上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告_secret

1、PAGE XPAGE 63第X章 項(xiàng)目概況X.X項(xiàng)目法人公司名稱：XX住 所：XX法定代表人：XX注冊(cè)資本：XX企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(國(guó)內(nèi)合資)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，水電制冷設(shè)備安裝、維修，室內(nèi)裝潢，建筑材料、裝潢材料、金屬材料、五金交電銷售。(涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng))。項(xiàng)目法人的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書詳見附件。X.X項(xiàng)目概況X.X.X項(xiàng)目名稱XXX住宅小區(qū)(暫名)項(xiàng)目X.X.X建設(shè)基地XXX路XXX號(hào)地塊位于XX區(qū)，東臨XX路、南近XX、西臨XXX路、北臨XX，總面積為XX平方米，其中規(guī)劃道路占地XX平方米、規(guī)劃綠地占地XX平方米、規(guī)劃河道占地XX

2、平方米。XX年XX月，XX地產(chǎn)開發(fā)有限公司和XX市XX區(qū)房屋土地管理局簽署了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，獲得占地面積為XX平方米的土地用于實(shí)施本項(xiàng)目(詳見附件XX)，后因規(guī)劃調(diào)整，經(jīng)實(shí)測(cè)，本項(xiàng)目的建設(shè)基地面積調(diào)整為XXX平方米(詳見附件XX)。X.X.X建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬拆除基地內(nèi)現(xiàn)有建筑，建設(shè)X幢高層住宅樓、X幢多層住宅樓、X幢X層公建配套及輔助用房樓、X個(gè)地下車庫等，總建筑面積為XXXXX平方米，包括地上建筑面積XXXXX平方米、地下建筑面積XXXX平方米。按功能分，住宅建筑面積為XXXXX平方米，商業(yè)用房建筑面積為XXXX平方米，非經(jīng)營(yíng)性公建建筑面積為XXX平方米，地下車庫建筑面積為XXXX平

3、方米。建筑密度為XX.X，綠地率為XX.X，集中綠地率為XX.X，機(jī)動(dòng)車停車位XX個(gè)(其中地面停車位XX個(gè)，地下停車位XX個(gè))，非機(jī)動(dòng)車停車位XXX個(gè)。X.X.X建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃于XXXX年第三季度開工，XXXX年第一季度竣工，整個(gè)建設(shè)工期約為X.X年。X.X.X投資估算、資本金與資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資約為XXXX萬元，其中，建安工程費(fèi)用為XXXX萬元，其它建設(shè)費(fèi)用為XXXX萬元，預(yù)備費(fèi)用為XXX萬元。本項(xiàng)目建設(shè)所需全部資金，將由項(xiàng)目法人通過自籌方式結(jié)合預(yù)銷售房產(chǎn)收入解決。按照國(guó)家資本金制度的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所需資本金為XXXX萬元(約占建設(shè)總投資的XX%)，目前項(xiàng)目法人已支付土地等

4、相關(guān)費(fèi)用XXXX萬元，另有銀行存款XXXX萬元，項(xiàng)目建設(shè)資本金可基本落實(shí)，資本金證明詳見附件XX。X.X.X財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為XX.X%，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=X%)為XXX萬元，投資回收期為X.XX年(含建設(shè)期)，項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)效益。第X章 市場(chǎng)分析X.XXX市房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀自XX世紀(jì)XX年代以來，XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，XXXX年實(shí)現(xiàn)XX市生產(chǎn)總值(GDP)XXXX.XX億元，比上年增長(zhǎng)XX.X%，達(dá)到XXXX年以來的歷史最高水平，連續(xù)第XX年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)?？v觀促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各類因素，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是重要因素之一。XXXX年XX市房地產(chǎn)業(yè)

5、保持平穩(wěn)發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值XXX.XX億元，比上年增長(zhǎng)XX.X%。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺，XXXX年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額XXXX.XX億元，比XXXX年增長(zhǎng)XX.X%；商品房施工面積為XXXX.XX萬平方米；竣工面積為XXXX.XX萬平方米，比XXXX年增長(zhǎng)XX.X%；商品房銷售面積(包括現(xiàn)房和期房，下同)為XXXX.XX萬平方米，增長(zhǎng)XX.X%，其中商品住宅銷售面積為XXXX.XX萬平方米，增長(zhǎng)XX.X%。XXXX年商品房銷售額(包括現(xiàn)房和期房，下同)XXXX.XX億元，比上年增長(zhǎng)XX.X%，其中商品住宅銷售額為XXXX.XX億元，增長(zhǎng)XX.X%。至XXXX年底全市

6、住宅商品房空置面積為XXX.XX萬平方米，比年初下降XX.X%。存量房產(chǎn)交易活躍，XXXX年存量房成交過戶面積為XXXX.X萬平方米，比上年增長(zhǎng)XX.X%。房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，在使百姓的居住條件不斷改善的同時(shí)，也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為XX六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，所創(chuàng)產(chǎn)值占XX市GDP的比重已接近XX%。X.X XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)被列為XX“十五”期間六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。為進(jìn)一步培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展，XX正抓住新一輪發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，加大土地收購儲(chǔ)備力度，完善土地公開招投標(biāo)制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，積極推進(jìn)中低價(jià)位商品房建設(shè)，

7、增加面向中低收入家庭的商品住房供應(yīng)；完善交易規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為；有計(jì)劃有重點(diǎn)地推進(jìn)舊區(qū)改造，優(yōu)先改造房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、居住環(huán)境較差、市民改造愿望比較迫切的成片舊里以下地區(qū)，進(jìn)一步完善廉租住房制度，加強(qiáng)“平改坡”工作，建立物業(yè)管理服務(wù)的新機(jī)制，不斷提高市民的居住質(zhì)量和水平。近期，房地產(chǎn)業(yè)一系列政策、法規(guī)的出臺(tái)，將有助于加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控與管理，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，提高住宅消費(fèi)服務(wù)水平，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制由主要靠行政措施和政策調(diào)控向主要靠市場(chǎng)機(jī)制自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。因此，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)看好。XXXX年，預(yù)計(jì)XX房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求基本平衡，房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，建筑產(chǎn)品的品質(zhì)和個(gè)性將被進(jìn)一步突出和強(qiáng)調(diào)，并且隨著XX郊區(qū)城市化進(jìn)程的加速，城鎮(zhèn)經(jīng)過幾年的規(guī)劃布局已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的規(guī)模開發(fā)階段，一大批精彩紛呈的郊區(qū)特色風(fēng)貌樓盤將展現(xiàn)在市民面前。從開發(fā)區(qū)域上來看，XX房地產(chǎn)開發(fā)重心正逐步從市中心轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。由此將對(duì)XX房產(chǎn)開發(fā)帶來三大變化：一是將出現(xiàn)一批借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和特色風(fēng)貌，開發(fā)建設(shè)高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、開發(fā)規(guī)模適度、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的大都市特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)；二是圍繞住宅品質(zhì)和個(gè)性，住宅建設(shè)將突破以往幾年市中心開發(fā)樓盤品質(zhì)雷同、立面相似的一般格局，加快住宅產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)；三是一大批具有前瞻性、現(xiàn)代化、集約化、信息化、

9、特色化的樓盤，通過與國(guó)際水平的加速接軌，將會(huì)促進(jìn)住宅消費(fèi)觀念的變化和購買力的提高。X.X 商品住宅市場(chǎng)商品住宅是商品房的主要品種，無論是銷售面積還是成交金額，商品住宅均占整個(gè)市場(chǎng)的XX以上。隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，商品住宅市場(chǎng)亦將長(zhǎng)期向上發(fā)展。商品住宅需求趨勢(shì)消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求主要表現(xiàn)在以下方面：至XXXX年末，市區(qū)人均住房使用面積XX.X平方米，比上年增加X.X平方米；人均住房居住面積達(dá)到XX.X平方米，增加X平方米。居民住宅成套率達(dá)到XX.X%。但這一居住水平離小康水平的居住目標(biāo)還有一定的距離，與發(fā)達(dá)國(guó)家的人均居住面積的差距更大，因此居民要求提高居住面積水平的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。今后幾年城市建

10、設(shè)和舊城區(qū)改造仍需要一定數(shù)量的動(dòng)遷安置房，如建設(shè)公共綠地、軌道交通、道路等市政工程及新一輪舊區(qū)改造工程等。XX作為建設(shè)中的國(guó)際化大都市，其在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)，外來常住人口將在目前約XXX萬人的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加，產(chǎn)生一定的購房需求。目前，外籍及外省人士購房所占比例約為XX，預(yù)計(jì)未來XX年，境外人士的購房比例將達(dá)XX左右，外地人士的購房比例達(dá)XX左右。近幾年XX郊縣農(nóng)民每年購買商品房約為XXX萬平方米，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購買商品房的比例將逐漸上升。XX已獲得XXXX年世博會(huì)舉辦權(quán)，勢(shì)必將推動(dòng)本市舊區(qū)改造等市政工程的進(jìn)程，推進(jìn)浦江兩岸生態(tài)居

11、住區(qū)的建設(shè)。世博會(huì)將提高XX國(guó)際知名度，吸引更多的海外人士到XX投資、工作和置業(yè)。由此認(rèn)為，XX商品住宅的需求在未來幾年仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)。供應(yīng)趨勢(shì)分析XX房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年供應(yīng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下：政府將繼續(xù)加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和市場(chǎng)需求來控制土地的供應(yīng)量。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，XXXX年房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破XXXX億元，預(yù)計(jì)今后幾年XX房地產(chǎn)投資額年均超過XXXX億元。從商品房施工面積和新開工面積看，XXXX年全市商品房施工面積超過XXXX萬平方米，新開工面積超過XXXX萬平方米，均處于歷史最高水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX商品房施工面積和新開工面積仍將維持

12、在較高水平。綜上所述，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)自XXXX年以來已保持五年持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需基本平衡，預(yù)計(jì)未來幾年仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。X.X本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析X.X.X本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目基地南側(cè)為規(guī)劃的大面積的公共綠地及天然河道，它可以為本項(xiàng)目的入駐居民提供良好的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，大面積的綠地可為本項(xiàng)目創(chuàng)造綠色周邊環(huán)境，宜人的氣候、清新的空氣、少菌的空間，有利于居民的身心健康。交通情況：本項(xiàng)目基地附近有XXX路、羅秀路城市干道，其上有多條公交線路，XXX路上有規(guī)劃的軌道交通XX號(hào)線，基地北側(cè)不遠(yuǎn)處有規(guī)劃在建的中環(huán)線，這為本項(xiàng)目入駐居民提供了較為便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。配套優(yōu)勢(shì)：基地附近有華東理工

13、大學(xué)、XX中學(xué)、位育中學(xué)、XX植物園、XX區(qū)第二社會(huì)福利院，這些社會(huì)事業(yè)設(shè)施增加了本項(xiàng)目的吸引力。因此，本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)總體看好。X.X.X銷售價(jià)格預(yù)測(cè)XX市各類房源的價(jià)格，目前呈相對(duì)平穩(wěn)的趨勢(shì)，不同檔次、不同地段的價(jià)格差別較大。本項(xiàng)目周邊樓盤較多，售價(jià)情況如表X-X所示：表X-X 周邊樓盤售價(jià)情況統(tǒng)計(jì)表樓盤地理位置售價(jià)(元/平方米)備注星羅苑上中路長(zhǎng)橋路XXXX明豐新紀(jì)苑華發(fā)路XX弄XXXX中梅苑二期羅秀路虹梅南路XXXXXXXX長(zhǎng)橋三街坊羅香路XXX弄XXXX參考相鄰地段商品住宅的售價(jià)及本項(xiàng)目的特點(diǎn)，并考慮各類風(fēng)險(xiǎn)因素，遵循薄利多銷、穩(wěn)健的原則，本項(xiàng)目開發(fā)的住宅按XXXX元/平方米、商業(yè)用房

14、按XXXX元/平方米預(yù)、銷售。建設(shè)方案本章節(jié)主要根據(jù)項(xiàng)目法人提供的設(shè)計(jì)方案等資料編寫。X.X 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地總面積 XXXX平方米總建筑面積 XXXXX平方米其中：地上建筑面積 XXXXX平方米其中：住宅建筑面積 XXXXX平方米商業(yè)用房建筑面積 XXXX平方米非經(jīng)營(yíng)性公建建筑面積 XXX平方米地下建筑面積 XXXX平方米建筑密度 XX.X%綠地率 XX.X%機(jī)動(dòng)車停車位 XX個(gè)其中：地下 XX個(gè)地上 XX個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位XXX個(gè)X.X總體布局本項(xiàng)目以滿足人民對(duì)生活居住水準(zhǔn)不斷追求為目標(biāo)，充分考慮人的行為對(duì)居住空間的要求，以“人本、自然、文化、融合”為原則。在基地的西北角布置X幢XX層高

15、層住宅樓，基地東北角沿XX路布置X幢X層公建配套樓，基地南側(cè)從西向東布置X幢X層住宅樓、X幢XX層住宅樓，基地中央布置集中綠化和室外活動(dòng)場(chǎng)所?；鼐G化設(shè)計(jì)考慮集中綠化、建筑周邊綠化相結(jié)合，努力創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。X.X交通組織在基地西側(cè)XXX路及東側(cè)XX路上各設(shè)置X個(gè)出入口，基地南側(cè)近防汛通道側(cè)設(shè)X個(gè)出入口?；貎?nèi)設(shè)置XX個(gè)地面機(jī)動(dòng)車停車位、XX個(gè)地下機(jī)動(dòng)車停車位?；貎?nèi)設(shè)置環(huán)形通道，并在基地內(nèi)留有消防登高場(chǎng)地，以滿足消防需要。X.X 單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以相關(guān)規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，遵循“以人為本”的理念，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)具有高雅環(huán)境、鮮明個(gè)性的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目總建筑面積為XXXXX平方米

16、，建有住宅、配套公建和地下停車庫等。住宅本項(xiàng)目共建有X幢XX層住宅和X幢X層住宅樓，建筑面積為XXXXX平方米。X幢XX層住宅樓共有X個(gè)單元，設(shè)X部電梯、X部疏散樓梯，設(shè)有二室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XX.XX平方米)、二室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XX.XX平方米)、二室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XX.XX平方米)、三室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XXX.XX平方米)X種房型。X幢XX層住宅樓共有X個(gè)單元，設(shè)X部電梯、X部疏散樓梯，設(shè)有二室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XX.XX平方米)、三室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XXX.XX平方米)X種房型。X層住宅樓共有X個(gè)單元，設(shè)X部電梯、X部疏散樓梯，設(shè)有二室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XX.

17、XX平方米)、三室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XXX.XX平方米)、三室二廳一衛(wèi)(建筑面積為XXX.XX平方米)X種房型。、公建配套及輔助用房本項(xiàng)目設(shè)有X幢公建配套及輔助用房樓，內(nèi)布置公建和社區(qū)配套商業(yè)用房，總建筑面積為XXXX平方米，設(shè)X部疏散樓梯。、地下車庫本項(xiàng)目共設(shè)有X個(gè)地下車庫，為地下X層，總建筑面積為XXXX平方米，其中XXXX平方米用作汽車停車庫、XXXX平方米用作自行車停車庫。X.X結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)X.X.X上部結(jié)構(gòu)選型多層住宅樓采用砌體結(jié)構(gòu)，高層住宅樓采用剪力墻結(jié)構(gòu)，公建配套樓采用框架結(jié)構(gòu)。X.X.X基礎(chǔ)類型高層住宅樓采用樁筏基礎(chǔ)，多層住宅和綜合樓采用樁基。X.X.X抗震設(shè)防本工程按X級(jí)烈度抗

18、震設(shè)防，場(chǎng)地土類別為類。X.X給排水設(shè)計(jì)X.X.X生活給水X.X.X.X水源本項(xiàng)目給水水源由XXX路和XX路下敷設(shè)的市政給水管各引入X根DNXXX給水管，并在基地內(nèi)連成環(huán)狀供應(yīng)。X.X.X.X 用水量經(jīng)估算，本項(xiàng)目最高日用水量為XXX立方米。X.X.X.X供水系統(tǒng)本項(xiàng)目住宅及綜合樓采用水泵屋頂水箱供水方式。X.X.X 排水X.X.X.X 排水量本項(xiàng)目污、廢水排水量按供水量的XX計(jì)，最大日污、廢水排水量為XXX立方米。X.X.X.X 排水系統(tǒng)本項(xiàng)目建筑室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流；基地內(nèi)污、廢水(其中：沖洗地下車庫產(chǎn)生的廢水經(jīng)隔油、沉砂處理)經(jīng)管網(wǎng)匯集后，直排入XXX路下敷設(shè)的市政污水

19、管，送長(zhǎng)橋水質(zhì)凈化廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放；基地內(nèi)雨水經(jīng)管道匯集后排入XXX路下敷設(shè)的市政雨水管。X.X.X消防給水本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)遵循“建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBXXXXX-XXXX”、“建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJXXX-XX(XXXX年版)”等規(guī)范。本項(xiàng)目消防水源由XXX路和XX路下敷設(shè)的市政給水管各引入X根DNXXX給水管，并在基地內(nèi)連成環(huán)狀供應(yīng)。在基地內(nèi)設(shè)消防泵房，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防泵直接從室外管網(wǎng)吸水加壓供水。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：在高層住宅、公建配套樓及地下車庫內(nèi)按兩股水柱均可達(dá)到室內(nèi)任何部位的要求設(shè)置室內(nèi)消火栓，高層住宅及地下車庫室內(nèi)消火栓用水量按XX升/秒設(shè)計(jì)；公建配套樓室內(nèi)消火栓用水量

20、按XX升/秒設(shè)計(jì)。室外消火栓給水系統(tǒng)：在基地內(nèi)適當(dāng)部位，按照間距不大于XXX米要求設(shè)置一定數(shù)量的室外消火栓，室外消火栓用水量按XX升/秒設(shè)計(jì)。自動(dòng)噴淋給水系統(tǒng)：在公建配套樓的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所部位及地下車庫按規(guī)范設(shè)置自動(dòng)噴淋給水系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋用水量按XX升/秒設(shè)計(jì)。公建配套樓及高層住宅樓每層的適當(dāng)部位設(shè)若干具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。X.X電氣設(shè)計(jì)X.X.X強(qiáng)電部分X.X.X.X 供電電源在小區(qū)內(nèi)設(shè)置變電站，XXKV高壓電源由基地周邊引入，降至低壓三相四線XXX/XXXV后再配電至各建筑單體。供電線路均采用電力電纜埋地敷設(shè)。具體的變配電方案待擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段定。X.X.X.X 負(fù)荷估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總用電負(fù)

21、荷約XXXXKW，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)X座XXXKVA箱形變電站。X.X.X.X 計(jì)量方式住戶電費(fèi)計(jì)量采用“一戶一表”制，住宅每戶設(shè)置電表室；公用照明單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。X.X.X.X 防雷和接地建筑單體屋頂采用XXX鍍鋅扁鋼作接閃器，且利用結(jié)構(gòu)構(gòu)造柱內(nèi)不少于二根主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)作接地極；所有高出屋面的金屬物均與避雷帶可靠連接。保護(hù)接地系統(tǒng)采用制，要求接地電阻不大于X歐姆。X.X.X弱電部分X.X.X.X 電話通訊系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)X間電信交換間。住宅樓和綜合樓每幢建筑設(shè)X個(gè)進(jìn)戶點(diǎn)，每幢建筑物內(nèi)均設(shè)電信間，每戶設(shè)置X對(duì)進(jìn)線。X.X.X.X 有線電視系統(tǒng)小區(qū)設(shè)置有線電視系統(tǒng)，且與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，每幢建筑物

22、設(shè)X個(gè)進(jìn)戶點(diǎn)。每戶設(shè)置X只電視終端。X.X.X.X 對(duì)講系統(tǒng)在住宅樓大門設(shè)有對(duì)講主機(jī)和電門鎖，每層設(shè)置對(duì)講接線箱，每戶戶門內(nèi)側(cè)設(shè)有住戶分機(jī)，實(shí)現(xiàn)分機(jī)與樓宇門戶主機(jī)呼叫對(duì)講，并且可遙控開啟大門。X.X 暖通X.X.X 空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目住宅及部分公建室外設(shè)置分體式空調(diào)擱板，墻面預(yù)留接管孔洞，設(shè)備由用戶自理。X.X.X 通風(fēng)系統(tǒng)A、建筑的地下車庫設(shè)計(jì)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。B、地下設(shè)備用房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。C、衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。D、廚房設(shè)計(jì)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)經(jīng)凈化處理后高空排放。X.X動(dòng)力設(shè)計(jì)X.X.X 煤氣來源小區(qū)氣源由基地周邊市政煤氣管供應(yīng)。X.X.X 煤氣設(shè)計(jì)計(jì)算流量經(jīng)估算，本項(xiàng)目最大煤氣用量約為XX

23、X立方米/小時(shí)。X.X.X 燃?xì)庥?jì)量住宅每戶設(shè)置一只燃?xì)庥?jì)量表。第X章 市政配套X.X給水本項(xiàng)目給水水源由XXX路和XX路下敷設(shè)的市政給水管各引入X根DNXXX給水管，最大日用水量為XXX立方米。X.X排水本項(xiàng)目建筑室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流；基地內(nèi)污、廢水(其中：沖洗地下車庫產(chǎn)生的廢水經(jīng)隔油、沉砂處理)經(jīng)管網(wǎng)匯集后，直排入XXX路下敷設(shè)的市政污水管，送長(zhǎng)橋水質(zhì)凈化廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放；基地內(nèi)雨水經(jīng)管道匯集后排入XXX路下敷設(shè)的市政雨水管。本項(xiàng)目日最大污、廢水排放量約為XXX立方米。X.X 供電整個(gè)基地由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)變電站供電，經(jīng)基地內(nèi)設(shè)的變壓器降壓后，向用戶供電，經(jīng)估算，本項(xiàng)目總用電

24、負(fù)荷約XXXXKW。X.X 燃?xì)庑^(qū)氣源由基地周邊市政煤氣管供應(yīng)，經(jīng)估算，本項(xiàng)目最大煤氣用量約為XXX立方米/小時(shí)。市政配套征詢意見詳見附件X。第X章 環(huán)保與節(jié)能X.X 環(huán)保X.X.X 污、廢水本項(xiàng)目建筑室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流；基地內(nèi)污、廢水(其中：沖洗地下車庫產(chǎn)生的廢水經(jīng)隔油、沉砂處理)經(jīng)管網(wǎng)匯集后，直排入XXX路下敷設(shè)的市政污水管，送長(zhǎng)橋水質(zhì)凈化廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放。X.X.X 廢氣廚房油煙、燃?xì)馄鳟a(chǎn)生的廢氣經(jīng)專用的井道至樓頂排放，地下車庫廢氣高于地面X.X米集中排放，并合理設(shè)置各排氣口的位置。X.X.X噪聲本項(xiàng)目噪聲主要來源于各機(jī)電設(shè)備，采用以下措施消除或降低噪聲，水泵及

25、空調(diào)器下設(shè)隔震墊；風(fēng)機(jī)進(jìn)、出口設(shè)非燃性軟接頭；水泵組進(jìn)、出口裝可曲撓橡膠接頭。通過以上措施，確保噪聲達(dá)到中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GBXXXX-XX)中的X類標(biāo)準(zhǔn)。X.X.X 綠化布置小區(qū)內(nèi)布置建筑周邊綠化、集中綠地，小區(qū)綠化率達(dá)XX.X，從而創(chuàng)造良好環(huán)境。X.X.X 環(huán)衛(wèi)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)設(shè)固定的生活垃圾收集點(diǎn)，定期外運(yùn)。X.X 節(jié)能X.X.X 建筑節(jié)能(X)屋面設(shè)置保溫層，阻隔太陽輻射熱。(X)充填墻采用混凝土空心砌塊，并在東西北三面外墻內(nèi)側(cè)做保溫砂漿面層。(X)采用鋁合金門窗加強(qiáng)門窗的氣密性，減少熱量損失。X.X.X 節(jié)水廁所采用節(jié)水型坐便器。X.X.X 電氣節(jié)能在住宅和公建各層走道、

26、樓道等部位采用光控、聲控節(jié)能延時(shí)自熄開關(guān)。公建內(nèi)照明采用節(jié)能熒光燈和高效電子鎮(zhèn)流器，以達(dá)到節(jié)能效果。第X章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理X.X項(xiàng)目法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為XX地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由該公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。X.X項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目建設(shè)的住宅及商業(yè)用房計(jì)劃全部分期出售，地下機(jī)動(dòng)車停車位交由物業(yè)公司管理。物業(yè)管理將由專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理將貫徹小而精的原則，具體維修工作將轉(zhuǎn)交專業(yè)單位承包；在經(jīng)營(yíng)上貫徹保本、微利的原則，以減輕住戶負(fù)擔(dān)。第X章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)

27、劃于XXXX年第四季度開工，XXXX年第一季度竣工，整個(gè)建設(shè)工期約為X.X年，詳見表XX。表X-X 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào) 年 份項(xiàng) 目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX可研、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)X土建工程X設(shè)備安裝工程X市政配套及總體工程X裝飾工程X收尾竣工第X章 投資估算、資本金與資金籌措X.X投資估算X.X.X估算依據(jù)X.X.X.X 項(xiàng)目法人提供的建筑設(shè)計(jì)方案、有關(guān)資料和有關(guān)設(shè)想。X.X.X.X 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。X.X.X.X 參照同類或相似項(xiàng)目的工程造價(jià)資料。X.X.X.X 主要設(shè)備采用現(xiàn)行國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格。X.X.X投資估算的定義與假設(shè)X.X.X.X 總體

28、工程包括室外綜合管線、道路、圍墻、大門及綠化等。X.X.X.X本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為XXXX萬元，數(shù)據(jù)由項(xiàng)目法人提供(注：該土地原轉(zhuǎn)讓價(jià)為XXXX萬元，包括土地使用權(quán)出讓金XXX萬元，后經(jīng)評(píng)估，項(xiàng)目法人需支付該地塊的土地費(fèi)用調(diào)整為XXXX萬元，詳見附件XX)。X.X.X.X住宅建設(shè)配套費(fèi)按住宅建筑面積XXX元/平方米計(jì)。X.X.X.X外線接頭費(fèi)按總建筑面積XXX元/平方米暫估。X.X.X.X供電配套工程費(fèi)按XXX元/平方米計(jì)。X.X.X.X可研、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)等按第一部分費(fèi)用的X.X計(jì)取。X.X.X.X監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)按第一部分費(fèi)用的X.X計(jì)取。X.X.X.X人防費(fèi)按地上建筑面積XX元/平方米

29、計(jì)。X.X.X.X預(yù)備費(fèi)按第一部分費(fèi)用的X計(jì)列。X.X.X投資估算的主要指標(biāo)經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資約為XXXX萬元，其中，建安工程費(fèi)用為XXXX萬元，其它建設(shè)費(fèi)用為XXXX萬元，預(yù)備費(fèi)用為XXX萬元，詳見附表X：建設(shè)項(xiàng)目投資估算表。X.X資本金及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)所需全部資金，將由項(xiàng)目法人通過自籌及預(yù)售房產(chǎn)方式解決。按照國(guó)家資本金制度的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所需資本金為XXXX萬元(約占建設(shè)總投資的XX%)，目前項(xiàng)目法人已支付土地等相關(guān)費(fèi)用XXXX萬元，另有銀行存款XXXX萬元，項(xiàng)目建設(shè)資本金可基本落實(shí)，資本金證明詳見附件XX。第X章 財(cái)務(wù)效益分析X.X分析依據(jù)及說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，在項(xiàng)目法人提供的經(jīng)營(yíng)設(shè)想和有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行分析。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析的測(cè)算期暫定為X年。地下機(jī)動(dòng)車車位等與物業(yè)管理有關(guān)的費(fèi)用和收入，暫不計(jì)列。X.X經(jīng)營(yíng)收入本項(xiàng)目可銷售住宅建筑面積約XXXXX平方米、商業(yè)用房建筑面積約XXXX平方米，計(jì)劃自第X年起分X年預(yù)、銷售，各年銷售比例為XX、XX。住宅銷售均價(jià)按XXXX元/平方米、商業(yè)用房銷售均價(jià)按XXXX元/平方米計(jì)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目銷售收入為XXXXX萬元，詳見附表X：銷售收入預(yù)測(cè)表。X.X成本費(fèi)用X.X.X建房成本建房成本為XXXX萬元。X.X.X銷