項(xiàng)目工程合約框架管理指引修正版

1、修正版項(xiàng)目工程合約框架管理指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的修正版明確項(xiàng)目工程合約框架所包含的內(nèi)容及各合同之間的主要管理原則，規(guī)范項(xiàng)目工程合約框架的實(shí)施，加強(qiáng)項(xiàng)目工程和材料設(shè)備采購(gòu)的事前策劃，保證集團(tuán)各項(xiàng)目在合約框 架管理上的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，推進(jìn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。.適用范圍適用于柏莊置業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工類(lèi)（含總包、分包） 、材料設(shè)備類(lèi)合約體系的管理。.術(shù)語(yǔ)和定義合約框架：是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的合同組成、合同關(guān)系及基本管理原 則的一系列規(guī)定和策劃，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中施工類(lèi)（如三通一平、臨時(shí)設(shè)施等、主體建造）、材料設(shè)備類(lèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)類(lèi)（如工程監(jiān)理

2、、造價(jià)顧問(wèn)咨詢(xún)等）的成本計(jì)算、招標(biāo)采購(gòu) 及合同簽訂的分類(lèi)依據(jù)，是成本管理的重要內(nèi)容。. 職責(zé)集團(tuán)成本管理部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合約框架，并根據(jù)實(shí)施情況進(jìn)行更新；備案項(xiàng)目工程合約框架，審核與標(biāo)準(zhǔn)框架有出入的項(xiàng)目工程合約框架、以及項(xiàng)目運(yùn)作 過(guò)程中項(xiàng)目公司提出修改的合約框架。集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)：審批與標(biāo)準(zhǔn)框架有出入的項(xiàng)目工程合約框架、以及項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中項(xiàng)目公司提出修改的合約框架。項(xiàng)目公司成本部：根據(jù)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約框架，進(jìn)行項(xiàng)目工程合約框架設(shè)計(jì)，并組織討論。項(xiàng)目公司總經(jīng)理：審批/審核項(xiàng)目工程合約框架?，F(xiàn)有項(xiàng)目公司部門(mén)設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門(mén)設(shè)置對(duì)應(yīng)關(guān)系:標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司蕪湖公司銅陵公司宣城公司營(yíng)銷(xiāo)部策劃部、銷(xiāo)售部營(yíng)銷(xiāo)

3、部營(yíng)銷(xiāo)策劃部設(shè)計(jì)部設(shè)#設(shè)計(jì)部總工程師辦公室開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購(gòu)部預(yù)算部采購(gòu)部材料管理部修正版. 工作程序項(xiàng)目工程合約框架體系合約結(jié)構(gòu)示例合同關(guān)系釋義1）兩方合同：指業(yè)主與經(jīng)業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定的承包商（或供應(yīng)商）簽訂的合同，分為總承包合同、獨(dú)立承包合同、獨(dú)立供應(yīng)合同?？偝邪贪c其選定的施工承包商簽訂分包合同，甲方認(rèn)可。2）三方合同：指業(yè)主與經(jīng)業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定的承包商、供應(yīng)商簽訂的三方合同，分類(lèi)如下：業(yè)主與總承包商、指定分包商簽訂的三方合同。

4、需要時(shí)，業(yè)主與總承包商、指定供應(yīng)商簽訂的三方合同。需要時(shí)，業(yè)主與指定分包商、指定供應(yīng)商簽訂的三方合同。 業(yè)主與指定分包商、指定分包商（次級(jí)）簽訂的三方合同。例：業(yè)主與指定分包商（精裝修）、指定分包商（木地板）簽訂的三方合同。需要時(shí)，業(yè)主與獨(dú)立承包商、指定供應(yīng)商簽訂的三方合同。合約結(jié)構(gòu)名詞釋義1）業(yè)主（甲方）：指柏莊置業(yè)集團(tuán)以及下屬或控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司2）服務(wù)商：指工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)公司等。 工程監(jiān)理：指業(yè)主委托的負(fù)責(zé)本工程監(jiān)理并取得相應(yīng)工程監(jiān)理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的單位， 監(jiān)理應(yīng)及時(shí)、負(fù)責(zé)的編制工程監(jiān)理月報(bào)，審核承包商付款申請(qǐng)出具審核意見(jiàn)。造價(jià)咨詢(xún)公司：指業(yè)主委托的負(fù)責(zé)本工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)并取得相應(yīng)工

5、程咨詢(xún)資質(zhì)等 級(jí)證書(shū)的單位，咨詢(xún)公司根據(jù)工作范圍負(fù)責(zé)提供造價(jià)估算、招標(biāo)文件編制、工程財(cái) 務(wù)報(bào)告、中期付款證書(shū)、結(jié)算審核等相應(yīng)造價(jià)咨詢(xún)成果及服務(wù)?？偝邪蹋褐笜I(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位?？偝邪特?fù)責(zé)修正版其合同范圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時(shí)接受本 工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自 主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應(yīng)商的 付款明細(xì)及結(jié)算資料。總承包工程的范圍一般是指主體建筑設(shè)計(jì)施工圖范圍內(nèi)的全 部?jī)?nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù) 埋、消防

6、預(yù)埋等 ）工程等。選定或認(rèn)定分包商：指業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式選定的專(zhuān)業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總承包商簽訂三方合同，或由總包選定的專(zhuān)業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。分包工程的范圍主要包括單體建安工程中的門(mén)窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防 工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。5）指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過(guò)通過(guò) 指定品牌指定價(jià)格 選定的專(zhuān)項(xiàng)材料設(shè)備供應(yīng)商，指目前執(zhí)行的甲定乙供類(lèi)。業(yè)主指定的材料設(shè)備范圍：商品碎、砌塊 /磚、防水材料（屋 面、樓地面、墻面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線(xiàn)盒、暗盒、開(kāi)關(guān)、插座、 燈具、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線(xiàn)、石材。6） 獨(dú)立工程承包商：指業(yè)主選定的獨(dú)立

7、于總承包工程之外且由業(yè)主與之簽訂兩方合同 的承包商。獨(dú)立工程承包商負(fù)責(zé)自主工程范圍內(nèi)施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受 業(yè)主管理外，同時(shí)接受工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問(wèn)公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按 時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定 分包商、指定/獨(dú)立供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料。獨(dú)立工程承包商的工程范圍主要是指單體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較 有利，且計(jì)價(jià)依據(jù)有所不同、有必要加強(qiáng)管理和控制的專(zhuān)業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。7）獨(dú)立供應(yīng)商：指由業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定的，一般屬于專(zhuān)業(yè)壟斷或其他原因致使不適宜納入總承包商或其

8、他承包商管理范疇的材料、設(shè)備供應(yīng)商。簽訂兩方合同（業(yè) 主、供應(yīng)商），中期付款、結(jié)算資料分合同類(lèi)型報(bào)業(yè)主。甲方供應(yīng)的材料設(shè)備范圍： 鋼材（僅用于工程實(shí)體的鋼筋）、墻面磚、地磚、外墻油漆或涂料、外購(gòu)?fù)练?、?電箱、電纜、電梯、進(jìn)戶(hù)門(mén)、防火門(mén)、中央空調(diào)。標(biāo)準(zhǔn)合約框架的完善合約框架內(nèi)容：總承包工程、獨(dú)立承包工程、與總承包商（獨(dú)立承包商）簽約的指 定分包/指定供應(yīng)工程和材料設(shè)備、與指定分包商簽約的次級(jí)指定分包和指定供應(yīng)工 程、獨(dú)立供應(yīng)的材料設(shè)備事項(xiàng)、各項(xiàng)合同的目標(biāo)成本值（如果目標(biāo)成本值不能確定， 則填寫(xiě)測(cè)算的估計(jì)值）、各項(xiàng)采購(gòu)選擇方式等信息，并對(duì)工程范圍或標(biāo)段做出概括描 述。標(biāo)準(zhǔn)合約框架執(zhí)行評(píng)估及完善：

9、成本管理部每年底組織進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)合約框架執(zhí)行評(píng)估、修正版必要時(shí)擬訂優(yōu)化完善方案，采購(gòu)管理部、項(xiàng)目公司（成本部、工程部、采購(gòu)部）參 與配合。其中，成本管理部和采購(gòu)管理部進(jìn)行各自負(fù)責(zé)部分的招標(biāo)采購(gòu)及合同執(zhí)行 情況匯總分析，項(xiàng)目公司（成本部、工程部）提出工程合同劃分建議，參與合同范 圍討論。成本管理部編制標(biāo)準(zhǔn)合約框架執(zhí)行情況的評(píng)估及優(yōu)化建議，如涉及標(biāo)準(zhǔn)合約框架調(diào) 整需經(jīng)集團(tuán)成本主管領(lǐng)導(dǎo)審批。成本管理部應(yīng)完善并保證標(biāo)準(zhǔn)合約框架的適用性，與公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)相匹配， 逐步形成統(tǒng)一、符合公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)合約框架體系并保持相對(duì)穩(wěn)定。項(xiàng)目工程合約框架執(zhí)行項(xiàng)目公司成本部依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的合約框架進(jìn)行

10、調(diào)整：1）時(shí)間：原則上要求總承包工程招標(biāo)工作開(kāi)始前完成調(diào)整。2）項(xiàng)目工程合約框架審批程序：項(xiàng)目公司成本部編制并填寫(xiě) 工程類(lèi)合同框架審批表工程部、采購(gòu)部以及分管領(lǐng)導(dǎo)參與討論、總經(jīng)理審批，報(bào)集團(tuán)成本管理部備案，如 果與集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約框架有出入，必須闡述理由，由集團(tuán)成本管理部審核（其中涉及 到材料設(shè)備的事項(xiàng)，需要集團(tuán)采購(gòu)管理部審核），集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批。3）項(xiàng)目公司成本部和采購(gòu)部根據(jù)確定的項(xiàng)目工程合約框架執(zhí)行相關(guān)的施工、監(jiān)理、材 料設(shè)備等采購(gòu)工作，具體內(nèi)容詳見(jiàn)項(xiàng)目工程合約策劃管理指引、材料設(shè)備供方選擇與管理流程、工程供方選擇與管理流程。項(xiàng)目工程合約框架的調(diào)整流程：1）合約框架修改的條件：產(chǎn)品定位調(diào)整；方案變更；由于其他特殊原因，導(dǎo)致合約關(guān)系發(fā)生變化的。2）采購(gòu)事項(xiàng)的合約關(guān)系變化時(shí)，項(xiàng)目公司成本部在單項(xiàng)采購(gòu)計(jì)劃編制時(shí)前提出調(diào)整調(diào) 整申請(qǐng)，提請(qǐng)相關(guān)部門(mén)（可能涉及的部門(mén)：設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)）和成本分管領(lǐng)導(dǎo)審 核會(huì)簽或集體評(píng)審后，總經(jīng)理審批；其中采購(gòu)金額在20萬(wàn)以上的，還需報(bào)集團(tuán)成本管理