租金定價-商業(yè)項目百貨商場、購物中心商鋪指數(shù)計算方法及結果

1、百貨商場、購物中心商鋪指數(shù)計算方法及結果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場需要一個反映商鋪價格水平、波動幅度和變動趨勢的指標工具，為商鋪投資者、經(jīng)營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時了解影響房地產(chǎn)變化的及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，未來發(fā)展形勢。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時準確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細分化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及方法項目規(guī)模的界定：商鋪項目 5000 平方米以上。商鋪指數(shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)的判斷或的決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整

2、：當基期距計算期的時間較遠或樣本商鋪不再具有代表性時對樣本進行替換調(diào)整。2、計算標準指數(shù)的計算頻率：由房地產(chǎn)的特點商鋪指數(shù)每季度計算一次。權數(shù)的確定：計算商鋪指數(shù)的權數(shù)以商鋪的營業(yè)面積為權數(shù)。3、計算公式理論基礎運用綜合平均法，選擇質(zhì)量指標指數(shù)，其公計算結果說明復雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標綜合變動的方向和程度，也就是價格變動對銷售額的影響。1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量固定在基期水平上，又被稱為“基期加權綜合指數(shù)”，拉氏公式實質(zhì)上是一個變化了的算術平均數(shù)的算法。拉氏價格指數(shù)公式為：其中 p1、q1期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。拉氏價格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量，這說明它是

3、在基期的銷售數(shù)量和銷售結構的基礎上來各種商品的價格的綜合變動程度的。2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量固定在期水平上，又被稱為“期綜合指數(shù)”，帕氏公式實際上是一個調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價格指數(shù)的公式為：其中 p1、q1期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。帕氏價格指數(shù)以計算期商品銷售量作為同度量，這說明它是在計算期的銷售數(shù)量和銷售結構的基礎上來各種商品價格的綜合變動程度的。3）指數(shù)：它是對拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進行平均的結果，又被稱為“理想指數(shù)”。指數(shù)的公式為：利用交叉指數(shù)公式得到的計算結果比較適中，能夠調(diào)和不同權數(shù)所引起的偏差。指數(shù)公式實質(zhì)上是一個幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結果大

4、于調(diào)和平均數(shù)又小于算術平均數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。指數(shù)的選擇在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無疑是科學的，但由于 Fish公式計算復雜，在實際計算中缺乏具體經(jīng)濟含義，在結果上得到的準確性的改進要遠小于它在計算中所帶來的繁瑣。考慮到商鋪指數(shù)同質(zhì)性的特點，選擇以基期物量作為同度量的拉氏指數(shù)計算。其基本計算公式如下所示：即該種店型期相對于基期的價格水平的變化。商鋪平均價格的計算步驟1）各類型（樓層）商鋪的平均價格2）該商圈的比較價格將該商圈的該期商鋪平均價格與基期商鋪比較價格相比即到該商圈該期的商鋪價格指數(shù)。指數(shù)以 2003 年第四季

5、度的基期的選擇：商鋪商鋪總水平比較價格為基準，定為 100。計算期成交價格的推算在實際的價格的計算中，會出現(xiàn)沒有成交價格的商鋪的情況，采用一元線形回歸的方法對同一層樣本進行回歸推算，折算出相應的成交價。具體方法如下：在同一層中，根據(jù)一些樣本的實際成交價分別為 Y1、Y2Yn。對應的報價分別是：X1、X2Xn。擬合直線為，由最小二乘法可以得出：由此可以根據(jù)計算期的報價得到該期的成交價。P.S：本指數(shù)體系處于試行階段，不妥之處請讀者，使之能不斷完善。由于百貨商場、購物中心商鋪的占有率最高。經(jīng)過一個多月的實地調(diào)研，我們基本上掌握了本市的大型百貨商場、購物中心的情況，經(jīng)過認真選擇樣本，本期內(nèi)刊率先推出

6、百貨商場、購物中心商鋪指數(shù)。樣本選擇由于百貨商場、購物中心商鋪面向的客群是全市居們，根據(jù)其特殊性選擇王府井、朝外、亞運村、西單、CBD 這五個較為成商圈。在普查的基礎上，在各商圈中選擇不同檔次有代表特征的商場，最終挑選了 11 個商場作為樣本。表 1為進行普查的部分商場的名稱。表 1：各商圈內(nèi)商場一覽表指數(shù)計算結果以及分析2004 年第二季度百貨商場、購物中心商鋪總體及各商圈情況，如表2 所示：表 2：百貨商場、購物中心商鋪平均和指數(shù)比較圖(：元/平方米天)商平均王府井商圈朝外商圈亞運村商圈西單商圈中關村商圈CBD 商商鋪平均價格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035

7、.05指數(shù)值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22圈圈所屬商圈朝外商圈CBD 商圈王府井商圈西單商圈亞運村商圈商圈阜成門-復興門商圈百貨商場購物中心藍島豐聯(lián)廣場商場太平洋百貨盈科店國貿(mào)商城貴友東方東安市場世都百貨王府井女子百貨西單華威商場西單 商城中友百貨首都時代廣場華聯(lián)商廈北辰購物中心華堂商場飄亮購物中心友誼商城友誼商店華堂商場奧百盛購物中心中心阜成門華聯(lián)商廈商圈橫比分析區(qū)域是經(jīng)營者和投資者首要考慮的。就各區(qū)域商鋪指數(shù)，本期不同區(qū)域作橫比分析。從分析中使投資者了解不同區(qū)域商鋪水平?？傮w情況分析百貨商場、購物中心商鋪的平均為：24.11 元/平方米天從本期

8、數(shù)據(jù)可以看出：2004 年，的商業(yè)地產(chǎn)市場較為紅火。王府井、西單商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析位于王府井、西單等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均高居各類之，指數(shù)值也高于其它商圈近百點，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢。隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出。而另有說王府井將興建規(guī)模達數(shù)十萬平米的商城，屆時可將丹耀、新東安市場等商業(yè)物業(yè)連通起來。加之現(xiàn)有的大型獨立商業(yè)設施東方廣場、老東安市場等其商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍將更加濃厚。CBD 商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以商務概念的朝陽 CBD 商圈強調(diào)辦公功能和地區(qū)的特點，CBD 商圈內(nèi)呈現(xiàn)各行業(yè)百花齊放的現(xiàn)象，理想的商業(yè)氛圍更加受到投資商和經(jīng)營商的認可。其商場

9、指數(shù)值已經(jīng)緊隨傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展情況較好，大型商業(yè)中心有國貿(mào)商城、中心商場等都具有很高的知名度。近三年內(nèi) CBD 區(qū)域?qū)⒂谐^ 50 萬平方米的新增商業(yè)面積，CBD 區(qū)域未來商業(yè)業(yè)態(tài)將以建筑綜合體中的連鎖小經(jīng)營店和休閑新概念型店、小規(guī)模精品型的 SHOPMALL 為主流。亞運村商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以餐飲、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。本指數(shù)顯示該商圈百貨商場、購物中心的水平較低，這與商圈內(nèi)住宅項目的租售水平并不相益。究其原因：雖然該商圈內(nèi)商業(yè)氛圍較好，但對于百貨商場、購物中心這種面向全市消費者的店型，在該商圈內(nèi)的承受能力還顯薄弱，盡管商圈內(nèi)有北辰購物中心、飄亮購物中心、華聯(lián)等大型商業(yè)設施，但其對全市居民的還稍顯薄弱。朝外商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析朝外商業(yè)街作為CBD 的門戶，連通東二環(huán)和東三環(huán)路，是市總體規(guī)劃中五個市級商業(yè)中心之一。朝外大街規(guī)劃面積是 100 萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)建成了 64萬平方米。其業(yè)占三分之一，商務占三分之二，商業(yè)為商務鋪墊，目的是為了未來向CBD 平緩過渡。朝外商圈的飛速發(fā)展也使其商