土地一級開發(fā)講義

1、一、土地一級開發(fā)概述二、土地一級開發(fā)流程及企業(yè)在市場中的地位三、土地一級開發(fā)成本背景33 號文規(guī)定：自2004年8月31日以后，經(jīng)營性項目停止協(xié)議出讓，必須以招拍掛方式公開上市。于是，土地一級開發(fā)和土地一級開發(fā)企業(yè)開始引起公眾的注意。 在 33 號文件出臺之前，一般而言，商品房項目開發(fā)是一個土地開發(fā)、房屋建設合二為一的連貫活動，很少有開發(fā)企業(yè)將這兩個中間過程相互剝離開來；只有在規(guī)模較大的舊城區(qū)改造項目中，地方政府為了某一城區(qū)的綜合環(huán)境治理，委托或專門成立一家大型地產(chǎn)公司，該公司的主要業(yè)務就是對指定區(qū)域的土地進行一級開發(fā)建設。 33 號文件的出臺，將經(jīng)營性項目的土地開發(fā)和房屋開發(fā)割裂開，土地由生

2、地到熟地，再由熟地到建成房屋，必須兩個階段中間必須執(zhí)行“熟地的出讓必須在土地市場的公開招拍掛”的程序。于是，土地的一級開發(fā)與土地的二級開發(fā)，土地一級開發(fā)商和二級開發(fā)商的名詞開始在業(yè)內(nèi)的文件和各種媒體中廣泛應用開。背景（續(xù)）國土資源部要求：2011年3月底之前，土地儲備機構必須與其下設或掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤；各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這就意味著，更多企業(yè)將有機會參與土地一級開發(fā)，土地一級開發(fā)的效率也有望得到提高。現(xiàn)階段，土地招拍掛規(guī)則日益嚴格，開發(fā)商獲取土地成本上升，預期利潤下降越來越嚴重，土地出讓金的繳交時間越來越短、競買保證金越來越高

3、、開竣工時間管理越來越嚴、土地增值稅預征越來越嚴、融資渠道越來越窄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入土地一級開發(fā)可以通過實施開發(fā)規(guī)劃、策劃實施方案、調(diào)整開發(fā)時序、控制開發(fā)成本等，實現(xiàn)企業(yè)的土地儲備，獲得土地增值所帶來的豐厚利潤，并回避土地增值稅，取得二級市場的開發(fā)先機。土地一級開發(fā)定義 土地一級開發(fā)是指按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體；獲得土地項目一級開發(fā)權的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)

4、和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)（單純房屋開發(fā)）商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。土地一級開發(fā)的特點與土地二級開發(fā)相比，土地一級開發(fā)具有如下特點：土地一級開發(fā)屬于資金密集型業(yè)務。 土地一級開發(fā)項目，多是市區(qū)或郊區(qū)的某一區(qū)片，占地面積幾十到百余公頃，帶有地上建筑物和構筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆遷和人員安置。因此，只要企業(yè)進入實質(zhì)性的征地階段，就將面臨巨大的資金壓力。土地一級

5、開發(fā)是需求穩(wěn)定、風險較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務。 土地是資源類商品，它位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈前端的環(huán)節(jié)，而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程；土地一級開發(fā)的產(chǎn)品熟地一直是二級開發(fā)商爭奪的資源，可見，以土地加工和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。土地一級開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向是政府主導、市場化運作。土地一級開發(fā)的發(fā)展歷程萌芽期(1996年1999年)：這一階段，文獻或文件尚未明確提出“土地一級開發(fā)”的概念。土地儲備工作主要還停留在由開發(fā)商和用地單位自由組合階段，土地一級開發(fā)的相關法律法規(guī)也尚未出臺。這一時期土地儲備開發(fā)工作比較

6、混亂，土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)均由獲得土地使用權的房地產(chǎn)開發(fā)商來完成。發(fā)展期(1999年2002年)：這一階段是土地一級開發(fā)向正規(guī)化發(fā)展的過渡階段。在這個時期，土地一級開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式取得土地，雖然針對性和專業(yè)性比較強，但由于缺少市場競爭，土地一級開發(fā)工作未能達到理想的效果。規(guī)范期(2002年2010年)：為規(guī)范土地一級開發(fā)行為，合理開發(fā)利用土地資源，滿足經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地需求，各地結合自身實際情況，陸續(xù)出臺了一些地方文件，對土地一級開發(fā)的組織實施、合同監(jiān)管、項目驗收、資金管理等方面進行了規(guī)定。隨著更為細化的文件的出臺，土地一級開發(fā)工作已朝著開發(fā)模式的合理化、市場化，開發(fā)過

7、程的規(guī)范化、透明化方向發(fā)展。土地一級開發(fā)企業(yè)的類型按項目來源渠道，可將土地一級開發(fā)企業(yè)分為三類：國有土地一級開發(fā)企業(yè) 數(shù)量較少；屬土地一級市場中的“計劃產(chǎn)物”，承擔了一些政府職能，實施的項目多為本地區(qū)重要的商業(yè)中心區(qū)、科技園區(qū)、各類開發(fā)區(qū)等的大面積的成片土地一級開發(fā)。由政府授權獲得土地一級開發(fā)權的企業(yè) 土地一級開發(fā)的實施主體，承擔項目包括：2004 年8 月31 日前尚未辦理完立項手續(xù)的項目；已辦理完規(guī)劃手續(xù)的項目，已經(jīng)與土地方簽定土地征用或轉讓協(xié)議，并且開發(fā)商對項目已有相當資金投入的項目。在土地儲備中心以競標方式在土地一級開發(fā)項目招投標中勝出的企業(yè) 數(shù)量較少，是政府主導的市場化方式確定的土地

8、一級開發(fā)主體。back土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程，指企業(yè)從項目前期調(diào)研、立項，一直到土地開發(fā)建設后的土地上市的全過程?？珊唵伪硎鋈缦拢?前期調(diào)研規(guī)劃意見規(guī)劃用地立項拆遷征地市政建設驗收上市土地一級市場參與主體在土地一級開發(fā)的全部過程中，參與的主體主要包括地方政府、一級開發(fā)商、原土地方、二級開發(fā)商。從人地關系看，他們分別承擔了土地所有權人、土地一級開發(fā)權人、原土地使用權人、未來土地使用權人的角色。從土地價格構成看，他們的利益分配分別為土地的收益、法定利潤、對原土地投入的補償、以土地成交價作為對未來二級開發(fā)利潤的成本投入。具體，見下圖： 土地成交價 = 一級開發(fā)成本+ 法定利潤 +全部土地出

9、讓金 二級開發(fā)商 原土地使用者 一級開發(fā)商 地方政府 全部土地出讓金= 基本土地出讓金出讓金溢價部分土地一級開發(fā)成本和一級開發(fā)商法定利潤共同構成了土地掛牌底價。在市場條件不變的情況下，一級開發(fā)成本的高低直接影響地方政府土地收益的高低，直接構成了二級開發(fā)商的取地成本，直接影響了商品房價格。土地一級開發(fā)企業(yè)在市場中的地位土地一級開發(fā)企業(yè)承擔了上述土地開發(fā)全過程的實施主體身份。在項目實施的各個階段，開發(fā)都承擔著各種政策、資金、經(jīng)營風險。盡管土地一級開發(fā)企業(yè)承擔著項目實施主體，但是，由于在土地一級開發(fā)的整個過程中，它并不擁有土地的使用權，僅僅是受地方政府委托對土地進行開發(fā)建設，實際上相當于一種特殊的經(jīng)

10、濟合同關系。所以企業(yè)在項目的運作中，無論是對政府，還是對農(nóng)民或城市被拆遷對象，均處于被動局面。back土地一級開發(fā)企業(yè)承擔的風險在立項之前，企業(yè)需做大量的市場調(diào)研、項目策劃，不僅需要做初步規(guī)劃設計和先期的拆遷調(diào)查摸底，還要協(xié)調(diào)政府各部門關系，隨時注意政府政策動向，適時調(diào)整項目規(guī)劃；所以，在前期工作階段，對于開發(fā)商而言，不僅僅是前期這部分的資金和人員投入，還有時間的機會成本。在立項之后，企業(yè)馬上開始面臨承擔巨大的融資壓力。 大地塊征地拆遷的資金占開發(fā)成本的較大比重，而且資金運用量大，投入時間集中，回流卻集中于項目完成驗收之后的土地上市。立項后的另一個壓力是對項目進度的控制。 一般給該類提供的商業(yè)

11、貸款為1 年期，如果征地拆遷遇到了難點，拖延項目進度，未能及時列入當年的供地計劃，企業(yè)又將面臨逾期還貸的罰息風險。立項后的最大風險是土地一級開發(fā)成本的控制。 在項目實施過程中，變數(shù)最大的就是征地拆遷費用，其中不僅僅是政策變化影響，也存在著在拆遷過程中各個相關利益主體的利益平衡問題。back土地一級開發(fā)成本構成及影響因素土地一級開發(fā)成本構成 土地一級開發(fā)成本，包括項目直接投資和間接投資，其中直接投資包括征地費、居民拆遷安置費、企業(yè)拆遷安置費、大市政費、環(huán)境景觀費、前期工程費、不可預見費等；間接費用包括貸款利息和管理費。土地一級開發(fā)成本的主要影響因素 影響土地一級開發(fā)成本的主要因素有：相關經(jīng)濟政策、地方政府的行政執(zhí)行力、企業(yè)自有資金比率、企業(yè)的資本運作能力、企業(yè)項目管理水平等。與土地一級開發(fā)成本相關的宏觀和微觀經(jīng)濟政策包括：對房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策、拆遷補償政策、土地管理政策、房地產(chǎn)業(yè)政策等，它們的變化都會引起土地一級開發(fā)成本中利息支出、拆遷費用和前期費用的相應變動。地方政府的行政執(zhí)行能力直接體現(xiàn)在編制拆遷補償安置方案、拆遷評估、控制拆遷前后居民、