商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程及盈利模式分析(圖標(biāo)豐富)

1、商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程及盈利模式分析 -商業(yè)發(fā)展部 目 錄- 第一章 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與價(jià)值 第二章 商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程 第三章 商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式 第一章 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與價(jià)值什么是商業(yè)地產(chǎn)？1、商業(yè)地產(chǎn)的概念及分類 商業(yè)地產(chǎn)顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。這些廣義的商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是存在使用者與投資者分離的市場(chǎng)，這是和住宅房地產(chǎn)的典型差別所在。狹義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)

2、用途的物業(yè)形式,包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等,其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。無(wú)論是廣義還是狹義,商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)商品的一個(gè)分支,其建設(shè)開(kāi)發(fā)同樣是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪的租售,從而獲利。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)變成了城市綜合體的概念。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。廣義商業(yè)地產(chǎn)酒 店寫字樓零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn) 狹義的商業(yè)地產(chǎn)：指一種房地產(chǎn)形態(tài)，此類物業(yè)是用來(lái)滿足各種經(jīng)營(yíng)商家的使用功能需求， 并通過(guò)向經(jīng)營(yíng)商家收取租金的形式獲得利益。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)：提供商家租賃來(lái)用以商品

3、交易、提供服務(wù)的場(chǎng)所。 三大主體：業(yè)主/投資者、經(jīng)營(yíng)商家、消費(fèi)者。業(yè)主/投資者商業(yè)物業(yè)商家1商家2商家3商家N租金商品/服務(wù)消費(fèi)者流水2、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)屬性：商業(yè)+ 地產(chǎn)+ 金融資金提供者投資者業(yè)主商業(yè)物業(yè)商家1商家2商家3商家N商品/服務(wù)消費(fèi)者租金流水資本經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展在于順應(yīng)了宏觀、中觀、微觀的發(fā)展需求。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益，但同時(shí)也帶來(lái)巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。利 益發(fā)展商商 戶消費(fèi)者政 府投資客關(guān)注開(kāi)發(fā)利潤(rùn)關(guān)注客流及銷售額關(guān)注品牌及購(gòu)物環(huán)境關(guān)注稅收及就業(yè)關(guān)注投資回報(bào)及升值4、商業(yè)地產(chǎn)利益各方關(guān)注點(diǎn) 5、商業(yè)

4、地產(chǎn)之價(jià)值 1、商業(yè)是所有持有物業(yè)中增值最快的。 2、對(duì)抗通貨膨脹，對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的能力，穩(wěn)定收益，穩(wěn)定股價(jià)，有更高的比價(jià)（P/E），香 港的大開(kāi)發(fā)商都有大量持有物業(yè)。 3、資本化帶來(lái)的盈利、變現(xiàn)與融通。市場(chǎng)短缺期的主導(dǎo)效率點(diǎn)資本效率控制成本大資本投入20倍倍乘20%增值1%NOI（凈營(yíng)運(yùn)收入）回報(bào)率提升市場(chǎng)過(guò)剩期的主導(dǎo)效率點(diǎn)管理效率管理提升精細(xì)化管理資本與管理的互動(dòng)，通過(guò)大資本的杠桿，放大商業(yè)管理效率提升的價(jià)值，在資本市場(chǎng)獲得溢價(jià)與循環(huán)。 第二章 商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程投資策劃土地獲取項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理銷售管理招商推廣經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減關(guān)

5、注指標(biāo)A C R關(guān)注指標(biāo) Q C T1、越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）2、價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）關(guān)注指標(biāo) Q T3、越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）一、從商業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度分析商業(yè)地產(chǎn)操作流程 鑒于部門職能及工作重心的不同，下面主要從四方面進(jìn)行深入分析1、投資策劃 2、項(xiàng)目策劃3、招商

6、推廣 4、經(jīng)營(yíng)管理 1、投資策劃 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)注定。地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80%，反之，則只有20%的成功把握。因此項(xiàng)目前期的投資策劃顯得十分重要。投資選址策劃內(nèi)容區(qū)位及交通狀況要素分析項(xiàng)目用地物理狀況要素分析購(gòu)物人群分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估用地形狀規(guī)則，最大化利用用地平整，高差變化不大用地的可進(jìn)入性用地的視覺(jué)可見(jiàn)性用地周圍情況 2、項(xiàng)目策劃 通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目所處城市及商圈的深入研究，找出項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)定位進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑空間設(shè)計(jì)以及動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容。A、市場(chǎng)調(diào)研初步分析區(qū)域的市場(chǎng)條件 目標(biāo)地塊

7、 城市發(fā)展 城市商圈 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 目標(biāo)客戶 投資客戶項(xiàng)目選址區(qū)域分析內(nèi)容構(gòu)成目標(biāo)地塊投資者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市發(fā)展商圈目標(biāo)客戶機(jī)遇挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地理環(huán)境交通組織消費(fèi)人口消費(fèi)群體消費(fèi)模式購(gòu)買能力消費(fèi)習(xí)慣商圈分布規(guī)模檔次業(yè)態(tài)構(gòu)成輻射范圍發(fā)展趨勢(shì)文化特性經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)劃市政規(guī)劃地理位置商場(chǎng)規(guī)模租金水平經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)展趨勢(shì)投資心理投資能力投資環(huán)境投資類型B、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)差異性定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目周邊情況輻射商圈范圍目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資群定位目標(biāo)商戶群定位經(jīng)營(yíng)功能定位經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位商圈購(gòu)買力高低購(gòu)物疲勞時(shí)間長(zhǎng)短產(chǎn)品品種多寡以推廣手段確定市

8、場(chǎng)定位以時(shí)尚展示樹立專業(yè)形象用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、遵循商業(yè)功能獨(dú)立性七大原則2、注重商業(yè)項(xiàng)目的核心屬性3、與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)密切結(jié)合4、堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間5、建筑設(shè)計(jì)講究店招和標(biāo)識(shí)兩種方式合理運(yùn)用6、選擇合適的建筑結(jié)構(gòu)形式建筑外形設(shè)計(jì)原則1、符合項(xiàng)目定位原則2、與區(qū)域環(huán)境融合原則3、具備一定創(chuàng)新性原則4、具備一定超前性原則C、規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)3、樓層功能規(guī)劃設(shè)計(jì)4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃5、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合規(guī)劃6、交通動(dòng)線布局規(guī)劃設(shè)計(jì)7、內(nèi)部綠化景觀設(shè)計(jì)8、商業(yè)燈光照明設(shè)計(jì)2、空間功能分類9、輔助設(shè)施設(shè)計(jì)10、安全設(shè)施設(shè)計(jì)1、空間表現(xiàn)形式a、室內(nèi)大開(kāi)間 b、露天步行街 c、室內(nèi)

9、步行街 d、回廊式步行街a、營(yíng)業(yè)功能 b、倉(cāng)儲(chǔ)功能 c、輔助功能a、與業(yè)種相結(jié)合 b、以業(yè)種定位為指導(dǎo)c、輔助功能a、業(yè)態(tài)適應(yīng) b、業(yè)態(tài)互補(bǔ) c、主次協(xié)調(diào)a、品牌級(jí)次管理 b、鋪位面積劃分a、具備引導(dǎo)性 b、無(wú)障礙設(shè)計(jì) c、注重內(nèi)外空間溝通 d、避免盲區(qū)a、內(nèi)部景觀注重與外部景觀的互動(dòng) b、內(nèi)部景觀和諧性與均好性 a、與內(nèi)部裝修的協(xié)調(diào)性 b、與業(yè)態(tài)裝修的協(xié)調(diào)性 c、注重氛圍a、水電 b、空調(diào) c、通訊 d、消防 e、安保.a、重視購(gòu)物環(huán)境的安全性 b、重視經(jīng)營(yíng)的安全性3、招商推廣整體招商部署招商策略制定招商手段擬定目標(biāo)品牌評(píng)估租賃政策擬定推廣部署計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度控制商戶裝修籌備及開(kāi)業(yè) 商業(yè)物業(yè)招商

10、，是營(yíng)銷策略的重要一環(huán)。一個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功與否，招商是其關(guān)鍵原因之一。 一般來(lái)說(shuō)，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商推廣可以分為整體招商部署、招商策略制定、招商手段擬定、目標(biāo)品牌評(píng)估、租賃政策擬定、推廣部署計(jì)劃、實(shí)施進(jìn)度控制、商戶裝修、籌備及開(kāi)業(yè)等模塊。 經(jīng)營(yíng)管理是購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最復(fù)雜、最長(zhǎng)期的操作環(huán)節(jié)，是購(gòu)物中心品牌塑造的最重要工作。開(kāi)發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是目前國(guó)際通用的管理模式。A、實(shí)行“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)” “分散經(jīng)營(yíng)” 是為商場(chǎng)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但商場(chǎng)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。B、經(jīng)營(yíng)管理策略4、經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一管理理念統(tǒng)一招商管理

11、統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理策略1、設(shè)定小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前的管理體系2、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)設(shè)置3、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理供求模型建立4、開(kāi)業(yè)后對(duì)小業(yè)主的管理方式制定5、開(kāi)業(yè)后對(duì)零售商戶的管理措施商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)融募集資金投通過(guò)投資形成物業(yè)資產(chǎn)管資產(chǎn)管理提供增值退資本變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)盈利 二、從金融、資本角度分析商業(yè)地產(chǎn)操作流程確定融資需求量尋求可能的融資途徑選擇最佳融資方案1、融資決策A、確定融資需求量投資前置，銷售后置，資金缺口（需求量）的產(chǎn)生M投資資金差額（資金需求量）銷售收入銷售收入曲線投資曲線開(kāi)發(fā)建設(shè)期營(yíng)銷期（傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流模式）2010年2011年

12、2012年2013年20142015項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年資金流出936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400資本性支出（開(kāi)發(fā)投入）936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400資金流入2,158,607 0039,856137,623162,845258,781117,861109,14219,21926,320銷售凈現(xiàn)金流入826,1070039,856137,623162,845258,781117,86110

13、9,142經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入1,332,500 19,21926,320建設(shè)期資金需求1,221,749 0402,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320自有資金投入144,000144,000建設(shè)期自己缺口（或盈余）1,365,7490258,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320貸款借入312,5540258,22253,3320000000貸款償還312,554030,59856,891154,81843,33926,90800資金缺口（需求量）的預(yù)算方法（以某

14、項(xiàng)目為例）幾種可行的前段融資（開(kāi)發(fā)融資）模式自有資金預(yù)購(gòu)房款銀行貸款信托最傳統(tǒng)、最便宜的融資方式組合基金資本市場(chǎng)股權(quán)信托債券信托混合信托公司PE項(xiàng)目投資債券股票普通債券可轉(zhuǎn)債IPO增發(fā)/借殼B、尋求可能的融資途徑信貸：快速銷售型開(kāi)發(fā)適合此類融資模式 在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策力度明顯加大的情況下，房企的境外債券和銀團(tuán)貸款呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。同時(shí)，從目前商務(wù)部的表態(tài)看，并沒(méi)有采取限制境外資金投資房地產(chǎn)的跡象。資質(zhì)較好的集團(tuán)性企業(yè)仍可獲得長(zhǎng)期低成本信貸支持，但成本相對(duì)早前有明顯提高。中長(zhǎng)期來(lái)看，央企有著很好的銀行信貸支持。信貸的期限一般比較短，開(kāi)發(fā)貸款其實(shí)不適合持有型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。信托：成本較高、便捷、但日

15、益受到監(jiān)管 在信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知發(fā)布后，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和銀信業(yè)務(wù)無(wú)疑是最受影響的兩類。首先，今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴(yán)格的審批措施。2011年3月份，央行召集信托公司討論，要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增，如果要新增，要按新增額的150%向央行的特種存款賬戶繳納存款，存款沒(méi)有利息?；穑撼杀咀罡叩牡囊环N融資方式。 基金分為海內(nèi)外私募基金、海外機(jī)構(gòu)以及境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。債券：境外上市房企境外發(fā)債后市壓力增大。 內(nèi)地信貸對(duì)房地產(chǎn)的收縮，以及銷售形象的調(diào)整，使境外債券成為了房地產(chǎn)商緩解資金之渴的核心渠道。 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流模式區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大量投資前置，經(jīng)營(yíng)收

16、益緩慢回籠，融資量大，融資期限長(zhǎng)。投資曲線資金需求經(jīng)營(yíng)收入曲線金額時(shí)間開(kāi)發(fā)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期商業(yè)地產(chǎn)融資難，關(guān)鍵在于退出機(jī)制的缺乏。融資方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)適用性備注銷售回款適用商鋪、商改住操作銀行貸款基本不適用期限一般不超過(guò)3年，期限不匹配信托基本不適用期限一般不超過(guò)3年，期限不匹配基金適用IRR（內(nèi)部收益率）要求高，控制權(quán)的喪失債券略微適用期限一般不超過(guò)5年，期限不匹配IPO/增發(fā)基本不適用EPS（每股稅后利潤(rùn)）指標(biāo)對(duì)商業(yè)物業(yè)很吃虧 可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開(kāi)發(fā)融資）模式A、 + +自有資金銷售回款開(kāi)發(fā)貸款中糧：2000億資產(chǎn)，25%地產(chǎn)，每年約2000億的貿(mào)易額，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資基本來(lái)源于貼 息貸款

17、；同為央企的華潤(rùn)亦如此。-央企派大都如此。萬(wàn)達(dá)：在接受建銀國(guó)際的24億PE投資后，基本是利用項(xiàng)目的快速銷售，自我平衡，輔以短 期的開(kāi)發(fā)貸款。-私企派最好的融資方式。B、 + + +自有資金銷售回款開(kāi)發(fā)貸款經(jīng)營(yíng)貸款案例：合肥之心城 自有資金（2億元，土地及拆遷保證金）；銷售回款（寫字樓提前整售，定金預(yù)售，約1億元，公寓部分，銷售定金）；開(kāi)發(fā)貸款（民生行開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸款，6億元）C、選擇最佳融資方案C、 + +自有資金銷售回款信托D、 + + + +自有資金銷售平衡開(kāi)發(fā)貸款信托案例：長(zhǎng)沙大融城 自有資金（10億元，土地款）；合作基金（10億元，土地款，保底IRR20%）；信托過(guò)橋土地款（20億元

18、）；銀行開(kāi)發(fā)貸款（24億元）；銷售回款：可售物業(yè)的銷售）案例：南亞之門 自有資金（土地款4億元）；銷售回款（住宅銷售）；開(kāi)發(fā)貸款（審批很慢，受額度影響）；信托（北區(qū)住宅，3年期，4億元）基金融資決策的關(guān)鍵因素（FRICTO） 融資決策的關(guān)鍵因素，我們可以概括為FRICTO，它代表靈活性（flexibility）、風(fēng)險(xiǎn)性（risk）、收益（income）、控制權(quán)（control）、時(shí)間性（timing）和其他因素（other）。、 靈活性：融資決策影響投資者未來(lái)按照可接受條款籌集資金的能力。對(duì)于快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 維持一個(gè)合適的財(cái)務(wù)杠桿水平有利益保證企業(yè)在金融市場(chǎng)上充足的借貸能力。融資決

19、策要考慮到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以及企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目中的整體利益平衡。、 風(fēng)險(xiǎn)性、收益：財(cái)務(wù)杠桿是諺語(yǔ)中的“雙刃劍”，它使自有資金的收益率放大，也帶來(lái)了更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍的高負(fù)債率，實(shí)際上正隱含著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，表明大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不具備良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。融資決策中需要確定財(cái)務(wù)杠桿，確定債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例關(guān)系，找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和收益的合適的平衡點(diǎn)。、 控制權(quán)：公司的融資和決策權(quán)的分配。、 時(shí)間性：資金的融入要按照資金的投放使用時(shí)間和用量合理安排，使資金在時(shí)間上相互銜接，避免取得資金時(shí)間過(guò)早而造成投放的閑置或取得資金滯后而延誤資金投入的有利時(shí)間。、 其他因素：對(duì)融資決策可能產(chǎn)生影

20、響的其他外界因素，例如對(duì)于整個(gè)大市走向的把握，對(duì)于影響資金流量的外界因素的監(jiān)控等等。物業(yè)組合類型-包含哪些物業(yè)類型開(kāi)發(fā)階段-成熟、孵化、新開(kāi)發(fā)租售比例-銷售多少持有多少產(chǎn)品模型的三個(gè)維度2、投資決策A、持有物業(yè)類型的選擇中國(guó)大都市的核心商務(wù)區(qū)處于開(kāi)發(fā)期，優(yōu)質(zhì)寫字樓處于供應(yīng)期，黃金地段一點(diǎn)確立，將長(zhǎng)期增值。同時(shí)中國(guó)寫字樓歷年租金平穩(wěn)，沒(méi)有太多泡沫成分，但增長(zhǎng)潛力有限。中國(guó)世界工廠的地位確定了對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商貿(mào)集散、研發(fā)、深加工）的需求。以及工業(yè)用地供應(yīng)的日趨嚴(yán)格，物業(yè)價(jià)格將持續(xù)上漲。新興領(lǐng)域，借助產(chǎn)業(yè)整合，融合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。零售商業(yè)增長(zhǎng)迅速，歲外資大型零售商的進(jìn)入與購(gòu)物中心的興起，中心商圈

21、面臨重新洗牌提升；城市化進(jìn)程帶來(lái)大量新城開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套商業(yè)機(jī)會(huì)也十分巨大。中國(guó)居民旅游支持的持續(xù)提高，跨區(qū)域商務(wù)活動(dòng)的活躍，酒店需求大幅提升。但酒店物業(yè)自身投資回報(bào)較低，增長(zhǎng)有限。中國(guó)目前的租賃住宅主要是高端公寓和別墅，普通住宅較少。但政府廉租房政策可能會(huì)產(chǎn)生投資和持有的機(jī)會(huì)。住宅的高價(jià)格導(dǎo)致這一領(lǐng)域幾乎沒(méi)有投資機(jī)會(huì)。醫(yī)院、老年公寓，以及政府設(shè)施，大學(xué)等都可能因體制改革產(chǎn)生機(jī)會(huì)。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寫字樓酒店租賃住宅其他B、目標(biāo)物業(yè)成熟度的選擇收益高低風(fēng)險(xiǎn)低 高核心資產(chǎn)：現(xiàn)金流穩(wěn)定增值、成長(zhǎng)資產(chǎn)：現(xiàn)金流逐步穩(wěn)定機(jī)會(huì)型：現(xiàn)金流不穩(wěn)定開(kāi)發(fā)期項(xiàng)目Incubation，需要孵化，盈利空間較大，但對(duì)管理能力

22、有較高要求。Reitable資產(chǎn)，但物業(yè)總量較小，爭(zhēng)奪激烈。C、租售的配比重輕高 低持有資產(chǎn)輕資產(chǎn)：銷售為王平衡型：租售平衡重資產(chǎn)型短期內(nèi)增大持有資產(chǎn)產(chǎn)品模型的標(biāo)準(zhǔn)-針對(duì)連鎖化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)可行性財(cái)務(wù)可行性資源可達(dá)性可復(fù)制性項(xiàng)目可行性研究-針對(duì)機(jī)會(huì)主義商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資商/開(kāi)發(fā)商研究宏觀市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)研究相關(guān)產(chǎn)業(yè)及物業(yè)市場(chǎng)初步研究目標(biāo)地塊研究項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)劃方案初步項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估商業(yè)規(guī)劃招商執(zhí)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理第一步第二步第三步3、管理決策A、購(gòu)物中心的特征：組合、互動(dòng)、協(xié)作、共贏 以商鋪為“經(jīng)營(yíng)”對(duì)象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭?lái)源。 多種行業(yè)、業(yè)態(tài)并存經(jīng)營(yíng)，多種業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)，

23、強(qiáng)調(diào)一 站式綜合服務(wù)。 采取多樣化靈活的計(jì)租及收租方式，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷 遞增的經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 注重：品牌效應(yīng)“、追求客流最大化而非單純營(yíng)業(yè)額最 大化。 提供多種類型、多種方式的購(gòu)物中心整體宣傳促銷活動(dòng)， 打造購(gòu)物中心的整體形象與品牌。 租戶在各自經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營(yíng)。 建有統(tǒng)一的會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶會(huì)員信息的有限共享 規(guī)范的租戶招商與質(zhì)量管理體系。 進(jìn)行統(tǒng)一的租戶獎(jiǎng)懲考核管理，獎(jiǎng)優(yōu)淘劣、提升租戶品質(zhì) 質(zhì)量。 提供多種收款方式，并且多種系統(tǒng)共存、信息共享。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理消費(fèi)者商家服務(wù)監(jiān)督管理租金收益B、后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容推廣 品牌管理 市場(chǎng)推廣 促銷管理 廣告位管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督

24、消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化賣場(chǎng)規(guī)劃管理業(yè)態(tài)優(yōu)化消費(fèi)者關(guān)系管理商家經(jīng)營(yíng)評(píng)估商家關(guān)系管理招商租戶調(diào)整二次招商租務(wù)管理資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估重大翻新/改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處置商業(yè)管理以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及業(yè)績(jī)提升管理理念商家指導(dǎo)體系培訓(xùn)體系業(yè)務(wù)操作體系內(nèi)部管理體系文化制度流程員工C、營(yíng)運(yùn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化： 由單點(diǎn)模式向標(biāo)準(zhǔn)化連鎖模式過(guò)渡，只有標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系才能連鎖化，才能保證管理效率。物業(yè)管理，無(wú)商業(yè)管理：SOHO中國(guó)華茂中心物業(yè)管理+基礎(chǔ)推廣：寶龍城市廣場(chǎng)金源mall主力店物業(yè)管理+局部運(yùn)營(yíng)管理：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全范圍深度運(yùn)營(yíng)：大悅城萬(wàn)象城凱德系列項(xiàng)目D、管理模式的劃分-單點(diǎn)管理的深度管理模式

25、的劃分-資產(chǎn)與物業(yè)的雙重管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)能力的擴(kuò)張（內(nèi)部成長(zhǎng)、收購(gòu)、合作）AMC（金融資產(chǎn)管理公司）為主導(dǎo)的組合管理，包括了物業(yè)的收購(gòu)?fù)顺?，地域業(yè)態(tài)組合的風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)、物業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值提升等。對(duì)單一物業(yè)的租賃管理，也即物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的能力是整個(gè)組合管理的基礎(chǔ)。AMC為引導(dǎo)下，以提升物業(yè)價(jià)值對(duì)物業(yè)租賃、財(cái)務(wù)杠桿等綜合管理。范圍資產(chǎn)組合物業(yè)單體運(yùn)營(yíng)資本內(nèi)容和角度 在中國(guó)目前泡沫嚴(yán)重的市場(chǎng)行情下，銷售價(jià)格遠(yuǎn)大于內(nèi)在價(jià)值，理論上來(lái)講，銷售的財(cái)務(wù)回報(bào)要高于經(jīng)營(yíng)回報(bào)。整體出售商業(yè)物業(yè)能夠一次性變現(xiàn)資產(chǎn)，回籠資金，但對(duì)物業(yè)質(zhì)地要求較高，比較適合大型、較優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。4、退出機(jī)制A、整體出售 將資產(chǎn)

26、注入上市公司，在增加上市公司資產(chǎn)、穩(wěn)定上市公司收益的同時(shí)，將商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變成為一種公共的金融投資品，能夠最大限度的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)退出。B、將資產(chǎn)注入上市公司REITS-本質(zhì)上是將流動(dòng)性很差的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化、流動(dòng)化，從而解決退出的問(wèn)題。業(yè)主公眾投資者外部管理的REITSPV1(特殊目的機(jī)構(gòu)、公司）SPV2SPV3物業(yè)物業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司作為原物業(yè)持有方投資收益管理費(fèi)管理服務(wù)擁有資產(chǎn)所有權(quán)資產(chǎn)凈收入2、通過(guò)資產(chǎn)管理公司，在獲得融資的同時(shí)保留物業(yè)管理控制權(quán)以及品牌。1、通過(guò)物業(yè)的整合和REITS上市，原物業(yè)獲得融資。3、通過(guò)REITS業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理公司獲得了新的平臺(tái)和管理費(fèi)收入，并可藉此平臺(tái)擴(kuò)大

27、業(yè)務(wù)規(guī)模；輕資產(chǎn)的特點(diǎn)也有利于設(shè)置現(xiàn)代化市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制，搭建可擴(kuò)展的管理平臺(tái)。C、REITS上市 對(duì)海外持有業(yè)務(wù)發(fā)展的研究顯示，房地產(chǎn)的發(fā)展都經(jīng)歷了直接持有簡(jiǎn)介持有（間接持有（金融化）的階段，并且都是從不直接持有到私募發(fā)展最終到REIT壯大。199619971998200170-90初 業(yè)主或使用者直接持有，間接融資為主要資金來(lái)源，以資金風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)博取長(zhǎng)期資 本增值的匯報(bào) 。 1996年日本為了處理房地產(chǎn)泡沫破滅的銀行不良債權(quán)和振興經(jīng)濟(jì)，橋本政府提出了 金融改革的日本版“Big Bang”計(jì)劃，制定了不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)化的相關(guān)法律。 97年歐美開(kāi)始基金進(jìn)入：理由包括：1、不良債權(quán)打包處理的機(jī)會(huì)；2、日本

28、房地產(chǎn) 價(jià)格已經(jīng)回到合理范圍（相對(duì)租金）；3、日本REITS將出現(xiàn)，成為退出渠道。 98年后私募基金開(kāi)始啟動(dòng)，增速比REITS市場(chǎng)更快，目前已經(jīng)超過(guò)550億美元，大 部分私募基金的退出通道都是以REITS市場(chǎng)未目標(biāo)。 01年日本J-Reit市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，增速非?？?，目前總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)300億美元。以日本為例 由于有了便利的退出機(jī)制，商業(yè)物業(yè)流動(dòng)性得到大大加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)也愿意開(kāi)發(fā)和持有商業(yè)不懂產(chǎn)。 中間商的巨大利益，將驅(qū)動(dòng)購(gòu)并打包活動(dòng)的活躍，這將為中小開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)提供了活躍的退出平臺(tái)。 以西單大悅城為例，年租金約3.5億元，EBITDA稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)（NOI）約2億元。

29、按照正常收購(gòu)價(jià)為2.5/8%=31.35億元 按照REITS市場(chǎng)的PATE=5%，其REITS估價(jià)約為2/5%=40億元 中間商的毛利率潤(rùn)約為9億元。 同時(shí)，REITS上市亦為大型開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)比整體房開(kāi)業(yè)務(wù)上市更好的退出平臺(tái)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)屬于短平快模式，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)非常敏感，EPS波動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)的P/E值相對(duì)較低； 持有商業(yè)物業(yè)屬于長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不敏感，其收益相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低，相應(yīng)的P/E值相對(duì)較高； 無(wú)論是自己打包上市（如中糧），還是準(zhǔn)備持有然后整售給中間打包機(jī)構(gòu)，REITS的出臺(tái)無(wú)疑會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了退出平臺(tái)，同時(shí)也意味著融資平臺(tái)的打開(kāi)，同時(shí)也意味著資本加管理的產(chǎn)業(yè)思路的可行。 第三章 商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式1、盈利模式商業(yè)地產(chǎn)的盈利分類：第一種和住宅一樣，可以買地、建房子、賣房子，也就是“開(kāi)發(fā)模式”，主要是銷售收益;第二種把商業(yè)物業(yè)建起來(lái)以后可以持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，獲得經(jīng)營(yíng)性租金和經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)，它的收益模式是經(jīng)營(yíng)性收益;第三種它通過(guò)經(jīng)營(yíng)性收益，也就是有周期收益率，有經(jīng)營(yíng)收益，就會(huì)帶來(lái)大量的物業(yè)增值升值，這個(gè)物業(yè)的價(jià)值就會(huì)升得很高，也就是說(shuō)第三種