某著名地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制 發(fā)展管理部2010.11.26目錄一、成本控制理念二、目標(biāo)成本編制三、各階段成本控制要點(diǎn)四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題一、成本控制理念傳統(tǒng)管理思路：設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙-招標(biāo)-根據(jù)洽商等結(jié)算，存在問題：被動控制、事后控制、沒有系統(tǒng)性。新的管理思路：全過程、全員成本控制，在項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)優(yōu)化、招標(biāo)及施工階段做重點(diǎn)控制。體現(xiàn)：系統(tǒng)控制、全過程控制、全員控制、預(yù)防控制。新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包施工程建竣工結(jié)算投資估算目標(biāo)成本測算 一目標(biāo)成本測算 二目 標(biāo) 成 本動態(tài)成本結(jié)算成本分析 目標(biāo)成本形成 動態(tài)成本控制一、成本控制理念不同階段成本控制的能動關(guān)系：新項(xiàng)目發(fā)

2、展階段成本處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大，可通過優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案如市場定位、容積率等大幅降低成本。全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。設(shè)計(jì)階段通過設(shè)計(jì)方案比選、優(yōu)化、做足容積率、材料設(shè)備檔次選型、限額設(shè)計(jì)等技術(shù)措施可以較大幅度調(diào)整成本。招標(biāo)發(fā)包階段通過發(fā)包方案策劃、合同體系策劃等設(shè)置合理的發(fā)包方式、付款條件、風(fēng)險分擔(dān)原則、激勵措施等對成本控制的影響較大。施工承建階段成本基本被設(shè)計(jì)固化，只能通過加強(qiáng)履約及合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及簽證流程來避免無效費(fèi)用的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段木已成舟，成本控制最被動的階段。一、成本控制理念成本估算不足二、目標(biāo)成本編制 客觀因素： 土地 （生地，熟地） 市場因素（建材漲價

3、、索賠等） 政策因素（需繳納政府費(fèi)用、增值稅征收等） 主觀因素： 規(guī)范性不足（嚴(yán)重缺漏項(xiàng)） 專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、 材料選擇、保溫或防水做法） 全面性不足（配套公建成本分?jǐn)偂⒊杀具f延）成本剛性不足二、目標(biāo)成本編制目標(biāo)成本調(diào)整的條件 整體規(guī)劃調(diào)整 產(chǎn)品定位調(diào)整 開發(fā)計(jì)劃調(diào)整實(shí)際情況： 1、概念模糊，認(rèn)為動態(tài)管理，目標(biāo)也應(yīng)是動態(tài)的； 2、借允許調(diào)整之機(jī)，將已發(fā)生成本均計(jì)入目標(biāo)成本。結(jié)果：目標(biāo)剛性不足，導(dǎo)致考核失去意義。成本與實(shí)際脫節(jié) 圖紙大幅度調(diào)整 為了盈利指標(biāo)，盲目壓低成本（領(lǐng)導(dǎo)指令） 為了考核高估冒算 不了解市場行情二、目標(biāo)成本編制編制要求1、實(shí)事求是 2、有專業(yè)水準(zhǔn) 3、與市場和行業(yè)接

4、軌4、公司行為 5、責(zé)任部門直接參與6、可以指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用的使用與管理二、目標(biāo)成本編制各階段成本：決策和初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資7595；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，決定成本3575；施工圖設(shè)計(jì)階段，決定成本1035；施工階段，決定成本510。 可見，決策及設(shè)計(jì)等前期階段是影響工程成本最重要的階段，是節(jié)約可能最大的階段，也是工程造價投資控制的重點(diǎn)階段。三、各階段成本控制要點(diǎn)三、各階段成本控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本成本控制容積率、含鋼量、砼含量、窗積比、墻積比等限額指標(biāo)景觀造價示范區(qū)造價設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)交付標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)

5、 對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失三、各階段成本控制要點(diǎn)三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門1、規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場信息搜集和分析市政現(xiàn)狀信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)，工程、成本、銷售部門配合方案評審組成評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定 需修訂的方案經(jīng)調(diào)整后須再上會評審分管設(shè)計(jì)副總負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程、成本、財務(wù)、銷售等部門組成評審小組設(shè)計(jì)成果對可行性方案進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 設(shè)備選型提前確定設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)，工程、成本部門配合根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資分析成本部門負(fù)責(zé)，財務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、銷售等部門配合1、設(shè)計(jì)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)

6、控制方法責(zé)任部門2、報批設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書；方案設(shè)計(jì)招標(biāo)；方案設(shè)計(jì)評審設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)工程、成本、銷售部門配合報批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)規(guī)定報批資料完整前期部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部門配合3、樁基設(shè)計(jì)地質(zhì)勘探搜集權(quán)威資料專業(yè)人員參與設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)工程部門配合方案評審樁基設(shè)計(jì)兩種以上形式專家評審經(jīng)濟(jì)性分析對比、市場詢價設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)工程、成本部門配合1、設(shè)計(jì)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門4、施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求根據(jù)交付標(biāo)準(zhǔn)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等要求確定施工圖設(shè)計(jì)要求建安成本70%的部分屬于設(shè)計(jì)可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核限額設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)工程、成本、銷售部門配合

7、報建按規(guī)定繳納，但可與政府部門協(xié)調(diào)適當(dāng)減免前期部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部門配合審圖外聘專家評審加強(qiáng)內(nèi)部專業(yè)人員評審設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)，工程、成本、銷售部門配合測算鋼筋、砼等測算，確保限額指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 建筑面積測算，確?？墒勖娣e成本部門負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程、銷售部門配合1、設(shè)計(jì)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門5、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合銷售費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位匹配招標(biāo)銷售部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程、成本部門配合6、裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求根據(jù)市場調(diào)研和品質(zhì)確定交付標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格根據(jù)交付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)銷售部門配合材料設(shè)備選型根據(jù)交付標(biāo)準(zhǔn)確定材料設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本明細(xì)表 裝修綜合單價拆分分析設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)銷售、成本部門配

8、合招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書評審評審小組1、設(shè)計(jì)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門7、功能設(shè)計(jì)市政配套方案市政現(xiàn)狀調(diào)研爭取政府相關(guān)部門有利條件前期部門負(fù)責(zé)工程部門配合環(huán)境方案設(shè)計(jì)同等品質(zhì)項(xiàng)目調(diào)研限額設(shè)計(jì)，確保目標(biāo)成本招標(biāo)，尋求外部合作設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)銷售、成本部門配合智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀調(diào)研分析智能化內(nèi)容控制招標(biāo)，尋求外部合作設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)銷售部門配合銷售承諾確保銷售承諾與實(shí)際功能一致設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)銷售部門配合8、深化設(shè)計(jì)外窗、智能化二次深化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)1、設(shè)計(jì)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門1、原則全面，公正，保密，事前預(yù)算，合理低價中標(biāo)招標(biāo)小組2、合約策劃按制度執(zhí)行 北京項(xiàng)

9、目合約策劃報告成本部門負(fù)責(zé)3、投標(biāo)單位選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實(shí)力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。選擇同等檔次、資質(zhì)投標(biāo)單位投標(biāo)單位：100萬元-4家， 1000萬元-6家，3000萬元-8家成本部門負(fù)責(zé)工程、銷售等相關(guān)部門配合審核、考察、評估、篩選招標(biāo)小組2、招標(biāo)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門4、招標(biāo)文件范本清單工程范圍技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使用范本原則上招標(biāo)圖紙總價包干堅(jiān)定不移地使用工程量清單，如是咨詢公司，交底，復(fù)核標(biāo)段劃分合理工程范圍劃分細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)明確圖

10、紙樣板視工程需要提出施工方法和工藝的要求成本部門負(fù)責(zé)工程、設(shè)計(jì)、銷售等部門配合2、招標(biāo)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門5、投標(biāo)書面往來工作記錄完整，程序和行文規(guī)范現(xiàn)場踏勘答疑、補(bǔ)充、修改招標(biāo)文件書面謹(jǐn)防投標(biāo)單位對分判界面工作認(rèn)識不清成本部門負(fù)責(zé)工程、設(shè)計(jì)、銷售等部門配合6、清標(biāo)議標(biāo)投標(biāo)價格審核、比較議標(biāo)問卷標(biāo)底，合理分析謹(jǐn)防承包商的不平衡報價清標(biāo)后發(fā)出議標(biāo)問卷積極消除承包商對合同條款的“恐懼癥”、后算賬成本部門負(fù)責(zé)工程、設(shè)計(jì)、銷售等部門配合2、招標(biāo)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門7、評標(biāo)1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)標(biāo)：最終報價技術(shù)標(biāo)：符合性審查評

11、標(biāo)報告 中海城門窗成本部門負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)工程、設(shè)計(jì)、銷售等部門負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)8、定標(biāo)中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求合理低價中標(biāo)文字記錄招標(biāo)小組9、重新招標(biāo)最終投標(biāo)單位少于：100萬元-4家，1000萬元-6家，3000萬元-8家投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)掛靠所有投標(biāo)都不滿意招標(biāo)小組2、招標(biāo)階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門1、施工組織設(shè)計(jì)評審對總包及各專業(yè)工程的施工組織設(shè)計(jì)或方案、措施進(jìn)行評審，盡力優(yōu)化，節(jié)約成本與造價有關(guān)方案、措施重點(diǎn)審核多專業(yè)互審互簽，避免過程簽證工程部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、成本、銷售等部門配合2、施工圖紙會審加強(qiáng)會審，解決設(shè)計(jì)失誤、各工種間交叉矛盾及施工圖不詳?shù)葐栴}，及標(biāo)注不

12、清、前后矛盾、缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等問題，在開工前把圖紙中的問題修改完工程部門負(fù)責(zé)成本部門配合3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門3、設(shè)計(jì)變更評估加強(qiáng)施工前的審核工作。盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整先算后變各部門全面評估變更帶來的各種變化設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)工程、成本、銷售等部門配合審核簽認(rèn)變更單的審核；跟蹤變更實(shí)施情況；變更后及時核算。審批嚴(yán)格按流程審批3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門4、現(xiàn)場簽證必要性按合同約定執(zhí)行，是否重復(fù)工程部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、成本、銷售等部門配合工程量先算后干，工程量復(fù)核清楚準(zhǔn)確簽證內(nèi)容、原因清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理簽字確認(rèn)審批嚴(yán)

13、格按流程審批簽證通過后方可實(shí)施簽證及時性、簽證的反饋5、總包配合分包方式、責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。避免修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程部門負(fù)責(zé)成本部門配合3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門6、材料供應(yīng)選型供應(yīng)方式進(jìn)場計(jì)劃預(yù)留時間招標(biāo)前確定材料清單材料封樣編制進(jìn)場計(jì)劃，避免索賠材料驗(yàn)收工程部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、成本、銷售等部門配合7、工程款支付工程進(jìn)度付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同條款嚴(yán)格按進(jìn)度付款多層次多角度審核工程進(jìn)度嚴(yán)格按流程、權(quán)限審批工程部門負(fù)責(zé)成本部門配合8、成本預(yù)警動態(tài)管理動態(tài)管理，將過程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證及時評審、匯總，反映到動態(tài)，及時預(yù)警成本部門

14、負(fù)責(zé)3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門9、材料設(shè)備采購技術(shù)參數(shù)由營銷、設(shè)計(jì)部門確定或封樣工程、成本部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、銷售等部門配合生產(chǎn)、安裝、驗(yàn)收周期預(yù)見性與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系市場價格日常搜集市場信息，建立材料設(shè)備價格信息庫招投標(biāo)制定招投標(biāo)計(jì)劃驗(yàn)收共同確認(rèn)，外觀質(zhì)量、安裝后、投入使用后驗(yàn)收3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門10、甲供材管理管理要點(diǎn)數(shù)量、損耗、供貨期限、稅務(wù)、三方合同及相應(yīng)職責(zé)工程、成本部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、銷售等部門配合計(jì)劃及數(shù)量乙方提出、甲方確認(rèn)定貨書面通知收貨甲乙雙方共同保管盡可能乙方負(fù)責(zé)領(lǐng)用領(lǐng)用單轉(zhuǎn)成本部門結(jié)算工

15、程與材料的對應(yīng)采保費(fèi)計(jì)取3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門11、合同管理原則合法，招標(biāo)(獨(dú)家議標(biāo))，事前簽訂成本部門負(fù)責(zé)工程、設(shè)計(jì)、銷售等部門配合陰陽合同陽合同需慎重合同范本總部范本，招標(biāo)文件附合同范本合同條款政府調(diào)價性文件不執(zhí)行，明確圖紙銜接由乙方負(fù)責(zé)合同交底工程范圍、驗(yàn)收、違約責(zé)任等索賠圖紙及工程量錯誤，設(shè)計(jì)變更，延遲付款，延誤工期，暫停施工反索賠包括：提出反索賠，反駁不合理索賠要求，防止對方提出索賠。質(zhì)量缺陷，拖延工期，3、施工階段變更發(fā)生原因：1.設(shè)計(jì)類：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯誤 D.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì) F.二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類

16、: A.施工錯誤 B.施工困難 C.施工進(jìn)度要求3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求 4.其它三、各階段成本控制要點(diǎn)3、施工階段設(shè)計(jì)變更簽證率控制很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖設(shè)計(jì)單位長期合作伙伴；2）給予合理的設(shè)計(jì)周期；3）完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；4）加強(qiáng)審圖。三、各階段成本控制要點(diǎn)3、施工階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門1、原則廉潔，多級審核，可復(fù)查性，原件結(jié)算成本部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程、銷售等部門配合2、扣除項(xiàng)目建立三方和甲供材料的領(lǐng)用臺帳及付款臺帳多領(lǐng)用甲供材料、水

17、電費(fèi)、質(zhì)保金、違約金、反索賠、代繳費(fèi)用等3、價差的調(diào)整材料、人工等嚴(yán)格按合同約定執(zhí)行4、造價咨詢審計(jì)利用外部資源審計(jì)需先初審必要時可進(jìn)行委托復(fù)審、背靠背審核5、結(jié)算依據(jù)以竣工圖為準(zhǔn)，竣工圖不清之處及關(guān)鍵部位，應(yīng)現(xiàn)場核實(shí)4、結(jié)算階段三、各階段成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門6、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證費(fèi)用的審核按約定審核，是否與合同范圍重復(fù)；問題：原因和責(zé)任交待不清楚，部位內(nèi)容不明確，應(yīng)附圖的沒附圖，簽字含義不清(屬實(shí)、同意)成本部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程、銷售等部門配合7、結(jié)算報告與成本指標(biāo)比較，單方含量、造價分析、分部分項(xiàng)比重，總結(jié)。 金地某項(xiàng)目結(jié)算及成本分析報告8、項(xiàng)目后評估各階段成本對比、結(jié)算額超合同額原因分析等。 光大國際中心后評估9、數(shù)據(jù)庫收集和整理結(jié)算數(shù)據(jù)，歸集到成本數(shù)據(jù)庫，指導(dǎo)其他項(xiàng)目的土地拓展或招標(biāo)、定標(biāo)4、結(jié)算階段四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題：1、未建立完善的責(zé)任成本考核體系，責(zé)任成本分解后未形成明確的責(zé)任成