個(gè)人理財(cái)規(guī)劃之買房規(guī)劃案例

1、新婚夫婦的購(gòu)房計(jì)劃戴先生，30歲，月收入8000元；妻，28歲，月收入6000元。兩人年終獎(jiǎng)金都可多領(lǐng)一個(gè)月。基本支出：生活費(fèi)5000元，孝養(yǎng)金1000元，交際開支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定償還小額信用貸款500元，基金定期定額投資1500元，保險(xiǎn)費(fèi)支出200元。目前資產(chǎn)：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。問題：1、 現(xiàn)階段是選擇租屋或購(gòu)屋劃算？2、 如果3年后自行購(gòu)屋，不知可行否？又該怎樣進(jìn)行準(zhǔn)備？ 一、財(cái)務(wù)狀況及分析首先來看該家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)現(xiàn)金，活期存款5,00014%信用卡

2、/信貸應(yīng)付款6,00017%定期存款10,00029%負(fù)債總額6,00017%共同基金20,00057%凈資產(chǎn)資產(chǎn)總額35,000100%凈資產(chǎn)總額29,00083%目前負(fù)債比率只有17%，基本財(cái)務(wù)狀況尚稱穩(wěn)健良好，但整體資產(chǎn)屬性偏保守，而負(fù)債項(xiàng)目中全是消費(fèi)性貸款，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于存款利率，未來應(yīng)優(yōu)先考慮以手邊存款清償此項(xiàng)負(fù)債。其次，簡(jiǎn)要分析一下該家庭的現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流量表類別項(xiàng)目金額百分比說明收入先生年收入7800059.8%夫收入貢獻(xiàn)度太太年收入5200039.9%妻收入貢獻(xiàn)度工作收入130,00099.7%工作收入依賴度理財(cái)及其它收入4000.4%替代收入來源年度總收入130,4001

3、00%支出生活消費(fèi)支出94,00072.1%消費(fèi)率償債支出6,0004.6%財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率保障型保費(fèi)支出2,4001.8%年度總支出102,40078.5%支出比率結(jié)余總結(jié)余（可儲(chǔ)蓄額）28,00021.5%儲(chǔ)蓄率還本投資額18,00013.8%固定儲(chǔ)蓄計(jì)劃自由儲(chǔ)蓄額10,0007.7%自由儲(chǔ)蓄率每月支出結(jié)構(gòu)分析表消費(fèi)（生活）支出細(xì)項(xiàng)金額占總消費(fèi)支出%食2,00026.7%衣（送洗，一般添購(gòu)）1,00013.3%?。ǚ孔猓姎?，電話）1,00013.3%行（交通費(fèi)，油錢）1,00013.3%交際費(fèi)1,50020.0%奉養(yǎng)長(zhǎng)輩1,00013.3%消費(fèi)（生活）支出小計(jì)7,500100.0%從收支結(jié)構(gòu)

4、來看，年度凈結(jié)余為正數(shù)，支出比率78.8%，可儲(chǔ)蓄率21.2%，屬偏低范圍。收入全來自于工作收入，理財(cái)收入不多，要注意到收入中斷可能造成的沖擊。支出方面，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率并不高（低于20%），但消費(fèi)率高達(dá)72.1%，有過度消費(fèi)之虞，且外食與交際費(fèi)用合計(jì)高達(dá)生活支出的46.7%，略嫌偏高，應(yīng)考慮節(jié)流。二、購(gòu)屋或租屋評(píng)估1、租屋的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=48,000（1.03）48,000*1.06（1.032）480,00*（1.062）（1.033）48,000*（1.063）（1.034）48,000*（1.064）（1.035）=46,60247,95949,35650,79452,273=246,984

5、元。2、購(gòu)房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值購(gòu)屋自備20萬元，貸款利率4.5%，20年房貸，每年本利攤還額=貸款金額60萬/標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值=每年本利攤還額*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=5，i=3）4.580=211,242元。假設(shè)5年后售屋：當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)=80萬*復(fù)利終值系數(shù)XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。當(dāng)時(shí)房貸本金余額=-每年本利攤還額46,125.67*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=15，r=4.5）=495,369元。當(dāng)時(shí)售屋凈所得=1,175,462495,369=679,993元。售屋所得現(xiàn)值（n=5，

6、i=3）=586,567元。購(gòu)屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=（自備款-200,000）+（5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值-211,242）+（售屋所得現(xiàn)值586,567）=175,325元。3、結(jié)論因?yàn)椋ㄙ?gòu)屋凈現(xiàn)金流175,325）（租屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-246,984）=422309元0目前購(gòu)屋合算4、貸款額度概算理想房子三年后價(jià)格=800,000*復(fù)利終值系數(shù)1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。房?jī)r(jià)*25%=屆時(shí)需自備金額251,942元。房?jī)r(jià)*75%=屆時(shí)需貸款金額755,826元。5、購(gòu)房能力評(píng)估A.自備款額度評(píng)估在其它條件不變的情況下，目前可能用作自備款來源有兩部份：1）依資產(chǎn)負(fù)債表，

7、現(xiàn)有凈資產(chǎn)可投入=金融資產(chǎn)消費(fèi)負(fù)債=29,000元。2）依現(xiàn)金流量表，未來每年可再投入=年度總結(jié)余（可儲(chǔ)蓄額）28,000+已清償消費(fèi)負(fù)債6,000=34,000元（前項(xiàng)已經(jīng)扣除）。三年后總儲(chǔ)蓄額度=29,000*復(fù)利終值系數(shù)1.33100（n=3，i=10）+34,000*年金終值系數(shù)3.31000（n=3，i=10）112540=38,599+112,540=151,139元自備款金額251,942元。自備款準(zhǔn)備尚不足，差額=100,803元。B.每年償債能力評(píng)估已清償消費(fèi)負(fù)債6,000元后，每年度總結(jié)余（可還房貸金額）28,000+6,000=34,000每月多儲(chǔ)蓄2538元即可。購(gòu)屋之

8、后，每年比現(xiàn)況需多儲(chǔ)蓄金額=24,105=每月多儲(chǔ)蓄2009元即可。建議減少交際費(fèi)支出及不必要的娛樂支出，或?qū)ふ倚劫Y更高的工作機(jī)會(huì)。6、投資組合調(diào)整現(xiàn)有資產(chǎn)與未來的儲(chǔ)蓄，將股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的組合僅供參考，并非唯一答案，報(bào)酬并非保證，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)仍需納入考慮）項(xiàng)目金額目前占金融資產(chǎn)組合比重預(yù)估報(bào)酬率加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率建議調(diào)整后百分比調(diào)整后加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率活期存款5,00014%2.5%0.35%0.00%0.00%定期存款10,00029%4%1.16%5.00%0.20%債券基金00%6%0.00%25.00%1.50%股票基金20,00057%12%6.84%70.00%8.4

9、0%調(diào)整前投資組合報(bào)酬預(yù)估8.35%調(diào)整后投資組合報(bào)酬預(yù)估10.1%7.風(fēng)險(xiǎn)控制投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是股市債市相關(guān)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)務(wù)上可透過下列方式降低或分散：產(chǎn)品挑選方面：選擇有長(zhǎng)期穩(wěn)定績(jī)效可參考者；選擇投資于較大區(qū)域市場(chǎng)的基金；選擇同類型基金中各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳者（低波動(dòng)幅度，高平均報(bào)酬率）；同類型產(chǎn)品中，仍可考慮分散持有幾支不同的基金組合。小草急急忙忙的返青依舊；細(xì)雨迷迷濛濛的飄灑依舊。盈盈月下來，照亮你的山歌依舊；燦燦星升起，白楊樹綠影婆娑依舊。好風(fēng)似水，不驚你安眠依舊；鳥兒呢噥，愛的春天依舊?？晌?，望盡了我的花季，望盡了長(zhǎng)長(zhǎng)的一路落英繽紛呵！岑凱倫的綿綿春雨依舊，戴望舒的深深雨巷依舊！漂泊的船，尋找一個(gè)溫馨港口；孤寂的心，渴望一聲溫暖問候。是你在我最落寞的時(shí)候，把親切放在我左右；是你在我最失意的時(shí)候，把慰藉放在我心頭。紅酥手，黃藤酒；春如舊，人空瘦。蝴蝶雙飛影孤單，淚痕紅浥鮫綃透！那一葉小舟，那一雙眼眸，望穿了幾層山水幾層樓？那一縷相思，那一縷離愁，孤獨(dú)了多少暮風(fēng)晨雨后？春風(fēng)依舊，桃花依舊；春水依舊，明月依舊；渡口依舊，時(shí)光依舊。前世的情緣，今生的守候，多少次夢(mèng)里相逢，追憶難收，點(diǎn)點(diǎn)相思堆成無言的愁。紅塵多