按首層米，標(biāo)準(zhǔn)層3米計算，可以做到19層。住宅

14、產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計日照分析 作到19層，層高3米，加大塔樓之間的間距（平均間距可以到10米左右） 總體布局 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計 統(tǒng)一作到16層，塔樓間無間距，標(biāo)準(zhǔn)層層高統(tǒng)一作到米 標(biāo)準(zhǔn)層層高部分為3米，部分為6米。住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計總體布局 優(yōu)勢劣勢方案一改動較小，利于報批辦公空間的內(nèi)部不太靈活整體的形象不夠有氣勢產(chǎn)品的特色較少方案二整體的形象比較完整產(chǎn)品有一定的特色改動相對較大住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計方案比較分析 每150平米地上建筑面積提供一個地下車位的標(biāo)準(zhǔn)確定地下車庫的大小，合計應(yīng)提供大約314個車位集中式管理交通系統(tǒng) 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計總體布局 空中花園

15、 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計大堂 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計組合產(chǎn)品概念設(shè)計整棟、半棟、整層、半層的銷售可能性的預(yù)留 單幢規(guī)模在10000平方米左右 多電梯間、保證體量相對獨立 電梯分高低區(qū)布置 體量交接處加“凹槽”處理 在局部采光較差的地方布置單 獨衛(wèi)生間 電梯應(yīng)該分區(qū)布置 每個體量擁有獨立的大堂，可考慮設(shè)置空中大堂 上下兩個部分也可作相對獨立的體量和形象 電梯間分開，兼顧整層和半層的相對的獨立性獨立形象 完整的體量 兩個兩連的相對獨立的體量架剪力墻的結(jié)構(gòu)形式（如住邦2000的設(shè)計，核心筒置于北側(cè)），基本上按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計，辦公間內(nèi)僅預(yù)留廚衛(wèi)的管道，房間的隔墻不做或僅做可拆除型隔墻，廚房可以考慮電

16、廚房 轉(zhuǎn)角加凹槽強(qiáng)化體量獨立感 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計獨立形象 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計單體平面示意 住邦2000按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計框架剪力墻的結(jié)構(gòu)偏筒或做成“筒中筒”式辦公間內(nèi)僅預(yù)留廚衛(wèi)的管道，房間的隔墻不做或僅做可拆除型隔墻廚房可以考慮電廚房可以設(shè)置空中花園 標(biāo)準(zhǔn)層住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計新起點家園標(biāo)準(zhǔn)層面積在8001,200平方米之間以相鄰塔樓的交通核為第二疏散口住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層靈活劃分的單元住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面靈活的劃分，以中小公司為主，兼顧大公司，最小的單元為50平方米可采用核心筒式的布局，設(shè)置空中花園標(biāo)準(zhǔn)層面積在8001,200平方米之間，

17、為保證平面使用的經(jīng)濟(jì)性，各塔樓只設(shè)一組交通疏散核，并以相鄰塔樓的交通核為第二疏散口，增加可出售面積，減少交通所占面積比例獨立衛(wèi)生間的考慮住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層辦公標(biāo)準(zhǔn)層凈高不小于米，爭取做到米層高應(yīng)滿足3米，可做側(cè)噴淋系統(tǒng)；如有可能標(biāo)準(zhǔn)層以作到米為宜部分辦公空間可以做到6米高的“超標(biāo)準(zhǔn)層”，銷售時按一層面積計算，預(yù)留夾層的可能，給客戶增加自用面積及“DIY”的可能性住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計剖面雙層電梯住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計垂直交通超標(biāo)準(zhǔn)層雙層電梯住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計垂直交通“雙層電梯”概念電梯分層：高區(qū)電梯和低區(qū)電梯分開，這樣可以節(jié)省高區(qū)電梯筒部分的面積。 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計垂直交通

18、共享大堂住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計塔樓之間的灰空間 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計設(shè)備建議 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計 空調(diào)：戶式中央空調(diào) 電梯：初步按每萬平米辦公面積2部計，每個塔樓不少于3部（含消防梯） 智能化：綜合布線， 、網(wǎng)絡(luò)預(yù)留語音和數(shù)據(jù)點，預(yù)留電視接口 消防：按消防要求設(shè)置煙感與噴淋設(shè)備（可考慮側(cè)噴淋以降低層高）組合產(chǎn)品概念設(shè)計組合產(chǎn)品概念設(shè)計總體規(guī)劃 用地布局 交通 環(huán)境單體設(shè)計 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 酒店式服務(wù)公寓 商業(yè) 組合產(chǎn)品概念設(shè)計方案1：原規(guī)劃基本不做調(diào)整，層數(shù)都不變，首層層高為米，標(biāo)準(zhǔn)層層高改為3米此方案酒店式服務(wù)公寓部分的進(jìn)深過大，對于戶型的設(shè)計不利用地布局 方案2：將酒店式服務(wù)公寓部分

19、的進(jìn)深變小，同時寫字樓部分可以分為兩個相對獨立的塔樓組合產(chǎn)品概念設(shè)計用地布局 方案3：都作到19層，將酒店式服務(wù)公寓部分中間做出一個中庭組合產(chǎn)品概念設(shè)計用地布局 優(yōu)勢劣勢方案1改動較小，利于報批形象不夠有氣勢辦公空間的內(nèi)部不太靈活，產(chǎn)品的特色較少公寓部分進(jìn)深太大，戶型設(shè)計會比較困難。 方案2整體的形象比較完整辦公部分有一定的獨立形象或者超標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間公寓部分體量完整，形象好，同時進(jìn)深變小，利于戶型設(shè)計 改動相對較大，單向采光、單向通風(fēng)的東西向的公寓戶型比較多方案3整體的形象比較完整，辦公部分有一定的獨立形象或者超標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間公寓部分的進(jìn)深變小，利于戶型設(shè)計，同時引入中庭空間，對提高檔次有幫

20、助 改動大 ，公寓部分的造價相對提高組合產(chǎn)品概念設(shè)計交通組合產(chǎn)品概念設(shè)計組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 參見前文住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分的產(chǎn)品定位，下文僅列出扼要的部分及不同的部分 會議用房：設(shè)置150（250）人大會議室 1 個展覽展示：可考慮利用首層的共享大廳，300500平方米餐飲設(shè)施：員工餐廳的面積為8001000 （10001500）平方米。中高檔餐廳約 10001500 （300400）平方米，咖啡廳或茶室200300 （100150）平方米配套辦公設(shè)施：商務(wù)中心、郵局和銀行康體設(shè)施：總面積約 6001000 （500800）平方米，主要為健身器材、乒乓球等面積小，投資小但客戶需求

21、大的內(nèi)容車位：由314255個 獨立塔樓： 由34棟2棟 組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體公寓式酒店公寓式酒店平面 進(jìn)深縮小公寓式酒店平面 中庭組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體公寓式酒店組合產(chǎn)品概念設(shè)計 戶型建議單體公寓式酒店每2層有1個走廊：躍層的上下兩層的面寬一樣大，兩居戶型的套內(nèi)建筑面積在100平米左右可節(jié)省公共交通面積能夠提升居住趣味性和舒適度（整個戶型是雙面通透的）各個戶型也可在水平方向上組合及垂直方向上組合組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體公寓式酒店每2層有1個走廊：躍層的上下兩層的面寬不一樣大，兩居戶型套內(nèi)建筑面積在80平米左右組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體公寓式酒店每3層有1個走廊：一部分向上層躍層，另一部分向下層躍層。兩居

22、戶型的套內(nèi)建筑面積在90平米左右組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體公寓式酒店組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體商業(yè)地下商業(yè)價值挖掘首層抬高地下一層有直接采光各層商業(yè)外廊組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體商業(yè)地下商業(yè)價值挖掘首層抬高地下一層有直接采光各層商業(yè)外廊組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體商業(yè)首層及二層商業(yè)價值的挖掘 超高層高預(yù)留增加隔層的可能性 DIY組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體商業(yè)東側(cè)沿街商業(yè)價值的挖掘 組合產(chǎn)品概念設(shè)計單體商業(yè)第五部分 專題研究商住公寓服務(wù)式公寓商住公寓北京市商住公寓概況商住公寓類型市場競爭價格確定客戶確定產(chǎn)品確定結(jié)論CBD 商圈供應(yīng)量約100萬平方米 項目規(guī)模比較大產(chǎn)品形式上偏于寫字樓配置價格比較高，總體均價約在13000元/平

23、方米左右代表性個案住邦2000 位于CBD商圈邊緣，高性價比項目規(guī)模大、配套全后期對于本項目造成直接競爭北京市商住公寓概況項目占地公頃，總規(guī)劃面積60萬平方米 規(guī)劃中有星級酒店、酒店式公寓、商住公寓、高檔寫字樓 二期為4棟建筑，銷售面積14萬平方米二期標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米和1490平方米 單元劃分：200平方米左右結(jié)構(gòu)均為框架剪力墻 ，層高米，毛坯房代表性個案住邦2000配套設(shè)施： 600平方米地下員工餐廳 、870平方米會議室、健身中心；銀行、餐飲等停車：停車位地上19個，地下300多個設(shè)備情況：電梯為德國蒂森高速電梯，板樓配備5部，塔樓配備6部；空調(diào)系統(tǒng)為中央空調(diào)制冷系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)；

24、集中供暖；配備5A智能化系統(tǒng)價格：一期整體均價11000元/平方米左右；二期目前均價10700元/平方米銷售情況：1期2002年5月入市，已基本銷售完畢。2期2003年7月入市，目前銷售了約60 客戶：客戶行業(yè)較為廣泛，購房客戶多為自住，投資客戶約占1/4左右 代表性個案住邦2000三元橋商圈 供應(yīng)量在20萬平方米以上 產(chǎn)品上除第三置業(yè)，其余項目仍有住宅產(chǎn)品的痕跡 主打高性價比 ，價格集中在10000元/平方米左右代表性個案第三置業(yè)位于燕莎商圈邊緣，高性價比項目住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分已售完，因此不會對本項目造成直接競爭產(chǎn)品與銷售情況對于本項目都有借鑒意義北京市商住公寓概況項目占地2公頃，總建筑面積

25、20萬平方米 規(guī)劃中包含寫字樓、商業(yè)、酒店 一期兩棟公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓建筑面積60000平方米，一棟6層寫字樓建筑面積5200平方米準(zhǔn)層面積：A座1165 平方米，B座1020平方米 單元劃分：100-200平方米結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高3米；辦公區(qū)域為初裝修 代表性個案建筑外觀第三置業(yè)建筑平面配套設(shè)施：商務(wù)中心、金融中心、商業(yè)街、健身中心、員工餐飲中心（400平方米） 停車：地下停車約500個 設(shè)備情況：每棟樓配有4部富士達(dá)電梯；空調(diào)為分戶空調(diào)；噴淋設(shè)備為側(cè)噴淋；采暖為市政熱力系統(tǒng)；煙感報警系統(tǒng)；隱式綜合布線，支持100兆寬帶入戶標(biāo)準(zhǔn) 價格：最后價格達(dá)到11500元/平方米 銷售情況：項目一期

26、寫字樓部分已全部售完；300-500平方米的戶型最好賣，投資客多數(shù)購買98平方米 客戶：項目客戶多數(shù)購房自用，20%用于投資；行業(yè)特征不太明顯，區(qū)域也不太明顯代表性個案第三置業(yè)亞奧商圈總供應(yīng)量大約為萬平方米 建筑形式基本以高層塔樓為主；主力戶型面積在100200平方米之間 ；外立面均按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 價格差別較大，從7800元/平方米到14000元/平方米 北京市商住公寓概況中關(guān)村商圈 總供應(yīng)量大約為90萬平方米 產(chǎn)品大多采用框剪結(jié)構(gòu)，空間可自由分割；早期產(chǎn)品可商可住，新產(chǎn)品對為純粹的公寓產(chǎn)權(quán)的寫字樓 平均售價約為8000元/平方米 代表性個案財智中心位于中關(guān)村商圈邊緣，已入住區(qū)位上與銷售上對于

27、本項目都沒有競爭產(chǎn)品以及使用狀況對于本項目有借鑒意義北京市商住公寓概況項目占地8700平方米，總建筑面積60000平方米 為一棟U型20層建筑，分為3個獨立的樓座準(zhǔn)層面積：A、C座層面積在900平方米左右，B座層面積780平方米 單元劃分：60-130平方米結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高3和6米；毛坯房代表性個案建筑外觀財智中心建筑平面配套設(shè)施：地下員工餐廳；中餐、西餐、會議室、健身中心、商務(wù)中心停車：地下400多個車位 設(shè)備情況：分戶空調(diào)。價格：3米層高均價在9000元/平方米左右，6米層高均價16800元/平方米左右銷售情況：已經(jīng)全部入住，客戶購買面積以100多平方米為主 客戶：投資客戶所占比

28、例較大，有近50%；在行業(yè)上以科技發(fā)展與IT業(yè)為主，占到60%；有相當(dāng)數(shù)量的公司與清華、北大存在一定的依附關(guān)系6米層高單元使用實景財智中心3米層高單元使用實景依據(jù)產(chǎn)品類型分類商住兩用型公寓住宅沒有本質(zhì)區(qū)別，辦公與居住混雜在一起商住過渡型公寓更多考慮了辦公需求，但是仍容納部分居住的功能，比如套內(nèi)保留了衛(wèi)生間住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓基本按寫字樓產(chǎn)品要求設(shè)計 商住公寓類型依據(jù)所處位置與核心商圈的關(guān)系分類內(nèi)部形象高、配置高、價格高邊緣要求形象高、交通好、性價比外部要求交通好、價格低商住公寓類型周邊辦公市場概況在售項目個數(shù)：30多個在售項目供應(yīng)量：353萬平方米市 場 競 爭CBD商圈21個項目 以純寫字樓為主

29、價格較高，寫字樓15000-25000元/平方米 ；商住公寓在13000-14000元/平方米 大規(guī)模綜合項目，配套齊全，形象較好 市 場 競 爭周邊辦公市場概況朝外商圈7個項目 以純寫字樓為主 寫字樓13000-16000元/平方米 ；商住公寓9500元/平方米 規(guī)模多在7-8萬平方米 市 場 競 爭周邊辦公市場概況燕莎商圈3個項目 集中在三元橋附近均為商住項目 價格在10000元/平方米左右 規(guī)模比較大 市 場 競 爭周邊潛在市場項目數(shù)量較多，有16個涵蓋了從公寓、辦公、商業(yè)到公建的各種物業(yè)辦公類物業(yè)的項目比例大 由于拆遷等費用的存在，土地成本比較高，因此相應(yīng)的建設(shè)的物業(yè)也會是比較高端的產(chǎn)

30、品 市 場 競 爭結(jié)論項目周邊的辦公氛圍濃郁 在售以及潛在辦公類項目也非常豐富無論是價格還是產(chǎn)品上的競爭都是激烈的環(huán)境以及自身土地成本決定了要做高端產(chǎn)品配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大產(chǎn)品自身做到高端配置，高性價比也是競爭所必需的市 場 競 爭商住公寓價格普遍低于所屬或臨近商圈的寫字樓產(chǎn)品 CBD商圈商住公寓價格在10000-14000元/平方米 三元橋以及朝外的商住公寓價格在10000元/平方米 價 格 確 定本項目價格應(yīng)低于CBD商圈而高于三元橋附近的項目價 格 確 定位于核心商圈邊緣的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓重點可比項目列表 重點可比項目與本項目的優(yōu)劣式比較 位于核心商圈邊緣的項目都是性價比高的項目

31、本項目在綜合評估上與住邦2000持平，優(yōu)于時間國際與財智中心，而略遜于第三置業(yè)價 格 確 定價格應(yīng)處于11000-11500元/平方米左右 價 格 確 定寫字樓不同銷售價格測算結(jié)果比較 當(dāng)售價為11500元/平方米時，收益水平合理 ，符合市場價格辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)性質(zhì)分類 國企通常規(guī)模較大 ，重視形象，偏好中高檔寫字樓；但辦事處性質(zhì)的國企公司是適合商住產(chǎn)品的客戶群外企對于形象普遍比較重視，由于規(guī)模大小不一，在選擇物業(yè)檔次上會涉及比較廣泛民營企業(yè)通常比較重視性價比，相應(yīng)的對于形象等方面要求較低 客 戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從行業(yè)構(gòu)成分類 IT科技類公司發(fā)展變化較快，講求效率和實

32、用，對于形象方面關(guān)注較少，對于辦公配套要求較高 金融、貿(mào)易類的公司對于辦公地點有較高的形象要求服務(wù)類的公司對于辦公空間的個性化要求較高 電機(jī)、制造業(yè)公司實力相對比較雄厚、穩(wěn)定，對于辦公物業(yè)的檔次等方面比較務(wù)實 客 戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)的規(guī)模分類 中、大規(guī)模企業(yè)偏好高檔次、大規(guī)模的寫字樓小規(guī)模企業(yè)對寫字樓檔次敏感，更關(guān)注小規(guī)模的寫字樓 客 戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 小結(jié) 性質(zhì)上較適合民營企業(yè)與辦事處性質(zhì)公司 在行業(yè)上適合貿(mào)易業(yè)、科技發(fā)展等行業(yè)，金融與電機(jī)制造業(yè)也存在一定的市場 規(guī)模方面適合中小規(guī)模的公司 客 戶 確 定適合本項目的目標(biāo)客戶群商住公寓客戶特點 對于項目的位置

33、100%的關(guān)注 對于與價格相關(guān)的因素非常敏感 對于形象相關(guān)的因素比較在意對于與設(shè)備相關(guān)的因素關(guān)注程度相對較低 商住公寓的客戶是一些經(jīng)濟(jì)能力相對有限但是注重形象品質(zhì)的公司 客 戶 確 定客 戶 確 定住邦2000的客戶行業(yè)分部均勻自用客戶為主民營企業(yè)為主客 戶 確 定企圖ATT客戶以小公司為主 行業(yè)分布廣泛，以商貿(mào)、IT為主 投資客的比例很大 適合本項目的目標(biāo)客戶群項目用地自身的特點對于客戶的影響商務(wù)商貿(mào)氣氛濃郁，商貿(mào)、服務(wù)類公司會占比較大的比重 近鄰農(nóng)業(yè)部，與農(nóng)業(yè)部相關(guān)的企事業(yè)單位也是不可忽視的一類客戶群 客 戶 確 定房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產(chǎn)策劃

34、大全貨到付款！ ：69031789結(jié)論以民營中小型公司為主 以金融、貿(mào)易業(yè)，服務(wù)、咨詢業(yè)，設(shè)計，辦事處為主，預(yù)計占到70% 科技類占到5% 教育文化業(yè)占到10% 其他行業(yè)占到5% 投資客的比例大概在10% 客 戶 確 定住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的定位 規(guī)模：達(dá)到次甲級甚至更高的水平寫字樓要求市場條件：區(qū)位滿足高端產(chǎn)品要求功能完善：框架或者框架剪力墻結(jié)構(gòu)；設(shè)備、商業(yè)配套按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn) 品 確 定獨立形象寫字樓 不排除大集團(tuán)整購可能性在產(chǎn)品設(shè)計上為若干個相對獨立的小規(guī)模塔樓的形式 3-4座塔樓，面積在萬萬平方米之間 產(chǎn) 品 確 定單元劃分客戶需求最小單元的劃分控制在10

35、0平方米以下主力單元的面積在200-300平方米左右單元之間可以自由組合總價控制標(biāo)準(zhǔn)層面積：800-1,200平方米之間比較合適 產(chǎn) 品 確 定企圖ATT客戶購買面積分析財智中心現(xiàn)狀使用客戶辦公面積 本項目位于CBD、朝外、燕莎商圈之間，屬于核心商圈邊緣的項目 來自市場上競爭，無論是價格還是產(chǎn)品上的，都十分激烈； 本項目在區(qū)位、交通上有優(yōu)勢條件，但是規(guī)模相對較小，產(chǎn)品在配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大。 結(jié) 論在產(chǎn)品上本項目定位為商住公寓的高端產(chǎn)品-住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓；在價格上，高性價比是市場競爭所必需的-11500元/平方米在客戶方面，本項目定位以民營中小型公司為主；性質(zhì)上以金融、貿(mào)易業(yè)，服務(wù)、咨詢

36、業(yè)，設(shè)計，辦事處為主；在購買用途上，以自用為主。 結(jié) 論服務(wù)式公寓概況運作模式客戶重點個案競爭產(chǎn)品價格測算酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系配有全套家私的，提供如客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓連接酒店、公寓的橋梁服務(wù)式公寓含義服務(wù)式公寓分類純公寓型(如：北京雅詩閣)綜合用途型酒店附屬型(如北京嘉里中心，東方廣場等)70年住宅產(chǎn)權(quán)有居家氛圍的高標(biāo)準(zhǔn)客房配套設(shè)施相對較少星級酒店統(tǒng)一管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)售價與周邊高檔公寓相近，租金高于周邊公寓本項目酒店式服務(wù)公寓的核心特點供給量130多個項目，房間6000余套。國際酒店管理公司約10余家 分布狀況集中在CBD區(qū)域、燕莎商圈

37、、中關(guān)村以及亞運 村商圈 價格介于高檔酒店和高檔公寓之間出租率品質(zhì)高、服務(wù)好的服務(wù)式公寓出租率較高客戶主要為外企、國內(nèi)知名公司高層管理人員以及使館、外國政府駐京機(jī)構(gòu)工作人員等市場概況按產(chǎn)權(quán)持有方式分發(fā)展商持有產(chǎn)權(quán)將物業(yè)賣給大業(yè)主發(fā)展商與他人合股持有產(chǎn)權(quán)散售給小業(yè)主，返租，統(tǒng)一管理按管理方式分自行管理酒店委托酒店管理集團(tuán)管理運作模式最終使用者特征中長期居住對服務(wù)要求高對配套要求相對較少強(qiáng)調(diào)居家的氛圍 有一定承租能力 客戶使用者目標(biāo)客戶群跨國公司中國部高層管理人員、外方首席代表、 高級行政人員來華進(jìn)行商貿(mào)活動的國外人士各國使館、國際組織、涉外組織等工作人員國內(nèi)駐京辦事處、分支機(jī)構(gòu)投資者特征關(guān)注投資

38、回報率有一定購買能力 投資客戶群大型機(jī)構(gòu)、集團(tuán)二次、多次置業(yè)者國內(nèi)駐京辦事處、分支機(jī)構(gòu)客戶需求量港澳臺商投資經(jīng)濟(jì)單位有3591家；外商投資經(jīng)濟(jì)單位有6613家；假設(shè)每家單位有2個高層管理人員需要租用服務(wù)式公寓：（3591+6613）* 2 = 20408 套 目前，北京市服務(wù)式公寓供應(yīng)量在10000套以下，由此可見，服務(wù)式公寓仍存在著較大的需求。 目前世界排名前100位的跨國公司中有50都在北京設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)已有156家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐朝陽區(qū)北京工商部門登記注冊的外國企業(yè)駐京代表處總數(shù)已超過8000家中國加入WTO后，外國企業(yè)駐京代表處更以平均每天224家的速度進(jìn)駐，外資企業(yè)日均批準(zhǔn)登記注

39、冊3家重點個案新加坡Ascott集團(tuán)在北京掛牌的酒店式公寓之 總建筑面積萬平方米，配套設(shè)施萬平方米。 項目共有272套房間，從一居室復(fù)式四居室，共有7種不同戶型，面積在105380平方米之間。提供多種5星級酒店的客房服務(wù) 雅詩閣重點個案房間情況及租金狀況表 客戶：外籍人士、港澳臺人士；外企高層管理人員、使館工作人員、各種國外組織機(jī)構(gòu)的行政人員等大多一家人一起居住，一般租賃時間為半年或一年，一居、二居的戶型相對好租 雅詩閣重點個案雅詩閣酒店管理集團(tuán)選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位：新物業(yè)應(yīng)在已有物業(yè)3公里外硬件水平有嚴(yán)格的要求規(guī)范，裝修標(biāo)準(zhǔn)500美元/ 只提供管理，多考慮住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè)配套需要有會所、泳池，餐廳

40、、健身等，比酒店要求低一些，規(guī)模一般占總建面的1520，一般是外包經(jīng)營車位比為1：即可；廚房為電廚房，不必須有窗戶房間數(shù)量一般在150-250間之間雅詩閣重點個案占地面積7087平方米總建筑面積42000平方米住宅建筑面積26400平方米地上22層，地下2層容積率13層底商共7000平方米由兩棟塔樓組成。兩棟樓戶型完全對稱，共有426套公寓，每層最多28戶，4部電梯戶型面積為4562平方米的零居室戶型，72平方米的一居室，100平方米的二居室泰悅豪庭重點個案配套設(shè)施共6250平方米商業(yè)咖啡書吧、酒吧、咖啡廳、茶餐廳洗衣店、小超市、美容店商務(wù)中心畫廊、精品專賣店3000平方米量販?zhǔn)終TV包房泰悅

41、豪庭重點個案商務(wù)套房形式為主60平米左右一居為主大堂面積不大，裝修豪華配套設(shè)施少而精深圳三九（丹楓白露）本區(qū)域酒店數(shù)量多、供應(yīng)充足出租率較高、經(jīng)營狀況好檔次較高、高檔酒店盈利能力強(qiáng)營業(yè)收入主要來自于客房和餐飲競爭點：長包房的酒店客戶與酒店競爭本區(qū)域高檔公寓特點可供使用的新項目不多 新項目租金水平高供應(yīng)量將有所增加 客戶對于配套設(shè)施要求低 對有居家感的舒適房間要求高對價格的因素不太敏感競爭點：有日常服務(wù)要求的客戶與高檔公寓競爭規(guī)劃限制 南側(cè)為農(nóng)展館南路，臨街的一面較喧鬧，有一定噪音的影響 。 東側(cè)為高爾夫球場，有一定的景觀優(yōu)勢。 根據(jù)東側(cè)地塊的設(shè)計限制，適宜的規(guī)模在2萬平方米左右。產(chǎn)品配套如咖啡

42、廳、酒吧、西餐廳、茶餐廳、洗衣店、小超市、商務(wù)中心、精品店、美容美法店等。采取對內(nèi)服務(wù)、對外經(jīng)營的方式。戶型產(chǎn)品根據(jù)客戶承租能力、客戶偏好和其他酒店式服務(wù)公寓的戶型狀況，戶型面積定為： 1居80m2 、2居120m2 、3居160m2產(chǎn)品樓體：中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)接口、保安系統(tǒng)、防火設(shè)備、浴室通風(fēng)系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等房間：高檔次的家具、潔具，高品質(zhì)的生活用品等產(chǎn)品設(shè)備旺座中心 開盤均價17000元/平方米目前均價22000元/平方米湖南大廈（通程國際） 市場報價22000元/平方米實際均價16800元/平方米泰悅豪庭 開盤均價11000元/平方米目前均價13000元/平方米價格

43、售價2004年二季度不同檔次的酒店式服務(wù)公寓租金及空置率水平如表所示 高檔次酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)量有限，同時高品質(zhì)酒店式服務(wù)公寓又較受客戶歡迎，因此高檔項目的空置率最低，租金最高。價格租金 空置率高檔$26.6/平方米.月12.50%中檔$18.2/平方米.月20.90%低檔$12.3/平方米.月23.30%總體$20.1/平方米.月18.10%租金對于本項目的酒店式公寓單方成本測算基于下述前提：全部都是酒店式公寓考慮地下的建安成本，但未計入銷售建安成本單方造價按2000元/平方米估算，含公共部分裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)單方造價按1500元/平方米估算酒店式公寓單方成本近10900元/平方米，售價不得低于此

44、價格價格影響因素成本市場高檔公寓售價本區(qū)域高檔公寓實際單方售價約為1200014000元。服務(wù)式公寓單方售價水平在13000元將很有競爭力。價格影響因素服務(wù)式公寓案例項目與本項目的比較 應(yīng)將項目自身因素控制好，以彌補外部因素的不足，以達(dá)到較好的價格、租金水平。價格影響因素發(fā)展商銷售利潤 = 銷售收入 總成本 銷售利潤隨著酒店式公寓規(guī)模的縮小而降低。經(jīng)濟(jì)測算發(fā)展商經(jīng)營收入= 經(jīng)營所得的凈收入 - 承諾小業(yè)主的回報額獲利經(jīng)營所得的凈收入高于承諾回報額時 損失經(jīng)營所得的凈收入低于承諾回報額時 經(jīng)濟(jì)測算投資者舉例測算戶型：80平方米售價：13000元/平方米期房在1年后入住按揭貸款：8成20年單方月租

45、金：165.2 （按20美元/月平方米）空置率： 20% （中檔服務(wù)式公寓市場狀況）年凈收益：15086 年收益率：4.78% 投資回收期約為20年 經(jīng)濟(jì)測算租金、出租率敏感性分析 出租率敏感性假設(shè)租金保持$20/月.平方米，當(dāng)出租率為70%、80%、90%時的年收益率為：租金敏感性假設(shè)出租率保持在80%時，當(dāng)租金為$18/月.平方米、$20/月.平方米、$22/月.平方米時的年收益率為： 經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)營者管理費：包括基礎(chǔ)管理費和獎勵管理費基礎(chǔ)管理費：一般按照總房租的2-3%收取獎勵管理費：當(dāng)營運利潤率（GOP）達(dá)到60%時，將收取總房租的8%左右，超過部分有更高獎勵（最高可達(dá)40%）。（GOP

46、）=（出租收入減去人工、水電、折舊等成本后的利潤）/總房租酒店式服務(wù)公寓主要經(jīng)營的內(nèi)容就是客房，配套較少，同時，如果不考慮折舊問題，經(jīng)營成本將在22%-28%之間經(jīng)濟(jì)測算酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系形象、檔次容易達(dá)到統(tǒng)一客戶相互支持功能相互促進(jìn)、配套共享產(chǎn)品設(shè)計通過框架結(jié)構(gòu)使二者達(dá)到統(tǒng)一交通組織人流、車流、物流分離 銷售捆綁銷售的推廣方式，促進(jìn)銷售 結(jié)論雖然酒店式服務(wù)公寓這種產(chǎn)品在日后的經(jīng)營管理上有一定的風(fēng)險，但若妥善經(jīng)營相應(yīng)也會帶來較高的利潤。兩種物業(yè)類型相結(jié)合，在很多方面都能相互促進(jìn)，相互支撐，獲得更好的市場表現(xiàn)。 酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系有一定市場發(fā)展空間 配套設(shè)施能

47、彌補一定的區(qū)域配套不足適宜在地塊東側(cè)建設(shè) 服務(wù)式公寓規(guī)模不宜過大 配套設(shè)施將少于酒店的配套 銷售價格略低于周邊高檔公寓，租金達(dá)到或高于中檔服務(wù)式公寓的價格 結(jié)論商業(yè)周邊商業(yè)概況本項目位于幾個大商圈的輻射區(qū)，周邊小區(qū)域內(nèi)沒有大型的商業(yè)設(shè)施，以配套商業(yè)為主商業(yè)朝外商圈本項目與朝外商圈距離較近，商業(yè)受其影響最大以朝外大街為核心的朝外商圈，商業(yè)種類齊全、氛圍濃厚朝外大街規(guī)劃建筑面積100余萬平米，已建64萬平米，其中商業(yè)占1/3目前朝外大街酒店餐飲面積約11萬平米，文化娛樂面積約5萬平米，百貨約12萬平米百貨娛樂餐飲休閑批發(fā)專業(yè)市場超市朝外商圈商業(yè)百腦匯旺市百利數(shù)碼廣場雅寶路市場錢柜麥樂迪華普俱樂部工

48、體100三里屯酒吧一條街保利劇院紫光影院東創(chuàng)影劇院翻斗樂富國海底世界豐聯(lián)廣場藍(lán)島大廈太平洋百貨陶然居潮好味水上人家麥當(dāng)勞肯德基華普超市旺市百利本項目商業(yè)面積地上約3300平方米，規(guī)模不大，以本項目偏商類物業(yè)的配套型商業(yè)為主商住公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有餐飲、銀行、郵局、機(jī)票代理、打字復(fù)印等服務(wù)式公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有餐飲、銀行、超市、美容美發(fā)、洗衣店、音像書店、酒吧等本項目周邊有多家政府機(jī)構(gòu)和文化單位，因此可以作打“文化概念”的主題商業(yè)商業(yè)第六部分 定位結(jié)論方案一：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓方案二：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓組合產(chǎn)品 定位結(jié)論住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 商住公寓的升級產(chǎn)品擁有住宅產(chǎn)權(quán)和寫字樓配置住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的開發(fā)相對比較穩(wěn)妥不涉及過多后期經(jīng)營問題通過銷售可實現(xiàn)快速回款 組合產(chǎn)品 服務(wù)式公寓的一種介于酒