商業(yè)的項(xiàng)目招商的的策劃專題培訓(xùn)精選課件

1、商業(yè)項(xiàng)目招商策劃專題培訓(xùn)版權(quán)聲明：本文僅供新城房產(chǎn)內(nèi)部交流使用，版權(quán)歸江蘇新城集團(tuán)所有，未經(jīng)江蘇新城集團(tuán)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2019.10內(nèi)部學(xué)習(xí)資料報(bào)告提綱第一部分：商業(yè)基本概念第二部分：零售業(yè)態(tài)介紹第三部分：商業(yè)發(fā)展規(guī)律第四部分：商業(yè)地產(chǎn)策劃第五部分：商業(yè)項(xiàng)目招商一、 商業(yè)基本概念商業(yè)生意、買賣Business廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè) 特征：以獲取利潤(rùn)為目的 一次握手、一個(gè)電話、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn)，通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢的游戲” 咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活

2、動(dòng)都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買賣”，指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè) 特征：以商品交換為手段 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等4零售業(yè)有關(guān)商品銷售終端的行業(yè)零售業(yè)： 美國(guó)商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實(shí)體 營(yíng)銷學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個(gè)處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)的個(gè)人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購(gòu)買商品，并直接銷售給消費(fèi)者 零售是一個(gè)與批發(fā)相對(duì)應(yīng)的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，包括銷售過(guò)程中對(duì)應(yīng)的主體和客體，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)消費(fèi)品環(huán)

3、節(jié) 零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購(gòu)物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“房東”，如百聯(lián)、國(guó)美，步步高，萬(wàn)達(dá)等 沃爾瑪總裁李斯閣 張近東 黃光裕5業(yè)態(tài)面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) 特征：“怎么賣 ” 對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài) 目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種 包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、

4、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷售形式（電子購(gòu)物B2C，C2C）等 店6業(yè)種面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類 特征：“賣什么” 目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù) 從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)貨7商業(yè)地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地

5、產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉） 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力8品牌標(biāo)識(shí)、區(qū)別企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標(biāo)志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（人或擬人化的標(biāo)識(shí)） 品牌的意義： 方便消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)買決策過(guò)程 享有較高的利潤(rùn)空間 無(wú)形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期9商家品牌10商品品牌11餐飲品牌12二、 零售業(yè)態(tài)介紹概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)

6、貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象 商店規(guī)模大，在5000平方米以上 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店 department store(Dept)14概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 采取自選

7、銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng) 目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民 商圈范圍較大 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng) generalmerchandise store(GMS)15概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行 商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主 營(yíng)業(yè)時(shí)

8、間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象 商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上 目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng) super market(SM)16概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物57min到達(dá)的范圍內(nèi) 商店?duì)I

9、業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購(gòu)買 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店(方便店) convenience store(CvS)17概念經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng) 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn) 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街

10、或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 商圈范圍不定 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專業(yè)店 speciatity store(SS)18概念專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 商圈范圍不定 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專賣店 exclusive shop (ES)19概念企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的

11、各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn) 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng) 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制， 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心 shopping center(SC)20概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷

12、售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū) 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等 作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開架自選銷售等優(yōu)勢(shì) 提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù) 可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式 有一定的停車場(chǎng)家居中心 home center(HC)21概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為57萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m以上

13、商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù) 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng) 倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)商店 warehouse store(WS)22三、 商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；?傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 大型、超大型量販店及

14、貨倉(cāng)商店迅猛增加 跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速超大超全超值24國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置25資料來(lái)源：世界銀行2019年世界發(fā)展報(bào)告，各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)人均GDP分組的消費(fèi)結(jié)構(gòu)26居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段必需起步發(fā)展享受階段階段描述基本特征常州目前人均GDP已經(jīng)超過(guò)3000US$，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受300US$1000US$3000US$5000- US$國(guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京GDP27百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商

15、場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以Shopping Mall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū) 城市中心/副中心/交通樞紐 第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模

16、式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心城市核心28商圈分析基本概念邊圈次圈 主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍 主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘 次圈：25%顧客來(lái)自次

17、要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘 邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素29發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)

18、?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主專業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 30

19、以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)） C（潛在客戶）RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）CRE / IRS 401600/4000 = 16萬(wàn)例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/，取接近中值的4000元/C（潛在客戶）：40萬(wàn)人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，11535%=40萬(wàn)）RE（年平均購(gòu)物額）：2019元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)

20、個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 IRSCRERF =100000251440001736 商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 31休息四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程銷售商業(yè)物業(yè)分類按市場(chǎng)形式分類：大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類：購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類按建筑特征分類：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類按物業(yè)區(qū)位分類

21、：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)按經(jīng)營(yíng)類別分類：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)35購(gòu)物中心36購(gòu)物中心37購(gòu)物中心38購(gòu)物中心39購(gòu)物中心40上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)購(gòu)物中心41合理的人流動(dòng)線促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng) 包括平面人流動(dòng)線規(guī)劃和垂直人流動(dòng)線平面人流動(dòng)線： 平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實(shí)力、數(shù)量及擺放位置 中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置 餐飲區(qū)及娛樂(lè)設(shè)施的規(guī)劃 環(huán)境設(shè)計(jì)，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計(jì)等垂直人流動(dòng)線： 垂直交通組織 中央空間是垂直人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的重

22、點(diǎn) 垂直商品組合；以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動(dòng)線系統(tǒng)。42適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計(jì)室內(nèi)室外空間尺度對(duì)人流動(dòng)線、視覺(jué)效果、心理都將產(chǎn)生影響： 過(guò)道寬度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的個(gè)別寬度達(dá)到7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線中庭直徑或長(zhǎng)寬一般在1050米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動(dòng)扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺(jué)比較舒適地面瓷磚尺寸中高檔購(gòu)物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷磚使用于中低檔購(gòu)物中心

23、43合適鋪位開間/進(jìn)深之比社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：44社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量； 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市

24、政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。社區(qū)商業(yè)45社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。社區(qū)商業(yè)46五、 商業(yè)項(xiàng)目招商招商策略以大帶小主力店次主力店品牌商家小商戶招商首先是“間諜戰(zhàn)”潛在商家有哪些，他們?cè)谀睦?，作為招商人員要心里清楚，將不

25、同商家劃分開來(lái)招商其次是“遭遇戰(zhàn)”招商通常是“三步曲”，從初次接觸-深入溝通-促成合作，不是說(shuō)與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率招商還要打“心理戰(zhàn)”知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過(guò)程中多問(wèn)，多聽，不要急著表態(tài)48大型超市沃爾瑪選址要求商圈的要求： 臨近交通主干道，1.5公里范圍內(nèi)人口10萬(wàn)以上，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬(wàn)人 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳物業(yè)的建筑要求 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米 層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米

26、以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） 樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)騎樓的要求在1000KG/平方米以上 柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米 兩個(gè)以上出入口、廣場(chǎng)、扶梯停車場(chǎng)的要求 至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位， 必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位租賃期限 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期49家電連鎖蘇寧電器選址要求 產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積：3000平方米以上 樓層：從一樓開始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓 廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng) 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、 扶梯和貨梯（兩層以上）50西式快餐肯德基店鋪要求 面積/高度：首層350平方米（使用面積），門面12米；樓板到梁底高度不得低于3米