重慶董家溪項目商業(yè)部分定位研究

1、重慶董家溪項目商業(yè)定位研究項 目 前 期 工 作 小 組1商業(yè)定位研究組織和方法地塊資源結合定位研究結論典型項目研究市場環(huán)境分析工 作 團 隊： 項目前期工作小組 重慶項目公司定位研究方法：客群調研未來供求影響規(guī)劃研究2商業(yè)定位研究需解決的問題一 地塊是否具有商業(yè)開發(fā)潛力二 商業(yè)的適度規(guī)模三 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合四 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局五 租售方式及時機建議六 商業(yè)場所及商家的管理建議機會體量功能規(guī)劃收益服務3第一部分 商業(yè)開發(fā)潛力研判4地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判重慶商業(yè)發(fā)展經濟指標分析重慶市的經濟增長幅度呈現出逐年上漲的趨勢，且增長速度高于全國的平均水平，為投資提供了一個良好的市場環(huán)境。 隨著經

2、濟的快速增長居民收入也呈良好的增長態(tài)勢，消費水平和消費能力不斷提高，社會消費品零售總額指標的持續(xù)高增長，有力地保證了重慶商業(yè)設施擴容的需要。 5地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判重慶商業(yè)投資現狀分析重慶商用物業(yè)供需兩旺，目前重慶市商業(yè)經營面積達到2200萬平方米，其中主城區(qū)為400萬平方米，年增長約萬平方米，整體空置率為，處于合理空置范圍內，且全市市場需求以年均的速度增長，保持著市場快速、平衡發(fā)展。另一方面是市場反映出來商業(yè)物業(yè)的空置量也在逐年增加，空置1年以上的面積2003年達到184萬方，其主要原因是選址、規(guī)劃與有效需求的不適應。重慶市目前商業(yè)地產的主要問題是有效需求不足，無效需求過剩。6三峽廣場商圈觀

3、音橋商圈解放碑商圈楊家坪商圈南坪商圈重慶主城五大商圈布局本項目地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判7重慶主城商圈布局分析重慶兩江環(huán)繞，呈典型的組團式格局，目前已形成了 “五大商圈”格局 ，重慶主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積 400萬平方米，而其中五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達200萬，目前重點商業(yè)設施都基本上集中于各組團核心商圈中，尤其是各組團商業(yè)步行街的規(guī)劃，更使商業(yè)趨于集中化。地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判8北濱路新商圈的規(guī)劃根據城市原有商圈的劃分本地塊屬于商業(yè)遠未達到飽和的江北觀音橋商圈；但根據政府的最新規(guī)劃，由于原有的市級、次級商圈發(fā)展均受到諸如交通、規(guī)模、業(yè)態(tài)單一的制約；擬在北濱路的改造規(guī)劃基礎上，打破目前重慶區(qū)域性中心商

4、業(yè)圈的現狀，以金源時代購物廣場為中心形成一個覆蓋全市的新商圈 ，而本項目處于該商圈的中心位置，緊鄰金源購物中心。本項目北濱路新商圈地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判金源時代購物中心9北濱路新商圈的支撐因素社區(qū)氛圍：從總體規(guī)劃來看今后北濱路將形成以中高檔住宅區(qū)為主的濱江發(fā)展區(qū) 。已有金科、龍湖、珠江、中房等多家企業(yè)在北濱路圈地開發(fā)，開發(fā)規(guī)模達450萬平方米。交通規(guī)劃：規(guī)劃中的北濱路東起黃花園大橋、西至石門大橋，覆蓋面積約7平方公里。江北區(qū)將投資15-20億元，在3年內修建萬堂路等11條與江北濱江路垂直的連接道，直接把江北濱江路引入江北區(qū)的路網中；五座大橋將北濱路與其它主城區(qū)相連接，加之北濱路全體完工后，將與3

5、19國道和210國道相連，由此形成重慶市北部城區(qū)外環(huán)內網的交通格局。人口與消費輻射：預計5年內本區(qū)域將形成居住人口超過15萬人的大型高尚居住區(qū)，居民購買力較高，隨著提升整個北濱路地帶的影響力，其消費輻射力將延伸到整個江北、渝北、渝中乃至全市。 地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判10地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判地塊資源分析地塊位于規(guī)劃為新型濱江經濟帶、北部商貿中心的江北區(qū)董家溪，為總占地面積245.6畝的商住用地。東面：是將江北區(qū)與渝中相連的渝澳大橋；南面：是全長16.68公里 ，設計為雙向六車道，路幅寬41米 的北濱路；西面：未來規(guī)劃道路連接華新分流道與北濱路，隔金砂水岸社區(qū)與金源購物中心相望；北面：城市快速干道華

6、新分流道11商業(yè)開發(fā)潛力研判結論重慶的商業(yè)覆蓋率遠低于國內發(fā)達城市，主城區(qū)常住人口擁有商業(yè)面積為0.8/人，商業(yè)營業(yè)面積密度為2.02.5萬/平方公里，離國際城市化問題有關研究標準1/人的標準還有0.2的差距。重慶主城9區(qū)城市常住人口600多萬人，而正常經營的商業(yè)面積不足400萬平方米，商業(yè)發(fā)展的空間還很大，則擁有至少200萬平方米的發(fā)展空間；本項目的商業(yè)開發(fā)處于重慶經濟迅猛發(fā)展時期，居民的可支配收入和消費需求持續(xù)增長，在原有商圈無法滿足更高層次，需求的基礎上，項目所在的新商圈的構筑將形成新的商業(yè)格局；本項目處于該商圈的中心位置，緊鄰金源購物中心，基本解決了商業(yè)項目的人氣問題；項目周圍目前和未

7、來規(guī)劃的道路四通八達，具備良好的交通便利條件。 綜合以上資源優(yōu)勢，本項目商業(yè)發(fā)展存在特別優(yōu)勢，商業(yè)開發(fā)潛力大。地塊商業(yè)開發(fā)潛力研判12第二部分 地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究13地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究本地塊的商業(yè)體量可根據地塊本身的社區(qū)規(guī)劃和未來商圈規(guī)劃的輻射范圍在社區(qū)消費和輻射消費研究基礎上參考城市普遍設置和典型項目來估算。地塊商業(yè)體量設置解決思路：研究社區(qū)消費和輻射消費基本體量：滿足社區(qū)基本生活的商業(yè)配套體量提升體量：提升社區(qū)品質的商業(yè)體量輻射體量：濱江商圈規(guī)劃典型項目體量設置參考參考重慶社區(qū)商業(yè)普遍設置方式14目前重慶市場上比較普遍的社區(qū)商業(yè)的體量設置方式是1：16的商住規(guī)模比例。根據本

8、社區(qū)的初步規(guī)劃指標，總建筑面積為42.75萬平方米，則參考普遍的設置方式，商業(yè)的規(guī)模初步為2.5萬平方米。由于本項目的社區(qū)消費力和商圈輻射的規(guī)劃，具體的體量還需采用其他方式進行設定。參考重慶社區(qū)商業(yè)普遍設置方式地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究15地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究調研樓盤選擇濱江商業(yè)：金砂水岸藍色快線、海棠曉月第一大道、東方港灣約克風情街；高檔社區(qū)商業(yè)：龍湖愛琴大道、東和風情街、皇冠自由城；臨快速路商業(yè)：華新逸景、愛丁王子大街典型樓盤的體量參考項目社區(qū)規(guī)模人口商業(yè)總建商業(yè)比例商住規(guī)模比例第一大道80萬2萬7.29%1：10金砂水岸18萬0.422萬11%1：8東方港灣8萬（一期）0.3萬1萬

9、2.4%1：7愛琴大道27萬1.1萬2.54.3%1：10東和風情街31萬0.62萬4萬13%1：7皇冠自由城30萬0.65萬3萬10%1：9愛丁王子大街16萬0.321.1萬7%1：14華新逸景6.9萬.0240.38萬5.5%1：1716所選取的8個典型樣本，均處于商業(yè)氛圍較好的區(qū)域，商住規(guī)模比例處于1：71：17之間，其商住規(guī)模比例除了華新逸景外均高于重慶市的普遍水平。濱江商業(yè)由于受南濱路和北濱路商業(yè)氛圍的影響，商住規(guī)模比例一般為1：71：10之間，消費輻射可至全市。高檔社區(qū)商業(yè)的選取均屬于重慶的“富人區(qū)”新牌坊和五黃社區(qū)，社區(qū)客群檔次高，消費力強，僅輻射周邊的社區(qū)已經可以支撐商業(yè)量的設

10、置，商住規(guī)模比例一般為1：71：10之間。處于華新分流道的商業(yè)項目由于快速路的影響，盡管社區(qū)相對高檔，但由于車流影響，商業(yè)體量設置相對謹慎，與普遍設置的體量相當。因此本項目是處于濱江商圈的中高檔項目，商住規(guī)模比例可以初步確定為在1：71：10之間，則根據總建筑面積42.75萬平方米測算，商業(yè)面積為3.85.3萬之間。典型樓盤的體量參考地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究17滿足社區(qū)基本生活配套的體量確定地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究根據初步規(guī)劃，本社區(qū)凈用地面積為213.75畝，容積率約為3.0，總建筑面積42.75萬平方米，參照項目住宅部分的中高端定位，預計未來社區(qū)的總戶數在3000戶左右，按戶均居住人口

11、3.5人計算，本社區(qū)的將來居住總人口將達到10500人左右。根據城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人基本商業(yè)服務建筑面積700-910平方米； 因此本項目的基本生活配套的商業(yè)規(guī)模在7350平方米9550平方米之間。根據社區(qū)規(guī)劃和輻射消費確定體量18提升社區(qū)品質的商業(yè)體量確定地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究本項目定位為中高端社區(qū)，居住的客戶均為重慶的中高收入人群，年齡在3045歲為主，在生活中對配套的需求除了滿足基本生活配套的商業(yè)設施外，需要作為成熟的社區(qū)的體現休閑、娛樂等品質的商業(yè)配套；根據城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)

12、模和商業(yè)配套的面積，除滿足基本商業(yè)服務的設置外，各項目可根據實際情況增設，社區(qū)增值服務每千人指標59-464平方米，因此這部分的體量估計為6004850平方米；19輻射體量的確定地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究一、商圈規(guī)劃的影響北濱路商圈打造分東西兩段東段主要以運動健身、休閑娛樂、餐飲文化、觀光購物為主，建成“北濱美食文化天地”、“北濱名車專賣世界”、“北濱運動健身長廊”及“北濱水際風景線”等四大商業(yè)板塊。西段以特大型購物中心、大型現代社區(qū)購物消費中心、休閑用品專業(yè)店、專賣店和精品店為主。該段以集中的世紀金源購物廣場為中心。本項目處于規(guī)劃商圈的西段，距東西分段標志嘉陵江大橋和西段中心購物中心較近，可

13、同時接納兩段的消費人流到本項目。東段西段20輻射體量的確定地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究二、金源購物中心的影響 總投資億人民幣，總建筑面積達60萬包括有32萬平方米的shopping mall、2.3萬平方米的兒童高科技游樂展館、5.5萬平方米的五星級飯店、4萬平方米的公寓式寫字樓、9.4萬平方米的高級公寓等。購物廣場中央還設有8萬多平方米的停車場，停車位6000個，西南地區(qū)最大購物中心目前，購物廣場正在面向社會招商，預計年月正式開業(yè) “一站式”消費環(huán)境 ，具有大和多兩大特點 金源集團將購置30多部通往市區(qū)各地免費接送顧客 ，加上便利的交通規(guī)劃，形成輻射至全市的消費廣場21輻射體量的確定地塊的適度

14、商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究三、地塊消費輻射界定地塊北濱路商圈金源購物中心輔助研究界定半徑輻射范圍人口商圈可能人流比例輻射體量核心商圈層1000米以內金砂水岸、董家溪老住宅區(qū)、東方家園等社區(qū)2.5萬70%1.4萬次級商圈層10005000米北濱路沿線10多個待建的400多萬平方米中高檔住宅項目的消費潛力 ，另外由于交通規(guī)劃帶來的渝中的上清寺、江北的觀音橋、五黃路等范圍消費群30萬20%4.8萬邊際商圈層5000米外北濱沿線五橋相連的渝中、江北和北部新區(qū)，甚至涵蓋重慶市區(qū)全境 95萬10%9.522輻射體量的確定地塊的適度商業(yè)開發(fā)規(guī)模研究三、地塊消費輻射界定界定半徑輻射體量現有輻射商業(yè)存量及分布現有商業(yè)對本

15、項目的影響程度實際競爭商業(yè)存量剩余的商業(yè)空間核心商圈層1000米以內1.4萬金砂水岸1.1萬，東方家園和董家溪老區(qū)0.5萬70%1.10.3次級商圈層10005000米4.8萬北濱路東段餐飲1.85萬，未來北濱商圈20萬20%4.40.4邊際商圈層5000米外9.5萬北部城區(qū)商圈80萬10%81.5合計2.2萬23項目商業(yè)開發(fā)的適度規(guī)模初步體量的確定設置方式具體分類體量（平方米）重慶普遍25000典型項目3800053000項目消費力基本體量73509550提升體量6004850輻射體量22000小計2995036400體量設置比較表根據以上三種方式的結果來看，采用研究地塊商業(yè)的社區(qū)消費力和輻

16、射消費力比較符合實際，既考慮了地段商圈的規(guī)劃，亦考慮了商圈的商業(yè)供應競爭情況，略高于重慶普遍的社區(qū)商業(yè)體量，但又比商業(yè)氣氛較濃的典型項目的體量小，明確地體量根據總體方案規(guī)劃和業(yè)態(tài)設置再調整。商業(yè)利潤是總利潤主要構成部分，并且商業(yè)獲利空間更大，例如重慶一般小區(qū)住宅單價賣3000元以上，門面可賣到1萬多元。在主城近郊，住宅單價賣1000元，門面也可賣1萬元，而開發(fā)成本差不多，利潤可想而知， 因此，本項目在保證足夠的消費力和不影響住宅及總體規(guī)劃的前提下，盡可能多地設置商業(yè)體量。 24第三部分 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合25商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合重慶主城現有主要業(yè)態(tài)經營概況類型細分數量總規(guī)模店面規(guī)模經營情況零

17、售市場商場（購物中心6590萬4000平米以上多采用聯(lián)營扣點方式、扣點比例2028%，年平均銷售額1.27萬元/平方米超市7315萬200平米以上集中在傳統(tǒng)食品、日化用品，年平均銷售額1萬元/平方米專業(yè)市場80114萬500050000分布在朝天門、兩路口峨嶺，年平均銷售額1萬元/平方米，集中在服裝鞋帽、建材裝修、電器等。休閑、娛樂15723萬5002000年均營業(yè)水平為5300元左右，毛利率在50%左右，發(fā)展滯后，相互抄襲模仿嚴重，整體水平較低 餐飲120080萬501000最集中的區(qū)域為南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，經營主要以火鍋，川菜為主；單位面積營業(yè)額在12萬元26商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合典型項目的業(yè)

18、態(tài)設置及經營項目經營業(yè)態(tài)租售經營點評第一大道中高檔酒樓、品牌餐飲、酒吧街、休閑娛樂場所、花卉市場等臨江單位最暢銷,餐飲類出租率較高,休閑類租售狀況一般，整體由于長江大橋改造影響，經營一般金砂水岸品牌餐飲、娛樂中心、時尚精品專賣、美容SPA總體銷售率僅為50%左右，目前大商家僅有臺北石頭火鍋進駐，一味追求銷售影響氛圍的形成東方港灣餐飲、便利店等社區(qū)配套目前總體銷售率僅為30%左右，定位為社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃曾幾易其稿,開發(fā)商曾計劃自營,目前對外銷售愛琴大道以餐飲為主，中餐類25%，茶樓酒吧類15%，美容美發(fā)、保健類19%，超市家政類14%，醫(yī)療藥品類7%總體基本售罄,餐飲類形成了濃厚的氛圍,故該類類門

19、面出租率最高，已形成氣候，經營狀況良好東和風情街品牌及各類特色餐飲店（約40%），生活用品類（約占30%），汽車零配、汽車美容及酒吧茶樓等（約占30%）生活配套區(qū)域和專賣店兩部分較為暢銷,特色餐飲由于面積較大相對滯銷尚未正式營業(yè)皇冠自由城異國餐飲、收藏、文化、流行運動和科技娛樂三期即將售罄，臨五黃路主干道的銷售狀況較佳,三期臨支馬路較為滯銷，內街設計有特色，尚未營業(yè)愛丁王子大街總體規(guī)劃為品牌餐飲、保健、農貿超市總體銷售率約40%，后來由于銷售不暢，將部分門面改為農貿超市其中農貿超市銷售狀況較佳，尚未營業(yè)華新逸景臨街鋪面以生活配套為主由于緊鄰城市快速干道,社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)樓均滯銷，尚未營業(yè)27

20、商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合北濱商圈現有主要經營業(yè)態(tài)分析北濱路東段金源購物中心在建大型社區(qū)包括購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施，囊括了汽車城、電器城、百貨、超市、建材家居、美食城等板塊，“一站式”消費方式將滿足人們的消費需求，05年10月營業(yè)，目前招商，租售結合金砂水岸何東方港灣主要有餐飲、娛樂中心、時尚精品專賣、社區(qū)基本配套等，以售為主 以餐飲為主，現有餐飲娛樂18家，經營面積從250到1500不等，分別由重慶市新濱江公司及珠江實業(yè)開發(fā)出租（臨時建筑2.55年），租金3645元/平方米，同時輔助以酒吧街、供游人休閑的綠色廣場，各類休育設施兩個羽毛球場、網球場和一個標準籃球場等28 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組

21、合。 本項目商業(yè)的主題方向探討 背景：A 東段的餐飲街為2年期的臨時建筑，未來也將會遭遇如南濱路臨時餐飲建筑的改造。B 金源購物中心體量大，功能全，將成為北濱商圈能否統(tǒng)領市場的標志，因此本項目應該以其為參考輔助，避免直接競爭。C 金砂水岸和東方港灣目前尚未正式經營，盡管推廣時打出精品、餐飲、休閑及社區(qū)商業(yè)等主題，但由于是以售為主加上沒有對商家的約束，預計未來將以大眾餐飲為主，與東段餐飲街相差不大。D：根據前面的體量分析，本項目初步的體量可以設置為2.9萬到3.6萬之間，純粹設置街鋪或者底商式得社區(qū)商業(yè)類型無法消化，因此定位希望充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)和濱江風情商業(yè)相結合的優(yōu)勢29 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合

22、方向一：大型賣場、專業(yè)賣場優(yōu)勢及機會：填補目前地段欠缺大型購物中心或建材等專業(yè)市場的市場空白整體招租相對簡單利于統(tǒng)一管理有別于現有的餐飲進行差異定位劣勢及威脅與北濱路日前整體規(guī)劃思路不相吻合利潤空間相對較小面對的競爭較多難以實現銷售的出發(fā)點和目標沒有充分發(fā)揮項目的濱江資源 本項目商業(yè)的主題方向探討30重慶市建材市場區(qū)位分布 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合31 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合方向二、大型運動及娛樂場所優(yōu)勢及機會：目前在北濱路存在很大的市場空白整體招租相對容易與未來的其他的社區(qū)商業(yè)不會形成競爭劣勢及威脅：難以實現銷售難以長期穩(wěn)定經營難以統(tǒng)一管理在規(guī)劃上要求空間較大對社區(qū)造成一定影響 本項目商業(yè)的主題方

23、向探討32 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合方向三、高尚濱江休閑地帶優(yōu)勢及機會：符合目前北濱路發(fā)展的方向可以與社區(qū)基本配套形成較好的結合 周邊缺乏高品質的休閑場所租售比較靈活可以借助金源MALL的人流但是不與其直接競爭劣勢及威脅：較多樓盤都倡導休閑娛樂的理念，容易同質化對人氣的營造比較關鍵 客戶消費理念需要引導街區(qū)的規(guī)劃設計要求較高 本項目商業(yè)的主題方向探討33 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合綜合比較方向一：大型賣場、專業(yè)賣場結論：競爭市場及開發(fā)目標不支持此方向方向二、大型運動及娛樂場所結論：管理和規(guī)劃上的難度不支持此方向方向三： 大型濱江休閑地帶結論：符合商圈規(guī)劃和項目差異化定位要求。 本項目商業(yè)的主題方向探討3

24、4 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合可能業(yè)態(tài)的調研分析業(yè)態(tài)選址及店面要求面積客戶車位需求類似品牌經營狀況預期租金酒吧人群集中地，一、二樓迪吧，三樓輕吧、屋頂啤酒花園1500左右以中等收入青年為主30個左右回歸酒廊成都、重慶均有分店40元/月咖啡廳各個區(qū)的核心商圈，人氣匯集的地段，空高4米以上，四周為落地玻璃500-600經營方向是以商務為特色，走高檔路線15-20個米羅咖啡/51度西餐咖啡廳米羅已在江北北城天街和大都會開設兩家分店，經營狀況較好50元/月，經營成熟后可略漲網吧步行街周邊，娛樂場所集中地段，獨立且安全的水電設施，一般位于1-3樓500-1000小區(qū)周邊年青人、IT人士為主10個左右閱讀網城較

25、場口、南岸均有分店，設備先進，經營狀況佳35元/月茶樓一般二樓以上，要求景觀好300-400商務人士及周邊中老年人為主10個左右李伯清/十八梯茶樓十八梯渝中區(qū)有分店，專業(yè)的茶藝名聲遠播30元/月一、休閑娛樂類35 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合可能業(yè)態(tài)的調研分析二、休閑美食類業(yè)態(tài)選址及店面要求面積客戶車位需求類似品牌經營狀況預期租金中餐旗艦店商業(yè)繁華路段，交通便利1000周邊中高檔客戶、商務客30-40個外婆橋大都會設有一家，主營川菜、水煮魚、九九蝦等，經營狀況較好50元/月川菜館位置優(yōu)良、交通方便、泊車便捷，內部結構合理、外部構架醒目、易裝修1000社區(qū)中高檔客戶40-50個順風123新派江湖菜，重慶

26、開設臨江店等五家分店全國店鋪達30家50元/月西餐廳商業(yè)繁華地段，層高3.5米以上，200千瓦的供電容量，全天空調，獨立的出入通道600700商務人士，社區(qū)中高收入階層1550個星期五/必勝客知名連鎖西餐廳經營狀況佳45元/月異域菜系商業(yè)中心地段，高檔商場1000多為中高檔消費30個左右韓國料理/泰國菜金泰苑大都會商廈開有一家，生意好60元/月特色菜系商業(yè)繁華地段，交通便利1000商務客戶20個左右知名湘菜/粵菜品牌全國知名菜系，重慶欠缺知名品牌店50元/月西式快餐繁華地段、大型購物中心開店中店；一定要在一樓或二樓的臨街店堂，通透300-400年輕人、兒童10-15個肯德基/麥當勞主城各個商圈

27、均有分布，人氣十分旺，經營狀況頗佳海鮮城至少需要兩層以上2000合家用餐、宴請客戶50個以上天天漁港江北有分店50元/月36 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合可能業(yè)態(tài)的調研分析三、休閑康體類業(yè)態(tài)選址及店面要求面積客戶車位需求類似品牌經營狀況預期租金美容美體人口密度高的小區(qū)，適度的情調和安靜的環(huán)境，交通便利500-1000白領階層20個憶念美在大坪、南坪、江北、沙坪壩開設加盟店45元/月運動會所CBD繁華路段或商業(yè)購物區(qū)、交通便利，二樓或三樓，全落地透明玻璃加戶外廣告燈箱。柱間距不少于7.5米，樓層梁頂不少于3米，1至2樓有獨立樓梯，1樓有臨街門面202000-2500都市時尚白領200個美格菲/思妍麗美格

28、菲在西安、上海、深圳、烏魯木齊設有分店50元/月高檔保健中心繁華路段，一般為三樓，一樓以洗浴和美容美發(fā)為主，二樓、三樓以休閑、足療、保健為主4000中高檔收入階層200個大浪淘沙/海蘭云天南坪區(qū)府旁設有一家分店，經營狀況佳45元/月37 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合目標投資客戶和經營商家調研對業(yè)態(tài)的選擇1、休閑娛樂類客戶大多數較為認同休閑娛樂類的各種業(yè)態(tài)，尤其是咖啡廳、茶樓和酒吧的選擇率普遍較高，在70-85%左右。38 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合目標投資客戶和經營商家調研對業(yè)態(tài)的選擇2、休閑美食類餐飲類作為積聚人氣的行業(yè)，尤其是川菜館、特色菜系和西餐廳的選擇率較高，這些餐飲被普遍看好 42.1%47.4%

29、52.6%57.9%63.2%68.4%73.7%73.7%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%川菜館特色菜系西餐廳中餐旗艦店火鍋海鮮異域菜系西式快餐39 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)及組合目標投資客戶和經營商家調研對業(yè)態(tài)的選擇2、休閑康體類42.1%36.8%26.3%21.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%運動健身城美容美體高檔保健中心其他康體類運動健身城的選擇率較高，超過40%，美容美體類成為僅次于運動健身城的第二選擇。重慶目前上檔次的休閑健身類場所很少，該類型行業(yè)的設置需要一定的市場引導。40目標投資客戶和經營商家調研對業(yè)態(tài)的選擇4、生活配套類基本

30、生活配套類是一個社區(qū)必不可少的，尤其是本項目如此規(guī)模的中高檔社區(qū)，故投資客戶的建議僅供參考：銀行、藥房、洗衣店、影音文化店、面包糕點房等將成為必不可少的生活配套，從而為住戶提供生活便利41分類體量業(yè)態(tài)構成業(yè)主基本生活配套約73509550超市、銀行、診所、寵物醫(yī)院、 藥房、書店（報紙、期刊、復印、打字、干洗、相片沖洗、音像租賃、小說租賃）、糕點店、品牌鹵菜店、奶制品、家政服務等業(yè)主品質提升配套約6004850酒吧、咖啡、茶樓、健身、美容等濱江特色餐飲（輻射消費）約22000中餐旗艦店（外婆橋） 、川菜館（順風123/七十二行/老四川） 、火鍋（小天鵝 ） 、西餐（必勝客/星期五 ） 、異域菜系

31、（韓國料理/泰國菜） 、特色菜系（湘菜、粵菜） 、海鮮（天天漁港） 、快餐 合計約2995036400 商業(yè)的可能業(yè)態(tài)組合42第四部分 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局43 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局 典型項目的規(guī)劃設置項目名稱形式規(guī)劃樓層面寬進深單位面積海棠曉月第一大道獨立商業(yè)3-5層：1#：購物中心；2-4#、8#：餐飲；5-7#：酒吧；9#夜總會15-20米20-30米80-2000，以500-600居多金砂水岸藍色快線底商共兩層5-12米8-15米11.6-944不等，以60、100、200居多約克風情街獨立商業(yè)共兩層5-10米6-12米30-280龍湖愛琴大道底商共兩層6-10米10-15米60-

32、550，以150-200居多東和風情街底商1-2層4-10米7-12米40-600不等，40-60與140-160為主皇冠自由城獨立商業(yè)街共4層 1F：異國餐飲區(qū)2F：特色酒吧3F：DIY休閑區(qū)4F：時尚運動區(qū)5-12米8-15米60-200愛丁王子大街底商共兩層5-8米6-10米30-400華新逸景底商+獨立商業(yè)一層底商，五層獨立商業(yè)3-5米10米30-5044 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局目標投資客戶和經營商家對投資商鋪的要求客戶期望投資總價均控制在50萬元以內，其中50%的客戶期望投資總價控制在30萬元以內；從欲投資的面積來看多集中在50平方米以內；從銷售的角度，商鋪面積的分割不宜太大，單鋪總

33、價盡量控制在50萬以內，因為投資客普遍擔心投資的風險性。一、對投資總價和面積的要求二、對店鋪形式的要求調查顯示：36.8%的客戶更傾向于選擇臨北濱路的店鋪，而不太關心是底商還是獨立商業(yè)，而63.2%的客戶則視價格、擬經營的業(yè)態(tài)和規(guī)劃而定，由此可見商業(yè)內街這種形式有待開發(fā)商的引導。45 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局地塊條件的限制要求根據地形條件，地塊的東面長120米，南面長度為550米，西面長度為300米，北面長度為，商業(yè)價值依次為南東北西，如果根據地形全部設置臨街商業(yè)，其體量最大為設計考慮預留空間、道路等按90%取值東：120米*15米*3層=0.54萬方*0.9=4860方臨江（南）：550米*1

34、5米*3層=2.475萬方*0.9=22275方西面：8米進深*1層*300米*0.9=2160方北面：8米進深*1層*400米*0.9=2880方合計：32175方如果考慮到西邊、北邊的商業(yè)價值較小，可在東面和南面嘗試采用內街道的方式。46優(yōu)勢： 通過商業(yè)內街來達到區(qū)分不同休閑行業(yè)、動靜分區(qū)、業(yè)態(tài)及檔次的效果 風險： 內街的價值發(fā)揮和內外街關系的合理處理是項目成功的關鍵商業(yè)布局形式建議一 ：情景式商業(yè)內街 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局47建議布局形式二：小組團點線圍合式沿江部分總體考慮呈點線結合分布；局部規(guī)劃一些休閑主題的小組團；各組團之間通過廊道連接；廊道又可以處理成景觀；區(qū)別于現有的純粹沿江直

35、線分布，形成錯落有致的效果 適合可能業(yè)態(tài)的建筑布局48第五部分 租售方式及時機建議49 租售方式及時機建議 典型項目租售分析項目名稱客戶來源均價總價區(qū)間銷售率不同面積及總價的走勢海棠曉月第一大道以有一定資本積累，少量經營餐飲的企業(yè)13000-18000100-1600萬總體銷售率在90%以上 餐飲類500-600的最暢銷皇冠自由城吸引了諸多周邊住戶前來投資（建面1層：15000；2層：10000；3層：8000； 4層：600036-220萬總體銷售率約為90%以上餐飲類銷售較好，其他類相對較差龍湖愛琴大道購買者以個人投資者為主，集團購買者以品牌餐飲企業(yè)為主1層：8000； 2層：600040

36、-450萬已經售完150-200銷售較好金砂水岸藍色快線客戶多為眼光獨到、能充分考慮到長遠利益且精于投資者1層：16000； 2層：8000-1200018-750萬50%100以內的較為好銷東和風情街多為花園新村、龍湖花園的居民以及東和系列樓盤的業(yè)主，了解該片區(qū)并看好其發(fā)展，以出租為目的的長期投資8000-1300030-100萬目前銷售約50%，臨近小區(qū)主干道的銷售率較好,尚未開始出租100以內的小面積全部售完（約占總體的20%）約克風情街由于定位為社區(qū)商業(yè),故以該社區(qū)的業(yè)主居多1層：10000；2層：800025-200萬目前總體銷售率僅為30%左右小面積的銷售較好愛丁王子大街以該社區(qū)的

37、業(yè)主居多1層:11000,2層:800020-300萬總體銷售率40%，其中農貿超市銷售狀況較佳農貿超市銷售較好華新逸景商業(yè)用房購買者以本小區(qū)業(yè)主居多1100030-50萬20%左右底商銷售較好50目標投資客戶和經營商家投資意向調研一、投資地段選擇客戶在租金水平相差不大的情況下，大多優(yōu)先考慮區(qū)級商業(yè)中心如觀音橋、南坪等商圈附近的店鋪 ，因為該類地段商業(yè)集中、人流量大 ，高檔社區(qū)商業(yè) 的投資經營仍需要很好的引導。36.8%47.4%15.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%解放碑區(qū)級商業(yè)高檔社區(qū) 租售方式及時機建議51二、對本項目的投資意向沒有在此投資的打算10%有購買

38、本項目的打算 15.8視面積和價格情況而定74.2%如果本項目未來規(guī)劃能符合投資客戶的需求，北濱路未來人氣暢旺，那么將有能力吸引投資客投資本項目，未來前景看好。多數認為預期售價會保持在1.8-2.0萬元/平方米 三、預期最高售價走勢目標投資客戶和經營商家投資意向調研 租售方式及時機建議52參考目前臨街商鋪的售價1.6萬元/平方米，客戶認為延伸至小區(qū)的商業(yè)內街的價格在均價在1.4萬元/平方米以內，其中近七成的客戶可接受的價格在1-1.2萬元/平方米之間。這一結果啟示我們在規(guī)劃非臨江商業(yè)時，也要充分考慮內街的價值最大化的問題，如部分客戶提到的盡量增加內街的入口。四、商業(yè)內街價格預期五、對投資回報的

39、要求一般投資金額控制在30萬元以內，投資回報率在6%10%之間，投資行業(yè)多為服裝和古玩，這與選擇的樣本有一定的關系，從了解到的情況來看，投資服裝、餐飲、休閑業(yè)態(tài)的客戶在重慶還是比較普遍的。目標投資客戶和經營商家投資意向調研六、對付款方式的要求小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經營（48%），以便資金周轉順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買，只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。在經濟能承受的情況下，大多數投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。 租售方式及時機建議53目標客戶定位目標客戶定位依據：項目預期定位方向類似項目目標客戶分析投資客和經營客戶訪談求證成交案例客戶借鑒根據市場調研、目標客戶訪談和類似可參考項目的定位及交易情況，本項目銷售期間的目標客戶預期主要有以下兩類：個人客戶（投資客戶）企業(yè)客戶（投資客戶及經營客戶） 租售方式及時機建議54 個人客戶特征重慶市看好本項目的個人投資者多具備一定的社區(qū)商業(yè)投資經驗從職業(yè)構成來看，個體私營業(yè)主、收入較高的公務員群體、企業(yè)管理人員當作為重點考慮方向從同類型項目成交情況來看，客戶年齡集中在30-45歲之間該類型客戶多具備穩(wěn)定的家庭收入企業(yè)客戶特征看好北濱路未來發(fā)展前景及本項目增值潛力的企業(yè)經營狀況佳，具有相當實力