廣西南寧南站大道某項目可行性分析報告（2011）_secret

1、 PAGE PAGE 24*項目可行性分析報告2011年4月26日目錄第一部分一、汽車消費市場分析31、南寧市簡述32、南寧汽車消費市場特點43、南寧汽車消費者購車心態(tài)分類44、南寧汽車消費基本情況55、政策支持66、其他6二、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析61、區(qū)域市場分布情況72、汽車銷售模式分析11三、汽車需求預(yù)測121、基本情況122、發(fā)展預(yù)測12四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析13五、項目概況131、項目經(jīng)濟技術(shù)指標132、項目四至143、項目地塊的優(yōu)劣勢分析154、項目交通165、小結(jié)16六、投資分析171、項目總體投資估算172、開發(fā)思路與方案173、數(shù)據(jù)分析18第二部分七、城市發(fā)展規(guī)劃19八、行業(yè)簡介1

2、9九、項目分析201、項目概況202、項目規(guī)劃203、項目周邊市場214、項目開發(fā)建議23十、主要結(jié)論25第一部分一、汽車消費市場分析 1、南寧市簡述南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，土地面積22112平方公里，市區(qū)面積6479平方公里。南寧市現(xiàn)轄興寧區(qū)、江南區(qū)、青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)、良慶區(qū)6個城區(qū)和武鳴縣、橫縣、賓陽縣、上林縣、馬山縣、隆安縣6個縣。全市總?cè)丝跒?97.9萬人，其中市區(qū)人口為267.14萬人。南寧作為沿海開放城市、沿邊的首府城市、沿江的內(nèi)河口岸城市、北部灣經(jīng)濟區(qū)中心城市，是中國西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市，是中國大西南出海通道的重要樞紐城市，也是中國華南、西南和

3、東南亞經(jīng)濟圈、溝通中國和東盟的前沿城市。2010年，全市經(jīng)濟實現(xiàn)健康較快發(fā)展，財政繼續(xù)增收，農(nóng)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，工業(yè)較快增長，投資高速擴張，消費市場購銷兩旺，城鄉(xiāng)居民收入得到提高，整體呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)改善、效益好轉(zhuǎn)、質(zhì)量提高的良好態(tài)勢。2010年南寧市主要經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標名稱單位2010年增長%地區(qū)生產(chǎn)總值億元1800.4314.2規(guī)模以上工業(yè)增加值億元404.1817.82規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元1288.6931.32社會消費品零售總額億元905.9320.00財政收入億元300.8830.13#一般預(yù)算收入億元156.1029.77全社會固定資產(chǎn)投資億元1483.0242.06金融機構(gòu)存款余額億元38

4、92.2620.45金融機構(gòu)貸款余額億元3909.0219.25進出口總值億美元22.13-20.62有點業(yè)務(wù)總量億元175.7018.63保險保費收入億元57.2242.51（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）如上表所示，南寧市整體經(jīng)濟運行具有增長的穩(wěn)定性增強、第二產(chǎn)業(yè)貢獻顯著、結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化等特點。進出口產(chǎn)業(yè)受國外債務(wù)危機、人民幣匯率因素、國家取消出口退稅、國外部分國家采取各種貿(mào)易保護措施限制進口等影響而使之整體負增長，其他重要經(jīng)濟指標均呈大幅上漲的態(tài)勢。2、南寧汽車消費市場特點南寧因為其得天獨厚的條件，一開始就成為中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的樞紐城市。包括世界500強的很多跨國公司，近30多個國家和地區(qū)的投資商

5、扎堆到南寧尋找投資發(fā)展的機遇，外資投向范圍涉及制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等多個領(lǐng)域。風(fēng)險投資也非?？春媚蠈幨袌?。而風(fēng)投的進入，可以說是一個地區(qū)經(jīng)濟積極騰飛的信號和跳板。資料顯示，2010年，南寧市財政收入累計300.88億元，同比增長30.13%；全市GDP達到1800.43億元，同比增長14.2%，這已經(jīng)是南寧市連續(xù)8年保持了兩位數(shù)的增長。其中，第三產(chǎn)業(yè)，也就是服務(wù)業(yè)的增長達到17.1%。而南寧汽車銷售服務(wù)行業(yè)，就是第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。廣西汽車市場前期基礎(chǔ)薄弱，只是從2009年開始呈現(xiàn)了快速發(fā)展的勢頭，汽車市場的競爭還是比較弱的。營銷水平更是參差不齊，效果也不是很明顯。從市場目前

6、銷售情況來看，還是以低價位、小排量的車子銷售為主整個廣西都是以這個為主。自主品牌占比特別大。據(jù)中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)協(xié)議顯示，全面開放后，將允許東盟成員企業(yè)設(shè)立獨資公司并享有國民待遇，機動車保養(yǎng)和修理服務(wù)行業(yè)也是其中之一。換言之，廣西汽車市場今后的競爭格局將更加激烈。3、南寧汽車消費者購車心態(tài)分類 南寧市汽車消費市場潛力巨大，但目前廣大消費者購車心態(tài)不一。一是望梅止渴型。這類消費者非常渴望擁有汽車，但不具備很強的消費能力，占消費者群體的絕大多數(shù)，主要受收入、停車位、消費環(huán)境和稅費高等問題影響。對低價位、小排量的車型更為關(guān)注，自主品牌占比特別大。一般以比亞迪、奇瑞、吉利、通用五菱等低價車為主。二是

7、持幣待購型。這類消費者基本有購買能力，但持觀望態(tài)度，準備待機而動。當前汽車品牌太多，車型更新太快，消費者不敢輕易下決心，又考慮會有降價，害怕萬一買車后很快就又降價，心理會很不平衡。也有些消費者盲目地聽從各種傳聞，導(dǎo)致其持幣待購，如某車維修費用太高、某車“一型”不好“二型”快出來了等。東風(fēng)日產(chǎn)、上海通用和上海大眾等一直是最受當?shù)厥袌隹春玫能囆?。三是迫不及待型。這類消費者有購買能力，開始考慮價格以外的其他因素；開始注重產(chǎn)品的功能和服務(wù)，消費心態(tài)比較成熟。四是財大氣粗型。這類消費者有購買能力，但偏向于高檔車、進口車。如奔馳、寶馬、奧迪等。4、南寧汽車消費基本情況南寧汽車市場多年來，日系品牌車型尤其是

8、日產(chǎn)的銷售增長速度遠高于美系品牌的通用、福特和德系品牌 HYPERLINK /volkswagen/ o t _blank 大眾。但是大眾和通用經(jīng)銷商的銷售網(wǎng)點鋪得多，店面數(shù)量也多。所以就整個南寧乃至廣西來說，基本上處于三強鼎立的局面。從2009年起，整個南寧的汽車增長堪稱爆發(fā)態(tài)勢。銷售之火爆超乎現(xiàn)象。整個南寧市場的增長潛力已經(jīng)引起了廣泛關(guān)注。到2010年，國家汽車消費刺激政策繼續(xù)激發(fā)居民的購車熱情，汽車消費步伐加快，對消費品市場發(fā)展的拉動作用也進一步體現(xiàn)，汽車類商品全年實現(xiàn)零售額156.01億元，比上年增長34.40%，拉動社會消費品零售總額增長5.29百分點；石油及制品類商品的零售額也在需

9、求和價格的雙重推動下比上年增長26.57%，實現(xiàn)零售額48.95億元。 2010年廣西各區(qū)市汽車上牌總量城市名稱上牌總量（輛）廣西181723南寧市62711柳州市27313桂林市20194玉林市11396北海市9354貴港市6949欽州市6748防城港市4604梧州市6334來賓市3909崇左市2344百色地區(qū)7800河池地區(qū)7118賀州地區(qū)48795、政策支持5.1稅收政策方面對符合國家、自治區(qū)規(guī)定的稅收優(yōu)惠條件的新辦汽車貿(mào)易企業(yè)，從企業(yè)取得第一筆收入之日起，3年內(nèi)減征或免征企業(yè)所得稅。對新辦和現(xiàn)有的汽車貿(mào)易企業(yè)或經(jīng)營單位當年新招持再就業(yè)優(yōu)惠證人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并繳納社會保

10、險費的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，可享受相應(yīng)期限減征或免征企業(yè)所得稅，期限最長不超過3年。5.2 土地政策方面企業(yè)投資建設(shè)符合規(guī)劃的汽車市場，項目建設(shè)需占用農(nóng)用地的，國土資源部門要優(yōu)先解決農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。在符合城市規(guī)劃以及現(xiàn)行土地政策規(guī)定的前提下，鼓勵汽車貿(mào)易企業(yè)用地盤活利用存量土地，集約高效利用土地資源。對存量建設(shè)用地項目，不受用地計劃指標的限制，優(yōu)先辦理用地手續(xù)。新增汽車市場用地全部納入政府土地儲備，通過“招拍掛”方式公開出讓。6、其他南寧市的汽車市場主要集中在五個區(qū)域，分別為安吉大道片區(qū)、金源國際汽車城、科園大道片區(qū)、*片區(qū)、白沙大道片區(qū)。五個區(qū)域均圍繞著南寧市外環(huán)線布局。安吉大道以廣西汽車市場為龍

11、頭，帶動了安吉汽車一條街的發(fā)展，分布各種重型汽車、品牌轎車、二手車市場等；金源國際汽車城目前進駐的汽車品牌4S店達到十二家。同時，可容納36個汽車品牌的名車展示中心業(yè)已建成。*片區(qū)有9家4S店，主要為廣西機電旗下的經(jīng)銷店，包括東風(fēng)標致、沃爾沃、長安馬自達、東風(fēng)本田、長安鈴木、一汽大眾、雪佛蘭等?？茍@大道片區(qū)則由鑫廣達和廣源集團的4S店組成。白沙大道的店面分布較散，是南寧市相對比較成熟的汽車市場，目前包括有一汽豐田、廣汽豐田、長安福特、東風(fēng)日產(chǎn)、寶馬、奔馳等品牌4S店。二、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析汽車產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，傳統(tǒng)的單一品牌4S店營銷模式已經(jīng)不能適應(yīng)市場對汽車銷售企業(yè)的要求，一種新型的汽車銷售

12、模式4S店集群在汽車行業(yè)日漸興起，并逐漸成為汽車銷售的一種主流模式。南寧地區(qū)目前共有4個比較集中的4S店集群（金源國際汽車城、科園大道片區(qū)、*片區(qū)、白沙大道片區(qū)），*汽車城就是其中之一。 區(qū)域內(nèi)汽車商業(yè)的興起，無疑與地理位置、經(jīng)濟狀況、消費理念有著不可分割的關(guān)系。*處于南寧市快環(huán)線上與白沙大道相連通，與壯錦大道、沙井大道垂直相交，交通較便捷，距離火車南站1.5公里，機場高速入口4.4公里，與車管所同屬江南區(qū)，且交通便利，擁有不可復(fù)制的市場競爭優(yōu)勢。我司對*汽車市場進行市場調(diào)查評估，總結(jié)如下：1、區(qū)域市場分布情況：名稱圖片規(guī)格面積服務(wù)內(nèi)容廣西加藤機械設(shè)備有限公司銷售、維修占地約3500平方米，建

13、筑面積約2000平方米，工程機械銷售及配件銷售,機械設(shè)備維修、租憑 。廣西千里通機械設(shè)備有限公司代理、銷售占地約4000平方米，代理、銷售和租賃各知名品牌工程機械設(shè)備的專業(yè)化公司。主要以代理柳工產(chǎn)品、宣工產(chǎn)品為主。東風(fēng)標致4S店占地約5000平方米，建筑面積2500平方米，2620平方米的汽車維修車間是授權(quán)的廣西第一家集“整車銷售、售后服務(wù)、配件供應(yīng)、信息反饋”四位一體的特許經(jīng)銷商。東風(fēng)本田4S店占地面積達5000平方米。是廣西唯一一家集整車銷售，售后維修服務(wù)，零部件供應(yīng)及信息反饋四位一體的 HYPERLINK /lib/car/producer.php?id=10101 t _blank 東

14、風(fēng)本田4S店。東風(fēng)雪鐵龍4S店約8000多平方米的展廳，2000多平方米的維修車間。集整車銷售、配件供應(yīng)、維修服務(wù)、信息咨詢、汽車裝飾美容于一體。沃爾沃4S店占地面積約5000平方米集汽車銷售、維修服務(wù)、零配件供應(yīng)、信息反饋“四位一體”的4S服務(wù)中心。一汽大眾4S店占地面積近7000平方米是 HYPERLINK /brand/10060 t _blank 一汽- HYPERLINK /brand/20012 t _blank 大眾授權(quán)的集整車銷售，維修服務(wù)，備件供應(yīng)，信息反饋于一體的4S特許經(jīng)銷商及特約服務(wù)站。長安鈴木4S店占地面積約6000平方米集整車銷售、維修服務(wù)、配件供應(yīng)、信息反饋為一體

15、的唯一一家4S店。上海通用 HYPERLINK /brand/20047 t _blank 雪佛蘭4S店占地面積約6000平方米是廣西最大的一家具有國際標準的集整車銷售、售后維修服務(wù)、零部件供應(yīng)及信息反饋四位一體的 HYPERLINK /lib/car/producer.php?id=20723 t _blank 上海通用雪佛蘭4S服務(wù)中心。風(fēng)馳專賣店3S汽車品牌專營占地面積3000平方米，建筑面積2000平方米，是整車銷售、零配件供應(yīng)的專營店。南寧佳之迪比亞迪銷售4S店占地面積4800平方米，建筑面積5000平方米，是目前比亞迪在廣西唯一一家A4網(wǎng)銷售服務(wù)中心，是集整車銷售、零配件供應(yīng)、售后

16、服務(wù)、信息反饋四位一體的4S專營店。廣西華菱汽車3S店占地面積約6000平方米，建筑面積約5000平方米，專營華菱重卡、華菱自缷車等重型工程專用車，并兼營汽車零配件、機電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、建材、進出口貿(mào)易等。長安馬自達4S店占地面積約7000平方米集整車銷售、維修、配件、信息服務(wù)四位于一體，還涵蓋了汽車保險代理、汽車上牌，汽車美容等一條龍服務(wù)。中國重汽系列南寧永潤配件銷售中心、維修站銷售、維修占地面積約8600平方米集銷售、維修、配件、信息服務(wù)一體化的服務(wù)。主要銷售中國重汽金王子、黃河少帥、解放、柳特等全系列品牌汽車，并專業(yè)維修、保養(yǎng)各種品牌汽車。新店在建占地面積約6000平方米在建項目占地面積

17、約6000平方米在建項目占地面積約8000平方米小結(jié)：*路段集合了3家重型汽車銷售店，集中了廣西區(qū)機電集團旗下的 HYPERLINK /brand/20009 t _blank 標致、 HYPERLINK /brand/10065 t _blank 雪鐵龍、 HYPERLINK /brand/20111 t _blank 東風(fēng) HYPERLINK /brand/20063 t _blank 本田、 HYPERLINK /brand/20001 t _blank 沃爾沃、 HYPERLINK /brand/10060 t _blank 一汽 HYPERLINK /brand/20012 t _b

18、lank 大眾、 HYPERLINK /brand/20047 t _blank 雪佛蘭、 HYPERLINK /brand/10011 t _blank 長安 HYPERLINK /brand/20053 t _blank 鈴木共7家4S專賣店以及廣西鑫廣達集團旗下的長安 HYPERLINK /brand/20074 t _blank 馬自達4S專賣店和南寧佳之迪的比亞迪4S專賣店。兩家3S品牌專賣店。在建項目3個。9家4S店，面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；占地面積基本從50008000平方米不等，多為二層建筑，建筑風(fēng)格相似，整體表現(xiàn)簡潔、時尚、大方。均配備有維修、配件

19、、售后服務(wù)車間。土地出租的租金價格起始約為10元/，往后35年增幅約5%左右。租期基本在1015年，最長不超過20年。業(yè)主只提供租賃場地，由銷售商根據(jù)各品牌準入要求自行建址。降低了項目總投資額，分散了項目風(fēng)險。從某市場銷售人員的交談中了解，雖然如今消費政策寬松，私人購車已經(jīng)成為南寧市市民繼房產(chǎn)消費后的又一大支出，但近期油價的頻繁調(diào)整，讓部分市民產(chǎn)生了持幣觀望的態(tài)勢，整體來看，低排量、經(jīng)濟型轎車仍占市場主導(dǎo)位置。鑒于調(diào)研時間短促，難以對各個經(jīng)營商家的具體銷售情況進行定量分析，調(diào)研中將主要從定性層面進行，以圖汽車行業(yè)發(fā)展的大方向以及進入項目的意向或可行性能有一個準確客觀的把控。2、汽車銷售模式分析

20、模式特點優(yōu)勢劣勢獨立專賣店（4S/3S店）統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強勢地位得到廠家更直接的支持、投資小獨立的店會增加消費者的搜尋成本汽車銷售公司多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè)多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強生產(chǎn)廠家和銷售商對每家連鎖店的強有力支持跨區(qū)域的連鎖店需要更強大的支持和管理、投資大汽車專業(yè)市場提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費者受益更多銷售商的成本增加汽車專業(yè)市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場的客戶是

21、前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費、休閑等領(lǐng)域延伸，以實現(xiàn)商業(yè)的最大價值。備注說明：以上是我司通過對*汽車市場調(diào)研所形成的分析與判斷，定性的多定量的少，很多問題難于從量化上展開，主要是基于方向性的把控，以作為對項目的可行性發(fā)展的客觀依據(jù)。而且由于時間有限，也缺乏對南寧市整體的汽車消費市場有一個全面的調(diào)研，所以也難于在增量市場上作進一步的研究。三、汽車需求預(yù)測在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個

22、是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加。而汽車消費這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過去高關(guān)稅所造成高價格、消費環(huán)境不佳及其他限制消費的政策等的影響。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2008年開始汽車特別是經(jīng)濟型轎車消費出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放。無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我國汽車特別是轎車的消費潛能巨大。1、基本情況南寧市作為省會城市，經(jīng)濟發(fā)展快，生活水平逐步

23、提高已經(jīng)成為不爭的事實，私人購車已經(jīng)成為南寧市市民繼房產(chǎn)消費后的又一大支出，且汽車消費檔次迅速提高。 2、發(fā)展預(yù)測汽車自2002年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加理性和買方市場的年代。四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是1：2，間接關(guān)聯(lián)度則達到1：5，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極

24、大推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)酉鹉z、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項目的特點，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個新興的產(chǎn)業(yè)，

25、針對汽車消費者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。五、項目概況1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表名稱單位數(shù)量規(guī)劃總用地面積平方米201377.53其中規(guī)劃凈用地面積平方米197879.88代征城市道路用地面積平方米3497.65總規(guī)劃面積平方米143376.00其中4S店建筑面積平方米89798.40維修樓建筑面積平方米10520.80倉庫建筑面積平方米43056.40建筑基底面積平方米82164.20建筑密度41.5%容積率0.72綠地率30%停車位輛5742、項目四至2.1 項目北面：廣西千里通機械設(shè)備有限公司、廣西加藤機械設(shè)備有限公司、加油站 2.2 項目南面：中國中鐵四局集團、

26、東盟商品儲運基地 2.3 項目東面：平房，待開發(fā)空地2.4 項目西面：交警部隊大樓、長安馬自達維修車間3、項目地塊的優(yōu)劣勢分析3.1 項目地塊的優(yōu)勢分析交通條件優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達開闊，通行流暢，往機場、火車南站距離近；緊鄰江南公園，靠近江南區(qū)政府及銀凱工業(yè)園等資源優(yōu)勢和價值；項目地塊平整，無拆遷負擔(dān)，適合本項目的大面積需求，可加快市場準入期；依托*成熟的汽車商業(yè)氛圍優(yōu)勢，合理安排開發(fā)節(jié)奏和策略。3.2 項目地塊的劣勢分析項目位于城市的西南面，整個片區(qū)對城市的輻射帶動能力較弱，片區(qū)知名度在短期內(nèi)難以提升；交通條件目前雖好，但業(yè)態(tài)單一，片區(qū)整體丞待開發(fā)；本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難

27、度。4、項目交通項目東臨壯錦大道，北面即為*，南面、西面、均有30米市政規(guī)劃路穿插而過，交通較便捷，距離火車南站1.5公里，機場高速入口4.4公里，與車管所同屬江南區(qū)，地塊總體形狀呈三角形，交通便利，擁有不可復(fù)制的市場競爭優(yōu)勢。地塊位置南站大道汽車市場機場方向5、小結(jié)5.1 政策層面：把握好目前利好的宏觀政策；做好風(fēng)險政策的評估；5.2 產(chǎn)品層面：深度研討市場客戶對產(chǎn)品類型的需求，多元化、前瞻性規(guī)劃設(shè)計好客戶需求產(chǎn)品；重點工作放在產(chǎn)品規(guī)劃和以產(chǎn)品優(yōu)勢提升市場競爭力；5.3 營銷層面：營銷策劃提前開展，為后期招商鋪平道路；深度剖析市場客觀需求，占位市場高度的同時，尋求差異化營銷手法，以取得市場突

28、破口。六、投資分析1、項目總體投資估算：略2、開發(fā)思路與方案2.1 項目規(guī)劃項目總占地面積約300畝?？偨ㄖ娣e143376平方米，其中4S店建筑面積89798.4平方米，維修樓建筑面積10520.8平方米，倉庫建筑面積43056.4平方米。2.2 項目4S店開發(fā)策略建議2.2.1 整體設(shè)計，整體規(guī)劃，整體施工，以成品出租。優(yōu)點：外觀整體劃一，且便于管理。缺點：前期資金投資較大，招商進度有限，資金回籠難。2.2.2 提供設(shè)計方案，進行土地經(jīng)營權(quán)出租，商家根據(jù)各自品牌的準入要求自行完成建址任務(wù)。優(yōu)點：a、不參與經(jīng)營，規(guī)避市場競爭的風(fēng)險；b、快速收回前期土地投入資金和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金

29、；c、入市周期加快，提高業(yè)主及經(jīng)營商家效率。缺點：招商進度及施工進度難協(xié)調(diào)統(tǒng)一，會影響項目前期的整體形象。根據(jù)南寧市場現(xiàn)狀，市場風(fēng)險，資金投入產(chǎn)出等各方面因素分析，我司建議以土地經(jīng)營權(quán)出租方式進行投資開發(fā)，不僅最大限度的規(guī)避了土地、市場競爭和財務(wù)風(fēng)險，還能快速占領(lǐng)市場，達到雙贏局面。3、數(shù)據(jù)分析3.1 土地租金分析根據(jù)南寧市汽車市場狀況分析，各汽車品牌4S店基本都是進行土地經(jīng)營權(quán)的租賃，目前南寧市快環(huán)以外土地租賃價格約為10元/平方米，租賃期限在1020年不等。根據(jù)市場需求，平均35年將調(diào)整租金，幅度約在5%10%不等。不考慮其他成本，土地租金價格走勢如下圖所示：4S店土地租賃價格走勢分析圖年

30、面積（）月租金單價（元/）月租金總價（元/）5%10%5%10%一年89798.41010897984897984五年89798.410.511942883.2987782.4十年89798.411.02512.1990027.41086560.64十五年89798.411.57613.311039528.71195216.70二十年89798.412.15514.641091482.71314738.37（注：根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，土地租賃最長期約只能有20年。在前期招商階段，可對商家提供相應(yīng)的招商優(yōu)惠政策。）3.2 4S店建筑規(guī)模要求4S店建筑規(guī)模要求：寬50米，進深100米。基本規(guī)格展廳

31、約600米。另配套有維修、配件、售后車間。不同品牌對選址、規(guī)模等均有要求。第二部分七、城市發(fā)展規(guī)劃南寧市委、市政府從戰(zhàn)略發(fā)展的高度，牢牢把握北部灣經(jīng)濟區(qū)開發(fā)的發(fā)展機遇，確定實施“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，把城市框架向南延伸，江南區(qū)迎來了新的發(fā)展機遇。中心城突出“一軸兩帶多中心”的發(fā)展模式，逐步形成沿邕江兩岸串珠式展開、沿其支流縱深發(fā)展的城市布局形態(tài)?！耙惠S”，即以邕江及兩岸為發(fā)展軸線?！皟蓭А保寸呓瓋蓚?cè)形成南北城市發(fā)展帶；北發(fā)展帶以綜合服務(wù)、教育研發(fā)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等城市功能為主；南發(fā)展帶（本項目所在）以產(chǎn)業(yè)服務(wù)、工業(yè)及物流等產(chǎn)業(yè)功能為主。

32、“多中心”，南寧市中心城分4個層次的城市公共中心體系。八、行業(yè)簡介倉儲是隨著物資存儲的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，又隨著生產(chǎn)力的發(fā)展而發(fā)展，是商品流通的重要環(huán)節(jié)之一，也是物流活動的重要支柱。倉儲是實現(xiàn)物流增值服務(wù)的功能的重要環(huán)節(jié)，昂出活動對國家進行站旅行儲備具有保障作用，是社會在生產(chǎn)過程得以順利進行的必要條件。在現(xiàn)實市場上，倉儲有各種各樣的形態(tài)，搞好倉儲活動是企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)，降低物流成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。倉儲是物流與供應(yīng)鏈 HYPERLINK /socialsciences/newidea/24400.html t _blank 系統(tǒng)中的重要節(jié)點和調(diào)控中心，現(xiàn)代倉儲業(yè)在現(xiàn)代 HYPERLINK /

33、socialsciences/newidea/24193.html t _blank 服務(wù)業(yè)中占有獨特地位?，F(xiàn)代倉儲業(yè)的發(fā)展對于優(yōu)化物流與供應(yīng)鏈系統(tǒng)、轉(zhuǎn)變 HYPERLINK /management/nation/ t _blank 國民經(jīng)濟的增長方式、提高國民經(jīng)濟的運行質(zhì)量都具有重大意義。倉儲和運輸是物流的兩大支柱，其中倉儲起節(jié)點作用，運輸解決路線的問題。在整個物流鏈中，節(jié)點的作用日益突出。近年來， HYPERLINK /socialsciences/newidea/24452.html t _blank 市場對生產(chǎn)的時間要求更加嚴格，生產(chǎn)需要更加貼近市場需求，JIT及時送貨的愿望更加強烈；

34、同時，由于供應(yīng)鏈的再造和縮短，許多原來由生產(chǎn)企業(yè)完成的環(huán)節(jié)開始轉(zhuǎn)向倉庫；另外，不同的貨主、不同的貨物及其不同的流向，需要運輸工具間的轉(zhuǎn)換、交接。這些因素促成了倉庫存儲逐漸由靜態(tài)向動態(tài)發(fā)展，更多的倉庫開始提供加工、配送等服務(wù)，并逐漸成為貨物的流轉(zhuǎn)中心。一些大型的生產(chǎn)和流通企業(yè)，紛紛選擇租用或自建 HYPERLINK /regional-economy/ t _blank 區(qū)域配送中心作為自己貨物的集散地；大型運輸企業(yè) HYPERLINK /securities-investment/ t _blank 投資貨運場站、貨物分揀中心以支撐零擔(dān)貨運企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展?，F(xiàn)代倉儲業(yè)在滿足運輸配送、JIT采購、

35、集散分撥、保稅、降低流通成本等方面的作用舉足輕重。因此，現(xiàn)代倉儲業(yè)已成為社會 HYPERLINK /economic-theory/develope/ t _blank 經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的行業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，呈現(xiàn)勃勃生機。倉儲做好了，物流業(yè)發(fā)展水平才能夠提升。九、項目分析1、項目概況項目位于南寧市江南區(qū)*旁，*處于南寧市快環(huán)線上與白沙大道相連通，與壯錦大道、沙井大道垂直相交，緊鄰江南公園，靠近江南區(qū)政府及銀凱工業(yè)園等；交通較便捷，路網(wǎng)發(fā)達開闊，通行流暢，距離火車南站1.5公里，機場高速入口4.4公里。且背靠中國中鐵四局集團和東盟商品儲運基地，形成必然的倉儲需求，擁有不可復(fù)制的市場競

36、爭優(yōu)勢。2、項目規(guī)劃項目總占地面積約300畝?？偨ㄖ娣e143376平方米，其中4S店建筑面積89798.4平方米，維修樓建筑面積10520.8平方米，倉庫建筑面積43056.4平方米。3、項目周邊市場3.1廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心海吉星公司投資興建的廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心（簡稱海吉星物流中心）項目位于南寧市江南區(qū)，總占地約620畝，總建筑面積約60萬平方米，總投資約15億元，由物流倉儲、集散交易、商業(yè)服務(wù)、配套宿舍四大功能區(qū)組成。海吉星物流中心將立足廣西，流通西南、面向全國、輻射東盟，綜合食糖、繭絲、糧油、水果、蔬菜、副食品、花卉等品種，集交易、加工、配送、進出口交易、電子商務(wù)等服

37、務(wù)功能為一體，成為西南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射最廣闊的綠色、安全、高效的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流中心。該項目現(xiàn)一期項目建設(shè)已接近尾聲，蔬果加工配送區(qū)已開始試運營，于2011年下半年正式開業(yè)，主營品類為水果，預(yù)計近200名經(jīng)營戶入駐。3.2 南寧市萬泰隆建材市場南寧市萬泰隆建材市場項目是南寧國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)10個重大項目之一，坐落于白沙大道、壯錦大道、*、三聯(lián)縱橫的江南金三角，規(guī)模宏大，功能完善，項目一、二期規(guī)劃用地約200多畝，總建筑面積20萬平方米，總投資1.5億元，主要建設(shè)內(nèi)容包括建材超市、倉儲區(qū)、物流配送區(qū)、包裝加工區(qū)、展示區(qū)、綜合樓及停車場等。該項目全面建成后，年交易額可達1

38、0億元以上，年稅收達3000萬元，可直接和間接為建材商貿(mào)流通及物流行業(yè)提供將近1.5萬個就業(yè)機會。其物流輻射范圍將涉及西南地區(qū)及東盟各國、地區(qū)，是一個集商品交易集散倉儲、加工貨物中轉(zhuǎn)運輸、裝卸搬運、停車、信息咨詢等服務(wù)于一體的大型建筑裝飾材料商貿(mào)物流中心。眾多商家、各類品牌已入駐市場，商貿(mào)物流范圍輻射南寧及廣西區(qū)域等。3.3 銀凱工業(yè)園銀凱工業(yè)園位于南寧國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊靠城市快速環(huán)道，沙井大道在園區(qū)東部通過，南為南防鐵路，北為南站西路、南寧火車南站。工業(yè)園占地10平方公里，首期開發(fā)面積4平方公里，是以汽車制造、電子、新材料和輕紡為主的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該園區(qū)本著高起點、高標準、高規(guī)格的原則，建設(shè)綜合加工片區(qū)、機電及鋁制品建材加工片區(qū)、醫(yī)藥和精細化工片區(qū)、日韓工業(yè)園區(qū)四大片區(qū)，首期還建設(shè)總面積10萬平方米標準廠房，園區(qū)可安排大批工業(yè)項目。將打造成為南寧市現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)建設(shè)的窗口，起到帶動和示范作用。成為今后南寧經(jīng)開區(qū)安排招商項目的主要載體和經(jīng)濟增長的主要增長點。隨著*汽車市場的日趨成熟，廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心的啟動，銀凱工業(yè)園、萬泰隆建材市場的迅速發(fā)展，華南城項目也已落戶沙井片區(qū)，屆時，沙井大道壯錦大道*片區(qū)將形成