[河北]某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品前期市場調(diào)研報告

1、xxxx財富廣場項目市場調(diào)研報告 即第二階段產(chǎn)品建議xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施一、調(diào)查設(shè)計（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場調(diào)查和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解xx市商業(yè)房地產(chǎn)市場供需空間，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品的取向，合理規(guī)劃xx財富廣場項目，明確項目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。2、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。房地產(chǎn)E網(wǎng)2第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施（二）調(diào)查內(nèi)容1、xx市宏觀環(huán)境調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項目自身情況調(diào)查項目的地理位置（區(qū)域

2、特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成 （開發(fā)商、設(shè)計單位、策劃公司、物業(yè)公司）3第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施3、項目商圈調(diào)查分析人口因素商業(yè)環(huán)境未來區(qū)域環(huán)境發(fā)展4、現(xiàn)有商業(yè)項目調(diào)查分析業(yè)態(tài)形式店鋪單元面積租金水平管理方式與經(jīng)營狀態(tài)5、商鋪投資者調(diào)查分析投資能力面積需求6、住宅產(chǎn)品調(diào)查分析現(xiàn)有產(chǎn)品情況綜合市場分析4第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查政府相關(guān)文獻(xiàn)資料數(shù)據(jù)匯總報刊資料收集與分析2、項目自身情況調(diào)查項目現(xiàn)場考察有關(guān)人員訪談相關(guān)資料收集整理5第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施3、項目商圈調(diào)查分析前期市場調(diào)研報告資料匯總業(yè)務(wù)經(jīng)理實地考察4、現(xiàn)有商業(yè)項目調(diào)查分析專項訪談問卷

3、5、商鋪投資人調(diào)查分析現(xiàn)場踩點調(diào)查深度訪談6、住宅產(chǎn)品調(diào)查分析售樓處現(xiàn)場調(diào)查6第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施（四）調(diào)查區(qū)域、調(diào)查人次1、現(xiàn)場調(diào)查河西區(qū)（馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)）河?xùn)|區(qū)（xx鎮(zhèn)）2、專項訪談問卷（573有效人次）河西區(qū)198人次河?xùn)|區(qū)375人次7第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施二、調(diào)查組織與實施調(diào)查時間安排表時 間 安 排工 作 內(nèi) 容2006年4月7日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會，制定調(diào)研方式、方向。2006年4月12日設(shè)計制定調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。2006年4月15日市場調(diào)查全面啟動。2006年4月1521日1、市場調(diào)查資料初步匯總統(tǒng)計；2、共收回問卷600余份，有效問卷573份。

4、2006年4月21日 資料原始數(shù)據(jù)收集完畢，提報至公司。2006年4月2123日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告（第一稿）形成。2006年4月24日市調(diào)分析討論會。2006年4月25日市調(diào)報告（修正稿）完成提交。8第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、xx市宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查（一）xx市宏觀環(huán)境分析 xx1996年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷xx縣設(shè)立xx市。現(xiàn)轄20個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、533個行政村，總面積1208平方公里，人口65萬。經(jīng)過二十多年改革開放，xx經(jīng)濟(jì)躍居河北省二十強(qiáng)之首，財政收入居河北省第一。xx地處環(huán)京津一級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi),地理位置優(yōu)越。 國家統(tǒng)計局10月22日發(fā)布了根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會綜合發(fā)展指標(biāo)測算的“2005年

5、全國百強(qiáng)縣（市）”名單，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野雞坨、沙河驛3個小城鎮(zhèn)被列為全省百鎮(zhèn)工程試點鎮(zhèn)，建昌營鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)被確定為全省小城鎮(zhèn)建設(shè)重點鎮(zhèn)。 xx財富廣場就位于全省百鎮(zhèn)工程試點鎮(zhèn)xx鎮(zhèn)9第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 2003年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值142億元，同比增長20.8%；2004年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值178億元，同比增長25.4%。按照市政府工作計劃，至2007年，本市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值300億元。10第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 2004年全部財政收入達(dá)到21.2億元，同比增長69.5%； 2005年全部財政收入達(dá)到33.6億元，同比增長58.

6、5% 。至2007年，本市實現(xiàn)財政收入達(dá)到40億元11第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 2005年農(nóng)民人均純收入達(dá)到4900元，同比增長18.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10000元，同比增長17.5%。 12第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析（二）xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 新世紀(jì)xx市確定了建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的宏偉目標(biāo)，幾年來，累計建設(shè)面積在30000平方米以上的城市住宅小區(qū)6個，建筑總面積達(dá)到100萬平方米，極大地完善了城市居民的住房條件，提高了城市品位。隨著首鋼重點項目落戶xx，以及本市居民住宅消費水平的不斷提高，在“十五”期間，xx的住宅需求達(dá)到200萬平方米，總投資15億元人民幣。 隨著“

7、鋼鐵xx、中等城市”口號的提出，經(jīng)過近年來市政府對城市房地產(chǎn)市場的大力支持，如今的xx的住宅、商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、功能已逐步并軌于大中城市同類的發(fā)展方向。13第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析二、項目自身情況調(diào)查項目地理位置優(yōu)勢項目所屬地塊位于xx市河西區(qū)，鋼城大道與國道交匯環(huán)島西北角。鋼城大道東部連接河?xùn)|區(qū)；西至首鋼礦業(yè)公司居民住宅區(qū)；國道南連首鋼二期廠址。未來規(guī)劃的河西區(qū)中心位置。地理位置具有河西商業(yè)中心選址唯一性的優(yōu)勢，具有明顯的增值空間。不足本項目位于xx河西區(qū)，目前此地段繁華程度不夠，而且現(xiàn)有酒店及零散商鋪遠(yuǎn)未形成一定的市場規(guī)模，商業(yè)環(huán)境欠佳。項目西、南部，整體形象較差，給本案帶來一定的影響。

8、河西區(qū)無法比擬河?xùn)|區(qū)，對周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力，大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認(rèn)知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫。14第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析參與項目的公司情況優(yōu)勢發(fā)展商xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長曾從事過本市同類產(chǎn)品的開發(fā)，擁有相關(guān)的市場經(jīng)驗。項目設(shè)計由中華建建筑設(shè)計研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計。該院規(guī)劃設(shè)計方面具有一定的知名度。營銷策劃聘在行業(yè)內(nèi)具有實戰(zhàn)經(jīng)驗的xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來進(jìn)行全程策劃代理，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進(jìn)項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。物業(yè)管理還在籌劃之中，此舉可使本項目具有較強(qiáng)的市場競爭力。不足15第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資

9、料匯總與分析三、現(xiàn)有商圈調(diào)研分析人口因素 xx財富廣場位于xx河西區(qū)鋼城大道與國道交匯環(huán)島西北角。 項目周邊常住人口為首鋼礦業(yè)公司員工及家屬，其家庭收入水平相對較高。 周邊流動人口多為與首鋼有業(yè)務(wù)往來人員（約2-3萬人），及與xx鎮(zhèn)相鄰的馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)居民。16第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析商業(yè)環(huán)境 項目所在地理位置河西區(qū)，整體商業(yè)繁華程度不夠，而且現(xiàn)有的零散商鋪遠(yuǎn)未形成一定的市場規(guī)模。目前的情況仍屬于未經(jīng)現(xiàn)代化商業(yè)洗禮，比較零散無章的商業(yè)形態(tài)。未來區(qū)域環(huán)境發(fā)展 本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者（直至首鋼三期工廠投產(chǎn)，本項目所輻射人群預(yù)計達(dá)到10萬人）。加之xx政府加大對河西區(qū)的

10、建設(shè)力度（規(guī)劃交通環(huán)島、大型廣場的建設(shè)），本案所處區(qū)位的各項環(huán)境條件均會得到大步的提升，從而提高本項目的認(rèn)知度及本項目產(chǎn)品未來的價值。17第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析四、現(xiàn)有商業(yè)項目調(diào)查分析（數(shù)據(jù)統(tǒng)計均按市調(diào)總量百分比計算）業(yè)態(tài)形式經(jīng)營種類河西區(qū)馬蘭莊、蔡園、xx河?xùn)|區(qū)xx鎮(zhèn)餐飲22.2%19.6%服飾16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%綜合商場0%2.1%工業(yè)用品18.6%14.3%電氣產(chǎn)品9%8.9%其他16.4%18%18第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析本次市調(diào)區(qū)域重點選擇各不同地區(qū)相對較具代表性的商業(yè)集中點，試通過此類數(shù)據(jù)分析出，xx市商業(yè)形態(tài)。經(jīng)分析，本市餐飲、服飾、美容

11、日化及工業(yè)材料均占有一定的市場比例，但本市極度缺乏綜合服務(wù)型商場，尤以河西區(qū)為重。河西區(qū)河?xùn)|區(qū)19第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析店鋪單元面積 由于本市尤其是河西區(qū)稀缺大型的綜合商場作為參考對象，故此項調(diào)查重點以現(xiàn)有臨街店鋪為主。依照此類數(shù)據(jù)分析結(jié)論，合理規(guī)劃出本項目商業(yè)部分的單元面積。店鋪面積河西區(qū)河?xùn)|區(qū)100以下54.8%70.2%100200 25.8%16.3%200300 10.7%8.2%300 以上8.7%5.3%20第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析按照列表數(shù)據(jù)的絕對值分析得出，目前xx市場上商鋪的經(jīng)營面積多以100以下為主。因地價、租金的等因素影響，河西區(qū)同等行業(yè)商鋪的經(jīng)營面積略大

12、于河?xùn)|區(qū),即河?xùn)|區(qū)對100以下的經(jīng)營需求面積較河西區(qū)要高。河西區(qū)河?xùn)|區(qū)21第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析租金水平 此次針對xx商鋪租金水平方面的市場調(diào)研，目標(biāo)選定為河西、河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營狀態(tài)較好的各類不同的商業(yè)店鋪。得到的相關(guān)數(shù)據(jù)除部分經(jīng)營者自建商鋪經(jīng)營，無法計算相關(guān)數(shù)據(jù)外，均具有一定的市場代表性，基本可以反映出xx市商業(yè)店鋪的整體租金水平。 初步統(tǒng)計可得，河西區(qū)商鋪日租金約0.59元/；河?xùn)|區(qū)為1.01元/河西區(qū)河?xùn)|區(qū)22第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析管理方式與經(jīng)營狀態(tài) 經(jīng)過此次調(diào)查，可以確定目前在xx市無一商業(yè)項目可為廣大商戶提供專業(yè)性的物業(yè)管理服務(wù)。按照本項目的產(chǎn)品服務(wù)規(guī)劃為客戶提供專業(yè)的

13、物業(yè)管理，正好可以彌補(bǔ)現(xiàn)有市場的這一空缺，同時為本項目產(chǎn)品知名度的建立、以及未來的銷售工作帶來極大的利好條件。23第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析現(xiàn)有各類商業(yè)店鋪，兩極分化較為嚴(yán)重。其中餐飲行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相對較好；服裝、服飾等一些商品的經(jīng)營，除河?xùn)|東購商場等類似人潮集中區(qū)的域外，其他商家的效益并不好。在對楊店子鎮(zhèn)的走訪過程中發(fā)現(xiàn)，有大部分商家提出愿意同行業(yè)集中經(jīng)營，以此來營造出一種商業(yè)環(huán)境，帶動其經(jīng)濟(jì)效益的提升。隨著未來本項目的建成使用，勢必會帶動河西區(qū)的商業(yè)環(huán)境發(fā)展，滿足廣大商家的經(jīng)營需求。24第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析商鋪投資者的分析調(diào)查目前河西區(qū)投資者愿意花費的總房款均值在16.875

14、萬元36.6萬元之間，河?xùn)|區(qū)投資者投資者愿意花費的總房款均值在17.98萬元41.88萬元之間。據(jù)此,綜合分析投資者所能承擔(dān)的總款預(yù)計在17萬元40萬元/套之間。（未列入經(jīng)營面積較大的餐飲行業(yè)數(shù)據(jù)）25第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 被調(diào)查者中需求面積在40100之間的占56.1%，100200 之間的占28.2%，200300 之間的占15.7%。由此知，在100 之間的戶型總份額占到50%以上，最為廣大投資者所青睞，三個層面需求均勻，客戶群層次明顯。面積需求在100 以下的經(jīng)營種類多為服飾、日用品等小商品經(jīng)營；100200 多用來經(jīng)營工業(yè)零配件；300 左右基本用來從事餐飲業(yè)的經(jīng)營。26第

15、二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析現(xiàn)有住宅產(chǎn)品調(diào)查分析 A項目名稱項目位置總建面項目規(guī)模工程進(jìn)度開盤日交房日總套數(shù)銷售進(jìn)度戶型面 積售 價客戶群宣傳途徑頤秀園20萬平米共25棟樓，分別4、7、9、15層9層封頂，15層建到6、7層2005-62006-101000套已售500多套三居七居130430平米，商鋪120平米左右商鋪均價4800元/平米，住宅均價3000元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工路旗（鋼城大道、燕山大路、阜安大路），宣傳單麗都景苑29.76萬平米分三期，一期13棟，均為6層住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103123平米均價2

16、300元/平米金水灣小區(qū)8.98萬平米分三期，共22棟，一期9棟一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居6077、8090、98114、 170 均價1390元/平米首鋼職工，周邊村民工地圍檔27第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析現(xiàn)有住宅產(chǎn)品調(diào)查分析 B項目名稱項目位置總建面項目規(guī)模工程進(jìn)度開盤日交房日總套數(shù)銷售進(jìn)度戶型面 積售 價客戶群宣傳途徑金水豪庭14.9萬平米分二期開發(fā)，一期住宅13棟，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套， 已售300套一居四居、躍層66200多平米商鋪均價4500元/平米，住宅均價2300元/平米xx本地

17、人群，一部份首鋼職工廣告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期為8棟樓一期在建，二期正負(fù)零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居三居54130平米均價2200元/平米帝景豪庭分三期開發(fā)，一、二期住宅30棟，商業(yè)1.6萬平米，一期已售完一期現(xiàn)房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居三居、商鋪商鋪170180、住宅110- 330平米躍層商鋪均價6000元/平米，住宅均價2700元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工廣告牌、小沙盤、宣傳冊等28第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析住宅市場綜合分析此項調(diào)查以xx市目前在售住宅產(chǎn)品中銷售情況較好的項目為調(diào)查目標(biāo)。此類產(chǎn)

18、品除4月21日開盤的麗都景苑為30萬外，其他各樓盤體量均不超過10萬 。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)市場產(chǎn)品均價在2300元/左右，個別項目因廣告投入力度較大（頤秀園均價3000元/ ）；開發(fā)商品牌效應(yīng)（帝景豪庭均價2700元/ ），而導(dǎo)致其價格略有偏高。依照調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在售項目的銷售率均屬合理水平范圍，可見此類產(chǎn)品在xx市有一定的市場前景。所調(diào)研的小區(qū)均有較為完善的配套，例如：小區(qū)安全等。29第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析綜合數(shù)據(jù)較差分析商鋪經(jīng)營種類與單元面積需求分析經(jīng)營種類面積需求餐飲200300工業(yè)零配件100200 服裝、服飾40120 其他30第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析重點客戶意向需求種類餐飲品

19、牌服裝美容美發(fā)電器銷售眼鏡店婚紗攝影化妝品面積需求200300100200 100200 100200 200以上200 200300投資金額80萬以下60萬以上50萬50萬70萬以上50萬60萬31第三部分xx財富廣場第二階段產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品及構(gòu)成定位“立足河西、服務(wù)鋼鐵xx”“公寓+商鋪=財富廣場”公寓約40008000 （3居140 /間；2居90 /間）按照上述資料顯示xx市的住宅產(chǎn)品只要符合性價比，在銷售上困難度較低，但開發(fā)的效益必須考量建安成本。原方案有小高層的規(guī)劃是因以下兩點原因：政府有管部門的期望彌補(bǔ)商鋪價值的不均衡商鋪約2500030000 （平均單元不超過60 /間）基地用

20、地面積40畝=26600 以開放式商場50%的建筑密度，單層商鋪面積=13300 以兩層為獨立產(chǎn)權(quán)為單元，商鋪總建筑面積=13300 2=26600 每單元面積可控制在100 左右32第三部分xx財富廣場項目定位二、產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本項目位于首鋼所在地xx河西區(qū)，從項目所在區(qū)域地理位置這一角度來看，目前此地段零散商鋪遠(yuǎn)未形成一定的市場規(guī)模。因此針對本項目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的經(jīng)營形態(tài)定位 “服務(wù)型+商務(wù)型” 服務(wù)首鋼 服務(wù)鋼鐵為中心的產(chǎn)業(yè)服務(wù)首鋼：旨在產(chǎn)品滿足首鋼現(xiàn)有、未來員工以及河西區(qū)當(dāng)?shù)鼐?民日常生活所需。服務(wù)鋼鐵為中心的產(chǎn)業(yè)：旨在滿足類似于xx真的部分經(jīng)營者希望同行業(yè)集中經(jīng)營的意愿，為他們提供良好專業(yè)的商業(yè)氛圍。33第三部分xx財富廣場第二階段產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品價位思考項目價格制定的方法成本導(dǎo)向定價方法 成本加成定價方法目標(biāo)收益定價法 售價加成定價法需求導(dǎo)向定價 理解值定價法 區(qū)分需求定價法 競爭導(dǎo)向定價隨行就市定價法 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價 可比樓盤量化定價法 34第三部分xx財富廣場第二階段產(chǎn)品建議本項目產(chǎn)品價位參考下列因素：開發(fā)商的成本及經(jīng)濟(jì)效益（市場客觀環(huán)境可接受的價位）與競爭項目