虎渡南苑二期建設(shè)項目申請報告

1、目 錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc3747 第一章 申報單位簡介及項目概況 PAGEREF _Toc3747 1 HYPERLINK l _Toc3575 第一節(jié) 申報單位概況 PAGEREF _Toc3575 1 HYPERLINK l _Toc17551 第二節(jié) 項目概況 PAGEREF _Toc17551 2 HYPERLINK l _Toc14585 第三節(jié) 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc14585 7 HYPERLINK l _Toc12630 第二章 項目背景及必要性 PAGEREF _Toc12630 10 HYPERLINK l _Toc1

2、1489 第一節(jié) 項目背景 PAGEREF _Toc11489 10 HYPERLINK l _Toc7184 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc7184 17 HYPERLINK l _Toc14852 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準入分析 PAGEREF _Toc14852 21 HYPERLINK l _Toc10962 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc10962 21 HYPERLINK l _Toc4311 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準入分析 PAGEREF _Toc4311 23 HYPERLINK l _Toc11309 第四章 資源開發(fā)及綜合利用分析

3、 PAGEREF _Toc11309 30 HYPERLINK l _Toc19944 第五章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc19944 35 HYPERLINK l _Toc14769 第一節(jié) 能耗分析 PAGEREF _Toc14769 35 HYPERLINK l _Toc16093 第二節(jié) 節(jié)能措施和效果分析 PAGEREF _Toc16093 38 HYPERLINK l _Toc25458 第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 PAGEREF _Toc25458 46 HYPERLINK l _Toc28759 第七章 建筑安全分析與評價 PAGEREF _Toc287

4、59 49 HYPERLINK l _Toc21738 第一節(jié) 高層消防設(shè)計方案及評價 PAGEREF _Toc21738 49 HYPERLINK l _Toc21471 第二節(jié) 電氣消防設(shè)計及評價 PAGEREF _Toc21471 52 HYPERLINK l _Toc9638 第三節(jié) 抗震設(shè)計方案及評價 PAGEREF _Toc9638 56 HYPERLINK l _Toc1611 第四節(jié) 防雷設(shè)計方案及評價 PAGEREF _Toc1611 58 HYPERLINK l _Toc23714 第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 PAGEREF _Toc23714 59 HYPERLINK l

5、 _Toc16955 第九章 項目招投標及實施進度安排 PAGEREF _Toc16955 63 HYPERLINK l _Toc9027 第十章 項目建設(shè)組織管理 PAGEREF _Toc9027 68 HYPERLINK l _Toc19781 第十一章 經(jīng)濟影響分析 PAGEREF _Toc19781 70 HYPERLINK l _Toc2176 第一節(jié) 總投資及資金籌措 PAGEREF _Toc2176 70 HYPERLINK l _Toc17705 第二節(jié) 經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc17705 72 HYPERLINK l _Toc11283 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟影響分析

6、 PAGEREF _Toc11283 79 HYPERLINK l _Toc10454 第十二章 社會影響分析 PAGEREF _Toc10454 81 HYPERLINK l _Toc17781 第十三章 結(jié)論 PAGEREF _Toc17781 84附件第一章 申報單位簡介及項目概況第一節(jié) 申報單位概況一、項目申報單位概況本項目建設(shè)單位為公安縣湖北銳明建設(shè)工程有限公司。本公司是2009年7月成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)。公司注冊資金1000萬元，現(xiàn)有職員600人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循有限公司制度的運作方式，下設(shè)辦公室、工程部、財務(wù)部、技術(shù)部、經(jīng)營部、資料

7、部、保安部，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作，相互協(xié)調(diào)，初步形成了一個上進，勇于開拓的企業(yè)團隊。公司自創(chuàng)建以來以“塑造品牌、求新創(chuàng)優(yōu)、服務(wù)社會”為追求，秉承“專注品質(zhì)、建筑無限生活”的開發(fā)理念，堅持“一流的規(guī)劃設(shè)計、一流的施工管理、一流的房屋質(zhì)量、一流的營銷服務(wù)”的開發(fā)建設(shè)原則，根據(jù)企業(yè)規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的要求，堅持以市場為導(dǎo)向，以用戶滿意為目標，全面引進現(xiàn)代企業(yè)管理機制，認真規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，堅定不移地走品牌發(fā)展道路。堅持以專業(yè)視角精耕細作，構(gòu)筑最有價值的生活空間；在提升產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)價值的同時，最大限度實現(xiàn)企業(yè)、客戶和社會的三方共贏。公安縣湖北銳明建設(shè)工程有限公司2011年被荊州市人民政府授

8、予“守合同重信用企業(yè)”，被公安縣建筑業(yè)協(xié)會授予“2011年度全縣先進建筑企業(yè)”等光榮稱號。二、資金實力及開發(fā)資質(zhì)情況公安縣湖北銳明建設(shè)工程有限公司成立于2009年7月，公司注冊地為公安縣南平鎮(zhèn)沿江路168號；有限責(zé)任公司(自然人獨資)；經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和物業(yè)管理。公司注冊資本金：壹仟萬元；法定代表人：王治銳房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：四級資質(zhì)鄂房開【2011】D40033號第二節(jié) 項目概況一、項目名稱：虎渡南苑二期建設(shè)項目二、建設(shè)性質(zhì)：舊城改造及普通商品房開發(fā)三、建設(shè)單位：公安縣湖北銳明建設(shè)工程有限公司四、建設(shè)地點：本項目擬選址在公安縣建設(shè)南路旁，地勢整體較為平整。該地段是公安縣繁華的中心區(qū)

9、，交通便利，人口密度適中，周圍無噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較理想的場所。項目總用地面積為1566.18平方米。五、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容(一)建設(shè)規(guī)模本項目屬于虎渡南苑的二期工程，虎渡南苑整體規(guī)劃用地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 平方米，總戶數(shù)為 戶，其中一期建設(shè) 平方米，住宅 套，由于本項目設(shè)計精巧，區(qū)位優(yōu)良，價位合理，一期項目獲得廣大居民踴躍購買，現(xiàn)已銷售一空。本項目開發(fā)占地面積為1566.18平方米，規(guī)劃建筑面積8135平方米，建設(shè)1棟框架結(jié)構(gòu)17層建筑。(二)項目建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)內(nèi)容：住宅面積8135平方米。項目容積率為5.19,，綠化率為22.53%，總戶數(shù)51戶。2、公用配套工程：建

10、設(shè)室外綠化、道路、水電等配套設(shè)公用設(shè)施。具體建設(shè)內(nèi)容詳見下表：功能用房分類項目層數(shù)電梯數(shù)戶型戶型平均面積()地上總建筑面積結(jié)構(gòu)形式戶數(shù)(戶)總?cè)藬?shù)(人)小計住宅用商用住宅面積()配套建筑商業(yè)面積()小計()商住樓1#樓171713室2廳2衛(wèi)159.51 81358135框架51153小 計8135813551153四、項目定位該項目位于公安縣商住圈核心地段，一是擁有完善的生活環(huán)境，周邊生活配套設(shè)施完善。二是交通便利，出行方便。本項目將通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決當?shù)鼐用竦陌仓脝栴}，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)。目標客戶

11、主要為當?shù)鼐用?，項目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅51套。主力戶型為三室二廳二衛(wèi)。其平均戶型面積為159.51平方米左右。五、擬建項目建設(shè)期：根據(jù)項目申報單位初步規(guī)劃，本項目規(guī)劃擬13個月建設(shè)完成(2014年4月至2015年4月)。六、擬建項目投資：本項目總投資1099.89萬元，其中工程費用639.27萬元，工程建設(shè)其他費用360.62萬元（其中土地費用300萬元），預(yù)備費為100萬元。具體詳見投資估算表。投資估算總表序號工程和費用名稱土建費用其它費用(萬元)合計(萬元)比例工程量()單位價值(元/)小計(萬元)一工程費用8135.00 785.83 639.27 639.27 58.12

12、%二其它費用360.62 360.62 32.79%三預(yù)備費用100.00 100.00 9.09%四管理費和利息0.00 0.00 0.00%總投資1099.89 100.00%七、資金籌措：本項目總投資1099.89萬元，全部由項目申請單位自籌。八、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1、主要技術(shù)指標：項目主要技術(shù)指標表序號項目數(shù)量單位1規(guī)劃總用地面積1566.18 平方米2總用地面積1566.18 平方米3建筑占地面積625.06 4總建筑面積8135平方米其中住宅建筑面積8135平方米商業(yè)建筑面積平方米配套及其它建筑面積平方米5容積率5.19 -6住宅總戶數(shù)51戶7居住人口(3.25人/戶)153人

13、8非機動車停車數(shù)輛9機動車停車數(shù)輛10建筑密度39.91%11綠地率22.53% 項目經(jīng)濟評價技術(shù)指標 本項目預(yù)計銷售收入預(yù)計1773.43萬元，開發(fā)商投資1099.89萬元，銷售稅金96.65萬元，所得稅前利潤576.89萬元。項目利潤表序號項目數(shù)值單位備注1銷售收入1773.43 萬元2開發(fā)建設(shè)投資1099.89 萬元3銷售稅金及附加96.65 萬元4利潤總額576.89 萬元第三節(jié) 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對擬建項目的規(guī)劃布局、市場準入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等多方進行分析和論證，可得出如下審核結(jié)論：核準項目細化指標核準標準本項目擬用值評價評價依據(jù)建設(shè)用地方面征地取得

14、的合法性土地使用權(quán)證書2014年1月23日公安縣國土局拍賣成交確認書合規(guī)合法公安縣國有土地資源局發(fā)證土地利用用途合規(guī)性商住1棟住宅樓合規(guī)土規(guī)條件和建設(shè)方案土地使用強度合規(guī)性容積率5.19；建筑密度不大于39.91%容積率5.19；建筑密度39.91%在規(guī)劃控制指標之內(nèi)規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)方案規(guī)劃方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性鼓勵普通房建設(shè)商品用房符合政策公安縣公安縣舊城改造規(guī)劃城市總體規(guī)劃的符合性節(jié)能小型住居區(qū)小型住宅區(qū)高度契合公安縣公安縣發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策方面房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中小套型、中低價位普通商品房51套普通商品房符合宏觀政策要求國發(fā)辦【2006】37號文及公安縣實施細則產(chǎn)業(yè)準入標準可一次性開發(fā)

15、本項目開發(fā)規(guī)模8135平方米符合標準湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法產(chǎn)業(yè)政策不是淘汰類產(chǎn)業(yè)；鼓勵類(節(jié)地、節(jié)能建筑)合規(guī)發(fā)改委令第40號行業(yè)準入方面資本金準入標準資本金不低于20%項目資本金100%優(yōu)于標準項目申報單位提供的資金證明房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定級及暫定級以上四級符合要求資質(zhì)證書拆遷補償和安置拆遷補償標準縣城城區(qū)征地拆遷工作實施方案國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同符合政策要求鄂政辦【2004】173號移民安置方案落實還建地塊、儲備用地、控制用地等工作該地塊已落實拆遷安置補償工作符合政策要求鄂政辦【2004】173號資源利用節(jié)能新建建筑節(jié)能50%以上本項目節(jié)能60%優(yōu)于標準節(jié)能評估報告節(jié)水綜合節(jié)水

16、率20%直接節(jié)水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標要求優(yōu)于標準節(jié)能評估報告節(jié)地節(jié)地率20%本項目節(jié)地率30%優(yōu)于標準十二五規(guī)劃綱要節(jié)材綜合節(jié)材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構(gòu))筑物拆除時，材料的總回收率達40%優(yōu)于標準十二五規(guī)劃綱要建筑安全抗震抗震設(shè)防烈度6度本項目按6度標準設(shè)防符合標準高層建筑設(shè)計規(guī)范防雷住宅小區(qū)二類等級設(shè)防雷系統(tǒng)按二類等級設(shè)防達標高層建筑設(shè)計規(guī)范消防耐火等級：地上和地下二級地上一級達標高層消規(guī)環(huán)景影響廢氣大氣污染物綜合排放標準(GB16360.62-1996)表2二級標準限

17、值CO、NO2、HC含量極少達標排放環(huán)評批復(fù)廢水污水綜合排放標準(GB8978-1996)表4中三級標準COD、BOD5、SS全年總排放量4.84T達標排放環(huán)評批復(fù)噪聲GB12348-2008工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準“2類標準”60分貝以下達標排放環(huán)評批復(fù)固體廢物無害化處理零排放達標排放環(huán)評批復(fù)經(jīng)濟影響經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟內(nèi)部收益率10%本項目內(nèi)部收益率32.85%優(yōu)于標準經(jīng)濟評價(第三版)行業(yè)影響不能形成行業(yè)壟斷本項目市場占有率不到1%不會形成市場壟斷市場調(diào)查區(qū)域經(jīng)濟影響當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)帶動能力強符合市場調(diào)查社會影響對區(qū)域社會影響利大于弊本項目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，對社

18、會環(huán)境影響程度小影響小社會調(diào)查當?shù)厣鐓^(qū)可接受性接受度高接受程度高符合要求社會調(diào)查風(fēng)險防范措施有風(fēng)險防范措施四條社會風(fēng)險防范措施有措施且措施可操作性強社會調(diào)查二、建議1、做好征地拆遷補償工作：一要深入宣傳發(fā)動，讓廣大群眾理解支持拆遷；二要全面落實政策，做到公平公正公開；三要妥善處理矛盾，切實幫助群眾解決實際困難；四要依法依規(guī)操作，讓該地塊的拆遷成為法治公正的典范。2、建議政府相關(guān)部門對本項目予以審核通過。第二章 項目背景及必要性第一節(jié) 項目背景一、公安縣公安縣經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀簡介公安縣地處東經(jīng)1114811125，北緯29373019，位于湖北省中南部邊緣，長江南岸，東聯(lián)漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北

19、通陜豫，有“七省孔道”之稱，與洞庭湖平原一衣帶水，與荊州古城一橋相連南北最長為75公里，東西最寬51公里。國土面積2257.9平方公里，總?cè)丝?03萬，轄14鎮(zhèn)，2鄉(xiāng)，431個村委會，4137個村民小組。地處江漢平原，地勢平坦，湖泊棋布，河流縱橫，屬平原湖濱地區(qū)。地面高度一般為海拔36米左右，境內(nèi)主要為平原湖區(qū)，西南部分地方為平崗和丘崗地?；⒍珊幼员毕蚰洗┰饺?，把全縣分為虎東、虎西兩片。境內(nèi)山丘分布在縣境南部，海拔高度均在100米以下。 2012年，是公安發(fā)展史上具有特殊意義的一年。一年來，面對宏觀政策緊縮、經(jīng)濟增長下行壓力加大的復(fù)雜形勢，縣政府在市委、市政府和縣委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣

20、政協(xié)的監(jiān)督支持下，團結(jié)和帶領(lǐng)全縣廣大干部群眾，按照“穩(wěn)中求進、好中求快”的總要求，突出工業(yè)優(yōu)先，推進“三化”協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，大力改善民生，全縣經(jīng)濟快速發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，縣域綜合實力明顯增強。2012年，我縣被評為全省縣域經(jīng)濟進位先進縣，“三農(nóng)”工作躋身全省20強，斗湖堤鎮(zhèn)進入“全省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”行列。預(yù)計完成地區(qū)生產(chǎn)總值159.83億元，同比增長11.6，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值47.79億元、71.21億元和40.83億元，同比分別增長3.9、18.6和11，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為29.9：44.6：25.5。 （一） 工業(yè)經(jīng)濟克難奮進。積極應(yīng)對各種不利因素，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，全縣

21、工業(yè)經(jīng)濟逆勢增長。預(yù)計完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值205億元、增加值57億元、利稅總額11.2億元。新增規(guī)模企業(yè)25家，總數(shù)達到112家，其中5家產(chǎn)銷過10億元，凱樂科技及其黃山頭酒業(yè)稅收達到1.65億元。汽車零部件、塑料新材、化工建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)值202億元。爭取國家、省產(chǎn)業(yè)振興和中小企業(yè)發(fā)展資金6000多萬元，全縣技改投入達到57億元，同比增長142，凱樂科技、新生源、金安紡織、漢興科技、中糧糧油、新裕農(nóng)業(yè)等企業(yè)96個技改、擴規(guī)項目相繼竣工投產(chǎn)，國家高新技術(shù)企業(yè)達到5家，11個產(chǎn)品被認定為湖北名牌產(chǎn)品。招商引進項目58個，到賬資金45億元。全縣整體謀劃布局50平方公里的工業(yè)園

22、，今年開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入達到6.08億元。孱陵工業(yè)園新落戶企業(yè)8家，青吉工業(yè)園擴區(qū)至22.39平方公里，建成8平方公里，落戶企業(yè)30家。 （二） 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。持續(xù)推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，注重農(nóng)業(yè)科技和農(nóng)業(yè)機械推廣應(yīng)用，努力應(yīng)對多雨低溫等自然災(zāi)害和稻飛虱等重大病蟲害，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增產(chǎn)增收。預(yù)計完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值90億元，同比增長14。建成15個萬畝高產(chǎn)創(chuàng)建示范片，優(yōu)質(zhì)糧棉油板塊面積達到180萬畝。成功舉辦第四屆湖北公安葡萄交易會，葡萄產(chǎn)值達到6億元。生豬和家禽規(guī)模養(yǎng)殖比重分別達到68、81。水產(chǎn)養(yǎng)殖形成“18221”、網(wǎng)箱養(yǎng)鱔、魚鱉混養(yǎng)、鱖魚和團頭魴專養(yǎng)、小龍蝦野生寄養(yǎng)五大特色板塊。全縣土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶達到2.

23、8萬戶，流轉(zhuǎn)土地18萬畝。農(nóng)民專業(yè)合作社達到323個，入社農(nóng)戶2.5萬戶，帶動周邊農(nóng)戶10萬余戶，永和、雙盈水產(chǎn)專業(yè)合作社分別被評為全省“二十強”和先進農(nóng)民專業(yè)合作社。省市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到38家，農(nóng)產(chǎn)品初加工轉(zhuǎn)化率達到65以上，深加工比例達到40以上。 （三） 商貿(mào)服務(wù)持續(xù)活躍。嚴格落實各項補貼政策，加強商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，拓展群眾消費需求，各類市場繁榮活躍。預(yù)計實現(xiàn)社會消費品零售總額86.6億元，同比增長18.5。恒盛汽配城、長江醫(yī)藥物流園、明珠建材生活物流廣場、富妮來服裝城、楚豐農(nóng)產(chǎn)品大市場三期、民主巷市場改造等市場建設(shè)項目進展順利，荊江分洪北閘風(fēng)景區(qū)納入國家“十二五”紅色旅游項目庫，休

24、閑“農(nóng)家樂”總數(shù)達到528家，服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新突破。加強對外貿(mào)企業(yè)的服務(wù)，新增4家外貿(mào)企業(yè)，增加針織服裝、PVC裝飾板材、電子產(chǎn)品3類出口產(chǎn)品，預(yù)計完成外貿(mào)出口7021萬美元。 （四） 城鄉(xiāng)建管力度加大。進一步完善縣城規(guī)劃體系，加快推進城南新區(qū)開發(fā)及“城中村”改造，縣城建成區(qū)面積達到19平方公里；投資3200萬元，完成城區(qū)馬嘶橋路、孱陵大道延伸段建設(shè)和荊江大道路面維修等市政工程；開展土地非法交易和違法建設(shè)綜合整治，落實網(wǎng)格化管理，基本做到新的違建零發(fā)生、舊的違建零發(fā)展；轉(zhuǎn)變城區(qū)垃圾處理方式，實行集中收集、轉(zhuǎn)運、異地焚燒發(fā)電，實現(xiàn)了垃圾處理無害化、減量化、資源化目標；城區(qū)污水處理廠二期、新生源公

25、司廢水深度處理項目投入運行，“四城同創(chuàng)”向更高層次推進，縣城環(huán)境明顯改觀。開展片區(qū)扶貧開發(fā)，統(tǒng)籌鄉(xiāng)村建設(shè)，15個農(nóng)民集中居住小區(qū)建設(shè)進展順利；扎實開展文明衛(wèi)生集鎮(zhèn)、村創(chuàng)建活動，閘口鎮(zhèn)、黃山頭鎮(zhèn)被評為省級衛(wèi)生城鎮(zhèn)。加強重點項目建設(shè)，爭取上級投資項目68個，到位資金5.05億元，完成全社會固定資產(chǎn)投資142.5億元，同比增長39.8，其中新增億元以上項目59個。荊岳鐵路正式動工，江南高速、東卷高速進展順利，迎賓大道、孱陵客運站相繼啟動，建設(shè)縣鄉(xiāng)公路50公里、通村公路109公里。第二輪“三萬”活動成效明顯，完成各類水利工程8862處，累計完成投資3.58億元，達到歷史最高水平。實施土地整理項目，建設(shè)

26、高標準農(nóng)田10.5萬畝；綠化造林5.1萬畝，全縣森林覆蓋率達到20.6。 （五） 財稅金融平穩(wěn)運行。堅持科學(xué)聚財與規(guī)范理財并舉，加強重點稅源管理，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，保證了重點項目和民生支出。全年財政總收入首次突破10億元，其中一般預(yù)算收入達到5.9億元。不斷擴充金融營業(yè)網(wǎng)點，基本實現(xiàn)農(nóng)村金融服務(wù)全覆蓋。加強金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)，連續(xù)九年被評為全省最佳金融信用縣，金融服務(wù)縣域經(jīng)濟力度不斷加大，預(yù)計全年累計投放各類貸款83億元。 （六） 社會民生不斷改善。牢記宗旨，關(guān)注民生，切實抓好“衣食住行、醫(yī)教保業(yè)”等工作，不斷提高人民群眾的生活水平和幸福指數(shù)。預(yù)計今年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15500元、農(nóng)民人均純收

27、入8990元，同比分別增長16、14.5。組織各類技能培訓(xùn)，以創(chuàng)業(yè)促就業(yè)，發(fā)放小額擔(dān)保貸款3085萬元，扶持創(chuàng)業(yè)640人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.1以內(nèi)。實行城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險全覆蓋，全面提高醫(yī)療、養(yǎng)老保險水平；加大弱勢群體社會救助工作，城鄉(xiāng)低保對象達到5.4萬人，榮獲“全省民政工作先進縣”稱號；積極推進政策性“三農(nóng)”保險，農(nóng)村風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制進一步完善；新建保障性住房990套，群眾受益面不斷擴大。加大教育發(fā)展投入，新一中建設(shè)、校安工程進展順利，教學(xué)環(huán)境和辦學(xué)水平全面提升，“兩基”工作受到國務(wù)院表彰，創(chuàng)造了高考連續(xù)17年全市第一、全省領(lǐng)先的優(yōu)異成績。醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革深入推進，城鄉(xiāng)藥品銷售實現(xiàn)“零

28、差價”。公共衛(wèi)生服務(wù)不斷加強，成功應(yīng)對“8.25”霍亂疫情，先后榮獲“全國衛(wèi)生應(yīng)急示范縣”和“全國農(nóng)村中醫(yī)藥先進縣”稱號，新人民醫(yī)院即將投入使用。實施血防綜合治理，人、畜感染率分別下降至0.93、0.2。全面啟動國家免費孕前優(yōu)生健康檢查項目，大力開展流動人口區(qū)域協(xié)作，被評為省級“陽光計生行動”示范單位和誠信計生合格縣。加強科技工作，湖北省缸套廠“負壓實型氣缸鑄造方法”獲第七屆國際發(fā)明展覽會金獎。“最美公安人”評選、第二屆“書香三袁故里”全民閱讀、群眾文藝調(diào)演、體育健身比賽等活動影響廣泛，文化、廣電、體育事業(yè)得到長足發(fā)展。圓滿完成社區(qū)居委會“兩委”換屆工作，實行社區(qū)網(wǎng)格化管理，啟動10個規(guī)范化社

29、區(qū)平臺建設(shè)，社會管理進一步創(chuàng)新。廣泛開展領(lǐng)導(dǎo)干部大接訪活動，各類信訪持續(xù)下降，群眾訴求渠道更加暢通。破獲一批大案要案，刑事發(fā)案、安全事故、群體性突發(fā)事件得到有效控制，群眾安全感不斷提升。“六五”普法經(jīng)驗得到中、省高度肯定。加大糾風(fēng)治亂力度，強化執(zhí)法與效能監(jiān)察，扎實開展“治庸問責(zé)”，取消調(diào)整行政審批事項20余項，一批損害群眾利益案件得到及時查處。辦理人大代表建議57件，政協(xié)提案87件，滿意率達95以上。 二、建設(shè)條件自然地理條件公安縣地處東經(jīng)1114811125，北緯29373019，位于湖北省中南部邊緣，長江南岸，東聯(lián)漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北通陜豫，有“七省孔道”之稱，與洞庭湖平原一衣帶水

30、，與荊州古城一橋相連南北最長為75公里，東西最寬51公里。國土面積2257.9平方公里，轄14鎮(zhèn)，2鄉(xiāng)，431個村委會，4137個村民小組。地處江漢平原，地勢平坦，湖泊棋布，河流縱橫，屬平原湖濱地區(qū)。地面高度一般為海拔36米左右，境內(nèi)主要為平原湖區(qū)，西南部分地方為平崗和丘崗地?；⒍珊幼员毕蚰洗┰饺?，把全縣分為虎東、虎西兩片。境內(nèi)山丘分布在縣境南部，海拔高度均在100米以下。自然資源公安的土地適宜性廣，種植條件好，生物生長量大，具有較強的生產(chǎn)能力。主要分布在西南紅土丘崗和南部的黃土平崗地帶、沿河的沖積平原和湖積平原上。根據(jù)全國第二次土壤普查結(jié)果，全縣共有4個土類，7個亞類，12個土屬，99個土

31、種。從河床到崗地，土壤質(zhì)地從砂質(zhì)逐漸向粘質(zhì)過渡，土壤種類也相應(yīng)具有飛砂土、灰砂土、灰油砂土、灰正土、黃土。 河流水文公安縣集水面積199.391平方公里，過境長422.84公里，其中現(xiàn)有外江河流14條。長江全長6380公里，由太平口入境至藕池口出境入石首市，過境長85.62公里，水域面積87.69公里。氣候特征公安的氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明。具有霜期短、日照長、雨量充沛特點。春季冷暖多變，溫度上升快，雨量遞增；夏季炎熱潮濕，雨量不均；秋季日暖夜涼，雨量銳減；冬季寒冷干燥，低溫少雨。熱量豐富，無霜期長，低溫凍害頻次較少，適宜糧、棉、油、林、特等多種作物生長，有發(fā)展亞熱帶果木、特產(chǎn)等多種經(jīng)濟

32、的水資源。通常以平均氣溫穩(wěn)定通過10為春季的開始日，大于22為夏季的開始日，小于10為冬季的開始日，在10-22間為春、秋季節(jié)?；A(chǔ)設(shè)施公安交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯,素有“湘鄂門戶”之稱。207國道和荊東高速公路（湖北襄陽湖南常德）貫穿全境，長江“黃金水道”伴境而過，離荊州城區(qū)30公里，離宜昌三峽機場70公里，離武漢天河機場250公里?？h境內(nèi)公路總里程1938公里，已形成以207國道、荊東高速公路為骨架，以公（安）石（首）線、公（安）安（鄉(xiāng)）線、公（安）松（滋）線3條二級公路為主干，以8條縣級公路為脈絡(luò)的公路網(wǎng)絡(luò)。縣內(nèi)有220千伏輸變電站1座、110千伏輸變電站4座，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)電力同網(wǎng)同價。全縣

33、程控電話8.7萬門，固定電話普及率達到8.3%，移動通訊電話用戶10萬戶。縣城日供水能力10萬噸。星級賓館服務(wù)周到，文化娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性(一)滿足人民群眾基本住房消費的需要為了滿足廣大人民群眾擁有最基本的住居權(quán)，政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商向社會大量提供中、小套型；中低價位的普通商品住宅。本項目建成后可向市場提供18套中小套型的商品住宅，可部分緩解公安縣居民購房難的問題，滿足公安縣當?shù)鼐用窕咀》肯M的需求。(二)是加快城市建設(shè)的需要房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有

34、利于全面實現(xiàn)建設(shè)小康社會的目標。 公安縣委縣政府根據(jù)公安縣總體規(guī)劃布局，按照“產(chǎn)業(yè)集聚、資源集約、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、環(huán)境優(yōu)越”的發(fā)展思路，以“科學(xué)發(fā)展、價值創(chuàng)造、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為核心，堅持“我規(guī)劃、你投資、同受益、共發(fā)展”的方針，為實現(xiàn)該區(qū)域“城市綜合實力爭先進位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能提檔升級、城市建設(shè)脫胎換骨、城市居民生活水平和質(zhì)量改善提升”的新要求，必須加快城市房地產(chǎn)開發(fā)，來滿足公安縣城區(qū)居民的住房、生活基本需求，同時也提高城市品位。 一是加快推進城鎮(zhèn)化。立足長遠發(fā)展，制定和實施推進新型城鎮(zhèn)化的目標和措施。完成縣城城市總規(guī)修編，抓緊調(diào)整和完善城區(qū)五大片區(qū)控制性詳規(guī)，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)編制進程，實現(xiàn)縣

35、鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋。嚴格規(guī)劃管控，以規(guī)劃引領(lǐng)城鎮(zhèn)化發(fā)展。加強土地等城市資本營運，多方籌集城鎮(zhèn)建設(shè)資金。繼續(xù)抓好縣城迎賓大道、環(huán)城路道路續(xù)建工程，完成原種場3#路、彩云路、長廣路、占橋四巷路、平安路、城區(qū)及周邊生活垃圾壓縮站建設(shè)，改造百瓦渠和楊麻渠城區(qū)段面，修整楊公堤滑坡和長江路部分路段人行道，加強城區(qū)瀝青路面養(yǎng)護；啟動城區(qū)公園建設(shè)，完成城南路、馬嘶橋路綠化和街頭游園建設(shè)等園林工程，穩(wěn)妥推進舊城區(qū)改造。以文明創(chuàng)建為重點，繼續(xù)推進“四城同創(chuàng)”，全力爭取通過省級文明縣城驗收。加強城鎮(zhèn)信息化、智能化建設(shè)，繼續(xù)抓好城市網(wǎng)格化管理，建立和完善城市管理長效機制，提升管理水平，打造文明整潔、優(yōu)美舒適的縣城環(huán)境。堅持

36、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)、社會管理等一體化進程，積極培育發(fā)展各具特色的中心鎮(zhèn)和特色鎮(zhèn)，重點加快楊家廠、南平、藕池、埠河、章莊鋪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)，增強集鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程。 二是狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。進一步拓寬融資渠道，加大爭取力度，加快交通建設(shè)，對境內(nèi)國道、省道、縣鄉(xiāng)道路分段進行改造升級，為高速公路、鐵路建設(shè)營造寬松施工環(huán)境，力爭23年內(nèi)，形成公路、鐵路、港航設(shè)施比較完備、路網(wǎng)布局合理的縣域“大交通”格局。2013年，完成斗湖堤至荊東高速連接線夾竹園段續(xù)建、黃金口至沙道觀二級公路改建、五群路和五楊線縣鄉(xiāng)道改建工程；加快實施和推進江南高速、東卷高速、

37、荊松一級公路、北閘紅色旅游二級公路、公安長江大橋建設(shè)；建設(shè)通村公路100公里，提升交通運輸服務(wù)保障能力。把握國家加快水利改革發(fā)展的政策機遇，以荊南四河綜合整治為重點，全面抓好孟溪垸泵站更新改造、農(nóng)田排灌設(shè)施完善、內(nèi)外重點閘站檢修等重大工程建設(shè)，不斷改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件。堅持防汛抗旱兩手抓，抗災(zāi)減災(zāi)不放松，確保農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收。積極爭取北煤南運路口電站項目，抓好荊州南、油江、馬市、玉湖、告口等變電站建設(shè)，提高電力保障水平。 三是持續(xù)改善生態(tài)環(huán)境。加強對城鄉(xiāng)群眾的宣傳教育，倡導(dǎo)文明節(jié)約、綠色低碳的生活方式和消費模式。狠抓企業(yè)節(jié)能、降耗、減排，注重建筑節(jié)能和公共機構(gòu)節(jié)能，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，完成總量控制指標。

38、加強環(huán)境監(jiān)察和保護，抓好農(nóng)業(yè)面源污染防治和水環(huán)境治理，禁止秸桿焚燒，切實保護生態(tài)環(huán)境。深入開展第三輪“三萬”活動，抓好村莊環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，在全縣每個村新建1020個垃圾池，每個非城郊村建設(shè)1個達標處理垃圾場，全面改善農(nóng)村人居環(huán)境。以埠河、孟溪大垸、花基臺“三片”和207國道、沙漁線、公石線“三線”為重點，抓好新農(nóng)村建設(shè)。持續(xù)推進血防綜合治理、造林綠化等工作，人畜血吸蟲病感染率達到傳播控制標準，爭創(chuàng)全國綠化先進縣。加強農(nóng)村村莊規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的管控，嚴格土地執(zhí)法，切實保護耕地，爭創(chuàng)全國節(jié)約集約利用土地模范縣。但公安縣區(qū)明顯的表現(xiàn)為第二產(chǎn)業(yè)比重過大，第三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展不足的弊端，市委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)

39、審時度勢，明確提出要加快房地產(chǎn)、物流、金融、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系建設(shè)，尤其提出改善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及危舊房改造的不足，將該區(qū)域建設(shè)成景色秀美的創(chuàng)業(yè)、商貿(mào)、居家、旅游、休閑的理想之地，實現(xiàn)當?shù)匾?、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。因此，虎渡南苑大廈項目的建設(shè)，不僅是公安縣住房建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分，同時也是公安縣人民生活的迫切需要，項目的開發(fā)建設(shè)很有必要。第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃一、符合公安縣城市建設(shè)規(guī)劃公安縣土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）圍繞公安縣建設(shè)縣域中心城市的目標，擇優(yōu)培育重點中心城鎮(zhèn)，分層帶動各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化進程和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加強縣域橫向經(jīng)濟聯(lián)系

40、。規(guī)劃期間，公安縣城鎮(zhèn)體系形成一、二、三級城鎮(zhèn)等級、 “兩心兩軸三口”的空間格局。中心城區(qū)的總體發(fā)展方向為“沿江延伸、向東為主、適度南拓”，總體分為五個片區(qū)：斗湖堤老城片區(qū)、孱陵片區(qū)、楊家廠片區(qū)、斗南片區(qū)與楊南片區(qū)。應(yīng)加強中心城區(qū)各個片區(qū)之間的聯(lián)系，使五個片區(qū)構(gòu)成有機的整體，形成合理的城鎮(zhèn)發(fā)展形態(tài)，最大限度發(fā)揮整體功能與集合優(yōu)勢。“兩心”，指中心城區(qū)和縣域經(jīng)濟副中心，其中，中心城區(qū)是由斗湖堤鎮(zhèn)和楊家廠鎮(zhèn)共同組成的縣域經(jīng)濟、文化中心，副中心指南平鎮(zhèn)，是縣域經(jīng)濟發(fā)展的次中心?！皟奢S”指兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線，由于襄東高速公路的出口與207國道重合，城鎮(zhèn)體系的培育和發(fā)展沿縣域兩條交通動脈207國道、公石公

41、路進行?！叭凇敝覆汉渔?zhèn)、藕池鎮(zhèn)、章莊鋪鎮(zhèn)三個口子鎮(zhèn)，三鎮(zhèn)是兩條發(fā)展軸線的出口，也是區(qū)域發(fā)展條件比較好的城鎮(zhèn)，規(guī)劃作為重點城鎮(zhèn)發(fā)展。二、公安縣經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析公安縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要及公安縣住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要均對公安縣的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學(xué)規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。一是管好土地一級市場。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地

42、資源配置。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設(shè)。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強居民的實際購買能力。本項目正是緊緊圍繞公安縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要和公安縣住房建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)精神，建立健全公安縣住房建設(shè)體系，擴大公安縣新建商品住房建設(shè)的供給總量，有針對性開發(fā)適合公安縣人們生活習(xí)慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設(shè)，將

43、產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進公安縣國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目經(jīng)過嚴格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接協(xié)調(diào)。本項目為公安縣公安縣政府規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)商品房項目，符合當?shù)卣?guī)劃要求。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價 2013年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調(diào)控政策的差異化。10-11月，一線城市和部分房價漲幅較快的二線城市在面臨無法完成年初房價控制目標的情況下進一步收緊調(diào)控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在

44、資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導(dǎo)著各地調(diào)控機制的穩(wěn)步建立。展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長期來看，不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，明年乃至中長

45、期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。 1.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，根據(jù)“動態(tài)模型”，2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測結(jié)果如下：圖：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標預(yù)測結(jié)果數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測 2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點：在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%；商品房銷售均價為6705-6746元/平方米，同比

46、上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價同比增速均較2013年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8-10.0萬億元，同比增長15.0%-17.5%；房屋新開工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長6.0%-8.0%，低于2013年全年。 2.需求：銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩 2014年新增貸款和社會融資額繼續(xù)增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢，商品房銷售增速趨緩。信貸政策對商品房需求影響顯著，商品房銷售額的變化通常滯后于社會融資額變化1-2個季度，如社會融資額同比增速在2009年一季度達到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當年三季度達到峰值。2013年，社會融

47、資額增速持續(xù)下行，從一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也將保持在14%左右。同時，人民幣貸款和M2同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為2.8萬億元、2.3萬億元和2.2萬億元，預(yù)計四季度新增貸款約為1.6萬億元，全年新增貸款8.9萬億。M2同比增速自一季度高點連續(xù)下降，預(yù)計四季度仍將在歷史較低水平。展望2014年，貨幣政策將保持穩(wěn)健，盡管新增貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。此外，預(yù)計2013年全年全國商品房銷售面積將接近13億平米，規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，增速也處于2010年來的高點，在高基數(shù)下2014年銷售面積增速放緩是大概

48、率事件。 圖：2008年至今全國商品房銷售面積走勢（半年度）數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測從全年走勢來看，2014年全國銷售面積同比增速前高后低。預(yù)計明年上半年經(jīng)濟環(huán)境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。綜合前述模型結(jié)果，預(yù)計2014年上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季節(jié)性規(guī)律導(dǎo)致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下降5.7%外，其余年份重點城市下半年

49、的成交量均高于上半年，2012年表現(xiàn)尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計上半年各城市成交量在經(jīng)濟穩(wěn)定、供應(yīng)加大的背景下繼續(xù)好于今年同期，下半年季節(jié)性規(guī)律推動成交量環(huán)比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數(shù)較高，2014年下半年可能出現(xiàn)部分月份同比下降的情況。3.分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯展望2014年乃至更長時期，不同城市量價走勢和政策導(dǎo)向的分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼

50、可能；多數(shù)二線城市供需均衡，價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。表：不同城市分化對比一線城市二線城市三線城市城市分化供求分化供不應(yīng)求壓力持續(xù)多數(shù)城市供需均衡，少數(shù)熱點城市供不應(yīng)求大多數(shù)城市供應(yīng)充足，部分城市存在供應(yīng)過剩風(fēng)險價格分化房價上漲壓力突出價格平穩(wěn)，熱點城市價格壓力較大價格平穩(wěn) 部分供應(yīng)過剩城市存在價格下行風(fēng)險 核心城市的周邊城市價格較為穩(wěn)健政策分化存在加碼可能熱點城市存加碼可能部分城市或?qū)⑺山壵叽?/p>

51、激需求大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)企業(yè)分化領(lǐng)先優(yōu)勢擴大不進則退邊緣化資料來源：中國指數(shù)研究院整理分析供求分化：一線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，部分二三線城市供應(yīng)過剩風(fēng)險凸現(xiàn)短期來看，需求旺盛以及供應(yīng)不足導(dǎo)致一線城市去化速度加快，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個月；典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個月左右；典型的三線城市可售面積已升至歷史高點，平均出清周期高達37個月，去庫存壓力突出。中長期來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院測算，一線城市現(xiàn)有土地存量僅需要2年左右消化，二三線城市土地消化時間分別為10年和12年；此外，所有在建及待建項目竣工后

52、，未來3-5年三類城市的人均住宅面積將達到36平米、45平米、50平米?？傮w來看，一線城市短期和中長期供不應(yīng)求矛盾均較為突出，但今年以來新開工面積增長或?qū)⒙晕⒕徑夤?yīng)不足壓力；部分二三線城市潛在供應(yīng)明顯超出當?shù)厝丝?、?jīng)濟和市場規(guī)模的承載能力，供應(yīng)過剩風(fēng)險凸顯。價格分化：地價和供求矛盾加大一線城市房價上漲壓力，部分三線城市價格存在下跌風(fēng)險展望未來，不同城市價格分化將進一步加?。旱貎r快速上漲、供不應(yīng)求矛盾嚴峻仍將推動一線城市住宅價格上漲，而二線城市除杭州、南京等熱點城市外，多數(shù)城市土地市場運行較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限；而多數(shù)三四線城市由于供應(yīng)充足，地價漲幅最小，部分供應(yīng)過剩的三

53、線城市房價存在下跌可能。 二、公安縣房地產(chǎn)市場運行情況1、公安縣房地產(chǎn)2013年伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深入，公安縣普通商品房(含二手房)成交量呈下降態(tài)勢。從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律在起主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復(fù)。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務(wù)院已有明確的指示，國務(wù)院有關(guān)部門已經(jīng)出臺或正在考慮相應(yīng)的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。2、本項目定位本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目建成小

54、型節(jié)能生態(tài)商住社區(qū)，目標客戶主要為公安縣居民，項目產(chǎn)品主要為普通商品住宅51套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，其平均面積為159.51平方米左右。三、項目資本金政策及評價2008年12月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見(國辦發(fā)2008131號)提出13條意見促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，2009年5月國務(wù)院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%，本項目投資資金由開發(fā)商自籌1099.89萬元，項目資本金為100%，比例遠高20%最低要求，符合項目資本金政策要求。四、產(chǎn)業(yè)政策及評價本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年

55、本)規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，因此，本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。五、行業(yè)準入標準及評價城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定以及湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應(yīng)的規(guī)定。項目申報單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級資質(zhì)，本項目開發(fā)的總建筑面積8135平方米，符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入標準要求。第四章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、概述湖北省公安縣按國家要求建設(shè)為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”兩型社會地區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經(jīng)濟建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會的核心是節(jié)約資源，即在生產(chǎn)、流通、消費等各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，通過采取技術(shù)和管理等綜合措施

56、，厲行節(jié)約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、資源開發(fā)利用方案本項目建設(shè)的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應(yīng)極為方便。鋼材、商品砼等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運輸方式運至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便。項目建設(shè)用的燃料和動力供應(yīng)主要為汽油、柴油和水電等，其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購，水電、通信等市政配套設(shè)施項目現(xiàn)場比較完善?？删偷亟鉀Q；土石方供應(yīng)要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，

57、主要資源利用數(shù)量預(yù)測如下：1、土地資源：規(guī)劃征地面積為1566.18平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項目建設(shè)單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權(quán)。2、水資源：本項目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網(wǎng)自來水，預(yù)計正常年耗水量0.89萬立方米。3、電力資源：本項目電力全部由公安縣公安縣供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，正常年用電量為19.17萬度電，公安縣供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構(gòu)成重要影響。4、煤氣資源：本項目居民日常生活所需煤氣資源，天燃氣每年消耗1.16萬立方米。5、建筑原材料：本項目全部建成后預(yù)計需消耗鋼材439.28噸；商品混凝土2928.6立方

58、米。三、資源節(jié)約要求及措施(一)要求：根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“十二五”規(guī)劃綱要，在建設(shè)中應(yīng)重點貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材”八字方針，加強工程項目生態(tài)環(huán)境建設(shè)，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一?？傮w目標：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。具體目標：到2010年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應(yīng)完成改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上力爭減少20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高20%以上；

59、新建筑對不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能65%的目標；絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長幅度要在2010年的目標基礎(chǔ)上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。(二)具體措施1、能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應(yīng)達到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時要避免能源使用的浪費。2、水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達到100%；污水處理率應(yīng)達到100%，達標排放率必須達到

60、100%。3、大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風(fēng)，設(shè)置有通風(fēng)換氣設(shè)施；禁止使用對臭氧層產(chǎn)生破環(huán)作用的氟利昂類產(chǎn)品。4、聲環(huán)境系統(tǒng)：公用設(shè)備應(yīng)采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或種植樹木等)，減少外部噪聲對小區(qū)內(nèi)聲環(huán)境的影響。5、光環(huán)境系統(tǒng)：采光應(yīng)盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠、近、虛、實等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地?zé)?、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。6、熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應(yīng)應(yīng)盡量利用太陽能、地?zé)崮艿染G色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)。7、綠化系統(tǒng)：加強道路綠化，設(shè)置綠化帶，充分利用綠地以外