6.4.1-第一階段模板

1、保利*項(xiàng)目定位階段調(diào)度會(huì)目 錄一 項(xiàng)目信息二 項(xiàng)目考核指標(biāo)三 項(xiàng)目園區(qū)工作四 項(xiàng)目展示區(qū)工作一 項(xiàng)目信息1、項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)2、項(xiàng)目交通3、項(xiàng)目配套4、項(xiàng)目場(chǎng)地條件5、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目區(qū)位說(shuō)明：（對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的描述）請(qǐng)插入?yún)^(qū)域地圖（在地圖上標(biāo)明項(xiàng)目位置，并用文字描述項(xiàng)目所在區(qū)域及區(qū)位地址）凈用地面積(畝)用地性質(zhì)容積率計(jì)入容積率的總建筑面積（平方米）建筑密度綠地率1、項(xiàng)目區(qū)位及指標(biāo)（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目區(qū)位說(shuō)明：項(xiàng)目位于成華區(qū)龍?zhí)督值例埜勐放c華實(shí)路交叉口東南角。例凈用地面積(畝)用地性質(zhì)容積率計(jì)入容積率的總建筑面積（平方米）建筑密度綠地率138 畝商?。?/p>

2、容商業(yè),兼容商業(yè)20%）3.0276638（其中兼容的商業(yè)建筑面積不大于55327）不大于22%不小于30%龍?zhí)端铝⒔唬ㄌ峁┎块T(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）例2、項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通分析：區(qū)位價(jià)值：道路交通（明確內(nèi)部、外部交通關(guān)系）：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入地塊周邊區(qū)域路網(wǎng)交通圖（標(biāo)明公交車(chē)站、地鐵站等公共交通站點(diǎn)）2、項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通分析區(qū)位價(jià)值：位于龍?zhí)端缕?chē)博覽、重工制造業(yè)總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，居住價(jià)值尚待成熟；道路交通：區(qū)域周邊：三環(huán)路、成金青快速通道、成華大道、龍港路、繞城高速等交通干線； 園區(qū)內(nèi)部：航天、成宏、華實(shí)、華翰等網(wǎng)狀交通，內(nèi)部交通通達(dá)性好。公交情況：通向主城區(qū)（14、20、60、85、86、87、

3、112）；園區(qū)內(nèi)部（1048、689、860等）公交站點(diǎn)地塊位置例3、項(xiàng)目配套類型序號(hào)項(xiàng)目教育配套12345醫(yī)療配套67商業(yè)配套8資源配套910項(xiàng)目配套分析：(文字闡述)教育配套醫(yī)療配套資源配套（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入?yún)^(qū)域地圖（標(biāo)明2km半徑內(nèi)各市政配套與項(xiàng)目的位置關(guān)系）商業(yè)配套3、項(xiàng)目配套類型序號(hào)項(xiàng)目教育配套1西南財(cái)大天府學(xué)院2成都市龍?zhí)缎W(xué)3北大附小英語(yǔ)職業(yè)學(xué)院4成龍幼兒園5石室中學(xué)北湖校區(qū)醫(yī)療配套6成都匯博醫(yī)院7成都第七人民醫(yī)院商業(yè)配套8臨街底商資源配套9龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城10龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目配套分析：教育、醫(yī)療、資源配套相對(duì)成熟，商業(yè)配套匱乏14325教育配套醫(yī)療配套資源配套例4.1

4、項(xiàng)目場(chǎng)地條件-四至請(qǐng)插入項(xiàng)目區(qū)位圖（內(nèi)容的表述形式如下頁(yè)的附例.如由于信息量太大，無(wú)法在 一頁(yè)內(nèi)對(duì)右表的內(nèi)容進(jìn)行完整表述時(shí)，可以分多頁(yè)表述。）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.標(biāo)示出項(xiàng)目紅線外現(xiàn)有道路交通情況（需配道路現(xiàn)狀照片并輔以文字說(shuō)明）；2.對(duì)項(xiàng)目周邊的道路規(guī)劃情況進(jìn)行摸底，如有新增的道路、橋梁、下穿隧道建設(shè)及道路擴(kuò)寬等情況，需進(jìn)行說(shuō)明。（提供部門(mén)：工程部）4.1 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-四至華實(shí)路華盛路龍港路成康路雙向四車(chē)道市政路雙向六車(chē)道市政路雙向兩車(chē)道市政路雙向兩車(chē)道市政路項(xiàng)目四周道路均為已成型的市政道路，無(wú)其他新規(guī)劃道路、下穿隧道、橋梁等例4.2 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-地貌、標(biāo)高、資源插入項(xiàng)目區(qū)位圖（內(nèi)容

5、的表述形式如下頁(yè)的附例.如由于信息量太大，無(wú)法在 一頁(yè)內(nèi)對(duì)右表的內(nèi)容進(jìn)行完整表述時(shí)，可以分多頁(yè)表述。）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：對(duì)原地貌進(jìn)行測(cè)量（建議10米10米方格網(wǎng)）對(duì)項(xiàng)目紅線50米以內(nèi)的道路，設(shè)施等標(biāo)高、坐標(biāo)等進(jìn)行測(cè)量并在圖上進(jìn)行示意，需明確標(biāo)示測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)的已有構(gòu)筑物、河道、堤壩、名貴樹(shù)種等場(chǎng)地資源進(jìn)行摸排，明確相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)（如河道的標(biāo)高，已有構(gòu)筑物與項(xiàng)目用地紅線的關(guān)系，名貴樹(shù)種的種類、樹(shù)齡、數(shù)量等）4.標(biāo)識(shí)規(guī)劃道路的信息，如道路走向、開(kāi)竣工日期等；5.需以圖片及文字的形式進(jìn)行說(shuō)明。（提供部門(mén)：工程部）4.2 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-地貌、標(biāo)高、資源1、龍港路、華盛路標(biāo)高為道路靠項(xiàng)目一側(cè)路

6、沿石下邊標(biāo)高，華實(shí)路、成康路標(biāo)高為道路中間標(biāo)高；所有標(biāo)高均為絕對(duì)標(biāo)高2、上述道路標(biāo)高僅以三點(diǎn)示意，詳細(xì)標(biāo)高請(qǐng)參考道路測(cè)量圖；3、排洪渠標(biāo)高為靠近南地塊一側(cè)毛石上表面標(biāo)高，渠壩邊與渠底高差約3米。4、場(chǎng)地內(nèi)主要為小灌木及雜草，無(wú)名貴樹(shù)種，不需要進(jìn)行樹(shù)木移植。5、消防站緊挨場(chǎng)地紅線，土方開(kāi)挖時(shí)需考慮基坑對(duì)消防站的影響，同時(shí)需協(xié)調(diào)進(jìn)行夜間施工市政綠化帶及高壓走廊498.36502.52503.74501.32502.61499.51499.80499.37498.87498.56499.69503.02500.07499.73498.81498.47498.91消防站市政排洪渠排洪渠現(xiàn)貌綠化帶現(xiàn)貌坐

7、標(biāo)：X:23285.130 Y:30536.398標(biāo)高：500.065坐標(biāo)：X:203041.060 Y:30550.617標(biāo)高：503.737坐標(biāo)：X:23030.016 Y:30697.707標(biāo)高：500.864例4.3 項(xiàng)目資源分析請(qǐng)插入項(xiàng)目規(guī)劃圖請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1、結(jié)合場(chǎng)地現(xiàn)有資源進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，提出項(xiàng)目有利因素及與項(xiàng)目的融合建議；針對(duì)劣勢(shì)，提出相關(guān)解決方案意見(jiàn)。請(qǐng)插入項(xiàng)目現(xiàn)有資源實(shí)景照片請(qǐng)插入項(xiàng)目現(xiàn)有資源實(shí)景照片請(qǐng)插入項(xiàng)目現(xiàn)有資源實(shí)景照片（提供部門(mén)：工程部）現(xiàn)狀分析：優(yōu)勢(shì)：場(chǎng)地內(nèi)高差很小，施工工藝上可減少成本，保證景觀效果。水系部分可充分設(shè)計(jì)。劣勢(shì)：現(xiàn)有市政道綠化帶行道樹(shù)太弱，

8、沒(méi)有儀式感。景觀策略：在控制成本的原則上面，利在相對(duì)平緩的地面上造景，營(yíng)造出端莊大氣的景觀，并對(duì)原有的市政人行道進(jìn)行統(tǒng)一打造。2112334.3 項(xiàng)目資源分析例4.4 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-地質(zhì)條件請(qǐng)插入項(xiàng)目原貌照片（內(nèi)容的表述形式如下頁(yè)的附例.如由于信息量太大，無(wú)法在 一頁(yè)內(nèi)對(duì)右表的內(nèi)容進(jìn)行完整表述時(shí)，可以分多頁(yè)表述。）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.對(duì)原地貌進(jìn)行測(cè)量（建議10米10米方格網(wǎng)），需附測(cè)量結(jié)果cad附件；2.根據(jù)周邊項(xiàng)目地勘情況或進(jìn)行初勘，對(duì)項(xiàng)目地質(zhì)條件進(jìn)行初步判斷；3.結(jié)合地質(zhì)條件，對(duì)售樓部及主樓部分的基礎(chǔ)形式進(jìn)行建議。（提供部門(mén)：工程部）4.4 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-地質(zhì)條件1、根據(jù)周邊已開(kāi)發(fā)項(xiàng)

9、目地勘情況可知，場(chǎng)地上部為微膨脹土，中部為強(qiáng)風(fēng)化巖，下部為中風(fēng)化巖；2、建議售樓部區(qū)域采用管樁基礎(chǔ)，住宅主樓部位采用人工挖孔樁，其余部位采用獨(dú)立基礎(chǔ)；3、原地貌具體標(biāo)高請(qǐng)參考原地貌測(cè)量圖（5米5米方格網(wǎng)）。例4.5 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-雨污水井、市政請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖（用不同顏色的線條對(duì)項(xiàng)目紅線外的市政給排水、雨污水管網(wǎng)進(jìn)行標(biāo)示）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：摸排周邊市政給排水、雨污水管網(wǎng)現(xiàn)狀，明確管網(wǎng)走向、管徑大小等信息；明確檢查井的井蓋標(biāo)高及高程等信息。（提供部門(mén)：工程部）4.5 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-雨污水井、市政道路綠化帶灌溉水管管徑：DN50市政給水水管管徑：DN300說(shuō)明： 污水井蓋 雨水井蓋 消防水管接頭

10、各管道管徑有待進(jìn)一步摸排標(biāo)高：500.92高程：3.25標(biāo)高：502.39高程：3.74標(biāo)高：502.75高程：3.25標(biāo)高：502.56高程：2.93標(biāo)高：500.41高程：3.37標(biāo)高：499.34高程：3.00標(biāo)高：499.32高程：3.15標(biāo)高：502.45高程：3.25標(biāo)高：500.52高程：4.25標(biāo)高：499.26高程：4.26標(biāo)高：499.33高程：4.91雨污水管 管徑：DN300與市政水管接駁點(diǎn)管徑：DN200例4.6 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-電請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖（用不同顏色的線條對(duì)項(xiàng)目紅線外的高壓線、高壓鐵塔、電桿、變壓器、電力淺溝等信息進(jìn)行標(biāo)示）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.摸排周邊市政

11、電網(wǎng)信息，明確高壓線走向、電壓強(qiáng)度、電線桿基座坐標(biāo)及標(biāo)高等信息。2.明確電力淺溝的走向等信息。明確高壓線與項(xiàng)目用地紅線的距離（可以最近距離進(jìn)行示意）3.上述測(cè)量信息需在cad上成圖，并在此處添加cad附件。4.需以實(shí)際照片進(jìn)行示意。（提供部門(mén)：工程部）4.6 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-電水泥電桿高壓線變壓器高壓電鐵塔110KV高壓線10KV高壓線注：1、高壓線距離紅線最近約20米 2、10KV水泥電桿均在項(xiàng)目用地 紅線 外基座標(biāo)高及坐標(biāo)未測(cè)量 3、電力淺溝均在項(xiàng)目紅線外的人行道電力淺溝例4.7 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-氣請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖（用不同顏色的線條對(duì)項(xiàng)目紅線外的天然氣管網(wǎng)進(jìn)行示意）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.明確

12、項(xiàng)目紅線外天然氣管道的走向及管徑等基礎(chǔ)信息；2.明確檢查井的位置坐標(biāo)、井蓋標(biāo)高及高程等信息（提供部門(mén)：工程部）4.7 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-氣市政天然氣管道 管徑：DN300檢修口位置標(biāo)高未勘察，管徑及檢修口高程需天然氣公司明確。例4.8 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-圍擋、綠化帶插入項(xiàng)目總圖（用不同顏色的線條對(duì)項(xiàng)目已有圍擋、綠化帶進(jìn)行示意）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.明確項(xiàng)目已有圍擋范圍及與項(xiàng)目紅線的關(guān)系；2.明確綠化帶與項(xiàng)目用地的關(guān)系，并進(jìn)行示意；3.需附現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際照片進(jìn)行示意。（提供部門(mén)：工程部）4.8 項(xiàng)目場(chǎng)地條件-圍擋、綠化帶市政綠化帶圍擋壓紅線消防站距離約10米1.8米砌體圍墻用地紅線例5、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析VS

13、劣勢(shì)分析（通過(guò)項(xiàng)目信息，判斷項(xiàng)目劣勢(shì)）優(yōu)勢(shì)分析（通過(guò)項(xiàng)目信息，判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)）（提供部門(mén)：工程部、營(yíng)銷(xiāo)部）5、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析VS劣勢(shì)分析：環(huán)域上本案處于3環(huán)外，臨近繞城交通上公交線路不足，缺乏地鐵規(guī)劃利好地塊受高壓線、消防站、加油站等不利因素影響。優(yōu)勢(shì)分析：保利品牌項(xiàng)目規(guī)模，138目區(qū)域旗艦項(xiàng)目周邊相對(duì)成熟的生活配套規(guī)劃亮點(diǎn)突出，區(qū)域唯一一條商業(yè)水街產(chǎn)品設(shè)計(jì)，功能性舒適性兼顧保利后期物管服務(wù)例二 項(xiàng)目考核指標(biāo)與分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)考核指標(biāo)考核目標(biāo)全投資稅前成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售凈利率稅前利潤(rùn)率銷(xiāo)售毛利率（不含費(fèi)用）（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）1

14、、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)考核指標(biāo)考核目標(biāo)全投資稅前成本利潤(rùn)率20.0%銷(xiāo)售凈利率12.0%稅前利潤(rùn)率4.34億元銷(xiāo)售毛利率（不含費(fèi)用）27.5%例項(xiàng)目整體收益：項(xiàng)目總投資 億元，銷(xiāo)售收入 億元，固定資產(chǎn) 億元，稅前利潤(rùn) 億元，稅前成本利潤(rùn)率 %，稅后利潤(rùn) 億元，稅后成本利潤(rùn)率 %?？颇苛㈨?xiàng)當(dāng)前差額=當(dāng)前-立項(xiàng)偏差率=差額/立項(xiàng)說(shuō)明銷(xiāo)售收入固定資產(chǎn)總投資營(yíng)業(yè)稅及附加土增稅稅前利潤(rùn)稅前成本利潤(rùn)率全投資IRR收回股東投資實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）2.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-項(xiàng)目收益情況2.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-項(xiàng)目收益情況項(xiàng)目整體收益：項(xiàng)目總投資21.9億元，銷(xiāo)售收入27.5億元，固定資產(chǎn)0.6億

15、元，稅前利潤(rùn)4.4億元，稅前成本利潤(rùn)率20.1%，稅后利潤(rùn)3.3億元，稅后成本利潤(rùn)率15.1%。科目立項(xiàng)當(dāng)前差額=當(dāng)前-立項(xiàng)偏差率=差額/立項(xiàng)說(shuō)明銷(xiāo)售收入281246274832-6414-2.3%固定資產(chǎn)606263793185.2%總投資21691721930323861.1%營(yíng)業(yè)稅及附加1575015391-359-2.3%土增稅26672482-185-6.9%稅前利潤(rùn)5197444035-7938-15.3%按照20%稅前成本利潤(rùn)率調(diào)低售價(jià)稅前成本利潤(rùn)率24.0%20.1%-3.9%-16.2%全投資IRR34.5%28.4%-6.1%-17.8%收回股東投資2015年6月18個(gè)月2

16、015年8月20個(gè)月211.1%實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流2015年11月23個(gè)月2015年12月24個(gè)月14.3%例面積指標(biāo)：總建面 萬(wàn)平米，其中地上建面 萬(wàn)平米，地下建面 萬(wàn)平米，地下建面比為 %，機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù) 個(gè)，車(chē)位平均面積為 。指標(biāo)立項(xiàng)當(dāng)前差額=當(dāng)前-立項(xiàng)偏差率=差額/立項(xiàng)總建筑面積地上建筑面積計(jì)容可售住宅底商獨(dú)立商業(yè)計(jì)容不可售配套用房不計(jì)容架空層地下建筑面積其中可售地下車(chē)庫(kù)不可售地下室停車(chē)位地下停車(chē)總數(shù)地下車(chē)位個(gè)均面積（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）2.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-面積指標(biāo)分析面積指標(biāo)：總建面39.05萬(wàn)平米，其中地上建面28.44萬(wàn)平米，地下建面10.60萬(wàn)平米，地下建面比為37.3%，機(jī)動(dòng)車(chē)

17、位數(shù)2719個(gè)，車(chē)位平均面積為39.0。指標(biāo)立項(xiàng)當(dāng)前差額=當(dāng)前-立項(xiàng)偏差率=差額/立項(xiàng)總建筑面積38790739046325560.7%地上建筑面積28290528442215180.5%計(jì)容可售住宅256639256261-377-0.1%底商104004341-6059-58.3%獨(dú)立商業(yè)960015823622364.8%計(jì)容不可售配套用房46667821245.6%不計(jì)容架空層58007318151826.2%地下建筑面積10500310604110381.0%其中可售地下車(chē)庫(kù)8723287008-224-0.3%不可售地下室177711903312627.1%停車(chē)位地下停車(chē)總數(shù)272

18、62719-7-0.3%地下車(chē)位個(gè)均面積38.539.00.51.2%（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）2.2 項(xiàng)目面積指標(biāo)分析例項(xiàng)目面積指標(biāo)變化原因分析（1）（2）（3）（4）（提供部門(mén)：技術(shù)部）項(xiàng)目建筑面積變化原因分析（細(xì)化）現(xiàn)設(shè)計(jì)中，增加了商業(yè)建筑面積、物管用房建筑面積，且需設(shè)置消防控制室，為滿足整體容積率為3（與立項(xiàng)指標(biāo)一致），需從住宅建筑面積中扣除，以平衡總體指標(biāo)。例貨量分析：當(dāng)前項(xiàng)目總貨量 億元，比立項(xiàng) 億元；貨量變化的主要原因是：產(chǎn)品類型立項(xiàng)當(dāng)前貨量差額面積單價(jià)貨量占比面積單價(jià)貨量占比當(dāng)前-立項(xiàng)住宅底商獨(dú)立商業(yè)地下車(chē)位匯總2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-貨量分析（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）貨量分析：

19、當(dāng)前項(xiàng)目總貨量27.48億元，比立項(xiàng)少0.64億元。貨量變化的主要原因是：下調(diào)了普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)250元/平，貨量少0.67億元。產(chǎn)品類型立項(xiàng)當(dāng)前貨量差額面積單價(jià)貨量占比面積單價(jià)貨量占比當(dāng)前-立項(xiàng)住宅256,6398,200210,44475%256,2617,950203,72874%-6,716底商10,40024,61525,6009%4,34124,37110,5804%-15,020獨(dú)立商業(yè)9,60027,20826,1209%15,82326,22241,49115%15,371地下車(chē)位1908個(gè)100,00019,0827%1903個(gè)100,00019,0337%-49匯總278

20、,54710,097281,246100%278,3299,874274,832100%-6,4142.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-貨量分析例 2.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-成本分析（1）成本總額、建面單方分析差異原因分析：1.2.（如該內(nèi)容較多，PPT可分頁(yè)）（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部、預(yù)算部）序號(hào)項(xiàng)目名稱成本總額（萬(wàn)元） 建面單方（元/m2）立項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)-立項(xiàng)立項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)-立項(xiàng)1土地費(fèi)2開(kāi)發(fā)前期費(fèi)3建安工程費(fèi)3.1 住宅3.2 底商3.3 別墅3.4 獨(dú)立商業(yè)3.5 車(chē)庫(kù)4紅線內(nèi)配套5政府收費(fèi)、物業(yè)維修基金6公建分?jǐn)?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用9管理費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱成本總額（萬(wàn)元） 建面單方（

21、元/m2）立項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)-立項(xiàng)立項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)-立項(xiàng)1 土地費(fèi) 93,918 93,918 - 2,421 2,405 -16 2 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 2,478 2,441 -38 64 63 -1 3 建安工程費(fèi) 75,656 77,429 1,773 1,950 1,983 33 3.1 住宅 50,090 50,416 325 1,952 1,967 16 3.2 底商 2,547 1,036 -1,511 2,449 2,386 -63 3.3 獨(dú)立商業(yè) 2,813 4,714 1,901 2,931 2,979 49 3.4 車(chē)庫(kù) 20,206 21,264 1,058 2,316 2,444

22、128 4 紅線內(nèi)配套 10,667 10,579 -88 275 271 -4 5 政府收費(fèi) 9,329 9,391 61 241 241 - 6 物業(yè)維修基金 1,493 1,503 10 39 39 - 7 公建分?jǐn)?6,704 7,824 1,119 173 200 28 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 981 983 2 25 25 -0 9 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 5,625 5,497 -128 145 141 -4 10 管理/財(cái)務(wù)費(fèi)用 10,064 9,739 -325 259 249 -10 合計(jì) 216,917 219,303 2,386 5,592 5,616 25 3.成本總額、單方分析例1、開(kāi)發(fā)

23、前期費(fèi)減少37萬(wàn)元：主要是其他開(kāi)發(fā)前期費(fèi)前期預(yù)估偏高，按照實(shí)際情況調(diào)減。2、建安工程費(fèi)增加1773萬(wàn)元： 2.1由于考慮外立面后期封窗，門(mén)窗面積系數(shù)增加0.12m2/m2,住宅單方造價(jià)增加31元/m2；約800萬(wàn)元2.2場(chǎng)地堆土約1.8m高，預(yù)計(jì)增加單方造價(jià)約14元/m2，約340萬(wàn)元。考慮管樁單方造價(jià)立項(xiàng)時(shí)偏低，參照德陽(yáng)國(guó)際城管樁單方造價(jià)，預(yù)計(jì)增加620萬(wàn)元。3、紅線內(nèi)配套減少88萬(wàn)元：永電工程前期預(yù)估偏高，按照實(shí)際情況調(diào)減4、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：由于銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)，總體銷(xiāo)售額下降0.28億元，按原2%計(jì)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用減少56萬(wàn)元。同時(shí)現(xiàn)在按2.2%計(jì)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用增加557萬(wàn)元，合計(jì)增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用501萬(wàn)元。5

24、、管理費(fèi)用：現(xiàn)在按扣除地價(jià)直接投資1.5%計(jì)算增加537萬(wàn)元。另外扣除地價(jià)直接投資增加0.21億元，按1.5%計(jì)算增加31萬(wàn)元。合計(jì)增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用568萬(wàn)元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按照股份公司對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算要求，同時(shí)考慮銷(xiāo)售去化速度，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加0.19億元。 總投資增加2386萬(wàn)元，主要原因是：例 （2）分業(yè)態(tài)單方成本分析說(shuō)明：插入附件“立項(xiàng)成本”、“定位成本1.0版本” 業(yè)態(tài)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目 贈(zèng)送率 實(shí)際建筑面積可售面積單方成本單方成本 住宅底商別墅獨(dú)立商業(yè)（提供部門(mén)：預(yù)算部） (2)分業(yè)態(tài)單方成本分析 業(yè)態(tài)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目 贈(zèng)送率 實(shí)際建筑面積可售面積單方成本單方成本 住宅外立面參考百合花園15%17712037

25、底商21%20932528別墅外立面參考葉語(yǔ)10%24222665獨(dú)立商業(yè)外立面參考百合花園0 33193319例(3)土建成本業(yè)態(tài) 面積指標(biāo)（m2） 單方成本（元/m2） 總額 （萬(wàn)元）基礎(chǔ)土建結(jié)構(gòu) 外墻 門(mén)窗公裝小計(jì) 住宅 底商 別墅 獨(dú)立商業(yè) 車(chē)庫(kù)合計(jì) （提供部門(mén)：預(yù)算部）說(shuō)明：(3)土建成本業(yè)態(tài)面積指標(biāo)（m2）單方成本（元/m2）總額（萬(wàn)元）基礎(chǔ)土建結(jié)構(gòu)外墻門(mén)窗公裝小計(jì) 住宅256,261 - 1,215 146 219 90 1,671 42,809 底商4,341 - 1,215 751 178 - 2,144 931 獨(dú)立商業(yè)15,823 - 1,758 720 283 - 2,

26、761 4,369 車(chē)庫(kù)106,041 426 1,661 2,087 22,130 合計(jì) 123 1,278 115 181 60 1,836 70,239 例說(shuō)明：車(chē)庫(kù)費(fèi)用含可售和不可售地下室，門(mén)窗費(fèi)用含欄桿、防火門(mén)、入戶門(mén)。(4)安裝成本業(yè)態(tài) 面積指標(biāo)（m2） 單方成本（元/m2） 總額 （萬(wàn)元）安裝總包消防電梯其他小計(jì) 住宅 底商 別墅 獨(dú)立商業(yè) 車(chē)庫(kù) 人防增加合計(jì) （提供部門(mén)：預(yù)算部）說(shuō)明：(4)安裝成本業(yè)態(tài) 面積指標(biāo)（m2） 單方成本（元/m2） 總額 （萬(wàn)元）安裝總包消防電梯其他小計(jì) 住宅 256,261 191 30 59 6 286 7,325 底商 4,341 176 50

27、 - 5 231 100 獨(dú)立商業(yè) 15,823 162 45 - 207 328 車(chē)庫(kù) 86,741 206 140 346 4,248 人防增加 19,300 304 304 579 合計(jì) 180 53 39 4 329 12,579 住宅 256,261 191 30 59 6 286 7,325 例說(shuō)明：安裝總包含甲供材料及供水設(shè)備，其他含發(fā)電機(jī)及光彩.(5)紅線內(nèi)配套成本（提供部門(mén)：預(yù)算部）科目 目標(biāo)建面單方成本(元/m2 )總額（萬(wàn)元）備注 永水工程 永電工程 智能化工程 煤氣工程 市政工程 園林綠化工程 電視及電信 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)工程合計(jì) (5)紅線內(nèi)配套成本例科目 目標(biāo)建面單方成本(

28、元/m2 )總額（萬(wàn)元）備注 永水工程 10 390 參照香檳光華 永電工程 100 3,905 參照香檳光華 智能化工程 21 834 參照香檳光華 煤氣工程 33 1,301 商業(yè)預(yù)留50萬(wàn) 市政工程 22 865 按照景觀面積120元/m2計(jì)算 園林綠化工程 65 2,522 景觀面積單方造價(jià)350元/m2,河道上設(shè)置5座景觀橋，參照心語(yǔ)一期景觀橋單價(jià)，預(yù)計(jì)金額500萬(wàn)元，單方造價(jià)約69元/m2.小區(qū)圍墻、鐵藝欄桿、景觀燈具及小品等參照德陽(yáng)國(guó)際城翡麗灣A區(qū)單方造價(jià)，約46元/m2，園林景觀單方約235元/m2 電視及電信 10 372 參照保利康橋 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)工程 2 78 參照翡麗灣A區(qū)

29、標(biāo)識(shí)單方造價(jià)合計(jì) 271 10,579 (6)公建配套成本科目面積指標(biāo)（m2） 單方成本（元/m2） 總額（萬(wàn)元）售樓部樣板房物管房架空層小計(jì) 設(shè)計(jì)費(fèi) 結(jié)構(gòu)及粗裝 外墻裝飾 室內(nèi)硬裝 室內(nèi)軟裝 空調(diào) 地暖合計(jì) （提供部門(mén)：預(yù)算部）說(shuō)明：(6)公建配套成本科目面積指標(biāo)（m2）單方成本（元/m2）總額（萬(wàn)元）售樓部樣板房物管房架空層小計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi)80056042150841結(jié)構(gòu)及粗裝795613001,3001,034外墻裝飾7956200200159室內(nèi)硬裝12635450223318003,348423室內(nèi)軟裝1263150020007001,325167空調(diào)50055055028地暖922000

30、00-合計(jì)922080604654250015002,0081,852例1、股東投資峰值為 年 月的 億元，銀行貸款 億元。股東投資利息 億元，銀行貸款利息 億元。預(yù)計(jì) 年 月收回股東投資， 年 月實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。2、全投資IRR %，自有資金IRR %。（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部）4.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析-現(xiàn)金流分析請(qǐng)插入股東投資與正現(xiàn)金流圖請(qǐng)插入銀行貸款與銷(xiāo)售回籠圖4.3 投資分析-現(xiàn)金流分析1、股東投資峰值為2014年7月的10.40億元，銀行貸款4.5億元。股東投資利息0.58億元，銀行貸款利息0.28億元。預(yù)計(jì)2015年8月收回股東投資，2015年12月實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。2、全投資IRR28.

31、4%，自有資金IRR34.1%。例3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)考核指標(biāo)加分節(jié)點(diǎn)扣分節(jié)點(diǎn)公司內(nèi)控節(jié)點(diǎn)獲取規(guī)劃批復(fù)首批次建規(guī)證首批施工證國(guó)土證首批次開(kāi)工首批次預(yù)售證首次開(kāi)盤(pán)展示區(qū)開(kāi)工展示區(qū)開(kāi)放首批次竣工首批次交樓收回股東投資實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流（提供部門(mén)：投資開(kāi)發(fā)部、計(jì)劃部）3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)考核指標(biāo)加分節(jié)點(diǎn)扣分節(jié)點(diǎn)公司內(nèi)控節(jié)點(diǎn)獲取規(guī)劃批復(fù)2014-3-122014-6-122014-3-12首批次建規(guī)證2014-3-15首批施工證2014-4-4國(guó)土證首批次開(kāi)工2014-3-11首批次預(yù)售證2014-4-30首次開(kāi)盤(pán)2014-8-122014-12-122014-5-1展示區(qū)開(kāi)工2013-12-28展示區(qū)開(kāi)放

32、2014-4-20首批次竣工2016-8-31首批次交樓2016-10-31收回股東投資2015-2-122015-8-122015-8實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流2015-8-122016-2-122015-12例三 項(xiàng)目園區(qū)工作1、營(yíng)銷(xiāo)定位2、方案設(shè)計(jì)3、生產(chǎn)組織58項(xiàng)目：容積率：產(chǎn)品：價(jià)格：整體去化率：建筑形態(tài)：項(xiàng)目：容積率：產(chǎn)品：價(jià)格：整體去化率：建筑形態(tài)：項(xiàng)目：容積率：產(chǎn)品：價(jià)格：整體去化率：建筑形態(tài)：1.1營(yíng)銷(xiāo)定位-區(qū)域市場(chǎng)概述區(qū)位地圖項(xiàng)目一實(shí)景或效果圖項(xiàng)目二實(shí)景或效果圖項(xiàng)目三實(shí)景或效果圖（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）（1）區(qū)域項(xiàng)目介紹59項(xiàng)目：時(shí)代欣城容積率：4.0產(chǎn)品：66-97 二房-四房?jī)r(jià)格：650

33、0元/整體去化率：71%建筑形態(tài)：高層現(xiàn)代風(fēng)格，外墻涂料項(xiàng)目：正成東區(qū)1號(hào)容積率：2.99產(chǎn)品：58-96 兩房-三房?jī)r(jià)格：7200元/整體去化率：60%建筑形態(tài)：高層新古典，外墻涂料項(xiàng)目：金科天籟城容積率：3.0產(chǎn)品：65-105 兩房-三房?jī)r(jià)格：7000-7900元/整體去化率：95%建筑形態(tài)：高層新古典，外墻涂料1.1營(yíng)銷(xiāo)定位-區(qū)域市場(chǎng)概述（1）區(qū)域項(xiàng)目介紹正成東區(qū)一號(hào)金科天籟城華西時(shí)代欣城例（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積 （萬(wàn)）容積率綠化率面積區(qū)間（）梯戶比項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析表結(jié)論分析：（請(qǐng)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查，研判市場(chǎng)主流認(rèn)知、主力供應(yīng)區(qū)間、梯戶比）（2

34、）區(qū)域項(xiàng)目分析結(jié)論分析：該區(qū)域?yàn)槭字檬赘闹髁髡J(rèn)知區(qū)域，主力供應(yīng)面積60-90 ，高層產(chǎn)品中2T6占市場(chǎng)主導(dǎo)。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積 （萬(wàn)）容積率綠化率面積區(qū)間（）梯戶比金科天籟城住宅、洋房4.933.030.68%65-1081T2、2T5時(shí)代欣城住宅3.764.025%66-972T6正成東區(qū)1號(hào)住宅3.532.9930%58-962T6（2）區(qū)域項(xiàng)目分析區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析表例（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）結(jié)論分析：（請(qǐng)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查，明確區(qū)域項(xiàng)目主力產(chǎn)品和滯銷(xiāo)產(chǎn)品的情況，如：產(chǎn)品價(jià)格、月均去化量、面積區(qū)間等）代表項(xiàng)目面積段推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)(元/)剩余套數(shù)去化率項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三區(qū)域項(xiàng)目

35、銷(xiāo)售分析表結(jié)論：主力產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)6600-6800元/；滿足功能性的的75-90三房去化較好，且整體總價(jià)控制在60萬(wàn)左右；110及以上產(chǎn)品受總價(jià)影響，客戶接受度較低，去化速度較慢。代表項(xiàng)目面積段推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)(元/)剩余套數(shù)去化率正成東區(qū)1號(hào)50-7025220172165180%70-9025017672447470%時(shí)代欣城50-7010610666320100%70-901108110864380100%90-11037237264690100%金科天籟城50-7022622668450100%70-906126106848299%90-1104324317190199%110

36、-13094908463495%150-170827015625%170-200427459250%例區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售分析表項(xiàng)目名稱目前供應(yīng)存量潛在存量年去化量預(yù)計(jì)去清周期項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三項(xiàng)目四項(xiàng)目五合計(jì)區(qū)域項(xiàng)目貨量分析表（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目名稱目前供應(yīng)存量潛在存量年去化量預(yù)計(jì)去清周期金科天籟城0.1萬(wàn)方0萬(wàn)方8萬(wàn)方0.2年時(shí)代欣城0.05萬(wàn)方0萬(wàn)方7萬(wàn)方0.1年中國(guó)水電美立方1.96萬(wàn)方4.5萬(wàn)方8萬(wàn)方0.8年正成東區(qū)1號(hào)1.66萬(wàn)方2.1萬(wàn)方8萬(wàn)方0.8年香木林花園里1.15萬(wàn)方1萬(wàn)方5萬(wàn)方0.2年合計(jì)4.92萬(wàn)方7.6萬(wàn)方0.5-1年例區(qū)域項(xiàng)目貨量分析表結(jié)論：除美立方、正成東區(qū)一號(hào)外，

37、區(qū)域主要項(xiàng)目去化接近清盤(pán)，呈現(xiàn)整體性斷貨結(jié)構(gòu)；住宅產(chǎn)品斷貨同時(shí)，商業(yè)產(chǎn)品預(yù)計(jì)迎來(lái)集中供應(yīng)。類別分項(xiàng)指標(biāo)配置資源屬性景觀屬性外部景觀內(nèi)部景觀品牌屬性品牌溢價(jià)產(chǎn)品素質(zhì)單體素質(zhì)戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)采光建筑風(fēng)格立面用材社區(qū)素質(zhì)入口設(shè)計(jì)人車(chē)分流車(chē)位配備園林設(shè)計(jì)入戶大堂噪音影響配套情況內(nèi)部配套社區(qū)會(huì)所商業(yè)中心區(qū)域項(xiàng)目配置分析表-項(xiàng)目名稱（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）類別分項(xiàng)指標(biāo)配置資源屬性景觀屬性外部景觀art-deco立面內(nèi)部景觀主題圍合中庭品牌屬性品牌溢價(jià)知名開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品素質(zhì)單體素質(zhì)戶型設(shè)計(jì)實(shí)用小戶型大贈(zèng)送通風(fēng)采光通風(fēng)采光較好建筑風(fēng)格art-deco立面用材磚和石材社區(qū)素質(zhì)入口設(shè)計(jì)獨(dú)立式入門(mén)設(shè)計(jì)，正對(duì)中庭花園人車(chē)分流人車(chē)

38、入口分流，車(chē)進(jìn)出口分流車(chē)位配備1:1.09配置園林設(shè)計(jì)分主題式園林入戶大堂精裝大理石大堂噪音影響不臨主干道，噪音環(huán)境較小配套情況內(nèi)部配套社區(qū)會(huì)所小區(qū)社會(huì)會(huì)所商業(yè)中心3萬(wàn)平米集中商業(yè)區(qū)域項(xiàng)目配置分析表-金科天籟城例區(qū)域項(xiàng)目配置分析表-正成東區(qū)一號(hào)類別分項(xiàng)指標(biāo)配置資源屬性景觀屬性外部景觀art-deco立面內(nèi)部景觀圍合中庭品牌屬性品牌溢價(jià)正成、本土小開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品素質(zhì)單體素質(zhì)戶型設(shè)計(jì)60套二，70多套三，80多套三雙衛(wèi)，10%-15%左右的贈(zèng)送通風(fēng)采光通風(fēng)采光較好建筑風(fēng)格art-deco立面立面用材通體面磚，局部石材社區(qū)素質(zhì)入口設(shè)計(jì)獨(dú)立式入門(mén)設(shè)計(jì)，正對(duì)中庭花園人車(chē)分流人車(chē)入口分流車(chē)位配備1:1配置園林

39、設(shè)計(jì)分主題式歐式景觀園林入戶大堂/噪音影響不臨主干道，噪音環(huán)境較小配套情況內(nèi)部配套社區(qū)會(huì)所/商業(yè)中心20000平米獨(dú)立商業(yè)體及地下商業(yè)，超市、風(fēng)情商業(yè)街例區(qū)域項(xiàng)目配置分析表-美立方類別分項(xiàng)指標(biāo)配置資源屬性景觀屬性外部景觀art-deco立面內(nèi)部景觀圍合中庭品牌屬性品牌溢價(jià)中水電、有一定品牌溢價(jià)產(chǎn)品素質(zhì)單體素質(zhì)戶型設(shè)計(jì)59-65兩房，79-88套三，89-96套四通風(fēng)采光通風(fēng)采光一般建筑風(fēng)格art-deco立面用材通體面磚，局部石材社區(qū)素質(zhì)入口設(shè)計(jì)獨(dú)立式入門(mén)設(shè)計(jì)，正對(duì)中庭花園人車(chē)分流人車(chē)入口分流車(chē)位配備1:0.8配置園林設(shè)計(jì)中庭花園入戶大堂/噪音影響4棟樓臨三環(huán)路，噪音環(huán)境較大配套情況內(nèi)部配套社

40、區(qū)會(huì)所/商業(yè)中心16000平米社區(qū)商業(yè)街及獨(dú)立商業(yè)例（3）區(qū)域客群分析請(qǐng)插入客群分布圖（標(biāo)明核心客群，次要客群，偶得客群及其比例關(guān)系）請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：客群特征：（如年齡、喜好等）客群關(guān)注點(diǎn)：（如價(jià)格、環(huán)境、配套等）客群來(lái)源及比例關(guān)系：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）（3）區(qū)域客群分析請(qǐng)插入客群分布圖（標(biāo)明核心客群，次要客群，偶得客群及其比例關(guān)系）1、核心客戶 占比 65主要以龍?zhí)端卤焙鍓K地緣性客戶及大城東方向客群為主主要來(lái)自龍?zhí)端聟^(qū)域內(nèi)生意人、周邊單位、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)職工為主?？粗匦^(qū)環(huán)境、生活教育配套等，出于工作方便、改善居住品質(zhì)等目的置業(yè)。2、重要客戶 占比 25通過(guò)交通牽引的來(lái)自198、駟馬橋、

41、二環(huán)萬(wàn)年場(chǎng)等區(qū)域的客群。通過(guò)項(xiàng)目形象、品牌、口碑等形成的外區(qū)域關(guān)注客戶，由于價(jià)格擠壓、想享受更成熟的城市配套等目的置業(yè)。3、偶得客戶 占比 10項(xiàng)目品牌、市場(chǎng)形象口碑等吸納的周邊縣市、二級(jí)城市區(qū)域客戶通過(guò)高速干道吸附過(guò)來(lái)的達(dá)州、攀枝花、南充、遂寧、巴中等地二級(jí)城市客群，與區(qū)域有一定聯(lián)系，有入住成都需求的周邊區(qū)縣客戶。核心客戶重要客戶例客戶特征：（如剛需、首改、再改、高端改善客群及客群敏感點(diǎn)）二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)占比：占比：占比10%20%30%40%50%60%70%客戶特征：年齡：職業(yè)：年收入：家庭情結(jié)構(gòu)：客群敏感點(diǎn)：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）客戶特征：電梯以首置首改客戶為主，實(shí)用功能性的基礎(chǔ)

42、注重舒適性關(guān)鍵詞：首置，首改首置客戶特征：年齡：在25-30歲，職業(yè)：大部分為上班族年收入：15萬(wàn)以上家庭情結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊恚瑑煽谥遥赘目蛻籼卣鳎耗挲g：在30-40歲，職業(yè)：企業(yè)中高層干部年收入：25萬(wàn)以上家庭情結(jié)構(gòu)：兩口之家，三口之家二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)32%左右56%左右12%左右10%20%30%40%50%60%70%例741.2 營(yíng)銷(xiāo)定位-項(xiàng)目定位、物業(yè)組合、案名建議目標(biāo)客群： 項(xiàng)目定位： 物業(yè)組合： 項(xiàng)目案名：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）1.2 營(yíng)銷(xiāo)定位-項(xiàng)目定位、物業(yè)組合、案名建議目標(biāo)客群：城東北25-35歲首置首改客戶客群感性認(rèn)知：對(duì)生活有追求、對(duì)人生有理想、對(duì)家庭負(fù)責(zé)任項(xiàng)目定位：城

43、東首席水岸美宅物業(yè)組合：高層電梯+獨(dú)立商業(yè)街項(xiàng)目案名：保利林語(yǔ)溪例1.3 營(yíng)銷(xiāo)定位-總平建議強(qiáng)排建議（體塊擺放示意）總平排布建議：1、就住宅與外部景觀的關(guān)系（點(diǎn)式圍合，大圍合，列陣等）；2、與外部不利因素（如高壓線、加氣站等）的戶型分布建議；3、商業(yè)如何擺放，住宅和商業(yè)的體塊關(guān)系如何，商鋪層數(shù)，住宅層數(shù)及梯戶比；4、（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）總平排布建議：1、整體布局采用大圍合，以超寬樓間距和大中庭提升項(xiàng)目品質(zhì)；2、注重打造地塊臨水渠的獨(dú)立商業(yè)街區(qū)，外部臨街劃鋪，臨高壓走廊不做商業(yè)，整體商業(yè)不高于2F，保證其可出售性；3、對(duì)地塊排洪渠通過(guò)連廊對(duì)排洪渠兩側(cè)的地塊進(jìn)行連接。例1.3 營(yíng)銷(xiāo)定位-總平建議1

44、.4 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型配比建議物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面總計(jì)建面占比套數(shù)套數(shù)占比住宅商業(yè)商業(yè)類型商業(yè)體量建筑形態(tài)建面占比層數(shù)開(kāi)間尺寸單位面積（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）1.4 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型配比建議物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面總計(jì)建面占比套數(shù)套數(shù)占比住宅 2.5房（單衛(wèi)）65-6975-85245359.61%11612.41% 3房（單衛(wèi)）70-8090-953599614.1%40615.55% 3房（雙衛(wèi)）85-9595-10516042562.84%146061.26% 4房（雙衛(wèi)）100-105110-1203433413.45%50810.78%商業(yè)商業(yè)類型商業(yè)體量建筑形態(tài)

45、建面占比層數(shù)開(kāi)間尺寸單位面積獨(dú)立商業(yè)0.9萬(wàn)2層4.2m40-607.2%住宅底商1.1萬(wàn)1層4.2m40-60例1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議請(qǐng)對(duì)以下信息作出說(shuō)明：戶型描述及產(chǎn)品戶型賣(mài)點(diǎn)要求，對(duì)于主要功能房間給出最小尺度建議。（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入?yún)⒖紤粜蛨D（優(yōu)先基于公司已有的標(biāo)準(zhǔn)戶型中選擇）1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議69-90高層延續(xù)系統(tǒng)內(nèi)部“花語(yǔ)系”中高端品質(zhì)套用公司功能性三房產(chǎn)品。65參考春天花語(yǔ)產(chǎn)品。保證三房功能性。例1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議75參考春天花語(yǔ)熱銷(xiāo)75產(chǎn)品。保證三房功能性基礎(chǔ)上配置景觀陽(yáng)臺(tái)，客廳開(kāi)間保證到3.6米。例1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議85參考花語(yǔ)系標(biāo)準(zhǔn)85左右

46、三房雙衛(wèi)產(chǎn)品。保證陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)等戶型賣(mài)點(diǎn)。例1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議95以玫瑰花語(yǔ)超級(jí)三房為基礎(chǔ)，打造橫廳、入戶花園、衣帽間、主臥套間等戶型賣(mài)點(diǎn)，舒適型功能三房。例1.5 營(yíng)銷(xiāo)定位-戶型建議105以春天花語(yǔ)四房產(chǎn)品為基礎(chǔ)，通過(guò)可變四房、大橫廳、入戶花園、衣帽間、主臥套間等戶型賣(mài)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)舒適型的可變四房差異化產(chǎn)品。例1.6 營(yíng)銷(xiāo)定位-立面建議立面參考項(xiàng)目名稱：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目立面效果圖1.6 營(yíng)銷(xiāo)定位-立面建議住宅立面參考玫瑰花語(yǔ)例商業(yè)立面參考保利葉語(yǔ)例1.7 營(yíng)銷(xiāo)定位-商業(yè)建議請(qǐng)根據(jù)分布情況作以下分析：區(qū)域商業(yè)分析：（描述項(xiàng)目區(qū)域周邊的商業(yè)分布以及商業(yè)服務(wù)能級(jí)情況，是否支撐項(xiàng)

47、目基礎(chǔ)生活消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)價(jià)值是否具有帶動(dòng)力）周邊商業(yè)分析：（項(xiàng)目周邊商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)的利弊，項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么）（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入?yún)^(qū)域商業(yè)分布地圖（標(biāo)出3-5km半徑內(nèi)，城市商圈、區(qū)域商業(yè)中心及社區(qū)型商業(yè)中心位置）（1）區(qū)域環(huán)境分析1.7 營(yíng)銷(xiāo)定位-商業(yè)建議項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)分析：龍?zhí)端掳鎵K是距離成都城區(qū)非常近的版塊，已經(jīng)成為北湖旅游區(qū)、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的良好的居住、生活配套基地，舊城改造比較成功，上古天地等商業(yè)綜合體陸續(xù)啟動(dòng)，提升區(qū)域商業(yè)氛圍，但目前由于商業(yè)配套的缺失，存在價(jià)值洼地。（1）區(qū)域環(huán)境分析例本案方圓3公里范圍內(nèi)有北湖國(guó)際城（4.4萬(wàn)）、上古天地（11萬(wàn)）和六

48、合廣場(chǎng)（3萬(wàn)）三個(gè)商業(yè)綜合體和維斯頓酒店。主要以集中商業(yè)街以及大型綜合體商業(yè)為主，其余以住宅底商為主的餐飲、美發(fā)、服飾、便利店、藥店、茶樓及網(wǎng)吧等，以滿足日常生活所需為主要目的，商業(yè)呈散狀布局，依住宅小區(qū)而分布，片區(qū)底商租金水平集中在40-80元/月/m2 。項(xiàng)目周邊商業(yè)分析北湖國(guó)際城六合廣場(chǎng)上古天地維斯頓酒店例（2）區(qū)域競(jìng)品分析請(qǐng)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目以下情況進(jìn)行說(shuō)明：項(xiàng)目名稱：商業(yè)定位：如區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、項(xiàng)目鄰里商業(yè)等建筑體態(tài)：如建筑風(fēng)格、形態(tài)、體量、層數(shù)等產(chǎn)品情況：如主力店、單鋪面積等請(qǐng)插入項(xiàng)目商業(yè)立面效果圖請(qǐng)插入項(xiàng)目商業(yè)布局圖（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）金科天籟城3萬(wàn)方的商業(yè)體量與整體20萬(wàn)方

49、相比，其商業(yè)為加強(qiáng)型的社區(qū)服務(wù)中心超市作為主力店吸引人流肯德基作為主力店吸引區(qū)域客戶其他作為社區(qū)配套有足夠的住戶支撐（2）區(qū)域競(jìng)品分析電梯商業(yè)洋房例（2）區(qū)域競(jìng)品分析請(qǐng)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目以下情況進(jìn)行說(shuō)明：上古天地上古天地打造20萬(wàn)商業(yè)綜合體，集居住、購(gòu)物、休閑功能于一體，其中包括6大主題街區(qū)，頂級(jí)配套功能（水街景觀、空中會(huì)所、天際公園），目前已協(xié)議確定有大型購(gòu)物商超包括：華潤(rùn)萬(wàn)家、蘇寧電器、H&M服裝品牌、蘇果超市等等。力求打造吃、喝、玩、樂(lè)等一站式生活。請(qǐng)插入項(xiàng)目商業(yè)立面效果圖商業(yè)6大核心價(jià)值：上古新生活街區(qū)（美食/兒童城/女人街）上古曼波步行街（品牌零售/箱包鞋帽/運(yùn)動(dòng)服飾/家居生活）上古星悅廣場(chǎng)

50、（茶道/書(shū)吧/咖啡）上古空中美食街（新概念中餐）上古國(guó)際樂(lè)匯（電影院/KTV）（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）例區(qū)域競(jìng)品產(chǎn)品分析表（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目名稱商鋪位置最小開(kāi)間（m)最大開(kāi)間（m)最小進(jìn)深（m)最大進(jìn)深（m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深（m)主力開(kāi)間進(jìn)深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三項(xiàng)目名稱商鋪位置最小開(kāi)間（m)最大開(kāi)間（m)最小進(jìn)深（m)最大進(jìn)深（m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深（m)主力開(kāi)間進(jìn)深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)上古天地臨主干道商鋪3.9126.6194.0-4.213-141比3.5以內(nèi)27.5162.671-75內(nèi)街商鋪3.77.94.811.24.

51、0-4.24.5-51比1.2以內(nèi)22.7130.525-38次干道商鋪3.986.215.25.4-84-4.21比2以內(nèi)20.6150.340-52金科天籟城臨主干道商鋪3.814.25.816.314-1611-161比1以內(nèi)49512.380-400競(jìng)品產(chǎn)品分析表開(kāi)間3.7-12m，進(jìn)深4.8-19m，開(kāi)間進(jìn)深比在1:3.5以內(nèi)1F主力建面25-52，2F主力建面80-200例項(xiàng)目名稱商鋪位置最小開(kāi)間（m)最大開(kāi)間（m)最小進(jìn)深（m)最大進(jìn)深（m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深（m)主力開(kāi)間進(jìn)深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)本項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)定位：（3）項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品建議（提供部門(mén)：

52、營(yíng)銷(xiāo)部）項(xiàng)目名稱商鋪位置最小開(kāi)間（m)最大開(kāi)間（m)最小進(jìn)深（m)最大進(jìn)深（m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深（m)主力開(kāi)間進(jìn)深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)本項(xiàng)目?jī)?nèi)街商鋪3.77.94.811.24.0-4.24.5-51比1.2以內(nèi)22.7130.525-38本項(xiàng)目商業(yè)定位：都市親水主題情景商業(yè)街（3）項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品建議例商業(yè)功能區(qū)劃分請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1、臨商業(yè)帶動(dòng)力公建配套（如醫(yī)院、學(xué)校、地鐵站、公交站等）的商業(yè)布置2、內(nèi)部重要節(jié)點(diǎn)（主入口、生活廣場(chǎng)、臨水等）的商業(yè)布置3、根據(jù)昭示性商業(yè)功能區(qū)劃分劃分原則：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）插入商鋪平面圖（標(biāo)明人流動(dòng)線：包括主入口，車(chē)行入口或

53、者地鐵接駁站口等）商業(yè)功能區(qū)劃分鄰里商業(yè)功能區(qū)外向型商業(yè)功能區(qū)臨學(xué)區(qū)商業(yè)價(jià)值最大的部分應(yīng)規(guī)劃為品牌餐飲、金融、娛樂(lè)等購(gòu)買(mǎi)力及承租力更強(qiáng)的業(yè)態(tài)。水街部分，景觀特色性強(qiáng)，建議設(shè)置特色主題餐飲、休閑功能業(yè)態(tài)，等適宜用戶長(zhǎng)時(shí)間停留的業(yè)態(tài)。地塊西側(cè)、東側(cè)部分，昭示性及商業(yè)價(jià)值較弱，建議通過(guò)人性入口的設(shè)置提升其通達(dá)性及昭示性，同時(shí)以生活配套等目的性到達(dá)業(yè)態(tài)為主。原則：依據(jù)功能需求和商業(yè)口岸進(jìn)行劃分例商業(yè)業(yè)態(tài)組合功能區(qū)層數(shù)業(yè)態(tài)功能區(qū)一1F2F功能區(qū)二1F-2F（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議進(jìn)行說(shuō)明：商業(yè)業(yè)態(tài)組合說(shuō)明：注重安排主力店和品牌商家，以帶動(dòng)銷(xiāo)售，并能提升商業(yè)形象；二層商鋪 進(jìn)入性相對(duì)較差，

54、不適于停留時(shí)間較短的業(yè)態(tài)；建議設(shè)置餐飲、中大型休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)1層會(huì)存在大量的商業(yè)灰空間，如外部街道、小廣場(chǎng)等，可作為茶坊、咖啡店類業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)空間延展。功能區(qū)層數(shù)業(yè)態(tài)鄰里商業(yè)功能區(qū)1F銀行、服裝服飾、影音店、書(shū)店、水果店、面包店、食雜店、藥店、診所、花店、干洗店、快餐店、寵物店、眼鏡店等2F茶坊、咖啡、美容SPA、教育培訓(xùn)、棋牌室、按摩浴足、休閑健身館等大面積業(yè)態(tài)外向型特色餐飲休閑街區(qū)1F-2F休閑餐飲類業(yè)態(tài)（為主）品牌火鍋店、咖啡廳、茶坊、健身、美容美發(fā)、SPA會(huì)館等例請(qǐng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行說(shuō)明：（如主力店位置，面積區(qū)間及業(yè)態(tài)等）商業(yè)業(yè)態(tài)布局（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）請(qǐng)插入商鋪平面圖（標(biāo)明主力店位置及業(yè)

55、態(tài)規(guī)劃）1.端頭位置設(shè)置主力店，包括1個(gè)中型超市、品牌餐飲、咖啡、保健浴足、美容SPA等2.鄰里商業(yè)主要布置在住宅底商處及北、西、東側(cè)道路3.通過(guò)端頭主力店設(shè)置，盤(pán)活整體人流動(dòng)線商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店品牌餐飲、咖啡廳、茶坊、會(huì)所、健身、美容SPA等主力店主力店社區(qū)配套子禾田社區(qū)超市特色餐飲銀行、服裝服飾、書(shū)店、水果店、面包店、食雜店、藥店、診所、花店、干洗店、教育培訓(xùn)、棋牌室、茶坊、咖啡等鄰里商業(yè)例（4）案例參考項(xiàng)目基本情況所屬板塊占地面積總建面容積率商業(yè)計(jì)容建面商業(yè)定位商業(yè)風(fēng)格層數(shù)及層高請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目商業(yè)平面布局、效果圖等案例名稱：規(guī)劃特點(diǎn)：（提供部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部）案例一 藍(lán)光COCO金沙項(xiàng)目基本情

56、況所屬板塊外金沙占地面積67畝總建面11萬(wàn)容積率2.6商業(yè)計(jì)容建面2萬(wàn)所屬商圈外金沙商圈商業(yè)風(fēng)格海派風(fēng)情層高6米規(guī)劃特點(diǎn)以開(kāi)放式廣場(chǎng)為中心以濱水獨(dú)棟為亮點(diǎn)以內(nèi)街聚攏人氣（4）案例參考例案例二 中糧錦云項(xiàng)目基本情況位置成華區(qū)杉板橋路與濱河路交匯處占地91畝容積率3.0總建面25.5萬(wàn)平米綠化率30%建筑形態(tài)高層、小高層樓層高層28-40F，小高層11F梯戶比2T62T8裝修毛坯車(chē)位情況1817個(gè)物管中糧物業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)整體半圍合布局高層與絕版小高層產(chǎn)品錯(cuò)落有致臨河商業(yè)為亮點(diǎn)，內(nèi)街商業(yè)聚攏人氣（4）案例參考例2.1 方案設(shè)計(jì)-規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析請(qǐng)對(duì)以下地方規(guī)范及政策進(jìn)行解讀說(shuō)明：1、綠化率計(jì)算要求：覆土

57、厚度： m,比例 %,其他： ；2、是否執(zhí)行7090規(guī)定： ；3、有無(wú)回建、配建房要求： ；4、能否平衡使用容積率： ；5、容積率計(jì)算規(guī)則: ；6、產(chǎn)權(quán)計(jì)算規(guī)則： ；7、環(huán)評(píng)要求： ；8、其他： 。編號(hào)用地性質(zhì)地塊面積規(guī)劃建筑面積容積率限高建筑密度綠地率其他12合計(jì) 代征請(qǐng)插 入地塊編號(hào)示意圖2.1 方案設(shè)計(jì)-規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析請(qǐng)對(duì)以下地方規(guī)范及政策進(jìn)行解讀說(shuō)明：1、綠化率計(jì)算要求：覆土厚度：1.2m,比例30.38%,其他：無(wú)；2、是否執(zhí)行7090規(guī)定：是；3、有無(wú)回建、配建房要求：無(wú)；4、能否平衡使用容積率：否；5、容積率計(jì)算規(guī)則:層高限制(住宅3.6米，商業(yè)6.1米)；陽(yáng)臺(tái)面積進(jìn)深不大于1

58、.8米、挑廊外1.8米半面積，1.8米以內(nèi)全面積計(jì)容等；6、產(chǎn)權(quán)計(jì)算規(guī)則： 地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)，地下車(chē)庫(kù)有產(chǎn)權(quán)能銷(xiāo)售；7、環(huán)評(píng)要求：溝渠方案需做行洪論證。編號(hào)用地性質(zhì)地塊面積規(guī)劃建筑面積容積率限高建筑密度綠地率其他1住宅兼容商業(yè)92368.21384015.68 3.0無(wú)不大于22%不小于30%例2.2 方案設(shè)計(jì)-經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)插入經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算表（如太大放不下，可鏈接表格）（提供部門(mén)：技術(shù)部）2.2 方案設(shè)計(jì)-經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)例2.3 方案設(shè)計(jì)總圖請(qǐng)插入總平圖（包含展示區(qū)范圍、樓層信息、垃圾房布置、物管房、出入口設(shè)置等信息）（提供部門(mén)：技術(shù)部）2.3 方案設(shè)計(jì)-總圖27F垃圾用房垃圾用房32F32

59、F27F27F27F24F27F27F27F32F32F32F32F37F37F32F32F27F小區(qū)出入口展示區(qū)例請(qǐng)插入交通分析圖（用指定色塊標(biāo)注人、車(chē)行出入口分布,標(biāo)明車(chē)行、人行流線、城市道路等情況）交通流線分析（提供部門(mén)：技術(shù)部）例交通流線分析2.3 方案設(shè)計(jì)-戶型請(qǐng)插入戶型分布圖（用不同色塊區(qū)分不同面積段戶型，并明確面積段及相應(yīng)比例）（提供部門(mén)：技術(shù)部）2.3 方案設(shè)計(jì)-戶型戶型分布圖例戶型圖請(qǐng)插入改造后戶型圖（底圖為彩色單體標(biāo)準(zhǔn)層平面圖；有拼接組合的單體，應(yīng)體現(xiàn)拼接部分）表現(xiàn)內(nèi)容：1、表現(xiàn)單體標(biāo)準(zhǔn)層平面，有拼接組合的單體，應(yīng)體現(xiàn)拼接部分；2、戶內(nèi)布置家具、廚衛(wèi)、風(fēng)煙道、冰、洗、燃?xì)鉄?/p>

60、水器，太陽(yáng)能等設(shè)備；3、砼墻體為實(shí)體黑色；砌體、填充墻：白色不填充；4、客廳、餐廳標(biāo)注主要布置家具的實(shí)墻長(zhǎng)度；5、贈(zèng)送空間填色，如產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)文字說(shuō)明；6、空調(diào)室外機(jī)需表示。（提供部門(mén)：技術(shù)部）例例例請(qǐng)插入商業(yè)分布圖（用不同色塊區(qū)分不同類型商業(yè)，并明確面積段和相應(yīng)比例）2.4 方案設(shè)計(jì)-商業(yè)（提供部門(mén)：技術(shù)部）2.4 方案設(shè)計(jì)-商業(yè)商業(yè)分布臨北側(cè)，東側(cè)，西側(cè)為兩層獨(dú)立商業(yè)及部分一層底商臨馬家堰兩側(cè)為兩層獨(dú)立院落式商業(yè) 例請(qǐng)插入地下室平面圖（需反應(yīng)車(chē)庫(kù)輪廓在總圖中的位置關(guān)系，反映設(shè)備房的大致布置范圍，以及人防區(qū)域）2.5 方案設(shè)計(jì)-地下室請(qǐng)對(duì)以下情況進(jìn)行說(shuō)明：地下室停車(chē)效率： 層地下室，地下室總面