房地產(chǎn)泡沫基本問題我國房地產(chǎn)泡沫分析

1、-. z成 績中 國 礦 業(yè) 大 學(xué)碩 士研究生課程考試試卷考試科目 不動產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)泡沫根本問題及我國房地產(chǎn)泡沫分析摘要：我國的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來得到了飛速的開展，在國民經(jīng)濟中的比重也日益提升。與此同時，房地產(chǎn)市場開展也面臨著諸多問題，房地產(chǎn)市場價格不斷飆升，住房需求超過供給，影響了正常的社會開展秩序，從 2003 年開場關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的辯論已經(jīng)爭論不止，本文首先通過對何謂房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)、房地產(chǎn)泡沫的評估方法 、房地產(chǎn)泡沫的解決方法四個問題的總結(jié)，從而對房地產(chǎn)泡沫有一個宏觀上的認識；然后介紹了中國房地產(chǎn)泡沫問題，主要從房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象、產(chǎn)生原因、危害

2、及對策四個方面入手。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 原因 危害 對策一、何謂房地產(chǎn)泡沫泡沫或泡沫經(jīng)濟一詞，來源于西方經(jīng)濟學(xué)界，迄今為止國際上并沒有做出統(tǒng)一的或經(jīng)典的釋義。一般認為簡要的釋義是：虛擬資本的過度增長1。我國在認同西方的普遍解釋的同時，一般都認為房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。所謂 房地產(chǎn)泡沫 就是指由房地產(chǎn)投機因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場根底的情況，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值市場價值的根底不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上不具備穩(wěn)定實現(xiàn)的根底，形成一種外表上的虛假繁榮2。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的解釋，房地產(chǎn)泡沫是由于虛

3、擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為平安區(qū)、戒備區(qū)、危險區(qū)、嚴重危險區(qū)四個階段5。平安區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)和嚴重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說是投機需求。這里應(yīng)區(qū)分投資需求與投機需求，投機需求的特點是買是為了賣，目的是賺取差價；投資需求則是通過租金來獲得投資收益。不過，現(xiàn)實中只有事后才能完全區(qū)分投資與投機，事前很難判斷。一般來講，市場需求的投機成分越高，泡沫越大，危險區(qū)與嚴重危險區(qū)的泡沫相對難逃破裂的命運，但泡沫并不是只有破裂一條路徑，平安區(qū)的泡沫可以維持，戒備區(qū)的泡沫可以繼續(xù)膨

4、脹到危險區(qū)，也可收縮到平安區(qū)。因此，科學(xué)客觀地對待泡沫必須度量泡沫，判斷泡沫所處的階段。度量泡沫主要有三個指標(biāo)，即：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房價收入比、租售比15。房地產(chǎn)投資占GDP比重指標(biāo)用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性；租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用于判斷是否具有長期投資價值。根據(jù)市的實證研究結(jié)果，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理圍在10%-14%，房價收入比的合理區(qū)間是6-9倍，租售比的合理區(qū)間為150-230倍。二、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)22 25關(guān)于房地產(chǎn)泡

5、沫的測度，國的研究甚少，主要有以下幾種觀點：一種觀點指出，實物資本根底價值確實定不是根據(jù)現(xiàn)實資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品生產(chǎn)本錢加上流通費用再加上社會平均利潤計算的。另一種觀點設(shè)計了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)，分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況類指標(biāo)、消費狀況類指標(biāo)和金融類指標(biāo)四大類20，這些指標(biāo)雖然以測度房地產(chǎn)泡沫為名，實際上仍然是房地產(chǎn)景氣的測度指標(biāo)，并且指標(biāo)過多，為實際應(yīng)用帶來困難。還有一種觀點提出了泡沫計量的市場修正法，以空置率為根底計量房地產(chǎn)泡沫，同樣沒有分清景氣與泡沫的區(qū)別。國外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫研究大致可以分為兩類：一是以房地產(chǎn)價格形成的角度進展分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)根底價格的計算模型，

6、將房地產(chǎn)實際價格與其根底價格進展比照來測量泡沫的程度。另一類是以房地產(chǎn)的信用角度進展分析，設(shè)計各種指標(biāo)來測量房地產(chǎn)的泡沫程度。三、房地產(chǎn)泡沫的評估方法14 22房地產(chǎn)泡沫的評估方法，可以采用定量的方法，也可以采用定性的方法；可以采用收益復(fù)原法，也可以采用數(shù)據(jù)比擬法。收益復(fù)原法是用未來預(yù)期資產(chǎn)收益的現(xiàn)值與資產(chǎn)的現(xiàn)實價格相比擬來進展的。我國轉(zhuǎn)型開展的社會經(jīng)濟現(xiàn)實使房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格常常難以反映市場供求的真實狀況，這就使收益復(fù)原模型的運用受到了極大的局限。收益復(fù)原法的準確性是建立在市場體系非常完善的假設(shè)根底之上的，而我國房地產(chǎn)市場還處于較低的層次，不僅在市場數(shù)據(jù)的獲取上有難以克制的困難，而且非市場力量

7、的巨大影響常常使房地產(chǎn)價格形成機制扭曲，因而這一方法在相當(dāng)長一段時間沒有現(xiàn)實的操作價值。目前人們習(xí)慣使用數(shù)據(jù)比擬法評估房地產(chǎn)的泡沫。數(shù)據(jù)比擬法就是將房地產(chǎn)行業(yè)的主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如開工面積、土地指標(biāo)、房地產(chǎn)金融指標(biāo)等，與歷史數(shù)據(jù)進展縱向比擬，或?qū)⑵渑c事先選定的基準數(shù)據(jù) 如國際通行數(shù)據(jù)進展比擬，判斷房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫的程度。這種方法的優(yōu)點是比擬直觀、簡便，在實踐中被廣泛應(yīng)用，但也有許多缺點，存在不同指標(biāo)進展比擬后得出的數(shù)據(jù)相互矛盾，缺少綜合指標(biāo)進展比擬，缺少權(quán)威系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對全國性數(shù)據(jù)的比擬并不能說明各地區(qū)情況的差異，在比照擬的結(jié)論進展解釋時，帶有很大的主觀色彩；在進展橫向比擬時，基

8、準數(shù)據(jù)的選擇很關(guān)鍵，由于房地產(chǎn)有非常強的地域性特點，有時和國外的通行數(shù)據(jù)比并沒有可比性。因此本方法使用得出的結(jié)論更多是定性的，不同的人容易得出不同的結(jié)論。四、房地產(chǎn)泡沫的解決方法22研究說明，解決房地產(chǎn)泡沫問題的方法可歸納為以下幾種：1、房地產(chǎn)泡沫擠壓法。該法指的是通過降低房地產(chǎn)的市場價格來降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其在價值。擠壓法采取的措施主要是增加供給和限制消費兩類。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價格產(chǎn)品的供給，限制消費的措施主要有增加消費稅費、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類措施往往可以綜合使用。2、房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化法。該法指的是降低社會資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置，將資

9、源從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)化到其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)泡沫的方法。房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化是由于房地產(chǎn)價值與其它資產(chǎn)價值在共同的市場環(huán)境中相互作用而產(chǎn)生的，主要由于不同類型，資產(chǎn)利用效率的差異而產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫到一定程度后，整個行業(yè)的收益風(fēng)險比下隆，市場的自發(fā)力量將引導(dǎo)資源由房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其它收益風(fēng)險比更高的領(lǐng)域。在市場機制失靈時，也可以使用政府調(diào)控的手段促進這種轉(zhuǎn)化。金融市場的興旺和產(chǎn)業(yè)投資時機的增多，無疑能引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移出去?？梢圆捎檬袌龊托姓嘟Y(jié)合的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的轉(zhuǎn)化。3、房地產(chǎn)泡沫吸收法。該法指的是通過提升房地產(chǎn)的價值方法降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其在價值。吸

10、收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場運行，這些措施的實施能提高房地產(chǎn)的在價值，使社會和企業(yè)對房地產(chǎn)價值的增加有更好的合理預(yù)期，獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險相應(yīng)降低，房地產(chǎn)泡沫程度下降。4、綜合法。該法指綜合使用擠壓法、轉(zhuǎn)化法、吸收法的方法。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫比擬嚴重，特別是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟時，要求在短期減少或者消除房地產(chǎn)泡沫時，可以采用綜合法。五、中國房地產(chǎn)泡沫問題及解決對策一、我國常見的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象14 231、住房價格過高。聯(lián)合國人居中心與世界銀行認為，一套住房的合理價格應(yīng)該是居民家庭年收入的2-3倍，不超過6倍。目前我國許多城市房價與居民家庭收入之比已到達10：1以上。2、土地供給

11、過量。有些開發(fā)商過去通過協(xié)議批租廉價占有相當(dāng)多土地，并利用未開發(fā)的圈地進展炒作，把土地價格越炒越高。有的城市近年通過拍賣方式出讓土地，也使地價居高不下。3、商品房空置過高。目前，我國商品住宅空置率已達15%左右，大大高于國際上3%-7%的水平。4、住房構(gòu)造過偏。有些地區(qū)在經(jīng)營城市過程中，為了追求政府土地收入與企業(yè)高額利潤，盲目興建高檔住宅，適應(yīng)中低收入者消費的一般商品房與經(jīng)濟使用房供給缺乏。5、房地產(chǎn)投資增速過快。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度同比增長1999年為13.8%、2000年為19.5%、2001年為25.3%、2002年高達32.9%，全國房地產(chǎn)投資增長速度高于銷售增長速度10個百分點左右

12、。二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因1 2 7 231.房地產(chǎn)四大經(jīng)濟主體預(yù)期房地產(chǎn)市場四大經(jīng)濟主體是指政府、開發(fā)商、建筑商和購房者。政府負責(zé)出售或?qū)徟恋?；房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金，購置土地，規(guī)劃土地的最優(yōu)利用，設(shè)計具體的實施方案；建筑承包商負責(zé)房產(chǎn)建立、裝飾；購房者出錢購置房地產(chǎn)。政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑承包商都希望價格上漲，因為他們的利潤大小取決于價格的上下。2.投資資本的炒作經(jīng)過20多年民營經(jīng)濟的快速開展，我國民間閑置資本已經(jīng)到達一個極其巨大的數(shù)目。據(jù)有關(guān)部門估算，截止2002年底僅省民間閑置資本到達了8000億元之多。在我國，由于投資渠道不暢以及買方市場的出現(xiàn)導(dǎo)致傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)利潤率下降，居民的儲蓄很難

13、轉(zhuǎn)移為直接產(chǎn)業(yè)投資。因此，許多閑置的民間資金進入股票市場和房地產(chǎn)市場形成規(guī)模龐大的炒作資本。3.銀行的盲目信貸11目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資中有23%的資金來源于金融機構(gòu)，如加上個人購房按揭貸款，則其投資資金約60%來自于金融機構(gòu)。由此可見，房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，其開展離不開金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不對稱會給銀行帶來逆向選擇問題，使那些冒險精神強、信譽差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人獲得貸款，從而給銀行帶來信用風(fēng)險。4.政府干預(yù)失誤由于以住宅為主的房地產(chǎn)具有投資品和消費品的雙重特性，因此，政府對房地產(chǎn)的干預(yù)比其他市場都要多得多。其干預(yù)的方式除以城市規(guī)劃、土地政策

14、、利率政策和稅收政策鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉(zhuǎn)移支付方式等。但是，同市場不是萬能的一樣，政府的干預(yù)也有正、負效應(yīng)兩種。三房地產(chǎn)泡沫危害1 3 141、房地產(chǎn)泡沫的長期存在和開展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的開展房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的本錢獲得生產(chǎn)所必須的資金。2、房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致了經(jīng)濟構(gòu)造和社會構(gòu)造失衡一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進展投資無利可圖。另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目

15、中最平安、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。3、房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了金融危機通過對過去30至40年中21個工業(yè)化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，國際貨幣基金組織發(fā)現(xiàn)住房價格下跌更可能使銀行受到打擊。原因是在多數(shù)國家，銀行主導(dǎo)著購房貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)

16、的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來了大量的呆帳和壞帳。金融機構(gòu)不僅無法收回利息，而且實際上地價遠遠低于擔(dān)保價格，即使實行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。4、房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了生產(chǎn)和消費危機。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長期不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資缺乏，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。四防房地產(chǎn)泡沫對策如何防房地產(chǎn)泡沫，事關(guān)經(jīng)濟社會的可持

17、續(xù)開展。有的提出要硬著陸，有的則提出要軟著陸，比擬可取的做法是軟著陸，因為軟著陸比硬著陸好。綜合來看，具體對策是：1、必須加強對銀行的監(jiān)管4。推動房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生的資金絕大局部是從銀行流出的。要嚴格規(guī)定銀行向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例，嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放零首付個人住房貸款管理。此外，還要規(guī)個人商業(yè)用房貸款管理。2、對房地產(chǎn)企業(yè)的圈地行為進展監(jiān)管。建議政府建立市場準入制度，政府土地出讓不能僅僅是價高者得，政府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。與此同時，強化土地資源管理，通過土地資源供給量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。3、大規(guī)模開展經(jīng)濟適

18、用房18。抑制商品房價格，國家就要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要方法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的作用：一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買。二是平抑過高的商品房價格。如果大規(guī)模建立經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。4、建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度5 20。通過預(yù)警機制及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的問題。建立房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費者理性消費。5、全面研究住房稅、費政策。通過稅收杠桿促進低價位住房的建立和消費。一是貫徹落實已經(jīng)出臺的各項

19、優(yōu)惠政策。二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策。三是繼續(xù)加大清理住宅建立和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。四是政府可以考慮征收實地稅、土地保有稅，提高囤積土地本錢，限制以投機為目的的土地交易。6、提高房地產(chǎn)業(yè)信息的透明程度。理性的決策需要信息的支持，僅僅依靠外表現(xiàn)象甚至小道消息往往會使決策主體過分樂觀或者過分悲觀，顯然這兩種情況對于房地產(chǎn)業(yè)的安康開展都是很不利的。與證券市場或者其它實物交易市場相比，房地產(chǎn)市場本身就具有信息傳遞慢、透明度差的特點，這無形中增加了政府制定政策，投資者和開發(fā)商進展決策時的盲目性。在我國這樣新興的房地產(chǎn)市場中，這個問題更加嚴

20、重：統(tǒng)計體系很不完善，指標(biāo)模糊不清，數(shù)據(jù)準確程度差；交易信息很難得到，沒有固定的發(fā)布渠道；各種指數(shù)含義模糊，實用性差。因此，要加速房地產(chǎn)市場評價統(tǒng)計指標(biāo)體系的完善，提高房地產(chǎn)市場信息的透明程度，研究能科學(xué)把握市場狀況和開展趨勢的分析方法。參考文獻：1王必梁，論房地產(chǎn)泡沫的成因、危害及對策 沿海企業(yè)與科技 200511：172-1752羅丹，淺析房地產(chǎn)價格泡沫現(xiàn)狀、成因及對策建議 財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報2007，109：144-1463 季光偉，我國房地產(chǎn)泡沫及危害性分析 郵電學(xué)院學(xué)報20046：56-574 茉、石振武，預(yù)防我國房地產(chǎn)泡沫的假設(shè)干思考 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 20075 余 凱，我國房地產(chǎn)預(yù)警

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