房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、花園城光華大道(d do)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告共五十一頁(yè)報(bào)告(bogo)綱要第一部分(b fen)、項(xiàng)目政策背景第二部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析第四部分、項(xiàng)目解讀第五部分、銷售策略（周期）共五十一頁(yè)一、項(xiàng)目(xingm)政策背景共五十一頁(yè)項(xiàng)目政策(zhngc)背景 2006、2007年，國(guó)家出臺(tái)一系列涉及土地、房地產(chǎn)等的行政、稅收、金融等方面的政策，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。對(duì)于抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲(shngzhng)、控制控制房地產(chǎn)泡沫收到了一定的成效。共五十一頁(yè)關(guān)于(guny)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 政策概要時(shí)間:2007年2月1日起對(duì)象:開發(fā)全部竣工、

2、完成銷售項(xiàng)目； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)措施(cush):對(duì)以上房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算,最低稅率為30，最高稅率為60。影響:開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅金就越多觀點(diǎn)：. 房地產(chǎn)公司主營(yíng)利潤(rùn)率大幅下降 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)需要重估成本， 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生變化。共五十一頁(yè)關(guān)于落實(shí)(lush)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見觀點(diǎn)：.可以大大增加對(duì)中低收入尤其是城市白領(lǐng)們購(gòu)房的供應(yīng)量對(duì)普通市民住房的供應(yīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向(zhunxing)供略大于求，這時(shí)價(jià)格會(huì)明顯降下來(lái)。 政策概要時(shí)間: 2006年6月1日起措施:新審批、新開工的商品住

3、房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)影響：住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整共五十一頁(yè)限制用地項(xiàng)目目錄(ml)、禁止用地項(xiàng)目目錄(ml)政策概要時(shí)間:2006年12月12日對(duì)象:別墅(bish)開發(fā)項(xiàng)目,低密度、大套型住宅項(xiàng)目，賽車場(chǎng)等10余類項(xiàng)目措施:對(duì)以上房產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目被列入限制用地項(xiàng)目。影響:別墅開發(fā)等項(xiàng)目用地將嚴(yán)格被限制.觀點(diǎn)：.別墅供給量將繼續(xù)減少，別墅存量市場(chǎng)的成交量及成交價(jià)的提升老式住宅市場(chǎng)將會(huì)慢慢地從低谷中走出.特別是花園洋房，其成交

4、量和成交價(jià)格還將有一定的調(diào)整空間。 共五十一頁(yè)物權(quán)法 （與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)(xinggun)內(nèi)容）觀點(diǎn)：消除(xioch)了消費(fèi)者對(duì)于房屋70年之后產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的憂慮；促使物業(yè)管理規(guī)范化，市場(chǎng)化；加大了城市動(dòng)拆遷難度；明確了小區(qū)道路以及車庫(kù)的歸屬問(wèn)題；對(duì)于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。政策概要時(shí)間:2007年10月1日實(shí)施措施:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要要征地先依法補(bǔ)償安置住宅建設(shè)不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議可申請(qǐng)預(yù)告登記影響:公民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到更加規(guī)范的法律保護(hù).共五十一頁(yè)“國(guó)六條(li tio)

5、”觀點(diǎn)：普通購(gòu)房者會(huì)采取持幣觀望態(tài)度。有效房源會(huì)得到釋放更大程度上抑制了炒房與哄抬(hngti)房?jī)r(jià)部分長(zhǎng)線的投資者更好的獲利政策概要時(shí)間:2006年5月17日措施:套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上中低價(jià)位、中小套型普通商品住房年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70從2006年6月1日起，購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例必須達(dá)到35以上?？罩?年以上的商品房不得抵押權(quán)。個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)

6、；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 影響:住房結(jié)構(gòu)調(diào)整.共五十一頁(yè)政策法規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策 2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于(guny)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知明確：政策回顧：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款； 嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基

7、準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 共五十一頁(yè)政策法規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理 利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋(fngw)；商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。 政策回顧：加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作 嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。 共五十一頁(yè)政策法規(guī)借貸(jidi)調(diào)控政策政策(zhngc)回顧： 2007年12月5日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了

8、中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知，通知明確： 以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù) 對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng) 地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款 政策執(zhí)行。已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的， 按前款規(guī)定執(zhí)行。 共五十一頁(yè)政策法規(guī)借貸(jidi)調(diào)控政策現(xiàn)有影響：投資性購(gòu)房得到(d do)明顯的抑制 從以上數(shù)據(jù)可以看出，新政后觀望者增多,成交量大幅下跌。9月開始,受銀行借貸政策調(diào)控,樓市出現(xiàn)拐點(diǎn),商品房成交開始大幅下降共五十一頁(yè)政策法

9、規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策現(xiàn)有影響：房?jī)r(jià)無(wú)明顯影響，仍為上漲(shngzhng)趨勢(shì) 持續(xù)上漲無(wú)回落 從以上數(shù)據(jù)可以看出，新政雖對(duì)成交量有較大影響，但并未影響房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。共五十一頁(yè)短期內(nèi)將持續(xù)(chx)影響投資需求，自住需求影響有限 自住需求分為無(wú)房和有第一套住房、希望購(gòu)買第二套以改善居住條件兩種。對(duì)于購(gòu)買第一套住房的自住需求者來(lái)說(shuō)，該政策沒有(mi yu)任何影響，但對(duì)改善型需求來(lái)說(shuō)則可能會(huì)使其推遲改善計(jì)劃。由于各銀行間房貸政策有細(xì)微的差別，改善型需求客戶還是可以在銀行之中選擇。 在房地產(chǎn)資產(chǎn)絕對(duì)值持續(xù)增值的情況下，投資者仍會(huì)選擇購(gòu)房，因?yàn)橄鄬?duì)于第二套房產(chǎn)貸款利率成本的增加，房產(chǎn)持續(xù)

10、增值帶來(lái)的收益可以抵消損失。但由于目前政策走勢(shì)的不明朗，投資者短期內(nèi)將繼續(xù)持觀望態(tài)度，最終影響其決定的將是利率成本與房產(chǎn)投資收益兩者之間的關(guān)系。 政策法規(guī)借貸調(diào)控政策共五十一頁(yè)我們的視角未來(lái)(wili)市場(chǎng)短期內(nèi)持續(xù)(chx)低糜 從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，受第二套房首付及利率提高政策的影響，市場(chǎng)觀望者增多，整個(gè)成都市場(chǎng)的交易情況較之上半年大幅回落，各樓盤銷售速度放緩，客戶爭(zhēng)奪激烈。本月，關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知出臺(tái)，對(duì)第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，可以看出，其后續(xù)細(xì)則將相繼出臺(tái)。我們認(rèn)為，由于政策的陸續(xù)出臺(tái)，將有更多的客戶持續(xù)觀望，樓市在短期內(nèi)將持續(xù)低糜。 根據(jù)城市發(fā)展及政策走向綜合分析

11、，我們認(rèn)為，成都市場(chǎng)未來(lái)將表現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：共五十一頁(yè)兩次觀望，再次(zi c)回暖 從6月新特區(qū)建立后房?jī)r(jià)的驟漲可以看出，城市化進(jìn)程的加速直接帶動(dòng)了樓市發(fā)展的加速度。而目前新特區(qū)建立對(duì)城市的意義還無(wú)明顯體現(xiàn)，相關(guān)細(xì)則(xz)尚未出臺(tái)。伴隨新特區(qū)籌建工作的推進(jìn)，各項(xiàng)優(yōu)惠政策的推出，城市經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)大的飛躍，將再次刺激樓市升溫。同時(shí)，08年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將刺激中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)步入一個(gè)新的臺(tái)階，帶動(dòng)各行業(yè)的加速發(fā)展。 根據(jù)國(guó)八條、國(guó)六條實(shí)施后的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策影響約在5-6個(gè)月左右，因此，08年的3、4月份，樓市將有短期的回暖。 但是，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入不確定態(tài)勢(shì)，將導(dǎo)致成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)

12、入第二個(gè)觀望期。但根據(jù)目前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，在08年10月后國(guó)家可能會(huì)出臺(tái)市場(chǎng)利好政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)入回暖期。我們的視角未來(lái)市場(chǎng)共五十一頁(yè)二、區(qū)域(qy)市場(chǎng)分析共五十一頁(yè)08年市場(chǎng)(shchng)熱點(diǎn)預(yù)測(cè)光華大道建設(shè)路區(qū)域華僑城國(guó)際新城南九龍倉(cāng)恒大城和黃.彩疊園金河谷仁和春天大道珠江國(guó)際花園中新公園大道河畔新世界雅居樂(lè)花園、麓山國(guó)際社區(qū)新鴻基項(xiàng)目二十四城龍湖新地塊鳳凰城、中海蘭亭九龍倉(cāng)項(xiàng)目南城都匯金域藍(lán)灣共五十一頁(yè)溫江競(jìng)爭(zhēng)/參考(cnko)樓盤分布圖仁和(rn h)春天大道藍(lán)光.香瑞湖萬(wàn)科朗潤(rùn)園錦繡森鄰西 花 汀和黃.彩疊園在售樓盤未售樓盤成都七中珠江花博會(huì)地塊本案美泉紀(jì)圖中

13、樓盤位置可能與實(shí)際有一定差異中鐵地塊金河谷邊城.香格里珠江國(guó)際花園恒大城中新.公園大道區(qū)域市場(chǎng)樓盤研究潛在項(xiàng)目國(guó)創(chuàng)地塊中森地塊共五十一頁(yè)三、競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)樓盤分析共五十一頁(yè)仁和春天(chntin)大道地理位置成都光華大道成都七中對(duì)面規(guī) ?？傉嫉孛娣e：400畝 ； 總建筑面積：50萬(wàn) ；總戶數(shù)：3600戶物業(yè)形態(tài)高層,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 平面布置主要為圍合式布局，外圍為電梯公寓，內(nèi)圈為花園洋房和別墅設(shè)施配套外部配套：成都七中，濕地公園，花博會(huì)展館內(nèi)部配套：五星級(jí)商業(yè)會(huì)所，春天國(guó)際幼兒園,春天超市,網(wǎng)球訓(xùn)練場(chǎng),籃球場(chǎng),游泳池戶型配比（2期）G8 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:113-11

14、7 配比：26.09%G7 兩室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:85 配比：56.52%G6 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:117-122 配比：17.39% 綠化率60%建筑密度24.00%容積率1.8銷售進(jìn)度銷售率：南區(qū)3期已售罄；南區(qū)4期10月底推出；價(jià)格均價(jià)：8000元/10000元/（南區(qū)4期）管 理 費(fèi)物管費(fèi)：電梯公寓1.6元/平方米開發(fā)商成都市江安春置業(yè)投資有限公司營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：南區(qū)4期10月底推出；銷售周期：項(xiàng)目分南北區(qū)開發(fā)營(yíng)銷賣點(diǎn)1優(yōu)美的自然環(huán)境2江安河環(huán)繞，良好的建筑品質(zhì)和物管3 城市原灘,世界級(jí)理想居住地. 共五十一頁(yè)珠江國(guó)際(guj)花園地理位置成都市光華大道花博會(huì)旁 規(guī) 模占地面積

15、:60畝;建筑面積：23萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)精裝修高層電梯公寓設(shè)施配套外部配套:成都七中、花博園、國(guó)色天香等；自身配套:家樂(lè)福和30000平米的商業(yè)街戶型配比兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:84.05-87.97平米 比例：12% 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:120.48-131.52平米 比例：88%綠化率20%容積率5.4銷售進(jìn)度1期當(dāng)日售罄；2期11月推出價(jià)格（1期）起價(jià)：4384元/平米；均價(jià):4900元/平米；最高價(jià)：5262元/平米開發(fā)商廣東珠江投資有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：2007年8.25日（1期）銷售周期：8.11日收取誠(chéng)意金;2期11月推出；營(yíng)銷賣點(diǎn)1項(xiàng)目為光華大道上

16、為數(shù)不多的精裝修樓盤。2項(xiàng)目東臨碧落湖公園一覽碧落湖景，北望蜿蜒流淌的江安河與四季如春的花博園。西有香頌島別墅社區(qū)，南臨成都市溫江區(qū)區(qū)政府，周邊林立眾多大型開發(fā)商開發(fā)的高檔次小區(qū)，居住氣氛濃厚。3區(qū)域交通發(fā)達(dá)，位于成都市城西三環(huán)路外，光華大道北側(cè)。4引進(jìn)了家樂(lè)福作為整個(gè)社區(qū)配套，整個(gè)區(qū)域的配套得到了完善，商業(yè)價(jià)值也得到了提升。共五十一頁(yè)萬(wàn)科朗潤(rùn)園地理位置青羊區(qū)光華大道 規(guī) ?？傉嫉孛娣e：60畝，住宅建面：108000，商業(yè)建面1500；總戶數(shù)：992戶物業(yè)形態(tài)電梯公寓以及多層平面布置主要為半圍合多層；高層電梯公寓折板排布設(shè)施配套外部配套：中小學(xué)：成都七中實(shí)驗(yàn)中學(xué)等；幼兒園：金蘋果幼兒園；建信奧

17、林匹克花園有各種體育設(shè)施；溫江政府規(guī)劃，沿光華大道兩側(cè)將修建商業(yè)長(zhǎng)廊；中高檔餐飲雍雅山房已經(jīng)進(jìn)入光華大道。內(nèi)部配套：休閑商業(yè)街戶型配比 （首期房源） A戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 71 約占：37.5% B戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 102 約占：25% C戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 98 約占：37.5% 銷售進(jìn)度2期多層目前剩余20余套；3號(hào)樓推出當(dāng)日僅售40余套價(jià)格（3期）最低價(jià)：4650元/；均價(jià)：5500元/平米 最高價(jià)：7020元/平米開發(fā)商成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：2007年5月12日（1期）；10月13日（3期）銷售周期：1期到3期銷售為5個(gè)月的銷售周期營(yíng)銷賣點(diǎn)1區(qū)域交

18、通便捷，樓盤環(huán)境位置優(yōu)越，風(fēng)景迷人；2.周邊配套日趨成熟；3.項(xiàng)目運(yùn)用折板排布，最大限度地滿足了朝向的需求共五十一頁(yè)錦繡(jnxi)森鄰地理位置溫江區(qū) 公金路與光華大道交界處 規(guī) 模（2期）規(guī)劃用地面積：56063；總建筑面積：108079；居住總戶數(shù)：632戶（2期）物業(yè)形態(tài)別墅 （2期花園洋房 小高層）平面布置組團(tuán)式布局設(shè)施配套周邊配套：7中；金蘋果幼兒園；麥德隆、西單商場(chǎng)、紅旗超市；中行、建行內(nèi)部配套：森林劇場(chǎng)，滑板區(qū)，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等 戶型配比（1期）A1-A2/A3-A5 4室4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 121.54-135.18 配比：72.22%B1-B2/B3-B5型 4室

19、4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 124 -188 配比：22.22%C1-C2/C3-C5型 4室4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 113 -204 配比：5.56% 綠化率35%建筑密度23.50%容積率1.31銷售進(jìn)度銷售率：1期售罄；價(jià) 格2期 洋房6500元/；電梯未定（明年推出)1期 洋房4500元/；電梯4000元/ 開發(fā)商成都華新國(guó)際房地產(chǎn)公司建筑風(fēng)格原生態(tài)住宅區(qū)營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：06年9月（1期）；2期10月底推出；銷售周期：1期銷售周期為1年；營(yíng)銷賣點(diǎn)1 三面采光、270度景觀、超大樓間距的“獨(dú)棟板式小高層”。2一梯兩戶“獨(dú)棟板式”結(jié)構(gòu)的小高層電梯公寓，高低錯(cuò)落有致。3. 原創(chuàng)“開放式退臺(tái)花園

20、洋房”，圍合內(nèi)外的景觀相互呼應(yīng)，均好、互動(dòng)。共五十一頁(yè)西花汀地理位置位于光華大道臨近溫江城區(qū)1公里處，距光華大道垂直距離約200米規(guī) ?？傉嫉孛娣e：60015 ，建筑面積：164513平米 ；總戶數(shù)：1095戶 物業(yè)形態(tài)小高層 公寓 平面布置主要為東西走向的空間組團(tuán)設(shè)施配套外部配套：完善的配套設(shè)施：包括6所中學(xué)、13所小學(xué)、25所幼兒園、21處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、3所醫(yī)院、2處門診所、3個(gè)體育場(chǎng)及居民場(chǎng)，商業(yè)、金融、郵電設(shè)施，同時(shí)配套行政管理和社區(qū)服務(wù)。內(nèi)部配套：超市、菜場(chǎng)、會(huì)所、學(xué)校、書店、網(wǎng)吧、醫(yī)療、電影院等 戶型配比D型 三室兩廳兩衛(wèi) 130 配比:占32.14%E型 兩室一廳一衛(wèi) 93 配比:占

21、32.14%K型 三室兩廳兩衛(wèi) 143 配比:占17.86%N型 三室兩廳兩衛(wèi) 133 配比:占17.86%綠化率35%建筑密度20.24%容積率2.4公攤率17%-20%銷售進(jìn)度銷售率：3期銷售完畢；4期樓王預(yù)計(jì)年底推出；價(jià)格（3期2批次）均價(jià)：4400元/平米營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間： 1期2006.12.2；2期2007.4.8；3期2批次8月26日銷售周期：1期-3期周期約9個(gè)月；營(yíng)銷賣點(diǎn)1 項(xiàng)目處于外光華新城“國(guó)際生態(tài)居住長(zhǎng)廊”核心價(jià)值圈。2 270度的水岸風(fēng)情，并且項(xiàng)目處于城西“上風(fēng)上水”。3. 緊鄰800畝花博園生活自然風(fēng)光。4 美國(guó)EDSA打造原生態(tài)社區(qū)園林，20%低建筑密度。共五十一

22、頁(yè)邊城(bin chn)香格里地理位置成都市溫江區(qū)光華大道（花博會(huì)館斜對(duì)面） 規(guī) 模占地面積：87356平米，建筑面積：214959.1平米，總戶數(shù)1299戶；物業(yè)形態(tài)4+1、5+1疊院洋房、高層電梯公寓設(shè)施配套外部配套：光華大道、花博園、家樂(lè)福、成都7中等；內(nèi)部配套：圣芭芭拉會(huì)所、室外游泳池、大型社區(qū)廣場(chǎng)等。戶型配比一期疊院產(chǎn)品配比：4+1疊院 套數(shù)：550套 配比：85.14%；5+1疊院 套數(shù)：96套 配比：14.86%；平面布置項(xiàng)目主要為組團(tuán)式布局，項(xiàng)目由10個(gè)組團(tuán)組成。綠化率35%容積率1.89銷售進(jìn)度1期洋房售罄；尚未推出價(jià) 格（1期洋房）價(jià)格區(qū)間為5000-6500元/開 發(fā) 商

23、成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：9月2日（1期）銷售周期：項(xiàng)目分2期開發(fā)，目前為項(xiàng)目一期組團(tuán)銷售階段；營(yíng)銷賣點(diǎn)1、法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)；2、臨河而居的詩(shī)意情結(jié)；3、專享低層密度社區(qū)；4、便利的交通和優(yōu)良的居住環(huán)境。共五十一頁(yè)香瑞湖地理位置溫江區(qū)城西光華大道上，七中側(cè) 規(guī) 模占地：120000,建筑面積：22萬(wàn)，(電梯14.2萬(wàn)) ；總戶數(shù)：266席聯(lián)排，1064電梯物業(yè)形態(tài)電梯洋房，聯(lián)排別墅平面布置電梯公寓為行列式+半圍合式布局；聯(lián)排別墅為組團(tuán)式布局設(shè)施配套外部配套：七中國(guó)際學(xué)校、金蘋果幼兒園、森宇音樂(lè)花園、建信奧林匹克花園內(nèi)部配套：商業(yè)會(huì)所，湖濱公園，主題廣場(chǎng)等戶型配比 (

24、香草國(guó)際2期)B型 三室兩廳兩衛(wèi) 123-126 配比:占50%C型 三室兩廳一衛(wèi) 106-107 配比:占38.96%D型 二室二廳一衛(wèi) 89 配比:占11.04% 綠化率35%建筑密度23.50%容積率1.17銷售進(jìn)度銷售率：100%；整個(gè)項(xiàng)目在10月初已經(jīng)銷售完畢；價(jià)格（4期）電梯：均價(jià)：4300元/平米； 最低價(jià)：3990元/平米； 最高價(jià)：4760元/平米；管 理 費(fèi)物管費(fèi)：1.2元/月.平米營(yíng)銷推廣開盤時(shí)間：2006年7月（1期）；07.8.25日4期開盤銷售周期：項(xiàng)目銷售期歷經(jīng)1年；營(yíng)銷賣點(diǎn)1 區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，珍稀的居住資源，優(yōu)秀完善的產(chǎn)品和居住配套規(guī)劃。 2 構(gòu)筑了邁阿密式建筑景

25、湖組團(tuán)式園林三庭院式空間，使建筑，園林、 空間三環(huán)相套，從而形成整個(gè)小區(qū)的和諧自然之美。 3獨(dú)立的半地下附屬功能區(qū)，將主人和服務(wù)人員的動(dòng)線分開。4前中后三庭院的設(shè)計(jì)，每一戶都設(shè)計(jì)了獨(dú)特的細(xì)節(jié)，庭院生活個(gè)性化。共五十一頁(yè)金河谷(hg)地理位置成都市光華大道江安河畔（成都七中旁）規(guī) ?？傉嫉孛娣e：600畝；凈用地面積：430畝；總建筑面積：68萬(wàn)（1期16萬(wàn)）；建筑類型高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 配套商業(yè)街、商業(yè)中心、幼稚園、游泳池、雙網(wǎng)球場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)、健身會(huì)所等戶型區(qū)間(1期)兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：8790 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：129-141四室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：139-162綠化率60

26、%容積率1.95銷售進(jìn)度11月18日開盤價(jià) 格1期價(jià)格在6000-20000元/開發(fā)商成都市金瑞泰置業(yè)有限公司 物業(yè)管理香港悅?cè)A物管營(yíng)銷賣點(diǎn)1.開發(fā)商歷經(jīng)三年打造的“國(guó)家級(jí)”風(fēng)景社區(qū)。2.1.6公里江安河環(huán)繞，與七中緊鄰。3.項(xiàng)目坐擁城市河谷生活瀑布，享受豐富的園林景觀。4. 項(xiàng)目自身完美配套體系，包括五星級(jí)會(huì)所。共五十一頁(yè)恒大城(d chn)地理位置成都市光華大道三段花博會(huì)主場(chǎng)館對(duì)面規(guī) ?？傉嫉孛娣e：17萬(wàn)；總建筑面積：62萬(wàn)；住宅建筑面積：52萬(wàn)；商業(yè)建筑面積：10萬(wàn)；會(huì)所：7000；物業(yè)形態(tài)小高層，高層電梯設(shè)施配套外部配套：華西醫(yī)院及規(guī)劃中的長(zhǎng)庚醫(yī)院、金蘋果幼兒園、家樂(lè)福、成都七中、80

27、0畝生態(tài)花博園等內(nèi)部配套： 恒溫泳池、餐廳、會(huì)議室、舞蹈室、兒童樂(lè)園等戶型區(qū)間兩房/三房/四房 建筑面積：80140平米 綠地率40%容積率3.69機(jī)動(dòng)車位3500個(gè)銷售進(jìn)度尚未開盤營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)目前正在發(fā)放VIP卡；首期推出11+1小高層，共1000多戶現(xiàn)房房源價(jià) 格價(jià)格未定建筑風(fēng)格新古典主義開發(fā)商成都市溫江區(qū)鑫金康置業(yè)有限責(zé)任公司營(yíng)銷賣點(diǎn)1新古典主義建筑，開放式圍合布局。2客廳6.9米挑高，一梯二戶及一梯四戶3近10000中央湖景、三大景觀軸，東南亞皇家園林。4 . 項(xiàng)目自身配套7000湖畔名流會(huì)所.共五十一頁(yè)中新公園(gngyun)大道地理位置成都市青羊區(qū)光華大道.錦繡森鄰與建信奧林匹克花園之

28、間規(guī) 模項(xiàng)目總占地面積：342畝；1期占地：118畝；總戶數(shù):一期共2162戶物業(yè)形態(tài)23-31層精裝修電梯公寓配套家樂(lè)福、金蘋果幼兒園、成都七中、800畝生態(tài)花博園及項(xiàng)目自身配套戶型區(qū)間一房/兩房/三房/四房 建筑面積：56-190綠地率35%容積率3.33停車位1888個(gè)銷售進(jìn)度尚未開盤價(jià) 格價(jià)格未定建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約開發(fā)商成都中新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷賣點(diǎn)1光華大道上大規(guī)模的精裝修樓盤。2.自身配套完善，并且交通方便。3自身景觀資源豐富，園林富有特色共五十一頁(yè)區(qū)域(qy)樓盤-價(jià)格（均價(jià)）價(jià)格(jig):元/數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)報(bào)價(jià) 價(jià)格小結(jié)：光華大道沿線目前在售的項(xiàng)目，價(jià)格大多突破500

29、0元/，其中仁和春天大道南區(qū)樓王已經(jīng)達(dá)到8000-10000的均價(jià)，大大地拉升了該區(qū)域樓盤的價(jià)格。同時(shí)在年底前要推出的金河谷、恒大城、珠江國(guó)際花園2期及和黃.彩疊園等大規(guī)模高品質(zhì)項(xiàng)目更會(huì)將該片區(qū)的住宅價(jià)格往上推動(dòng)。共五十一頁(yè)區(qū)域樓盤(lu pn)-主力戶型 供應(yīng)特征： * 主力戶型- 1、120-150平米中大型3房為區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品 次要戶型- 從上圖可以看出區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量巨大，產(chǎn)品線較為(jio wi)豐富，其中120-150的舒適性三房占了很大的比重；本項(xiàng)目的同質(zhì)化產(chǎn) 品面臨的競(jìng)爭(zhēng)較會(huì)比較激烈。 2、 81100平米中大型2房供應(yīng)量也占一定比例 從板塊內(nèi)部看，金河谷、恒大城、中新公園

30、大道及和黃彩疊園均有80-90的兩房，對(duì)于本項(xiàng)目會(huì)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。但是鑒于兩 房在這些項(xiàng)目中所占比例較小，也會(huì)在一定程度上減少與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 3、101-120平米的緊湊型三房為區(qū)域市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品 從上圖可以看出100-120的產(chǎn)品在該區(qū)域較稀缺，這會(huì)極大發(fā)揮出本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。共五十一頁(yè)區(qū)域(qy)樓盤供應(yīng)量-07年底至09年從以上對(duì)區(qū)域內(nèi)典型的較大(jio d)規(guī)模項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量的大概統(tǒng)計(jì)，可以預(yù)見年底到09年區(qū)域內(nèi)的放量較大(jio d)，明年本案面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。共計(jì)：323萬(wàn)共五十一頁(yè)區(qū)域樓盤(lu pn)-客戶情況樓盤客戶情況 仁和春天大道 年齡：3055歲居多，以中老

31、年人為主 職業(yè)：以成都西邊、西南邊政府公務(wù)員及公司中層以上為主 家庭結(jié)構(gòu)：多為一家3口及一家三代人同住 吸引點(diǎn)：原灘生態(tài)居住環(huán)境、交通便利、社區(qū)配套完善、投資升值潛力等 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老，為子女念書方便，及看重未來(lái)升值潛力 置業(yè)次數(shù)：2-3次居多萬(wàn)科.朗潤(rùn)園 年齡：2555歲 職業(yè)：溫江本地及城西職員為主、二級(jí)城市生意人或公務(wù)員 家庭結(jié)構(gòu)：兩房客戶多為年輕夫婦、3房多是一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多為電動(dòng)車、自行車、公交車、5-8萬(wàn)左右私家車、少數(shù)有10萬(wàn)以上私家車。 吸引點(diǎn)：項(xiàng)目自身配套及環(huán)境、交通便利、正個(gè)片區(qū)居住環(huán)境等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老。

32、置業(yè)次數(shù)：2次為主珠江國(guó)際花園年齡：2855歲 職業(yè)：政府公務(wù)員、生意人或企事業(yè)單位中高層 家庭結(jié)構(gòu)：兩房客戶多為年輕夫婦、3房多是一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：5-8萬(wàn)左右私家車或10萬(wàn)以上私家車。 吸引點(diǎn)：項(xiàng)目自身配套及精裝房產(chǎn)品及開發(fā)商實(shí)力 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，投資升值。 置業(yè)次數(shù)：2次以上 共五十一頁(yè)區(qū)域樓盤(lu pn)-客戶情況樓盤客戶情況西花汀年齡：2450歲，年齡層次較為廣泛 職業(yè)：以城西公司職員及政府公務(wù)員居多 家庭結(jié)構(gòu)：多為一家3口或一家三代人同住。 交通工具：多為電動(dòng)車公交車、5萬(wàn)左右私家車、少數(shù)有十萬(wàn)以上私家車。 吸引點(diǎn)：旁邊的碧落湖公園、交通便利、

33、社區(qū)配套完善等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老以及投資升值。 置業(yè)次數(shù)：1-2次為主錦繡森鄰年齡：2850歲，以中老年人居多 職業(yè)：以生意人及公司、企業(yè)中高層為主 家庭結(jié)構(gòu)：多是一家3口、及一家三代人同住，也有部分是兩口之家購(gòu)買 交通工具：多為5-8萬(wàn)以上私家車、部分有十余萬(wàn)以上私家車 吸引點(diǎn)：光華大道大環(huán)境、便利的交通、完善的社區(qū)配套、高檔的生活品質(zhì)等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境及看重未來(lái)升值潛力。 置業(yè)次數(shù)：2次為主香瑞湖.香草國(guó)際年齡：3550歲，以中年人居多（別墅）；25-35歲，以中青年居多（電梯洋房） 職業(yè)：以生意人及公司，企業(yè)高層為主（別墅）；以公司員工、政府職員為主（電梯

34、洋房） 家庭結(jié)構(gòu)：別墅客戶多為3代同堂，電梯客戶多為年輕夫婦、一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多為15萬(wàn)以上私家車（別墅）；電動(dòng)車、公交車及5-12萬(wàn)左右小車（電梯洋房） 吸引點(diǎn)：樓盤品質(zhì)、環(huán)境、交通便利、社區(qū)配套完善等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，以及為子女念書方便，及看重未來(lái)升值潛力。 置業(yè)次數(shù)：2-3次居多客戶小結(jié)：光華大道沿線樓盤客戶主要以城西客戶為主，隨著(su zhe)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展本區(qū)域客戶覆蓋面也越來(lái)越廣。同時(shí)隨著(su zhe)和黃、珠江、恒大等知名開發(fā)商的進(jìn)入，為該區(qū)域帶來(lái)了相當(dāng)部分的外地投資客戶；客戶大多認(rèn)同溫江良好的居住環(huán)境，同時(shí)認(rèn)準(zhǔn)了該區(qū)域未來(lái)巨大的升值發(fā)

35、展?jié)摿?。共五十一?yè)市場(chǎng)(shchng)、競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)宏觀政策眾多房產(chǎn)新政策的出臺(tái)都對(duì)當(dāng)前成都房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生(chnshng)了一定的負(fù)面的影響，但 是這種不利因素持續(xù)周期不會(huì)太長(zhǎng)，對(duì)明年銷售的本項(xiàng)目影響將不大；市場(chǎng)供需從以上分析可以看到08年區(qū)域內(nèi)大量的項(xiàng)目將會(huì)面向市場(chǎng)，并且都是品牌實(shí)力 開發(fā)商打造的中高檔社區(qū)，如和黃彩疊園、金河谷、恒大城等；本項(xiàng)目在明年將 會(huì)面臨較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)價(jià)格從以上分析可以看到目前光華大道沿線的價(jià)格已經(jīng)突破5000元/，并且隨著 年底眾多中高端項(xiàng)目的推出，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格將會(huì)被逐漸拉升。主力產(chǎn)品目前該區(qū)域產(chǎn)品主要為別墅、電梯，花園洋房。從這點(diǎn)可以看出整個(gè)片區(qū)的產(chǎn)品 形

36、態(tài)較為豐富，但是電梯已經(jīng)占據(jù)整個(gè)區(qū)域的主導(dǎo)供應(yīng)產(chǎn)品地位； 區(qū)域客戶該區(qū)域客戶的來(lái)源不僅包括城西本地，還有本市其它區(qū)域及二級(jí)城市、外省客戶。 選擇在該區(qū)域置業(yè)不僅看重本區(qū)域良好的居住環(huán)境，更是看準(zhǔn)了該地段的升值潛力?？偨Y(jié)：對(duì)整個(gè)市場(chǎng)及宏觀政策的分析，可以預(yù)見明年區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。共五十一頁(yè)四、項(xiàng)目(xingm)解讀共五十一頁(yè)溫江城區(qū)及光華大道沿線(ynxin)配套分析教育配套：柳城幼兒園、成都外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，成都七中、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)、四川交通學(xué)院等；醫(yī)療配套：溫江區(qū)中醫(yī)院、溫江區(qū)人民醫(yī)院、成都市第五人民醫(yī)院,溫江區(qū)婦幼保健站等；商業(yè)配套：家樂(lè)福、柳城誼苑商業(yè)街、繁華時(shí)代

37、商業(yè)街、金強(qiáng)廣場(chǎng)、巨龍五星級(jí)酒店、魚鳧國(guó)都溫泉酒店、擬建中的家樂(lè)福等；交通配套：溫江交通發(fā)達(dá)，路面佳，尤其是不到10公里的光華(gunghu)大道直連成都市區(qū)，十分便捷，公交201路也可直達(dá)溫江市區(qū)等，距離項(xiàng)目車程8分鐘左右；社區(qū)配套：超市、會(huì)所、游泳池等社區(qū)配套周全。溫江新城CBD：商貿(mào)、商務(wù)辦公、會(huì)議會(huì)展、文化娛樂(lè)、旅游休閑為主導(dǎo)功能的城市中心綜合區(qū)域。醫(yī)療、生活配套車行8分鐘教育配套交通配套車行35分鐘車行5分鐘溫江新城共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)產(chǎn)品園林景觀游泳池金巴蘭假日(jir)公園共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)產(chǎn)品園林景觀建筑立面采用(ciyng)大面積雙層中空玻璃，采光觀景游刃有

38、余地異國(guó)風(fēng)情板式小高層建筑。采用開敞，散落式布局，成就社區(qū)無(wú)敵景觀視野。大面寬，小進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)。視線開闊。共五十一頁(yè)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷置信生活方式巴厘島熱帶風(fēng)情戶型設(shè)計(jì)小區(qū)(xio q)內(nèi)部環(huán)境品牌美譽(yù)度成都正式成為新特區(qū)且溫江為試點(diǎn)區(qū)域(qy)花博園將被打造為溫江新城CBD區(qū)域輻射擴(kuò)大，客戶層面擴(kuò)大，消費(fèi)群 體擴(kuò)大SWOT分析SWOT國(guó)家9.28日出臺(tái)的新政策對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商聚集機(jī)會(huì)利用片區(qū)發(fā)展前景光華大道花博園地塊威脅規(guī)避選擇入市時(shí)機(jī)（規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng)）+產(chǎn)品品質(zhì)與客戶市場(chǎng)細(xì)分（規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)）+研究政策及對(duì)策優(yōu)勢(shì)利用企業(yè)品牌+優(yōu)質(zhì)服務(wù)特色景觀資源戶型土地價(jià)格較高周邊配套尚不