[廣州]房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目總體方案（119頁）

1、南沙起航，城投方向南沙城投開發(fā)大廈及社科大廈營銷定位方案古韻地產(chǎn)策劃部南沙，廣州的門戶中國的自貿(mào)區(qū)海上絲綢之路的核心環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三地深度融合的任務(wù)需要一個(gè)支撐自貿(mào)區(qū)高度的標(biāo)桿真正意義的商務(wù)綜合領(lǐng)地我們認(rèn)為本項(xiàng)目與之比肩的是紐約的金融核心區(qū)曼哈頓東京的中心商務(wù)區(qū)六本木巴黎城的首席中心商務(wù)區(qū)拉德方斯倫敦的新金融城“金絲雀碼頭”市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略4項(xiàng)目分析2項(xiàng)目定位3合作優(yōu)勢5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測欲手握勝券必須以敏銳的嗅覺捕捉市場每一刻動(dòng)態(tài) 2014年11月10日至11日，市委書記任學(xué)鋒到訪南沙新區(qū)，提出將南沙建設(shè)為市場化法治化國際化營商環(huán)境和干凈整潔

2、有序平安城市環(huán)境的先導(dǎo)區(qū)、粵港澳合作綜合示范區(qū)，增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。集全市之力聚焦南沙廣東自貿(mào)區(qū)獲批 2014年12月12日，黨中央、國務(wù)院已決定在更大范圍推開（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個(gè)自由貿(mào)易園區(qū)。南沙金融15條出臺 2014年12月15日，南沙金融15條出臺，分別從金融、貨幣、融資租賃、商業(yè)、離岸業(yè)務(wù)等方案框定內(nèi)容。國家總理到訪南沙 2015年1月5日，李克強(qiáng)在廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)考察見到的成果。總理說，“時(shí)間就是金錢”最早就是從廣東喊出來的，自貿(mào)區(qū)要做的是簡化審批流程、激發(fā)市場活力、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，爭創(chuàng)審批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌 2015年4月

3、21日 自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)掛牌，省長及港澳特首出席，掛牌當(dāng)天將有經(jīng)過精心挑選的100家企業(yè)作為代表注冊入駐。廣東自貿(mào)區(qū)確立，利好政策相繼出臺，從此南沙區(qū)域能級和地位將繼續(xù)提高。 南沙自貿(mào)區(qū)簡析廣東自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)116 .2平方公里，其中廣州南沙新區(qū)片區(qū)占了60平方公里(含廣州南沙保稅港區(qū)7.06平方公里)，深圳前海蛇口片區(qū)28 .2平方公里、珠海橫琴新區(qū)片區(qū)28平方公里。南沙新區(qū)片區(qū)是廣東自貿(mào)區(qū)最大的一個(gè)片區(qū)，共分為三大板塊，七大區(qū)塊：中心版塊中部五大區(qū)塊。明珠灣起步區(qū)、南沙灣、蕉門河中心區(qū)區(qū)塊為金融商務(wù)區(qū)，萬頃沙區(qū)塊 探索加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級、南沙樞紐區(qū)板塊主攻粵港澳科技創(chuàng)新。慶盛版塊位于北部，包含

4、慶盛樞紐區(qū)塊，重點(diǎn)發(fā)展國際教育和醫(yī)療合作。海港版塊南北各有一海港區(qū)塊，包括龍穴島和沙仔島部分，主力建設(shè)國際航運(yùn)中心，發(fā)展汽車保稅交易等。南沙自貿(mào)區(qū)共分為七大區(qū)塊，各自功能定位不同。自貿(mào)區(qū)對商業(yè)物業(yè)利好最大,存在自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容的可能性。 南沙自貿(mào)區(qū)簡析2012年前：南沙新區(qū)政策前期，刺激投資者到南沙投資，但存貨量不足，無法滿足投資者；2013年：南沙新區(qū)紅利消退，且存貨量不足，影響銷售；2014年：自貿(mào)區(qū)獲批，各大房地產(chǎn)商紛紛涌入南沙，存貨量激增，帶動(dòng)銷售；2015年：自貿(mào)區(qū)掛牌，各地投資者涌入南沙，量價(jià)齊升，成交均價(jià)突破12000，現(xiàn)時(shí)市場需求仍十分巨大。 南沙辦公市場2011-2015年市場分析

5、 南沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)剩余739萬平米，而明珠灣是七大板塊中可開發(fā)面積最多的，可見未來明珠灣的商業(yè)競爭是異常激烈的。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)的可建商業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑面積為285萬平方米，在七大板塊中排名第一，是可建商業(yè)面積最多的區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣（土地面積統(tǒng)計(jì)口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊（

6、土地規(guī)模統(tǒng)計(jì)口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計(jì)16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，掀起一翻產(chǎn)品商業(yè)化的熱潮。未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成井噴 南沙土地價(jià)值大幅度提高，地價(jià)飆升，商業(yè)用地尤為凸顯，價(jià)格預(yù)估上漲3-5倍； 自貿(mào)區(qū)確立，商業(yè)物業(yè)交投活躍 伴隨自貿(mào)區(qū)金融15條細(xì)則出臺，未來眾多金融類企業(yè)選擇在南沙注冊公司，開拓業(yè)務(wù)，對辦公樓、商業(yè)等需求將大幅提升，因此未來南沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將以集寫字樓、商業(yè)、公寓的城市綜合體居多。 南沙自貿(mào)區(qū)政策對房地產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長，主要是投資性客戶入市，以消化自貿(mào)區(qū)紅利為主，未來市場將回歸

7、理性并看自貿(mào)區(qū)其他政策落地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：2014.12.27自貿(mào)區(qū)獲批，這段時(shí)間辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：2015.4.21南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，成交量大幅增加，價(jià)格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后：自貿(mào)區(qū)紅利消化后，市場回歸理性，量價(jià)齊降。 南沙自貿(mào)區(qū)獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計(jì)套數(shù)面積均價(jià)銷售金額合計(jì)222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-047284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛

8、牌，5月迎來南沙商業(yè)成交井噴，當(dāng)月成交1055套，67540；但隨著利好效應(yīng)逐步消化，加之市場競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢。 自貿(mào)區(qū)掛牌后南沙商業(yè)市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不斷，2015年主基調(diào)還是去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好讓南沙商業(yè)量價(jià)齊升，后續(xù)供應(yīng)量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消退后，加上各方面原因，投資熱度相對減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對商業(yè)的利好政策，促使大批投資型買家入市2）南沙未來面向國際定位，大批商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，16年-18年商業(yè)競爭非常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原本缺失，后續(xù)開發(fā)更加傾向于商業(yè)開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐漸增多，未來更加成為注冊熱點(diǎn)，寫字樓需求逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可能擴(kuò)容 宏觀背景小結(jié) 廣

9、州優(yōu)質(zhì)寫字樓情況和分析2014年第四季度市場變化廣州寫字樓市場第四季平均與上季度持平，為136元/平方米/月珠江新城區(qū)域的租金與上季度持平，為153元/平方米/月天河體育中心區(qū)域的平均租金上升0.1%，為137元/平方米/月越秀區(qū)區(qū)域平均租金與上季度持平，為104元/平方米/月 2014年第四季度整體寫字樓市場概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價(jià)（元/平方米）29096277

10、4734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9% 廣州寫字樓市場分析 銷售市場主要成交摘要（2015年2月）項(xiàng)目 整體成交均價(jià)（元/平方米） 本月內(nèi)銷售均價(jià) 本月銷售套數(shù) 本月銷售面積（） 已售套數(shù) 已售面積 寫字樓總面積（） 面積銷售進(jìn)度 富力東山新天地 3208728011236384171748462220.30%主控國際中心 36771000131362118324043.50%環(huán)球都會(huì)廣場 45971

11、000314639407065690.50%富力天域中心 25906222062493375484915381590.10%天盈廣場 490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期 341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟 000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50% 廣州寫字樓市場分析1）2014年全市寫字樓存量近600萬，平均售價(jià)約29000元/，空置率 約11.5%，平均租金約為136元/

12、月，預(yù)計(jì)未來3年租金穩(wěn)中微降；2）未來三年寫字樓新增供應(yīng)共約256萬，2015年新增供應(yīng)超80萬。 廣州寫字樓市場分析小結(jié)中惠國際總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)5萬持續(xù)銷售46-10220000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)22萬未定甲級寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)4萬未定甲級寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)2.1萬持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙目前寫字樓存量有7萬,預(yù)計(jì)2016年有6個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市,未售項(xiàng)目集中在自貿(mào)區(qū)內(nèi)。最近一段時(shí)期，即將開售寫字樓的項(xiàng)目有中海聯(lián)南沙國貿(mào)中心和金茂灣，定位均為甲

13、級寫字樓，面積共有26萬，其中中海聯(lián)南沙國貿(mào)中心為一棟公寓、一棟寫字樓，目前公寓已經(jīng)開售；而明珠灣區(qū)塊只有金茂灣即將開售。 南沙辦公市場分析項(xiàng)目名稱南沙中華總商會(huì)南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金45-7535-50入住時(shí)間200820112010201220102010入住面積702019000210004874160045000所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售情況：目前奧園商務(wù)大廈及中華商會(huì)大廈等有50%-80%的空置率，

14、整體入住率偏低，已租賃面積不足5萬 。目前南沙在租寫字樓基本集中在南沙中心區(qū)域，南沙灣僅少量寫字樓在租，明珠灣區(qū)塊目前無在租寫字樓，存在市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前在租寫字樓租金普遍較低，檔次普遍不高，投資客對于高級寫字樓的需求目前還是十分巨大。 南沙在租寫字樓板塊項(xiàng)目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會(huì)大廈(售罄)臨海高級寫字樓航運(yùn)類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心高級寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級寫字樓小型商戶為主_南沙金融大廈(售罄) 金融 投資

15、和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯 商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109 南沙目前寫字樓主要集中在金洲板塊，明珠灣起步區(qū)區(qū)塊目前僅金茂灣完工，目前市場空缺。且明珠灣起步區(qū)區(qū)塊定位為金融商務(wù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，未來的商務(wù)集中地， 存在市場機(jī)會(huì)點(diǎn).2022/7/25方圓云山詩意成卓世紀(jì)中心保利綠地大都匯南沙城 售罄在租在售/待售香江國際金融中心珠江船務(wù)大廈南沙金融大廈奧園金莎廣場坤豪大廈中華總商會(huì)大廈金茂灣

16、自貿(mào)區(qū) 南沙寫字樓主要分布個(gè)盤點(diǎn)評：在售11棟寫字樓，面積在43-100之間，均價(jià)20000元/以上是南沙較早的項(xiàng)目，原計(jì)劃為公寓，在自貿(mào)區(qū)批復(fù)后，改為寫字樓銷售廣州銀行、粵電等進(jìn)駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪 分期情況3期占地面積12330 容 積 率4.1建筑面積50557 綠化率30%戶型面積46-102mSOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶 當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個(gè)綜合點(diǎn)評項(xiàng)目距離地鐵4號線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心

17、地段，交通便捷，地段優(yōu)越. 競品分析中惠國際金融中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司-物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000 容 積 率3.0建筑面積31674 綠化率30%戶型面積130240m總戶數(shù)120戶車位數(shù)機(jī)動(dòng)車位約150個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位約350個(gè)綜合點(diǎn)評卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個(gè)盤點(diǎn)評： 1棟15層標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，1-2層為商業(yè)，3-15層為寫字樓目前寫字樓正在持銷.寫字樓面積段在136-

18、190m之間，一層8戶，間隔與間隔之間不能打通，毛坯均價(jià)16565元/位于南沙牌坊側(cè)，蕉門河旁，地理位置優(yōu)越 競品分析成卓世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000 容 積 率2.33建筑面積568000 綠化率30%戶型面積40-100m寫字樓總戶數(shù) 總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個(gè)綜合點(diǎn)評南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)

19、旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個(gè)盤點(diǎn)評： 寫字樓預(yù)計(jì)年末入市，目前為明珠灣起步區(qū)內(nèi)唯一即將開售寫字樓，附近競品少，對于銷售相對有利明珠灣起步區(qū)區(qū)塊定位為金融商務(wù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，對于寫字樓的銷售有一定的幫助 競品分析方興金茂灣1）南沙寫字樓分布主要位于5個(gè)板塊，主要集中于蕉門中心區(qū)，明珠灣區(qū)域市場仍然空缺，但未來將成為南沙寫字樓最主要的集中區(qū)域2）南沙目前寫字樓較少，相對中端，無法滿足未來的辦公需求3）南沙目前寫字樓租價(jià)為50元/，在售項(xiàng)目較少，中惠國際金融中心、成卓世紀(jì)中心、金茂灣C1棟寫字樓，三個(gè)項(xiàng)目售價(jià)將超過2萬4）投資南沙的客戶多關(guān)注自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓，對于自貿(mào)區(qū)外寫字樓需求熱度相對偏低

20、。 南沙寫字樓市場分析小結(jié)開發(fā)大廈項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱2 區(qū)域分析 明珠灣區(qū)是南沙新區(qū)的核心區(qū)位，地處五條水道交匯的核心地區(qū)，規(guī)劃總面積約103平方公里，建設(shè)成具有粵港澳合作服務(wù)功能和城市綜合服務(wù)的區(qū)域。建成服務(wù)珠三角、面向世界的珠江口灣區(qū)中央商務(wù)區(qū)。 其中明珠灣區(qū)起步區(qū)位于其北部，規(guī)劃總面積為33平方公里，包括靈山島尖、橫瀝島尖、蕉門河以西片區(qū)、慧谷片區(qū)，其規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代金融服務(wù)集聚區(qū)，總部商務(wù)辦公區(qū)及鉆石水鄉(xiāng)居住社區(qū)等功能區(qū)。 率先建設(shè)的靈山島尖區(qū)域?qū)⒊蔀槟仙场爸榻鲁?，面積約3.5平方公里，將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)、金融服務(wù)、科技創(chuàng)新、教育培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，配套建設(shè)高品質(zhì)的嶺南水鄉(xiāng)

21、居住社區(qū)。南沙CBD核心廣州首例政企傾力合作項(xiàng)目打造高端總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)商業(yè)、生活配套齊全金茂灣 區(qū)域分析項(xiàng)目所在為明珠灣CBD商務(wù)區(qū)，是七大板塊中唯一的商務(wù)定位區(qū)域項(xiàng)目周邊以總部辦公、期貨交易中心、大型社區(qū)為主區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有高端綜合商業(yè)體項(xiàng)目以及萬豪五星級國際酒店本案項(xiàng)目東面、北面為江項(xiàng)目西面為中交地塊項(xiàng)目西側(cè)為鳳凰一橋項(xiàng)目周邊項(xiàng)目正對面暫時(shí)僅為金茂灣房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目西側(cè)為建設(shè)用地，已開始建設(shè)，占地40753，總建面達(dá)到14.26萬，露面地價(jià)4306元/項(xiàng)目北側(cè)，是金茂灣與項(xiàng)目之間的水道，一線灣景項(xiàng)目西側(cè)是鳳凰一橋 項(xiàng)目分析項(xiàng)目主體建成超甲級寫字樓明珠灣開發(fā)大廈位于南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖商務(wù)辦公區(qū)采用

22、主副兩棟樓布置形式，立體式復(fù)合空間設(shè)計(jì)，動(dòng)靜結(jié)合的城市空間廣場引領(lǐng)區(qū)域投資建設(shè)“微城市”設(shè)計(jì)理念，形象標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282總建筑面積74486計(jì)容建筑面積55086主樓建筑面積約35000標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機(jī)動(dòng)車位555輛 進(jìn)港大道東新高速南沙港快速路莞佛高速京珠高速東段廣澳高速虎門高速番禺大道南鳳凰一橋亭角一橋緊鄰鳳凰一橋，連接項(xiàng)目與南沙每個(gè)地方連接五大高速，5分鐘連接珠三角廣州市區(qū)番禺東莞 深圳中山珠海澳門順德 佛山 項(xiàng)目交通小結(jié)：位于明珠灣區(qū)塊，唯一商務(wù)區(qū)塊，未來發(fā)展可期連接五大高速，5分鐘連通珠三角，交通便利靈山島尖，三面

23、環(huán)水，一線灣景項(xiàng)目為超甲寫字樓，目前南沙最高端的寫字樓從市場出發(fā)，看自身優(yōu)勢以何種定位立身市場？ SWOT分析S優(yōu)勢：超甲級寫字樓，南沙目前最高端的寫字樓4-4.5米層高，南沙唯一該層高的純寫字樓北側(cè)臨江，具備一線灣景，緊鄰鳳凰大橋超過100米高的地標(biāo)式建筑獨(dú)棟商業(yè)配套，附樓星級酒店，齊備的辦公綜合體W劣勢：標(biāo)準(zhǔn)超甲寫字樓，但是周邊未來高端寫字樓云集，本案缺乏核心的吸引點(diǎn)O機(jī)會(huì)：明珠灣是七大自貿(mào)區(qū)唯一的商務(wù)板塊，政府政策扶持，大展前景看好南沙自貿(mào)區(qū)的不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，便捷交通網(wǎng)絡(luò)將推進(jìn)區(qū)域增速發(fā)展自貿(mào)區(qū)的政策為明珠灣板塊提供了較大的扶持，吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐，未來的來南沙投資

24、的離岸經(jīng)濟(jì)將帶來大量的客源項(xiàng)目的標(biāo)桿性對客戶具有強(qiáng)大吸引力項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍空間快速壯大T威脅：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目扎堆，市場競爭激烈區(qū)域高端寫字樓市場尚未形成氣候各板塊之間存在寫字樓項(xiàng)目競爭，未來發(fā)展不明朗交通：緊鄰鳳凰大橋，連接五大高速，明珠灣首站景觀：北望一線灣景，南瞰明珠灣城市景觀產(chǎn)品：超甲級寫字樓，4.2-4.5米層高，超100米高地標(biāo)建筑板塊：明珠灣商務(wù)板塊，未來企業(yè)與商務(wù)人士集中地核心價(jià)值點(diǎn)提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷啟示：擁明珠灣商務(wù)板塊，產(chǎn)品與景觀的價(jià)值拔升核心價(jià)值點(diǎn)提煉坐擁商務(wù)區(qū)力量明珠灣商務(wù)區(qū)，未來南沙的國際商務(wù)中心重聚商務(wù)，連接世界南沙地標(biāo)的力量超甲級寫字樓，超100

25、米的地標(biāo)建筑4.2-4.5米層高，俯瞰南沙的地標(biāo)力量南沙寫字樓的頂端灣區(qū)的力量比肩世界的灣區(qū)商務(wù)寫字樓的灣景情結(jié)項(xiàng)目定位：南沙地標(biāo)時(shí)代首個(gè)灣景超甲寫字樓這里不僅僅是一個(gè)傳統(tǒng)意義的商務(wù)區(qū) 它是一個(gè)凝聚了城市精華的商務(wù)區(qū) 它是一個(gè)范疇、一個(gè)時(shí)代的統(tǒng)領(lǐng)者形象定位：世界的南沙商務(wù)領(lǐng)地推廣語建議：城投開發(fā)大廈地標(biāo)的資格明珠灣入主首選領(lǐng)軍南沙，鑄造世界的商務(wù)辦公室最堅(jiān)韌的石頭，百般打磨，終成鉆石耀世想立足南沙，征服未來精細(xì)打造必不可少項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱1外部品質(zhì)打造建議外墻EXTERIOR FINISHING采用中空低輻射膜玻璃幕墻LowE coated double glazed glass

26、 panels比普通的單層玻璃節(jié)能40%-60%,達(dá)到高效節(jié)能/低碳環(huán)保的理念LOW-E玻璃在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領(lǐng)辦公類產(chǎn)品外立面材料的主流市場。幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。立體燈光Light城市夜景已是城市的獨(dú)特風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂不影響建筑的白天景觀；物業(yè)維修方便；建議簡潔不花哨，色系不超三種；光色方面建議采用：黃、白兩種光色；燈光線條造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在2050%以上。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：開發(fā)大廈作為超高層建筑，裝設(shè)抗風(fēng)阻尼器，降低建筑物振動(dòng)反應(yīng)，減少住戶

27、不適感，裝設(shè)抗風(fēng)阻尼器，打造安全超高層建筑。調(diào)質(zhì)阻尼器Tuned Mass Damper廣場盡量以綠植、小品、水系、藝術(shù)雕塑營造高端生態(tài)尊貴氛圍；造型獨(dú)特，品質(zhì)高端，全方位提升項(xiàng)目標(biāo)桿形象藝術(shù)廣場Art Plaza大堂設(shè)計(jì)Hall Design車行大堂：設(shè)置車行大堂，可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在品質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議：1.車行大堂的設(shè)置需要注意雨篷的設(shè)置；2. 人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾大堂多入口：超高局的電梯數(shù)量多，所以要注意一個(gè)方向來人可能對大堂壓力迆大，所以應(yīng)該有兩個(gè)面的入口較好，必要時(shí)四面都能進(jìn)門，或大堂里不設(shè)商業(yè)。雙層大堂：許多超過200M高的建筑，電梯

28、的數(shù)量征多，占用核心筒的面積也征多，在首局的人數(shù)也特多，所以有時(shí)可以設(shè)雙層大堂，即首、二層都設(shè)大堂，以解決疏散進(jìn)出的擁擠，在首層大堂單設(shè)自動(dòng)扶梯直接上二層大堂。地面：高檔石材；Floor: high-end stone墻面：高檔石材、高級裝飾板材；Wall: high-end stone and wood-based panels天花：石膏板吊頂，涂料，筒燈；Ceiling: plasterboard suspended ceiling, paint, LED lamps大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)Standard Lobby Decoration氣勢恢宏、理性簡潔、材質(zhì)高檔、易于查詢、動(dòng)線流暢有接受咨詢的

29、商務(wù)前臺，公司水牌、大廈平面功能指示圖、觸摸顯示屏或電子顯示屏查詢提供的服務(wù)指南等；內(nèi)部到首層候梯區(qū)路線簡單、無交錯(cuò)。內(nèi)部公共區(qū)域Office Public Space公共走道地面/墻面：高檔地毯、高檔壁紙（租約層）、高檔涂料（空置層）；Public Hallway Floors/Walls: high-end Carpet, high-end Wallpaper (for floors already rented out)Paint (for floors not yet rented out)天花：石膏板吊頂，高檔涂料，筒燈；Ceiling: plasterboard suspended

30、 ceiling, high-end paint, LED lamps光線柔和、指引清楚、無障礙、疏散快速明亮、燈光亮度可隨自然光智能調(diào)節(jié)，安裝消防應(yīng)急燈房間標(biāo)識指引清晰、懸掛明顯公共導(dǎo)示系統(tǒng)Public signage system體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國際商務(wù)感。建議：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)。電梯間 LIFTS地面：高檔石材；Floor: high-end stone墻面：高檔石材、高級裝飾板材；Wall: high-end stone and wood-based panels天花：石膏板吊頂，涂料，筒燈；Ceiling: plas

31、terboard suspended ceiling, paint, LED lamps設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，寬敞，清爽，不壓抑；安裝有陰雨天或自然光照不夠時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)的并控制亮度的照明系絕；同時(shí)照明系統(tǒng)選型與環(huán)境協(xié)調(diào)；融合與大堂相協(xié)調(diào)的裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)；不同的候梯區(qū)有清晰的標(biāo)識指引牌。標(biāo)識指引清晰，懸掛明顯；避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理；墻壁懸掛液晶電規(guī)，播放各類商務(wù)財(cái)經(jīng)、廣告資訊。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，需要繼承大堂相同風(fēng)格，選材考究，打造高端寫字樓裝飾標(biāo)準(zhǔn)電梯編號國際化電梯編號標(biāo)識配合嵌入式燈光充分體現(xiàn)品質(zhì)追求照明系統(tǒng)與指示系統(tǒng)的有機(jī)融合公共衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)Pu

32、blic Restroom Standard Decoration地面：高檔石材；Floor: high-end stone墻面：高檔石材；Wall: high-end stone天花：防水石膏板吊頂，高檔防水涂料，筒燈；潔具：高檔潔具，五金件、烘手器等Facilities：high-end sanitary ware, fixtures, hand dryer標(biāo)識指引清晰，懸掛明顯，與辦公區(qū)保持距離光線柔和，節(jié)能燈，智能自勱感應(yīng)控制亮度；自動(dòng)感應(yīng)、自動(dòng)清新空氣、自動(dòng)沖洗等現(xiàn)代設(shè)備的應(yīng)用；進(jìn)口品牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲；設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電勱干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡；殘疾

33、人蹲位配備；設(shè)有公共衛(wèi)生間和行政獨(dú)立衛(wèi)生間,保護(hù)私密停車場CAR PARKING人性化導(dǎo)視牌告知客戶目前所在位置至停車場路徑，同時(shí)電子顯示屏顯示當(dāng)前泊車狀況地下停車場入口采用頂面內(nèi)嵌式燈光，滿足照明要求的同時(shí)，形成地下停車場第一道景觀，讓客戶停車從一開始就成為享受注重地下停車場的地面處理工藝，例如UV地膠，耐磨防刮，從細(xì)節(jié)顯現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)利用綠色的場地規(guī)劃，高效的能源利用系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)減少建筑碳排放，提升室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，使項(xiàng)目達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)并通過LEED鉑金認(rèn)證。LEED認(rèn)證：LEEDTM評估體系由五大方面，若干指標(biāo)構(gòu)成其技術(shù)框架。主要從可持續(xù)建筑場址、水資源利用、建筑節(jié)能與大氣、資源與材料、室內(nèi)

34、空氣質(zhì)量幾個(gè)方面對建筑進(jìn)行綜合考察、評判其對環(huán)境的影響，并根據(jù)每個(gè)方面的指標(biāo)進(jìn)行打分，綜合得分結(jié)果，將通過評估的建筑分為白金、金、銀和認(rèn)證級別，以反映建筑的綠色水平。LEED認(rèn)證LEED certification據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但凡通過LEED認(rèn)證的項(xiàng)目，建筑價(jià)值提升7.5%，降低營運(yùn)成本89%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投資回報(bào)提高6.6%。立體生態(tài)綠化景觀在建筑規(guī)劃上的獨(dú)具匠心，使景觀視野的層次更為清晰，最大程度增加舒適度與親和度；最大限度發(fā)揮景觀功能，構(gòu)建高品質(zhì)的商務(wù)辦公空間，使工作更加輕松怡神，加倍效率The view of the ecosystem水資源循環(huán)系統(tǒng)Water r

35、ecycling system通過降低供水管網(wǎng)漏損率技術(shù)、雨水循環(huán)利用、廢水處理循環(huán)利用等方式做到水資源的高效循環(huán)利用，節(jié)約水資源，做到真正的綠色節(jié)能廢水循環(huán)系統(tǒng)雨水收集循環(huán)系統(tǒng)市政用水循環(huán)系統(tǒng)降低供水管網(wǎng)漏損率自然、健康、便捷運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，合理設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素。在遵循綠色、科技、人文和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，諸多創(chuàng)新設(shè)計(jì)和建筑模式將自然原生態(tài)拉近身邊，更和諧、更自然、更便捷，營造生態(tài)辦公環(huán)境，全面提升工作質(zhì)量和企業(yè)形象。EOD生態(tài)辦公Ecological Office District EOD 架空層綠化精致簡潔，以精裝石材花池、盆栽，室外環(huán)境

36、室內(nèi)化，滿吊頂石材精裝修為減少建筑材料造成的過度浪費(fèi)，建議在推廣建造過程中合理利用資源，盡量使用可循環(huán)材質(zhì)建筑材料與資源的合理利用Reasonable utilization of building materials and resources垃圾分類收集管理盡量使用本地材料施工廢棄物做廣場回填材料利用部分廢棄建材回收利用項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱1內(nèi)在服務(wù)打造建議變風(fēng)量系統(tǒng)Variable Air Volume (VAV) system新風(fēng)：集中新風(fēng)系統(tǒng)Fresh air Central Ventilation system冷卻水系統(tǒng)： 獨(dú)立的24小時(shí)冷卻水系統(tǒng)供租戶計(jì)算機(jī)機(jī)房使用Co

37、oling Water SystemSeparated 24hour cooling water system for tenant computer server room useVRV空調(diào)系統(tǒng) Variable Refrigerant VolumeVRV（Variable Refrigerant Volume）空調(diào)系統(tǒng)集中新風(fēng)系統(tǒng)Fresh air Central Ventilation system冷卻水系統(tǒng)Cooling Water SystemVRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)較中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)簡單，維護(hù)費(fèi)用少，安裝周期短，并可做到每個(gè)房間實(shí)行單獨(dú)控制6類電纜水平布線Horizontal distr

38、ibution by Category 6 cables每10平方米提供1個(gè)數(shù)據(jù)接口,1個(gè)語音接口1 data and 1 voice connection per 10 sq.m.通訊系統(tǒng)TELECOMMUNICATION SYSTEM“云”計(jì)算通訊系統(tǒng)預(yù)留有線電視接駁口CATV connection reserved有線電視CATV SYSTEM供電Electrical強(qiáng)電：一戶一表、漏電保護(hù)系統(tǒng)、雙電源供電、每50平米使用面積配一個(gè)空調(diào)插座、每15平米使用面積配一個(gè)普通電源插座、配備發(fā)電機(jī)組，保證電梯24小時(shí)運(yùn)行不間斷。 弱點(diǎn)：衛(wèi)星、有線電視、電話及寬帶接口。每50平米配一個(gè)光纖插座、每

39、15平米配一個(gè)電話（寬帶）插座?，F(xiàn)代辦公日趨電子化，電源電纜線會(huì)越來越多，明線露骨不美觀，暗線彎腰不方便，而網(wǎng)絢地板電源線設(shè)置在地板下面，可以自由安排線的走向，不僅使房間整齊規(guī)范，而且為今的發(fā)展預(yù)留充足的空間。網(wǎng)絡(luò)地板NET FLOOR辦公每戶設(shè)置門禁出入控制Each office installation door control system門禁系統(tǒng)DOOR CONTROL SYSTEM智能監(jiān)控保安系統(tǒng)Intelligent security monitoring system自成獨(dú)立子系統(tǒng)，包括CCTV、無線巡更、停車場管理，并實(shí)現(xiàn)與BMS的集成；智能化監(jiān)控管理，打造高科技智能寫字樓。電

40、梯 LIFTS低樓層區(qū)域: 4.0米/秒；中樓層區(qū)域: 5.0米/秒；高樓層區(qū)域: 6.0米/秒電梯運(yùn)載力1.6噸/部,進(jìn)口主機(jī),進(jìn)口門機(jī),進(jìn)口控制面板,進(jìn)口安全裝置（限速器，安全鉗，光幕） 配備雙轎廂轉(zhuǎn)換電梯，形成最為周詳而靈活的垂直交通系統(tǒng)客梯PASSENGER LIFTS消防服務(wù)電梯SERVICE LIFTS2部進(jìn)口電梯(1,600公斤), 運(yùn)行速度為: 地下 頂層: 4.0米/秒貨梯CARGO LIFT運(yùn)送裝修建材；運(yùn)送辦公物料等物品（建議與消防電梯合用）辦公室內(nèi)部OFFICE UNITS暖氣,通風(fēng)及VRV空調(diào)系統(tǒng)Heating, Ventilation &VRV system安裝變風(fēng)

41、量控制箱及新風(fēng)管VAV boxes and fresh air supply intake installed消防系統(tǒng)Fire system安裝噴淋及煙感系統(tǒng)Sprinkler system and smoke detector system installed地面：鋪設(shè)150毫米鋼制架空地板Floor: 150mm steel floor system installed墻面：白色高檔涂料Wall: White advanced exterior to walls門：雙開玻璃門Door: Double glass entrance door智能化時(shí)代的5A智能化商務(wù)5A intelligen

42、ce辦公（OA）： 兩路10KV供電（正常電源和應(yīng)急電源），辦公室采用綜合布線采用PDS綜合布線系統(tǒng)，預(yù)留10cm網(wǎng)絡(luò)地板。 通信（CA）： 采用通訊自動(dòng)化系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件。 樓宇（BA）： 以計(jì)算機(jī)控制、管理為核心的綜合監(jiān)控性系統(tǒng)，對大堂內(nèi)的空調(diào)、照明、電梯、給排水、火警等設(shè)施進(jìn)行監(jiān)測，采用分散控制、集中管理模式以達(dá)到安全、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)和舒適的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)一體化的監(jiān)測和控制。 消防（FA）： 系統(tǒng)利用各種探頭采集煙濃度和溫度對時(shí)間變化的綜合信息數(shù)據(jù)，通過分析，迅速而準(zhǔn)確地發(fā)出實(shí)時(shí)的火警狀態(tài)報(bào)警。安保（SA）： 采用CCTV閉路電視監(jiān)

43、控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)，24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控大廈內(nèi)公共部位。出入口等保安重點(diǎn)部位設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更 創(chuàng)意與實(shí)用兼?zhèn)?，令超凡出眾。豪華舒適、領(lǐng)先高瞻的辦公環(huán)境，一應(yīng)俱全的商務(wù)中心，體貼周到的秘書服務(wù)；全面配備商場、餐廳、銀行等設(shè)施以及健身中心和禮賓服務(wù)，同時(shí)設(shè)有航空服務(wù)、酒店預(yù)定、鮮花預(yù)定等服務(wù)?，F(xiàn)代化超前理念，充分發(fā)揮卓而不群的商務(wù)效應(yīng)，為您優(yōu)勢體現(xiàn)領(lǐng)航未來的商業(yè)契機(jī)。商業(yè)和辦公樓RETAIL AND OFFICE SPACE辦公層走廊Office floor corridor藝術(shù)?；u和不銹鋼地磚相得益彰，金屬板吊頂，藝術(shù)石材墻面，頂尖品味物業(yè)管理Property management 寫

44、字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應(yīng)地管理與服務(wù)必須滿足他們這一需要在管理過程中，首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境應(yīng)確保證整個(gè)大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮；完善寫字樓管理，不僅使物業(yè)管理保值，而且可以使物業(yè)增值；國際知名物管公司The international well-known 聘請知名物業(yè)管理公司，可對項(xiàng)目進(jìn)行全程托管，有效降低發(fā)展商前期工作量及后期工作難度，同時(shí)對于項(xiàng)目形象及后續(xù)物管服務(wù)有所保證?？勺鳛殇N售賣點(diǎn)，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的信心，提升項(xiàng)目價(jià)值1、裝修與管理監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進(jìn)行二次裝修，以確保樓體結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備實(shí)施不受破壞

45、；2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓局有明顯的引路標(biāo)志；不可亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立監(jiān)督制度和做好記錄。3、設(shè)備管理及維修保護(hù)做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作員要持證上崗。4、清潔服務(wù)要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的保潔，制定完善清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方和次數(shù)，設(shè)有專人負(fù)責(zé)、監(jiān)督。同時(shí)要設(shè)垃圾、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。5、綠化服務(wù)對區(qū)域內(nèi)的綠植進(jìn)行分品種、分習(xí)性、分季節(jié)性的保養(yǎng)，并保護(hù)其無破壞、踐踏及隨意占用。6、保安服務(wù)制定全面癿保安巟作觍劃，建立有敁癿保安制度，消陋一切

46、危機(jī)及影響業(yè)主不使用人生命和身心健庩癿外界因素管理的內(nèi)容：管理公司-第一太平戴維斯Savills公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個(gè)辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個(gè)國家逾700個(gè)城市。世邦魏理仕世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(Colliers International Proper

47、ty Consultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時(shí)也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超迆過900萬平方米。第一太平戴維斯第一太平戴維斯（Savills）是Savills plc 旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)還兼顧財(cái)務(wù)咨詢和風(fēng)險(xiǎn)資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。戴德粱行戴德梁行是國際房地產(chǎn)順問“五大行”之一，在全球45個(gè)國家200間分公司共有

48、11，000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絢及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及順問服務(wù)。戴德梁行目前在中國市場設(shè)有14間分公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業(yè)務(wù)覆蓋率位列榜首。在物業(yè)管理方面，建議采用物業(yè)管理全球五大行中高端寫字樓管理最專業(yè)的第一太平戴維斯，用最專業(yè)的物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱1銷售中心打造建議設(shè)計(jì)突出其高端奢華的同時(shí)，著重突出現(xiàn)代感和科技感，給予客戶留下深刻印象銷售中心Sales center不只

49、是接待處，更多是藝術(shù)這不是簡單的營銷中心，這是南沙首家高端的體驗(yàn)場所，精英的聚集地，感官功能的全新挑戰(zhàn)！銷售中心Sales center展廳Exhibition hall將銷售中心打造成南沙“第二展廳”，吸引更多的客戶前來參觀，截取客流，提升項(xiàng)目整體的影響力“三維數(shù)字”投影沙盤利用三維立體影像使沙盤的演示效果更加形象、生動(dòng)，使客戶快速地獲取簡明、精確、優(yōu)美、逼真的動(dòng)態(tài)信息，大大的提高了客戶的體驗(yàn)感，提升項(xiàng)目品質(zhì)。銷售中心影視廳Sales Center Auditorium3M多點(diǎn)觸控屏多點(diǎn)觸控人機(jī)展示屏做輔助，提升品質(zhì)的同時(shí)，方便客戶查找項(xiàng)目資料信息，提升項(xiàng)目體驗(yàn)感虛擬觸控板利用谷歌最新推出的

50、穿戴式觸控投影（Project Glass）為客戶介紹項(xiàng)目信息，給予客戶最新的科技感受，留下深刻印象設(shè)施主題樣板房，通過展示國際獲獎(jiǎng)藝術(shù)品，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，帶給客戶意外的驚喜，更便于后期圈層客戶的營銷開展。主題樣板房Sample houses第二洽談區(qū)Second discussion area在樣板房的同樓層設(shè)置客戶第二恰談區(qū)，空間自由分割組合，自定企業(yè)形象凸顯個(gè)性風(fēng)范,給予客戶深刻印象社科大廈項(xiàng)目分析CONTENT內(nèi)容大綱2社科大樓黃山魯國家森林公園 項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊進(jìn)港大道旁，主干道效應(yīng)項(xiàng)目北側(cè)為進(jìn)港大道項(xiàng)目南側(cè)為南沙區(qū)委黨校背倚黃山魯國家森林公園項(xiàng)目主體建成南沙唯一定制寫字樓華匯商圈輻

51、射，5分鐘直達(dá)繁華背靠黃山魯森林公園，綠色辦公萬達(dá)商圈/總部集聚區(qū)輻射區(qū)域用地面積（）5336容積率3.0總建筑面積（）21925.1其中計(jì)容面積（）16007.9不計(jì)容面積（）5917.2其中地下（）3945.1地上（）1972.1停車位（個(gè)）149其中地下停車（個(gè)）99地面停車（個(gè)）18機(jī)械停車（個(gè)）32 進(jìn)港大道作為南沙主干道連接重要交通節(jié)點(diǎn)，更是樞紐中的樞紐，北銜廣州南接海外，并與環(huán)市大道交匯，是支撐起整個(gè)自貿(mào)區(qū)立體路網(wǎng)的大動(dòng)脈。 進(jìn)港大道周邊作為南沙率先起步的發(fā)展區(qū)域，貫穿南沙的交通要道。進(jìn)港大道主要分布的是辦公物業(yè)，擬打造企業(yè)集聚區(qū)域。周邊商業(yè)生活配套完善，包括商業(yè)綜合項(xiàng)目、餐飲、

52、酒店、辦公休閑場所等。 政府單位、社科機(jī)構(gòu)、行政單位等也將陸續(xù)進(jìn)入。進(jìn)港大道總部經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)生活商業(yè)服務(wù)圈 區(qū)域分析 項(xiàng)目交通進(jìn)港大道東新高速市南大道莞佛高速京珠高速東段廣澳高速虎門高速番禺大道南緊鄰進(jìn)港大道，暢通穿行南沙10分鐘通達(dá)五大高速，便利出行 項(xiàng)目配套S優(yōu)勢：位于進(jìn)港大道總部經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)，起步較早，周邊商務(wù)商業(yè)氛圍較其他區(qū)域好臨近進(jìn)港大道旁，項(xiàng)目通達(dá)性好知名國企傾力打造，資金及信譽(yù)保證華匯商圈輻射，5分鐘直達(dá)繁華背靠黃山魯森林公園，綠色辦公W劣勢：非自貿(mào)區(qū)內(nèi)，利好政策無法享受項(xiàng)目位于進(jìn)港大道內(nèi)側(cè)100m處，昭示性較差O機(jī)會(huì)：位于進(jìn)港大道總部經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)，未來擴(kuò)容第一站南沙自貿(mào)區(qū)的不斷發(fā)

53、展，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，便捷交通網(wǎng)絡(luò)將推進(jìn)區(qū)域增速發(fā)展國企背景，對于吸納社科機(jī)構(gòu)、政府單位、行政事業(yè)單位具有較強(qiáng)優(yōu)勢項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍空間快速壯大T威脅：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目扎堆，市場競爭激烈區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目參差，整體區(qū)域辦公形象不佳各板塊之間存在寫字樓項(xiàng)目競爭，發(fā)展市場不明朗 SWOT分析SWOT分析S：層高4米頂層空中花園背靠黃山魯森林公園緊鄰黨校W：寫字樓為乙級寫字樓，競爭力不足自身寫字樓設(shè)備不全SWOT分析O：項(xiàng)目所在為總部經(jīng)濟(jì)板塊，中鐵、珠江船務(wù)已經(jīng)入住緊鄰蕉門河中心區(qū)，享自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容先機(jī)進(jìn)港大道的主干道發(fā)展，項(xiàng)目優(yōu)先受益T：南沙自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容未定其他自貿(mào)區(qū)板塊發(fā)展，非自貿(mào)區(qū)遇冷商業(yè)板

54、塊競爭激烈核心價(jià)值點(diǎn)提煉1）山景：黃山魯森林公園，綠色氧吧近在咫尺2）交通：進(jìn)港大道，腹地要道3）板塊：總部經(jīng)濟(jì)帶，自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容首戰(zhàn)4）周邊：黨校、研究院等政府機(jī)要集中營銷啟示：自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容首站，南沙要道腹地要道一側(cè)，腹地之選總部經(jīng)濟(jì)帶，南沙總部經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容首站以成熟應(yīng)對新潮與綠色為鄰氧吧式辦公環(huán)境綠色辦公，低碳發(fā)展紅色黨政為鄰南沙黨政中心區(qū)項(xiàng)目定位南沙腹地黨政核心山景精品寫字樓推廣定位辦公在黃山魯森林公園生活在華匯商圈看總部經(jīng)濟(jì)對接自貿(mào)區(qū)政策營銷策略CONTENT內(nèi)容大綱2開發(fā)大廈：社科大廈：非自貿(mào)區(qū)，如何定位，才能突圍而去？走在市場前面，如何打造才能長勝于市場？基于以上情況該如何制定！營銷策略關(guān)于本項(xiàng)目營銷的思認(rèn)清價(jià)值點(diǎn)！有效發(fā)力點(diǎn)！充分放大本項(xiàng)目不可替代的核心競爭力古格集團(tuán)深切理解高端寫字樓客戶的有效營銷手法，精準(zhǔn)營銷小眾大宣傳！小眾圈層+大力宣傳，將項(xiàng)目高調(diào)性貫穿營銷全過程考營銷總體策略高位營銷高形象高姿態(tài)高收益+組合營銷鏈 產(chǎn)品鏈 形象鏈 客戶鏈虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目影響力同時(shí)完成銷售1、強(qiáng)化產(chǎn)品力（開發(fā)：內(nèi)外功打造，LEED評級。商業(yè)部分的打造建議：副樓做四星級智能化酒店，裙樓商業(yè)打造跨境電商高端商品銷售案例西塔底商引進(jìn)友誼，西塔配套四季酒店等）2、強(qiáng)展示面（開發(fā)：銷售中心、展廳、板房、商業(yè)示范區(qū)等）3、創(chuàng)新銷售模式（開發(fā)：五年增值回