[河南]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告1

1、 xx縣房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告 xx項(xiàng)目組 2012年2月13日前 言為了持續(xù)了解、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)給xx六盛未來華府項(xiàng)目的開發(fā)、定位和營(yíng)銷方案提供依據(jù)，特此進(jìn)行了對(duì)xx縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的二次調(diào)查，了解當(dāng)?shù)胤渴械幕厩闆r。調(diào)查對(duì)象：xx縣所有在售和待售大中小型項(xiàng)目調(diào)查范圍：xx縣城區(qū)和郊區(qū)調(diào)查方法：此次調(diào)查主要采取了電話問詢，偽裝客戶，實(shí)地踏勘并結(jié)合一次調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析。調(diào)查目的：通過對(duì)xx縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，了解當(dāng)?shù)胤渴械幕厩闆r，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為確立六盛未來華府項(xiàng)目的開發(fā)、定位和營(yíng)銷方案提供依據(jù)。本次調(diào)研共調(diào)查了縣城區(qū)10余個(gè)項(xiàng)目，本報(bào)告僅列舉9個(gè)具有代表性的項(xiàng)目，以下是各項(xiàng)目名稱及其基本情況

2、。 1. 錦繡銀城2. 百合佳園 3. 水岸名家 4. 江南印象 5. 御花園 6. 萬里商業(yè)廣場(chǎng) 7. 萬鶴賚 8. 鑫聚園 9. 盛世都市名家 錦繡銀城 1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：縣政府側(cè)對(duì)面人民廣場(chǎng)南側(cè) 開發(fā)商：洛陽(yáng)豫安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南省安裝集團(tuán)有限責(zé)任公司 景觀規(guī)劃：深圳市國(guó)際印象 建筑設(shè)計(jì)：周口市建筑設(shè)計(jì)研究院二期：2棟12層小高層，（1#樓：1F-2F商業(yè)，2#樓拐角處：1F-2F-3F是商業(yè)） 住宅開盤時(shí)間：2011年11月30日 商業(yè)開盤時(shí)間：2011年12月3日占地：44000 建筑面積：60000 工程進(jìn)度：一期已入住，二期已封頂交房日期：2012年11月 銷售率

3、：約75% 樓間距：19米2、戶型結(jié)構(gòu)二期戶型3+2+13+2+2面積115.87113 -135 3、銷售價(jià)格均價(jià)約：4000元/部分樓層價(jià)格：小高層7層售價(jià)4105，向上每層增加100元，向下每層減少50元60元，目前一期仍有少量房源，銷售價(jià)格3300元左右。付款方式：一次性優(yōu)惠10% 分期%（首次可付20%-60%,剩余交房付清） 不能按揭 不能用公積金4 、商業(yè)商業(yè)價(jià)位：約：5000元/-7000元/ 商業(yè)面積：約100多300多5、項(xiàng)目綜述： 該項(xiàng)目位于人民廣場(chǎng)南側(cè)，老渦河以北，xx高中西面，是教育行政中心，地理位置優(yōu)越，開發(fā)時(shí)間較早，一期開發(fā)已經(jīng)售完 ，客戶認(rèn)可度較高，二期銷售率達(dá)

4、到約75%。銷售員服務(wù)態(tài)度一般。銷售熱線：0394/6555666、6555999百合佳園1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：xx縣檢察院北面 開發(fā)商：河南廣奧地產(chǎn)投資有限公司售樓地址：xx縣陽(yáng)夏路與支農(nóng)路西北角一期：共4棟（8層電梯房） 共：300戶左右 建筑面積30000二期：占地20畝 建筑面積：50000 共6棟（8層電梯房）工程進(jìn)度：一期以交房，二期未建2、戶型結(jié)構(gòu)戶型2+2+13+2+13+2+2面積109.46118.34-136.7136.95-143.963、銷售價(jià)格一期：09年下半年開盤，開盤均價(jià)1700元/，現(xiàn)均價(jià)2600多元/，現(xiàn)剩余一套7層2680元/，一次性優(yōu)惠1%，每層差價(jià)在2

5、0元左右。物業(yè)費(fèi)0.5元/ 二期：大概6，7月份開始，均價(jià)在2700-2800元/。戶型沙盤未定4、項(xiàng)目概述小區(qū)緊鄰檢察院，對(duì)面有華夏外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，華夏中學(xué)，xx一高，現(xiàn)銷售部關(guān)門。5、銷售熱線：xx水岸名家1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：縣人民廣場(chǎng)對(duì)面 開發(fā)商：河南億安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：北京億安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期占地33104 建筑面積：44810 共：（8層電梯房）（4層花園洋房）二期：共2棟8層電梯，（25#樓 26#樓現(xiàn)房。有兩棟臨河未建）工程進(jìn)度：二期現(xiàn)房二期開盤時(shí)間：2011年12月2、二期戶型結(jié)構(gòu)戶型2+2+13+2+13+2+2面積90110120-1333、銷售價(jià)格目前25

6、 26有現(xiàn)房可售，價(jià)格在3780元/3960元/，年前開盤，目前銷售率約50.4、項(xiàng)目概括小區(qū)緊鄰縣人民廣場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)，配有天然氣，低溫中央空調(diào)（1.4元/噸），剩余二期緊鄰河堤公園，2011年12月開開盤。5、銷售熱線：0394/6855888、6855999,6 、商業(yè)一，二層為底商，現(xiàn)全部已售完，去年7月份售價(jià)4900元/，開間5米和6米，進(jìn)深13米，樓梯寬度1.2米，可自由分割?，F(xiàn)業(yè)主正向外出租，租金一間2.5萬/年3.5萬/年北面部分門面已開始經(jīng)營(yíng)，東面開門4間。主要經(jīng)營(yíng)：超市，電玩城，飯店，小型服裝店等。其余門面全未開始經(jīng)營(yíng)。江南印象1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：xx縣團(tuán)結(jié)北路東側(cè)，謝安東

7、路北側(cè) 開發(fā)商：河南中匯實(shí)業(yè)集團(tuán)綠園置業(yè)有限公司建筑商：北京城建六建設(shè)工程有限公司/河南五建整合推廣：鄭州野馬顧問機(jī)構(gòu)總占地：152畝 總建筑面積：199299.72地上建筑面積：162212地下建筑面積：37087共：32棟，1300戶一期：17棟（2棟高層25層，3棟小高層12層，12棟9層小高層）二期：15棟（8棟9層小高層，7棟12層小高層）工程進(jìn)度：一期已封頂，二期籌備中樓間距：25米40米2、戶型結(jié)構(gòu)戶型2+2+13+2+13+2+24+2+2面積86-94105-107129-140140-1483銷售價(jià)格一期：10年7月份開盤，開盤均價(jià)2200元/，現(xiàn)均價(jià)2700多元/，1層2

8、208元/，4層2700元/，9層2500元/（坡屋頂挑高4.1米，最低1.8米）目前銷售最低價(jià)格3400元起，臨湖位置3500起，層差價(jià)10元，一次性付清優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭首付40，優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn)，情人節(jié)三天2.142.17買婚房送鉆戒或減房款5000元。4、項(xiàng)目概括小區(qū)項(xiàng)目較大，緊鄰第三中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，地處老城區(qū)東關(guān)，配有地下車位（可買可租，未定價(jià)），40畝生態(tài)湖景，物業(yè)費(fèi)0.9元/，位于老城區(qū)，交通規(guī)劃落后，降低競(jìng)爭(zhēng)力。5、銷售熱線：0394/6895555、68958886 、商業(yè)一，二層為底商，現(xiàn)已售完。 御花園1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：謝安路與陽(yáng)夏路交叉口唄100米路東開發(fā)商：河南豪盛置業(yè)有

9、限公司占地：50多畝， 建筑面積：10萬規(guī)模：共19棟（其中4棟高層規(guī)劃25層，5棟多層6層，10棟小高層8層） 共：700多戶一期：11棟（5棟8層，2棟高層，4棟多層）二期：2棟一棟25層一棟8層工程進(jìn)度：高層建至7層 多層封頂樓間距：23米2、戶型結(jié)構(gòu)戶型3+2+13+2+24+2+2面積120132-1351643、銷售價(jià)格一期銷售完成，均價(jià)2600元左右。二期正排號(hào)，交5萬抵5.5萬房款，并享有開盤時(shí)其他優(yōu)惠，價(jià)位未定。二期計(jì)劃5.1開盤。4、項(xiàng)目概括小區(qū)緊鄰縣政府，小區(qū)采用地溫中央空調(diào)24小時(shí)熱水，戶型面積較大，配有地下室（出售未定價(jià)），現(xiàn)已銷售完畢。5、銷售熱線：0394/670

10、0000、67000016、 商業(yè)一，二層為底商，8月份開盤，臨街多層門面房已經(jīng)建起，開間5米，進(jìn)深22米，磚混結(jié)構(gòu)，全部單間，中間無承重柱，售價(jià)約4500元/，已售完，二手門面達(dá)到約5000元/。萬里商業(yè)廣場(chǎng)1、 樓盤基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：萬里集團(tuán)/發(fā)展商：xx萬興置業(yè)項(xiàng)目地址：謝安路與建設(shè)路交匯處西北角全程代理：中城地產(chǎn)機(jī)構(gòu)銷售率：約80%2、概況總建筑面積74133，其中萬里國(guó)際大酒店32400，商業(yè)住宅樓16457，綜合商務(wù)用房11520，商業(yè)門面房13976。四星級(jí)酒店高度為17層，有地下停車場(chǎng)。該項(xiàng)目建成后將成為豫東規(guī)模最大集住宿、餐飲、購(gòu)物、停車等為一體的綜合性中心。3、住宅現(xiàn)規(guī)劃3棟

11、，一棟商務(wù)酒店，17層，一棟19層（一二層是大型商場(chǎng)，三層以上是住宅），一棟是多層，一二層為小型門面，主要以商業(yè)為主。部分樓層價(jià)位：4樓：3385元/一次性優(yōu)惠：4% 按揭：3%4、商業(yè)一 二層為底商，底商分為大型商場(chǎng)（正在建設(shè)還未銷售）和小型門面（已售完），型門面均為110左右，開間4.5米，進(jìn)深12米，樓梯寬度0.9米，商業(yè)1層9000元/2層未開始銷售住宅現(xiàn)正在銷售3200左右銷售電話：0394/6705999萬鶴賚1、樓盤基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：xx縣金倉(cāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：支農(nóng)路與建設(shè)路交匯處向東300米項(xiàng)目概括：項(xiàng)目占地面積80521，總建筑面積16萬多商業(yè)面積：10萬，五星級(jí)酒店：1

12、1300超市面積：13000美食城面積：3210地下水世界餐廳面積：1766會(huì)所面積：2800影院面積：4000住宅面積：30000園林綠地面積：32000整個(gè)項(xiàng)目分為三期開發(fā)，現(xiàn)一期已建成年底交付使用，只租不賣，一層租金70-105元/，二層租金80-110元/，最小面積30多，全框架可自由隔斷，開始簽約3年，租金可交3年免一年物業(yè)費(fèi)5元/每年租金遞增11%。一年一交每年遞增15%。一期商業(yè)，只租不賣租金30元/-60元/，住宅2013年開始2012年1月開始試營(yíng)業(yè)銷售熱線目周邊小產(chǎn)權(quán)商業(yè)房，都是雙層，售價(jià)約5000元/。鑫聚園1、樓盤基本數(shù)據(jù)地址：xx縣支農(nóng)西路

13、與陽(yáng)夏路交叉口東500米路南開發(fā)商：河南鑫聚源置業(yè)有限公司占地：12畝 建筑面積：30000余規(guī)模：共4棟 12層276戶 工程進(jìn)度：正做基礎(chǔ)樓間距：15米2、戶型結(jié)構(gòu)戶型3+2+23+2+22+2+1面積129133100-1063、銷售價(jià)格銷售價(jià)格未定，內(nèi)部銷售員預(yù)計(jì)售價(jià)在3300-3600元/，均價(jià)3500元/，目前正排號(hào)，交3萬元優(yōu)先選房，開盤時(shí)每平方米優(yōu)惠100元，并享有開盤時(shí)另外優(yōu)惠，目前排號(hào)60位左右。3月份前兩棟開售，共160余套房源，另兩套5月開售。4、項(xiàng)目概括小區(qū)緊鄰縣政府，小區(qū)采用地溫中央空調(diào)，24小時(shí)熱水，戶型面積適中，但規(guī)模小，戶型有限。 5、銷售熱線：0394/69

14、72999、69739996、 商業(yè)一，二層為底商，暫不推出，資料不詳，只接受客戶登記！盛世都市名家1、樓盤基本數(shù)據(jù)地 址 ：xx縣支農(nóng)路與陽(yáng)夏路交叉口北50米路西開 發(fā) 商：栗城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推廣策劃：商之源房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司占地：13畝， 建筑面積：近30000規(guī)模：共4棟 兩棟16層 兩棟9層 共226戶 工程進(jìn)度：剛剛啟動(dòng)樓間距：13米-16米2、戶型結(jié)構(gòu)戶 型3+2+23+2+12+2+1面 積119-140112953、銷售價(jià)格銷售價(jià)格未定，內(nèi)部銷售員預(yù)計(jì)售價(jià)在3300-3400元/，目前正排號(hào)，交3萬元優(yōu)先選房，開盤時(shí)每平方米優(yōu)惠50元，同時(shí)每日正加20元裝修基金，并享有開

15、盤時(shí)另外優(yōu)惠， 計(jì)劃5月開盤。4、項(xiàng)目概括小區(qū)緊鄰檢察院政府，交通方便，周邊配套成熟，小區(qū)采用地溫中央空調(diào)，24小時(shí)熱水，停車場(chǎng)，但規(guī)模小，戶型有限。5、銷售熱線：0394/6597777、6797777小結(jié)經(jīng)過調(diào)查分析，xx縣房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅猛發(fā)展期，各檔次樓盤如雨后春筍般不斷入市，但同時(shí)也存在著一些不足，如：1 、集中開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，樓盤扎堆，開發(fā)時(shí)間較集中；供給量較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 新盤陸續(xù)上市，搶占客戶；其中小規(guī)模樓盤較多，產(chǎn)品檔次不高，設(shè)計(jì)水平落后，差異化不明顯，創(chuàng)新性不足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力低下。2、 很多項(xiàng)目社區(qū)配套設(shè)施不完善，居民生活不方便。3、 營(yíng)銷手段單一，營(yíng)銷水平較低，商品房多采取自然銷售，主要由地盤包裝為主，房地產(chǎn)廣告多但創(chuàng)新不足，只選用宣傳單頁(yè)和夾報(bào)，投放力度小，同時(shí)地盤包裝水平有限，整體銷售職員的專業(yè)素質(zhì)需有提高。 趨勢(shì)1、在區(qū)域范圍內(nèi)，戶型創(chuàng)新是一個(gè)共同的趨勢(shì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在快速提高，總價(jià)又需嚴(yán)格控制，所以戶型創(chuàng)新、緊湊化是一種趨勢(shì)。2開發(fā)大規(guī)模、相對(duì)高檔小區(qū)將成為趨勢(shì)，xx縣購(gòu)房者已