徐州市某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 51徐州市“*”住宅小區(qū)國 家 康 居 示 范 工 程住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報(bào)告二四年二月十六日國家康居示范工程住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報(bào)告工程名稱 申報(bào)單位 編制單位 存檔編號 2004002 二OO四年二月十六日目 錄第一章 工程概況4一、 項(xiàng)目建設(shè)背景及概況二、 建設(shè)場址選擇三、對環(huán)境的影響及其評價第二章 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的必要11一、建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)二、推廣應(yīng)用技術(shù)與國內(nèi)外同類技術(shù)的比較第三章 市場預(yù)測15一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測二、銷售對象定位及住宅性能等級第四章 建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃20一、控制性規(guī)劃要點(diǎn)二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件第五章

2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃29一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第六章 技術(shù)方案30一、專項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)、關(guān)鍵技術(shù)的突破和預(yù)期成果水平二、新型住宅部品的應(yīng)用和開發(fā)三、國際合作與技術(shù)交流前景第七章 產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的社會和經(jīng)濟(jì)效益39一、對工程投資及市場銷售的影響二、對提高住宅建設(shè)水平的示范、帶動作用三、對地方、全國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)作用四、對勞動生產(chǎn)率的提高預(yù)測五、先進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測第八章 工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)44一、總投資估算二、資金籌措及計(jì)劃三、經(jīng)營成本和收入四、利潤及利潤率、收益率第九章 建設(shè)項(xiàng)目綜合評價48一、對產(chǎn)業(yè)技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評價 工 程 概 況一、項(xiàng)目建設(shè)的背景及概況（一） 項(xiàng)目背景徐州市地處江蘇

3、省北部,是中國著名的歷史悠久的文化古城。徐州市是江蘇的北大門，也是兵家必爭之地的軍事要塞。徐州是我國鐵路隴海線和津浦線的交匯點(diǎn)，南北方向的京滬高速公路穿過徐州，即將通車的徐寧高速公路約3個小時就可以到達(dá)南京，徐州市是江蘇以及全國的交通樞紐。徐州屬亞熱帶季風(fēng)氣候,四季分明,氣候宜人;具有豐富的旅游資源,古老的文化，悠久的歷史,人文景觀和古跡眾多。徐州地理位置優(yōu)越，交通便捷，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，具有良好的投資環(huán)境。近年來徐州市立足自身優(yōu)越的區(qū)位條件，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)上取得了卓著的成效。從徐州“九五”計(jì)劃以來的發(fā)展現(xiàn)狀看：經(jīng)過五年的努力奮斗，徐州市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制已初步形成，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展已步入工

4、業(yè)化中期發(fā)展階段，正在邁向初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要發(fā)展階段。全市開放型經(jīng)濟(jì)構(gòu)架已形成，并逐步進(jìn)入收益期，有35個國家和地區(qū)的外商來徐州獨(dú)資或合資投資項(xiàng)目，2001年實(shí)際利用外資項(xiàng)目達(dá)2.184億美元，全市累計(jì)創(chuàng)辦三資企業(yè)2897家,累計(jì)實(shí)際利用外資近20億美元;國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)715.7099億元;人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)0.796萬元,財(cái)政收入52.5924億元。 城市建設(shè)上了一個新的臺階，“九五”期間，總投資60多億元用于建設(shè)徐州市現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施體系，城鎮(zhèn)道路、公園、廣場、綠地、排污、供水、燃?xì)獾仁姓こ探ㄔO(shè)力度加大，一批標(biāo)志性工程相繼建成，城市品位不斷提升，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。城市建成區(qū)面積達(dá)到10

5、38平方公里，城市化水平達(dá)到43%，已具有中等城市規(guī)模。同時，徐州市現(xiàn)代化多層次的對外交通大格局也正在形成之中，他是江蘇省聯(lián)系華北、東北、大西北的門戶，徐州已成為區(qū)域性的現(xiàn)代化的交通樞紐城市。根據(jù)徐州市近期建設(shè)規(guī)劃，徐州市的城市性質(zhì)為：工業(yè)、機(jī)械、化工、輕紡、汽車、交通、旅游等華北綜合性中心城市。人口規(guī)模：市區(qū)160萬人；用地規(guī)模：1038平方公里。在徐州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃中，要把徐州市構(gòu)筑成一個大城市的框架，總體目標(biāo)是:努力把徐州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活寬裕、法制健全、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的向基本現(xiàn)代化邁進(jìn)的新興中心城市。為了積極引導(dǎo)徐州市居民的消費(fèi)，落實(shí)國務(wù)院關(guān)于把住宅建設(shè)

6、培育為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的戰(zhàn)略決策，響應(yīng)建設(shè)部提出的在全國實(shí)施康居示范工程的號召，有必要對傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行更新改造，促進(jìn)住宅產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以拉動徐州市國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。按照江蘇省省委、省政府提出的“到2005年，富民強(qiáng)省取得階段性成果，人民過上寬裕的小康生活”的總體要求，為推動徐州市住宅建設(shè)整體質(zhì)量的提高，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，根據(jù)國家康居示范工程實(shí)施大綱、國家康居示范工程管理辦法及江蘇省創(chuàng)建“康居示范工程”實(shí)施意見的文件精神，結(jié)合徐州市的實(shí)際情況，決定在徐州市創(chuàng)建第一個“地方型的示范工程小區(qū)”。通過開展創(chuàng)建“康居工程示范小區(qū)”，以住宅小區(qū)為載體，以科技為先導(dǎo)，以

7、住宅產(chǎn)業(yè)化基地為技術(shù)支撐，能夠促進(jìn)徐州市的房地產(chǎn)開發(fā)和推廣應(yīng)用住宅建設(shè)的新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備，推動徐州市住宅建設(shè)整體水平的提高。為適應(yīng)徐州市建設(shè)發(fā)展的要求，結(jié)合徐州歷史文化及舊城風(fēng)貌，通過精心組織、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作、規(guī)范管理，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，同時貫徹國家建設(shè)部在住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)中提出的“新材料、新工藝、新設(shè)備”的產(chǎn)業(yè)政策，力爭將該小區(qū)建成一個配套設(shè)施齊全、環(huán)境舒適、寧靜優(yōu)雅的高檔精品住宅小區(qū)，并達(dá)到國家康居示范工程的標(biāo)準(zhǔn)要求。徐州市政府及規(guī)劃管理部門要求該小區(qū)在規(guī)劃布局和建筑形式上應(yīng)與城市發(fā)展的總體規(guī)劃相適應(yīng)，與城市的綠化、美化相協(xié)調(diào)，形成獨(dú)特的風(fēng)格、鮮明的個性。建

8、設(shè)水平要符合國家2A級商品住宅性能評定指標(biāo)體系的要求，達(dá)到國家康居工程的標(biāo)準(zhǔn)，奉獻(xiàn)給徐州市民一個高檔、精品小區(qū)。（二） 開發(fā)建設(shè)單位背景徐州*房產(chǎn)開發(fā)有限公司是江蘇省二級的房地產(chǎn)開發(fā)公司，本次徐州*開發(fā)項(xiàng)目，為提高住宅的內(nèi)在素質(zhì)，向徐州市民提供一個環(huán)境幽雅，居住舒適的名牌小區(qū)，徐州*房產(chǎn)開發(fā)有限公司研究決定以國家康居示范工程的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)徐州*，以推廣“四新科技”，增加住宅建設(shè)的科技含量，帶動當(dāng)?shù)亟ú募捌渌嚓P(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)徐州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（三） 項(xiàng)目概況1項(xiàng)目名稱及地址（1）項(xiàng)目名稱（2）項(xiàng)目地址： 2項(xiàng)目建設(shè)單位：法人代表： 3開發(fā)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容徐州*開發(fā)項(xiàng)目總占地面積

9、24.09公頃，總建筑面積529890平方米，可入住3610戶，居住人口近12635人，其中住宅建筑面積495600平方米 （包括多層住宅61230平方米, 占13%; 小高層、高層住宅431120平方米,占87%），公建面積34290平方米。按照徐州市城市規(guī)劃的要求和宗地地形的特點(diǎn)，空間形態(tài)主體分為東西兩大區(qū)域，中間用一條低層建筑（商業(yè)用房）和商業(yè)步行街進(jìn)行分隔。用地北側(cè)*路和商業(yè)步行街與徐州城內(nèi)相連，商業(yè)用房面積為2450平方米。 總投資額11.972億人民幣。本期擬申請康居工程部分為西半側(cè)，占地12.18公頃， 總建筑面積320474平方米，可入住居民2180戶，居住人口6000人，其中

10、住宅建筑面積249660平方米，公建面積19114平方米，總投資額6.1億元人民幣。（四） 項(xiàng)目合作的有關(guān)單位1項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位： 2項(xiàng)目施工單位： 待招投標(biāo)確定3項(xiàng)目監(jiān)理單位： 待招投標(biāo)確定4項(xiàng)目物業(yè)管理單位：待招投標(biāo)確定二、建設(shè)場址選擇（一） 項(xiàng)目所在地的具體位置及周邊環(huán)境徐州市*用地位于徐州市的*湖風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)。宗地東至*南路延長線；南至*大堤；西至*療養(yǎng)院；北至*路。現(xiàn)狀為居民及工業(yè)混合用地，總用地面積為24.09公頃。宗地南側(cè)為*護(hù)坡大堤綠化帶；北側(cè)為*路，路寬40米，是徐州市城市交通的主干道；東側(cè)為*公園綠化地；西側(cè)為*療養(yǎng)院。宗地東西方向約長900多米，向南面向碧波蕩漾的*；向西遠(yuǎn)望

11、是綠蔭蔥蔥的*；向東遠(yuǎn)眺是風(fēng)景秀麗的旅游勝地云龍山。宗地地勢平坦，與南側(cè)*大堤有5米高差，緩坡上林木茂盛，可以說，整個小區(qū)處在湖光山色、綠樹叢林的環(huán)抱之中，真是一塊居住的“風(fēng)水寶地”。徐州*位于徐州市南部城區(qū)范圍內(nèi)，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全：供水、供電、供氣和污水、雨水市政管網(wǎng)干線均可引入。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通十分方便。（詳見小區(qū)區(qū)位圖）（二） 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 本地區(qū)屬北溫帶氣候，氣候條件良好，夏季多東南風(fēng)，冬季多東北風(fēng)，年平均氣溫12.8C，極端最高氣溫38.7C，雨量充沛。地塊地震烈度為七度，土壤為黃土擾亞粘土，地基強(qiáng)度為1520噸/m2，土質(zhì)情況良好，地勢平坦，適宜建設(shè)康居示范小區(qū)。按

12、徐州市地塊分類，本地塊屬于二類地段，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。綜上所述，項(xiàng)目的選址符合徐州市的總體規(guī)劃、國家康居示范工程項(xiàng)目建設(shè)的要求，對于徐州市住宅開發(fā)建設(shè)具有積極的意義。三、對環(huán)境的影響及其評價（一） 環(huán)境評價居住區(qū)內(nèi)的景觀水體水質(zhì)，地塊內(nèi)河道水質(zhì)達(dá)到GB3838-2002中的類和類。小區(qū)實(shí)行雨污分流的排水體系，生活廢污水、汽車庫洗車沖洗廢水直接排入小區(qū)東側(cè)的城市排污干道，通往污水處理廠，排污條件很好，不會對該區(qū)域造成水質(zhì)污染。（二） 固態(tài)環(huán)境評價小區(qū)內(nèi)全面實(shí)行生活垃圾袋裝化，配置壓縮式垃圾中轉(zhuǎn)站，經(jīng)壓縮后，送往垃圾處理廠處理，生活垃圾處理率達(dá)100%。同時，小區(qū)實(shí)施全面環(huán)衛(wèi)措施，及時處理，無堆

13、放，對小區(qū)內(nèi)空氣、地下水、景觀都不會造成污染。（三） 噪聲污染評價小區(qū)內(nèi)部聲環(huán)境達(dá)到GB3096-93中的4類和2類標(biāo)準(zhǔn)要求。另外，住宅外墻采用新型墻體保溫隔熱材料進(jìn)行分隔，門窗進(jìn)行隔音處理，不會造成噪聲污染。（四） 大氣環(huán)境評價小區(qū)內(nèi)土壤完全采用綠化覆蓋，無裸露明土，可以對汽車尾氣、人流、車流揚(yáng)塵等起到凈化作用。住宅的室內(nèi)外空氣質(zhì)量達(dá)到GB3095-1996中的二級標(biāo)準(zhǔn)。（五） 景觀評價環(huán)境設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)營造綠意蔥蘢、步移景移的花園式園林意境，為使更多的住戶可以觀賞湖景的需要，東西兩個住宅區(qū)域的中心綠地空間敞開，景觀內(nèi)容豐富。中心綠地引入的水流和中部穿越的*大溝，結(jié)合商業(yè)步行街進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，形成了

14、具有活力的空間環(huán)境。整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)本著生態(tài)的原則，以綠為主，結(jié)合場地水系的利用，配以現(xiàn)代人文氣息的鋪地、座橋、燈飾、雕塑及小品等構(gòu)成精致生活空間的藝術(shù)配置，在自然神韻的映襯下，構(gòu)筑現(xiàn)代高品位生活社區(qū)的人居氛圍。第二章 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的必要性一、建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)（一） 建設(shè)的目的和意義徐州地處華北的交通樞紐，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢。市區(qū)總?cè)丝跒?05萬人。改革開放以來，徐州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。2001年GDP產(chǎn)值達(dá)715.7099億，2002年突破750億元。2001年城鎮(zhèn)職工平均工資達(dá)1.2837萬元，居民人均可支配收入7616元, 農(nóng)民人均純收入達(dá)3943元，城鄉(xiāng)居民儲蓄達(dá)

15、357.6909億元。城市居民人均儲蓄額1.355萬元。徐州市近幾年加大了城鄉(xiāng)建設(shè)力度，重點(diǎn)改造了幾片舊城區(qū)和城市內(nèi)道路,城市面貌得到了很大的改善，同時也加大了環(huán)境保護(hù)力度，全市的環(huán)境有了明顯的提高。將“徐州*”建成康居示范小區(qū)的必要性和可行性：1從徐州的地理位置來看，地處華北交通樞紐，交通十分方便，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)達(dá)，有必要建一個康居示范小區(qū)，一方面對徐州市房地產(chǎn)開發(fā)起到先進(jìn)示范作用，另一方面也將對周邊地區(qū)產(chǎn)生很大的影響。2從徐州的悠久文化歷史和豐富的旅游資源看，有必要創(chuàng)建一個示范小區(qū)，以進(jìn)一步改變徐州市的城市面貌。3從徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，GDP產(chǎn)值達(dá)七百多億元，完全有必要并且有實(shí)力建造一個示范小區(qū)

16、。4從徐州市人民素質(zhì)和人均經(jīng)濟(jì)收入看，徐州市人杰地靈。城鎮(zhèn)居民人均收入和人均儲蓄都高出全國平均水平近1.2倍。因此，從經(jīng)濟(jì)狀況及居民文化氛圍看有必要建造一個示范小區(qū)。5通過近幾年的建設(shè)，徐州市內(nèi)的舊城改造工作達(dá)到了高峰，住房問題基本得到了解決，但由于人民的生活水平在不斷提高，一部分市民已經(jīng)不滿足目前的住房條件，希望推出具有良好居住環(huán)境的現(xiàn)代化住房，因此在徐州市建一個康居示范小區(qū)，可以積極正確地引導(dǎo)徐州市居民對住房的消費(fèi)，促進(jìn)徐州市的住宅建設(shè)的發(fā)展和開發(fā)建設(shè)。6徐州*小區(qū)的建設(shè)，將加大徐州市住宅的有效供給，促進(jìn)徐州市住宅建設(shè)跨上一個新臺階，增加住宅科技含量，重視新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備的推

17、廣應(yīng)用，并為徐州市市民提供一個理想的生活居住環(huán)境，同時帶動徐州市的建材業(yè)、建筑業(yè)及其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)徐州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。7項(xiàng)目的建設(shè)對徐州市的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有重要意義。建材工業(yè)是徐州市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，擁有雄厚的生產(chǎn)實(shí)力和豐富的產(chǎn)品門類。因此，為更好地帶動徐州地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全面提高住宅質(zhì)量，建立徐州市地方型康居示范工程具有特別重要的意義。（二） 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標(biāo)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是一個復(fù)雜的動態(tài)系統(tǒng)工程，需要一系列循序漸進(jìn)的過程，從低級到高級，由局部到整體，逐步實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。新時期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是依靠科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步，降低住宅生產(chǎn)成本，提高住宅質(zhì)量，

18、擴(kuò)大工業(yè)化生產(chǎn)，滿足不同消費(fèi)層次的有效需求，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。徐州*在建設(shè)上積極推廣應(yīng)有先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化和裝配化，住宅的功能與環(huán)境達(dá)到文明居住水準(zhǔn)，在舒適性、安全性和耐火性方面達(dá)到國家商品住宅性能認(rèn)定的一類2A級標(biāo)準(zhǔn)，并符合康居示范工程的建設(shè)要求，整個建設(shè)過程實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)全過程的計(jì)算化、信息化、集成化，提高決策水平和科技含量，縮短施工周期，提高勞動生產(chǎn)率，在本地區(qū)起示范帶頭作用，推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。具體強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：1住宅性能等級。住宅性能定級為2A級，要求各項(xiàng)性能均達(dá)到較高水平，特別是住宅舒適美觀性能、安全性能、靈活分割性能

19、、節(jié)能保溫性能等方面均處于領(lǐng)先水平。 2推廣應(yīng)用新型建材，使用環(huán)保、節(jié)能、高強(qiáng)的新型建材，方便施工并節(jié)省造價。3采用成套技術(shù)。4采用先進(jìn)結(jié)構(gòu)體系 5實(shí)現(xiàn)智能化管理，推廣高科技產(chǎn)品。 總之，徐州*的建設(shè)將廣泛應(yīng)用建設(shè)部推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，在技術(shù)方案的選擇上，將本著慎重選項(xiàng)、精心設(shè)計(jì)、嚴(yán)格施工的原則，把目前國內(nèi)外能夠適用今后一個時期住宅建設(shè)發(fā)展的先進(jìn)、成熟、經(jīng)濟(jì)、適用的新技術(shù)、新產(chǎn)品的技術(shù)加以集成運(yùn)用，集中力量解決住宅建設(shè)中的關(guān)鍵技術(shù)問題，提高住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平和住宅建設(shè)的整體效益。二、推廣應(yīng)用技術(shù)與國內(nèi)外同類技術(shù)的比較徐州*在建設(shè)過程中將大量采用國家和建設(shè)部

20、推廣推薦的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。具體體系有：（一）、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系。小區(qū)的設(shè)計(jì)全面推行標(biāo)準(zhǔn)化思想，嘗試各類戶型的標(biāo)準(zhǔn)單元優(yōu)化設(shè)計(jì)，以及主要建筑部品的系列化、產(chǎn)業(yè)化，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立。（二）、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。增加內(nèi)部空間靈活性，使室內(nèi)無柱、少柱或無柱凸角，提高住宅的使用面積812%，便于家具布置。（三）、建筑施工成套技術(shù)。包括泵送混凝土技術(shù)及粗直鋼筋連接技術(shù)等，能夠減少勞動強(qiáng)度，提高施工效率。（四）、建筑節(jié)能、節(jié)水成套技術(shù)。大量采用中空彩色塑鋼窗、保溫隔熱防火分戶門，提高住宅的保溫隔熱、隔音防火的性能；采用節(jié)水陶瓷芯片龍頭、節(jié)水衛(wèi)生潔具、節(jié)能

21、聲光控延時燈，降低能耗。（五）、垃圾分類收運(yùn)及處理技術(shù)。小區(qū)采用不同顏色垃圾袋將垃圾分類收集，單元口集中收集，再經(jīng)過壓縮處理，防止二次污染，保障了小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。（六）、智能化管理成套技術(shù)。將先進(jìn)的電子科技運(yùn)用于小區(qū)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)智能化計(jì)量收費(fèi)、電子安全防范、家庭現(xiàn)代通訊等，提供快捷、安全、暢通的現(xiàn)代化生活，智能化標(biāo)準(zhǔn)處于國內(nèi)先進(jìn)水平。（七）、 汽車停放成套技術(shù)。大量采用架空平臺的設(shè)計(jì)手法，合理地組織靜態(tài)交通，減少了對綠地的侵占，小區(qū)地下停車位占總停車位的70 %。實(shí)現(xiàn)車庫現(xiàn)代化管理技術(shù)，自動化程度較高。（八）、住宅廚衛(wèi)裝修成套技術(shù)。通過成套定型設(shè)備與設(shè)施，專業(yè)設(shè)計(jì)施工，實(shí)現(xiàn)廚衛(wèi)產(chǎn)品的系列化生

22、產(chǎn)、配套化安裝的產(chǎn)業(yè)化要求。第 三 章 市 場 預(yù) 測一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測（一）徐州的經(jīng)濟(jì)狀況徐州市近幾年來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展?！熬盼濉逼陂g,徐州經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了令人矚目的新成就,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.56%。年均增長11.1%，財(cái)政收入占GDP的比重由“八五”期末的3.04%上升到5.1%。為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)新中心城市的目標(biāo)，2001年市政基礎(chǔ)設(shè)施投入近32億元，完成了多個公園及廣場的建設(shè)，提高了城市品位。環(huán)境保護(hù)日益受到重視。人民生活由“溫飽型”階段轉(zhuǎn)向“小康型”階段，“九五”期末,城鎮(zhèn)在崗職工人均工資達(dá)12837元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)16平方米, 高于國家城市平

23、均水平；農(nóng)民人均純收入達(dá)3943元，人均生活用房面積達(dá)37.7平方米,城市居民人均儲蓄額達(dá)1.355萬元，恩格爾系數(shù)已降至43%以下，提前實(shí)現(xiàn)了由溫飽向小康的歷史性跨越。 隨著舊城改造的基本完成，人們的居住環(huán)境得到了進(jìn)一步改善。居民消費(fèi)價格指數(shù)99.7%，商品零售價格指數(shù)99.6%，消費(fèi)能力較強(qiáng)。（二）徐州市的住宅需求預(yù)測1城市住宅現(xiàn)狀徐州市自1996年起全面實(shí)施住房制度改革，堅(jiān)持提高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)與出售公有住房并重，推進(jìn)住房制度向住房商品化、社會化目標(biāo)邁進(jìn)，取得了卓越的成效。現(xiàn)全市公有住房僅存11萬平方米左右，其中成套住房的比例已經(jīng)很小，標(biāo)志著徐州市住房商品化程度已接近較高水平。同時，從1

24、9962001年5年來，共投入8.1億元用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，解決無房戶和困難戶的住房問題。目前，徐州市的舊城改造工程基本完成，城鎮(zhèn)居民人均住房達(dá)16平方米。雖然徐州市居民居住條件已經(jīng)得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴(yán)峻的問題。1）、居住質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。隨著人民生活水平的提高，居民對生活區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、舒適程度、配套設(shè)施要求越來越高。從徐州市的住宅現(xiàn)狀來看，雖然人均住房面積較高，但居住的環(huán)境質(zhì)量、舒適程度普遍不高，因此有必要提高住宅建設(shè)的檔次與品位。2）、居住資源有待進(jìn)一步整合。徐州山明水秀，資源豐富，居住環(huán)境優(yōu)越。但是早期的開發(fā)沒有充分利用外部優(yōu)越的自然環(huán)境，使山水居住環(huán)境不能發(fā)揮其應(yīng)有的

25、價值。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅規(guī)模都較小，沒有很好的規(guī)劃，沒有景觀設(shè)計(jì)，配套設(shè)施落后或不齊全。居住資源亟待進(jìn)一步整合，以建設(shè)徐州市得天獨(dú)厚的山水人居環(huán)境。2住宅需求分析:1）、住宅建設(shè)任務(wù)艱巨。隨著人們生活水平提升，外來人口涌入、貸款優(yōu)惠、政策鼓勵等一系列因素，住宅的需求不斷上升，特別是近年來徐州城市建設(shè)步伐加快，動遷量大幅上升和貨幣安置政策，使市場上對商品房的需求量迅速膨脹，因而住宅建設(shè)急需進(jìn)一步加快，以滿足日益增長的需求。2）、居住質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。隨著人民生活水平的提高，居民對生活區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、舒適程度、配套設(shè)施要求越來越高。一些開發(fā)商也已經(jīng)意識到住宅供需矛盾逐步從“數(shù)量”轉(zhuǎn)向“功能”和

26、“質(zhì)量”，開始注重樓盤本身品質(zhì)的提升，但仍需要很好的引導(dǎo)。康居示范工程所要起的正是示范引導(dǎo)作用。3）、居住資源有待進(jìn)一步整合。徐州市人文資源與自然資源豐富，居住環(huán)境優(yōu)越。但是早期的開發(fā)沒有充分利用外部優(yōu)越的自然環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅規(guī)模都較小，沒有很好的規(guī)劃，沒有景觀設(shè)計(jì)，配套設(shè)施落后或不齊全。居住資源亟待進(jìn)一步整合，以建設(shè)徐州市得天獨(dú)厚的水鄉(xiāng)人居環(huán)境。3市場前景預(yù)測徐州市實(shí)行房改政策起步較早，1997年即率先在市級機(jī)關(guān)取消實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分房。1999年貨幣分房在全市范圍內(nèi)開始啟動，房改政策深入人心，順利地實(shí)現(xiàn)了住房分配新舊體制的轉(zhuǎn)換。象一般城市都可能出現(xiàn)的集團(tuán)消費(fèi)對商品房銷售的影響

27、在徐州反應(yīng)不大。2001年徐州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16.25億元，竣工面積 79.53萬平方米 ，住宅商品房銷售為 87.26 萬平方米。目前徐州的舊城改造基本完成，規(guī)劃重點(diǎn)向西部和南部擴(kuò)展。根據(jù)徐州市市民已購公有住房上市交易的活躍程度，反映出人們改善居住環(huán)境的要求強(qiáng)烈。對于住宅的需求也不斷向著高質(zhì)量、高品位邁進(jìn)。*小區(qū)的開發(fā)，具有良好的市場前景，只要各環(huán)節(jié)操作得當(dāng)，一定能產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、銷售對象定位及住宅性能等級（一） 價格定位 該小區(qū)是徐州及蘇北地區(qū)第一家國家級的康居示范小區(qū)，按建設(shè)部2A級性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的康居工程。在建設(shè)中嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)及康居工程部的要求，力爭

28、建成“設(shè)計(jì)一流、施工一流、環(huán)境一流”的高檔生活居住小區(qū)，并達(dá)到國家級康居工程的標(biāo)準(zhǔn)，銷售價格初定約2500元/m2左右，略高于同類地段商品住宅的銷售價格。對銷售對象的定位主要從市場支付能力、工程造價和居民收入情況三方面考慮。徐州市近幾年的房價呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。商品房價格從最初的800元左右上升到2200元左右，鬧市區(qū)的商品住宅價格甚至超過了3000元，而且沒有空置，可見徐州市的居民住房購買力很強(qiáng)。從區(qū)位上看，徐州*小區(qū)處于城區(qū)內(nèi)地段，是城市規(guī)劃的風(fēng)景區(qū)域，公交線路直通小區(qū)。造價方面，為了提供更舒適的居住環(huán)境，倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化，政府下了很大的決心，為徐州*小區(qū)提供了很多優(yōu)惠條件，同時小區(qū)采用了

29、大量的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)，精心打造環(huán)境，兩種因素綜合起來最終在造價方面比普通的經(jīng)濟(jì)適用房要略高一些。據(jù)初步估算，*小區(qū)滿足良性經(jīng)營的售價將達(dá)到每平方米約2500元左右，從目前的市場情況來看，這類住宅商品房銷售勢頭較好。市民收入方面，徐州市城鎮(zhèn)職工年人均工資1.2837萬元。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄超萬元。徐州市每年的商品住宅開發(fā)量基本保持在60萬平方米左右?？梢娦熘菔械淖》肯M(fèi)已經(jīng)開始由“量”的需求轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的需求。這種需求表現(xiàn)為追求配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的高品質(zhì)生活。而這樣的小區(qū)目前在徐州的市場上還相當(dāng)缺乏。造價方面，建設(shè)康居示范工程小區(qū)，由于大量新材料、新技術(shù)、新體系的運(yùn)用，要最大程度地提高住宅的

30、各方面性能，并要從多方面滿足人們生活的舒適度，因此造價方面比普通的經(jīng)濟(jì)適用房要高一些，但是能夠體現(xiàn)最大的性價比，這也是康居示范工程推廣的意義所在。因此，從以上三方面考慮，徐州*的銷售對象定位為工業(yè)園區(qū)內(nèi)的境外投資者、公司職員以及徐州市的中高收入階層。具體的銷售定位可確定為以下幾個方面：1、夫婦都在機(jī)關(guān)、事業(yè)，單位工作的家庭。從徐州市的實(shí)際情況看，機(jī)關(guān)事業(yè)單位收入高于社會平均收入，加之夫婦雙方都能享受機(jī)關(guān)事業(yè)單位較高的購房補(bǔ)助和住房公積金制度，從而具有相對較強(qiáng)的支付能力。2、徐州市金融業(yè)對房地產(chǎn)銷售推行按揭和抵押貸款，使剛參加工作不久的人群也有購買能力。（二） 住宅性能等級徐州*的建設(shè)在適用性能

31、、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能等方面都將給予充分重視，住宅性能定級為2A級。第四章 建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃制性規(guī)劃要點(diǎn)（一）建筑容量控制指標(biāo)容積率：1：2.19 建筑密度：18.1 %綠化率：49.6 % 建筑高度：小高層為 11層18層，高層為2030層。多層住宅南北向間距數(shù)為： 1: 1.31 （二） 總體布局情況徐州市*的總體規(guī)劃布局充分利用水景，形成小區(qū)獨(dú)特的個性。規(guī)劃結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)明確、合理，注重小區(qū)與城市和*景觀間的視覺關(guān)系，充分挖掘景觀特點(diǎn)，使更多的住宅能看到湖景。小區(qū)設(shè)置了三條主要視覺通道，中間一條利用低層的商業(yè)步行街空間，東、西兩條結(jié)合中心綠地和小學(xué)、幼兒園低層建筑，使

32、整個小區(qū)融合到城市空間中，從*方向看，形成了一個新的城市視覺景觀。小區(qū)具有鮮明的個性特點(diǎn)。（三） 路網(wǎng)布局交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)堅(jiān)持“以人為本”的理念，盡量使車流、人流互不影響，使住宅內(nèi)部的中心綠地更加連續(xù)和純凈，更方便于鄰里的交流，使新鄰里關(guān)系的實(shí)現(xiàn)成為可能。在保證便捷性和人的安全性的前提下考慮機(jī)動車的通達(dá)性，在盡量較少人流與車流交叉的同時使車和人便捷地達(dá)到小區(qū)的各幢住宅。兩個住宅區(qū)域均采用了周邊設(shè)環(huán)形車道的設(shè)計(jì)手法。為實(shí)現(xiàn)戶數(shù)100的機(jī)動車停車需要，我們在部分住宅組合中采用了架空平臺的設(shè)計(jì)手法，平臺下為自然通風(fēng)采光的半地下或地上停車空間，平臺部分開洞，使景觀上下互通。平臺上大面積綠化形成住戶交流、

33、休息空間，同時地下再設(shè)一層汽車庫，這樣就極大增加了停車空間。由于規(guī)劃采用了環(huán)形車道，更便于組織地面停車。本小區(qū)地面停車數(shù)量控制在總停車位的30左右。自行車庫設(shè)在高層住宅地下空間，就近停放，滿足每戶至少3.5個自行車的停車位。（四） 建筑形態(tài)設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃追求布局結(jié)構(gòu)的合理性、空間形態(tài)的多樣性和建筑形態(tài)的簡潔性。在西區(qū)北側(cè)的高層住宅中，采用空中挖洞的方式，形成空中花園?？紤]到使更多的住戶看到湖景，層次由南向北逐漸提高，在中心綠地一側(cè)布置點(diǎn)式或短板式住宅，增加透空面。部分小高層采用架空平臺，使低層住戶也能看到湖景。小學(xué)和幼兒園的位置方便家長接送。中間的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)，改變了傳統(tǒng)簡單的裙房做法，設(shè)計(jì)

34、成獨(dú)具魅力的商業(yè)群體組合空間。小區(qū)住宅間距1：1.31， 東西向住宅角度不超過15度。（五） 開發(fā)定位作為徐州市第一個規(guī)模最大的康居示范工程住宅小區(qū)，小區(qū)的定位是要建成未來幾年內(nèi)徐州城區(qū)內(nèi)最大的精品生活居住區(qū)，對于提升房地產(chǎn)開發(fā)商品位，改善居民生活水準(zhǔn)具有較高的示范作用。也為徐州市增加一個新的風(fēng)景線和城市景觀。二、規(guī)劃思路（一） 結(jié)構(gòu)體系小區(qū)在結(jié)構(gòu)布局上采取多層組團(tuán)手法，建筑群體布局沿景觀軸線展開，整體空間環(huán)境規(guī)劃強(qiáng)調(diào)景觀軸線與視覺焦點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)視覺走廊。商業(yè)設(shè)施沿街布局，考慮到城市規(guī)劃的要求及城市景觀的要求，設(shè)計(jì)具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，從空間形式上設(shè)計(jì)成騎樓的形式，使小區(qū)與周邊城市景觀有更為自

35、然的協(xié)調(diào)過渡，同時為小區(qū)居民提供休閑、飲食的場所。（二） 道路結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口設(shè)地下車庫出入口，在地下車庫停車后可就近到達(dá)自己的住所，公共綠地、景觀水面設(shè)在機(jī)動車環(huán)路以內(nèi)，真正形成安全而便利的人車分流。（三） 綠化系統(tǒng) 營造綠意蔥蘢、步移景異的花園式居住空間使居民感受到現(xiàn)代城市生活的情趣是環(huán)境設(shè)計(jì)的最終目的。設(shè)計(jì)中也是圍繞使更多住戶可以觀賞湖景的需要，東西兩個住宅區(qū)域的中心綠地空間開敞，景觀內(nèi)容豐富，這是本小區(qū)中起控制作用的兩個主要景觀空間。小區(qū)景觀規(guī)劃注重對現(xiàn)有場地中景觀元素的挖掘與利用，如中心綠地利用截流溝引入水流，形成具有活力的環(huán)境空間，中部穿越的*大溝也被結(jié)合到商業(yè)步行

36、街空間的景觀設(shè)計(jì)中，使本小區(qū)的水景設(shè)計(jì)成為重要的特點(diǎn)與亮點(diǎn)。景觀形態(tài)規(guī)劃注意結(jié)合與城市、*景觀間的視覺關(guān)系，綠地結(jié)合景觀通視走廊，形成有機(jī)的空間整體。整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)本著生態(tài)的原則，以綠為主，結(jié)合場地水體的利用，配以現(xiàn)代人文氣息的譜地、座橋、燈飾、雕塑及環(huán)境小品等構(gòu)成精致生活空間的藝術(shù)配置，在自然神韻的映襯下構(gòu)筑現(xiàn)代高品味生活社區(qū)的人居氛圍。（四） 小區(qū)公共建筑 公共建筑更注重活躍性，商業(yè)步行街建筑整體設(shè)計(jì)，建筑中較多采用大面積的玻璃，力求形成一種流暢、通透、舒展的效果，充分顯示出現(xiàn)代商業(yè)的活力。小學(xué)與幼托注重形體的穿插與組合，并結(jié)合環(huán)境產(chǎn)生形體的變化，符合兒童與小學(xué)生活潑的天性。 小區(qū)商業(yè)

37、設(shè)施在小區(qū)主入口沿街設(shè)置，形成購物街的濃烈氛圍。（五） 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)1、住宅單體及戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)注重多樣性，住宅種類有小高層、高層，在高度上力求形成豐富的層次。戶型平面分區(qū)明確、布局合理，并力求反映出現(xiàn)代生活的要求。注重端單元的處理，頂部通過躍層、退臺產(chǎn)生變化。 2、住宅立面與造型建筑風(fēng)格采用富有人文氣息和文化特征的現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活及現(xiàn)代人的審美情趣。建筑造型給人以挺拔、輕快之感，水平、垂直向的構(gòu)圖穿插組合，屋頂構(gòu)架的運(yùn)用，色彩上注重變化與組合效果。重視端部造型的處理。使“山墻”面不僅去處了過去的呆板，反而成為建筑的主要立面。住宅中充分運(yùn)用凸窗、低窗、鋁合金百頁等現(xiàn)代建筑語匯

38、，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的魅力。3. 小區(qū)住宅全部為南北朝向，有良好的通風(fēng)、景觀，絕大部分戶型有南面直接采光房間。戶型設(shè)計(jì)細(xì)致入微，立面處理引入歐陸風(fēng)格，大膽創(chuàng)新。 4. 室內(nèi)設(shè)計(jì)關(guān)注住宅的基本功能，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)等，充分關(guān)注人的物質(zhì)與精神雙重需求。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 用地平衡表項(xiàng)目面積（公頃）所占比例（）人均面積（m2人）一、小區(qū)用地12.1810020.31住宅用地4.8139.46.522公建用地2.5220.73.243道路用地1.189.81.564公共綠地3.6730.1%5.452、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積m2121800地上總建筑面積m2268

39、774其中住宅總建筑面積m2249660公建總建筑面積m219114地下總建筑面積m251700容積率 2.6居住戶數(shù)戶2810居住人口人6000建筑密度18.1綠地率49.6 3、公建配套表項(xiàng)目建筑面積（m2）備注幼托281712班小學(xué)(二期待建)800024班文化活動站、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理1788綜合食品店800綜合百貨店450中西藥店300書店400儲蓄所150郵電所150餐飲200居委100二處，結(jié)合住宅底層設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站120煤氣調(diào)壓站20開閉所結(jié)合地下室設(shè)置公廁一處結(jié)合公建設(shè)置4、停車指標(biāo)機(jī)動車停車車位： 1865輛（按戶數(shù)100確定）其中：地面停車位：1548輛；半地下及地下

40、車庫停車位：316輛 自行車庫： 7648 m2 5、一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（申報(bào)國家康居示范工程部分） 總建筑面積： 320474 m2 地上總建筑面積： 268774 m2 其中：住宅總建筑面積： 249660 m2 公建總建筑面積： 19114m2 地下總建筑面積： 51700 m2一期總戶數(shù)戶數(shù)： 2180戶地面停車位： 316輛地下停車位： 1548輛地下自行車庫面積： 7648 m2四、市政基設(shè)施條件 （一） 水源、水壓及給水規(guī)劃：*北側(cè)*路現(xiàn)有市政給水管DN300，供水壓力0.17Mpa。擬從*路引兩條DN200給水管接入小區(qū)，在小區(qū)成環(huán)狀管網(wǎng)，各單體生活用水由相應(yīng)，泵房及屋頂水箱聯(lián)合

41、供給。在小區(qū)環(huán)狀管網(wǎng)上布置若干個室外消火栓，室外消火栓間距不大于120米，且室外消火栓服務(wù)半徑不大于150米，同時在適當(dāng)?shù)胤讲贾檬彝鉃⑺?，以滿足小區(qū)澆灑綠地要求。（二） 熱水供應(yīng)規(guī)劃： 1污水規(guī)劃小區(qū)采用分流制排水體制。污水管道規(guī)劃結(jié)合道路及豎向規(guī)劃，在排水（污水和雨水）系統(tǒng)上進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)一規(guī)劃。小區(qū)綠化用水使用后直接滲入地下或進(jìn)入雨水管道，不進(jìn)入污水管道。則小區(qū)污水總量按生活用水量90%計(jì)，則總污水量約為2970m3/日。2. 糞便污水經(jīng)化糞池處理。汽車庫沖洗廢水經(jīng)隔油池處理，然后排入小區(qū)污水管道。3. 污水經(jīng)小區(qū)污水管道收集，集中排入小區(qū)東側(cè)城市污水截流干道，最后排入城市污水處理廠進(jìn)

42、行處理。4. 污水管道管徑為d200 d550，管材選用鋼筋混凝土管。（四） 煤氣工程規(guī)劃市政煤氣主干線在小區(qū)西側(cè)，煤氣由此引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)煤氣調(diào)壓站，小區(qū)室外煤氣管網(wǎng)由煤氣公司承擔(dān)。（五） 供電工程規(guī)劃1. 電源高壓電源由*路城市電網(wǎng)引至小區(qū)開閉所，由開閉所再引至小區(qū)內(nèi)箱式變電站。小區(qū)用電負(fù)荷由地面建筑和地下建筑二大部分組成。地面建筑負(fù)荷包括住宅生活用電，商業(yè)、文體設(shè)施和其它公用設(shè)施用電，道路、廣場及綠地照明用電等，主要為二、三級負(fù)荷。小區(qū)內(nèi)按一定區(qū)域分散設(shè)置若干室外箱式變電站，每臺箱變各低壓回路電纜埋地敷設(shè)， 放射式向各用電場所供電。地下建筑負(fù)荷包括地下機(jī)動車停車場照明，通風(fēng)機(jī)房、水泵 消防

43、等用電設(shè)備，以及由地下建筑通過電氣豎井引上至各住宅內(nèi)電梯、應(yīng)急照明、送風(fēng)機(jī)等設(shè)備用電，主要為一、二級負(fù)荷。為滿足消防等重要負(fù)荷的要求的供電要求，高層建筑附近的相鄰的兩個箱式變均采用不同回路10KV電源供電。低壓出線回路互為備用。2. 負(fù)荷估算住宅部分按10KW/戶考慮，商業(yè)，公建等平均按30W/米2考慮。小區(qū)內(nèi)設(shè)10臺箱變，分區(qū)供電，每臺箱變承擔(dān)300500戶住宅及部分其它場所用電負(fù)荷。以1臺箱變?yōu)槔河秒娯?fù)荷 Pe = 2500 KW Kx = 0.33 COS = 0.9 Pjs = 825 KW Sjs = 917 KVA變壓器負(fù)荷率按 80% 左右考慮，選 1250 KVA 箱變。（六

44、） 弱電工程規(guī)劃1、電話、電纜電視干線及寬帶光纖干線由小區(qū)外引入物管中心，由物管中心埋地敷設(shè)逐級分配至各區(qū)域，各用戶。2、住宅部分弱電各系統(tǒng)由室外干線引來的進(jìn)線箱設(shè)于地下層內(nèi)。3、電話容量：住宅按2門/戶考慮，商業(yè)、公建、地下建筑等其它場所約需300門，小區(qū)共需電話6000門左右。h第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目分二期開發(fā)。從開工到建成約需四年，進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃如下：2003年8 月 2003年12月完成總體規(guī)劃、地質(zhì)勘探、工程設(shè)計(jì)、申辦一期工程手續(xù)，完成施工用供水、供電、道路，進(jìn)行場地平整。2004年 1 月 2005年 6 月完成一期的主要住宅，公建建設(shè)，進(jìn)行二期工程準(zhǔn)備，申請

45、一期各部門驗(yàn)收。2005年 7 月2006年 6 月完成一期工程的市政、環(huán)境及綠化工程，完成二期的主要住宅、公建建設(shè)。申請組織有關(guān)部門驗(yàn)收。第六章 技 術(shù) 方 案一、工程中采用的成套新技術(shù)序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率1住宅結(jié)構(gòu)體系成套技術(shù)小高層（1）短肢剪力墻大開間結(jié)構(gòu)體系利用短肢剪力墻的抗震優(yōu)勢，采用現(xiàn)澆、預(yù)制板或預(yù)制復(fù)合板，達(dá)到無梁或少梁的效果。各種戶型的單體可形成大空間及易分隔的空間，提高了住宅使用面積，便于住戶室內(nèi)布置。100%（2）粉煤灰爐渣磚外墻 節(jié)能新型墻體材料，具有較好的保溫隔熱性、防火性、隔音性、施工便捷、性能價格比高等特點(diǎn)，取代普通粘土磚。100%高層

46、（1）短肢剪力墻大開間結(jié)構(gòu)體系利用短肢剪力墻的抗震優(yōu)勢，采用現(xiàn)澆、預(yù)制板或預(yù)制復(fù)合板，達(dá)到無梁或少梁的效果。各種戶型的單體可形成大空間及易分隔的空間，提高了住宅使用面積，便于住戶室內(nèi)布置。100%（2）粉煤灰爐渣磚外墻 節(jié)能新型墻體材料，具有較好的保溫隔熱性、防火性、隔音性、施工便捷、性能價格比高等特點(diǎn)，取代普通粘土磚。100%內(nèi)墻加氣砼砌塊內(nèi)墻具有輕質(zhì)、良好的保溫、防潮、隔音性能，高精準(zhǔn)度、高強(qiáng)度，施工便捷，性能價格比高等特點(diǎn)，屬滿足節(jié)能要求的復(fù)合型墻體。用于多層、小高層及高層內(nèi)隔墻100%2建筑節(jié)能成套技術(shù)（1）新型節(jié)能防水保溫隔熱屋面技術(shù) 重量輕、強(qiáng)度高、冷作業(yè)、施工方便?？箖隹垢邷啬芰?/p>

47、較強(qiáng)。高絕熱值、低吸水率、施工便捷。檢查維修方便和使用壽命長。平屋面或者坡屋面均適用。100%序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率2建筑節(jié)能成套技術(shù)（2）外墻內(nèi)保溫技術(shù)所有外墻采用內(nèi)保溫砂漿，提高了居住的舒適度。100%（3）防火、隔音、防盜用戶門具有三種功能特性，堅(jiān)固美觀，形式多樣。便于工廠系列化生產(chǎn)。100%（4）節(jié)能彩塑鋼門窗(雙層中空玻璃)重量輕，氣密性、水密性隔聲效果好。中空玻璃增強(qiáng)保溫性能，導(dǎo)熱系數(shù)小。工業(yè)化大規(guī)模生產(chǎn)。提高了防風(fēng)沙、防水能力，色彩多樣。100%（5）地源或水源熱泵清潔再生能源。提高了居住質(zhì)量。幼兒園（6）地板式電熱低溫輻射智能供暖系統(tǒng)清潔能源。分戶計(jì)

48、量，分室控制，恒溫調(diào)節(jié)。舒適性高節(jié)能。100%（7）室內(nèi)外節(jié)能燈、節(jié)能燈具和電子延時燈具綜合技術(shù)室內(nèi)采用細(xì)管高效熒光燈、緊湊型節(jié)能熒光燈、電子鎮(zhèn)流器及相應(yīng)節(jié)能燈具。室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明，中央控制型光控開關(guān)。室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，保證人員安全。室內(nèi)公共照明采用聲控延時開關(guān)、節(jié)能燈具。車庫采用低照度節(jié)能型專用照明系統(tǒng)。100%（8）節(jié)水龍頭應(yīng)用技術(shù)采用陶瓷芯片等節(jié)水型龍頭。100%序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率住宅櫥衛(wèi)裝修成套技術(shù)（1）整套住房一次裝修到位按高中低三個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，由買主選定標(biāo)準(zhǔn)。按菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)及不同風(fēng)格設(shè)計(jì)方案，供住戶選擇。30%

49、 （2）廚房整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，按照模數(shù)協(xié)調(diào)原則，優(yōu)化參數(shù)，確定廚房定型設(shè)計(jì)。成套定型設(shè)備與設(shè)施，可滿足住宅廚房的系列配套要求?？紤]廚房電器設(shè)備的配置和插座位置。用于裝修一次到位,其余為菜單式裝修。（3）衛(wèi)生間整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)采用標(biāo)準(zhǔn)化系列設(shè)計(jì)，根據(jù)模數(shù)協(xié)調(diào)原則，優(yōu)化參數(shù)系列，確定衛(wèi)生間定型設(shè)計(jì)。設(shè)置管道夾墻或管道。水平或豎向排風(fēng)管道及機(jī)械排風(fēng)設(shè)計(jì)。用于30%裝修一次到位,其余為菜單式裝修。（4）廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)排放系統(tǒng)由脫排油煙機(jī)、變壓止逆閥、排煙氣道、屋頂風(fēng)帽四部分組成。通風(fēng)好，防倒灌，構(gòu)造簡單，安裝方便有配套的定型配件及產(chǎn)品清單。利用空氣動力學(xué)動靜互轉(zhuǎn)換原理，滿足住宅排氣量2

50、000m3/N，達(dá)到二次抽煙分離的要求。100%4住宅管線成套技術(shù)（1）電器多回路配線技術(shù)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，綜合布置，回路和插座設(shè)置，滿足電器增加要求，管線集中、隱蔽，為住戶裝修留有靈活性。每戶回路數(shù)大于8個，充分考慮住宅用電發(fā)展余量。100%（2）管道集中暗設(shè)系統(tǒng)技術(shù)管道集中設(shè)置，隱蔽暗藏；設(shè)置管道夾墻或管道束，方便檢查和后期改造。100%序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率4住宅管線及設(shè)備成套技術(shù)（3）新型管材給水管道采用優(yōu)質(zhì)PPR管，排水管道采用UPVC管；耐銹蝕、易清洗、連接方便、使用期長。100%（4）空調(diào)通風(fēng)軟管應(yīng)用技術(shù)采用塑料薄膜和巖棉類保溫材料成圓筒型軟管，在空調(diào)房間中使

51、用。小高層、高層建筑空調(diào)設(shè)計(jì)采用。（在設(shè)計(jì)中考慮預(yù)留位置）。施工方便。100%（5）空調(diào)室外機(jī)隱蔽安裝技術(shù)空調(diào)室外機(jī)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，整齊劃一，隱蔽安裝。外觀裝飾美觀。100%（6）優(yōu)化型小高層住宅電梯成套技術(shù)電梯的配置與住宅建筑設(shè)計(jì)和施工方法統(tǒng)籌考慮。載重量、轎廂尺寸、速度等參數(shù)符合不同住宅的交通計(jì)算及運(yùn)行模式。采用具有不同拖運(yùn)方式和控制方式的系列產(chǎn)品。安全可靠，故障率低，維護(hù)方便。價格及運(yùn)行費(fèi)用適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)水平,適合小高層、高層建筑使用。100%5小區(qū)智能化技術(shù)（1）智能化計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)建立在小區(qū)電話、電視、數(shù)據(jù)三線綜合布線系統(tǒng)平臺上，三表出戶，由小區(qū)智能化管理中心集中管理收費(fèi)。100%（2）小區(qū)

52、電話、電視、寬頻數(shù)據(jù)三線綜合布線系統(tǒng)小區(qū)三線綜合布線系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)住房與外界信息、資訊溝通的便捷與暢通，同時實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理智能化。100%（3）安全防范系統(tǒng)區(qū)域周界防范系統(tǒng)?？梢晫χv系統(tǒng)。緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)。區(qū)域聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。巡更保安系統(tǒng)。100%序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率5小區(qū)智能化技術(shù)（4）設(shè)備集中智能監(jiān)控與管理技術(shù)采用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、自動化技術(shù)及集中監(jiān)控技術(shù)，對住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備及設(shè)施實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控管理。100%（5）地下車庫現(xiàn)代管理成套技術(shù)地下車庫無人管理，采用磁卡，IC卡或紅外線控制、自動計(jì)費(fèi)。100%（6）水壓保障技術(shù)帶變頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶用水壓力穩(wěn)

53、定、合理、節(jié)能。適用小高層、高層建筑覆蓋率100%6居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障技術(shù)（1）生活垃圾袋裝、分類收集壓縮處理技術(shù)用不同顏色垃圾袋（可生物降解材料）分裝垃圾，上門收集服務(wù)。有機(jī)垃圾可以在小區(qū)內(nèi)通過壓縮技術(shù)處理。100%（2）優(yōu)質(zhì)綠化草坪技術(shù)選用適應(yīng)地方氣候特點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)草種、科學(xué)管理。100%（3）雨水收集再利用系統(tǒng)環(huán)保、節(jié)約水資源、減少運(yùn)行費(fèi)用。用于綠化、洗車等用水（4）防噪音技術(shù)雙層中空玻璃，氣密性及隔音效果好承重空心砌塊體系，有效阻隔外來及室內(nèi)相互噪音。100%（5）透氣透水性鋪裝材料和施工技術(shù)預(yù)制混凝土異型步道磚，有較好的透水性能，可使鋪裝場地土壤的水、氣狀況滿足植物根系生長的需要，有利于

54、充分利用雨水資源，減弱雨水的地表徑流，減輕城市的排水壓力，對改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境有積極意義?？捎糜诰幼^(qū)人行道和居民活動場地的鋪裝。100%（6）綠化自動噴灌技術(shù) 噴灌可節(jié)約用水，易于管理，噴灌均勻，凈化空氣。100%序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率（1）平屋面防水技術(shù)采用新型防水材料100%7建筑防水成套技術(shù)（2）廚房衛(wèi)生間樓地面防滲漏技術(shù)凡有管道穿孔處均預(yù)埋套管，要求套管高出地面30MM。地面使用抗?jié)B漏的外加劑防水材料。100%（3）混凝土密封防水技術(shù)PU1聚氨酯彈性密封膏，液態(tài)施工，澆注入縫，冷固化，與潮濕結(jié)合牢固。用于管道四周、混凝土伸縮縫部位的處理。100%（4）人防

55、、地下室車庫等部位的防水技術(shù)抗?jié)B混凝土技術(shù)、柔性防水涂料。100%8住宅施工成套技術(shù)（1）電弧焊及豎向鋼筋電渣壓力焊焊接技術(shù)簡化工藝，保證強(qiáng)度，節(jié)約鋼材，降低成本，提高速度。電渣壓力焊接，錐螺紋連接，直螺紋連接技術(shù)。100%（2）商品混凝土泵送技術(shù)高效、質(zhì)量性能穩(wěn)定、對環(huán)境影響小提高了工作效率，節(jié)約了人力100%（3）施工現(xiàn)場保護(hù)技術(shù)充分利用原有地形，減少土方開挖量。充分保護(hù)原有綠化與樹木。全工地序號類 別產(chǎn)品技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)及應(yīng)用范圍應(yīng)用覆蓋率9汽車停放成套技術(shù)（1）地下車庫停車管理成套技術(shù)遙感IC卡自動計(jì)費(fèi)識別系統(tǒng)，自動識別區(qū)內(nèi)住戶與外來車輛，并對外來車輛進(jìn)行控制計(jì)費(fèi)。100%（2）機(jī)動車

56、流控制技術(shù)機(jī)動車不進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)（消防車除外），人車分流，小區(qū)內(nèi)環(huán)境安全舒適。100%10其他住宅建造成套技術(shù)（1）多空間躍層式、復(fù)式住宅設(shè)計(jì)技術(shù)住宅室內(nèi)空間有所變化，豐富了人的視覺感覺，功能分區(qū)設(shè)在不同層面上，加強(qiáng)了私密性。節(jié)約了空間，利用率高。15%（2）區(qū)內(nèi)安全步行道路系統(tǒng)機(jī)動車輛不進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)均為安全步行道路，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人需要。100%（3）無障礙通道人行道設(shè)置緣石坡道，高層住宅入口均設(shè)坡道，輪椅可經(jīng)由門廳、電梯直達(dá)戶門，滿足肢殘人需要。100%（4）老年活動專用場所針對老年人的生活特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。小區(qū)二、專項(xiàng)技術(shù)開發(fā)、關(guān)鍵技術(shù)的突破和預(yù)期成果水平徐州*工程項(xiàng)目作為徐州

57、市第一個最大規(guī)模的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，是徐州市規(guī)劃建設(shè)的龍頭項(xiàng)目，建設(shè)目標(biāo)是國家康居示范工程。小區(qū)總體規(guī)劃起點(diǎn)高、水平高，在建設(shè)中應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化成套先進(jìn)技術(shù)及國內(nèi)先進(jìn)的建筑材料、設(shè)備，以此來帶動徐州地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。其技術(shù)核心是標(biāo)準(zhǔn)化、體系化，以適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化工業(yè)化生產(chǎn)要求。為實(shí)現(xiàn)康居示范的目標(biāo)，引導(dǎo)徐州地區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)踏上一個新的臺階，徐州*小區(qū)建設(shè)方案應(yīng)用了目前代表國內(nèi)住宅建設(shè)先進(jìn)水平的短肢剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻大開間結(jié)構(gòu)體系、整體現(xiàn)澆砼樓板體系等多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)。為了實(shí)現(xiàn)住宅節(jié)能、生態(tài)的建設(shè)目標(biāo)，小區(qū)應(yīng)用現(xiàn)代科技系統(tǒng)綜合的生態(tài)住宅設(shè)計(jì)技術(shù)解決人類可持續(xù)發(fā)展問題，包括環(huán)保材料

58、的利用，自然能源的利用，污染的防治，環(huán)境優(yōu)化等。其中本項(xiàng)目采用的熱水系統(tǒng)，集中采暖、分戶供水，減少了能源消耗。另外，小區(qū)通過綠色物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)住宅節(jié)能、生態(tài)的目標(biāo)，例如，通過雨水收集回用技術(shù)，系統(tǒng)收集雨水，用于居民汽車清洗、草木澆灌等；運(yùn)用垃圾袋裝、分類收集和壓縮技術(shù)防治污染。這些技術(shù)在國內(nèi)處于先進(jìn)水平。在方案設(shè)計(jì)上充分關(guān)注人的需求，采用改良的“人車分流”手法，既實(shí)現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)部步行道的安靜與安全，有車族也能通過地下停車，從車庫電梯直接抵達(dá)自家門口。無障礙設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了小區(qū)的文明程度，關(guān)懷體貼入微，尤其是對弱勢群體，這符合人居議程中居住人人平等的原則，也是國際精神的體現(xiàn)。三、新型住宅部品的應(yīng)用和開

59、發(fā)（一） 重點(diǎn)產(chǎn)品的采用及理由國家康居示范工程的建設(shè)，應(yīng)突出體現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向。徐州*作為地方型的示范工程，尤其要突出體現(xiàn)項(xiàng)目在徐州地區(qū)的引導(dǎo)作用，帶動地方住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。重點(diǎn)產(chǎn)品的采用是作為住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)重點(diǎn)的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化要求，最終生產(chǎn)出節(jié)能、環(huán)保、智能化的新型住宅小區(qū)。（二） 重點(diǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度和配套供應(yīng)情況 本項(xiàng)目采用代表國內(nèi)先進(jìn)水平的結(jié)構(gòu)體系，使用在徐州地區(qū)已經(jīng)形成規(guī)?；a(chǎn)的建筑產(chǎn)品、化工產(chǎn)品，以此來帶動、推進(jìn)徐州及周邊地區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如采用異型柱框架結(jié)構(gòu)，墻體采用混凝土砌塊和粉煤灰砌塊，預(yù)拌砼集中供應(yīng)等材料與技術(shù)。進(jìn)戶采用保溫、隔音防盜門，雙

60、層玻璃彩塑門窗，外墻采用新型的保溫隔熱砂漿和新型的防水塑料分隔線條，子母排油煙系統(tǒng)，彩色英紅瓦屋面，局部平臺采用剛?cè)峤Y(jié)合的雙防水屋面。給水采用優(yōu)質(zhì)PPR管材，落水管、排污管采用upvc塑料管，室內(nèi)多回路配線。這些新材料部分是由該開發(fā)公司與廠商共同研制開發(fā)，具有穩(wěn)定的性能，技術(shù)應(yīng)用成熟，能夠?qū)崿F(xiàn)配套供應(yīng)。這些新型結(jié)構(gòu)及新材料的應(yīng)用，充分體現(xiàn)了小區(qū)的先進(jìn)性及示范性，能夠?yàn)樾熘莸貐^(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)起引領(lǐng)作用，同時帶動了徐州地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分體現(xiàn)和發(fā)揮了地方特色。第七章 產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的社會和經(jīng)濟(jì)效益一、對工程投資及市場銷售的影響 徐州*小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)突出“以人為本”，充分利用自然環(huán)