大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)報(bào)告（2007年第三季度）_secret

1、PAGE PAGE 17PAGE PAGE 17 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)報(bào)告2007年第三季度 *置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)部 2007年10月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc180301722 1 三季度主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況分析 PAGEREF _Toc180301722 h 3 HYPERLINK l _Toc180301723 2 三季度*項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc180301723 h 5 HYPERLINK l _Toc180301724 2.1 *項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況分析 PAGEREF _Toc180301724 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc180301725 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)*項(xiàng)目的影響 PAGEREF _Toc180301725 h 6 HYPERLINK l _Toc180301726 2.3 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)*項(xiàng)目的影響與分析 PAGEREF _Toc180301726 h 7 HYPERLINK l _Toc180301727 2.4 *項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售建議 PAGEREF _Toc180301727 h 8 HYPERLINK l _Toc180301728 附件：07年第三季度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc180301728 h 9 HYPERLINK l _Toc180301729

3、 1房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc180301729 h 9 HYPERLINK l _Toc180301730 1.1主要政策及其影響 PAGEREF _Toc180301730 h 9 HYPERLINK l _Toc180301731 1.2 重大行業(yè)事件 PAGEREF _Toc180301731 h 9 HYPERLINK l _Toc180301732 2土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc180301732 h 10 HYPERLINK l _Toc180301733 2.1土地出讓及成交情況 PAGEREF _Toc180301733 h 10 HYPERLINK l

4、_Toc180301734 3住宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc180301734 h 14 HYPERLINK l _Toc180301735 3.1 三季度新建住宅成交分析 PAGEREF _Toc180301735 h 14 HYPERLINK l _Toc180301736 3.2 三季度主要二手住宅成交情況分析 PAGEREF _Toc180301736 h 15 HYPERLINK l _Toc180301737 4三季度新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目住宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc180301737 h 16 HYPERLINK l _Toc180301738 4.1 2007年第三季度新開(kāi)盤(pán)住宅

5、項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc180301738 h 16大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)季度監(jiān)測(cè)報(bào)告（2007年第三季度）1 三季度主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定：*特點(diǎn)項(xiàng)目位于*石灘，該區(qū)域?qū)儆诼糜味燃賲^(qū)，自然景觀優(yōu)越項(xiàng)目建筑形式為多層和別墅區(qū)域客群主要為外地人，其中已東北客群為主，購(gòu)房目的多為養(yǎng)老度假項(xiàng)目首批推出房源為情景洋房和別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇條件項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目有分流作用的其它區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的確定區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)摘要與*屬同一區(qū)域，自然條件基本相同，且產(chǎn)品類(lèi)別相近，有一定的競(jìng)爭(zhēng)性小平島是一個(gè)集居住娛樂(lè)為一體的綜合性項(xiàng)目，其環(huán)境與本案環(huán)境極為相似，后推產(chǎn)品形式類(lèi)同自然環(huán)境優(yōu)美，

6、其產(chǎn)品對(duì)*有一定的客戶(hù)分流作用表1：2007年第三季度大連競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列表樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)發(fā)展商總規(guī)模（萬(wàn)）開(kāi)售時(shí)間現(xiàn)售套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)均價(jià)現(xiàn)時(shí)均價(jià)銷(xiāo)售進(jìn)度備注1.1262005.9.227月14 375-1500萬(wàn)元/套7月750-1500萬(wàn)元/套26%無(wú)變動(dòng)8月14 8月750-1500萬(wàn)元/套26%無(wú)變動(dòng)9月14 9月750-1500萬(wàn)元/套26%無(wú)變動(dòng)總：43.89一期10.1二期16.47三期17.322004.7.107月無(wú)4400元/7月三期未定一、二期清盤(pán)三期未銷(xiāo)售無(wú)變動(dòng)8月無(wú)8月三期未定無(wú)變動(dòng)9月無(wú)9月三期未定無(wú)變動(dòng)總：137一期：8二期：17一期：2006.6.8二期：2007.3.

7、187月二期195一期：6600元/（清盤(pán)）二期：7200元/7月7600元/二期65%400元/8月二期1378月8300元/二期70%700元/9月二期1179月8500元/二期80%200元/一期20目前推出1.352007.9.297月未銷(xiāo)售295-720萬(wàn)/套7月未定未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售8月未銷(xiāo)售8月未定未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售9月649月295-720萬(wàn)/套推出部分清盤(pán)無(wú)變動(dòng)2 三季度*項(xiàng)目分析2.1 *項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況分析表2：2007年第三季度*地銷(xiāo)售情況列表推出房源物業(yè)類(lèi)型體量（萬(wàn)）總套數(shù)(套）開(kāi)盤(pán)時(shí)間均價(jià)（元/）銷(xiāo)售率購(gòu)買(mǎi)客群一期花園洋房8 3422007.9.8開(kāi)盤(pán)：6700目前：6700

8、57%開(kāi)發(fā)區(qū)：40%外籍：20%外地：40%*于2007年9月8日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，推出8萬(wàn)平方米，共342套花園洋房，目前已銷(xiāo)售196套，主銷(xiāo)面積為152-169平方米的三室二廳戶(hù)型，價(jià)格為6000-9000元/平方米，均價(jià)為6700元/平方米。購(gòu)買(mǎi)客群主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)和外地，多為在開(kāi)發(fā)區(qū)外資企業(yè)工作的高層人員和在開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)為主導(dǎo)，以口岸經(jīng)濟(jì)為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，發(fā)展成為智能化、生態(tài)型、綜合性的大連市現(xiàn)代化副中心。開(kāi)發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境促使企業(yè)大量注入，為區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)旺盛需求。開(kāi)發(fā)區(qū)05年供應(yīng)面積91.2萬(wàn)平方米，消化面積60.6萬(wàn)平方米。06年

9、供應(yīng)面積166.1萬(wàn)平方米，消化面積98萬(wàn)方米；07年供應(yīng)面積125萬(wàn)平方米，截至到目前消化了75萬(wàn)平方米； 預(yù)計(jì)08年供應(yīng)面積為79萬(wàn)平方米。目前開(kāi)發(fā)區(qū)可售房源有限，而且價(jià)格持續(xù)走高，除東部區(qū)域金灣新城銷(xiāo)售均價(jià)在4500元/平方米以外，均價(jià)6000元/平方米以下的項(xiàng)目已經(jīng)很難遇見(jiàn)。而且產(chǎn)品主要以高層為主，多層住宅已成為稀缺產(chǎn)品。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)中高端人群而言，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住宅的選擇余地較小，而本案位于金石灘自然景觀優(yōu)美，產(chǎn)品為多層花園洋房，價(jià)格與開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目相比有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且自身也具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。這也是項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的主要原因之一。2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)*項(xiàng)目的影響區(qū)域未來(lái)發(fā)展前

10、景樂(lè)觀，可開(kāi)發(fā)地塊擴(kuò)容能力較強(qiáng)，土地資源較為豐富，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力將有所增加。隨著大連市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)旅游業(yè)快速發(fā)展，海岸度假式生活將成為一種新興的居住形式并且逐漸被全國(guó)人民所接受。全新的生活方式產(chǎn)生嶄新的市場(chǎng)需求，未來(lái)金石灘的住宅銷(xiāo)售走勢(shì)比較樂(lè)觀。除此之外，金石灘屬于國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大。樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)可能會(huì)水漲船高，也會(huì)吸引更大批量的客群前往購(gòu)買(mǎi)。目前金石灘在售房源較少，從產(chǎn)品上看，對(duì)東方優(yōu)山美地不會(huì)有太大影響，但區(qū)域可開(kāi)發(fā)地塊擴(kuò)容能力較強(qiáng)，土地資源豐富，隨著區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力有所增加。大量外來(lái)人士包括世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)住，預(yù)示區(qū)域明年需求將有一定增加，有利于促進(jìn)*地

11、項(xiàng)目銷(xiāo)售。全球最大的半導(dǎo)體制造商英特爾投資25億美元在大連建一家芯片組制造廠，這是跨國(guó)公司在華最大的一筆投資，也使英特爾成為在華投資額最大的外資企業(yè)。廠址選擇在大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)淮河?xùn)|路（雙D港），于2007年9月8日舉行了奠基儀式，計(jì)劃2010年上半年投產(chǎn)，預(yù)計(jì)每年直接產(chǎn)出200億元。英特爾大連廠雇員將本地化，另外，英特爾為培養(yǎng)本地人才，給大連英特爾生產(chǎn)基地輸送人才，并成為中國(guó)最大的半導(dǎo)體技術(shù)人材培訓(xùn)基地，將投資3.48億元人民幣在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)占地1萬(wàn)平方米，建筑面積5500平方米的學(xué)院。學(xué)院在年內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)，2008年8月正式投入使用。屆時(shí)金石灘區(qū)域住宅需求量會(huì)有很大增加，英特爾員工中的白領(lǐng)階

12、層和英特爾學(xué)院的教職員工的硬性住房需求需要得到滿(mǎn)足，所以會(huì)產(chǎn)生一定程度的購(gòu)買(mǎi)力。正是如此種種原因，金石灘房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步快速發(fā)展。目前英特爾公司已與*達(dá)成協(xié)議，其高層人員將入住08年推出的別墅，本案別墅銷(xiāo)售前景樂(lè)觀。別墅和海景房出現(xiàn)熱銷(xiāo)，旺盛的需求有利于本案別墅的快速銷(xiāo)售07年9月，大連市內(nèi)四區(qū)別墅供應(yīng)量加大，并且出現(xiàn)熱銷(xiāo)局面，例如萬(wàn)科溪之谷和藍(lán)灣，其產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型別墅，推出市場(chǎng)便受到中高端以上客群的青睞。萬(wàn)科溪之谷依山而建，景色優(yōu)美，于07年9月8日推出71套別墅，一周時(shí)間銷(xiāo)售率達(dá)到72%，藍(lán)灣于07年9月29日推出64套別墅，當(dāng)天銷(xiāo)售60套。從客群上看，萬(wàn)科溪之谷和藍(lán)灣購(gòu)買(mǎi)客群，主要以

13、大連市內(nèi)私營(yíng)業(yè)主為主，外地客群也占有一定比例。而關(guān)注本案別墅產(chǎn)品的來(lái)訪客群，主要以開(kāi)發(fā)區(qū)私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)的高層人士為主。因此本案與藍(lán)灣等其它區(qū)域別墅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，體現(xiàn)在外地客群上，這部分客群主要看重項(xiàng)目的自然環(huán)境和開(kāi)發(fā)商的品牌。本案擁有較好的自然景觀和較強(qiáng)的品牌效應(yīng)，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，而高品質(zhì)產(chǎn)品和完善的內(nèi)部配套，將成為項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的關(guān)鍵。2.3 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)*項(xiàng)目的影響與分析金石灘區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前對(duì)東方優(yōu)山美地客戶(hù)分流作用有限。金石灘競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，王子莊園建成時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)品相對(duì)落后，銷(xiāo)售狀況較差，其無(wú)論是在地段、產(chǎn)品還是開(kāi)發(fā)商品牌，都遠(yuǎn)不如*，導(dǎo)致其銷(xiāo)售越加困難。但王子莊園現(xiàn)房發(fā)售，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施及綠

14、化已完成，在目前區(qū)域別墅供應(yīng)量較少的情況下，對(duì)東方優(yōu)山美地別墅產(chǎn)品會(huì)有一定的影響，但影響十分有限。而*三期別墅一直沒(méi)有動(dòng)工，還處于封盤(pán)期，近期也很難入市，因此對(duì)本案銷(xiāo)售沒(méi)有形成威脅，但隨著其三期的入市，屆時(shí)將與本案別墅產(chǎn)品形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。小平島目前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式與東方優(yōu)山美地存在差異，目前競(jìng)爭(zhēng)壓力不強(qiáng)。小平島項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)至今，價(jià)格進(jìn)行了1次調(diào)整，7月份上調(diào)400元/平方米，均價(jià)達(dá)到7600元/平方米，8月均價(jià)突破8000元/平方米，主要是由于項(xiàng)目目前剩余房源主要位于高樓層，價(jià)格偏高，導(dǎo)致在售房源房?jī)r(jià)再次上漲。到9月底，其銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8500元/平方米，比上月上漲了200元/平方米，主要是受剩余房源價(jià)

15、格較高的拉動(dòng)。小平島是一個(gè)綜合性項(xiàng)目，目前推出部分建筑形式為小高層、高層，銷(xiāo)售率達(dá)到80%，已接近尾盤(pán)期，由于與本案產(chǎn)品形態(tài)不同，對(duì)項(xiàng)目影響不明顯，但年底小平島花園洋房的推出，及其大量的對(duì)外宣傳，使外地客群更為關(guān)注小平島，不過(guò)超過(guò)百萬(wàn)元的總房款，使小平島購(gòu)買(mǎi)客群和東方優(yōu)山美地的客戶(hù)有一定差別，而且本案花園洋房目前銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到57%，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)雖然會(huì)有所加劇，但近期客戶(hù)分流作用不明顯。*中的別墅部分對(duì)*地影響較大，未來(lái)存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。*位于旅順?biāo)訛吃?chǎng)北側(cè)，自然景色優(yōu)美，開(kāi)發(fā)商為*下屬企業(yè)*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在大連擁有很強(qiáng)產(chǎn)品知名度，加上億達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)較高，對(duì)客群有一定吸引力。項(xiàng)目

16、建有178套別墅，面積從 170-260平方米，項(xiàng)目于2007年7月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，訂金30萬(wàn)元。戶(hù)型面積棟數(shù)體量銷(xiāo)售率175.2811棟1928.08100%180.1212棟2161.44100%196.437棟1375.01100%216.7712棟2601.24100%240.910棟2409100%251.8312棟3021.96100%合計(jì)641.35萬(wàn)100%2007年9月29日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，共推出64套別墅，面積從175-251平方米，當(dāng)天銷(xiāo)售60套，月底清盤(pán)，銷(xiāo)售速度極快，預(yù)計(jì)項(xiàng)目10月還將推出47套別墅，具體資料還沒(méi)確定。本案目前推出花園洋房，與藍(lán)灣產(chǎn)品不同，因此影響不大。2

17、.4 *項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售建議大連2007年秋季房展會(huì)的即將舉行，以及十一黃金周的即將到來(lái)，為本案銷(xiāo)售提供了一個(gè)契機(jī)，而英特爾在大連市投資建立的大連芯片廠奠基儀式的舉行，也標(biāo)志著金石灘區(qū)域未來(lái)購(gòu)房需求將有所增加。面對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的利好機(jī)會(huì)，對(duì)本案提出以下建議以供參考：適當(dāng)增加項(xiàng)目宣傳力度，充分利用秋季房展會(huì)和黃金周，吸引客群，促進(jìn)銷(xiāo)售。本案已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但多層住宅局部樓間距較近，視線有所影響，因此景觀配套應(yīng)有所體現(xiàn)，強(qiáng)烈的園林沖擊感有利于促進(jìn)洋房和別墅的銷(xiāo)售。突出產(chǎn)品智能化。區(qū)域客群對(duì)安全性比較注重，較高的安全性對(duì)客群有較大的吸引。提高銷(xiāo)售人員服務(wù)水平，有利于樹(shù)立產(chǎn)品形象，更有利于口碑宣傳，促進(jìn)銷(xiāo)售。

18、適當(dāng)提升銷(xiāo)售價(jià)格。金石灘區(qū)域在售房源較少，產(chǎn)品品質(zhì)一般，而本案較高的品牌認(rèn)可度和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，為項(xiàng)目快速銷(xiāo)售提供了良好條件，在大大連西拓北進(jìn)，購(gòu)房者向西、北部轉(zhuǎn)移、價(jià)格整體快速上漲的情況下，本案可適當(dāng)提價(jià)。建議提升200-300元/平方米。附件：07年第三季度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1.1主要政策及其影響表3：2007年第三季度大連新出臺(tái)政策一覽編號(hào)政策名稱(chēng)頒布日期實(shí)施日期頒發(fā)單位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1城鎮(zhèn)土地使用稅稅額調(diào)整2007年7月13日2007年10月1日大連市地稅局此次土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高增加成本很小，房?jī)r(jià)不會(huì)因此受到太大影響。反而可以避免開(kāi)發(fā)商囤積土地、炒作地皮。2大連市

19、海域使用管理?xiàng)l例2007年6月12日2007年8月1日大連市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)根據(jù)該規(guī)定，大連將在小平島至金石灘的近海設(shè)立市民親海區(qū)域，供市民、游客趕海、垂釣。其周邊樓盤(pán)以此確定了環(huán)境優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售熱度勢(shì)必增強(qiáng)。3農(nóng)民工工資保證金制度2007年7月16日2007年8月1日大連市人民政府整頓規(guī)范大連房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)農(nóng)民工合法權(quán)益。4關(guān)于大連市民用建筑建筑節(jié)能實(shí)行公示的通知2007年9月10日2007年10月10日大連市人民政府促進(jìn)更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快建設(shè)環(huán)境友好型住宅的步伐。1.2 重大行業(yè)事件表4：2007年第三季度大連市重大行業(yè)事件一覽編號(hào)時(shí)間事件12007年7月1

20、日全長(zhǎng)1200米，延伸段起于港灣廣場(chǎng)東部，穿過(guò)大連港東北部港區(qū)后直達(dá)東海岸的人民路延伸工程竣工。22007年7月13日大連新火車(chē)站選址在既有南關(guān)嶺站站北2.8公里處。新火車(chē)站將在2010年左右投入使用。32007年7月31日大連市上半年土地放量，甘井子區(qū)占九成，中山區(qū)為零。 42007年7月31日旅順南路通公交車(chē)。52007年8月9日土羊高速公路計(jì)劃于今年底建成通車(chē)。62007年8月20日旅順新港擴(kuò)建項(xiàng)目簽約。72007年8月23日哈大鐵路客運(yùn)專(zhuān)線開(kāi)建。 82007年9月6日夏季達(dá)沃斯論壇在大連成功召開(kāi)。92007年9月8日英特爾在大連市投資建立的大連芯片廠舉行了奠基儀式。102007年9月1

21、6日投資150億元的大連天地軟件園建設(shè)工程（軟件園二期）正式啟動(dòng)。112007年9月16日首批百萬(wàn)平方米環(huán)境友好型住宅開(kāi)建。122007年9月26日繼去年獲得“中國(guó)十佳金融生態(tài)城市”后，大連再獲金融生態(tài)城稱(chēng)號(hào)。 2土地市場(chǎng)2.1土地出讓及成交情況表5：2007年第三季度大連土地出讓公告地塊編號(hào)（名稱(chēng)）出讓方式土地面積（萬(wàn)）可建面積（萬(wàn)）土地性質(zhì)使用年限（年）容積率截止日期備注（2007）-24掛牌4.385553.5（按0.8計(jì)算）工業(yè)500.6-1.02007.8.8建筑密度50%以上，辦公樓、綜合樓5層，廠方1-3層，需滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)凈空要求（2007）-25掛牌15.06542.08(2.8算

22、）居住、公建、公寓、城市用地70、40A、B、C2.8以下，D、E6.9以下2007.8.24多層、小高層、高層、超高層，住宅小戶(hù)型比例70%（2007）-26掛牌0.463.91居?。üⅲ┕?0、408.5以下2007.8.24多層、高層，住宅小戶(hù)型比例70%以上（2007）-27掛牌10.4420.57公建、教育設(shè)施、城市綠地70、40AB1.97，C0.622007.8.24建筑高度100米以下，小戶(hù)型比例70%以上3.482.09公建、城市道路70、400.6（含保留建筑）2007.8.24四層以下，小戶(hù)型比例70%以上（20080-28掛牌5.6310.134住宅及配套公建70、

23、401.82007.8.24建筑高度：60米以下、沿香周路建筑高度16米以下，小戶(hù)型比例70%以上(2007)-29掛牌0.533.45公建、公寓70、406.5（地上）2007.8.24高層，住宅小戶(hù)型比例70%以上（2007）-31掛牌2.64522.48公建、公寓70、408.507.10.19高層，住宅小戶(hù)型比例70%以上（2007）-32掛牌0.2453.92公建、公寓70、401607.10.19高層，住宅小戶(hù)型比例70%以上（2007）-33掛牌0.8487.834公建（新聞綜合樓）及其配套服務(wù)設(shè)施（居住式公寓）70、409.307.10.19高層（2007）-34 掛牌8.32

24、6.656教育科研用地400.84.53.6公建400.8以下0.4751.16教學(xué)樓402.44表6：2007年第三季度大連土地出讓成交公告地塊編號(hào)（名稱(chēng)）出讓方式土地面積（萬(wàn)）可建面積（萬(wàn)）土地性質(zhì)中標(biāo)單位使用年限（年）總地價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/）容積率成交日期（2007）-22掛牌4.3610.464居住704250040622.42007.7.24（2007）-24掛牌4.392.63-4.39工業(yè)50746283.65-1700.6-1.02007.8.8（2007）-26掛牌0.463.91居住70/401253532068.52007.8.23(2007)-27掛牌10.442

25、0.57居住70-405971029030.62-1.972007.8.20(2007)-28掛牌5.6310.134居住70/402906028681.82007.8.22(2007)-29掛牌0.535.45居住70/401171021496.52007.8.20（2007）-34掛牌8.326.656教育科研用地40138241210.930.807.9.74.53.6公建0.8以下0.4751.16教學(xué)樓2.44（2007）-30掛牌9.74.85-9.7工業(yè)4052871090-5450.5-1.007.9.27第三季度土地市場(chǎng)情況：掛牌情況：第三季度較前兩季度相比，各區(qū)域掛牌情況出

26、現(xiàn)“反常”現(xiàn)象。1、中山區(qū)：土地在“沉寂”了半年后，于本季度首次釋放出讓宗數(shù)2宗，土地性質(zhì)主要用于公建、公寓，容積率6.5-8.5，住宅小戶(hù)型比例在75%以上。2、西崗區(qū)：（2007）-9號(hào)公告，將西崗區(qū)的14.9萬(wàn)的供應(yīng)量一次性供應(yīng)完畢老城區(qū)配套的成熟性及供應(yīng)稀缺性，使其價(jià)值更為突出，也是開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的“寶地”。僅10天時(shí)間，此次掛牌的4宗土地，已各有其主，全部用于住宅。3、沙河口區(qū)：本季度放量有所增加出讓宗數(shù)3宗，（2007）-25位于沙河口區(qū)中山路北側(cè)、連山街東側(cè)地塊，局部規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，故目前暫時(shí)停止掛牌。4、甘井子區(qū)：本季度放量有所減緩，無(wú)住宅用地出讓 出讓宗數(shù)2宗，均用于教育科研及

27、配套公建設(shè)施。摘牌情況：本季度主城區(qū)土地突破“0”供應(yīng)1、中山區(qū)：于本季度摘得一塊土地，位于五五路1號(hào)位置，用地性質(zhì)為公建、公寓，截至第三季度，中山區(qū)新增土地供應(yīng)量3.45萬(wàn)平方米。2、西崗區(qū)：本年度“地王”*路北地塊被大連*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司納入囊中其占地約10.44公頃，住宅容積率為1.97，小戶(hù)型比例為70%，20萬(wàn)平的建筑體量即將入市，這將是老城區(qū)商品房小戶(hù)型的稀缺供給。此地塊競(jìng)拍樓板價(jià)達(dá)2985.5元/平方米，預(yù)計(jì)入市保守價(jià)格在7000元/平方米以上。3、沙河口區(qū)：共摘得一塊土地，位于沙河口區(qū)東北路東、長(zhǎng)生街西、民權(quán)街南側(cè)，用地性質(zhì)為公建、公寓，小戶(hù)型比例達(dá)70%。4、甘井子區(qū)：本季

28、度摘牌量相對(duì)于上兩個(gè)季度有所減少，且主要用于教育科研、工業(yè)及配套設(shè)施等的用地，無(wú)住宅摘牌。根據(jù)市場(chǎng)情況及本年度供應(yīng)計(jì)劃預(yù)測(cè)，10月份土地供應(yīng)量將側(cè)重于主城區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用房。3住宅市場(chǎng)3.1 三季度新建住宅成交分析表7：2007年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交情況統(tǒng)計(jì)2007年7月2007年8月2007年9月成交面積68.8萬(wàn)89.1萬(wàn)28.99萬(wàn)環(huán)比變化（%）14.48%29.51%67.46%成交價(jià)格4791元/6591元/6491元/環(huán)比變化（%）3.37%37.57%1.5%9月份數(shù)據(jù)截至9月25日從新建住宅成交情況來(lái)看，大連市第三季度總成交面積為186.89萬(wàn)平方米，整體均價(jià)為5912.8

29、5元/平方米，3個(gè)月成交面積及均價(jià)呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，其中8月份成交面積及均價(jià)都有較大提高，9月份數(shù)據(jù)累計(jì)到25日，因此，除了房交會(huì)的臨近造成的供應(yīng)和需求均處于抑制、待發(fā)狀態(tài)外，部分房源沒(méi)有登記備案也是9月份的成交數(shù)據(jù)拉低的原因。但是四區(qū)整體住宅成交及均價(jià)是呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)的。預(yù)計(jì)第四季度成交面積及成交價(jià)格均會(huì)繼續(xù)提升。3.2 三季度主要二手住宅成交情況分析表8：2007年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)新建住宅成交情況統(tǒng)計(jì)2007年7月2007年8月2007年9月成交面積21.36萬(wàn)22.03萬(wàn)環(huán)比變化（%）8.9%3.1%成交價(jià)格4950元/4995元/環(huán)比變化（%）3.9%0.9%9月份數(shù)據(jù)需到10月底，政府才能公布在商品房房?jī)r(jià)快速上漲的帶動(dòng)下，二房房?jī)r(jià)也呈上漲趨勢(shì)。除6月份二手房成交面積略有下降，整體呈上漲趨勢(shì)。在7月份二手房?jī)r(jià)小幅上漲以后，本月二手房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，上漲幅度僅為0.9%。8月份二手房市場(chǎng)需求走穩(wěn)，供給充足，市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，成交面積小幅上升。目前二手房市場(chǎng)趨于火熱，市場(chǎng)前景看好，成交區(qū)域仍以甘井子區(qū)為主。在政府宏觀調(diào)控下，投資客大部分轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)看未