第5章房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析

1、第5章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析5.1房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)、原理與程序 5.1.1房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)是：對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行盈利能力分析與償債能力分析，必要時(shí)，還需對(duì)既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目的主體企業(yè)進(jìn)行盈利能力和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析是房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的首要目標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目清償能力的分析為尋求適宜的資金來源和融資方案提供重要參考依據(jù)。包含兩個(gè)層次：一是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力；二是債務(wù)清償能力。 5.1.2房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本原理凈現(xiàn)值分析法是整個(gè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)的核心方法體系，其基本思想是：運(yùn)用資金的時(shí)間價(jià)值原理，將項(xiàng)目生命周期內(nèi)各年的成本和收益折算為現(xiàn)值，然后從

2、全部收益折現(xiàn)值之和中減去全部成本折現(xiàn)值之和，再減去無項(xiàng)目狀態(tài)的財(cái)務(wù)凈效益現(xiàn)值，從而得出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。資金的時(shí)間價(jià)值原理是房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本原理。資金時(shí)間價(jià)值是指資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值?，F(xiàn)金流量，指把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，計(jì)算期內(nèi)，資金的收入與支出。資金等值，又稱資金等效值，是指不同時(shí)點(diǎn)的不同金額可以具有相等的價(jià)值。 資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式見表5-1： 表5-1 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式及其系數(shù)匯總表公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)復(fù)利終值公式P，i，nF普通年金終值公式A，i，nF公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)復(fù)利現(xiàn)值公式

3、F，i，nP普通年金現(xiàn)值公式A，i，nP資金回收公式P，i，nA公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)償債基金公式F，i，nA定差數(shù)列現(xiàn)值公式G，i，nP定差年金公式G，i，nA 5.1.3房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的程序 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是一種規(guī)范化的體系，其基本程序如圖5-2所示： 編制財(cái)務(wù)報(bào)表估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得出評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)計(jì)算方法選擇評(píng)價(jià)參數(shù)圖5-2 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析程序圖 5.2房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售（營(yíng)業(yè)）收入的估算 1、租售方案的確定 2、租售價(jià)格的確定（重要環(huán)節(jié)）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是從供需雙方（或買賣雙方）角度，運(yùn)用替代原理，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)

4、爭(zhēng)條件下同一供求區(qū)域內(nèi)同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格趨于同一的規(guī)則，對(duì)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正消除差異，以此推算出待估房地產(chǎn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，比準(zhǔn)價(jià)格的理論依據(jù)為替代原理。 成本導(dǎo)向法 成本導(dǎo)向法是從供給方（或賣方）角度，運(yùn)用等量投資獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)的一般原則，確定房地產(chǎn)的價(jià)格等于投入所有資本和正常利潤(rùn)之和。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，計(jì)算價(jià)格理論依據(jù)為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。收益還原法 收益還原法是從需求方（或買方）角度，運(yùn)用預(yù)期收益原理，將未來可能獲得的收益資本化，確定房地產(chǎn)價(jià)格等

5、于其未來收益期內(nèi)可能獲得的正常凈收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)之和，以此推算待估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益價(jià)格的理論依據(jù)為效用價(jià)值論。 5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加的估算房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售和交易階段發(fā)生的一些稅費(fèi)，這些稅費(fèi)是作為銷售收入的扣減，并不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)和土地增值稅。1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)(1)營(yíng)業(yè)稅 (2)城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 (3)教育費(fèi)附加(4)教育專項(xiàng)基金 (5)交易印花稅 (6)交易管理費(fèi) 2土地增值稅 土地增值稅

6、是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)土地增值額的課稅, 實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地收益或者是對(duì)地租課稅。 5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的估算 1、總成本費(fèi)用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中所發(fā)生的各項(xiàng)投資成本與費(fèi)用的總和，具體包括：（1）土地使用權(quán)獲取成本 （2）前期開發(fā)費(fèi)（3）建安工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)（5）房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi) （6）建設(shè)單位管理費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi) （8）管理費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用 （10）財(cái)務(wù)費(fèi)用 2、總成本費(fèi)用的估算(1)獲取土地的費(fèi)用國(guó)有土地的出讓價(jià)款 集體土地的征用補(bǔ)償費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(2)前期

7、開發(fā)費(fèi) (3)建安工程費(fèi) (4)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi) (6)建設(shè)單位管理費(fèi)(7)不可預(yù)見費(fèi) (8)銷售費(fèi)用(9)財(cái)務(wù)費(fèi)用 5.3房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 5.3.1現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是財(cái)務(wù)分析使用的基本報(bào)表之一。現(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 根據(jù)計(jì)算基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表可分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。 5.3.2損益表 損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額，所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本余利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率等

8、靜態(tài)指標(biāo)的表格。 5.3.3資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃，并為編制資產(chǎn)負(fù)債表提供依據(jù)，同時(shí)還可以用來計(jì)算借款償還期。 5.3.4資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)備年年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系，以考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，進(jìn)行清償能力分析。 資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)包括三大部分：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。其平衡關(guān)系用會(huì)計(jì)等式表示，即：資產(chǎn)負(fù)債+所有者權(quán)益 5.4.1反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo) 反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，其

9、區(qū)別在于是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值問題。1、靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算與分析（1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，又可稱為投資收益率或投資效果系數(shù)，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的平均年利潤(rùn)額）與項(xiàng)目總投資額的比率。其計(jì)算公式為：5.4房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （2）投資利稅率 投資利稅率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利稅額與項(xiàng)目總投資額的比值，它也是標(biāo)明投資效果的一種指標(biāo)。計(jì)算方法類似投資利潤(rùn)率，公式為： （3）資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目資本金之比例，其計(jì)算公式為： （4）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以

10、項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。靜態(tài)，即不考慮資金時(shí)間價(jià)值。3、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算與分析動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將投資期內(nèi)不同時(shí)間所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，以一定的折現(xiàn)率折算到第零年，將各期的凈現(xiàn)值相加，所得之和即為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算公式為： （2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是重要的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)，它是指使計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映擬投資項(xiàng)目的實(shí)際投資的收益水平。其計(jì)算公式為：（3）動(dòng)態(tài)投資回收

11、期動(dòng)態(tài)投資回收期是在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，在 基 準(zhǔn)折現(xiàn)率條件下投資項(xiàng)目從投資開始到項(xiàng)目?jī)羰找嫜a(bǔ)償投資額為正所經(jīng)歷的時(shí)間。 公式如下：5.4.3反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo) 反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)通常包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等靜態(tài)指標(biāo)。1、借款償還期 借款償還期是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊及其他還款資金，償還建設(shè)投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。借款償還期的計(jì)算公式為： 2、資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算公式為： 3、流動(dòng)比率 流動(dòng)比率是項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。流動(dòng)資產(chǎn)指現(xiàn)金有價(jià)證券應(yīng)受款項(xiàng)+存貨+預(yù)付費(fèi)用，流動(dòng)負(fù)債代表一年之內(nèi)必須動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)償付的短期負(fù)債。計(jì)算公式為： 4、速動(dòng)比率 速動(dòng)比率是指項(xiàng)目速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比