太原市公寓調(diào)研

1、 太原市公寓調(diào)研(dio yn)分享金澤朝陽(choyng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部 2013年12月共四十九頁目錄(ml)前言(qin yn)酒店式公寓太原酒店式公寓分享LOFT公寓太原LOFT公寓分享辦公SOHO公寓太原辦公SOHO公寓分享層級(jí)對(duì)比總結(jié)共四十九頁 知己知彼，百戰(zhàn)不殆(bi zhn b di)；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆?！?孫子謀攻篇前言(qin yn) 金澤國(guó)際廣場(chǎng)公寓部分單層1070（共14層14980） ，作為洲際酒店托管全精裝LOFT公寓，我們的產(chǎn)品到底在太原市處于一個(gè)什么樣的地位，我們的產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品品質(zhì)和我們相較如何，我們應(yīng)該如何去介

2、紹自己的產(chǎn)品，我們需要答案從而指引我們。共四十九頁坤澤十里城萬邦(wn bn)國(guó)際新建soho金澤國(guó)際(guj)廣場(chǎng)辦公Soho公寓山西國(guó)貿(mào)大廈盤古一號(hào)陽光城環(huán)球金融中心酒店式公寓半山loft聚瑞財(cái)富中心Loft式公寓共四十九頁公寓(gngy)分類 一、酒店式公寓(gngy)二、LOFT公寓 三、辦公SOHO前言共四十九頁酒店式公寓(gngy) 酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃(dso)、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。概括地說，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。共四十九頁公寓式酒店，簡(jiǎn)單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的

3、公寓形式的酒店套房，通俗的說是酒店里的客房戶型和配套與公寓相仿，實(shí)則為酒店。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 土地性質(zhì)為旅游用地，產(chǎn)權(quán)通常(tngchng)為40年。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一

4、種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，通俗的說是提供的酒店管家級(jí)服務(wù)的高檔公寓住宅，實(shí)則為住宅。它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。共四十九頁太原國(guó)貿(mào)大廈物業(yè)地址杏花嶺區(qū)府西街69號(hào)主力戶型150-200價(jià)格暫無裝修標(biāo)準(zhǔn)

5、1500元/優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期租賃贈(zèng)送房間服務(wù)租金 情況單房單日460-630不等物業(yè)費(fèi)房?jī)r(jià)含層高挑高3.1米備注民水民電，國(guó)貿(mào)酒店進(jìn)行簡(jiǎn)單清潔工作，入住人數(shù)為涉外及高端商務(wù)為主。國(guó)貿(mào)大廈的高度達(dá)到了166米，由兩棟41層的主樓、一棟19層的附樓及5層裙樓組成，總建筑面積為18.5萬平方米共四十九頁共四十九頁共四十九頁盤古一號(hào)物業(yè)地址太原市迎澤區(qū)柳巷南路28號(hào)主力戶型80-200平米價(jià)格單價(jià)1.4-1.5萬裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)分期3月97折1月95折3天92折租金 情況2.5元/*天（包物業(yè)）物業(yè)費(fèi)4元/*月層高挑高3.5米凈高2.8米備注電梯費(fèi)50元/月，空調(diào)13.5元/月，電費(fèi)0.65元

6、，水費(fèi)5元，電梯6部，一層18戶盤古一號(hào)酒店1-12層酒店，13-48層酒店式公寓 。3-4層會(huì)所，2層晉商書院，酒店房費(fèi)500-1200元。共四十九頁共四十九頁共四十九頁共四十九頁陽光城環(huán)球金融中心物業(yè)地址太原市長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)長(zhǎng)興南街8號(hào)諧園北側(cè)主力戶型40-120價(jià)格21000左右裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)9.3折租金 情況尚未運(yùn)營(yíng)物業(yè)費(fèi)1.2元/*月層高暫無備注電梯4部，陽光城環(huán)球金融中心整個(gè)地塊用地性質(zhì)為商業(yè)，其中包含洲際酒店、洲際行政公館、5A寫字樓。 陽光城公寓又名洲際行政公館。5-14層單層20戶，15-30層單層17戶，31-38層單層3戶。共四十九頁共四十九頁共四十九頁LOFT公寓(g

7、ngy) LOFT是一種追求個(gè)性、向往自由的生活方式。它已成為一種理想的工作居住方式,賦予它更多的內(nèi)容: 第一,它是非主流的生活方式。它人們熟知的居住概念既然不同,它不僅僅是公寓式的“單元格”,而是進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間。 第二(d r),它對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分離,而是發(fā)生在同一個(gè)大空間中。 第三,它象征著先鋒和前衛(wèi)。在這里生活,藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的,通過豐富的想象創(chuàng)造出的生活,使人們的更加愜意,更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)。 第四, LOFT中是自我和個(gè)性爆炸的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈絆,使它成為你釋放獨(dú)立的空間。共四十九頁LOF

8、T公寓(gngy)在進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)之后,最直觀的特點(diǎn)就是五米五左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有(mi yu)任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺是,LOFT就是一個(gè)大房子,在這個(gè)空蕩蕩的空間里,主人可以根據(jù)自己的喜好,隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。共四十九頁半山loft物業(yè)地址迎澤長(zhǎng)風(fēng)街綠地對(duì)面主力戶型45-90價(jià)格4100左右單層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)2萬頂5萬租金 情況尚未運(yùn)營(yíng)物業(yè)費(fèi)1.2元/*月層高4.8米備注半山LOFT位于長(zhǎng)風(fēng)街綠地對(duì)面。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)東山高檔主區(qū)的唯一綜合體，預(yù)期總建筑規(guī)模45萬，核心建筑體高度100米。規(guī)劃為由雙座大型消費(fèi)MALL組合為一體

9、的商業(yè)綜合體，半山LOFT，住在部分規(guī)劃為以小戶型為主的經(jīng)典復(fù)式樓中樓。共四十九頁9012090共四十九頁共四十九頁聚瑞財(cái)富中心物業(yè)地址小店龍城大街太榆路交匯處主力戶型50-80價(jià)格7000左右裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)9.8折租金 情況尚未運(yùn)營(yíng)物業(yè)費(fèi)2元/*月層高4.8米備注6部電梯，水費(fèi)電費(fèi)商用 1層商鋪，2-7層3.5米挑高，8-11層4.8米層高復(fù)式loft。共四十九頁共四十九頁辦公(bn gng)SOHO公寓SOHOSmall office（and） Home office，直譯就是在家庭辦公室、小型辦公室的意思，實(shí)際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。 宜商宜住，例北京SOHO現(xiàn)代城意思就

10、是給自由職業(yè)者準(zhǔn)備的商、住合一(h y)的公寓。共四十九頁萬邦國(guó)際物業(yè)地址迎澤迎澤大街7號(hào)主力戶型42-79價(jià)格14000左右裝修標(biāo)準(zhǔn)1000精裝修優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)最后一套一口價(jià)租金 情況1.5-2元/*天物業(yè)費(fèi)3元/*月（包電梯費(fèi)）層高3.2米凈高2.6米備注8部電梯,托管出租，傭金為一月租金水費(fèi)6.48元，電費(fèi)1.28元單層35套，外地客戶占70%，目前營(yíng)業(yè)。共四十九頁共四十九頁共四十九頁共四十九頁坤澤十里城物業(yè)地址大運(yùn)路和昌盛街交叉口西南角主力戶型50-127價(jià)格8500左右裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)排號(hào)階段租金 情況暫無物業(yè)費(fèi)暫無層高3.8米層高備注5部電梯,單層20套，水電不明底部紅星美凱龍裙樓，

11、公寓與兩座寫字樓，一座快捷酒店并列。共四十九頁共四十九頁共四十九頁新建soho物業(yè)地址新建路與勝利街交匯處西南角主力戶型50-250價(jià)格7500左右裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)尾盤銷售運(yùn)營(yíng)租金 情況暫無物業(yè)費(fèi)3.2元/*天層高3.6米層高備注3梯15戶，水費(fèi)3.5元，電費(fèi)0.48元，暖氣費(fèi)8.4元共四十九頁共四十九頁共四十九頁共四十九頁其他項(xiàng)目(xingm)分享太原合生(h shn)國(guó)際城共四十九頁長(zhǎng)風(fēng)(chn fn)SOHO共四十九頁共四十九頁萬科紫臺(tái)共四十九頁目前(mqin)太原市公寓分布依舊與商圈切合，屬于雙集中分布，北城以迎澤大街為中心，南城以長(zhǎng)風(fēng)街為中心。共四十九頁層級(jí)(cn j)對(duì)比從土地

12、(td)上來說從建筑性質(zhì)上來說，許多土地在被批示為公寓之后并沒有達(dá)到典型性公寓特征，部分公寓土地性質(zhì)的土地并未履行公寓特點(diǎn)；如水費(fèi)電費(fèi)的收取仍按照民水民電，煤氣可入戶；以住宅的形象入市；在建典型特例：多為豪宅，如摩天石、茂業(yè)天地等個(gè)人觀點(diǎn)：隨著太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善，公寓與住宅本質(zhì)上的特點(diǎn)將逐漸分離，屬于公寓的獨(dú)特性將愈發(fā)體現(xiàn)，以住宅名義所售的公寓終將消失，而公寓的硬性規(guī)定如生活費(fèi)用（電費(fèi)、水費(fèi)等）將規(guī)范化。共四十九頁層級(jí)(cn j)對(duì)比從公寓分類(fn li)特性看建筑性質(zhì)上，loft與其它兩類可以明確區(qū)分，但是目前酒店式公寓與soho辦公類公寓的太原市場(chǎng)定性不夠明確，酒店式公寓的“服務(wù)性

13、”與soho辦公類公寓的“工作性”沒有明確的體現(xiàn)。所以在太原市場(chǎng)出現(xiàn)以下現(xiàn)象：酒店式公寓物業(yè)服務(wù)性不夠好；酒店式公寓中很多辦公性公司；soho辦公類公寓沒有對(duì)應(yīng)的soho氛圍，很多已建項(xiàng)目存在無服務(wù)。Soho的概念沒有在太原市場(chǎng)流行開來，置業(yè)者對(duì)此類產(chǎn)品不感冒。個(gè)人觀點(diǎn)：太原市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展緩慢，寫字樓市場(chǎng)是一個(gè)非常明顯的特例，而寫字樓的緩慢性也直接導(dǎo)致辦公soho型公寓的“晚婚晚育”；除了公寓，個(gè)人認(rèn)為包括住宅的未來趨勢(shì)是“物業(yè)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，服務(wù)性將成為一個(gè)趨勢(shì)，酒店式公寓的服務(wù)性優(yōu)勢(shì)性沒有體現(xiàn)的今天，正是市場(chǎng)開始醞釀的前瞻。共四十九頁層級(jí)(cn j)對(duì)比Loft太原(ti yun)特例Loft的

14、太原獨(dú)特性主要體現(xiàn)在以下幾方面，第一是層高，第二是價(jià)格上的偷換概念：太原目前在運(yùn)營(yíng)的及規(guī)劃中的loft，普遍層高在4.5-4.8米，在舒適性及空間性上無法滿足loft所訴求的標(biāo)準(zhǔn)；價(jià)格上，拿半山loft項(xiàng)目講，單價(jià)4100無裝修，是“單層”的，最終價(jià)格是雙倍于標(biāo)價(jià)的。個(gè)人觀點(diǎn)：造成目前這種loft現(xiàn)狀是產(chǎn)品的稀缺，是行業(yè)內(nèi)部沒有任何標(biāo)桿的原因，loft對(duì)于太原目前尚處于“舶來品”階段，顧客對(duì)于此類產(chǎn)品沒有概念。共四十九頁層級(jí)(cn j)對(duì)比從裝修(zhungxi)上看目前太原市場(chǎng)的公寓多數(shù)以毛坯形式出現(xiàn)，少數(shù)帶裝修總體裝修標(biāo)準(zhǔn)低，質(zhì)量差，普遍裝修成本在1000-1500/標(biāo)準(zhǔn)，裝修風(fēng)格單一化，

15、以硬裝修為標(biāo)準(zhǔn)，目前無任何一個(gè)產(chǎn)品包括軟裝修?？蛻舻拇蟛糠终J(rèn)知：裝修當(dāng)然好，就是害怕價(jià)格高。極少有顧客對(duì)裝修具有抗性，太原顧客對(duì)裝修的同質(zhì)化并不反感。個(gè)人觀點(diǎn)：房子為什么帶裝修出售？是為了提高品質(zhì)，以利于更好的去化，但是變質(zhì)化的帶裝修出售成為很多小項(xiàng)目盈利手段，但是太原市場(chǎng)對(duì)于帶裝修還是認(rèn)可的，從萬科紫臺(tái)等項(xiàng)目的良好去化可以明顯看出，拋去萬科品牌效應(yīng)，高品質(zhì)裝修是顧客購(gòu)房的一大利好。未來一個(gè)高服務(wù)性和全裝修集成的產(chǎn)品應(yīng)該是非常具有優(yōu)勢(shì)的。共四十九頁層級(jí)(cn j)對(duì)比高規(guī)劃(guhu)低落地在調(diào)研的時(shí)期內(nèi)，許多公寓高規(guī)劃低落地現(xiàn)象嚴(yán)重，公寓效果圖與樣板間所展示的效果以及配套設(shè)施、服務(wù)性等均存在

16、嚴(yán)重差異。導(dǎo)致顧客情緒嚴(yán)重不滿：盤古一號(hào)業(yè)主掛黑旗；半山loft為了銷售不斷更改規(guī)劃以造夢(mèng)。個(gè)人觀點(diǎn)：規(guī)劃及配套在其他項(xiàng)目存在不可預(yù)期性，其主要原因還是對(duì)于公寓特點(diǎn)及特質(zhì)的模糊化，若能夠?qū)⒐⒌脑V求達(dá)到，配套及規(guī)劃真實(shí)化及可實(shí)施性充足，項(xiàng)目自然水到渠成。共四十九頁總結(jié)(zngji)金澤國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)地址迎澤西大街與前進(jìn)路交口主力戶型40平米左右價(jià)格待定裝修標(biāo)準(zhǔn)洲際標(biāo)準(zhǔn)全精裝優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)未定租金 情況未定物業(yè)費(fèi)未定層高5.6米挑高價(jià)格方面：世面上loft產(chǎn)品較少，僅存loft公寓位置不佳（位于迎澤長(zhǎng)風(fēng)街綠地對(duì)面），且證件不齊全，多年拖盤，無裝修，4.8米挑高，單價(jià)在8200左右（單層4100）；酒店式公寓名盤去化極好，平層單價(jià)在11000-13000左右。故，個(gè)人認(rèn)為我們項(xiàng)目的公寓單價(jià)應(yīng)當(dāng)在13000-15000左右物業(yè)費(fèi)：由于洲際托管的形式，我們的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是高于市場(chǎng)平均水平的，是銷售的一個(gè)小部分抗性。但是高品質(zhì)亦是銷售賣點(diǎn)。優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：“買一層送一層”這本身已是銷售“優(yōu)惠”及銷售噱頭，個(gè)人建議(jiny)，可以以贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的形式輔助優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。共四十九頁感謝(gnxi)聆聽共四十九頁內(nèi)容摘要太原市公寓調(diào)研分享。孫子謀攻篇。土地性質(zhì)為旅游用地，產(chǎn)權(quán)通常為40年。投資者既可以像購(gòu)買